保利地产财务杠杆与财务风险分析

摘要

随着经济全球化的发展，我国经济发展也走向了一个新的篇章。国际市场竞争形式越来越激烈，上市企业都不希望在这个过程中被市场淘汰，在经济全球化的大环境下，国内企业也希望跟上脚步，取得更大规模的发展。此时，举债经营成为摆在众多房地产企业面前的最优选择。举债经营的方式多种多样，企业可以向市场发行债券，也可以向银行进行抵押借款，还可以发行优先股便，这些都是企业筹资的得力助手。企业财务管理中，财务杠杆是企业筹资的主要工具之一，如果对财务杠杆利用得当，那么企业便可以利用负债尽可能提高自身股价。本文以保利房地产为例研究了财务杠杆效应，在此基础上通过保利地产的资产负债结构比率、利润情况与现金流情况分析保利地产的财务状况，得到财务杠杆系数，以及所带来的财务风险。为此，从逐步降低杠杆、增强营业能力、优化企业的资本结构、完善财务管理机制、提升应收账款与存货周转能力这五个方向有的放矢地提出降低保利地产财务杠杆与负债比例的对策。

关键词：财务杠杆、财务风险、保利地产

前 言

目前许多企业都在经营中面临资金短缺，而负债经营则成为各个企业解决这一问题的捷径。负债经营会带来杠杆效应，在一定条件下，适度举债可以提高权益资本的盈利水平，为企业创造更多的利润。然而，财务杠杆具有双面作用，同时也可能会给企业带来更多损失，造成金融风险。因此，负债经营的企业都在寻求利用财务杠杆的同时尽可能降低财务风险的对策。作为众多企业中的排头兵，上市企业有着相对先进的财务制度，但是日渐激烈的行业竞争使得上市公司时时刻刻都面临不同的财务风险，无法控制财务风险在合理范围，就会导致财务危机发生，甚至使企业濒临破产的边缘。随着我国国内房地产市场价格变动幅度增大，房地产企业在较大的存货量以及较大规模的项目贷款基础上，财务风险扩大的可能也相对有所增长。保利发展控股集团股份有限公司，A股市场简称保利地产，是我国一家经营范围较大的房地产企业，也是我国国有房地产企业中具有代表性的一家，其面临的财务风险相对较小，但是在2016到2020年期间，保利地产财务风险相关指标变化值得引起注意。财务杠杆系数可以度量上市公司财务杠杆风险大小，计算分析财务杠杆系数可以帮助我们全面形象地认识到上市企业的金融风险。但是，由于财务杠杆系数计量不同于其他财务指标清晰可见，在揭露财务风险方面存在局限。因此，本文在研究财务杠杆的同时，挑取部分资产负债表、现金流量表和利润表中重要的几项财务指标，对保利地产的财务风险进行全面多角度分析，最终确定改善其财务状况的解决对策。正确地认识我国房地产市场的高杠杆现象带来的财务风险并找到合适的降低财务风险的解决对策是本文所具有的较强的现实意义。

第1章 企业财务杠杆及财务风险相关理论概述

1.1企业资本结构的定义及其与企业发展的关系

资本结构是指企业各种资本的价值构成以及之间的比例关系，是企业一定时期筹资组合的结果。从广义上讲，资本结构是指企业全部资本的构成及其比例关系。企业一定时期的资本可以分为债务资本和股权资本，也可以分为短期资本和长期资本。从狭义上讲，资本结构是指企业各种长期资本的构成及其之间的比例关系，特别是指长期债务资本与长期股权资本之间。因此，最优资本结构便指的是可以使企业价值最大化或股东财富最大化的资本结构，也可以说是使企业资本成本率最小的资本结构。

一家企业的资本结构反映的是该企业的负债与股权的比例关系，所以它在很大程度上决定着企业的偿债能力和再融资能力，同时也影响着企业未来的盈利能力，是衡量企业财务状况的一项重要指标。合理的资本结构不仅可以降低融资成本，发挥财务杠杆的正效应，而且可以使企业获得更大的股权资本收益。

合理的资本结构可以为企业今后发展带来许多好处。首先，保持合理的资本结构有利于提升企业价值。通过债务进行融资能够给企业带来财务杠杆收益和节税收益：当息税前利润率大于债务成本率时，企业进行债务融资可以提高企业的价值，获得财务杠杆正效应；但是随着债务融资的提高，企业所面临的财务风险就会增大：当息税前利润小于债务成本率时，企业获得财务杠杆负效应，使得企业陷入财务危机甚至濒临破产。其次是通过改变投资者对企业财务状况的认知，使投资者愿意投资来提升企业价值。企业的资本结构在企业财务报表各项指标中都有所体现，其向市场上的投资者们传递出有关企业价值的信息，从而影响外部投资决策并最终影响企业价值。因为管理层可以承担一定的风险，所以管理层持股和股票回购等现象也被投资者们看做是一个企业未来可期的良好信号。最后是通过影响企业管理策略来提高企业价值。举债经营能够促使经营者们加倍努力工作，提升企业绩效，增加企业的盈利，从而提高企业价值，同时也向市场展现了企业出色的经营业绩和优异的经营成果。

