物业公司的员工培训问题初探

　　内容摘要：现代竞争的日趋激烈，迫切要求企业提高员工的职业化程度。企业员工培训是有效地进行人力资源管理的关键性环节。众所周知，培训的目的与要求就是根据企业战略发展的需要，帮助员工弥补不足，从而达到岗位的要求而培训所遵循的原则就是投入最小化、收益最大化。

　　物业管理行业,在很多人看来,物业管理是一个低技术、劳动密集型行业,为适应市场经济发展的需要,为提高物业管理行业形象与服务水平,从培训的目的与意义、培训的内容、培训的方式与实施等角度进行了较为深入的分析与阐述。

　　青房物业公司是新企业，对于员工培训问题未真正意识其重要性。本文以青房物业公司员工培训问题作为研究对象，通过简单分析调查过程中取得的成绩和遇到的问题，试图改善企业内员工培训问题的严重性，并最终真正希望对企业有所帮助。第一部分为员工培训的含义及意义。第二部分是青房物业公司员工培训的现状，简单介绍了青房物业员工培训中所存在的问题。第三部分主要是分析造成问题的原因，主要包括三个方面的原因。第四部分是解决企业内问题的措施，一是完善青房物业内部制度，促进培训的有效进行，二是提高员工福利，解决员工后顾之忧，三是严格实行“优胜劣汰”，缩小员工之间的差距。

　　关键词：物业公司；员工培训；健全机制；激励措施

　　员工进入企业以后，如何继续开发其潜能，需要对他们进行培训，使之能继续发展。培训对企业的成功变得越来越重要，技术的迅速变化要求员工掌握从事工作的新知识和新技能，激烈的市场竞争要求企业培养员工的适应能力，综合素质以及团结合作精神。对人力资源的培训，实际上是从上岗开始至在企业工作期间的连续过程，包括就职教育和各种培训项目。培训始于对新员工的就职教育。新员工到企业的第一天，其心情是相当复杂的，其心境由茫然和激情所支配。就职教育要尽量做到消除前者而激励后者，使新员工感到振奋、亲切和具有归属感。对于员工培训问题有：苏宝炜,李薇薇.的《物业服务企业新员工入职培训的有效实施》，韩朝,陈凯的《物业管理学》，陈卓的《千锤百炼铸造优秀人才——物业管理企业员工培训工作要点》

　　本文的主要参考著作是：

　　一、苏宝炜,李薇薇.的《物业服务企业新员工入职培训的有效实施》，中国经济出版社，2008版。本书基于作者理论和实践的积累，更得益于国内外同行的研究资料，在此基础上做了一些整理和总结的工作。该书科学系统的阐述了新进员工培训管理的理论和方法，对现代员工培训管理的基本职能作了全面完整的介绍。包括：工作分析、员工培训、职业生涯管理、管理人员测评、绩效考评、报酬系统等。此外，以专门章节介绍了人力资源管理的有关专题：人力资源管理的相关法律法规及应用、劳动安全与卫生管理、全球化的人力资源管理和人力资源管理的发展趋势。本书结构新颖，每章均由一个相关案例引出，并以章后的“案例结论”对应；采用较多的图表，以起到概括、总结、提示的作用；列有“案例讨论”、“本章小结”、“本章思考题”、“参考文献”等项，便于读者学习和研究。

　　二、韩朝,陈凯的《物业管理学》，高等教育出版社,2007版。《员工培训管理》是根据教育部关于高等职业院校人才培养目标与方式的有关精神以及2007最新版《物业管理师国家职业标准》进行编写的。全书以培养学生理论运用能力和专业实践操作能力为导向，充分体现高职高专教育的特点，注重从岗位的实际需要出发，突出理论的实用性与针对性，同时注重吸收和借鉴国内外员工培训管理较为成熟的新知识、新技术、新方法、新经验，内容具有明显的时代性和现实性。全书分共分为员工培训管理概述、员工培训需求分析、员工培训计划、员工培训内容及课程设计、员工培训制度、员工培训方法、员工培训实施管理、员工培训评估、企业员工的分类培训与开发、员工培训成果转化、国外员工培训11个部分

　　三、陈卓的《千锤百炼铸造优秀人才——物业管理企业员工培训工作要点》，华东理工大学出版社，2007版。本书基于作者理论和实践的积累，更得益于国内外同行的研究资料，在此基础上做了一些整理和总结的工作。本书由三大板块组成：一是基础理论，包括培训与组织发展的关系、培训的教育学习理论和培训的形式等；二是流程分析，包括培训的需求的分析、培训项目的开发与实施，以及培训效果的评估；三是分论，具体介绍新员工导论培训、管理开发培训，以及员工职业生涯管理中的培训。

