摘要
房地产行业与建材等行业联系密切，对其他行业影响大，影响着国家经济的发展。也因其项目投资额高、资金需求大、资本回收期长，财务风险自然而然成为房地产公司发展中不容忽视的重大问题。
本文先对“房地产企业定义及特点”、“财务风险”、“财务风险管理内容”等进行了阐述；然后对荣盛房地产公司的基本情况、组织结构做了介绍，并基于财务风险理论和主要财务指标阐释了其财务状况与经营情况；其后，从筹资、投资与经营三方面剖析了荣盛房地产公司的财务风险及原因；运用单、多变量模型，对荣盛房地产公司的财务风险进行评价；最后，针对三种风险及其产生原因，提出了有针对性的财务风险管理的对策与建议，为规模相当的房地产企业进行财务风险管理时提供借鉴及指导。
关键词：房地产企业风险管理荣盛公司
前言
我国经济发展迅猛，城镇化向前快速推进，房地产作为国民经济的主要支撑产业，关系到我国发展水平。近年，XX出台了一系列有关政策，加强了对房地产行业的调控。例如限制购房者住房购买数及贷款额，减少投机性购房；增加可利用的土地的供给，完善土地市场秩序，增大交易环节监管力度等。这些政策在一定程度上影响着房地产行业的发展。另外，我国房地产起步晚，加之房地产自身具有投资金额高、产品生产以及收益周期长、关联性强、影响广泛等特点，房地产公司的风险就更大了。如若房地产公司自身出现了财务风险都不采取措施控制，再加上没有办法掌控的政策风险以及无法预测的市场风险等，就非常容易出现资金链断裂、破产等危机，最终被市场淘汰。所以，对房地产财务风险管理研究具有很大的意义。
本文通过评析荣盛公司的财务状况，从几个方面为切入口，对公司的风险进行识别与评价，分析出现风险的原因，并针对原因提出了具体的、可行的建议。既可以让荣盛公司早点发现经营中存在的潜在问题，明确所处的风险级别，随后采取有效的措施对风险进行管理和控制，使公司能够更好更快的发展，也可以对我国其他房地产公司增强财务风险控制能力、降低财务经营风险等起到一定程度的借鉴作用。
1房地产企业定义及财务风险、财务风险管理概述
1.1房地产企业的概述及特征
所说的房地产企业就是从事地产的开发和物业经营的经济组织，自负盈亏，且区别于其他企业，有其特殊性：
投资高昂：房地产项目所需资金大，有些高达十几亿，要求资本应被公司高度集中管控。
产品生产周期久：房地产项目从首笔资金投入，到工程施工、入伙等耗时很长，收益周期也不短。
受政策影响大：XX出台的任何方针举措都会对社会产生一定导向意义，房地产企业项目的一举一动也无一不受到政策调控的影响。
关联性强：与其他行业之间联系高度紧密，它的发展可以带动很多行业，比如钢筋水泥等建材行业。
高风险：投资本就是在不知未来结果的行动中谋利益。当前房地产业内竞争激烈，市场变化多端，政策连续调整，风险偏高。
1.2财务风险的概念及特征
广义财务风险指公司生产经营中涉及的全部问题均可能波及财务成果，致其与预期收益偏离，让公司陷进财务困境，与“企业价值最大化”的目的相背。狭义财务风险又名筹资风险，仅指到期无法还上欠债而催生的资金链断裂、入不敷出、信用受损等不确定性。
综上可得，广义财务风险更切合实际风险，且不限于筹资环节，公司资本营运的全流程均可能涉及财务风险，因而广义财务风险更贴合本文探究的财务风险范围。
根据广义财务风险的界定及内容，本文将财务风险的特征归纳为以下几方面：
客观性：财务风险存在是必然的，是财务活动中必定会发生的，是由本质决定的，但能采取人为手段，把风险把控在可控范围来降低财务风险。
不确定性：财务风险是不确定的，其发生概率也无法用固定数学公式计算出来，其后果也是潜在的，财务风险受到多方面因素的影响，例如政策环境的改变、企业的运营管理等，这些不确定因素随时可能影响财务风险。
可控性：人们对财务风险发生的时间、规模等都无法准确推断或理解，但财务风险的发生呈现一定规律性与可测性，可在事前、事中、事后的全过程中，迅速采取相应控制措施，减少企业损失。