1.2 企业财务杠杆及财务风险的定义及之间关系

1.2.1 财务杠杆的含义

杠杆的原理大家都明白，借助杠杆，用一个很小的力就能抬起比这个力重的多的物体，即力的效果被杠杆所放大。财务杠杆同样也具有类似的效果。国内外众多财务学者在关于财务杠杆的定义上也有很多种说法，但是这些说法归纳起来基本包含以下两类，第一类是将财务杠杆定义为”企业在制定资本结构决策时对债务筹资的利用”。因此财务杠杆也可称作融资杠杆或者资本杠杆。这一种定义强调了财务杠杆负债的作用。第二类认为财务杠杆是指在筹资中进行适当举债，通过调整资本结构给企业带来额外的利润。如果负债经营使企业每股利润上升，这种结果就叫做财务杠杆利润；相反，如果负债经营使得企业每股利润降低，这种现结果叫做财务杠杆亏损。与第一类不同的是，这一种定义强调的是企业通过负债经营而导致的盈利和损失的两种不同结果。

除此之外，还有一部分学者认为财务杠杆是指在企业的总体资金中，企业使用固定利率的债务资金产生的利息费用对企业权益资金收益率所产生的影响。相较于第二种定义，这种定义也强调了负债经营的结果。本人认为这种定义下将负债经营客体局限于企业使用的固定利率的债务资金让其范围过小，研究结果不够准确。本人更愿意将财务杠杆定义为企业对自身所有负债的利用，并将其结果称为财务杠杆利益或财务杠杆损失。这两种观点在本质上没有太大的区别，但是第一种定义的引入对于财务杠杆、财务风险以及整个杠杆理论体系概念起到了统一的作用，这种统一性也方便了今后的财务学者能够在此基础上进行更深入的探索。

综上所述，财务杠杆是一种由于债务利息和优先股股利等固定资本成本的存在造成了每股利润变动率大于息税前利润变动率的杠杆效应。当企业息税前利润率高于债务资金利息率时，企业权益资金的利润率上升，得到财务杠杆正效应；反之，当企业息税前利润率低于债务资金利息率时，利用债务资金所获得的息税前利润无法偿还债务资金利息，导致企业自身的权益资金利润率降低，得到财务杠杆负效应。

1.2.2 财务风险

财务风险是指企业在负债经营时，因为各种无法控制的外部因素使得企业可能失去偿债能力，最终导致股东权益价值降低甚至企业濒临破产的风险。财务风险的实质是由于负债经营从而使得负债所负担的那一部分经营风险转嫁给了权益资本。

财务风险的存在是无法避免的，辨别财务风险的类型可以帮助公司找到问题原因。财务风险包括以下两种基本类型:

(1)现金性财务风险：即在特定情况下，现金流出量超过现金流入量导致现金净流量为负值，企业不能按期偿还债务本金和利息的风险。这种风险产生的根本原因在于企业的理财不当或者资本结构不合理；

(2)收支性财务风险：企业在收入小于支出的情况下出现的不能偿还到期债务本息的风险。这种风险产生的原因不仅在于财务管理不当，更主要在于企业经营不利导致的净资产总额减少。

1.2.3 财务杠杆与财务风险的关系

一家企业只要存在负债或优先股资本经营，那么就一定存在财务风险，财务杠杆产生的最主要原因就是负债经营，因此财务风险的产生和财务杠杆有着密不可分的关系。财务杠杆的大小显示出息税前利润变动率对每股收益变动率的作用强度，每股收益变动率又在一定程度上反映企业的财务风险大小，所以本人认为财务杠杆的大小在某些情况下也可以表示财务风险的大小。财务杠杆系数反映了财务杠杆的大小，因此也可以反映财务风险的大小。财务杠杆系数越小，息税前利润对每股收益的影响就越小，企业的财务风险也就越小；相反的，财务杠杆系数越大，息税前利润对每股收益的影响就越明显，企业的财务风险也就越大。

需要注意的是，财务杠杆在衡量财务风险上不是万能的，它并不是导致财务风险的唯一原因，财务杠杆的大小也并非完全反映了财务风险的大小。当财务杠杆较大时财务风险并不一定大，它只是企业财务风险存在的潜在因素，更要注重息税前利润的变化。财务杠杆可以带来正负两种效应，它在扩大息税前利润变动率对每股收益变动率影响的同时也放大了其他财务指标对企业的影响，造成了财务风险的进一步扩大。

1.3企业财务杠杆的计算及其对财务风险的启示

1.3.1 财务杠杆系数的计量

财务杠杆之所以有作用，是因为在企业资本结构和资金总额确定的情况下，企业需要从息税前利润（EBIT）中扣除的利息费用和优先股股利是固定的。当企业的息税前利润增加时，每一元利润所承担的上述两项固定费用也会相应减少，每股普通股的额外收益也会增加，这叫做财务杠杆利益。当企业息税前利润减少时，每一元利润承担的固定费用也会相应增加，每股普通股的额外损失也会增加，这叫做财务杠杆损失。

