我国房地产行业上市公司偿债能力分析——以荣安地产股份有限公司为例

内容摘要

众所周知，中国在这几年以来的市场经济这方面不断取得收获，并且可以发现的是我国的房地产行业往着逐年增长的趋势发展，相对应的，大多房地产的标价以及有关的房地产股票的市面价值也在不断增长，而荣安地产也是如此。我国经济呈现增加趋势，这有赖于各个房地产上市公司的贡献，但是在此期间，一些在房地产发展过程中所积累下来的潜在风险是值得注意的，各个企业以及我国XX应及时针对情况引起重视和有效解决。有关我国的房地产行业的行为能否得到有效的控制、并且让未来的房地产行业能够稳定地发展有个保证是值得各个房地产行业上市公司以及XX所相互配合达到的。在本文中，通过分析荣安地产股份有限公司的偿债能力，寻索有哪些偿债能力相关的措施能够改善荣安地产股份有限公司的发展状况，以此针对分析结论采取有关措施，最终使荣安地产股份有限公司稳健发展，还能够使社会的经济发展也得到催化。

关键词：房地产上市公司；偿债能力；短期偿债能力；短期偿债能力

一、引言

(一)研究的背景和意义

自从改革开放以来，我国的房地产行业发展得飞快，在我国经济体制的不断加强和市场体系日益健全的驱使下，也有越来越多的企业渐渐涌进中国市场，与此同时，市场管理机制对各企业的行为要求就会更加标准、合理。对一个企业的偿债能力进行分析和综合评价就显得尤为重要，从中来评估这个企业在中国市场有多强的生存能力及发展基础。在分析企业财务报表时，我们经常会把企业财务报表中所反映的实质概括为为偿债能力、营运能力、盈利能力、发展能力等，而一个企业的正常经营和继续发展与否的首要条件则是以上内容所提到的偿债能力，有没有足够的偿债能力则要看该企业能不能在规定时期内归还所欠下的债务。一个企业的管理者、投资者、债权人等人能够通过分析财务报表的偿债能力从而做出准确的判断与决策，假如不重视和用心分析企业的偿债能力，就有可能因为疏忽导致资金链中断，出现企业财务危机。

所以，本文将会通过具有权威的渠道，搜集荣安地产股份有限公司的相关数据，进而全面的探究所收集到的数据，对房地产行业上市公司荣安地产股份有限公司的偿债能力展开具体的评价，进而研究和了解我国房地产行业在近些年来的发展情况，罗列出所存在的问题，对此提出有效力的解决方案及建议，以此提高上市公司荣安地产企业的偿债能力，为其取得更加完善的经营策略、赢得更好的发展。

(二)研究的方法和框架

截止到目前为止，研究我国房地产行业上市公司偿债能力所存有的文献不少。本人通过各种官方渠道查阅各类有关硕士、博士发表的论文以及期刊等作为参考文献，发现当前研究采用不同的评价体系去评价我国房地产行业上市公司的偿债能力，主要的研究方法有文献研究法、比较分析法、内部环境SWOT分析法、综合分析法等。

我国内外学术界对财务报表的偿债能力方面进行分析，采用的方法比较单一，并且只有少数文章简单分析我国房地产行业上市公司偿债能力，分析的内容不够全面系统，研究主要集中在短期偿债能力及长期偿债能力，但是大家使用的方案、研究方法各有差异，本论文主要是查阅一些文献，并且通过各个权威性的财经网站收集荣安地产的有关财务报表的数据，并通过各种研究方法对荣安地产的偿债能力进行分析。

本文将运用四种方法进行分析和探讨，分别是：理论与实际相结合的分析方法；文献研究法；比较分析法；案例分析法。

二、企业偿债能力相关理论概述

(一)偿债能力的概念和本质

偿债能力是指一个企业当前所拥有的资产够不够偿还以前所欠下的账款的的一种能力。想要知道一个企业可不可以继续维持和发展下去，可以通过观察这个企业是否有偿还长期或短期的债务以及支付现金的能力。企业得以生存的重要因素是偿债能力，也反映出了某个企业对清偿债务有没有一个保障。通过分析企业的财务报表，了解企业的资金周转情况怎么样、运营状况如何以及企业财务的所涵盖的风险，偿债能力是作为一个企业经营能力和财务状况的重要标准。

