柳州市房地产市场现状及未来发展趋势

　　内容摘要：近几年来，我国房地产市场发展迅速，房地产的发展对经济的发展又产生了很大的促进作用，并在很大程度上改善了居民的物质生活条件。在房地产过快发展的同时又产生了许多问题。本文试分析现有政策下柳州市房地产的现状,并从中发现其在发展过程中所产生的问题，在此基础上提出建议,对柳州市房地产未来的发展具有现实意义。

　　关键字：房地产；现状；发展；趋势

　　2009年，新房贷政策出台以后，北京、上海等一线城市成交量迅速下降，使得房地产开放商逐渐转移到三线城市，万科、保利、恒大等品牌不断向三线城市进军。

　　2012年一二线城市限购力度达到极限，三线城市的需求也释放到极限，使得一些三线城市出现供过于求的局面。

　　2013年，调控政策几乎贯穿整个2013年的房地产市场。从年初的“新国五条”的横空出世，二手房征收20%个税的新政策引起市场的哗然与恐慌，到随后“国五条”各地实施细则纷至沓来，限购收紧政策悄然出现。在国五条余威未平之际，银行突然陷入“钱荒”。国家积极财政政策的实施，大量的银行贷款放给国有大企业，三线城市商品房价格稳定上涨，成交量以二手房为主。

　　皖江城市带及其他具有地缘优势的三线城市经济发展较快，房地产市场表现突出；不同资源型城市分化明显，以大庆、鞍山为代表的东北区域资源型城市经济增长动力较足，房地产市场规模迅速扩张，而鄂尔多斯、包头等西北区域资源型城市经济增速减缓，房地产市场供应过剩风险突出。

　　总的来说，这几年来三线城市房地产市场发展迅速，房价也迅速上涨，但由于发展过快，一些地区出现供过于求的局面。但三线城市房地产市场规模还比较小，成熟度比较低。

　　随着销售低迷，二三线城市的供过于求导致房地产价格进一步走低。（参考消息2014.8.1415）

　　吴德进，李国柱（2007）在《房地产泡沫-理论、预警与治理》中在对泡沫与房地产泡沫理论概述的基础上，提出了基于资产定价理论视角的房地产商品长期均衡价格模型，还对中国房地产泡沫的形成机理进行了深入阐释。

　　熊华平（2012）在《中国房地产业发展轨迹与影响因素研究》中以我国房地产成长发展轨迹与影响因子为对象，用横截面回归模拟方法分析了房地产业与经济发展的关系。

　　李木祥（2007）在《中国房地产泡沫研究》

　　林汶奎（2014）在《房地产泡沫不可怕》

　　托马斯索维尔（2013）在《房地产的繁荣与萧条》中

　　崔林（2010）在《高房价还能撑多久》中

　　以上的这些研究只是分析了，没有。现试图在前人研究基础上，利用相关数据对柳州市房地产的具体情况进行深入分析，为柳州市房地产今后的发展提出一些对策建议。

　　商品房销量、市区供销比、商品住房均价

　　1.供求分析

　　2009年以来，随着中央各项政策效应的进一步显现，柳州市房地产开发市场出现回暖迹象，房地产开发投资稳定增长，施工规模有所扩大，企业资金压力有所缓解。2013年1-6月，柳州市房地产开发投资完成44.97亿元，比上年同期增长3.6%。从投资用途看，商品住宅仍占主导地位，商品住宅累计完成投资26.81亿元，同比增长8.8%，商品住宅累计完成投资26.81亿元，同比增长8.8%，2013年1-6月，柳州市房地产开发本年资金来源124.73亿元，同比增长59.2%。其中，国内贷款37.7亿元，增长1.19倍，占资金来源比重的30.2%；自筹资金36.25亿元，增长56.9%，占资金来源的比重为29.1%；其他资金来源34.92亿元，增长75.7%，占资金来源的比重为28%。柳州市商品房销售面积为106.64万平方米，同比增长6.6%。其中，商品住宅销售面积为100.52万平方米，增长6.6%；商品房买卖成交9385套，同比增长8.7%。其中：90平方米以下住房3171套，增长37.4%，占33.78%。

　　（1）房地产供求总量上的非均衡性

　　房地产供求总量上的非均衡一般表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求和超额供给同时并存，也即短缺与过剩同时存在。在我国房地产市场的发展过程中，存在着潜在需求巨大与有效需求不足的矛盾、大量商品房空置等非均衡问题。随着我国国民经济的持续稳定发展和城镇化水平不断提高，居民的购房支付能力和潜在的房地产需求不断提高。另外，随着居民收入水平的提高，我国消费结构升级也带来住宅市场巨大的潜在需求。近几年中，房地产过热的问题一直是社会焦点，是和XX连续出台相关的调控措施，但收效甚微。究其原因，既有我国住房市场发展总体水平比较低刚性需求客观存在的问题。也有我国家庭和企业对房地产所有权的特殊偏好及把住房作为保值增值工具的心理作用，更有XX不当行为的影响。另一方面，我国存在着住宅有效需求不足和大量商品房空置的现状。在我国现阶段，新楼盘不断开工，商品房供应持续增加，而另一方面，大多数的中低收入者买不起住房，无房可住，几代同室的现象屡见不鲜，造成了大量楼盘空置。据国家统计局数据显示，截至2014年6月末，柳州市商品房待售面积一共为万平方米，同比增长％，其中住宅面积为万平方米，同比增长％。