财务杠杆系数通常可以用来计量财务杠杆的作用程度，它是指企业税后利润变动率与息税前利润变动率的比值；当财务杠杆系数计量的对象为股份制企业时，财务杠杆系数也可以看作是普通股每股收益变动率和息税前利润变动率的比值，因此财务杠杆系数公式为：

DFL=(△EPS/EPS)/(△EBIT/EBIT)

或 DFL=(△EAT/EAT)/(△EBIT/EBIT)(1)

(1)式中,DFL表示财务杠杆系数；EPS表示普通股每股利润；△EPS为普通股每股利润变动额；EAT为税后利润；△EAT为税后利润变动额；EBIT为息税前利润；△EBIT为息税前利润变动额。

若不考虑优先股股利,式(1)可变形为:

DFL=EBIT/(EBIT-I)(2)

(2)式中,I表示利息。

若考虑优先股股利，公式(1)又可变形：

DFL=EBIT/[EBIT-I-Dp/(1-T)] (3)

(3)式中,T为所得税税率；Dp为优先股股利。

通过财务杠杆系数计算公式:DFL=EBIT/(EBIT-I)，我们可以发现财务杠杆系数与公司财务风险之间存在如下关系:

财务杠杆系数与息税前利润EBIT成反比关系，息税前利润越大，则已获利息倍数(EBIT/I)就越大，财务杠杆系数就越小。

①当EBIT趋向于正无穷时，DFL趋向于1。当EBIT的范围在2I和正无穷之间时，DFL在1到2之间，此时财务杠杆效应明显存在，我们把这个范围叫做安全杠杆效应区间。随着EBIT的增大，DFL减小并且趋近于1，这说明随着息税前利润的不断上升，财务杠杆作用越来越不明显，不能到期偿付本息的可能性就越小，财务风险也越小。

②当(EBIT-I)趋近于0时，DFL趋向于无穷大，这表明税前利润约等于零时的财务风险最大。当EBIT在I到2I范围内变动时,DFL在2到无穷大之间变动;当EBIT在0到I范围内时，DFL小于0。综上所述，0<EBIT<2I,企业基本保持在亏损状态，财务杠杆系数在(-∞,0)，（0,1）或(2，+∞)范围内变动，这个区间被叫做经营高风险区间，企业不能按时偿还本息的可能性增加。此时，财务风险成为企业财务管理的主要问题，企业应当调整财务策略和资本结构，将脱离经营高风险区间作为首要目标，尽快扭转颓势。

③当EBIT小于0时，DFL在0到1范围内变动。企业在亏损时期也不能忽视息税前利润增加的重要性，财务杠杆效应依旧存在。如果亏损十分严重，企业已经失去了偿还债务本息的能力，此时财务风险的存在已不可避免，DFL趋向于1。

1.3.2 财务杠杆效应分析

（1）财务杠杆的正效应

财务杠杆正效应指的是企业在合理利用财务杠杆的情况下，权益资本利润率得到提升，具体而言，就是由于负债定期定额税前付息，企业息税前利润率高于负债资本边际成本而引起的权益资本利润率的提高。企业负债经营的直接目的就是达到财务杠杆正效应，它是财务杠杆在债务利息从税前利润中扣除后少交所得税产生的节税效果和降低企业总资本成本率等效果的综合效应。财务杠杆正效应基本存在于以下两种情形，一是在息税前利润率不变的情况下，企业合理使用财务杠杆而提升权益资本利润率；二是息税前利润率在一定范围内变动时，企业合理使用财务杠杆也会提升权益资本利润率。财务杠杆正效应可以从以下三个角度着手：

①负债利息的抵税效用

负债可以给企业带来税收的优惠，这是股权无法做到的。债务利息可以从税前利润中扣除，从而降低应纳税所得额，减少税赋，使企业获得额外的价值提升。全世界许多国家的有关法律都规定负债免征所得税。在我国现行的《企业所得税暂行条例》中，也存在相应规定：“在生产经营期间，向金融机构借款的利息支出，可按照实际发生数扣除”。利息抵税效用也可以进行计量，用公式表示为：利息抵税效用=负债总额*负债利率*所得税税率。因此，已知负债利率和所得税税率，企业负债总额越大，利息的抵税效用也就越大。

②财务杠杆效用

企业经营状况很好时，债权人只能获得固定的利息收人，因为持有债券的投资者对企业的现金流量只拥有固定的索取权。剩余的高额利润则全部归属于股东，大大提升了企业的每股收益额，这就是负债的财务杠杆效用。值得一提的是，税后效用是财务杠杆的主要特征，即债务资本带来的收益和权益资本带来的收益都要要征收相应的所得税。财务杠杆效用也可以用公式来表示:财务杠杆效用=负债额*(债务资本利润率-负债利率)*(1-所得税税率)。由公式可以看出，负债利率和所得税税率一定时，债务资本利润率越高，财务杠杆效用越大；债务资本利润率等于负债利率时，财务杠杆效等于零；该利润率小于负债利率时，财务杠杆效用为负，企业每股收益降低。

