龙湖地产有限公司营运能力分析

　　前言

自从1978年我们国家改革开放40年以来，国内经济形势逐渐大好，各行各业发展迅速，发地产业也在期内蒸蒸日上，人民的生活质量和幸福水平也有了质的提升。人民对住房品质要求也在不断的提升，房地产企业因此在我国如火如荼的发展并逐步崛起，大型房地产公司有着不凡的知名度和行业代表性，本文选择龙湖地产作为营运分析的对象，原因有二，一是房地产企业是我国经济发展的一个重要见证行业，与国家经济发展史有着一定共同性；二是龙湖地产作为国内大型民营企业之一，在同行业之中属于标杆型企业，具有一定的代表性。

房地产行业竞争激烈，市场环境变化无常，稍有不慎公司就可能走上不归路，兢兢业业的经营，和细致入微的管理都离不开对财务报告的分析、总结，以至于能随时应对环境变化，制定相应的措施、战略。

房地产公司作为社会上的企业种类之一，和大多数公司一样都以营利为目的，企业只有营利才能继续进一步的发展下去，而为了更好地获得利润，对企业的财务状况的分析是必不可缺的。有一个良好的财务分析，一是能及时反映出企业自身所产生的问题所在，二是能从整体财务状况中了解到企业今后发展的目标，以及今后企业所应该发展的方向。而对一家企业营运能力分析也便可以从具体反映企业资金周转的有关指标等，分析这家企业资产利用的效率，这是对一家企业管理者的管理策略、水平和资产运用能力的全方位评定、分析。

　　第一章对企业营运能力分析的理论概述

　　第一节企业营运能力的定义

企业的营运能力是指该在日常的生产中管理者对资产经营的控制能力，也就是说企业为了将产出的产品销售出去而赚取利润的过程中，所需要运用到的企业资产的管理能力。

对于“营运能力”的理解，这项指标的本来含义可以说是一种关于企业的经营、管理和运作所呈现的能力。营运能力也是社会大生产在企业里的一个缩影，从宏观上讲，营运能力是企业所有经济要素通过一定资源配置，能够发挥出最大的营运作用。而从微观上讲，营运能力也是指企业在运用资源上，具体能够产出的营运效率。

可以说一家企业的资产周转得更迅速，资产的流动性也就更好，这家企业在单位时间内获取利润和清偿债款的能力也更得力，这也就是这家企业的管理人员的管理能力的体现。企业营运能力其实就是要从分析的各个要素中，看出企业关于资产的究竟能带来到多少正面的收益，从而评价企业的营运能力，为企业进一步发展提供技术性的解析。

　　第二节企业营运能力分析的内涵

营运能力分析在企业之中，一般包括有以下内容：对存货周转率、应收账款周转率、固定资产周转率、流动资产周转率和总资产周转率五项要素指标的分析。而就是通过这五项比率，体现了企业在管理资源、控制成本和对资金周转水平的高低，也就是可以反映企业对资产的运营周转是否良好。企业营运的实质就是能够以最少的资源耗用以及最短的时间周转，让企业生产能力达到一个理想的状态，使营收也变得更多，从而不断扩大企业的利润，将企业的本身价值做到最大化，即“开源节流”。

对企业营运能力的分析，是也是时刻关系着企业投资者和替他利益相关的个人或者组织机构的利益，从而也使得做好企业盈利能力分析显得格外的重要了，有一个好的盈利能力分析才能更好的满足各方利益需求。因此，在分析企业的盈利能力时要从净利润、负债能力等多个角度着手进行分析，进而使得企业营运能力的优良不足都能够更为全面的展现出来。

在企业管理过程中，营运能力作为一个变量，只有经过一定的系统分析，来判断企业资产结构是否需要进一步优化，企业资产在生产运用中配置是否恰当合理。换句话所，只有资产结构足够优化加上资源配置合理才是企业能提高自身营运能力的方法，同时也是企业经营能够保持健康、稳定、可持续发展的关键所在。

　　第三节企业营运能力分析的目的

企业营运能力分析是要通过对企业的资产营运状况和各个要素做出计算、判断和剖析，从而达到企业在日后经营中能不断提高经济效绩打下坚实基础的目的。具体来讲需要达到以下几点目的：

