房投公司经营风险防范研究

　　摘要：赤峰市自2010年起开始同自治区人民XX签订保障性安居工程建设工作目标责任书，同时开始不断完善廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房管理等各项政策，不断创新体制机制，逐步形成了以公共租赁住房为主的保障性住房供应体系。由于公共租赁住房具有投资回报率低、建成后经营期较长、作为投资手段的成本回收期较长、未来的正负向现金流不确定性大等特点，使得追求利润的企业们不愿涉及，但是如果仅靠XX财政支持，而不诉诸于其他商业主体的话，很难建成相对规模的公共租赁住房，XX层面也在积极地进行机制机构改革，将部分保障性住房建设划归到企业体制中来开展，赤峰市房投公司就是在这样的背景下所成立的以公共租赁住房建设开发为主要经营业务的XX下属国有企业。本文选取了赤峰市房投公司作为研究对象，从经营风险防范这一角度，从风险体系模型中的五大指标出发，对赤峰市房投公司的经营风险进行了分析，并探讨了相应的应对措施。

　　关键词：房投公司；经营风险；住房

　　2011年7月，赤峰市申请设立了“赤峰市公共租赁住房开发建设投资有限责任公司”（以下简称赤峰市房投公司），经营范围主要是公共租赁住房建设项目的投资、开发建设、房地产开发经营、物业管理、自有房屋销售、租赁，建筑材料及装饰材料以及建筑设备销售等。房投公司成立后，市XX将原有保障性住房存量资产（市本级公共租赁住房项目阳光小区大厅、阁楼、会所以及附属用房等全部固定资产）无偿划拨给房投公司经营管理，注册资金2亿元,作为保障性住房的建设单位和融资平台。

　　赤峰市房投公司2014年度经营建设目标为：一是保障性住房建设全年续建面积10.73万㎡，新建公共租赁住房（含廉租住房）面积10.30万㎡，其中，完成交付或具备预安置条件4.12万㎡；中心城区新建城市棚户区改造安置住房8645套、82.1万㎡。二是在各项目顺利开工建设的前提下，全年工程建设完成投资36.3亿元。三是严格按照施工规范和设计文件要求精心施工，具备申报和验收条件的单体工程，申报率要达到100%，并且确保30%以上创市优质主体结构工程。四是坚持“安全第一、预防为主”指导思想，建立健全安全责任网络体系，确保工程建设项目无重大安全责任事故，确保创建市级文明工地率达50%。五是严格工程管理，严格按照公司相关办法完善工程各项手续。

　　至2013年末，公司目前总资产预计为8亿元，净资产2.8亿元，负债总额5亿元，资产负债率为62％。2013年公司预计实现合并销售收入4亿元，利润总额760万元，实现净利润573万元，完成固定资产投资1.3亿元，完成融资1.7亿元。其中全市保障性安居工程补助资金已下达1.98亿元，地方XX配套1.9亿元，截止2014年6月底，全市保障性安居工程建设用地已基本全部落实，个别旗县区虽未审批用地，但通过XX会议纪要已明确了建设用地地块，2013年续建项目已全部开工，2014年项目正陆续开工，现已开工廉租住房386套，开工率47.8%，公共租赁住房294套，开工率31.8％，城市棚户区改造开工5996户，开工率51.5%。

　　保障性住房通常是指一国XX在规定户型标准、市场交易价格以及对住房供应作出限制后为收入水平较低的家庭提供的住房，是与商品性住房相对的概念，在我国目前有以下五种分类：

　

　　一是一种国家所有的，不得出售的，只允许以XX事先规定的低于市场水平的租金提供给最低收入的家庭的，产权不随意发生转移的廉租住房。

　　二是向城市低收入家庭中有一定支付能力的但无住房的家庭提供的，以XX规定的价格出售的，购房者不能出租、出借、闲置、出售，而只能自用的经济适用住房。

　　三是指那些以开发商和XX共同约定的价格提供给中等收入家庭的供自住的限价商品住房，通常是在市价以下的中小户型的住房。

　　四是指那些在有条件的地区提供给工作稳定且未来收入有保障的外地打工人员的，以及提供给城市中等偏下收入家庭中有住房困难的公共租赁住房。

　　五是棚户区安置住房，棚户区包括国有垦区危房、国有林区棚户区、国有工矿（煤矿）棚户区以及城市棚户区四种，虽然保障房建设不能包括棚户区改造，但保障房的建设离不开棚户区改造安置住房的稳步推进。

　　目前赤峰市已制定了新开工房地产开发面积560万平方米、投资112亿的年度目标，中心城区已落实2014年房地产开发项目34个，建筑面积358.7万平方米。其中保障性安居工程建设任务8986套，实际分解落实任务15986套。

