中国房地产金融体系风险分析

　　摘要：房地产业在我国的国民经济体系中占有较为重要的地位，是重要的支柱性产业之一。房地产业是高风险和高收益并存的一项极其复杂的产业，具有投资量巨大、回收速度缓慢、回报利润丰厚和复杂风险的特征。而房地产金融是发展房地产业的重中之重，所以对于发展房地产业来说，积极应对房地产金融风险是非常必要的。这有助于我国房地产行业又好又快发展，而且还能促进我国经济安定健康稳定有序的发展。因此，房地产金融风险分析与防范的重要性突显出来。本文将对存在于房地产金融中的一些风险进行分析并针对部分风险提出建议和对策。

　　关键词：房地产业；金融风险防范；风险对策

　　房地产业是我国国民经济的重要支柱之一，在国家经济发展中发挥着举足轻重的作用。次贷危机过后，我国房地产价格仍然持续走高，泡沫加剧，房地产金融风险不可小觑。因此，研究我国房地产金融发展的趋势和主要特征，探索防范化解房地产金融风险的主要手段，不仅有利于房地产市场本身的健康发展，而求有利于整个国民经济的稳定和金融行业的稳健发展，具有重要的理论价值和现实意义。

　　信用风险指的是房地产开发企业或者购买房屋的用户向银行贷款后，无力偿还后者没有能力偿还，导致银行无法收回本息。此类房地产企业收入不稳定，无法保证在期限范围内偿还。与此同时，也反应了银行在信用评估与决策上，存在风险问题，即银行在审查借款人资质、信誉时，存在漏洞。比如，房地产开发商在销售的过程中，因为资金周转、管理不科学等，导致严重亏损，甚至倒闭破产，无法偿还。再如，购房者后期遭遇失业，收入下降，没有能力偿还[1]。

　　流动性风险指的是金融机构没有足够的流动资金，无法为用户提供取款服务。我国金融机构中房地产贷款增长快，使贷款比例失调。同时，再加上管理不善的原因，很容易降低资产质量。久而久之，诱发了流动性风险。这种流动性风险包括两种，分别是原发性风险、继发性流动风险。一般而言，如果中长期贷款比例过大，现金、国库券不足，并且没有及时融入现金时，就会导致无法为客户提款这种风险就是原发性风险另外，房地产开发业在贷款时，往往以房子作为抵押。如果银行不能按期受到本息后，可以对房子进行处理以此来弥补损失。然而，如果抵押物卖不掉的话，就会导致银行现金严重不足，不能满足提款需求。这种流动性的风险就是继发性风险[2]。

　　通常情况下，大多数房地产金融资金结构为中长期贷款。当负债结构中的活期存款比例大时，就会增加流动性风险的几率。然而，如果负债结构以公积金贷款为主时，就会使存款更加稳定。同样，在这种情况下，也会减少结构风险的几率[3]。

　　贷款逾期无法偿还，后者追索困难等，为质量差的贷款。当此类贷款的数量不断增加时，就会降低银行的效益，并面临很大风险。房地产金融资产质量受到多种因素的影响，包括借款人的信誉、贷款业务的处理，以及宏观的经济形势等

　　存款利率出现上浮或者贷款下调后，都会引起经济效益方面的风险。同时，当。者的利率同时发生变动，利率减少时，也会引起风险。房地产融通需要一个漫长的过程，特别是住宅金融的期限更长，这样随着利率不断的变化，必然加大了其风险的程度。

　　实际利率的计算方法为：名义利率—通货膨胀率。当名义利率保持不变时，在通货膨胀的影响下，就会降低实际利率。严重的情况下，甚至还会出现负数。此时，银行就会面临固定利率下降的通货膨胀风险。

　　融资渠道形式单一，房地产金融产品种类较少是我国目前房地产金融业的主要现状。这些现状主要表现在：第一，我国房地产企业开发的主要资金来源是银行信贷，而这种资金信贷贯穿于房地产开发中的各个阶段包括比较重要的房地产开发和房地产销售阶段，几乎每个阶段都离不开银行信贷资金的支持，这就表明了当前我国房地产业的融资渠道过于单一，其风险几乎转嫁到了给其提供信贷支持的商业银行上了。第二，当前我国中小房地产企业数量较多，风险承受能力较差，虽然股权融资和债券融资等直接融资渠道被进一步拓宽，但是这只是针对部分有实力的大型房地产企业，而对于中小型房地产企业而言，不太可能通过这种方式来融资，主要还是会依靠银行信贷。第三，对我国目前而言较为有利的是信托通过有限制的基金化运作的房地产投资介入房地产市场，解决了部分的房地产企业融资的问题，也更加符合房地产市场的国际化趋势，这也使得信托成为房地产企业融资的新渠道。虽然信托产品在目前由于政策原因仍有所缺陷，但是对于目前房地产市场的融资渠道单一的问题。也给产业投资带来了新的市场空间。