首先，对企业营运能力的分析是能作为评价企业对资产营运效率高低的标准：面对企业资产的流动性，往往会直接会影响企业的盈利效果，对资产的营运就直接关系到企业利润。

其次，企业的经营状态如何是可以在分析报告中凸显出来的：可以通过分析找出问题，运用有效的措施，提高企业自身的营运能力。

再者，对盈利能力和偿债能力两者的分析，营运能力分析是作为它们的互补分析，三者的关系是相辅相成的。财务报表本身就是对企业财务管理以及发展状况的数据体现，通过这些分析，可以更加清晰的看到企业的偿债能力和盈利能力，进而对整体发展做出更好的判断。

这些要点能让管理者掌握企业经营状况，企业未来发展可被控制，还能让企业的投资者能进一步了解自己所投资的企业，也能实时修订对该企业的投资策略。在实践之中，对资金管理的营运越来越成为最重要的议题之一了，很多企业的财务主管都以识别营运资金的基本因素以及营运资金的最优水平作为竞争，也因此公司需要理解营运资金管理和其基本因素，以达到降低风险和提高整体业绩的目的。

企业的资产管理方式以及利用的过程，都会对这家企业的发展情况和财务管理造成影响。企业的运营能力是充分利用手中资源创造财富的能力，周转速度的快慢也就反映了各项资产进入每一项经营环节的速度快慢。

　　第四节企业营运能力分析的原则

企业的扩张发展,除了通过融资等扩充资本的手段到达目的外,还需要充分考虑企业的资产管理水平，不然庞大的融资资本难以消化，甚至徒增企业经营压力，反而让企业扩张规模的计划事与愿违。所以,想要为企业带来良好有效的发展道路，有一个正确的企业营运能力分析是必要的前提。

想从全方位的掌握到一家企业的运营能力，必须要有规范得体的标准来评定企业营运管理是否合理，行此标准就要遵循以下几项原则：

第一点是企业的营运能力分析应当促进出企业运营管理水平的提升。企业资产营运的理想状态就是要以最少的资产耗用和快的周转速率，能够产出最多的产品，从而实现尽可能多的企业收益。

二是资产营运能力还可以体现出各类资产的差异性。不同类型的资产，它们有相对应的不同点。例如流动资产，应当关注的就是它便于在市场上快速流通的特点，而固定资产就是要应考虑到他是不用以出售，但是能用来生产产品和创造价值的。

三是资产营运能力的分析应该有助于对企业的营运体制梳理完善。以制度化、规范化的标准，对企业现有的财务资料进行核算，由核算数据指作为分析的指标，让营运分析变得具体、透明、便利化。

四是建立管控标准，做好财务预警。一家企业的营运状况分析不仅是需要做好指标分析，更是要给自己建立一套财务预警体系。西方国家做财务风险预警起步比我们早很多，相对比较成熟，因此我们可以借鉴他们的经验技术，帮助我们的分析提高质量保证。

　　第二章企业营运能力分析的主要内容

　　第一节企业存货周转率的分析及计算

存货周转率指的是在单位时间段里，经营成本和存货平均占用额相除得出的比值，也称之为存货周转次数。存货周转率主要作用是用来研究企业存货的管理和运用是否符合企业发展状况的。从存货周转率可以看出存货周转的快慢，是企业在生产经营的过程中存货运用效率高低的体现，如果该指标的指数高，就说明存货的周转的次数多、存货的周转速度快，存货的进出企业的利用率就越好，而与之相反的情况也就是说明了存货积压量越是多，占用的资金、资源就越多，这也就体现出企业在存货管理上的不足和效率低下。企业管理者们应该进行专项的营运能力分析,以便随时能够了解和掌握该企业的资产经营和利用效率情况。存货周转率的计算公式如下：

存货周转率=经营成本/存货平均占用额（次）

存货周转期=360/存货周转次数（天）

存货平均占用额=（期初存货余额+期末存货余额）/2

存货周转率分析是为了从各个角度和环节中，发现存货管理上尚存的不足之处。一般存货在企业的资产中都持有不小的份额,对存货管理的水平，就会直接影响企业的经营状况。管理存货是为了能用最低的成本，满足企业的日常经营发展,这也就要企业管理者能把控存货换取收益的标准。对存货的管理是为能确保在企业不断产出的时候，控制对经营所需资金的使用，激活资金利用的效能，达到开源节流的效果，为企业发展带来进一步改善，从而不断提升企业管理者的水平。

