摘要：近几年来，随着我国经济的不断发展，房价也不断飙升。房地产市场，原本应该是基于人们购买需求而存在和发展的一个载体，而人们的购买能力显然不可能永远达不到满足，所以房地产市场注定不可能永远火爆。近来一段时间，由于投机者对房地产的大量介入，以及客观存在的消费者购买需求也在增加，所以导致了房价的一路高歌猛进。这些不正常的市场表象，引发了国家的通货膨胀，导致了泡沫经济的形成，房地产泡沫是经济发展中的隐患，房地产泡沫的破裂将引发系统性的金融危机和经济危机，使经济发展遭受严重挫折，这就使预防和控制房地产泡沫变得极度重要。本文从房地产市场发展现状出发，分析目前房地产泡沫的形成机制，并结合相关资料，提出应对房地产的防控策略。希望为相关部门纠正房地产市场的错误发展方向提供一些有益的参考。
关键词：房地产；泡沫；发展现状；成因；对策
第一章概述
近年来，全国房价大幅上涨。尽管2010年“两会”之后，XX接连出台了比较严厉的楼市调控政策，但是楼市疯狂的势头有增无减。据国家统计局2010年4月14日发布的数据显示，2010年3月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%，为近年来涨幅之最。通过分析房地产租售比数据，更能证明中国房地产存在着一定的泡沫现象。房产租售比是国际通行用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数据比例，以单套月租和总价比值换算出租金与房价的差距。一般情况下，国际标准的“房产租售比”为1∶100到1∶200。而据有关机构调查研究部调查显示，自2009年11月以来，北京的楼市租售比已突破了1∶500，达到了1∶546，部分区域甚至达到了1∶700，同比涨幅度达到了25％。泡沫在市场经济中，通过各种“狂热”的活动，使得某种商品、某种资产或某个公司股票的价格猛涨，若干倍地远离其价值。这种若干倍猛涨形成的高价，不能长期维持，最终会像泡沫一样地破灭。从房地产实体经济的角度认为，在发展经济中不顾需要和可能，盲目地过量生产或过量投入，造成了产品或建成项目的大量积压，结果造成了大量土地、房屋闲置和“半拉子”工程，也是一种泡沫现象。目前。有两种观点：第一种，摩根士丹利经济学家谢国忠认为：世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫中，而且中国的房地产泡沫尤其严重，并会在不久的将来破裂，泡沫破裂首当其冲的城市是房价最高、炒房之风最烈的上海。《华尔街日报》：中国的房屋空置率已超过国际警戒线，在上海，大约有1/6的高级住宅是没有人住的；在北京为1/4；在深圳附近为1/3。而且在未来的几年里，房屋的空置率一定会在目前的基础上大幅增加，泡沫十分严重。第二种，华远集团的董事长任志强和中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌认为，当前房地产热不是泡沫。有人认为当前房地产热就是泡沫，其实这是两个不同的概念。房地产热不是泡沫，投资热、销售热都不是坏事[1]。
土地是不可再生资源，加之市场对土地的需求是永无止境的，在现实的房地产市场形态下，土地价格成倍、几十倍的飞涨，导致近几年屡屡出现的“天价地皮”或则“地皮王”。由于投资（投机）者的大势介入，造成很多的空置房屋。当前有的代表提出对3000多万套空置房实行高价收税的措施。按照国际经验，空置率超过10%的，就会形成泡沫经济。由于开发商大多都是银行贷款作为垫付资金，为了牟取暴利，人为抬高价格，形成泡沫经济。总之，一些不正常、不正规的发展，使得房价虚高，供求关系歪曲，形成泡沫房地产经济。笔者将和大家一起来探讨房地产的相关理论[2]。
第二章 房地产市场的发展现状
2.1房地产市场的现状
2010年中国经济增长超过10%，GDP上升为世界第二的国家，但是CPI也在持续不断的攀升。在全国每一个城市，农产品价格一升再升，生活用品涨了又涨，房屋价格也是成倍的翻番。诚然，国际上我们有了世界第二的声势，我们有了经济大国的资本。去年的房地产市场分析。前期准备工作情况：2010年上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。2010年上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%；房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%；房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%[3]。2010年上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%.2.商品房销售情况：2010年上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米。上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%.3.企业资金组成情况:2010年上半年，房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%。其中，国内贷款6573亿元，增长34.5%；利用外资250亿元，增长2.8%；企业自筹资金12410亿元，增长50.9%；其他资金14487亿元，增长47.9%。在其他资金中，定金及预收款8064亿元，增长40.1%；个人按揭贷款4538亿元，增长60.4%。4.各城市房价变化情况比较:房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。2010年6月份，新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比价格与上月持平，而5月份为上涨0.4%。其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨15.8%，其中普通住宅销售价格上涨15.2%，高档住宅销售价格上涨18.0%。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降0.2%。2010年6月份，二手住宅销售价格同比上涨7.7%，涨幅比5月份缩小1.5个百分点；环比下降0.3%，比5月份降幅缩小0.1个百分点[4]。
