2011珠海房产市场研究

　　摘要：随着近年来我国房地产市场的不断发展，在房产市场发展的同时也引得人们对房产市场的发展现状和发展态势纷纷关注。2011年，我国的房产市场发展有涨有跌，不少房产商在面对2011年的房产市场时纷纷摇头叹息。事实上，我国的房产市场在2011年的发展进程中有升有跌。不同的地区在房产的发展方向和市场表现方面也存在许多不同之处。因此本文在研究的过程中针对珠海房地产市场在2011年的发展情况展开了探讨，通过对珠海房地产市场在2011年发展进程中的表现分进行分析，并总结出其发展过程中汲取的经验。

　　关键词：2011年；珠海；房地产市场；发展分析

　　珠海作为我国珠三角的重要组成城市之一，其以不可比拟的地理优势占据了珠三角地区的重要战略地位。随着近年来改革开放的不断发展，珠海市的房地产行业也进入到一个全新的发展时期。就2011年珠海房地产市场的发展来看，由于《粤澳合作框架协议》的实施，促使珠海作为协议中的重要地区在发展国际旅游产业方面发挥了积极作用。而珠海澳门的协同发展也由此全面展开，一个全范围内的优质生活圈正在逐步建立。所以就2011年来说，珠海房产行业在国家严厉调控政策中仍然独树一帜保持稳步前进的良好发展态势。

　　2011年我国多地都开展了限购政策。在众多的限购政策中，我国多数的地区都在限购之列。而与珠海市临近的深圳、福州以及广州等地也在限购之列。所以这也就对珠海房地产市场的发展起到了积极的发展推动作用。

　　珠海房地产市场在2011年良好发展态势的取得与珠海本地的房地产调控政策，以及房地产商在进行房地产行业发展过程中的发

　　（图一：2011年全国地产限购城市列表）展方式和发展目标等因素有着密切的关系。因此在针对珠海2011年房地产市场发展情况的研究调查过程中，要首先针对珠海市XX在进行房地产调控方面的一系列政策进行探讨，通过对政策的解读总结出在珠海2011年房地产市场发展过程中XX调控房地产调控政策的运用对珠海房地产市场发展起到的重要影响。

　　因此本文在研究的过程中以珠海市2011年房地产发展的现状为例，分析了珠海市房地产市场在2011年发展过程中所存在的主要发展特色。本文在研究过程中初步拟定的研究设想是通过对珠海市2011年住宅市场的新建住房量、新建住房成交量以及二手房交易量等方面数据的分析研究，总结出珠海市2011年住房市场的整体发展现状。并就其发展条件，发展中取得的优势及不足分别进行探讨。通过整体的分析研究，为更好推动珠海市住宅市场发展提出建议，以促进珠海住宅市场实现更好更稳的发展目标。通过对珠海市2011年住宅市场的发展的市场规模、行业竞争状况、重点经营情况以及重点企业在整个市场中的占有率等方面进行深入研究。通过研究，对珠海市房地产市场尤其是住宅市场在2011年的整体规划和整体建设进行分析探讨，并基于对珠海房地产市场进行探讨分析的基础上，就珠海住宅市场的发展现状以及未来发展的方向进行研究，以针对珠海地区住宅市场发展特质提出相关发展举措，促进珠海住宅市场在未来几年的发展进程中得到更快、更好发展。

　　珠海作为我国南方重要的经济特区之一，其在住房市场方面发展取得的经验研究对其它地区发展住宅市场具有十分重要的借鉴意义。珠海房地产市场的发展源于珠海作为经济特区的确立。随着珠海作为我国经济特区位置的确立，珠海的房地产市场也随之火热起来。尤其是2011年3月《粤澳合作框架协议》签订以后，珠海更是成为粤澳合作协议中的重要城市，其住宅市场的发展备受重视。