　　2014年赤峰市房投公司承担了全市2610套公租房建设任务中的1000套，并已于去年9月底开工建设。阳光小区四期公租房项目已施工至主体20层（该项目共21层），完成投资约1.2亿元，预计总投资4.8亿元，赤峰市房投公司主导下的保障性住房建设融资主要由贷款和XX补贴两部分组成，虽然保障性住房建设有XX作为后盾支持，也有相关贷款优惠政策，但是其融资风险还是存在，具体分析来看，赤峰市房投公司进行保障性住房建设融资风险主要有以下几个方面。

　　1、财政补助资金及政策性减免风险

　　现阶段财政对赤峰市的房投公司的补贴性资金主要有公积金贷款、地方XX预算和中央、自治区的财政补贴，此外还有部分的土地出让金和地方融资债，虽然表面上看有很多资金来源，但是实际流入项目的钱却很少，财政政策增加融资的作用还没有得到充分发挥。拿公租房来举例说明，每平米中央财政平均给予500元补贴，而每平米来自自治区和市本级地方XX的补贴，包括地方债、土地出让金和财政出资总共才大概200到300元，以上的补贴加起来还不到相关住房建安成本的三成，此外，财政拨款很少用来贴息、扩融或增信，大多数都用来直接补贴，很难有效体现财政手段对于融资的巨大推力。

　　就保障性住房所体现的民生性问题，作为一项长期且规模巨大的工程，如果赤峰市房投公司的保障性住房建设仅仅是依靠XX财政的支持力度上，没有市场机制的支持是难以为继的。而且在其他政策方面，由于土地划拨以及减税这样的政策常常不能得到有效执行，地产信托、基金等融资产品缺乏政策配合，融资效果不显著，赤峰市房投公司同时担负着很大的市场风险和政策风险。所以，迫切需要出台相关的财政政策来对投融资主体进行增信，并进一步建设市场化的机制，防范经营主体的各种风险。

　　2、抵押资产风险

　　目前来说赤峰市房投公司的融资方式主要还是依靠银行信用贷款和XX补贴，而就目前赤峰市房投公司的经营现状来看，抵押资产融资的方式是对在建工程进行抵押。

　　央行在03年的文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号）中指出：地产开发商的净资产必须至少大于等于项目投资额的30%，否则不能向银行申请贷款。此外，商业银行应确保向地产开发商贷放的资金不会被用于上缴土地出让金。商业银行的个人住房贷款的发放范围仅限于购买主体结构已封顶住房的个人。个人商业贷款的所购房须为竣工验收的住房，借款方抵贷比必须小于等于60%,最长还款期限必须小于等于10年。商业银行的有关个人商业用房贷款的相关规定适用于以“商住两用房”名义申请的个人贷款。作为宏观调控措施，央行121号文的颁布和施行对房地产开发企业、商业银行、房地产施工企业及房地产买受人产生了一系列影响，特别对房地产开发企业的资金链产生了严重影响，随着关于城市国有土地挂牌、拍卖和招投标出让的法律、法规和规章的不断落实，以及土地一级市场供求的影响，近年来，城市国有土地的出让价上升幅度较大。在大中城市中心城区或稀缺优质地段，土地取得成本占房地产价格构成的40%到50%，在大中城市的其他地区一般占30%左右。因此很多房地产开发企业在支付土地出让金后，已无力单独承担房地产开发的后续资金。房地产在建工程抵押融资是众多开发企业的必然选择。

　　赤峰市房投公司建设项目多以XX保障性项目建设为主，所以在土地出让金和税费方面享有一定的优惠和减免，但是因为目前赤峰市房投公司的资产负债率为62%，所以在建设中进行资金自筹的能力还是有很大的困难，这也就势必要涉及到在建工程的抵押融资，而对在建工程进行抵押融资也存在着一定的风险，风险体现在赤峰市房投公司自身和所招标的建筑承包方上：

　　由于在建工程抵押通常是整体抵押登记，在务实操作上难以解除个别所建房所负担的抵押登记，除非开发商具有良好的信用等级或提供其他可靠的担保，银行在其债权得到完全清偿前，不会同意解除抵押，而赤峰市房投公司因为刚成立2年有余，其信用等级建立时间较短，虽然有XX项目作为保障，但是毕竟是自负盈亏的企业性质，如果进行在建工程抵押融资，银行必须是在其债权清偿后，所以如果赤峰市房投公司出现资金问题，无法在住房投入使用前清偿债权，将面临住房买受人解除合同并承担相应的赔偿责任的法律风险。在赤峰市房投公司建筑项目的承包方方面，也会出现一些风险。原因在于，在当前在建工程的银行抵押投融资过程中，对于优先受偿权是具有一定限定范围的，优先受偿权仅在建设项目的承包人为建设项目理应支付的固定人员报酬或者工资、建筑项目材料款项等实际产生支出的这一范围，没有包含建设项目承包人因为发包人违反约定此类原因所造成的项目损失，在一般情况下来讲，也不能包含所能得到的利润。而且优先受偿权还应受承包人所完成的工程项目变现价值的限制，不应包括土地使用权和非承包人完成的工程项目变现后的价值，如果一旦承包人主张优先受偿权，通常相关资产在变现时将面临减值。这对于赤峰市房投公司的承包人来说也会面临一些损失。