　　第二节企业应收账款周转率的分析及计算

在单位时间内，关于商品赊销收入净额与应收账款的平均占用额之间进行的对比，就是企业的应收账款周转率。应收账款周转率可反映企业在应收账款变现上速度快慢和运用效率高低。在单位计算周期内，如果提升了应收账款的周转效率，就是提高其周转速度，这体现出企业在应收账款方面的管理能力强。与此相反的情况也就是应收账款周转时间长，周转率低下，说明企业在此的管理能力就存在明显不足。

应收账款周转率和周转天数的计算会受到几点因素的影响。第一，受企业经营的周期性影响，应收账款周转率在难以反应实际的产品售出情况。第二，企业在对产品销售过程中采取了不合理的方式或者滥用了信用分期的付款模式。第三，有的企业在每年年末出台的促销策略导致销售量增降震荡幅度过大。应收账款周转率往往就会受到这些不稳定的因素的左右。

对应收账款周转率进行具体分析时，还可能会出现一定问题：

第一点，应收账款作为企业资产中的一个重要组成部分，若应收账款周转快，表明企业在资产流动性和短期偿债能力方面具备优势，可是应收账款周转率也并非是越高越好。应收账款周转如果次数太多，可能造成企业在经营中，收付款时出现规则性的阻碍，这会造成企业在销售扩张上举步维艰，造成企业规模化建立进程的阻碍，因此降低企业盈利。

第二点，如果要判断企业应收账款周转率是否合适，还需要针对企业各项目的商业往来记录、企业的信用政策以及行业平均水平进行一个综合性的考虑，只有确定了合理的评价准则，才能作出一个正确有效的判断。

第三点，应收票据在严格意义上来讲应该包括在上述这些比率的计算之中。但是如果要这样考虑，那么所算得的比率就应称为“应收款项周转率”以及“应收款项周转天数”。

第四点，应收账款周转天数也可作为评价收账效率、制定信用政策的一个重要依据。

应收账款周转天数也可以称之为平均收现期，是一家企业自己生产的商品和产品销售出去到应收账款收回到手的一段时期。应收账款周转率的理论计算公式如下：

应收账款周转率=商品赊销收入净额/应收账款平均占用额（次）

应收账款周转期=360/应收账款周转次数（天）

商品赊销收入净额=销售收入-现销收入-（销售退回-销售折让与折扣-坏账准备）

应收账款平均占用额=（期初应收账款+期末应收账款）/2

应收账款周转率可以用来体现应收账款的速度和对应收账款实际管理。应收账款回收的高效率不仅可以节约企业资源资金，还可以侧面体现公司的可信程度高，发生坏账准备的可能越少，一般就认为周转率越高越好。

关于应收账款的决定，它的目的之一是为了减少短期资产的投资，如果缺乏足够的资产，势必会增加许多不必要的成本问题，也因此会落后于其他同等的竞争者。

因为非企业的管理者都难以收集到内部赊销信息，所以大多都只有用销售的收入取代之，这也可以看作假设现金销售的收款时间是当时就发生的，也就是收现时间等于零的应收账款。应收账款周转率的运用计算公式就如下：

应收账款平均占用额=（期初应收账款+期末应收账款）/2

应收账款周转率=销售收入/应收账款平均占用额（次）

应收账款周转期=360/应收账款周转次数（天）

企业应收账款周转的速度就是由管理者的能力所决定的，周转率高就表明：可以减少一些不必要的费用和坏账，加快企业收回账款的同时又能相对减短账款账龄，从而增加企业能够在流动资产方面投资而获得的收益。

　　第三节企业流动资产周转率的分析及计算

流动资产周转率是指企业在单位时间段里，营业收入除以流动资产平均占用额后得到的一个比值，这个比值的大小，直接会影响关于企业资产运作的效率，量化之后也可以称为流动资产周转次数。企业的资产流动周转的次数不断提升，其周转一次所需的时间就会变得更少，从而证明流动资产利用效果很不错。相反的，如果流动资产周转的次数不断下降，则表明企业周转一次所需的天数变得更多，流动资产利用效果就差。其所需的计算公式为：