　　四、肖传亮，《员工培训管理》，中国劳动社会保障出版社，2009版。《员工培训管理》是根据教育部关于高等职业院校人才培养目标与方式的有关精神以及2007最新版《企业人力资源管理师国家职业标准》进行编写的。全书以培养学生理论运用能力和专业实践操作能力为导向，充分体现高职高专教育的特点，注重从岗位的实际需要出发，突出理论的实用性与针对性，同时注重吸收和借鉴国内外员工培训管理较为成熟的新知识、新技术、新方法、新经验，内容具有明显的时代性和现实性。全书分共分为员工培训管理概述、员工培训需求分析、员工培训计划、员工培训内容及课程设计、员工培训制度、员工培训方法、员工培训实施管理、员工培训评估、企业员工的分类培训与开发、员工培训成果转化、国外员工培训11个部分

　　这些书籍都是从不同的角度探讨员工培训对于企业的重要性，同时也深入分析了员工培训产生的问题给企业所造成的影响。但是，随着人力资源管理的不断发展，我们仍然需要更多研究者从更广泛的范围来展开研究。这些学术成果固然是摆在我们面前的良好读物，但是真正的结合实际去运用各位研究者所研究的成果的企业毕竟是少数，本文选取青房物业公司这一特定的环境展开员工培训的调查研究，试图通过实际情况分析员工培训的意义、培训中的问题及一些必要的措施。

　　被称为朝阳产业的物业管理行业,经过20多年的发展,已发展到近3万企业、300余万从业人员的规模,显现出越来越强的生机。然而,在很多人看来,物业管理是一个低技术、劳动密集型行业,其日常工作就是简单的维修、清洁、绿化和保安,基本不需要高素质的管理人才。也正是受此影响,许多小区物业的工作人员普遍学历低、年纪大、缺少服务创新意识。为适应市场经济发展的需要,物业服务企业员工培训工作已显得十分重要。本文以物业公司员工培训问题作为研究对象，分析了公司员工培训中存在的问题，并提出相应的改进措施，从而真正希望对公司有所帮助。

　　员工培训是指一定组织为开展业务及培育人才的需要，采用各种方式对员工进行有目的、有计划的培养和训练的管理活动，其目标是使员工不断的更新知识，开拓技能，改进员工的动机、态度和行为，是企业适应新的要求，更好的胜任现职工作或担负更高级别的职务，从而促进组织效率的提高和组织目标的实现。

　　物业管理从业人员培训按照阶段划分,一般有三种类型:岗前培训、在岗培训、转岗培训。岗前培训目的是为新聘员工提供基本的任职知识和技能而进行的培训,通过培训认定其上岗资格。培训内容有公司的历史、公司的组织结构、各部门的工作职责和权限、对待顾客和员工的管理理念、公司的产品与服务、对员工的期望、公司的人力资源政策。在岗培训,为在岗人员提供学习履行职务所必须的知识和技能进行的培训。转岗培训,为在职人员岗位轮换之前进行的培训,目的是让轮岗人员熟悉新岗位所应具备的知识和技能。

　　根据培训内容以及培训对象的不同,可采用不同的培训方式。常用的培训方式包括讲授法、学徒制、管理游戏法、观摩范例法。

　　1、讲授法

　　讲授法是最常用的一种教学方法,通常是让一位教员向学员直接传授某方面的知识。这种方法的优点是节约经费、教授对象多,可同时面对多名学员,一次教学可让很多学员同时受益。

　　2、学徒制

　　学徒制的特点是由一名经验丰富的老师傅,负责帮带一名或几名新来的员工,通过传授、示范、练习、检查反馈等一系列过程提高新人的工作技能。

　　3、管理游戏法

　　这种方法寓教于游戏中,通过完成事先设计好的精妙游戏,让培训对象领悟到其中的管理思想。例如:组织员工对有争议的物业管理事件进行辩论,在辩论中提高认识。

　　4、观摩范例法

　　通过组织实地参观考察,运用电视机、录像机、幻灯机、投影机、收录机、放映机等设备来向学生呈现有关资料、信息,让员工学习经验、发现问题、改进工作。

　　5、角色扮演法

　　角色扮演法是让培训对象假想自己是公司的某一角色,并以此角色的身份来解决问题。这种方法能让培训对象身临其境地分析问题和解决问题,对员工提高工作技能和改造工作习惯都很有帮助