③负债可以降低管理者与股东间的代理冲突

拥有股权的管理者会因为得不到相应付出的回报而产生其他的想法，出现不以提高股东收益为目的经营行为。他们可能会做出一些不利于企业发展而优待自身的行为，此时就会产生管理者与股东间的代理冲突。负债融资便是减少代理冲突的一种途径。当企业举债进行股票回购活动时，代理冲突会从两个方面得到降低：一方面，股票回购导致企业外部股东数量减少，企业现金流中属于股东的那部分就减少了，同时管理者需要大量的现金偿还债务，属于债权人的现金流量增加会迫使管理者失去奢侈浪费的想法。另一方面，如果管理者拥有部分权益资产，企业负债增加的同时管理者权益资产也相应增加，即负债使管理者获得了更多的控制权。管理者与股东的利益在负债融资的作用下被紧密地联系在一起，明显地降低了两者之间的代理冲突。

（2）财务杠杆的负效应

财务杠杆负效应是运用财务杠杆所带来的财务风险导致的结果。它是指由于企业不合理的使用财务杠杆，造成权益资本利润率大幅度降低甚至变为负数。企业凡是存在负债经营，就没有足够的财务责任，就很有可能对公司产生一种财务杠杆的负效应,给公司自身造成各种不同程度的损失。这里所说的财务风险是指由于财务上的杠杆性作用而导致企业发生破产的机会成本或者因为权益性资本利润率发生较大幅度的变动所带来的财务风险。一个企业为了扩大其负债经营,必然地是会增加其利息等固定成本的,这样就会在息税前利润率出现了较大幅度下降的条件下,其权益性资本的利润率也必然地会出现较大幅度的降低,即会发生较大的财务杠杆负效应,从而导致企业出现亏损乃至破产。因此,企业必须有针对性地实施财务杠杆效应,并且做出有效的风险控制,合理地确认和预测各种财务风险,才能制定得出有效的风险管理措施。财务杠杆的负效应主要体现在以下两个层面:

①持续增长的负债导致的财务危机成本

负债会增加企业的压力，支付资金和利息是企业必须承担的合同义务，如果企业不能及时偿还，就要面临金融危机，这将增加公司的成本，减少公司创造的现金流，财务危机的成本可分为直接成本和间接成本，直接成本是公司破产时依法承担的成本。公司破产后，其资产将转让给债权人。在这个过程中，诉讼成本、管理成本、律师费等都属于直接成本，这些直接成本在公司破产后是可见的，但在公司破产前，公司可能已经产生了财务危机的间接成本。因为公司负债太多，不得不放弃宝贵的投资机会，降低研发成本。消费者可以对经营者的生产能力或者服务质量提出质疑，并最终放弃使用经营者的产品或者服务；供应商也可能拒绝向公司发放商业贷款，导致大量优秀员工流失。这些间接成本不确认为直接现金支出，但对公司有着巨大的负面影响，随着公司债务额的逐步提高，负面影响将更加显著。

②超额负债加剧股东与债权人间的代理冲突

债权人的利益不被损害是先决条件，因此企业的风险水平应当保持在所允许的范围内。现实中的经济活动，股东总是更倾向于投资高风险项目。如果投资获得成功，债权人只能收获本金加固定利率的利息，剩下的高额报酬均归股东保留，财富由债权人向股东转移成功；如果投资失败，这笔损失却要由股东和债权人同时担负，甚至会出现债权人损失要远大于股东损失的情况。虽然负债可以一定程度上解决管理者和股东之间的代理冲突，但与此同时它也加深了股东和债权人之间的代理冲突。这是两种不同的代理冲突，但是这两种代理冲突给企业带来的代理成本净额总是存在的，这很明显降低了企业的价值。

第2章 保利房地产财务现状分析

2.1 保利地产概况及其财务状况

2.1.1保利地产概况

保利发展控股集团股份有限公司，简称保利发展，其在A股市场简称为保利地产，是中国保利集团控股的大型中央企业，在2020年福布斯公布的世界500强排名第191位。该公司是我国国内较早一批从事房地产投资开发的企业，旗下的“保利地产”是同行业内的著名品牌。公司的主要业务为住宅、商务写字楼开发，在高档酒店、高级购物中心和展览会馆等项目上也逐渐树立知名度。企业目前注册资本为119.7亿元。保利地产成立于1992年9月，并于2006年7月在中国上市，股票代码SH600048。2008年以来，保利地产的规模逐步扩大，整体规模快速增长。截止2020年底，保利地产的房地产投资开发和运营业务发展迅速，公司已实现国际化经营，并与全球100多个城市建立了联系。作为该公司的中心业务，房地产业务是企业总资产中所占比例最高的业务，随着国内房地产市场风险扩大的局面被人们重视起来，保利地产随时面临着财务风险扩大的可能性，这一点应当得到重视起来。