2.2房地产市场现状形成的原因
近几年来，楼市价格不断攀升，房价成翻番的趋势向上窜，究其原因，最主要的就是投资（投机）者对房地产市场的幕后“推波助澜”。其中最典型的例子就是“温州炒房团”，在前几年，一个一百多人的温州民间团体进入楼市。先是在上海3天买走100多套房子，致使5000多万现金直接砸向上海楼市[5]。然后又使资金大举进入杭州、青岛、重庆、沈阳等城市，数以2000亿元的资金在以上城市翻江倒海，结果就是所到之处，房价直上云霄。另外在这些资金的带动下，部分老百姓的闲散资金也开始流入房地产市场。以前的老百姓是把钱存在银行，拿银行那一点点利息了事。在房价高速提升的诱惑下，这些原本闲散的资金也被用到购买房地产上。然后就坐等房产升值，或则将购买的房产用于出租。这样，就更加剧了房源的紧缺，俗话说：物以稀为贵。这又带动了房价的上升。如此恶性循环，形成了房地产市场的泡沫经济。当然，形成了房地产市场的泡沫经济，也不仅仅就是因为民间资金的入主这么简单。还比如房地产的投资资金来源因素、开发商以利润瓜分程度确定房屋价位、银行利息占据大量利润空间等也都是房地产市场形成泡沫经济的原因[6]。
房地产市场的发展壮大离不开房地产金融的大力支持，近年来我国房地产的金融支持力度有所下降。以房地产开发资金来源的形式和结构作为参考，目前，我国房地产开发资金来源主要分为:国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。自1998年以来,国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈不断回落态势；房地产开发资金中约有60%来自于银行贷款,房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。就商业性金融支持体系而言,自1998年以来，我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长率为20.09%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率(12.71%)7.38个百分点。2004年，房地产开发贷款和住房消费信贷增长率均呈下降态势,与2003年相比,2004年房地产开发贷款增长率下降了32个百分点，住房消费信贷增长率下降了7.29个百分点。我国政策性住房信贷主要指对个人的住房公积金贷款。截至2004年年底，全国建立住房公积金职工人数为158万人，仅占在岗职工总数的8.2%；累计向433万人发放了住房公积金贷款，仅占建立住房公积金职工总数的7%，比例明显过小；全国住房公积金缴存总额中用于个人住房贷款和购买国债的资金仅为56.1%，沉淀资金闲置的比例为42.6%。可见积金大量处于闲置状态，对中低收入家庭购房的支持力度有待进一步提高。
第三章房地产泡沫形成的原因
泡沫是在市场经济中由投机导致的一种或一系列资产价格脱离市场基础价值持续上涨，并且这种上涨使人们产生了对这种资产的远期价格继续上升的预期和持续的购买行为。Salge(1997)认为引发泡沫发生的原因可分为内生因素和外生因素，所谓内生因素是指泡沫的变动与基值的变动息息相关；外生因素则是由市场景气变动带动市场参与者对未来的市场价格预期发生的过度反应[7]。
3.1地方土地财政的影响
土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。房地产与人们和企事业单位的切身利益息息相关。居者有其屋是一个社会人最基本的福利要求，人们对居住条件的要求是没有穷尽的，而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关。土地的有限性使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期，当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处，这样就会导致土地价格飞涨，同时带动房价不合理的涨价，以此带来房产泡沫[8]。
XX应该主要充当房地产市场的协调者、管理者和服务机构，但是在中国的房地产市场，地方XX成了经济利益的最大获取者。XX在房地产上的收入约占整个房地产价格的50%～80%，于是，地方XX在利益的驱动下，或明或暗助推房价上涨，这是造成房地产市场秩序极不规范的根源[9]。
房地产价格上涨导致了房地产投资和消费的上涨，这些都拉动了地方经济，同时也增加了地方XX的税收。最重要的是，房价的上涨导致土地价格上涨，对导致房价上涨的土地价格高涨和国际游资，地方XX并没有持强烈反对的态度。土地出让收入目前已经成为地方财政的主要来源。我国目前实行的是土地储备制度，XX完全垄断了土地一级出让市场，而实行价高者得的招拍挂的土地出让制度使得地方XX更容易掌握土地出让价格[10]。