　　培训—企业腾飞的翅膀

　　有效的企业培训,其实是提升企业综合竞争力的过程。事实上,培训的效果并不取决于受训者个人,而恰恰相反,企业组织本身作为一个有机体的状态,起着非常关键的作用。

　　用发展的眼光来看,物业管理是一门需要培育的专业,需要高学历、高素质的人才,需要网络等先进工具,也需要现代化的企业管理。熟悉社会经济的基本法律法规和政策,掌握现代化的信息收集技术,能及时把握市场动态,熟悉各行业基本办事流程及日常设施维修养护技能的物业管理专业人才,既能为房地产商、物业管理商服务,也能为特定单位的后勤管理部门效力。物业管理已不仅是一个劳动密集型的行业,需要有大批精通管理的优秀人才来推动它的发展。因此,员工培训是实现物业服务企业经营管理现代化的基础环节和可靠保证。

　　企业情况：上海物业管理有限公司成立于1999年6月，公司注册资金500万元，资质为一级，已通过ISO9001质量管理体系认证。经过10年多的发展，公司已具有一定的规模，是目前青浦地区物业管理行业中，唯一一家集多层、高层、别墅和商场、商住楼为一体的专业公司。公司物业管理面积280余万平方米，物业类型有高层、多层、别墅、商务楼、商业楼等。主要小区和商住楼有聚星街商场、华伦商场、四兴大楼、永乐商住楼、青水湾公寓、新青浦花苑一、二期、大豪公寓、界泾港三期、盈港苑、祥龙小区、怡田小区、嘉憬河畔、侨鑫公寓、青城苑、万寿五区、六区、七区、玫瑰园、西部花苑一区、二区、泰安公寓二期、翡翠国际花苑等，并有盈港花苑一村、华源别墅和西部绿墅高档住宅区及连云港平高府邸项目等。公司现有人员近800人、管理人员近150人，中级以上技术职称人员15人，所有管理人员均持有物业管理上岗证书。

　　目前，青房物业公司所开展的员工培训•••••这里现状部分要阐述清楚，让大家对你们公司的培训情况有一个了解。

　　员工培训方法单一

　　员工培训的方法有多种多样，比如讲授法、学徒制、管理游戏法、观摩范例法、角色扮演法。但是物业公司的员工培训方法却很单一。

　　在日常的员工培训工作中，公司较多地运用传统的课堂讲授法进行培训。人力资源管理导向上的“重使用轻培养”反映在青房就是缺乏一套有效的并且是建立在培训与发展基础上的人才培养与培训机制。然而培训方式多以短期、简单、分散为主，更多着重眼前，本着实用实效的原则。传统的课堂讲授法这种方式的优点固然明显，但参加培训的员工不能主动参与，难以吸收消化。时间长了，员工就会感到厌倦，失去兴趣。因为培训师在培训内容、培训方式上大都千篇一律，即使作了培训前的调查，但实用性的东西也很少。公司有时也采取放录像的培训方式，认为这样做既降低了企业成本，又可以灵活掌握培训内容，使员工认为“培训就是放录像”。由于公司没有根据培训内容采取切实可行的培训形式，使员工对培训产生枯燥、乏味的感觉，培训效果和培训效益也大打折扣。另外，公司没有根据长远发展目标，制定对那些学院毕业生、有潜质的经理人或业务骨干的培养计划，而只是强调不断地完成工作任务，承担工作职责。职业规划、梯队建设不过是一种空洞的概念。用人制度的不健全使岗位的安排难做到人事相宜。因人设岗、以人划线的现象很普遍。

　　针对青房物业公司员工培训目标不明确和混乱的现状，应建立明确的员工目标培训体系。物业公司员工培训一般分为可以分为经理层，部门经理层，技术与骨干层，维修和劳务四个层次。要细分和明确这四个层次的具体的培训目标。

　　首先，明确和制定经理层培训目标。提高制订公司发展规划，完善管理知道、提高经营决策能力；了解各部门业务及运作状况，通晓公司财务、税收状况；提高组织和协调、谈判及建立业务关系的能力；提高处置突发事件的能力；具有灵活掌握与运用经济管理知识的能力。其次，明确和制定部门经理层培训目标。学习掌握建立健全部门岗位责任制和部门管理规章制度的能力；学习制订部门工作计划，提高组织实施能力；提高及时处理房屋、设备、设施的抢修排险和火警、匪警、救护等突发事件的能力；掌握宣传教育、组织各类活动及处理一般矛盾纠纷的能力；提高专项业务处理能力，相关部门的协调能力；掌握有关物业管理项目收费标准及其相关数据计算的能力；再次，明确和制定技术与骨干层的培训目标。房屋及相关设备的专业技术设计与规划；工程维修、方案设计、工程预算、规划和落实；工程管理及组织实施；工程日常资料的收集、管理和及分析；社区物业管理咨询、项目可行性研究、评估、评价等。最后，明确和制定维修和劳务层的培训目标。能够合理、安全地进行维修作业；工种的专项技能：土建、电器、管道、清洁、绿化、养护、安保等等；吃苦耐劳并拥有良好的服务能力和意识。

