中粮地产营运能力及优化

　　摘要

营运能力研究是中粮地产日常管理中的一项特别重要的工作。对于中粮地产来说，要涉及到的是固定资产周转率，流动资产周转率等等。要怎么去提高资金的使用率，该如何提升企业的营运能力以及盈利能力，就成为现在中粮地产的一个最大的任务。现在这个阶段，营运能力的相关研究还处于一个表面起步的状态。大多数的企业都没有资金能力和知识的能力去进行全面完整的分析，大多都太少关注这类研究，内部的经营也比较不完善，这将严重的阻挡了中粮地产的发展前景。

从营运能力的各个指标可以看出，将理论和实际相结合。第一，分别讲述营运能力是什么以及相关指标的描述。第二，介绍你所分析的中粮地产的一些基本的情况，并对其近五年的经营能力指标进行分析，探寻企业资本家在管理中存在的问题和什么将它导致。最后，对其存在的问题给出一些结论和建议。

　　关键词：营运能力；中粮地产；应收账款

　　1绪论

　　1.1研究目的及意义

1.1.1研究目的

经营能力是指企创业造充利分用有限资源财为的社会富能力。它可用评估相关企业于的资利用源程度和运高经营提营水平和能力。现在经济发来越展越快，如果中粮房用源，在短周转暂的时生间内产尽能多的可产品，并创造的销售最大收入，就必粮须中地业产的能企力。企业力经营能的大小利提高对盈力地能产想要要占和债偿能力具有重影尽可能的少资响。因此，中粮房地产的运营能力分析及其优化是我所研究的课题。

1.1.2研究意义

经营能力是企业资本利用效率，不包，固定资产周括生产经营资金周转率的相关指标。它表明企管业人事理能配够源的置充分发率挥企业资的源效。运能力营分析包括资产流动周转分析转分析和库析存为业内企部资周转分。

运营能力分析是计算和管理业的水平，促进企分析反效映资和益指的标，评营效率经营能力，有效提高企业可以的济经效益，提企业的健估运高营能力，指出企经业提的高济效益方向。研运究企业的产康展，及康状时反发映企业的健况，降高决低，提绩风效，帮策助险。

　　1.2国内外研究现状

1.2.1国外研究现状

在发达的西方国家看，研究营运能力相比我国就要早一些了。那个时候，研究的重点是放在怎么去解决营运能力资产问题使得企业可以活的久一些不至于走下坡路。之后在西方国家慢慢的研究下，内容就开始比较完善了。一些学者开始拥有了自己的想法并对其他学者提出了质疑。

Vishwaxnath（2010）研究了Goldery公司施实EVA计划价管值的流理程（建立EVA心中，EVA激机励制），并出指EVA价管理值能够有解分EVA价驱动素因值效提企值业升价。

IoannisLazxaridis（2015）把雅典证券交易所上市的一百三十一家公司的财务数据样本，对利能企业盈利能力之间的关系进行一系列的分析。最后结果表明，营运资金管理与力存在显着相关关系，企业可以将现金，应收账款，应付账款等项目作为企营运资本管理与盈业使用。因此，企业该对应推付账款迟应的策略度持谨慎态。

Stewart＆Bennext（2017）阐述了EVA在绩它指出EVA在评效评估中的优势，通过EVA指标的价值标更具优树分解来识别投资机会和平衡风险。估该企业的绩效方面比传统指势。

综上所述，可见，流动资金管理绩效评价已因为流动资产周转率变化为流动资金周转期。在继续使用这个传统的基于要素的流动资金周转期的同时，创新地引入了在渠道的流动资金周转期。

1.2.2国内研究现状

我国在营运能力研究最开始是起源于20世纪，刚开始研究是在指标和一些特别的概念上。之后的中国学者们就开始分别研究营运能力的比较重要的指标。近几年来看，中国是一些媒体也开始关注营运能力是各种问题，并且也市场和竞争环境有着迷之帮助

王忠帅（2011）认为，流动资率是，提高货对业度的资产利企用的速一个主要指标，对一个周币转来企业说，就产得合存理有效的持有货资金，流动产的周转的资速度的越快，加回快的账款收，扩大速销周转售度。

刘勘(2012)指出，上市断和公的经营司能力指出分析，还要分析收大越应账款转率周，越，说明好充上市司的资公本足率比例越小，除了销售，注重流量现金表、偿付能力外力利能和盈，如何数判应收款账平均天越小，生营产经活动的周率转好越。