流动资产周转率=营业收入/流动资产平均占用额（次）

=营业收入净额/流动资产平均占用额

=营业成本/流动资产平均占用额*营业收入/营业成本

流动资产平均占用额=（期初流动资产+期末流动资产）/2

流动资产周转天数=360/流动资产周转率（天）

流动资产周转的快慢取决于流动资产垫支周转率（营业成本/流动资产平均占用额）和成本收入率（营业收入/营业成本）。

流动资产周转率不仅展现了流动资产的周转速度，而且还可以体现出生产经营过程中新创纯收入的情况。一方面，受成本收入率的影响，企业所得与支出之间的变化，当收入成本大于1时，说明企业可以获得经济效益，因此，流动资产垫支周转率的高涨，就会带动企业生产效益，促进企业资源运用效果；当企业成本收入率不足1的时候，其经营的成果就无法满足企业所耗用的费用，这个时候流动资产的垫支周转率变大，恰恰是不利于企业想提高其经济效益的要求。通过这个指标进行对比分析，可在管理方面对企业内部进行调配，让流动资产充分发挥效用。

　　第四节企业总资产周转率的分析及计算

总资产周转率代表了企业在单位时间内，营业收入与总资产平均占用额相除得出的比值，它说明企业的总资产在一定时期周转的次数,又称总资产周转次数，是企业管理者对所有资产的营运管理的能力的体现。总资产周转率也可用来分析企业全部资产的使用情况，总资产的周转速率的高低，会影响资产使用的有效程度，总资产的运用效率如果很好，说明企业在偿债和盈利的能力上就会得到一定的补足，反之，就说明企业在总资产利用上的营运情况并不理想，甚至可能导致企业盈利能力降低，从而影响企业向好发展。具体其计算公式如下:

总资产周转率=营业收入/总资产平均占用额（次）

总资产平均占用额=（期初资产总额+期末资产总额）/2

总资产周转天数=360/总资产周转率

总资产周转率能够反映一家企业整体的经营能力状况，并且用于判断企业资产在财务上是否存在重大风险，以此为进行相应的资产判断，提升资产运用的效率和促进企业经营状况的改善。同时，企业也就可以通过利用薄利多销的方法手段，以加快总资产周转的速度，为营业水平的带来提升和增加获取利润的空间。

　　第五节企业固定资产周转率的分析及计算

固定资产周转率是企业年销售收入净额同固定资产平均净值相除的比值，又称固定资产利用率。它反映了企业固定资产周转的具体情况，因此也作为判定企业在固定资产利用上是否高效的一个标准。

固定资产被看作是被企业所依赖的生产经营的主要资产之一。随着企业关于固定资产数量的不断增长,以及企业精细化管理的逐步提出,关于讨论如何管理好固定资产,提高固定资产管理水平的生硬也越来越多。一家企业的固定资产周转率如果逐渐变高，其固定资产的利用率也就会随之提升，在固定资产的利用后产生的经济效益也就会变得更好。固定资产周转率的公式如下：

固定资产平均值=（期初净值+期末净值）/2

固定资产利用率=产品销售收入净额/固定资产平均净值

不管是在哪个行业里,固定资产在企业的资产里都占有一个极其重要的部分，也是企业对比竞争力量的一个必要因素。如何进行专业化管理是谈论的一个非常重要的方面,良好的管理体制是企业不断发展的基础和保障性因素。也因此,只有通过对于企业固定资产周转率的分析和研究才可以促进企业有效地利用固定资产来推动其自身的经济效益发展,从而使得企业能良好发挥其固定资产的最大效益。

　　第三章案例分析—以龙湖地产有限公司为例

　　第一节龙湖地产有限公司概述

二十世纪九十年代，“龙湖地产有限公司”在重庆创立，经过年的奋力发展已经延伸向全国众多省市。其集团公司的总部设立在北京，在职员工数千人，其主营业务涉及到地产的开发、商业的运营和物业管理这三个板块。