　　针对目前物业公司员工参与培训的积极性不高的问题，应该建立适当的员工培训激励机制，使得员工参与培训的积极性有一定程度的提高，从而更好地掌握从业的要求、提升从业的技能，进而推进物业公司工作的顺利开展。

　　培训最终的效果很大程度上取决于激励机制的实施。哈佛大学的詹姆斯教授在对激励问题进行专题性研究后提出，“如果没有激励，一个人的能力仅能发挥20%～30%，如果加以激励，则可发挥到80%～90%”。青房公司可以将培训本身作为企业激励员工积极向上的一种必要手段。比如说，对于某些专业技能、专业知识的培训，公司可以作人数的限定，只有各方面都比较优秀的员工才有机会获得培训“充电”，这样能使员工之间产生良性竞争，会使他们感到企业对个人发展的重视，自觉自愿为企业服务和贡献。还可以根据培训的效果对参加培训的人进行物质、精神奖励或晋升激励，并为他们提供施展才能的条件和环境。另外，还可以要求受培训的员工写培训总结。把培训中最好的、最有用的东西归纳出来最终会成为企业宝贵的资源。总之，任何培训激励方法的运用都必须坚持为人才提供发展机会这一原则，让企业员工都能学以致用，创造出最大效益。

　　由于物业管理的项目繁多，员工的工作范围和职责也大相径庭，这就要求在进行物业管理培训时，在物业管理培训课程和内容的设置上，要充分考虑员工岗位职能的差异性。只有这样，才能使培训工作做到有的放矢、目标明确。

　　首先是进行企业相关知识的培训，进行管理基本职能、组织文化建设、决策、战略管理、组织结构与组织设计、人力资源管理、变革与创新管理、组织行为学、员工激励、沟通与人际交往、控制系统、品牌策划、公共关系等知识培训。其次是进行物业管理工作基础知识的培训，对物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识进行培训。再次是物业管理相关法规的培训，进行建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生管理相关法规、绿化管理相关法规,物业管理相关法规培训。最后是物业管理从业人员专项技能培训，进行入伙程序与规范,保洁标准与用品的使用,秩序维护、车辆管理、消防救助基本知识,绿化的注意事项,服务礼仪与服务心理等内容培训。

　　员工培训的方法多种多样，比如讲授法、学徒制、管理游戏法、观摩范例法、角色扮演法，不拘一格的员工培训方法从一定程度上也有利于提高员工参与培训的积极性。但在青房物业公司员工培训中，采取的员工培训方法比较单一，因此，针对这个问题，建议要丰富物业公司的员工培训方法。

　　企业只有采取多种形式实施员工培训，才能取得培训实效。目前，各类企业培训的形式有许多。一般地说，讲授法、研讨法、专题讲座法是适宜知识类培训；实习法、工作轮换法、师带徒指导法适宜以掌握技能为目的实践性培训；自学、案例研究法、模拟训练法是侧重综合能力提高的培训；拓展训练、角色扮演法、行为模仿法是适宜心理训练和行为调整的培训。环星减振器厂既可以采用传统的培训形式，也可以采用现代的网上培训。根据不同的培训对象、内容和目的选用不同的培训方法。青房的员工中中青年轻人不多，因此可以根据员工特点，选择诸如职业模拟，户外体验学习等挑战性较高的培训活动，这样就能有效提高员工实际能力和个人素质以及培养整个大团队精神，也能使培训取得实效。

　　综上所述,物业服务企业合理安排员工培训掌握正确培训方法,对企业发展有着至关重要的作用,正如“现代人事管理之父”罗伯特•欧文曾说过:“把钱花在提高劳动力素质上是企业经理最佳的投资。”

　　参考文献

　　[1]苏宝炜,李薇薇.《物业服务企业新员工入职培训的有效实施》上海.中国经济出版社,2008

　　[2]韩朝,陈凯.《物业管理学》上海.高等教育出版社,20010/7

　　[3]陈卓.《千锤百炼铸造优秀人才——物业管理企业员工培训工作要点》北京.人民交通出版社,2011

　　[4]肖传亮.《员工培训管理》[M].北京：中国劳动社会保障出版社，2009.