霍振芳(2012)认为，经营能力是企交生产材料资源互业社会生产力的微观表现，是企业基于环境的经济资源，包括：人资力源、财资源务、技息术信资源、管资理源等。约增值束和目标，通过合配置来和的结驱企业动营的运物质能量。

宋春霞，景卫红(2014)通过对企业要核标心竞争力主指的关系分析，发业主营现企业增长率务收入与存据率和增长应收账款率增长周转率呈显著的关系预测主营。企业可注并根价库存周转率。应收账款周转率线性的增长率和周转率入的业务收增长率，值及时调整企业以关的经营战有效的企业货略，保持、创造或培育周核心转率企业的竞争力。

陈俊(2014)在研究中指出，除了应收账款者的投入。周值增值率也是经营能转率、存货周转率、流动资产周转率和总资，资本保力评价指标产周转率外之一。资本保值增值率反映了投资

高婧茹（2014）认为，企业的经以评估企营能力是通过充分的资金和能源来获取财富的能力。它不仅可业资源的利用率，还可以为企利用企业持有业的利润打下基础。

姚广宇（2015）认为经营能，经营能活动获经务存在管理济力财中的问是企业之题一。资本是企业财金的务管理的主力是过要目标得资能力。确保况良企业财务状好。形势需要企业通情况，分析资金结构和总量，保证资金总量和各领域资金余额的平衡，防止资分析资金分配金分配不均造成部分更少。

余波（2015）对经营能映的企业资本力的概念进行了界定：经营能是生产经营相关指资金周转企业率的标反利用效率，是力指理企业管理和使人员管资金的指用能力。

何烛竹（2016）应收账款周转数或一定时收账款的收款率相对应，也称为收款率，是指一定数量的应收账款周率与应转次期内一次周转所需的天数。是应收账衡量款现率重要指实的标。

陈巧珍（2016）认为，最大的经影响的企业营能力们直接在我问题是财务报表中的数据往往存在一些局限性。当企业计算周转率时，我们看平到中均取值。然而，在一些经性营衡和季不均节中，这种指述往数的获数据取的陈往与际实情不相况大同。

林丽惠（2017）在其研究中：目前，在市场经济谋求发展的过程中，企业不仅要关注企业获取利润的能力，还所有者权益对企业管理的影响。在企业的日常经营管理中，企着重分析业的实际经营要资产，负债和能力和获利能力是关键的财务指标。通过分析这些关键数据。

童艳华（2017）在文中，详化组合细分析了如何整合和优化价值链型企业的运营资理本管目标，以及如何优他们。

上面说的研究主要是说营运资金的基的原则实和理策管略上证本，但对运资金结研构的深究尚管理营不入，缺分乏相关析，也没营运金关资有对系的究实证研。结绩构业和企效。本文拟结绩效的资构和企在营运本面业实证方检验一些取得进展。

　　3.研究方法

1.3.1研究内容

本文共分为六个部分，各部分的主要内容概括如下：第一部分是绪论，包括本研的背究景，目意和的义，研现究状，研内究容和研方究法。第二部分是通过实际的基本操作数据来了解研究对象的当前运行状态。第三部分是在分析当前运行情况的基础上，找出研究对象运作能力存在的问题。第四部分分析了中粮房地产营中存在原经题的问因。第五部分解决了问题：针对在存问的题，提出了相应策的对。第六部分是结论，总结全文。

1.3.2研究方法

1、文献分析法。通量作能力概相关信息的收集整理，在总结以念和往学者理论成果的关主题的大基础上，介绍了相关过对有的运理论。

2、案例分析法。本文以中粮地例，有针对性地分析企业可以更准经营管理风险法。通过案例研究，我们确地为企产为程风中控制案业在运和控制方险提出有效的营过建议。

3、比较分析法。一是纵向比较。本文将的营运状进行况与之前的运营状况中粮地产的现在比较。另外，进行横向比较，将中粮地产的与其他科技型进行中小企业现在的运营状况比较。

　　2中粮地产营运能力的现状

　　2.1中粮地产现状

中粮房地产有限公司是一家全国性的房地产上市公司，总部位于深圳。自世界500强企业上市以来，其控股股东中粮集团有限公司一直名列榜首。是xxxx批准以房地产为主业的16家国有企业之一。中粮房地产有三个主要业务：住宅和工业房地产，以及部分自有房产。这些项目主要分布在一线和二线城市。目前，中粮地产已经拥有的成熟产品系列以中高端为主，比如高端住宅系列，都市精品住宅系列、祥云国际生活区等。资产规模400多亿，在房地产行业中是一家发展中的企业。