企业偿债能力也有静态和动态之说，从静态方面来讲，仅仅是指一个企业所拥有的资产是否足以清偿企业的所有负债的能力；从动态方面来讲，其实是指企业在日常经营过程中所获得的收益够不够在没有逾期的情况下偿还企业前期的能力。

在当代的经济市场中，企业以及相关债权人之所以非常重视企业偿债能力，有以下几个因素：

1.有助于相关投资者做出准确的投资规划

对于投资者来说，他们最关心的便是自身持有的股票的市场价值，通过分析企业的偿债能力，可以评估企业的未来收益以及风险高低，在决定要不要投资。

2.有助于企业经营者做出合理的经营策略

实施准确的经营策略，可以有效地意识控制企业的财务危机。虽说企业可以通过举债来灵活调动企业的资金，但是假若企业在期限内无法偿还债务本息，这不仅会加重企业的负债，更是影响了企业在市场中的信誉和地位。因此，合理的经营策略下，将债务控制在企业可以及时变现偿还的限度内、严格把控企业的资金周转，这是必不可少的。

3.有利于相关债权人做出准确的借贷决策

企业可以通过多种渠道筹集资金来灵活运转公司的经营活动。而债权人则可以通过分析对方相关企业的偿债能力强弱，偿债能力强的则说明该企业的经济状况不错，信誉应该也会比较高。债权人可以通过这一点，理性衡量之后的本息保障度，做出准确的信贷决策。

4.有助于客观地评测企业的财务状况

企业是否有能力及时偿还债务，可以将企业的财务经济状况很直观地反映出来，这是相当重要的一项指标，并且，对企业的偿债能力进行客观分析，可以更有效地评估企业的经营状况和推测其中的变动原因。

企业的生死存亡与企业偿债能力的强弱有着紧密的联系，与企业相关的投资者、债权人以及其他受益者也是非常重视企业的偿债能力。因此，有效提高偿债能力，关系到企业偿还到期债务的承受能力或基本保障。

(二)反映企业偿债能力的财务指标

企业的偿债能力分析主要分为两个部分，一为短期偿债能力分析，二为长期偿债能力分析。企业的偿债能力相关指标是最值得与其利益有关联者关心的，它包括了短期偿债能力指标和长期偿债能力指标，分析偿债能力所涉及到的指标主要包括以下这些：

1.短期偿债能力指标

（1）流动比率

流动比率为流动资产与流动负债之比，它为企业流动资产是否能够偿还流入负债衡量保障程度。其计算公式为：流动比率=流动资产/流动负债*100%。通常来说，企业的短期偿债能力随流动比率越高而越强。流动比率等于2时是比较合适的，如果说流动比率远低于标准指标值了，说明该企业在偿还公司负债这块遇到困难；如果说流动比率远高于标准指标值，说明该企业较多的流动资产处于使用状态，这不仅会影响到企业筹集资金，也会影响到资金的使用分配情况，与此同时，企业的获利能力多少也会大打折扣。

（2）速动比率

速动比率为企业速动资产与流动负债之比，它可测量企业的流动资产能否可以在短时间内变现用来偿还短期债务的能力。其计算公式为：速动比率=速动资产/流动负债×100%。通常来说，国际标出的速动比率合适指标值为1。在表面上看来，企业的短期偿债能力随着速动比率的增大而变强，表明占用的现金过多了，在应收账款所占用的现金也过多了，从中也会增加机会成本；反之就越弱，表明企业积压的存货过多了。

（3）现金比率

现金比率为现金占商业银行活期存款之比，反映企业立即变现的能力。其计算公式为：现金比率=货币资金/流动负债×100%。通常来说，现金比率应该稳定在20%上下，可表明企业有较强的变现能力；但是过高的现金比率，则说明企业占用了过多的现金，反之则说明企业面临变现能力差。