　　珠海作为我国的经济特区之一，近年来在房产行业的发展十分迅速。综观珠海房地产市场的发展，其从最初的房产行业起步，到而今的遍地开花，在房地产市场的发展过程中，逐渐实现着自身发展的步伐。在珠海房地产市场发展的过程中，珠海作为二线城市，在房地产发展的过程中针对珠海市当地特点进行房地产的开发。从2004年开始，珠海的房地产市场发展处于不断提升的状况。而在2007年，珠海房地产市场的发展达到顶峰。2008年以来，受到全球经济危机的影响，珠海地产市场的发展受到一定影响。2010年，珠海房地产市场的发展进入高速增长的时期。2011年，严厉的调控政策的执行，极大的抑制了投资投机需求，但也误伤了刚性需求。其具体走势如下图二所示：

　　由图二可以看出，珠海市房地产在2008年以前，其发展状况一直非常良好，而当2008年金融危机发生后，使其房地产发展迅速下滑，据了解，2008年珠海市商品房施工面积达到1144万平方米，但销售面积狂跌五成仅有174.3万平方米。珠海房地产市场供需矛盾突出，市场失衡较严重。近年来进入珠海开发房地产项目的发展商不断增多，房地产实力不断增强，房屋品质不断提升，住房建设规模不断扩大。2008年全市商品房施工面积首破1000万平方米，达1144万平方米，比上年增长28.7%，建设规模创历史新高。珠海市上一轮房地产周期，其施工面积峰值483万平方米（1998年），仅为2008年的42.2%，不到一半。从地区看，香洲区商品房施工面积859.6万平房米，占全市75.2%，比上年增长28.7%；斗门区224.5万平方米，占全市19.6%，增长53%；金湾区59.9万平房米，占全市5.2%，增长28%。2008年全市房地产开发投资147.64亿元，比上年增长11.3%。其中香洲区增长17.2%，斗门、金湾两区均下跌，分别下降一成和三成。受全国房地产市场不景气，广州、深圳等周边城市房价下跌，珠海市购房入户政策调整等因素影响，2008年珠海市房地产市场经历了近年最艰难的一年。消费者持币待购，观望情绪浓厚，市场成交大幅萎缩。2008年全市商品房销售面积174.3万平方米，比上年下降48%，下跌近五成。下半年本是房地产业的销售旺季，但2008年市场相当低迷，7-12月全市每月商品房销售面积12.5万平方米，仅为2007年同期的36.2%。伴随销售下降，商品房空置面积出现了2000年以来连续多年下降后的首次上升。2008年全市商品房空置面积51.2万平方米，比上年上升16.5%，增加了7.3万平方米。所以对此，珠海市XX以及房地产企业给予了全面的重视，通过相关政策调整后，珠海市的房地产业才有所上升的趋势。

　　近年来，众多的房地产商开始进军珠海地产行业，这也为珠海地产行业的良好发展引入了一股新鲜的发展血液，推动着珠海房地产产业的飞速进步和发展。从2004年到2011年珠海市地产行业协会公布的数据显示，随着珠海房地产市场行业的不断发展，在近年来珠海房地产市场的发展过程中，珠海房产市场供需比不断提升，但总体来看，珠海地产市场呈现出供大于需的发展态势。其具体如图三所示：

　　2011年全市存量约158万平方米，其中主城区存量约117万方米，西区存量41万方米；2012年新增供应约299万平方米。预计2012年总供应量约457万平方米。这种状况的出现也推动着珠海近年来房地产市场发展速度的不断提升。2011年全国楼市经历了有史以来最为严厉的政策洗礼。尽管珠海“双限”姗姗来迟，但珠海楼市同样未能幸免。

　　2011年，珠海正式确立珠江口西岸核心城市1周年，受各项投资拉动，经济持续增长，与此同时房地产发展迅速，房地产开发总额出现增长。但是短暂的增长局势不代表整个珠海的房地产市场的发展前景十分良好。事实上，受到近年来房产限购政策的影响，珠海的房地产市场相较前两年而言发展相对趋于缓慢。

　　从各区域经济发展来看，香洲区受投资拉动明显，GDP逐季增高，其中内需及进出口走势平缓，全年投资实现两步跨越；金湾区尽管年尾房地产投资激增，但其总体趋势受进出口下挫影响显著；斗门GDP前低后高，主要受内需拉动，而投资不进出口表现疲软。在此结构下，未来房地产的发展重心仍在香洲，金湾则可能成为亮点。