　　3.1.1房地产贷款集中度大

　　房地产业的高回报率吸引银行的信贷资金流出，而房地产开发到销售的全过程又需要银行信贷的支持，因此房地产开发贷款随着房地产市场的发展同步增长。缺乏房地产贷款在银行总贷款中所占比例较高，但是我国央行对信贷制约的手段对房地产信贷市场总体缺乏科学指导和有效监管，这将导致在一段时间内房地产信贷会随市场的虚热产生非理性的增长，其带来的结果就是房地产泡沫的膨胀，风险加剧[4]。

　　目前的房地产开发贷款和个人住房贷款合计占总贷款的比重为20.Q1%，小于X56.6%的比例，但是相比而言，由于X抵押二级市场发达，X的银行可以通过在二级市场上出售住房抵押贷款证券化产品来分散银行的信贷风险。房地产市场风险集中在银行领域，房地产金融风险系于银行这一条线上。

　　3.1.2房地产的不良货款引发资产质量风险

　　如果参与投资性买房的资金被“套牢”，就会影响到房地产信贷的安全，这便会为房地产的不良贷款埋下隐患。不良贷款会导致银行坏账的出现，直接影响到银行等金融机构资产的整体质量，使得金融机构不仅要承受坏账带来的损失，而且缺乏足够的优良资产经营获利，不能及时满足客户提款需求、无法按期偿还债务，产生经营风险。

　　据网络资源统计，2014年末，房地产业不良贷款余额为279.1亿元，较年初下降了74.1亿元，不良率为0.71，房地产贷款风险情况仍值得我们密切关注。自从2011年楼市升级调控以来，监管部门就要求银行严防房产贷款风险。即使如此，房地产不良贷款率还是不可轻视。国际经验表明，风险暴露期一般在贷款放出后的2-3年，随着中小银行对房地产业的集中放贷行为的增加，房地产不良贷款率上升的风险不可忽视。

　　3.1.3土地储备贷款隐性风险较大

　　我国目前实行土地储备制度，XX部门高度垄断土地使用权，拍卖土地所得的收益是地方财政收入的重要来源之一。土地储备贷款的风险主要在于土地储备制度自身存在的风险。土地储备机构收购储备土地的资金来自于银行的大量贷款，但他们没有考虑市场需求，盲目地大量收购储备土地。随着房地产调控政策越来越紧，房价升高的预期下降，转手卖地的收益不能偿还通过贷款高价收购的土地成本，贷款难以偿还，最终酿成贷款风险。一些土地储备机构以土地储备名义进行贷款融资，但所获资金却用于非土地储备业务。尤其是在地方融资收紧后，有些地方XX以大量土地储备作为抵押，实则是以其作为诱饵，吸引众多银行给其发放贷款，最后部分贷款并没有用在土地储备上，而是挪作他用。部分地区入库土地产权关系不够清晰，操作不规范，还有甚者通过挂靠工程建设机构或下设机构融资并从事房地产开发，最后负债累累，给土地储备机构带来连带债务风险隐患，随着土地储备贷款的增加，金融风险逐渐凸现出来[5]。

　　3.1.4房地产开发贷款风险不容乐观

　　到2015年为止，我国房地产开发企业的资产负债率维持在70%以上。国际公认的企业资产负债率的警戒线为50%，我国房地产开发企业整体的资产负债率远高于该水平。因此一旦出现风险将给企业和银行带来巨大的损失。现阶段，我国很多房地产开发企业的质量令人担忧，在国家监管调控力度日渐加大，房地产业开发贷款门槛逐渐升高的背景下，很多企业生产经营的难度加大，信用风险逐渐暴露。

　　3.1.5个人住房贷款风险不大

　　2015年底我国居民个人住房贷款占GDP的比重为15.8%，而欧盟国家个人按揭贷款占GDP的比重平均达到39%，其中德国为47%，英国为60%，荷兰高达74%。相互比较而言，我国个人购房对银行的资金需求还在合理范围之内。我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大。截止2015年年底，个人住房贷款余额为9.8万亿元，同比增长23.47%；个人住房贷款不良贷款余额为211亿元，比年初增加14亿元，不良贷款率0.28%，这比房地产不良贷款率0.71%低了0.43%，这是由于我国的经济发展状况所造成的（数据来源：中国统计年鉴）。