近年来，有些地方XX为了提高地方财政收入和政绩需要，将土地数十年的使用权一次性卖出，土地价格拍卖得越高，XX的收入就越高。由于土地资源具有不可替代、不可移动以及不可再生等特性，使得土地资源的分配、使用具有相对的价格垄断性。开发商预期土地价格的上升会越来越快，其推出房地产商品时，定价也会相应地提高，这样造成了地方房地产价格不断上涨[11]。
3.2信贷扩张
由于美元的贬值，国际资本离开X；而人民币升值预期和经济长期增长潜力，使我国成为国际资本流入的主要地区之一。X经济2009年后开始复苏，但美联储继续维持量化宽松政策，其他发达国家也一直维持低利率政策，国际资本大量涌入中国等新兴经济体，这使得我国市场上流动性大增，在股市萎靡不振的情况下，统统选择房市。过剩的流动性也带来了巨大的通胀压力，2010年12月，我国CPI涨幅就高达4.4%，今年前几个月继续上涨至4.9%，这意味着我国的实际利率处于负值，人们纷纷将钱投入了红火的房市抵御通胀。金融机构过度放贷是造成房地产泡沫产生的助燃剂。从经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨肯定与资金有着密切的关系[12]。因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。此外，由于房地产是不动产，易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张，这也是助长房价增高的燃料[13]。
3.3房价上涨预期和住房预售制度
虽然房市遭遇了史上最严厉调控，人们关于房价上涨的预期似乎没有改变多少，还有相当部分的居民对未来房价走势表现出了明显的悲观情绪，上涨预期明显增强。住房预售制度降低了房地产业的进入门槛，鼓励更多的企业进入房地产业，让更多的居民可以凭较少的资金先取得住房[14]。但是，由于没有一套健全的法律制度、信用体系及房地产市场监管制度，使得住房预售制度逐渐成为了房地产开发商信用扩张和风险转移的工具，为房地产泡沫的形成提供了制度温床。
3.4投机需求膨胀
投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生[15]。
3.5城市化进程加速促使住房需求刚性化
随着我国政治、经济体制的改革，原有的城乡二元户籍壁垒被打破，我国的城市化进程大大加快。城市经济快速发展，聚集了大量的城市人口；城市建成区的迅速扩大，使大量的农村变为城市；城市基础设施的改善，大量低矮破旧的房屋建筑被拆迁改造；住房消费的更新换代，住房消费潜力被激发。所有这一切都使得城市对住房的需求加大，这必然导致房价的升高，为后期的泡沫房产打下有利的基础[16]。
3.6房地产租赁市场不完善
现有房屋租赁市场的供应主体是城市城中村和郊区农村的农民自住房，租赁市场的需求主体是进城打工的农民。由于用于出租的房屋条件差、环境差、交通条件差，加之又缺乏有效的市场管理，正规租赁市场的秩序被扰乱，所以人们纷纷去购买房子，造成房价升高[17]。
第四章房地产泡沫的防控策略
4.1加强对房地产市场的宏观监控和管理
宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、房地产泡沫收入、金融环境、企业利润，等等[18]。XX对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理[19]。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业[20]。
4.2建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度
加强和完善宏观监控体系，应当通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析，就市场运行情况作出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为XX宏观决策作好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资。因此，国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地防止房地产泡沫的产生[21]。
4.3强化土地资源管理
XX应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压，出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业的非法圈地、占地行为，防止为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，XX应立即收回，从源头上制止土地批租领域的不正之风和腐败行为[22]。
4.4加强金融监管力度，合理引导资金流向
进一步健全金融监管体系、增加监管手段、增强监管能力、提高监管水平。其次，要加强信用总规模的控制，杜绝社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生[23]。再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门。最后，要加强外资的引进和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。另外，推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的，因此，还要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。金融机构是房地产市场资金的主要来源之一，控制其供给是达到控制房价上涨目的的必要措施[24]。由于金融创新，对金融机构的监管难度不断加大。监管措施往往跟不上金融创新的速度，以至于导致监管的失败。X的金融危机就是因为商业银行贷款证券化使放款机构突破传统住房贷款“先存后贷”经营模式的约束而造成的。只要金融监管措施跟上金融创新的速度就是最有效的方法。