　　珠海市房地产区域发展具体情况如下图四所示：

　　由图三可以看出，在珠海市，中心区房地产发展比较快，而在南区却发展比较缓慢。据查，2011年香洲区第三产业增加值达到284.82亿元，占全区地区生产总值的51.93%，是斗门和金湾两区77.11亿的3.69倍。西部地区工业总产值已达1300.32亿元，占全市工业总产值2504.43亿元的51.92%，这个比例在过去两年中仍在持续攀升。然而，2011年西部地区的生产总值却只有全市38.1%。可以看出目前产业产出的存量和增量上香洲对于西部的斗门和金湾形成的绝对优势，和目前紧缺的用地现状，东部城区的产业发展用地要向西部迁移，以获得更大的发展空间。西部中心城区空间规模优势明显，决定了它必然是一个综合城区，这里最适宜被建成具备市级配套功能(特别是空间需求较大的集会型文化设施)的服务中心，生态化的人口集聚中心，香洲城区产业疏散的容纳地和西部沿海产业带的专业化产业服务中心。

　　珠海房地产市场在近年来的发展态势有目共睹。随着珠海地区作为沿海开放城市地位的进一步巩固，以及珠海在发展过程中越来越多的开始引入一些先进的发展模式，因此珠海的整个房地产市场在发展过程中也逐渐开始呈现出优势的发展模式。所以珠海2011年整个住宅房产和商业房产市场的发展也开始随着珠海作为沿海城市开放的步伐而实现着全新的发展。

　　总体走势回顾

　　2011年全国楼市经历了有史以来最为严厉的政策洗礼。在国家一系列调控政策影响下，2011年全国房地产市场明显降温，并由上半年的“量跌价稳”向年末的“量价齐跌”转变。从成交量看，今年1—11月，全国完成商品房销售面积8.96亿平方米，同比增长8.5%；从销售额来看，1—11月全国完成商品房销售额55483亿元，同比增长29.9%。2011年1-11月，中原监测的全国30个重点城市商品住宅成交量较2010年和2009年同期分别下降16.4%和45.2%。由于这些城市中的大部分均在“限购”和“限贷”政策覆盖范围内，因此其市场表现远逊于全国市场。尽管珠海“双限”姗姗来迟，但是在珠海房地产发展过程中，珠海楼市同样未能幸免。

　　2011年珠海每月楼市聚焦

　　1月，“新国八条”令楼市迎来大考开始。

　　2月，珠海七届人大六次会议确定珠海今年将建4801套保障性住房。

　　3月，珠海2011年房价调控目标不高于GDP增长幅度。

　　4月，省住建厅点名珠海房价涨幅过快。

　　5月，珠海在售商品房实施“一房一价”。

　　6月，珠海主城区迎来“网签”。

　　7月，唐家地王流拍，引珠海“限购”热议。

　　8月，xxxx批复横琴新区实行特殊优惠政策，以构建粤港澳紧密合作新载体。

　　9月，珠海“新基准地价”出台。

　　10月，唐家情侣路地王以楼面价6000元/平、总价值30亿被仁恒等三家企业联手摘得。

　　11月，珠海“双限”腾空出世。

　　12月，五洲花城通过媒体公开对老业主补差价，引业内热议。

　　2011年珠海楼市经历了180度大转变：整体经历了较为明显的三个阶段，从年初房地产销售市场的全面飘红，价齐升到年中价稳量跌，再到年末小幅降价都无人问津地步。2011年珠海房地产市场的整体发展起伏很大。其中，“一房一价”、“网签”、“保障房”、“双限”等都对珠海楼市产生一定的影响，

　　2011年一级市场新增土地成交量501万m2，创历年新高，与2010年相比，增加了11.1%。全年成功出让19宗非工业用地，土地总面积为125万m2，与2010年相比增加了2宗，但土地总规模下降了42%。受年内频频调控政策影响，出让的土地溢价幅度相对较小，且出现溢价的地块多集中在上半年，年末非工业土地市场极为低迷，地块以底价成交居多。受二级市场低迷影响，预计2012年上半年新增非工业土地出让溢价空间有限，且上半年溢价幅度小于下半年溢价幅度。

　　尽管目前举步艰难，但是随着国家宏观调控政策的进一步发力，珠海楼市在城市发展利好大环境的推动下，必然继续向稳健方向迈进。

　