龙湖地产通过多年的经营和发展，坚持不懈的以成为中国房地产行业的市场领导者之一为目标。能够为自家客户提供质量上层的服务及产品也是公司一直不变的宗旨，成为卓越的企业并创造机会，练就了“拥抱变化”、“共生共赢”、“企业家精神”、“诚实正直”四项核心价值观。

通过实施“区域聚焦、多业态”的发展战略，龙湖已将自身的业务拓展到全国化的推进阶段。龙湖集团制定过一套系统的推进计划，由国家沿海地区发展到内地地区、有国内大型城市带动卫星城市，面对自己的扩张模式，不断的推陈出新，始终坚持可持续发展。龙湖集团在每个被投资的城市，都保持着复合型的均衡开发的模式，做到房地产附加业务拓展，营销承租多方面共同推进，因此行之有效的营运才成功扎根在各线城市，成为行业中一个鲜明的标识。

龙湖为满足其不断扩张的目标，通过一系列的人才发展计划，以社招和校招相辅相成的模式，来满足公司对优秀人才团队的选拔、聘用需求。

除了不断扩充自身实力搞好企业发展，龙湖还以优秀企业的身份，自觉自愿的承担了许许多多的社会公共责任。龙湖以自身的人力财力，一直努力投身于扶贫救灾捐款、社会安置保障、和谐社区发展、生态环保、促进就业、公民教育等公益事业。其中，龙湖已累计建成各类保障性的住房有一万余套。龙湖集团经营至今，已投入累计超过数亿资金到社会公益事业当中，积极打造开创了自己的慈善理念和公益品牌。

龙湖跟随信息时代发展，借助大数据的力量，建立数据分析以及数字化拓展等技术能力，不断利用互联网建立线上线下的商业交互模式，构建用户的行为模型，打造有生命的空间，有温度的服务，以此完备公司始终坚持的善待客户一生是的理念。

面对行业中瞬息万变的竞争趋势，加上房地产行业的特殊性，一些实力较弱、资本营运效率低下的房地产企业，时刻可能会面临资金链断裂的风险。所以，正是因为有这样的客观情况存在，对影响营运能力的要素做出深入分析是非常重要的。分析得出的报告是企业管理者调整管理的标准，也是对房地产投资者的参考目标，只有让相关的各方都注意到营运资本管理的重要性，才能让行业生态、有序发展

　　第二节龙湖地产有限公司的营运能力分析

一、存货周转率的分析及计算

存货周转率可以判断其存货流动性的强与弱、占用量的高与低，即企业存货周转的速度快慢。良好的存货周转率是企业在能够拥有生产可持续性的保障，并且还可以从侧面反映企业的绩效。

存货平均占用额=（期初存货余额+期末存货余额）/2

存货周转率=营业成本/存货平均占用额（次）

存货周转期=360/存货周转次数（天）

表1.12015年至2017年存货周转率计算表

通过存货周转率公式等的计算和表格的体现，可以看存货数据的周转率上由2015年的44.59逐年上升至2016年的48.10再到2017年的58.18，这三年里主要呈现的是一个上升趋势，相对应的存货周转期也就逐年在减短，由2015年的9天一个存货周转期下降至2016年8天一个周转期再到后来2017年7天一个存货周转期，对比分析可见龙湖地产在2016年到2017年的存货平均周转率虽然在数据变化上同比往年不算太大，仅仅增长了一亿元，但是在营业成本猛然提高的前提下，存货周转率却增长了十个百分点，这也让公司的存货周转天数在原有的基础之上更进一步的减少了一天的周期时间，这也体现龙湖在存货管理上能力不断的在提升，让存货中所积压的资金能够在短时间里得到周转，不会让资金链因为存货难以销售出去的原因而产生一系列的营运问题。