　　3、银行贷款风险

　　因为我国当前的建设公共租赁住房的探索才刚刚开始，商业银行也需要时间对配套的融资方式进行研究，目前此类贷款的基本规定是：由地方XX承办的公共租赁住房建设管理公司来充当项目产权的所有人，银行贷款、公积金贷款和财政投入资本家共同形成项目的资金来源，原则上以公租房租售形成的未来净现金流质押进行贷款，不足的部分需要以建成的公租房房产进行抵押，以公租房建成后的净现金流作为主要还款来源，不足部分由财政进行兜底，所获得的银行贷款期限多在10年以上。

　　基于现阶段贷款优惠利率没有充分实现以及信贷政策未得到完善的原因，地方XX仍然在保障房的建设筹资过程中充当主要责任方，而对银行没有强制性要求。赤峰市房投公司用于建设保障房的银行融资由于是赤峰市XX融资平台和有廉租房配建任务的房投公司共同承贷的，所以实际上XX仍然是实际上的主要责任人，在这个过程中XX的增信和增加融资杠杆的作用仍然没有得到体现，而现阶段我国正在关注地方融资平台的整治以及对房地产市场的调控，这必然会对以地方融资平台为支持的保障房建设产生影响。此外，保障房的政策敏感性以及XX对它的市场交易方面的限制，都是这个项目难以获得银行青睐的原因，就算更积极的财政政策也难以解决。所以来说赤峰市房投公司在进行公共住房建设上并不能保证全额享受到有关保障房的政策福利。

　　除了商业银行的贷款探索仍在进行之外，其他主体包括保险公司、地方融资平台和受惠者之间的协调机制也不健全，所以赤峰市房投公司的筹资风险得不到科学的分散，责任大多留在了地方融资平台和相关银行。

　　各种风险还会随着银行贷款投入建设过程而逐步暴露出来。

　　第一种是集中度风险。在所有金融机构总资产中，银行资产的比重超过了七成，而在银行贷款中，房产贷款又占了将近两成，而各家银行的贷款政策也是大同小异，赤峰市房投公司在银行贷款业务中风险因素比较集中，灵活度也会受到银行的限制，所以赤峰市房投公司更为分散、更为全面的融资工具来规避过于集中的风险。

　　第二种风险就是期限错配风险。银行的资产负债表两端存在着期限不匹配的现象，通常房贷等银行资产的期限较长，而负债方的居民、企业存款的期限相对较短，期限之差越大通常意味着银行将获得较大的利差收益，但是也给银行的流动性管理提出了难题：增持流动性较强的资产可降低流动性风险，但会缩小利差；流动性资产较小又会增加因流动性不足产生的偿付风险。尤其是当通胀水平增加导致银行存款外流时，银行更需要增加手中的流动性，所以可能在市场因素调节下让贷款政策缩紧，转投向其它行业，这对赤峰市房投公司来说也会造成一定的影响。

　　然后是利率风险，利率市场化在我国的进程正一步步推进，随着存款利率上限的放开，利率的波动性将进一步增加，银行将面临更大的利率风险，这就需要由像赤峰市房投公司这样的资本市场投资者分担。

　　最后在宏观经济调控与信贷规模控制的背景下，银行信贷指标有限，赤峰市房投公司的信贷也面临着竞争的风险，

　　除了融资风险以外，赤峰市房投公司在开展项目建设开发中也会面临着建设运营风险，而建设运营风险主要还是突出在公司自身的管理问题上。

　　1、财权分离导致的运营风险

　　所谓事权是指赤峰市房投公司在经营发展中所担负的责任和其对应的管理权限；赤峰市房投公司在实现其责任和行使其权利对应所具备的财力和其分配的权力就是财权。国内当前的国有企业和XX机构的机制运营中存在一个比较突出的问题就是财权和事权往往无法统一，通俗的说，就是缺钱还需要做事的弊端。所谓的没有条件创造条件也要解决问题的思想是准确的，然而也需要联合现实情况看待这句话，现实物质基础的必要性同样是不可轻视的，正所谓巧妇难为无米之炊。单纯地强调主动性只会导致事倍功半，解决不了问题。赤峰市房投公司其公司性质决定了其不仅仅是单一的以经营盈利为目的的企业，它所承担的经营内容还包括XX的民生工程项目，也承担着一定的社会责任，所以在公司的经营管理理念中，如果争取一味的拼政绩，求进度，而未考虑到财力发展的步伐，就会造成事权与财权的分离，就意味着干事与资金保障的分离，要想把事情干好，就必须有一定的资金做保障，这是不以人的意志为转移的，特别是在现有的凭政绩考核管理者的大前提下，如果赤峰市房投公司讲事权和财权分开，这就代表着谁可以成功融资谁就可以把事办成，就可以做出多的成绩，暂时获得上级XX管理单位的赞誉，得到大多数人的拥护、支持与赞誉，但同时也给不法的腐败分子以正当理由，可能掩盖了争取资金过程中的非法行为，带动其他人，影响其他人。为了把事办成就需要想办法融资，就需要通过送礼、吃喝、找路子等多种不必要的手段，大大浪费了人力资源和财务资源，将重点放在了人际关系上而非工程的质量上，用在了毫无意义的而又是劳民伤财的形象工程上，这也就必然要导致财务xxxx等徇私舞弊行为，肯定会造成政绩工程等问题。