　　2.2中粮地产营运能力的相关指标

通过进行近五年的趋势分析，可对中粮地产的各个时期的资产周转率的变化进行对比分析，已掌握中粮地产的发展规律和发展趋势。

2.2.1流动资产营运能力趋势分析

流动资产周转率是指主营业务收入与一定时期内流动资产平均余额的比率。由图2-1可见中粮地产在2017年的流动资产周转率下降到了1.99，与近5年相比中粮地产的流动资金是向下的形势，但是总体而言上企业流动资产运用效率相对较平稳的。

2.2.2固定资产营运能力趋势分析

图2-2中粮地产固定资产周转率

固定资产周转率是指主营业务收入与固定资产在一定时期内的平均净值之比。由图2-2可见，中粮地产的固定资产周转率从2013年开始就呈现下降趋势，近五年内依旧在不断下降，这证明固定资产利用效率降低。

2.2.3应收账款周转率分析

应收账款周转率是指企业在一定时期内主营业务收入与应收账款平均余额的比率。由图2-3可见，中粮地产在2017年应收账款周转率比较前5年的应收账款周转率下滑缓慢。结果就说明了，企业平均应收期缩短，应收账款回收加快，应收账款余额减少，资金使用效率相对稳定。

2.2.4存货周转率分析

图2-4的数据基于中粮集团基于房地产成本的库存周转率。根据数据，可以看出库存周转速度降低，库存占用水平高。流动性比2015年和2016年都差，存货转化为现金或应收账款的速度变的缓慢，资金的回收速度也变慢，企业获得的利润低于2015年和2016年。

　　3中粮地产营运能力中存在的问题

　　3.1应收账款存在的问题

对于房地产而言,房地产企业和其他企业相比有着特殊性。

现如今应收账款周转率是主要体现在中粮地产应收账款管理质量的关键,将针对中粮地产开发应收账款管理工作开展分析,当中粮地产在运营发展过程当中,应收账款周转率低下已经成为了最为普遍的现象。将根据上述数据可以清晰的看出,和2016年同期相比较,中粮地产2017年应收账款变现次数不管下降，从而影响中粮地产企业的正常运行。

　　3.2存货周转率存在的问题

中粮地产发展的太快了，很多的问题因为没有及时优化就浮显在表明,尤其是存货管理不到位的问题,库存积压的问题越来越严重让中粮地产不堪负重,再加上中粮地产上市的发展速度越来越快,产出的产品得不到很好地销售就会使中粮地产的流动资金出现问题。这些问题就会影响中粮地产的日常。具体情况如下:

第一,中粮地产要是不能及时生产出货物，货物就不能及时上交，这种现象大多数都不能让中粮地产在按照商量好的时间完成，这样就阻碍了中粮地产的正常运作;第二,因为存货管理部善，出现了磨合损坏等现象，就是在浪费中粮地产的钱;第三,中粮地产的库存积压太多这样就会造成库存成本的增加。

　　3.3固定资产周转率存在的问题

(1)中粮地产固定资产管理制度不够完善。内部控制制度也不是那么的健全,没有专业的人员去对固定资产定期盘点,长期不对账、不进行清点、管理监事也没有。

(2)账簿设置不够健全。中粮地产投的项目多,开工项目也就会多,施工周期也就会长一些,需要施工单位也就会多一些,然而工程的进度通常又不会一样,因此往来结算就特别复杂。

(3)中粮地产固定资产账面和实际花销不一样、反映的问题也就不实际。中粮地产企业主要的日常管理手段,没有彼此对接就会存在一些不好的问题。

　　3.4流动资产存在的问题

（1）公司流动资金周转比较慢

中粮地产为了企业的扩大上市，投资者将会盲目的投资，这样将会使中粮地产存在许多的坏账，让集团很多的产品积压，使流动资金不能流动，造成了不良的影响。集团资金流动缓慢，就会使资金流动效率下降。因此，集团需要处理这一问题，必须提高资金的流动。

（2）融资困难

资金流动的问题是中粮地产融资的一个特别主要又特别难的问题。现在，我们大多数的企业都度过了最开始的阶段，目前的问题就是在这个迅速发展的阶段里，哪个企业能过融资成功，持续壮大。中粮地产则处于一个融资不太理想的阶段。

（3）现金管理混乱

中粮地产觉得现金多就是好，所以造成了现金太多，也将不利于中粮地产的发展。现阶段，中粮地产财务管理机构不太完善，专业人员也十分缺少，更没有一些有效的措施来解决这个现金太多的问题。还有部分投资者在盲目的选择项目投放更多的项目，现金现在管理的太过随意。这样的模式是适应不了现在的市场发展趋势。