二、应收账款周转率分析及计算

应收账款周转率是一种评价企业信用政策运用的具体措施，而关于市场信用政策的实施，则是为了防止客户出现一些失信和不履行责任的情况，延长信用期限有一个特点也就是在销售之后应收到的资金会少于实际所到账的。因为各行各业的市场竞争变得日益激烈，“赊销”也就成为了企业提高销售能力、扩宽收获渠道和增快企业资产周转率的一个重要手段,行业中应收账款规模也逐步扩大，但是随着应收账款的增加，也给企业在流动资产管理上、财务风险控制中都带来了不小挑战。应收账款周转率是在单位时间段里，企业的产品赊销收入净值同应收账款（含应收票据）平均占用额之间对比所确定的一个指标，反映了企业回收账款的速度和企业管理水平高低的一个指标，当这家企业的账款收回效率越高时，应收账款的周转率相应就越大，也就说明在资金的管理与运用方面水平就越高。

应收账款平均占用额=（期初应收账款+期末应收账款）/2

应收账款周转率=销售收入/应收账款平均占用额

应收账款周转期=360/应收账款周转次数

表1.22015年至2017年应收账款周转率计算表

在企业的流动资金中，应收账款始终是非常重要的组成部分，对于应收账款能否及时回收，则会影响企业的资金的周转是否顺利，并且如能保证回收这些账款的及时性，一方面可以说明该企业信用状况的良好，不容易发生坏账造成损失等状况，及时回收在另一方面来说也就为企业节约了资金。

应收账款周转率在房地产业中平均值在3.8上下浮动，2015年龙湖地产应收账款周转率稍微低于社会均值，但往后两年这个指标不断上涨，持续高于房地产业的应收账款平均值，因此龙湖地产的应收账款周转期也相应的逐年减短，由2015年的98减少到2016年的91再到后面2017年的90左右。但是在财务报表里可以看出其销售收入逐年上升，甚至在2016年到2017年增长了百亿元人民币左右，应收账款周转率虽在前年基础上增加了0.02%，却不及2015年到2016年的增长的0.21%程度高，由此可见在2016年到2017年的一年期间里企业管理方面有待加强，应当提高管理效率与资金的运用。

三、流动资产周转率的分析及计算

流动资产周转率是对企业在资金利用情况上可以有一个合理的反映、评价，也体现是企业对资产周转的管理成果。为了衡量一家企业在内部的管理工作，对流动资产周转率的研究也是财务分析中必不可少的一点，对它的研究分析可以让管理工作更易开展，流动资产效用也能得到充分发挥。

流动资产平均占用额=（期初流动资产+期末流动资产）/2

流动资产周转率=营业收入/流动资产平均占用额（次）

流动资产周转天数=360/流动资产周转率（天）

流动资产垫支周转率=营业成本/流动资产平均占用额（次）

表1.32015年至2017年流动资产周转率计算表

从表格中可以看出，营业收入和营业成本逐年上升，尤其在2016年至2017年增长数额较2015年至2016年大许多，但是流动资产周转率却不增反减，2016年的0.42比2015年的0.41次多0.01次，而2017年的0.387次却比2016年的0.42次少了0.033次；流动资产周转天数也相应的在2016年的858天比2015年879天少21天，而2017年的924天比2016年多66天；同理流动资产垫支周转率也是有着相同趋势，2016年比2015年多0.01次，而2017年比2016年少0.044次。

四、总资产周转率的分析及计算

总资产周转率是判断企业营运能力必要的指标之一，是企业在单位时间的经营周期之内，所得的销售收入和产品均值之间的比值，总资产周转的次数的变化，直接对企业在总资产周转速度上产生影响。企业的经营运行过程中,提升总资产周转率，控制经营周期的长短和资金流转的效率，配置好手中有限的资源,加上正确防范资金链断裂的风险,保障资金的安全分配,这些都是对企业的运营成功与否的关键所在。

总资产平均占用额=（期初资产总额+期末资产总额）/2

总资产周转率=营业收入/总资产平均占用额

总资产周转天数=360/总资产周转率

表1.42015年至2017年总资产周转率计算表

在表1.4中我们可以看出，总资产周转率虽然前两年（2015年、2016年）变化不大，也趋于平稳，并且都处于国内地产行业前百强水平之中，虽然在2017年总资产周转率有所下滑，但是0.245这个数值指标仍然高于当年国内地产行业前百强的总资产周转率均值的0.23，也说明了龙湖地产在国内整体总资产周转率水平有所下滑的情况下，仍然保持了相对平稳的状态，并且总资产周转率也在相对较高的水平上，因此说明其资产有效利用程度也是比较高的，在大环境下滑时有如此高于行业的总资产周转率的企业，其营运能力和偿债能力等也是处于一个较高的水准上，能够保持这样的水平，自然离不开公司在一些管理上的能效，龙湖地产作为一家总资产量庞大的民营企业，拥有高效的运营管理手段、符合实务的经营战略，尽可能的保持自己公司的总资产周转率才能在国内众多地产行业竞争者中脱颖而出。