　　2、公司规模滞后的财务风险

　　万科企业股份有限公司董事会xxxx王石先生关于企业管理风险经验有一句话，“企业越大抗风险能力越大”。在目前房地产行业整体资金短缺的现实中，唯有依靠充足的后备资金的支撑和多种多样的融资途径的帮助才可以抗衡现在不景气的行业背景。针对此类对于上市不动产公司而言，要实现全国性的战略布局，就需要通过变通性的变化战略布局继而分担土地资金消耗，以实现地区之间的利润分配，而对于像赤峰市房投公司这样的中小型房产公司来说，在面临多变的外部环境以及本身企业规模的制约下，它在经营管理中没有更多的回旋余地。社会因素都会对公司的财务管理流程产生多种多样的外部影响，而此类作用元素的改变同样是公司无法有效预测的，存在不确定性，这必然会降低公司资金链的安全性。

　　而在公司内部，为了扩大公司规模、拓展市场，会遭受当代企业财务行为愈发复杂多样的挑战，在融资途径、投资管理、资本运作、获益等领域的稳定性不断降低，公司的运营水准、服务品质、员工的工作能力等因素同样会降低公司财务管理的稳定性。

　　1、决策者判断风险

　　风险管理对一个企业而言有多重要，有赖于决策者对风险的判断。但现实是赤峰市房投公司的决策者本身对风险管理与企业运营的内在关系没有明确的认识，而只是根据外部的要求被迫的非主动的进行风险管理。在发达国家的企业风险管理中，有三道防线的说法，分别是运营部门和个人，风险管理部门以及内审部门，对应第二道防线的就是风险管理官，但风险管理官只是运营中的牵头人，而不是可以拍板的部门责任人。但是就目前赤峰市房投公司的组织架构来看，缺乏了第二道防线，但是风险管理部门并不是指决策者自己，因为将风险管理官定位在治理层面或者运营层面的风险管理者本身并不合理。因为负责人和监督人必须是分离的，因此，运营过程中的责任人与监督企业风险水平的必须是不同的人。而目前赤峰市房投公司的决策者更多地承担了风险管理监督的职责，如果让风险管理官代行企业各部门管理风险这样一是无法有效地发现辨别风险，而且也会因为没有有效的监督机制出现判断失误。

　　2、实施机制不完善风险

　　就目前来看，赤峰市房投公司的公司目标较为积极，公司管理层的责任划分较为明确，人力资源结构比较科学，职员的能力也都比较过硬。但是公司还存在着很多的问题，从公司的治理结构讲，公司的少数人手中的权利过大缺乏有效的制衡，其余负责人中很少有熟悉企业营运或法律规范的人，他们主要通过参加董事会听取主要负责人的报告来对主要责任人进行监督，而几乎没有其他的有效监督的途径，致使监督效率低下。此外，该公司并未在董事会下设立一些必要的诸如审计委员会、内控委员会这样的职能更详细的委员会。这样公司的管理部门就存在着管理链较长较多，各部门管理部分相冲突，进而导致组织权责不明晰，管理效率低下，遇到经营事故就相互推脱责任的现象。此外，对于每个岗位的职权范围多一句之前的做法或口头传授，缺乏必要的书面规定，可能引起岗位上的职员越权办事。作为房产建设开发企业的赤峰市房投公司来说，企业利润水平还是不高，基层建筑施工员工的流动性还是比较大，更为重要的是大多数工作组中的设计工作者之前都是在特定环境下专职完成设计的，他们往往对真正的工程方面缺乏认知，对工程中可能用到的理论中未涉及的材料、技术等不够了解，导致设计偏差。这些问题都反映了赤峰市房投工作目前的管理机制还不够完善，出现漏洞比较多，这样都会给公司的项目经营管理建设带来一定的风险。