　　2004—2011年房地产开发投资量保持高速增长，2007年之后增幅明显加大，且投资总量占GDP比重基本保持在15%左右，且比重有进一步加大趋势。

　　2011年，整个珠海房地产市场新建住房量仍然处于不断上升的态势中，稳中有涨。这是与珠海房地产行业开展的发展政策，以及珠海房地产产业在发展过程中始终如一的秉承当地优势发展基础所分不开的。当地XX政策的支持，加上近年来珠海地区始终坚定不移的发展房地产市场，所以这也在一定程度上推动着整个珠海房地产市场的飞速发展和进步。仅2011年，珠海房地产市场的新建住宅就超过10，000套。

　　

　　2011年非工业用地成交波动较大，共成交19宗，总土地规模125

　　万平方米，集中在3、4、7、10月份；且年度内出现3个月的非工

　　业用地1万平以下规模成交。第四季度受“双限”影响，非工业

　　用地无论新增供应还是成交量低迷态势表现都极为严重。

　　年度内新增土地供应501万平方米，非工业用地新增供应比重为25%；受

　　“双限”影响，年末住宅用地市场低迷。

　　2011年一级市场新增土地成交量501万m2，创历年新高，与2010年相比，增加了11.1%。

　　2011年成功出让19宗非工业用地，土地总面积为125万m2，与2010年相比增加了2宗，但土地总规模下降了42%。

　　受年内频频调控政策影响，出让的土地溢价幅度相对较小，且出现溢价的地块多集中在上半年，年末非工业土地市场极为低迷，地块以底价成交居多。

　　从2011年新增非工业用地供应看，主要集中在斗门、唐家等片区，未来两年这些片区将有大规模新项目面市。

　　目前市区可供开发土地较为稀缺，西区相对较为充足，预计2012年新增土地供应将以西区为主流。

　　受二级市场低迷影响，预计2012年上半年新增非工业土地出让溢价空间有限，且上半年溢价幅度小于下半年溢价幅度。

　　

　　整个年度内价格相对平稳，且在前三季度有一定的小幅上涨；年末受双限影响，价格呈下跌趋势。

　　在成交量方面，年末以低迷为主。

　

　　价格：前三季度稳中有升，双限影响，年末跌幅较大；

　　成交量：统计数据具有一定的滞后性，每月数据与真实市场

　　有一定偏差，年末市场相对低迷。

　　

　　价格：相比主城区，金湾区价格相对稳定，基本保持在

　　6500元/㎡波动；

　　成交量：统计数据具有一定的滞后性，年末成交量相对低迷。

　　

　　价格：相比主城区，斗门区价格相对稳定，基本保持在

　　6800元/㎡波动；

　　成交量：统计数据具有一定的滞后性，年末成交量相对低迷。

　

　　从房源分布看，3房供应最为集中，占总供应量40%；房源面积段主要集中在90—150㎡，其次是60—90㎡，可见主城区以改善型需求为主流。

　

　　珠海网签从6月20日实施，且为主城区6月20日后取得预售证的项目才网签，加之有一定的滞后性，故与市场实际成交有一定的偏差。但从近4个月的情况看，仍反映出市场的总体走势。

　　

　　受政策调控影响，全年开盘或加推当日消化率都较低，年内开盘当日消化率约32.3%。月度消化率最高的不足51%，最低的为19.9%。

　

　　2011年全市存量约158万平方米，其中主城区存量约117万方米，西区存量41万方米；2012年新增供应约299万平方米。预计2012年总供应量约457万平方米。

　　

　　从统计结果看，珠海商品房空臵率呈现一定的下降趋势;据市场调查结果显示，近三年珠海商品房得以大规模的开发，且外地客户占据一定比重，是造成商品房空置的主要因素。

　　2011年整个珠海房地产市场的新建住宅量仍处于上升的态势中，因此这也在一定程度上带动了整个珠海房地产市场在新建住房成交量方面的发展。从整个珠海房地产市场的架构上来看，2011年珠海房地产市场的新建住房量包括新建的商业住房板块和新建的住宅用房板块。住宅用房是珠海近年来在发展房地产市场过程中十分重视的板块。