保利地产是我国大型国有房地产上市公司，在最近五年，保利地产在行业内的排名有小幅度变动，2020年保利地产在企业规模上排名同行业第2位，而杜邦分析仅排名124家房地产上市公司第26位，这显示出该企业的财务能力显著落后于企业规模，企业财务状况不佳。财务杠杆系数是量度企业财务风险的关键工具之一，本文将结合保利地产财务杠杆系数，对该企业的财务风险进行初步认识和比较分析，并提出有关财务杠杆效应以及调整企业财务管理的相关建议。作为衡量企业风险的重要工具之一，财务杠杆具有一定的作用，本文结合保利地产的风险评估，对企业的风险评估进行了初步的了解和比较，并就风险的影响和企业风险的变化提出了一些建议。

2.1.2保利地产财务状况

（1）资产负债情况

资产负债表可以反映出企业基本的财务状况。通过分析资产负债表的各项数据，可以大体上了解到一个企业各项资产的情况、资金周转情况、资金来源情况以及资本结构。根据保利地产的财务报表，最近五年集团的资产负债状况如下表所示：

表2.1：2016-2020年保利地产资产负债表

由表2.1可以看出：

在2016-2020年保利地产的总资产和总负债都呈现显著的增长趋势，其中负债总额年均增长率达到30.25%，2017年负债总额增长率更是高达53%；资产总额年均增长率约为28.25%，企业的资产总额对负债总额的偿还能力有所下降。保利地产在2016-2020年的货币资金、流动资产及固定资产等都有明显增长，同时我们也发现固定资产净额的增长率更加显著一些，可能对企业资产周转产生一定的影响。

（2）利润情况

利润表可以反映出一个企业在某个时期的盈利能力和业绩。通过对利润表的研究，大体上可以看出一个企业的盈利数额以及有关费用支出，外部投资者也可以通过利润表来预测该企业未来的盈利能力，从而做出投资决策。根据保利地产财务报表，最近五年集团利润表如下所示：

表2.2：2016–2020年保利地产利润表

由表2.2可以看出：

在2016-2020年保利地产的营业收入年平均增长率为12.75%，其中2017年营业收入增长率为-5%；而企业的营业成本年平均增长幅度为11.5%，企业盈利能力有所上升，但是近两年成本增长有大于利润增长的趋势，因此本文认为，由于目前保利地产作为我国国内排名第2位的大型房地产上市企业，其财务状况还是并不太理想的，我们需要对该企业的财务风险进行客观的认识，进行合理的风险控制。

（3）现金流量情况

现金流量表可以反映出企业某个时期现金及现金等价物流入和流出情况，可以得出企业现金增加和减少的基本情况。根据保利地产财务报表，最近五年集团现金流量表如下表所示：

表2.3：2016–2020年保利地产现金流量表

由表2.3可以看出：

在现金净流量方面，保利地产近五年的投资活动现金净流量都是负值，说明企业的投资活动存在较高风险，且2016-2017年间经营活动现金净流量小于0，说明这个阶段该企业的经营活动也有较高风险。我们可以看到即使在2019年该企业的经营活动现金净流量有所增长且同比增长显著，但是投资活动现金净流量始终为负值，并且短期的现金净流量增长也并不足以说明该企业的财务风险得到了较好控制。

2.2保利地产财务杠杆系数计量及其与同行业比较

2.2.1保利地产财务杠杆系数计量与影响因素分析

（1）保利地产财务杠杆系数计量

根据第一章中所论述的财务杠杆有关理论基础，财务杠杆系数的计算公式如下：

财务杠杆系数=息税前利润/（息税前利润-负债资本*利息率）

=息税前利润/税前利润

结合保利地产财务报表，在2016-2020年间，该企业的息税前利润EBIT、税前利润（EBIT-I）以及财务杠杆系数计算结果下表所示：

表2.4：2016-2020年保利地产财务杠杆系数简表

由表2.4可以看出：

在2016-2020年，保利地产的财务杠杆系数均高于1，说明保利地产的财务杠杆相对较大但是保持在1到2的安全范围，2017和2018年均偏高，虽然2019年下降较多，但是到2020年仍有上升趋势。2017-2018年保利地产的财务杠杆系数有所下降，但是2018年同比降幅仅为0.8%。保利地产的财务杠杆风险在2016-2020年整体偏高，这表示该企业的财务杠杆风险逐步扩大，需要引起重视。

（2）财务杠杆系数变动的影响因素分析

每股收益的变动情况可以反映出该公司股价的变动情况，也可以反映公司一段时间内的盈利能力。结合财务杠杆系数的测量公式，根据保利地产的财务报表，在2016-2020年，集团普通股每股收益及其变动如下所示：