2.长期偿债能力指标

（1）资产负债率

资产负债率为企业负债总额与银资产总额之比，通过资产负债率我们可以直接了解到该企业的资产是否足够有资格给债权人的权益一个保障。其计算公式为：资产负债率=负债总额/资产总额×100%。银行可以根据该比率的多少，然后决定应不应该给该企业放款。正常来讲，上市公司的资产负债率在0.4~0.6区间内，是比较合理的。

（2）产权比率

产权比率为企业负债总额与所有者权益总额之比，可以用来掂量企业对债权人的保证性高不高。其计算公式为：产权比率=（负债总额÷股东权益）×100%。通常来讲，长期偿债能力随着企业的产权比率越低就越强。

（3）已获利息倍数

已获利息倍数为企业息税前利润总额与利息费用之比。可以通过计算对方企业的已获利息倍数，估摸该企业的偿还债款利息能力的强弱。其计算公式为：已获利息倍数=息税前利润总额/利息费用=(利润总额+利息费用)/利息费用。一般情况下，已获利息倍数的标准值应该为1，值越大，则说明企业偿还债务利息的能力越强，反之就越弱。

三、我国房地产上市公司偿债能力的一般分析

(一)房地产上市公司的基本情况

近些年以来，我国的房地产行愈发成为中国的经济支柱，在中国的经济发展中充当着重要角色，同时也缓解了我国供房紧张的压力。但是相对比过去的经营状态，据统计，我国的房地产行业在最近发展受到了限制，这主要也是由于房地产行业自身的性质。房地产行业的经营大部分是靠负债经营的，又因为大部分利益相关者会注重这个行业所存在的风险，也有越来越多的人更加重视房地产上市公司的偿债能力。

从《2019中国房地产品牌价值研究报告》中可以了解到：2019全国品牌企业价值均值为364亿元，与2018年相比增长了37.13%。而以下这些房地产上市公司的巨头：中海地产、万科、恒大集团、保利发展、以及融创中国的品牌价值分别为910亿元、908亿元、883亿元、883亿元、721亿、605亿元。大家都知道的是，《2019中国房地产上市公司测评研究报告》中提到，在上海深圳上市的房地产一共有125家，其中有83家是在大陆在港上市的，在海外上市公司统计有两家，相比2018年的数据来说，上市公司增加了3家。同时，报告单中还阐明由于受到经济因素以及XX对楼盘实施新政策的影响，房地产行业中的融资受到限制，虽然说2019年的90%以上的房地产行业的营业收入呈现增长状态，但是大多数企业的收入涨幅不超过20%。总体来看我国房地产上市公司有着以下现象：

2018年，我国的上市房企平均总资产达到了1121.51亿元，同比上升28.4%，一个稳定的经济市场，大部分房地产上市公司都在一边扩张自己公司的经营规模，其中，推进企业总资产规模快速发展的重要因素便是土地储备速度的加快。

房地产的营业收入平均值是200.91亿元，比上个年度上升了33.92%;资产负债率的均值先对与上一年度来说，上升3.04%~68.09%。

在偿债能力方面，上市房企债务指标总体平稳，财务风险整体可以得到控制。测评研究报告显示：2018年房地产企业负债水平保持稳定，偿债风险在可控范围之内。从长期偿债能力这方面来统计，上一年度，房地产行业上市公司的资产负债率均值是68.09%。从企业资产负债率的分布看，2018年，约有五分之二上市公司的资产负债率比68.09%低，比如中国国贸;另外，大概有四分之一的企业资产负债率处于68.09%~80%区域内，例如亿达中国、龙湖地产等;还有十分之三的房地产上市公司超过80%，例如万科、恒大等。

在业务趋势方面，地产是房产行业的主要角色，地产行业的盈利占比较大，大部分超过了90%。在连续多年的研究报告中可以以总结出，我国的行业类型愈来愈多，但一地产为主业这一现象在将来的十年内不会发生本质性变化。虽然，我国的刚才行业不会终止企业的多方面发展，却很需要有老成持重的立场，从根基开始一步步稳扎稳打，最终赢得稳健持续发展。