全面性：财务活动触及企业经管的方方面面，囊括筹资、融资、资金使用、资金管控、分配制度等，这些均有一定财务风险。
相关性：财务风险是否产生及造成哪种风险结果，与公司管理人员的决策、主观思维、能力素养等高度关联，财务危机的最后结果也由决策者对风险的管控和有关决策所决定。这要求公司管理者应全面提升自身水平，在面临财务风险时能够正确判断，发现问题本源，找到有效途径，降低财务风险。
1.3财务风险管理的内容
财务风险管理具有特殊的管理功能，是指管理层针对经营生产中存在的各类风险实行识别、剖析、评析，进而采用对应的预防体制或有效的防范举措，以合理有效的办法实行处理，保证生产经营的顺利，提高收益、减少损失的管理过程。
1.3.1财务风险的识别
财务风险管理第一步要完成的就是识别风险，风险识别是风险管理的基础，是通过分析各种财务指标等识别方法，发现公司潜在的、会影响企业经营的大风险以及小风险，从而深入的、直观的、全面的了解公司的财务风险。其内容有：明确对象；收集各方面财务数据资；不定期判断项目风险；灵活使用识别方法；对风险进行分类整理；根据实际情况，调整方案以及策略；分析和总结，形成风险报告。
1.3.2财务风险的评价
财务风险管理的第二步是运用独有的分析方法对财务风险进行评价，而风险评价是以识别风险为前提，一般用统计与概率计算等数学办法来综合评价公司财务风险发生的概率及严重度。主要分定性与定量两种。定性分析法是依据经验、相关的知识以及对事物规律的掌握程度等去分析。有主观性强、成本高等局限性。定量分析是选取公司的财务报表中的数据，对这些数据进行分析统计，从而得出结果。多数企业选择定量分析法对公司的财务风险进行评价。
1.3.3财务风险的控制
风险控制乃是最终一步。财务风险控制是财务管理过程中，保证企业经济活动的健康开展，实现公司的盈利目标，利用有关数据分析，对企业的经济活动进行调整，使企业达到预期收益的一种手段。财务风险控制对于企业的健康持续是至关重要的，管理层应该提高风险意识和风险控制的专业度，采取有效的措施和手段对企业的财务风险进行控制，减低风险对企业经营的影响，及时分析企业的财务数据，识别出潜在的风险，及时管控风险，将风险扼杀在摇篮里，以便实现经营目标。
2荣盛房地产公司简介及其财务分析情况
2.1荣盛房地产公司简介
2.1.1基本概况
荣盛房地产发展股份有限公司在中国房地产综合实力100强中排名16。该公司是一直致力于中等规模城市地产的开发，以商品住宅开发为主导，以设计研发、物业服务为支撑，专业化强、互补优势明显。经过二十几年的发展，公司经营规模不断扩大，业务领域不断拓宽，从最初的普通住宅开发到现在的集地产开发、旅游投资、金融投资等多方面领域，现该公司已成为了全国性大型多产业综合集团公司。到2018年半年报报告期末，该公司土地储备达3630.13万平方米，总资产达20540000万元。其业务范围也是非常广阔，已经伸展到辽宁、河北、河南、江苏、四川、广东、重庆、等十几个省、五十几个城市，涉及的房地产项目多达一百九十几个。
2.1.2基本组织结构
图2.1荣盛基本组织结构
2.1.3财务管理体系
图2.2荣盛财务管理体系
从图2.2看出，公司没有风险管控部，也并没同大规模房地产公司一样建起专业的风险管控部门对风险实行专门控制。从组织机构和财务功能体系的设立看，表明荣盛公司的财务风险管理觉悟亟待提升，没能充分看重风险管控工作。
2.2荣盛房地产公司近三年的主要财务指标
表2.1荣盛公司近三年的主要财务指标
从表2.1荣盛房地产公司近年来的主要财务指标可知：
主营业务收入在2016年、2017年都有增加，但2017年的增幅26.34%低于2016年的增幅30.72%。这表明荣盛公司的业务规模很可能已经身处饱和的情况。