五、固定资产周转率的分析及计算

固定资产周转率是指在单位时间内，固定资产能够变换为企业资金所需要周转天数。固定资产周转的快慢速率，会直接影响着周转天数的长短。

企业战略扩张推进的过程中,企业对存有资产的管理和财务状况的核算,都是在财务管理上不断提升财务水平的关键,而关于固定资产的周转方面，相应的财务管理能力的突破，就能够促进企业的健康有序发展。

固定资产平均净值=（期初净值+期末净值）/2

固定资产周转率=销售收入/固定资产净值

固定资产周转天数=360/固定资产周转率

表1.52015年至2017年固定资产周转率计算表

在计算出的数据以及以上固定资产周转率计算表格中，可以看出龙湖地产这项指标由2015年的0.841逐年下降至2016年的0.797再到后年2017年的0.795，可见龙湖地产在2016年后转变其作为地产公司的一系列经营管理策略，让固定资产的比重指标在整体公司资产中有所上涨，并且也因为在整个地产行业里，在2016年开始不断的受到了市场大环境波动的影响，以至于行业里只有较大的地产公司才能保持顽强的生命力，虽然后两年固定资产周转率变化并不明显，只有略微的下降趋势，但是在企业整体的营运能力上还是要做出一些调整，让固定资产周转率能慢慢提升上来，让资金回笼更快，避免出现因资金暂缺所产生的公司信用问题。龙湖对固定资产的利用率还是较高的，固定资产利用效果也较为显著，公司只需要保持这样一个比例水准不会上下大幅度的波动，固定资产周转率对于公司来说就能保持在一个不错的水平。

　　第三节对龙湖地产有限公司的分析总结

表2.12015年至2017年营运能力指标汇总表

由表格展示的数据以及计算，同比这三年参数，以及对比行业整体水平，发现龙湖地产整体营运能力呈一个较好水平，以至于在其财务报表分析中，能常年名列国内地产公司优秀水平，数据整体表现较好，但从2016年开始就出现了部分周转率的波动下降，虽然看似不大的下降幅度，但也说明在这些资产周转的问题上还是受到了影响，其内因是企业内部的管理水平上面出现了一定的不足，而外因则是地产行业在这两年中环境不再稳定。如果一家公司内部的管理改革和所制定的发展方针不能与时俱进便有可能会被市场所淘汰，就如同地产行业在这几年中有许多中小型地产公司不断被淘汰、被破产和被大地产公司所收购。

在供给侧改革逐步深入的大环境前提条件下,所有房地产企业都必须尽快实现转型升级，而房地产行业由于其无论在资金结构还是销售模式上都具备一定的特殊性，极易出现资金链断裂等财务风险，所以，房地产企业必须对可能出现的财务风险进行管控。任何一家企业在面对经济形势下行压力大的情况时，都应当制定出能够应对环境的管理策略，在不断加快各项资产周转率、提升公司营运能力的同时，又能促使企业在市场环境中健康、有序、稳定的发展。企业的周转速度加快，可以节约流动性的资产，同时使企业不那么需要增加流动性资产的同时就能获得更多的盈利能力。解决了内外隐患就能提高企业营运能力的同时，减少资源浪费和产出更多的产品，才能使企业在利润上实现真正的最大化。

　　第四章提高龙湖地产有限公司运营能力的措施

　　第一节对存货周转率的提升措施

龙湖作为国内一家优秀的民营地产企业，其各项资产都是呈现一个稳步增长的趋势，尤其是存货这项资产，从具体的数据分析来看，周转速度相对较快，存货进出量高，周转周期也短，存货上的资金回笼也非常快，但是就长远战略发展，龙湖为保持这样高效的存货周转率，对存货的管理还需不断增强。