(二)我国房地产偿债能力分析——横向比较

在我国经济快速发展的情况下，房地产行业上市公司必须要一定的规划来稳定公司的立足之地，踊跃前茅，而不是当了“大鱼吃小鱼”严峻竞争中的小鱼。分析一个房地产企业的经营状况如何，主要是通过它的偿债能力来体现，以下，本文则通过对荣安地产、中天金融、招商积余、光大嘉宝四个房地产偿债能力的横向比较来了解整个房地产的偿债情况。

以上四个公司2018年度短期偿债能力比较分析如表3-1所示：

我国房地产行业上市公司偿债能力分析——以荣安地产股份有限公司为例

由表3-1可知，2018年荣安地产的速动比率明显高于中天金融并低于招商积余和光大嘉宝，这表明荣安地产合理安排资金的使用效率和企业的筹资成本，对于流动负债的偿还有一定的偿还能力保障。

荣安地产偿还能力的速动比率中，根据上图几个同行的数据比较，很明显的可以看出荣安地产的速动比率明显低于其他三个同行，并且低于1。通常来说，当速动比率为1时，企业运用速动资产偿还短期负债有保障，因此，荣安地产还是存有挺大的偿债风险。

根据表中的数据，荣安地产在2018的现金比率比中天金融稍微高点，但比招商积余和光大嘉宝低了，存有一定的差距。这表明相对于同行而言，招商积余和光大嘉宝随时用于偿还债务的资金更加充足，在短期偿债能力方面更强一些。

以上四个公司2018年度长期偿债能力比较分析如表3-2所示：

我国房地产行业上市公司偿债能力分析——以荣安地产股份有限公司为例

从表3-2可以看出，荣安地产的资产负债率高于招商积余和光大嘉宝，稍微低于中天金融，四者的资产负债比率均高于50%并且都超过了60%，对于企业来说，可能出现杠杆利用不够，荣安地产以及其他几个房地产上市公司都存在着长期偿债能力风险。

从表3-2的数据可以得知荣安地产的产权比率均高于其他三个行业，这直接可以说明荣安地产的长期偿债能力弱于表中其他几个行业，其自有资金对偿债能力风险的承受能力较弱，这也加大了荣安地产的长期偿债能力风险。

已获利息倍数表明的是债权人接触1元的金额，到期限了能收到这一块钱利息所含多少倍的息税前利润，这是一个保障。如果企业的已获利息倍数大于1，则是有能力偿还债务的，应对债务政策的风险的。从表3-2可以看到，这四家房地产上市公司在2018的已获利息倍数的数据中显示都大于1。已获利息倍数的数值越大，则说明债权的安全程度越高。而荣安地产和光大嘉宝这两个房地产的已获利息倍数分别为5.13和6.64，说明荣安地产和光大嘉宝地产在偿债这方面的能力还是挺乐观的，并且说明了公司拥有较多的缓冲资金来偿还利息。

四、荣安地产股份有限公司的偿债能力分析

(一)荣安地产的基本介绍

荣安地产股份有限公司本来并不叫这个公司名，其前世是宁波中原股份有限公司。荣安地产股份有限公司在一九六五年正式创立，生产金属切削机床是该企业的主营业务。1993年8月6日，荣安地产股票在深交所上市。在宁波第一家上市的企业便是荣安地产股份有限公司，股票简称和股票代码分别为“甬中元A”、“000517”。于1999年10月，公司主营业务便转变为通信设备自己网络产品的开发、研制和销售，曾在1999年和2003年分别改名为“宁波成功信息产业股份有限公司”、“成功信息产业集团”，直到2009年6月，公司隐退通信业务和制造业，专攻于房地产业务，在当月16日，公司名变更为“荣安地产股份有限公司”，从此成为了一家房地产性质的上市公司。