资产总额每年都有较大幅度的增长，其同比增长分别为35.73%、41.67%、31.55%，2017的资产总额达到2015年的快2倍；负债总额也有较大幅度的增长，其同比增长分别为28.55%、49.07%、34.69%，2017年负债总额达2015年的2倍；资产负债率逐年增加，2017年高达84.68%；净利润起伏大，2015同比增长为-24.89%，2016年同比增长达70%，2017年同比下降为38.86%；其存货周转率、应收账款周转率、成本费用利润率、销售净利率、净资产收益率等指标同比增长幅度起伏大、非常不稳定。通过这些可以说明荣盛公司的业务虽然规模较大，市场占有较高，但各财务比率缺乏稳定性，公司有潜在的财务风险，公司的管理层要提高风险意识，加强风险管理。
3荣盛房地产公司的财务风险识别
财务风险管理第一步要完成的就是识别风险。首先对风险进行判别，再分析其产生的根源。唯有识别出财务风险，找到问题病症，方可对症下药，夯实财务风险评价及风险防控的基础。本文从以下几个方面来识别荣盛公司的财务风险。
3.1荣盛房地产公司筹资风险的识别
筹资是企业经营中不能缺少的，是财务活动的始发点，是控制财务风险的核心。因为筹资方式有多种多样，无形中会给公司带来一定的筹资风险。本文从短期内企业偿还债务的能力和长期企业偿还债务能力两方面来识别。
1.短期偿债能力
短期偿债能力的强弱主要从流动比率和速动比率来分析。流动比率、速动比率是用来分析企业的流动资产是否有能力偿还流动负债的数据依据。二者反映的是企业在短期内的流动资产、速冻资产变现能力。
表3.1荣盛公司近年资产负债表数据
一般而言，流动比率在2左右说明公司的偿债能力较为可靠，表3.1中荣盛公司的流动比率从2015年的1.66下降到2017年的1.47，呈现不断下降的趋势。说明公司营运资金不足、安全边际小，短期内偿还债务的能力在逐渐减弱、偿债压力在增大。通常认为，速动比率在1左右说明流动资产有能力偿还流动负债，速动比率在1以下的企业短期偿债能力偏低，荣盛公司2015-2017年的速动比率都小于1，而且有稍微的下滑，公司短期偿债压力大。
2.长期偿债能力
资产负债率是表示企业的负债总额占资产总额的多少的比率。该指标是判断企业负债状况，分析企业所面临的风险程度的关键指标。房地产行业资产负债率一般为70%，房地产行业受XX宏观调控影响大，加上项目所需资金高、收益周期长，在短时间内难以变现。资产负债率不宜过高。否则容易出现长期筹资风险。
现金负债总额比表示的是经营现金净流量占负债总额的比率，反映的是企业经营活动产生的现金净流量偿还长期债务的能力。是分析企业长期偿债能力以及预测企业破产概率的指标。
表3.2荣盛公司近年资产负债表数据
通过表3.2可看出，荣盛公司资产负债率一直居高不下，且呈上升趋势，公司负债水平高而且还在不断增加，资金主要来源于负债。现金负债总额比也出现负数，经营活动中的现金流也无法偿还债务。说明公司自己拥有的资金是比较少的、长期偿债能力低，资本结构不合理。
3.2荣盛房地产公司投资风险的识别
房地产在开发的过程中可能受到投资信息掌握不够全面、XX出台的相关政策等因素影响，使很多房地产项目决策出现错误，没有实现收益的最大化，导致企业盈利少、偿债能力弱等后果。本文从荣
盛房地产公司近五年的长期股权投资及投资收益来识别其投资风险。
图3.1荣盛公司2013-2017年长期股权投资及投资收益情况
从图3.1来看，荣盛公司长期股权投资从2013年到2015减少较多，2016年和2017年又迅速增长。其投资收益也呈同方向变化，2013年到2016年呈下降趋势，2017年突然增加。由其年报可知，2015年末报告期出售了新瑞投资的全部股权。2017年在报告期增加对振兴银行投资6亿元，对中冀投资的投资8亿元。上述投资情况说明公司在长期股权投资上不够稳定，投资收益起伏大。这样会带来一定的投资风险。