　　虽然房地产企业通过发行股票融资成本低廉、无须还本、不用付息，但上市地产公司把原来可能给银行系统带来的风险，通过配股、增发等方式，转嫁给了股票投资者。一旦这个链条某个连接点发生断裂，其危害会更大，波及面更广，整个股市都可能被拖累。房地产债券融资由于地产项目具有的风险高、资金量大、流动性差等特点，加上我国的企业债券市场运作机制不是十分完善，屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例，由于发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业也很难进入。

　　4.1.1发展房地产投资基金

　　房地产投资基金是指以发行股票的方式吸引投资者手中的闲置资金，然后再将资金交予专业机构或专业人士，将其投资到不同地区、不同类型的不同房地产项目。房地产投资基金通过专业人士的运作，可以实现分散投资、降低风险的目的，投资者也可以因此获得较高的房地产投资回报。

　　4.1.2推动房地产资产证券化

　　房地产资产证券化是指将房地产资金通过股票、基金或债券等金融工具证券化后再进行投资或融资的过程，具体包含房地产投资权益证券化和房地产抵押债权证券化两种形式。实行房地产抵押贷款证券化，既以提高银行的资本充足率，又可以有效地将贷款的风险转移向证券市场，提高商业银行信贷资产的流动性，还可以为房地产企业拓宽融资渠道降低企业的融资成本，促进房地产业的健康发展。

　　4.1.3发展房地产信托融资

　　房地产信托指委托人借助信托机构丰富的资金运作经验和专业的理财优势，委托信托机构代为管理和营运其房地产及相关财产并获取收益的行为。与银行的间接融资方式相比，房地产信托融资具有两方面优点：首先，房地产信托产品种类丰富，设计非常灵活。针对不同类型、不同特点、不同要求的房地产开发项目以及投资者的不同类型，房地产信托可以设计出不同种类的产品，以满足供求双方的需求，大大增加了房地产市场上供需双方的选择空间；其次，信托融资可以有效改善房地产企业的资本结构[6]。

　　4.2.1建立和完善银行法人治理结构

　　当前银行的房地产金融风险从内部原因看，一是由于银行缺乏有效的风险与责任约束，使得商业银行对贷款风险意识淡薄，将很大一部分资金都投向短期利润丰厚的房地产行业。二是由于我国商业银行中高度集权、分级授权的多级委托代理组织形式，从总行到支行的多层委托代理关系使得信息不对称加剧，造成信贷风险一层一层累积。解决这些内部风险因素的关键在于建立和完善银行的法人治理结构。首先，应改革目前国有银行过度集权的组织形式，将权力分散到各部门或机构，充分运用权力的制衡作用。具体可借鉴国际经验，在国有商行的董事会下设贷款委员会、执行委员会、薪酬委员会、审计委员会等职能部门。其次，应实行外部独立审计制度，以更好地监督银行的风险操作。再次，银行还应通过建立信息披露和报告制度以提高操作透明度[7]。

　　4.2.2建立科学的商业银行信贷评估体系

　　首先，在居民个人住房贷款的风险评估过程中，应将贷款人的收入、还款能力以及信用记录等作为贷款的审查条件，尤其重视居民的还贷能力审查。在房地产开发商贷款的风险评估过程中，应将其项目的未来收益和风险状况作为资格审查的重要依据。

　　其次，商业银行要加强贷后管理，及时对偿还风险进行预估。对于个人住房贷款，要定期对借款人进行跟踪调查与分析，当发现贷款人出现不利于还款的因素，如失业、疾病、死亡等，要立即采取相应措施进行补救。对于房地产开发商贷款，商业银行同样应对其进行动态跟踪，防止房地产商发生道德风险行为，变更资金用途，将其用于一些高风险的项目。另外，还应及时掌握房地产项目的工程进度、资金运作等信息，以增强对风险的监控能力[8]。

　　4.2.3建立完善的操作风险管理机制

　　操作风险作为房地产金融风险的表现形式之一，要求商业银行必须建立起完善的操作风险管理机制。具体说来，首先，银行应根据损失资料理清每项具体业务操作流程中的风险点，对风险点的操作制定非常详细的规章制度，加大操作失误的惩罚力度，尽可能地实现每一种风险因素都有严密的监控与防范措施。比如在房地产信贷部门的日常工作中实行岗位责任制，制定责任追究办法，对每一个岗位制定严格的技术规范与组织管理规范，以实现职权分散、责权对应、岗责分明的管理体制，各岗位人员之间互相监督。其次，商业银行应完善相应的考核和激励机制。通过建立一套行之有效、奖惩结合的雇员管理酬劳体系，一方面可以提高雇员对风险防范的积极性，另一方面也有助于提升员工的总体素质。