公司的管理者们要居安思危，不断调整存货的管理结构，不能仅仅是停留在公式算出的表面数据之中，更需要的是深挖数据背后的能动因素，促使存货周转率的不断提升。

　　第二节对应收账款周转率的提升措施

企业采用应收账款的办法去销售自己生产的商品，主要是为了刺激消费、减少存货等促销，龙湖的应收账款周转率虽然在这三年的数据上有逐年上升之趋势，但是数据上涨的幅度却在逐年减小。

为了保持应收账款的良好、有效回收，企业应当进一步强化对此的日常管理工作，分别针对应收账款的账龄、追踪和收现率进行系统分析，并建立健全坏账准备制度，及时发现应收账款中的问题，并加以分析、管控、解决。

　　第三节对流动资产周转率的提升措施

因为2016年底行业政策出台的影响，龙湖的流动资产周转率从这年底开始有所下滑，流动资产的周转次数也减少到了比2015年还要低的水平。针对流动资产这个板块的运用效率，为提高公司的业绩，应当对财务管理的结构做出调整处理。

对流动资产管理的随意性是常见的问题，面对可能出现的流动资产的短缺和过剩情况，为预防此类不良资产，应当加强对流动资产的合理配置的同时又确立有针对性的管理调整：对产品售卖采取以销定产的方式；增强公司财务管理水平；把控物资的采购，谨防短缺或滥采。

　　第四节对总资产周转率的提升措施：

龙湖的总资产周转率同比2015至2017三年数据来看，是出现了逐年下降的情况，结合市场状况可以知道，此板块的营运管理上必须做出调整，防止企业的资产经营质量及利用效率持续降低。

针对此下降情况的出现，企业应当做出合理的策略，控制投资项目的开发周期、产品类型以及规模大小，从源头把控住投资哪些项目能够较快的将资产周转。并且参照市场，“短、平、快”的产品销售模式虽然短期赚钱但是已经难以适应房地产行业的长期发展：房产修得再快，地皮也只有那么多，总会有无地可用的一天。必须针对产品类型做出转型升级，深化发展产品系列，以产品研发效率促进总体周转率的提升。

　　第五节对固定资产周转率的提升措施

固定资产周转率受企业内部管理和市场外部发展因素的制约、影响，在参照的三年数据中呈逐年下降的趋势。同样就需要提升对固定资产的管理水平，制定合理的资产结构，注重固定资产的质量发展，进一步调整出收益最大的资产组合，在风险和利润之间找到那个平衡的结合点，使得资产在发挥效用的时候能够保持固定资产的完整性和规模性，尽可能的发挥出固定资产的效用，提升企业绩效和资产的周转效率。

　　结论

一个企业或者说一个行业，他们的营运能力分析都有着非常丰富的研究价值。本文通过对龙湖地产的财务数据进行了收集、计算、整理，以存货、应收账流动资产、总资产和固定资产等五个周转率作为计算对象入手，通过龙湖地产公示的数个财务报表，节选2015年至2017年的年报数据，分析其经营状况优缺点，得到龙湖地产在这几年内营运能力是整体偏好的结论，并经过大数据对比，得知该企业在房地产行业内营运能力也处于领先地位。并且总结了几项关于龙湖地产在这段时间内运营能力指标所反映出的优缺点。

领先行业水平之处：首先，营运能力分析五项指标数据都位于行业平均线以上，在国内房地产企业里占据资金、资源的周转优势。其次，龙湖地产有着庞大的资金、资源背景，产业规模庞大和资金背景雄厚是其经营发展迅猛的重要基础，营业数据可达千亿人民币级别，良好的资金环境为企业带来了不错的盈利能力。

不足之处：首先，从2016年开始流动资产、总资产以及固定资产的周转率都有所下滑，相对应的周转速度也就有所减缓，这对企业的资金把控并不是一个好的信号，企业管理者理应做出针对性调整，稳中求进才是企业发展不竭的动力。其次，房地产行业作为一个资金高投入、高风险的行业，资金回收期长是行业特性，因此资产周转率往往低于其他销售周期短的行业许多，应对这样的财务风险的存在，应当建立相应的财务风险模型进行风险把控，尽可能地规避财务危机的发生。