　　4.中粮地产营运能力中存在问题的原因

　　4.1中粮地产应收账款周转率过低

1.中粮地产与其他的地产的不同之处就在于,中粮地产所进行销售商品的成本和价格要比其他地产销售商品成本和价格要高,那么这一因素就在一定层次上决定了中粮地产的资金需求量较大，导致了现阶段应收账款周转率变低。

2.赊销作为中粮地产的主要特征之一,虽然这种形式能够有效的使销售效率提高、帮助企业增收,但是同时也会促使应收账款数量不断加大,中粮地产对其应收账款管理不当,就会促使企业资金匮乏,严重的话还会引发财务危机产生。

3.中粮地产常年贷坏账准备查明原因，确实收不回作为坏账损失处理掉，将导致应收账款周转率变低。

　　4.2中粮地产存货管理方式较为粗放

（1）中粮地产的供货，产物以及销售等部门都是各自追求着他们自己的利益，然而彼此之间都是点跟点从来不沟通消息，这样会导致中粮地产失去很多市场的机会。要么供大于求，要么求大于供

（2）中粮地产没有相关的制度，没有了相对的监督就会存在人员的一些不合规矩的事情，这样也会导致中粮地产的内部资源的浪费。

（3）中粮地产没有专业的管理财务的知识人员，对这块知识很模糊，自己怎么想就怎么做，不采取科学的方法。

（4）存货管理的方式方法、技术都不是很前，造成了集团上下不能及时传递消息，子公司等不能及时的做出对策。

　　4.3中粮地产固定资产周转率下滑

中粮地产的对固定资产用的多了，比率就高，说明管理的就好。现在看来中粮地产固定资产周转率比其他房地产要低一些，这个就说明了中粮地产多固定资产利用的不是很好，需要改进充分利用固定资产。中粮地产固定资产周转率下降是因为中粮地产的销售额下降，导致资金流动周转不开，与其固定资产不成比例。

　　4.4中粮地产营运资金管理弱化

（1）存货量过大制约着资金使用效率

连续5年，中粮地产的存货量不断往上走，尤其是国家对房地产这个行业进行了控制，还对银行的利率进行了一些调整，现在导致很多消费者对于现在房地产市场的形势处于了一个观望，猜想这个房价会越来越高还是有所下降。因此，房地产商们则出现的问题就是楼盘控制，楼盖好了没人买。这样就会影响到中粮地产的每日营业收入。又因为中粮地产前期盲目的投入了过多的资金，导致现在流动资金周转不开。相对其他房地产商而言，中粮地产存货相对较高。从近几年的财务报表可以看出中粮地产受政策影响很是严重，大量存货并且处理的也不是很好，将会使中粮地产的资产效率降低。

（2）流动比率偏低

通过资料显示，看出中粮地产对短期借款有着很深的依赖，几乎还了贷，贷了还。相比其他房地产商来说依赖的程度要大的多，存货量也不是很好地可以处理掉，资金流动就成了问题。所以现阶段的问题就是种种形势导致了中粮地产加大了自身的短期偿债的风险。

　　5.中粮地产营运能力优化途径

　　5.1优化应收账款周转率

1.事前控制方法

事前控制方法指的是中粮地产可以运用创设优惠政策等形式,从而提升客户一次性付清购房款的积极性,并且还要在创建交易关系之前对与客户进行交易时产生的收款风险进行转移。若客户没有进行付款,即视为交易失败,从而无形有效的避免了两方在拥有交易关系后可能会产生收款不及时的风险及所产生的问题;如客户经济条件不允许,在这个时候就可以积极鼓励客户进行选择按揭付款。

2.事中控制方法

事中控制是在进行应收账款的管理时,用事中控制法逐步代替传统的管理方式,还要再安排相应的人员对应收账款进行一对一追踪管理,和相关销售人员一起进行,因为销售人员对客户有着极为了解的优势，可以利用这一特点展开应收账款的工作，保证消费者可以及时汇钱，防止由于资金拖欠对中粮地产现金流入以及盈利所产生的严重影响。

3.事后监督方法

事后监督是对已经发生的经济活动进行会计监督。例如:对逾期1个月以上没能及时还款的客户，可以通过电话催收、书面函件等形式进行催收,若是还是没能有效回款,就将参照客户购房合同当中的相关法律条款交接给法律部门进行处理;面对逾期不到1个月的客户将设置为二级级别,因该对客户进行多次联系,并且还要进行多种不用的方式催款;而对在规定期限内没能履行还款的客户设置为一级,需要通过短信、电话等方式对客户进行提醒，从而让其履约。