　　之所以会出现融资渠道过少的问题，是与保障房自身XX定价、限制价格的特点密不可分的，缺乏利润的投资很难吸引社会主体的积极参与，只能依靠XX渠道，

　　这也就造成了后续资金难以为继，运营资金不能到位引起的一系列保障性住房建设问题。保障性住房建设所需要的资金与一般房产建设所需的资金一样，有资金量大和周转时间长两个特点，任何向这种项目融资的金融机构都会考虑到项目的流动性风险。因为在保障性住房项目中中央及地方财政的投入大概只占到30%的水平，若假设赤峰市房投公司每年参建的保障性住房有1000套，项目总资金需要大概1.38亿，那么就有9000万左右的资金需要通过市场金融主体来解决。而用国家规定的保障性住房的租金水平与融资成本相比，会发现单靠收取租金的方式很难偿付这些本息。特别是今年，赤峰市房投公司又参与了中心城区棚户区改造回迁安置住房项目建设，使得融资渠道单一这个问题更为明显。据测算，棚改回迁安置房每套投资约34.2万元（按平均每套90平米计算），中央和自治区补助每户约2.2万元，占投资的6.4%；地方通过优惠政策，减免相关税费等费用合计每户约1.8万元，占投资的5.3%，以上两项政策性扶持资金约占总投资的11.7%，其余88.3%的改造资金全部需要靠地方XX融资或组织和吸引企业融资来解决。也就是说，如果不依靠市场化投融资机制，只是单一的依靠XX的补贴和银行的贷款作为融资手段，没有后续资金的来源，难以支持赤峰市房投公司保障性住房建设目标的实现。

　　赤峰市房投公司建设运营管理滞后体现在公司财务管理所面对的复杂的外部环境，亦即产生经营风险的外部原因。公司在建设经营管理中所面对的法律的、经济的、社会的、市场的等其他的环境共同构成了影响企业建设过程中的外部宏观环境。这些环境每一种都有各自的运行机制并且经常发生变化，有时他们的变化可以为企业的发展带来好处，有时环境的不利变化又会对企业的生产经营带来巨大的挑战，因此必须建立一套可以应对这些外部环境变化的风险管理系统，才能避免或降低不利环境变化给企业的生产运营带来的威胁，较好的控制住企业运营风险。

　　从财务方面看，相关的工作人员的风险管理意识还不够强，还不能及时准确的定位财务活动中存在的风险，往往在风险暴露甚至、已经开始造成损失后才认识到风险，此外赤峰市房投公司还存在着财务决策普遍靠经验和主观感觉的问题，不能做到客观的采用科学的决策程序来进行决策，导致一些可能会产生财务风险的决策失误更频繁的发生，造成隐患。

　　从融资结构的角度看，公司目前的债务融资比例明显过高，而权益融资比例则显得相对过少，融资对外部债务的依赖过大，具体说来，赤峰市房投公司债务融资在总融资中所占比重高达64%，这么高的债务比重的直接后果就是企业面临极大的还本付息负担，很容易产生流动性风险和偿付风险。

　　最后，从公司的财务内控机制上看，公司的组织架构没能做到保证严格的内部控制，虽然有财务部分和主管部门的划分，但是其实质上的监督作用根本得不到发挥，根源还在与后台和其他部门间的内控机制不完善，导致事故发生前员工大意疏忽，出现损失后责任难以追究到人，亦无法有效惩治，因此一直存在运营风险。

　　因为赤峰市房投公司的经营是以多项目开发为主，在这种经营内容下必然面临着多部门沟通，在这种情况下，各个部门都是按照各自工作内容和专业进行划分，也进行各自的资源分配、计划实施，员工绩效考核，这样就形成了各个部门员工的交流一般是以职能部门内部的工作内容和专业技能为主要沟通内容，较少进行工作项目的整体交流沟通，这样就增加了部门的协调沟通难度，让工作职能划分过细，让项目在整体运行中形成职能部门的分割和孤立，形成没有信息联通的任务块，就造成任务的相互脱节，出现问题互相职责推诿，在信息传递上，障碍过大，信息损耗和过滤加重，难以满足项目信息沟通的需要。

　　而且在项目过多的情况下，领导者也无法进行全局控制，各个部门之间随意性的解决冲突问题，没有制度、流程和规章进行约束，也没有有效的信息传递机制，这样就造成了很多项目存在处理过程中的风险。

　　为了以最大的概率水平达到自己的最终目的而用自己可利用的资源在所有可选的方式中挑选出最优的那个，即是制定决策的真正内涵。那么赤峰市房投公司现在的问题出在了哪里？其实问题主要在于在进行选择前的关键前提完全的资源没有得到满足，更具体的讲，在这里这种资源是信息。因为在决策前赤峰市房投公司没有掌握到可掌握的全面的信息，导致会产生由于信息不全造成的决策非最优的决策，此外在经营管理中还存在着的重要的、对最终正确决策很重要的外部条件也由于信息不全的限制而没有被考虑到，这很有可能造成公司作出与所掌握的资源相不符甚至相悖的决策。

　　更深入的探究这个信息不全的问题，我们发现该公司没有给予信息收集这项工作充分的重视，没有调动该被调动的资源去充分收集信息，此外，由于没有这方面的经验和能力，使得从哪里收集信息、用什么样的方法收集信息、以及什么才是对我们有用的信息这些问题阻碍了信息收集过程的展开，使得决策的制定人在决策时在片面的信息上进行决策，增大犯错的可能性。