4.5割断地方XX与房地产市场的经济、政治利益
据统计，在整个房地产的建设、交易过程中，XX税、费收入占到了房地产价的将近30%～40%左右。如果再加上占房地产价格20%～40%的土地费用，地方XX在房产上的收入将近占到整个房地产价格的50%～80%。在欧X家，地价、税费相加大约占到住房价格的20%左右[25]。这些滚滚而来的财富大都流进地方XX以及房地产相关部门的口袋。由此可见，不改变以经济发展速度为主要指标考核政绩的传统，不斩断地方与房地产业之间的利益纽带，就很难从根本上扭转房地产过热的现象。
加快推进以改善民生为重点的社会建设是未来中国发展的主要工作。因此，我们必须转变观念，大力倡导综合取向的发展观，促进经济、社会、环境等各方面协调发展，要改变一直以来以GDP作为考核地方XX政绩的主要指标，要把社会发展程度和人民群众的幸福程度作为关键性发展指标，深入贯彻落实科学发展观，继续深化改革开放，不断改善人民生活，保障社会公平正义，不断促进社会和谐，加快转变XX职能，削弱地方XX与房地产市场之间的利益联系，尽快实现从房地产市场经营者到监管者的转变[26]。
4.6完善金融体系
目前，我国的房地产金融体系主要与银行制度有关，我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务的，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制目前还不完善，银行自身也存在着许多不足之处，如资本金不足、不良资产过高、资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险[27]。
我国银行业应当从基础设施建设人手，提高自身抵御金融风险的能力；金融监管部门应从制度建设人手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，提高资本充足率，控制不良贷款率。
4.7调整货币政策和房地产信贷政策
房地产业跟金融业的密切相关性，决定了房地产泡沫的产生，在很大程度上源自宽松的货币政策，以及与之相适应的宽松的房地产信贷政策。在流动性充裕、融资成本较低的情况下，如果投资投机需求都很旺盛，企业投资开发热情高涨，市场渐渐出现非理性繁荣现象，在这一过程中，如果政策不能提前、有效地调整，那么房地产泡沫很容易产生[28]。因此，一方面货币当局通过货币供给、利率和信贷条件等手段调整房地产信贷流向。另一方面商业银行加强房地产信贷管理，合理控制和调控房地产信贷规模，防范金融风险。
4.8拓宽房地产融资渠道，监控和规范房地产业融资行为
拓展房地产融资渠道和培育融资机制是发展房地产融资、解决房地产企业过度依赖银行贷款、分散风险的重要内容。目前一个可操作性的品种创新是房地产金融产品证券化。通过贷款证券化可以使银行风险经由资本市场分散给广大投资者，增加了资产流动性，解决发展住房贷款和银行流动性下降的两难冲突，同时有利于银行进一步扩大信贷规模、改善资产负债结构[29]。当然，从金融领域着手只是防范房地产泡沫的主要方式，防范房地产泡沫还要从加强土地资源管理、构建房地产泡沫预警预防机制、强化房地产投资开展等方面构筑立体的防范体系，这样，才能收到良好的效果。
第五章结语与建议
总之，伴随我国经济发展和城市化的加速，我国房地产市场旺盛需求的局面还会持较长时间。如何进一步改善我国居民的住房条件，让“居者有其屋”，是我国和谐社会建立的重要目标。房地产业持续健康发展，离不开对房地产市场的有效调控，而房地产泡沫的治理则是房地产宏观调控的主要目标，也是我们今后研究的主要方向，在此，笔者针对目前房地产的现状，提出一些建议。
5.1充分发挥税收的调控作用
控制房地产市场过热，如何有效降低投资性需求（主要是投机性需求），才是宏观调控政策研究的重点。税收对这种投资性需求的调控，主要体现在消费、交易和保有环节。当前税收调控的重点应该是区分房地产的消费性需求和投资性需求，在房地产消费环节和保有环节实行差别性的税收政策，鼓励消费性需求，抑制投资性需求。在消费环节，可以对居民的消费性购房给予减免契税的优惠政策，还可以给予抵扣减免个人所得税的优惠政策。
5.2完善土地供应制度，防止土地投机行为
一方面要规范XX的市场行为，特别是土地买卖行为，加强对土地出售、转让价格的监管。土地出让应采取拍卖和招标的方式，尽量减少协议出让的土地交易方式。严格限制和监控划拨土地使用权的交易，减少层层加价转手的可能性。XX应该减少对土地价格的控制，直接由市场来决定。同时保证土地交易市场的公正透明性，避免“暗箱操作”的行为。此外，完善土地税制，抑制土地市场上的过度投机。可以尝试征收土地空(闲)置税，鼓励持有人积极开发，同时也提高囤积土地的投机成本，也能够使得土地流转到真正需要用地的人手上，避免浪费土地资源和投机行为。
总而言之，我国目前的房地产泡沫是供给与需求多种因素共同作用的结果。要有效控制我国房地产泡沫的进一步发展，就需要多举并重，综合治理。由于笔者水平有限，文中观点难免出现错误，敬请批评指正。
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