　　2011年整个年度内市场热度不足，特别是“双限”实施，量价呈现大幅下跌，受成交低迷影响，市场存量有所增加，对2012年卖方市场又产生较大压力。

　　全年商住项目施工报建项目152个，总规模达1078万m2，总规模与10年相比增加35.7%。

　　全年主城区新增商品房源162.2万m2，与去年相比增加26.3%。

　　全市商品房前11月商品房均价11611元/m2，相比10年全年增幅为8.6%；全市商品房成交规模213.88万m2，相比10年同期下降3.7%。

　　据我司不完全统计，2011年新推房源约1.5万套，当日成交率仅32.3%，整体开盘或加推效果不是很理想，且年度内几乎未出现开盘当日抢空现象。

　　2011年末全市市场存量约158万m2，主城区占74%；2012年新增供应近300万m2，预计2012年总供应量逾450万m2。

　　二手房的发展也是近年来珠海房地产市场在发展过程中比较突出的一个部分。从整个珠海住宅市场的发展来看，越来越多的澳门人涌入珠海房地产市场寻求住宅，这从一定程度上推动了珠海二手房市场的火爆。在二手房市场发展的过程中，一是租房市场的发展，一是售房市场的发展。租房市场的发展推动着整个珠海地区房地产市场的有效发展，越来越多的澳门人涌入到珠海租房也促使珠海房地产在租房板块方面的发展实现了新的突破。其次是二手房成交量的增长。珠海市风景宜人，气候温暖，因此在二手房交易方面，珠海的二手房市场始终处于十分火热的态势中。所以从整个2011年珠海房地产的二手房市场发展来说，无论是从二手房的租售方面都值得圈点。其具体成交量如下图九所示：

　　世联地产数据平台显示，2011年前三季度珠海商品房成交量为165.05万平方米，同比仍然保持上升；但由于珠海双限政策的实施，使2011年1到9月份，商品房月度成交均价只有3、7月份略低于2010年全年成交均价，其余月份价格同比增速仍然维持在20%以上的高水平。

　　在政策对二级市场频频调控的大环境下，2011年珠海三级市场整体呈现价升量跌趋势；临近年末，价格稍有松软，但成交量跌入全年新低状态。

　　二手商品房价相对坚挺，使得部分需求转向新建商品房，部分业主在低迷市场下，并不急于出售，而是“以售转租”，期待市场好转。

　　成交的持续低迷，使得大多代理公司大幅缩减“抗寒”，部分代理公司通过“二三级联动”，尽量降低本次低迷市场对代理公司带来的冲击。

　　调控政策短期内对三级市场影响不会改变，预计2012年上半年三级市场仍将以低迷为主，下半年或将有所好转。

　　珠海与澳门临近，而国家对澳门地区的经济发展和房产市场也一直是十分关注。而随着澳门经济的发展，越来越多的人口涌入澳门，因此澳门的房产发展也成为一大问题。而在澳门发展的进程中，澳门是一个旅游城市，所以越来越多的澳门人并不选择在当地进行房地产事业的发展，而是将地产放到与澳门临近的城市发展。所以与澳门临近的珠海为澳门住房市场的解决提供了有效的依存条件。根据广东省统计局的数据，2010年珠三角楼市的态势首先是开发投资情况是比较好的，在下半年之后还是比较好的。但由于10月份新的调控政策下，限购限贷对于整个珠海房地产市场的发展还是有影响的，走势还是往下的。从资金到位的情况来说比较差，同比去年来说差了一点，但还是有一定的增长。国内的贷款方面，银行贷款和非银行金融机构的贷款方面，银行的贷款一直在往下收缩，但在里面有个非银行方面的渠道的一个贷款向上走高的。2011年，随着国家中央XX的调控政策不断的加强，所以整个珠海房地产住宅市场的房价前三季度是稳中有涨，年末出现了下降趋势。

　　珠海这个城市最大的特色就是海滨，气侯非常好，希望珠海以后打造这样的绿色豪宅。因此在这个基础上，珠海进行了填海造地工程来进行住宅的建设。填海造地工程的实施为珠海发展房地产产业提供了最佳的条件。随着填海造地工程的不断开展，珠海在进行房产市场发展的用地方面也实现了进一步的拓宽。所以这也在一定程度上直接推动了整个珠海房地产市场新建住房量的不断增长。