　　以上的因素共同造成了赤峰市房投公司决策时掌握的信息不全面，进而影响了决策的准确性和质量。

　　风险是客观存在的，不以人的意志为转移，人类不能完全消除它。也就是说，风险发生是必然的，不可避免的。由客观原因形成的风险是单位和工作人员不能够控制的。对风险严重程度的认识不深，直接导致了风险的原因认识不足，而无法充分认识造成风险的各方面原因，就无法有效地识别各种风险情况，也就无法找出使这些风险要素转化为实际损失的条件，这都将直接影响到风险防范和控制措施的有效实施。所以，赤峰市房投公司全面和深入地认识造成风险的各方面原因是防范和控制风险的关键环节。

　　风险应对在组织治理结构中地位低下是当前赤峰市房投公司风险应对存在的普遍问题。在很多组织内部，风险应对较低的组织地位意味着其独立性和权威性的缺失，这就使风险控制丧失了其本质属性，也必然造成风险控制和应对失去其基本职能，这将带来直接各类经营风险。风险应对无法得到充分的发挥，而且赤峰市房投公司根本没有设置风险控制管理部门或者人员，将风险视为在财务部门之下或与财务部门并行，就使得风险监督与财务监督混同，使风险控制成为财务控制的一部分。因此风险控制不仅不能实施对财务部门的监督，也很难实施对组织内部其他职能部门的监督，发现的问题更无法向组织更高层次的管理部门进行报告。而且在全公司范围内也没有针对风险控制的专门培训以及预警分析，也只是出现问题时才临时分析解决，根本无法做到对风险的提前预警，更谈不上风险的控制了，而在风险形成时也往往是措手不及，对经营管理造成了不小的损失。

　　这些问题出现归根结底的原因还是因为赤峰市房投公司对于风险应对的经验不足，没有积极地学习风险管理的相关知识和方法，没有重视风险管理的作用，所以让风险控制很难客观、公允地对所进行的工程项目有准确、合理的应对策略，当然也就不能保证经营的质量和规避经营管理的风险了。

　　1、开拓更多的融资渠道

　　赤峰市房投公司应该积极与相关金融机构沟通合作，探索保障性住房融资新模式，多渠道筹集社会资金支持全市保障房建设。一是与商业银行探索公租房长期贷款模式，用于公租房项目建设收购。就公共住房开放项目与国家开发银行和建设银行进行对接；二是争取公积金贷款支持。三是主动与全国社保基金理事会沟通，根据全市保障性住房资金需求实际就支持额度、贷款利率、放款条件等争取政策优惠。四是与有关金融机构积极探索公租房房地产信托投资基金发行模式。

　　2、加大力度争取上级补助资金

　　找准财政工作促进赤峰市开发建设的切入点和突破口，积极参与和支持赤峰市的开发建设；进一步加大争取上级政策、资金扶持力度；创新理财方式，广泛采用贴息、奖补、市场运作、信用担保等措施，充分发挥资金的作用，增强服务和支持保障性住房开发建设的力度；积极的维护XX各级单位的关系，规范和创新XX补助资金的融资方式，最好能建立专门的补贴资金管理体制或者部门，改革创新国有资产运营管理方式；围绕项目开发的关键问题，积极的开展各类政策的调研活动，为争取补助资金提供依据。

　　3、盘活现有存量资产

　　赤峰市房投公司应该在统一营运管理的基础上，根据市场成熟度，发展趋势，对建设项目集中地区进行市场预测分析和招商规划的预招租方案，树立新的投资理念，对部分低效资产进行调整改造、整体开发或资产置换，对新建大型项目的开发，做到规划定位招商先行，确保低投入，高产出，在充分市场调查的基础上，重新定位和改造一些地块，通过对资产改造优化来提高租金收入，同时提高资产品质。

　　公司要增加收益，也不仅仅要依靠XX的项目，也应该大胆地走出去，积极面对市场挑战，可以腾出精力挖小型商铺，多联系拥有优良资产的企业和品牌客户，加强纵向和横向的沟通，力争有突破、有起色、有进展，以确保社会商铺租赁收入增长。对于一些项目，也可以制定“先招商，后建房”的定位得到实施，公司目前处于新一轮的投资建设时期。下一步要加快新项目的建设，使之成为主要的新增长点。通过建立承租户、品牌客户档案和评价体系，形成一批有资质、有潜力并能长期战略合作的客户，到期网点可优先租赁给品牌客户及优质客户，以有效提高资产品质。

　　主要应把商业资产经营作为今后企业战略发展主攻方向，盘活现有的资产，坚持发展和效益第一，以调整规范招商为基础，以提升企业品牌，有效利用现有资产。

　　4、积极控制贷款风险

　　基于风险与利益的平衡，贷款的风险控制应当是：首先，作为开发商的赤峰市房投公司是项目的所有者，其利用财务杠杆以期获得股东权益的最大化，应当承担项目的主要风险；其次应当是承包人；再次是银行；最后才是买受人。