荣盛公司支付形式多，日常的成本费用支出、罚款、偿还债务、股息红利、职工福利等支出，一般的支付比不能精准的分析出实际支付能力。现金支付能力比不同，它能全方面、准确的分析出企业支付能力大小。现金支付能力比是将经营活动和筹资活动的现金收入之和与偿还债务与经营活动的现金支出之和进行对比。倘若值大于1，表示公司的现金收入用来偿还相关还债、支付费用等以后，还有剩余资金去做投资等；倘若值小于1，现金收入不仅不够还债等支出。还需要另外再筹资。
表3.3荣盛公司2013—2017年现金支付能力指标情况
通过3.3可以看出，荣盛房地产公司该值历年都小于1，表明它的现金收入仅仅够偿还债务等支出，甚至还需要筹资来弥补。所以荣盛房地产公司应该在考虑本身支付力的情况下再去进行长期股权投资，否则会有支付风险。
3.3荣盛房地产公司经营风险的识别
1.营运能力分析
图3.2荣盛公司与金地集团2013-2017年度存货周转率统计情况
图3.3荣盛公司与金地集团2013-2017年度应收账款周转率统计情况
从表3.2、3.3计算结果可看出，荣盛公司存货周转率除2013年外，均低于金地集团。这期间，XX出台了“去库存”的政策，其他地产公司纷纷响应。表明荣盛公司在此次去库存的工作中没有完全做好。另外，荣盛公司的应收账款周转率也远在金地集团之下，且不断下降，到2017年降至65.13次，反映荣盛公司应收账款的管理有一定问题，营运能力弱。
2.盈利能力分析
表3.4荣盛公司经营成果指标选取
从表3.4中的数据可以看出，荣盛公司的主营业务收入增长率前三年都在下降，2015年跌至1.35%，2016年开始才逐渐回升。净利润增长率起伏大、不稳定。甚至2015年净利润增长率为-25.56%，出现负增长，盈利能力下降。
现金收入现金比率是销售商品提供劳务收到的现金与营业收入的比值，该值越高表示企业资金利用效果佳、收入质量高。净利润现金流量比率是经营现金净流量与净利润的比值。该值反映的是公司自身创造自有资金流的能力。
表3.5荣盛公司有关现金流量经营成果指标
由表3.5可知，荣盛公司销售收入现金比率有一定的起伏，2013年到2015年下降了，2016年开始上涨，表明荣盛公司资金利用效果不稳固，而净利润现金流量该值在2013年到2016都为负数，表明荣盛公司并无法凭借自身的能力去创造更多的自有现金流。
4荣盛房地产公司财务风险综合评价
4.1单变量模型
运用单一变数，个别财务比来判断公司出现财务危机的办法即为单变量模型。最早得出这个结论的是X的菲茨帕特里克，他发现有财务危机的企业的财务指标异于正常企业。自然可以通过分析企业的各项财务比率反映出企业是否存在财务危机。在这些的前提下，统计各项指标之后得出最有效的是债务保障率，随后是资产收益率以及资产负债率。
从4.2、4.3数据来看，2015年-2017年，荣盛公司债务保障率呈现降低势态，2017年降低至0.09，说明经营活动中的现金流入量与企业负债不匹配，长期偿债能力较弱。资产收益率与金地集团相比较稍低。各年虽实现了一定的收益，但资产利用的效果不佳。折射出公司资金没能获得有效利用，收益偏低。一般来说，该行业的资产负债率在70%，荣盛公司高于此标准，且远远高于金地集团。此比率在不停攀升，2017年该指标处接近85%，表明公司自有资金低、负债高，有较高财务风险。
4.2多变量模型
多变量模型异于单变量模型，该模型不是选取单个财务比率来分析，而是选了多个财务指标来分析企所处的财务状况。Altman教授提出的Z模型是结合了二十二个指标中的五个量进行权重计算，得出计算结果，从而判断企业的风险程度。
表4.4Z模型公式
此后，Altman将Z模型做了调整，而发展成Z3模型，非制造业上市公司用Z3模型分析财务情况更加准确。另外，通过我国地产上市公司做的应用研究，发现该模型更有效。所以Z3模型得到了普遍支持。
表4.6Z3模型公式