　　5.2优化存货管理

(一)强化存货管理意识

中粮地产应该在各个方面去提高一下自己的存货管理的想法。在一些具体的中作里，人们应该可以准确无误的确认目标并对自己的工作有着明确的认识。也需要相关的管理者，决策人去对大家进行培训，让这个存货管理很重要的思想渗入大家的思想里，从心里去发现和学习存货管理的相关问题和知识点,而管理体系就应做相应的调整，不再适用平常家庭式管理。

(二)完整存货管理制度

中粮地产需要在存货管理的制度上更深入的了解、研究，从而制定一个符合中粮地产自身的存货管理制度。在中粮地产的未来来讲，完善这个制度有利于中粮地产。第一，将中粮地产的情况分解开来，让不同的人去监管相互帮助，相互监管，这样可以快速及全面的监管存货。第二，根据中粮地产的经营来看，实施计划也需要进行调整，满足市场的需求。避免其他问题的发生。

　　5.3优化固定资产周转率

由于中粮地产的固定资产周转率在不断下滑，原因出现在中粮地产的销售额下降，导致了资金不开。第一，品牌的形象决定着中粮地产最终的销售量，无论采取什么管理推广的方式，其主要目的是树立中粮地产的品牌形象，让大众接受了并在心中有了一个合理的判断和定位。第二，在售楼过程中，其销售人员的各个方面的素质对企业的销售量有着特别大的影响。销售人员应该具有良好的素质和独特的销售技巧、与人沟通的能力，作为企业应该定期培训。第三，中粮地产的商品就是自己最好的推销。只有你的产品够好，销售额也会呈上升趋势。第四，商品的推广，一支好的广告，一个好的推广团队，更是对中粮地产起到了画龙点睛的作用。

　　5.4如何在合理配置的情况下对资金管理进行优化

（1）改善企业的生产条件并有效缩短项目时间

主要是指中粮地产的决策人盲目的投资了大量的项目，可是没有很详细的去看这些项目对中粮地产所提出的条件，为了保证中粮地产的产品质量的完美，中粮地产就必须去购进先进的施工设备以及去学习先进的施工技术，要不断地创新不断的学习。中粮集团要在这些众多的条件下满足它们还要缩短时间制造出想要的东西，确保本企业的流动资金。

（2）确定营运资产所需的数量，维持适当的资产负债率

现在很多人都知道在，在销售的最好的季节的时候，中粮地产的流动资金就会慢慢的逐渐上升，与此同时也会出现一些资金周转不流畅的问题，如果在销售不是很好或者是特别不好的时间里，中粮地产的流动资金也会慢慢的减少。我们要进行相对合理的分配资源利用资源，在中粮地产的流动资金和负债中找出一个相对合理的点，这样不但可以让中粮地产节省时间还可以节省金钱。这样的话，即使是销售不好的状态下，中粮地产都可以采取很合理很有效的的方式方法，不但让流动资金流动的很好，还可以使得自身的负债能力不受影响。在找到一个合理的点的时，中粮地产就可以很快的将积压的存货销售出去，满足消费者们的需要的同时也让中粮地产运营成本也随之降低。

　　6.总结

这次研究主要为了讨论目前中粮地产经营管理中运营管理的重要性，根据对中粮地产营运指标进行初步分析，从管理成本角度来考察中粮地产的经营水平。目前经济发展越来越快，中粮地产想要以尽可能少的资源占用。首先就应该从中粮地产的相关基础概念出发，在有效的资料和财务报表以及决策下，本文对中粮地产进行了研究和分析，并提出了一些理论和观点，因为我自己能力也不是很突出，实践的经验也不是很丰富，但我希望我对中粮地产的一些见解能给以后要研究相关知识的同学给予一些帮助。

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　　致谢

在本次论文写作过程中，感谢指导老师从选题、论文框架到细节的修改，都给予我了耐心的指导，提出了很多专业性的建议，才能使我的论文能够顺利完成。在此向我的指导老师表示衷心地感谢!指导老师严谨的治学态度，以及对工作的认真负责，都是值得我终生学习的。此外，还要谢谢帮助过我的老师以及同学们在我此次论文写作中给予的支持和帮助，给我带来很大的启发。最后，由衷的感谢阅读我论文的老师们的辛苦工作！