　　所以面临贷款风险，赤峰市房投公司风险控制措施基于：将抵押贷款合同项下的开发项目与其他经营活动相对隔离；将工程项目承包合同与承包人的其他经营活动相对隔离；在银行债权被清偿前，持续保留在建工程或完工工程项目的抵押权、第三人保证、权利质押，实现银行债权的充分担保；将住房买受人与经营风险相隔离，提高买受人的购买信心。通过最低限度工程价款支付担保、履约担保、完工担保、工程优先受偿权放弃、相关账户质押监管等法律措施安排，平衡各方风险和利益。

　　为实现在建工程抵押融资开发项目参与人风险的合理分担，贷款额度控制在为被抵押的在建工程历史成本的70%；该贷款存于银行的质押监管专用账户，主要用于支付工程价款，且按工程进度直接从质押监管专用账户向承包方支付，支付额度不超过已完成工程价款的80%。

　　公司将工程承包合同项下的履约保函、完工担保函、工程保险单及其全部权益质押给贷款银行，并授权银行行使该等保函项下权利，该授权为不可撤消的特别授权。如果有项目承包时，要求承包人应向公司提供：非贷款银行开立的履约保函，公司和贷款银行认可的第三人同业完工担保函，公司和贷款银行认可的工程保险。要求银行向承包人作出最低工程付款的一般保证(应付工程价款的70%)，同时，承包人向银行及公司出具放弃工程优先受偿权的书面承诺。

　　在按揭贷款合同中，要求银行向买受人承诺：因未能解除在建工程抵押导致买受人商品房买卖合同项下的商品房不能转移登记至买受人时，在买受人已交付的购买商品房的款项的限度内，银行与开发商承担连带责任。

　　除了在财权管理上进行组织完善和权力分配之外，赤峰市房投公司还应该积极的培养公司的各项专门人才，来提高公司的执行效力，因为只有提高公司人员的工作执行力，才能提高工作效率，避免过程浪费和人员繁冗，造成公司的运营负担加重。

　　公司执行力的提高主要可以从两个方面来得到落实，一个是专业人才的培养，一个是公司岗位执行力的加强，人才的专业度越高，那么工作方法和效率就自然提高，在人才的培养上，可以由人事部来主导，例如每年进行各部门人员的专业度考核，根据问题有针对性的组织与工作专业相应的专业培训，可以是购买培训课件，也可以聘请相关的专业人事进行现场培训，择优选择优秀人才进行薪酬或者岗位的晋升，提高公司员工参与培训和提高自身工作专业的积极度。

　　在公司岗位执行力的加强上，公司要确立岗位任务，也就是说任务是详细的、可量化的、存在一定难度的、符合现实要求的并且存在时限的。由于确立的任务是落实的方向，同时也是执行力前进的牵引力。所以分阶段分岗位的目标明确是必要的，在工作目标明确后就应该是工作方案的细化，特别是像赤峰公司这样的建筑开发企业，因为岗位的涉及面宽，而且岗位内容复杂，例如建筑的前期策划、建设方案、设计、施工、验收等等都是公司的各项工作环节，所以在制定了明确的工作目标后，就应该细化方案。并在实行规划方案确立后需要设立配套的细节管理，也就是要确保职员致力于正确事务，高质量完成上级分配的科学任务。在细化工作方案以后就是工作的验收评价了，根据评价来核实各个员工的工作成效，并根据工作成效来实行薪酬规划，这样也就可以避免公司内部的薪酬分配不合理，没有工作效果的员工浪费公司的薪酬资金，最大化的提高公司内部薪酬资金的利用率。对于工作成效的检查评价就需要构建一个检验系统，利用任务系统书、任务规划实现表、月度绩效检验表和流程效率管理表等手段实现监管成效。规定职员根据设立好的方案和规范完成好分配事务并做好细节处理。还可以进行严格的检验，另外，企业还需要发扬公平、公正、公开的原则，利用检验机制、激励机制来有效的提高公司人员的工作执行力。

　　1、科学选择参建模式

　　可以根据不同项目的种类和特点科学的选择参建设模式，例如可以通过项目公司股权式合作的模式，房地产开发商通过出让自己持有的部分项目股权，获得合作方资金及其他方面的支持，共同完成项目开发。这种方式具有很多好处，首先，参建方无需再去办理相关的土地出让手续或其他手续，也不用变更登记开发者名称，只需要在工商局根据股权转让协议的内容变更登记实现转让的股权，程序简单，并且可以在短期内就进入到项目的开发过程中去。此外，这种方式还不要求交纳手续费及土地过户契税，从而降低整个转让的费用，减少项目开支。

　　也可以采用项目公司合作模式，在《中华人民共和国城市房地产管理法》中有相关的规定：“只要土地使用权是依法取得的，即可按本法和有关法律法规的规定，采用合资、作价入股或合作开发的方式共同进行房地产经营”，这为以土地使用权出资合作开发房地产提供了法律上的根据。若项目公司是依法由合作方共同出资或提供土地成立的，则双方所承担的责任和收益的权利都会根据出资比例和合同进行清晰的划分，这使得这种合作开发的形式有很多优势：它能明确双方的权利责任，有稳定的组织结构，可以提供专业的人员和规范的操作，有效避免不必要的纠纷。