依据荣盛公司Z3模型分析可看出，2015年的Z3值3.41，高过2.9，说明公司经营较为安全，财务风险并不显著。2016年的Z3值为3.27，表明公司安全性在降低，2017年荣盛公司的Z3值为2.79，在（1.23，2.9）这个范围之内，表明公司存在财务风险，生产经营优势逐年下降，财务风险在变大，企业的管理人员要提高警惕，加强风险管理，及时对风险进行控制。
5荣盛房地产公司财务风险的成因分析
5.1荣盛房地产公司筹资风险的成因分析
5.1.1筹资渠道传统、缺乏创新
我国房产业主要还是利用银行贷款这种传统的融资方式。表5.1表明，荣盛公司的借款比重在23%左右，同时，荣盛公司在开发建设等环节里，关联到定金和预付款项的收取，而这些资金很大部分是通过银行贷款来的。
表5.1荣盛公司2015-2017银行信贷借款占负债总额比重
5.1.2利率风险
银行信贷此种传统筹资仍是荣盛公司筹资资本的主渠道，无疑会受市场贷款利率上下浮动的影响。受市场经济的影响，贷款利率有一定浮动。贷款利率长时间上涨，财务费用等就增加了，借款成本的增多会导致公司利润的减少。另外，利率的变化在一定程度上增大了筹资分析的难度。导致公司没办法分析出用资需求，引发筹资风险。
5.2荣盛房地产公司投资风险的成因分析
5.2.1投资缺乏可行性分析
荣盛公司项目分布较为分散，项目上任何重大决策，都由本部中心敲定。本部中心的大多决策都无法深入项目去展开实地调研，所以项目信息的掌握不是很完全。在管理范围大、信息搜集不全的状态下，对项目的分析自然是不够精准，效率也不高。从荣盛公司年报资料可得知，荣盛公司在不断加大长期股权投资，在实行某项投资决策之前，也没深入了解当前的市场情况、没有分析市场变化、未统计系统数据，缺乏可行性分析。
5.2.2成本费用没有有效控制
荣盛公司的项目分布在十几个省，三十多个城市，无法下大精力管理。总部在一个新项目的开发过程中，无法提前知晓项目的精确进展状况，也没办法实行验收标准监控，很有可能出现不合格的工程建设，需要多次返工才能完成，这样就增大了成本，浪费了很多资金；另一方面，在项目完成之后，决算不及时，没办法将实际成本与成本预算来对比分析，找到存在差异的根源，导致成本预算没有发挥到最大的作用。
5.3荣盛房地产公司经营风险的成因分析
5.3.1行业竞争
房地产公司较多、行业竞争大。那些大型的房地产公司的发展战略对荣盛公司会产生很大的影响。另外，有些买房者的需求和观念发生了一定的改变，很多经济条件一般的人有意愿去购买二手房，二手房市场也会影响其经营发展。
5.3.2员工风险意识弱
多数房地产公司的风险意识都跟不上时代发展，这跟我国市场机制变动、管理者的阅历等是分不开的，荣盛公司也存在这样的现状。荣盛公司的管理者缺乏应有的风险管理意识，也没组建专门负责财务风险管理的机构，没设立专业的财务风险管理专职岗位。在平日公司筹办的培训中也未吸纳财务风险管理的专业性内容。
6加强荣盛房地产公司财务风险管理的建议
6.1加强筹资风险管理建议
6.1.1发展筹资渠道
直接融资不失为获取资金援助的好方式；其实融资渠道有很多，开拓信托、典当等渠道也可以筹集资金；也可发展房地产基金来减低对银行贷款的依存度；还可压缩债权类型筹资的占比，而扩增权益性筹资比例，以拓宽投资合作、股权合作、商业信用等资本来源。
6.1.2合理规避利率风险
构建专业部门，时常注意市场利率的变动，公司就能依据观测的结果对筹资策略进行调整。当市场利率持续增长之时，公司应更多使用长期借款；当市场利率现在较高，但预计出现下跌之时，倘若公司亟需周转资金，就可通过浮动利率计息方式及短期借款的方式负债。荣盛公司应时刻注意市场动态及政策调整，从而调整借款方式，方能有效避开利率风险。
6.2加强投资风险管理建议
6.2.1加强项目可行性研究
荣盛公司在投资一个项目的时候，应该制定好一个可行性方案再来决策。第一，荣盛公司可在投资项目前去找专业的投资分析人，组成一个项目专项小组，深入分析当前的市场情况以及预测市场变化，计算该项目的成功率；第二，把投资方案具体化、内容化、精细化，形成系统完备的数据资料为决策提供更加精确的参考；第三，学会时常关注国家政策等对房地产市场的宏观调控，例如“限购令”、“限贷”等，看看新的政策是否会影响到投资项目的开展、实施、收尾等环节。