　　国家的相关调控政策对珠海珠海市场的发展也起到重要的影响。由于国家政策的支持，促使珠海房地产产业在发展的过程中能够始终秉承优势的发展地位，在整个房地产的发展速度和发展规模方面都形成了一定的体系，所以这对整个珠海房地产市场的有效发展来说，也是最大的推动力。国家相关调控政策对珠海房地产市场的影响作用十分鲜明。因此在近年来珠海房地产市场的发展进程中，国家的宏观调控政策为珠海房地产市场的发展提供了有效的背景支持，同时也推动着整个珠海房地产市场在激烈如潮的市场竞争中能够始终稳踞有利地位，实现良好的发展前景。

　　珠海作为我国著名的经济特区之一，其经济特区的角色在进行房地产市场的发展方面也具有一定的积极推动作用。首先是珠海的经济特区角色促使越来越多的投资人开始关注珠海，关注珠海的房地产事业的发展。其次是在进行房地产市场发展的进程中，珠海作为珠三角经济特区的核心，无论是从整体的环境方面还是经济发展方面来说，都十分适宜居住。所以对珠海的经济发展拿来说，在珠海经济发展的过程中，珠海的特区角色对整个珠海住宅市场的有效发展而言具有十分重要的推动作用。而这也在一定程度上对真个珠海房地产市场的发展起到了积极的影响和推动。

　　珠海的经济特区角色是珠海经济发展的助推剂，而在珠海经济结构的组成中，房地产市场的发展又是推动珠海经济进步的重要构成部分。所以在进行珠海房地产市场发展的进程中，要充分把握珠海经济特区的优势地位，利用珠海经济特区的优势推动珠海市在房地产产业发展的过程中能够以更得天独厚的优势条件和更多的发展优惠政策推动珠海房地产市场的更和谐、稳步发展。

　　随着珠海作为经济特区开放程度的不断增大，越来越多的外地投资商和港澳同胞涌入到珠海地区。在这些组成人群中，一部分是在珠海市进行投资购房，另一部分是到珠海居住。

　　由于珠海房产片区楼盘档次较高，面积较大，首次置业者对此片区产品考虑较少。客户主要以港澳客户休闲度假或者退休养老等多次置业者为主，有针对港澳人士的调查显示：港澳客户有接近百分之五十以上的人会在珠海购房。此外，内地前往珠海购房的人群也占据一定的比例。这是由于在内地居住环境比较差，生活指数高，一些内地特别是北方退休人士因珠海气候温暖、空气清新、环境优美以及消费水平比较低，会选择在此置业养老。随着CEPA的实施，珠海和港澳的往来越来越密切，许多人假期时来珠海休闲度假，但是经常住酒店，既不方便又不划算，故这部分人会考虑在珠海购房，用于度假用途，由于唐家诸多旅游景点且自然风光秀丽，会选择在此置业。一大批个人财富积累较多、事业稳定、家庭和谐的私营业主和XX高官为了给家里的妻儿父母一种生活享受。

　　珠海的住房地产市场发展十分喜人。综观2011年整个珠海房地产市场的发展现状来看，珠海房地产市场在发展的过程中始终保持优势的发展态势，对整个珠海地区的经济发展也起到了一定的积极推动作用。

　　综观整个2011年珠海房地产市场的发展来看，珠海房地产市场的发展情况十分稳定。关于这一点的研究，我们在前面的论述中也针对其进行了细致的分析。从珠海各大利好及发展前景分析，从长远看，珠海房价仍有较大的上升空间。

　　在“双限”调控下，2011年第四季度部分商品房出现大幅降价趋势，且范围进一步蔓延。开发商资金紧张+持续的抑制性调控政策+销售压力，预计2012年上半年价格将有一定幅度的下降，下半年将渐趋平稳，甚至小幅上涨，整个年度内价格预计有约5%的下降空间。