荣安地产股份有限公司十几年心血的付出，赢得了我国一级房地产开发资质，并且在这些年的发展中，汲取了经营房地产的丰富经验。“正德厚生，笃学敏行”是荣安地产自始至终奉承的企业宗旨。尊崇“分享员工快乐、尊重客户感受、提升城市品味、为社会和谐做贡献”的使命。这十几年来，荣安以经营房地产为主，在为人民服务的同时，也为相关利益着争取更大的利益，努力跻身于房地产行业中上游，为企业争取利益最大化，博得长期发展的机遇。

(二)荣安偿债能力的相关财务指标分析——纵向比较

本节主要是将荣安地产作为研究对象，分析房地产行业上市公司荣安地产的短期偿债能力和长期偿债能力。根据相关数据分析荣安地产的偿债能力，并根据荣安地产所存在的偿债能力问题提出本人的建议。

1.荣安地产2015-2018年度短期偿债能力分析

我国房地产行业上市公司偿债能力分析——以荣安地产股份有限公司为例

由表4-1的计算数据可以知道，在流动比率这一列，荣安地产在2015-2018年度中的流动比率，2015年的数值高达303.78%，说明这一年中荣安地产的资产变现能力足够强，即荣安地产的短期偿债能力强，但是有一个弊端则是反映了流动资产占用较多，这间接影响了荣安地产的获利效率和经营资金周转率。，在后面里面，荣安地产的流动比率呈下降趋势，在2018年度，流动比率低于150%，这点说明了荣安地产的资产变现能力受到限制，已无法保证全部的流动负债能得到偿还。

在速动比率方面，2015-2018年度中只有2015年的速动比率值处于适当区域，往后里面呈下降趋势，说明荣安地产缺少合理的流动资产结构，这几年来的短期偿债能力有所欠缺。

在现金比率方面，从荣安地产在这四年的数据中可知荣安地产的现金比率都在13.98%及以下，这表明流动资产没有取得合理利用。一般来说，现金比率在20%之上为好，而荣安地产为偿还短期负债所储存的现金并不多。因此，荣安地产应该合理改善企业的短期偿债能力。

2.荣安地产2015-2018年度长期偿债能力分析

我国房地产行业上市公司偿债能力分析——以荣安地产股份有限公司为例

由表4-2可以看出，在荣安地产的有关数据中，无论是资产负债比率还是产权比率，在2015-2018年度中都是显示逐年递增的趋势。这可以直接说明，荣安地产借入的资金越来越多，可见荣安地产通过提高资产服装比率的方式来扩大企业的经营规模，开拓市场。

产权比率的逐年降低表明了荣安地产的财务结构的稳健性不高；同时也反映了企业的自有资本占总资产的比重也越来越小，即企业的长期偿债能力逐年变弱。荣安地产的长期偿债能力逐年变弱，对于偿还长期债务存有一定的风险。

从表4-2可以看到，荣安地产的已获利息倍数在2015-2018四个年度中均大于1，并且从2016年开始，已获利息倍数逐年上升，说明荣安地产的获利能力以及支付长期债务的能力越来越强，从一定程度上保证能及时偿还到期债务。

所以从总体上看，荣安地产的短期偿债能力是还不错的；从支付能力上来看，荣安地产股份有限公司是有足够现金用来偿还的。企业对外引入资金，可以给企业带来增加盈利的机会。而资产负债比率以及产权比率的逐年递增导致荣安地产长期偿债能力逐年变弱，对于偿还长期债务有一定的压力，资产结构也存在不合理之处。

五、荣安地产偿债能力方面存在的问题及改善建议

(一)荣安地产偿债能力方面存在在问题

通过上述分析可以看出，荣安地产的经营状况良好，存在财务风险的可能性不低，短期偿债的能力较好，但长期偿债能力则稍弱，同时，与其他同行相比，荣安地产的偿债能力也有待提高。具体问题如下:

1.企业融资方式存在不足

荣安地产从2016年开始，企业负债的比率在逐渐上涨，资产负债率的最高值已经达到了80.39%。资产负债率的值越高，那么财务风险就会相应的越大，同时，对企业的长期债务的偿还能力也会带来影响，增加偿还长期债务的压力。