表2.5：2016-2020年保利地产息税前利润与基本每股收益变动表

由表2.5可以看出：

2016-2020年，保利地产的息税前利润变动幅度高于基本每股收益变动，在2016-2018年，基本每股收益缓慢上升，2019年增长较多，到了2020年开始，保利地产息税前利润与基本每股收益变动开始出现相反发展趋势。这表示，在2016-2020年，保利地产的息税前利润增长较快时，企业基本每股收益变动较少，而在息税前利润增长放缓时，企业基本每股收益增长较快。也就是说，保利地产的基本每股收益变动与息税前利润变动呈现变动负相关性，财务杠杆负效应出现，财务杠杆风险增大。

2.2.2同行业比较

表2.6：2016-2020年万科地产的财务杠杆系数简表

由表2.6可以看出：

同样为房地产行业的万科地产（万科A），财务杠杆系数在2016至2020年之间均低于保利地产，说明万科地产的杠杆要小于保利地产；在净资产收益率方面，保利地产三年均值的17.95%也要低于万科地产的22.05%，说明其盈利能力有待提高。并且在保利地产的杜邦分析比较中，总资产周转率三年均值为23.87，要低于行业均值的28.26；权益乘数方面，保利地产权益乘数的三年均值457.79也要高于行业均值的380.70。多方面比较数据可以得出一个结论：保利地产的负债所占份额较大，会使自身面临偿债风险。

第3章 保利地产面临的财务风险现状分析

3.1保利地产财务杠杆作用下企业财务风险特征

结合上文分析，保利地产的财务杠杆有增长趋势，财务杠杆效应逐步扩大，这会在一定程度上促进企业财务风险扩大化。进一步结合该企业的财务指标，可以对企业财务风险进行更客观的认识，来了解财务杠杆对保利地产财务风险的影响。

3.1.1 经营风险扩大化

经营活动的现金净流量可以在现金流量表中找到，它等于经营活动现金流入减去经营活动现金流出的值。企业的经营活动风险随着经营活动现金净流量的变化而变化：现金净流量增加，经营风险降低；现金净流量减少甚至出现负值，则企业经营活动收不抵支，经营风险扩大。

保利地产在2016-2020年经营活动的现金净流量如下表所示：

表3.1：2016-2020年保利地产经营活动现金净流量

由表3.1可以看出：

（1）2016-2020年保利地产的经营活动现金净流入与现金净流出均有了明显的增加。但是在2017年，保利地产的经营活动现金净流入小于现金净流出，经营活动现金净流量为负值，这表示2017年企业的经营活动风险较高且没有得到很好的控制。综合五年内的经营活动现金净流量来看，企业的经营活动收益不稳定，存在潜在的收支风险。

（2）2020年保利地产的经营活动现金净流量回升，在2017年为负而在2019为391.6亿元，波动较大，需要引起注意。在2016-2020年，保利地产的营运指标却出现了明显的下降。其中，存货周转率从2016年0.371下降到2020年0.247，总资产周转率从2016年的0.355下降到2020年的0.213；应收账款周转率在五年内整体呈上升趋势，但是在2020年同比下降了6.8%，需要引起注意。这些指标都体现出保利地产的运营能力下降，企业的经营风险存在扩大趋势。

3.1.2筹资风险扩大化

筹资风险指的是企业资金筹集风险，而偿债能力可以在一定程度上反映一个企业的筹资风险：偿债能力越强，筹资风险越小；偿债能力越弱，筹资风险越大。根据保利地产财务报表，该集团2016-2020年的偿债能力指标如下表所示：

表3.2：2016-2020年保利地产与房地产行业偿债能力指标对比表

由表3.2可以分别看出：

（1）2016-2020年，保利地产的流动比率下降明显，5年内同比降幅均值为1.7%。2019-2020年保利地产流动比率逐渐开始低于行业均值，存在风险。

（2）保利地产的速动比率经历2016-2018年年均11.5%的增长后，2019-2020年该企业速动比率又以相近的比例下降，甚至低于五年前同期水平。

（3）保利地产在2017年现金比率同比增长45%，而2016年同比下降78%，2018年现金比率继续下降，可以明显看出企业现金的拥有量对负债的偿还能力不足。并且，保利地产五年内的现金比率均低于行业均值，显示出企业的短期偿债能力显著不足。

（4）2016-2020年保利地产的资产负债率和产权比率远高于同行业的均值。其中资产负债率均值保持在78%以上，这是十分危险的信号，企业总资产对总负债的偿还压力较大。而该企业2020年产权比率高达5.464，是同期行业产权比率的2倍以上，这会极大地增加企业产权对债务的偿还压力，削弱企业长期偿债能力。

在此情况下，保利地产缺乏对长短债务的较好偿还能力，企业筹集资金的能力会受到影响。综上所述，保利地产因为各种原因，对于长期债务和短期债务的偿还能力均不足，企业筹资能力下降导致筹资风险扩大。