　　或者联合管理机构模式，是指建立“联建办公室”，或者叫“联合管理委员会”等，即一种由合作双方选出的人员共同组成的，以调解合作方在开发项目的过程中可能发生的各种关系为主要任务的联合管理机构，负责项目的具体管理和运作，并解决开发中的重大问题。

　　最后一种是不采用通过项目公司或联合机构直接合作的方式，而仅仅建立分别承担义务、获得收益的合同，这种是通常应用在简单项目上的方式。这种方式的合作双方一般仅仅是共同出资，在业务上不存在交叉，只有一个项目主体，双方在项目中的权利义务都在共同开发合作中得到体现。

　　2、争取当地政策支持

　　赤峰市房投公司作为XX保障性工程的建设者（包含后期的运营商），可以从地方政机构获得的扶持政策形式多样，此类优惠方案能够在工程的前期阶段发挥作用，有效降低资本投入，后期的目的就在于确保项目有效运作。优惠政策能够划分成两种：第一种就是建设流程中的优惠方案，比如XX机构降低多项税收、部分税收免征等；第二种就是重点扶持市场中的经营商户，为帮助其科学运营而设立有效的扶持策略。

　　第一类优惠政策是有中央、自治区相关制度作为依据，赤峰市房投公司可以通过有效的政策引导而获取，而第二类优惠政策，是可以通过自己的努力为招商和运营向XX争取优惠。

　　因为公共租赁住房建设作为XX鼎力扶持发展的重点项目，赤峰市XX对于其项目建设也有一定的政策支持，首先在项目投入运营前，构建有关工程管理办公室或工程管理委员会：对内实施封闭式管理，强化服务标准，对参加建造的多个公司设立多种有关手续，供给绿色通道式服务，相关商业店铺的广告推广放宽权限，可由其自由管理。对于进入商业店铺的其他区域的经商者，凡有关户口管理、子女上学等问题，都可以获得当地户口的相同待遇；另外，对外实施扎口管理，没有通过工程管理机构的统一，其他部门不可以随便实施检查和收费，工程入口要设立公安警务长期驻守，保障该地区入住的中低收入人口和商户的人身安全；第三、XX对项目给予实际的税费减免，并从土地出让及公积金增值收益中提取部分比例返还给项目实际运营，对入驻的商户免去工商管理费和其他行政性的手续费用，在前三年就全额退还地方留成；第四，公租房小区内部必须采用太阳能等环保设施，对入驻低收入家庭物业费收取最低标准，水电费收取落实居民区和商业区分开管理，也就是对于外部的商业区域根据相关标准收取费用，对于进入商业区的商户进行宽带、有线电视的免费开通。赤峰市房投公司在开发类似项目时都可以积极争取XX的此类政策支持，并用这些优惠政策来吸引投资者，扩大销售，分解资金压力，

　　总的来说，赤峰市房投公司还是面临着很多层面的经营风险，本文通过分析将这些风险总结为融资风险、宏观经济建设运营风险、沟通合作风险、决策实施风险和政策体系缺陷风险五大指标的风险体系模型，将公司所面临的这五大风险指标的原因侧重在公司自身的体制分析上，包括从公司的融资渠道、建设运营、沟通合作、决策机制、政策体系以及应对风险的经验等方面进行了剖析，提出了多渠道融资、财权机制完善、沟通机制建立、决策机制科学化、建设经营模式合理化以及根据企业性质选择有效机制，开拓执行力等方面的建议。相信如果赤峰市房投公司能够积极正视自己在运营管理中所出现的问题，不断加大风险防范意识，进一步完善企业机制，提高企业效率，是可以得到持续健康发展的，也能够更好地与XX及各方社会力量互助协作，履行好自己的社会责任，发挥好行业示范作用，可以让我们的公共租赁住房建设事业得到更加繁荣健康的发展。

　　参考文献

　　[1]徐晓明.中国房地产行业风险分析研究[D].吉林大学,2012.

　　[2]秦海旺.内蒙古农业保险发展研究[D].中国农业科学院,2012.

　　[3]陈海峰.基于AHP-熵值法的税源风险评估研究[D].厦门大学,2014.

　　[4]孙晓东.保定市房地产金融风险与防范研究[D].河北大学,2013.

　　[5]张媛.中小型房地产企业财务风险问题研究[D].广东财经大学,2014.

　　[6]王然.基于多层次模糊综合评价法的融资平台公司财务风险研究[D].华中农业大学,2013.

　　[7]刘芳.地方融资平台贷款风险管理模式研究[D].内蒙古大学,2013.

　　[8]杨琦.M公司原料供应模式风险防范研究[D].辽宁大学,2012.

　　[9]王旭霞.个人住房抵押贷款风险研究[D].新疆大学,2010.