2.核心竞争业务能力较低

荣安地产近4年来通过主营业务取得的利润在利润总额中的占比较低，与同行业的房地产相比，要略低几个百分点，说明荣安地产有限公司在主营业务竞争方面存在不足，核心竞争力较低。

3.企业的资本负债结构存在不合理

荣安地产出现资金周转出现困难的原因是因为企业占用债务资本里需要的一年内就还清的负债过多了，一年内需要偿还过多的负债，会直接引发企业用于运营的金额变少，并且，企业的短期偿债能力也会大大降低。另一方面，资产负债比率偏高，就会约束了上市公司在金融市场环境中的发展。假若利率上下波动，将不利于企业进行资金周转，严重了就会出现资金周转不灵，最终不仅使上市公司的信誉受到打压，公司的流动经营风险也会大大增加。

(二)改善荣安地产偿债能力建议

对于荣安地产偿债能力的分析，除了本文使用几个指标外也可以从其他方面进行探讨研究。比如，房地产企业的销售量决定了企业变现能力的快慢，成本以及日常开支的多少，赊销政策及资产管理效率……分析企业偿债能力的关键是外在因素的改变、企业的对外来影响的应变能力。

1.认真分析企业的现金流

想要全面了解一个企业的偿债能力，可以综合企业近五年的财务报表进行分析，分析企业的现金流量是要点之一。可以先看企业日常的现金流入有没有至少与企业的现金流出相持平，假若现金流入长期大于现金流出，说明企业的资金周转比较灵活，反之则出现资金周转不灵甚至企业倒闭的风险。另外，企业运营者需要理性实用运营资本，衡量每个项目的资金投入的性价比，选择更有利于企业发展的项目开发。再者，企业所设定的支付相应政策也会影响到资金的流通，总的来说，企业理应思量所投的运营资本是否有价值，应该考虑多方面，结合公司的经营策略和当下的政策进行准确衡量。最后，企业还可以通过报表剖析企业的资金流出和流出的联系。

2.严格把控现金的周转情况

众所周知的是，企业的变现能力随现金的周转天数越多而越差，同时也没什么能力按期偿还短期债务；反之则是有足够的资金偿还。其核算公式为：现金周转天数=存货周转天数+应收账款周转天数-应付账款占用天数。计算现金周转天数的有关指标对企业实际现金的周转速度有主导性作用，并且，相对于与会计上的实际销售和实际购物，是有一定的时间差异的。

3.要衡量负债经营的优势以及劣势

在取得财务杠杆利益的同时也要降低筹资风险，而不是一味的拓宽房地产经营模式。荣安地产应该理性分析自己企业的经营状况并确定合适的资本负债比率。并且通过分析公司的资本结构从而确定最佳结构，合理的债务在企业发展中是一股助力，可以是企业强大后盾，但是债务的比例过高或者过低都不可以，债务过高了会增加企业面临破产的风险，过低又反映企业的资金运用效率过低。因此，给企业确定一个最合适的资本负债结构、提高应变市场变化的能力是值得注意的。

六、结束语

本文在开篇时对选题的研究背景和意义做了一个简洁的阐述，对国内外的房地产行业上市公司的发展情况大概介绍了一下。然后以房地产行业的一个上市公司——荣安地产股份有限公司展开分析，通过分析荣安地产具有权威性的财务报表，采用比较分析法、综合分析法等分析方法来详细剖析荣安地产的偿债能力，并大胆提出荣安地产股份有限公司的偿债能力所存在的问题和解决方案。

在经济市场日新月异的背景下，荣安地产股份有限公司所存在的一些问题也可以折射出我国房地产行业上市公司的一种客观存在的常态：想要企业稳健持续发展下去，需要不断地完善企业的管理机制，促进企业适应经济市场的多元化发展，提高企业的偿债能力便是核心任务之一。在房地产行业里头，各个上市公司都需要参照公司的经营体系，实施有利于公司发展的措施，切不可没头没脑的照搬他家公司的成功方案，到头来不适合自己公司，反而使公司受到亏损，赔了夫人又折兵。因此，偿债能力的分析成为现代企业财务分析的核心内容之一。

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