3.1.3 盈利能力降低的风险扩大

利润表中的销售净利率和净资产收益率可以显示出企业的盈利能力，结合保利地产的利润表，2016-2020年企业的盈利能力与行业盈利均值的对比情况如下所示：

表3.3：2016-2020年保利地产与行业盈利指标对比均值

由表3.3可以看出：

（1）2016-2020年，保利地产的销售净利率不断上升，相较于房地产行业销售净利率均值的变动而言，销售净利率有待继续提高。

（2）在2016-2020年保利地产的净资产收益率与行业内上市公司净资产收益率均值变动趋势一致，并且保利地产的净资产收益率更高，但是需要主要的是，两者的差异不断缩小，2016年保利地产高于行业9.8的净资产收益率，到2020年低于行业均值，这说明保利地产的资产盈利能力在行业内的优势下降。由此可以得出保利地产近五年的盈利风险存在扩大化趋势的结论。

3.2保利地产财务杠杆风险扩大的原因分析

综合上文分析，保利地产在2016-2020年财务杠杆作用下，财务风险逐步扩大。正确认识财务杠杆对财务风险的影响，进而合理的构建解决方案，对于保利财务杠杆效应的控制与风险的控制具备重要意义。

3.2.1 资产负债结构不合理

（1）负债过高

2016-2020年资产负债率整体来看，保利地产资产负债率均处于77-78%以上，企业存在过度负债经营的问题。在这种情况下，保利地产专注于流动负债和应收账款及银行长期贷款到期的房地产负债，并有较高的到期日和债务到期日要求。而长期借款具有相对集中、成本高的特点，当企业面临特殊的利率条件，偿债压力随时可能增大，导致企业财务风险增加。

（2）流动资产减少

在2016-2020年，保利地产流动资产的增长率低于总资产的增长率，导致了公司流动性减少，对公司偿付能力产生影响。企业不断增加的新项目在建工程，逐渐影响到流动资产的占比，从而影响保利地产的权益资本，导致公司权益资本回报率下降，导致财务风险的增加。

3.2.2应收账款与存货周转能力较低

（1）应收账款管理不到位

应收账款在保利地产流动资产中的比重逐渐上升，应收账款的账期结构日渐拉长，但是其周转速度较慢并逐年下降，这就影响到该企业流动资产的实际周转能力，影响其偿债能力。企业的现金流一旦受到影响，经营活动便会出现困难

（2）存货销售滞后

保利地产在市场发展中出现存货积压的问题，过度存货导致流动资产流动性急剧下降，企业偿债能力下降。同时，存货不能有效周转导致费用持续增加，发展的资金需求越大，偿付能力不足的问题越严重，对企业财务风险的影响就越大。

3.2.3 成本费用控制滞后

（1）忽视税收筹划

保利地产在2016-2020年所得税费用显著增长，增长速度高于企业营业利润，这就会扩大企业财务杠杆风险。这个问题的形成最主要的原因就是保利地产忽视对所得税与增值税等主要税费的纳税筹划。一方面，保利地产作为国有房地产企业，在国有资本的运作过程中，忽视所得税等税费对集团盈利的影响，没有完善的纳税筹划意识。另一方面，保利地产也没有一个独立的纳税筹划专业部门或团队，也没有雇佣纳税筹划组织，对企业税务进行合理的分析与筹划，这就导致企业的所得税增长显著，不利于企业财务风险控制。

（2）成本控制不到位

保利地产2016-2020年的营业成本由1099亿元提高到2020年的1640亿元，年平均增长108.2亿元，可见其成本增长速度过快。成本费用的过快增长，会导致企业的利润总额下降，进而导致息税前利润下降，影响财务杠杆系数的大小。

第4章 降低财务杠杆风险的相应对策

针对保利地产财务杠杆风险高的现状，保利地产主要任务是从资产负债结构调整入手，降低资产负债率，逐步去除杠杆效应。除此之外，企业更要不断提高债务周转能力，加强成本控制，不断提高营业净利润，增强企业的自身实力。

4.1 降低负债率，逐步去杠杆

虽然企业可以在财务杠杆的作用下推动自身发展的步伐，尤其是在如今的经济形势下，杠杆可以为企业带来超额的回报，但是值得注意的是，房地产企业的债务资金大多来源于银行贷款，这无疑增加了社会的金融负担，甚至危及整个金融系统。当今社会环境下，国家倡导企业逐步去除杠杆，企业也应当减少债务资本，扩宽融资渠道，使自身的融资方式不再单一，从而提高权益资本的融资能力。假设房地产企业在将来某一天盈利不佳，息税前利润率将低于债务资金利息率，行业内便应该掀起一波去杠杆的风潮，减少负债将成为首要任务。企业在进行债务筹资时，为了使财务杠杆正效应最大化，企业应当不断完善自身的信用评级水平，最好采用利率较低的债务类型，一段时间内的财务负担也将减轻，财务风险出现的可能性最小化。