6.2.2加强控制成本费用
荣盛公司应严格按照制定的招标投标制度，找到负责任、技术硬、重视安全的施工单位，严防出现不合格的工程建设，并加强对成本的管控，压减成本；在项目开发建设过程中，及时跟进，增强对项目的监管，使其保质保量地按时完成；在项目完成之后，发挥成本预算的作用，及时决算，将实际成本与成本预算做出对比分析，找出存在的差异及其中根源。对实际的成本费用投入进行详细探究，并对项目支出以及支出的合理性实行审核，从而科学控制成本费用，提升项目投资收益率，减低投资风险。
6.3加强经营风险管理建议
6.3.1关注市场，做好决策
荣盛公司在投资项目、进展业务时，要注意同行及相关竞争者的投资方向与发展目的，做到知己知彼。在对同行进行评估的时候，要结合自身的发展情况、战略方向、制度措施等。此外，仍需重点关注对手在本土市场与新进市场中同一战略群组内的主要竞争对手的战略特征，还可通过对战略群组的剖析，帮助其避免提出与对手相同或相似的策略，进而减低陷入激烈竞争的可能性。
6.3.2提升员工财务风险意识
荣盛公司亟待对风险管理加大投入，壮大部门实力。既要外聘专业知识过硬、管理能力强、社会交际能力高的综合型高素质人才，也要注重公司内部员工的全方面培训，建立相关机制，加强财务风险管理人才的培训力度，培养出各方面综合素质高的人才。重点放在提高财务人员的财务风险意识与风险识别能力，以及出现风险以后的改善及控制能力，将财务人员打造成专业的风险管理人才。同样，也要对其他普通员工开设风险培训课，让他们对财务风险也有基础了解。
总结
本文对荣盛公司做财务研究，一开始识别该公司的财务风险，再运用单变量、多变量模型对其财务分析进行评价，最后给出对应控制建议，结论如下：
（1）从单变量模型、多变量模式对荣盛公司财务风险进行分析，都发现其存在财务风险隐患。
（2）本文通过筹资、投资、经营三方面剖析了其存在的财务风险。其中，筹资风险的原因主要是筹资渠道传统，缺乏创新以及利率因素；投资风险的原因主要是投资缺乏可行性分析以及没有有效控制成本；经营风险的原因主要是行业竞争强以及员工风险意识弱。
（3）针对分析出的原因给出了相应的建议。控制筹资风险可从发展多种筹资方式、关注市场、降低利率风险等方向入手。控制投资风险可在投资前关注XX出台的政策，制定投资可行性方案，在投资中加强项目监管，管理好投资成本等方面入手。控制经营风险可从灵活应对市场变化，了解竞争者的发展战略，加强员工培训，提升他们风险意识等方面入手。另外，这些控制举措也可被其他房地产公司参考借鉴。
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致谢
时光飞逝，四年的大学生活即将画上句号，回首这段美好时光，真是在人生最宝贵的年华里经历了最难忘的生活。
从论文的选题到最终完稿，我感激给我帮助的所有人。首先，我要感谢指导老师辜文娟，在整个过程中她给了我很大帮助。在论文提纲定制时，我思路不算清晰，辜老师耐心为我解惑，让我明确了思路；在完成初稿时，老师仔细翻阅了我的文章，详细指出了存在的问题。在此我万分感谢辜老师的细心指导，让我顺利完成毕业论文。
其次，我要感谢院系所有的老师。感谢他们三年多来对我的悉心教导，是他们循循善诱，才给予了我无尽的启迪，他们严谨、一丝不苟的作风也是我应学习的方面；他们的言传身教，在我今后的人生中定会受益匪浅。
最后，我要感谢我的家人与同学。感谢家人在生活上对我无微不至的照顾。感谢同学一路走来对我的激励和支持。
衷心的向所有人表示感谢，让我敢于不断探索和前进。谢谢大家。
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