　　从市区、西区看，预计2012年西区房价相比市区房价要“抗跌”，2012年以平稳或小幅下跌为主。

　　在看到珠海房地产市场发展良好态势的同时，我们也应该意识到珠海房地产市场在发展过程中存在的一系列不足。比如在当前的发展过程中，随着珠海房地产市场发展的日益火爆，珠海房产发展过程中涌现出空间拥挤的问题，以及珠海房地产市场在进行填海造地过程中所形成的诸如海平面上升等一系列问题。这些问题的存在也在一定程度上制约着整个珠海房地产市场的发展规模和发展速度。所以如何有效的实现对问题的合理解决，从而推动珠海房地产市场实现更加稳定和更加全面的发展，也是当前珠海房地产市场在发展进程中所面临的一大问题。

　　针对当前珠海房地产市场在发展过程中存在的一系列问题，本文针对问题的解决提出了几点借鉴建议，以期促使珠海房地产市场在发展过程中通过问题的解决，实现对房产市场发展的更好推动。

　　1、解决空间矛盾问题

　　空间矛盾问题是近年来珠海房地产市场在发展过程中所面临的一大关键问题。在当前的发展过程中，珠海市通过填海造地的模式进行发展房地产用地问题的解决，但是大规模的填海造地必然会造成海平面的上升，给城市的发展带来威胁。因此如何有效的利用空间，解决空间矛盾成为珠海市发展房地产过程中所面临的一大关键问题。

　　在现在的空间基础上，珠海市在进行房地产市场发展的过程中可以采用发展小户型珠海的模式进行空间的有效利用。这样不仅可以增加住宅量，同时也能够实现对空间的有效利用。其次是进行高层住宅的建筑。在原有的空间基础上进行高层住宅的建筑，实现对空间的有效利用。

　　2、把握发展机遇

　　珠海是我国著名的经济特区之一，国家在进行对外开放的过程中，给与珠海地区的发展政策支持十分宽松。对珠海地区来说，在进行房地产市场发展的过程中要借助良好的发展机遇，有效把握机遇推动整个珠海地区房产市场的进步。

　　3、有效利用调控政策

　　在珠海进行房地产市场发展过程中，由于珠海是我国珠三角地区经济核心，所以国家对珠海地区发展经济给与的政策支持和调控力度十分宽松。对珠海来说，在进行房地产市场发展的过程中，其本身相较于其它城市而言具有许多政策上的优势。所以在进行房地产市场发展的过程中，珠海地区应该有效利用国家宏观调控政策，推动自身在进行房地产产业发展过程中，借助国家宏观调控政策和手段，推动珠海房地产市场始终在发展过程中稳步前进，实现良好发展前景。

　　当前在珠海的几大主要房地产开发商中，诸如万科、金地等都开始逐步在住宅房的精细化建设上下重力，力求以精装修的全方面一体化住宅建设推进住宅用房的整体销售。在珠海的住宅市场中，这类以精装修为主的住宅建房更是得到青睐，而这种住宅房也逐渐的成为住宅市场的一种全新的发展模式，其不仅促使住宅产品以更为全面、复合的服务实现满足用户需求的目的，同时也推动着整个珠海住宅市场开始步入一个全新的发展时期。

　　在未来珠海房地产市场发展的进程中，随着国家对珠海地区经济发展条件的放宽，加之珠海作为我国经济特区位置的不断巩固，珠海的房地产市场也必将迎来新一轮的发展热潮。随着珠海市XX城市规划的不断成熟，珠海的房地产市场在发展过程中也必然向着更为规划化的方向进军。而随着城市建设的发展，在珠海的房地产市场发展过程中，其也必然会引领着房地产市场一种全新发展模式的到来，这也毕竟推动着珠海房地产市场，乃至全国房地产市场发展的更加健康。

　　本文在研究的过程中，针对珠海市房地产市场的发展状况展开了探讨。通过探讨，分析出珠海房地产市场在发展过程中的主要发展情况，以及珠海房地产市场在发展过程中的主要发展特色。通过对2011年珠海住宅市场的相关数据分析，珠海住宅市场发展的相关政策与条件等的研究与分析。通过对当前珠海房地产市场发展的现状的探讨，总结出珠海住宅市场发展的主要迎对对策，以及珠海房地产市场在发展过程中主要的发展前景。为珠海房地产市场的更好发展提供了有效的发展借鉴经验和建议。