4.2 优化股权结构

房地产公司可以着手吸引市场上的其他金融行业投资者，例如来自投资银行、保险行业和养老保险基金等金融机构的投资者。这些投资者在市场上已经身经百战，专业素质是他们的优势，理财策略也十分先进。如果成功，它可以减少许多外部股东的入侵。除此之外，这类金融创业者更在乎公司的长期收益情况，他们的存在无疑帮助了企业管理层，优化了企业治理结构，使企业长期保持健康发展。

企业集团也可以在主要业务范围之外引进煤炭石油天然气等能源企业作为第二股东，在集团内部互相制约，优化治理能力。战略投资者最好选择有一定业务来往的企业或是上下游企业，他们可以对企业未来的收益产生深远影响。

4.3 增强企业的盈利能力

提高企业的盈利能力，是一条从自身出发解决问题的途径。如果企业净资产收益率提高，收入和成本的风险将降低，从而实现息税前利润上升。因此，保利地产应认真执行国家相关产业政策，注意产业结构和产品结构的适应，持续开拓新产品市场；还要开发一套良好的激励机制、先进的开发团队和全面的销售模式；实行多元化经营，在横向与纵向上与其他企业全面合作发展，不断提高企业市场占有率。

4.4 设置财务风险防范机制

保利地产应当从内部出发，建立敏感度较高的财务风险防范体系。每当企业面临可能的财务风险时，内部都会有相应机构部门出面，从宏观层面和微观层面分析风险来源，提防财务危机。资金周转能力是内部机制关注点所在，房地产企业在高杠杆下经营随时面临还债压力，充足的现金储备可以缓解这种压力，因此相关人员一定要时刻注意现金收发及其流向。这都要求财会人员具备较强的洞察力，因此还要注意培养相关人员的检查账簿的习惯，警惕现金流危机。

4.5 提升应收账款与存货周转能力

保利地产还需要注重应收账款管理工作，针对应收账款进行全面的管理，及时收缴各类应收账款，或者将应收账款转嫁给与企业存在债权债务关系的地上那方，降低保利地产短期偿债压力。保利地产还要从根源上缓解压力，合理安排短期负债结构，有效错开各类短期借款的偿还日期，防止短时间内大量短期债务到期造成堆积。

要想提升保利地产的流动资产比率，就要对保利地产的存货资产进行全面整合，进行广泛的市场调研，扩大销售区域，从而降低保利地产库存，提高营业现金流量。提升保利地产的流动资产比率。其中，最主要的措施就是，保利地产需要注重更多的开发一般居民住宅或廉价住宅，通过主动的降低房屋价格来刺激市场消费需求，带动企业存货销售。并且，保利地产需要注重完善物业等配套措施与服务，为存货销售与存货周转的改善创造更有利的条件。

结 论

综合全文分析，本文以保利房地产为例研究了财务杠杆效应，在此基础上通过保利地产的资产负债结构比率、利润情况与现金流情况分析保利地产的财务状况，得到财务杠杆系数，得出保利地产的财务风险有扩大倾向的结论。在第三章中更是结合该企业财务报表及财务指标，发现了企业的偿债风险和经营风险都存在扩大的可能，盈利能力也有下降。在此情况下，必须对影响企业财务风险的因素进行全面分析，并合理的加以解决。在企业今后的发展道路上，保利地产必须逐渐摆脱对杠杆的依赖，调整资产负债结构、优化股权结构、提高企业的应收账款收缴能力、设置财务风险防范机制降低成本费用，从而使企业财务杠杆系数达到健康状态，削弱其带来的负面影响，使企业的财务状况得到提升，最终实现企业价值最大化的目标。随着国家层面政策的宏观调控作用不断提升，未来房地产市场也将向政策看齐，努力摆脱高负债高杠杆经营的现状，保持健康合理的发展步伐。

致 谢

经过几个月的努力，我终于完成了毕业论文的写作，十分感谢青岛理工大学商学院的王明国老师在这过程中给予我的帮助和指导。在大四上学期即将结束之际，学院就展开了论文写作相关事宜的安排，王明国老师在第一时间就联系了各位学生，在线下给大家开了第一次论文指导会。老师提出了撰写论文的几个要点，告诉我们写论文一定要多查资料，结合理论和实际企业进行分析。接下来具体实践中，我发现自己在论文的结构上面有些迷茫，王明国老师及时指点，出谋划策是我的论文思路清晰，并且在参考文献方面也选择了一些贴切的文章使我的论点更加站得住脚。同时，我也要感谢和我同组的几位同学，在你们的帮助和监督下，我的论文细节方面也有了提升，包括各种格式的统一以及提交过程中的注意事项等。大学四年的时间过得很快，经过这些年的学习生活，大家都将带着学习中收获的本领各奔东西，祝同学们今后蒸蒸日上，也祝愿王明国老师未来工作顺利！

参考文献

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保利地产财务杠杆与财务风险分析

价格 ¥9.90 发布时间 2022年11月24日

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