　　4.3.1建立和完善相关的法律法规

　　我国XX应尽快制定和完善相关个人信用法律法规，为房地产市场信用体系的有效建立提供良好的法律环境。首先，XX应通过法律形式确立公共信息的使用与开放的程序和规范，同时保证个人信用信息的正确利用，保证信用信息的客观、公正。；其次，对于信用不良记录较轻者，可以对其金融信用活动设定一系列限制条件，如不可以申请信用卡、禁止放贷等；对于严重违背诚信的单位或个人，应通过法律途径给予其严厉的惩罚，必要时甚至可以追究刑事责任[9]。

　　4.3.2建立个人信用管理机构

　　XX可以考虑牵头成立一个非营利性的、由金融机构共同参与的、事业单位性的专门的个人信用管理机构。该机构负责全国范围的个人征信信息管理，承担个人征信、征信产品提供、信息加工与系统维护和完善等工作。该机构的运作资金主要由三部分构成：一是国家财政拨款支持，二是定期向金融机构会员收取的会员费，三是根据所提供的征信服务向非会员征收的服务费。该机构接受人民银行监管，在履行职责的过程中兼顾自身公益性。

　　4.3.3建立全面的个人信用体系

　　首先，要建立个人信用档案，以供银行在进行贷款审查时作为审核依据。个人信用档案资料应包括居民个人基本信息、居民的经济信用信息以及居民的社会信息与特别记录。

　　其次，应构建完善的个人信用评估体系。在个人信用体系的评估过程中，客观性与公正性非常重要。国家应成立专门且独立的个人信用评估机构，构建一套以个人信用记录与经济能力为核心、以消费者个人提供与信用调查机构提供的资料为依据、以定性与定量分析为方法的个人信用等级评估体系。为商业银行更好地管理和控制风险提供辅助作用[10]。

　　最后，应健全个人信用制裁制度。对于不守信用的居民，应从金融制裁、社会制裁等方面对其实施惩罚，减少其主动违约几率。

　　本文对地产和金融之间的关系进行了一定的探讨。房地产行业资本相当密集，其发展离不开金融机构的支持，然而我国的房地产融资渠道不够多样化，房产供需双方的融资主体单纯依赖银行，如此就会出现一系列的金融风险比如房价过高。所以，当前需要对我国房地产进行严格的调整和控制，采用灵活多变的方式进行掌控，这样房地产金融体系才会日趋完善，最后时限金融稳定性得到维护的目的。除此之外，本文还对房地产行业发展现状进行分析，对市场与XX的调控作用都予以一定的分析，希望XX可以深入把握房地产市场的发展，为房地产行业的发展，为开发商的投资提供政策依据，促进房地产健康发展，最后使我们的消费者可以对房地产行业的发展有更深入的了解，以指导消费者合理消费。

　　参考文献

　　[1]吴勇.对构建房地产金融风险防火墙体系择优路径实证探究[J].时代金融,2016,(18):278+281.

　　[2]李辉秋,蔡娟,阙红艳.我国房地产金融体系建设的探索[J].品牌(下半月),2015,(05):69.

　　[3]郭连强,刘力臻,祝国平.我国房地产金融创新面临的突出问题与对策[J].经济纵横,2015,(03):103-108.

　　[4]刘知博,贾甫,韦静强.银行体制、资本市场与房地产金融风险[J].经济体制改革,2014,(05):134-138.

　　[5]刘向丽,顾舒婷.房地产对金融体系风险溢出效应研究——基于AR-GARCH-CoVaR方法[J].系统工程理论与实践,2014,(S1):106-111.

　　[6]兰静.房地产金融风险判断及防范体系架构探究[J].经营管理者,2014,(11):24.

　　[7]李志锋.房地产、影子银行与宏观审慎监管机制——基于房地产金融属性视角的分析[J].生产力研究,2014,(03):67-72+165.

　　[8]付东,雷学军.中国房地产金融风险分析[J].特区经济,2012,(10):20-22.

　　[9]张泽华.中美房地产经济风险对金融体系的影响探析[J].中国外资,2012,(12):194.

　　[10]易宪容.房地产泡沫将引爆中国金融体系巨大风险[J].大众理财顾问,2011,(10):16-17.