　　（2）房地产供求结构上的非均衡性

　　住房供应结构的非均衡性主要表现在商品房和经济适用房、廉租房的供给和需求数量不匹配，结构不合理。地方XX和房地产开发商热衷于开发商品房，导致廉租房、经济适用房的供应满足不了中低收人家庭住房需求，商品房成了解决居民住房的基本模式。而商品房高档住宅和中低价位之间比例也不合理，商品房中的中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。

　　上半年，受信贷收紧、市场预期下行影响，房地产市场成交下滑，库存增加（参考消息2014.7.204）

　　在供过于求的情况下，面临销售压力的房地产开发商不得不降价促销。（2014.8.2参考消息）

　　从2013年成交的土地性质来看，2013年所成交的31宗土地块中，17宗为商住用地，占总比例的55%，同比去年相比减少7宗；9宗为纯商服用地，占比29%，与去年相比减少了2宗；5宗为纯住宅用地，占比仅为16%，比去年相持平。由数据可以看出，受政策以及市场影响下，低风险、多保障的商住用地仍是目前市场上的主流；2013年的商业地块虽然在推出地块总数量上较去年有所减少，但比例却有所提升，这一点与当下柳州的房地产市场也十分符合，2013年多个商业项目相继面世，并获得非常好的市场效果，也让开发商们看见了柳州商业地产的良好发展前景，需求大量，也导致市场供应量提高，这也是2013年商业地块在市场上所占份额逐步扩大的一个重要原因；

　　据柳州房产交易管理网数据显示，柳房网新闻中心统计，2013年7月柳州楼市新房共成交1988套，成交面积共211771.01平方米，相比6月份成交套数增加了561套环比上涨39.31%；7月柳州新房成交面积环比上涨52.69%。7月柳州楼市创下今年2月至今的楼市月成交高位，为2013年下半场的柳州楼市开了个好局。8月柳州新建商品住宅成交2060套，成交面积共173455.31平方米，相比7月份成交套数增加了72套环比微涨3.62%；8月新房成交面积则出现双降，环比下降18.09%，同比下降37.3%。回顾今年月成交量，8月成交2060套这一数据，创下下半年月成交量的新高，仅次于上半年1月份的2829套。9月柳州新建商品住宅成交2049套，环比8月（2060套）下降了0.53%；签约面积共205866.37平方米，环比8月（173455.31平方米）上涨了18.69%；同比2012年9月（2420套）下降15.33%，签约面积同比去年9月（222996.98平方米）下降了7.68%。在新品供应上，9月，柳州共有5个项目获批预售证，获批总面积为88893㎡。其中，住宅获批面积60137㎡，套数共659套，环比8月，9月的获批总面积下降44.48%，其中住宅获批面积下降49.59%，9月柳州新建商品住宅成交2049套，而9月仅供应659套房源，可见9月成交仍以消化库存为主。10月柳州新建商品住宅成交1451套，环比9月（2049套）下降了29.18%；签约面积共126233.05平方米，环比9月（205866.37平方米）下降了38.68%；同比2012年10月（1920套）下降24.43%，签约面积同比去年10月（170237.68平方米）下降了25.85%。11月柳州新建商品住宅成交1989套，环比10月（1451套）上涨37.08%；签约面积共165783.31平方米，环比10月（126233.05平方米）上涨31.33%；同比2012年10月（1451套）上涨37.08%，签约面积同比去年10月（181050.30平方米）下降了8.43%。12月柳州新建商品住宅成交1534套，环比11月（1989套）下降22.88%；同比2012年12月（2111套）下降27.33%。2014年1月柳州楼市成交回升，柳房网新闻中心统计，2014年1月份柳州新建商品住宅成交2036套，环比2013年12月份（1534套）增长了32.72%。受春节长假影响，2月全国楼市进入了传统的淡季，2月期间全国楼市跌宕起伏，先是传出银行借贷缩紧，房地产大佬的悲观预期，随后杭州、温州典型城市房价暴跌，“楼市崩盘论”愈演愈烈，这些都在搅动着房地产市场的信心。然而，柳州楼市同样也受到影响，2月份柳州楼市无一项目开盘推售产品，2月新房成交来量走低，同比环比均下降。2014年2月柳州楼市整体遇冷，柳房网新闻中心统计，柳州新建商品住宅成交1567套，环比1月（2036套）下降23.04%；同比2013年2月（1684套）下降6.95%。2014年3月柳州新建商品住宅成交1393套，环比2月（1567套）下降11.1%；签约面积共112086.71平方米，环比2月（150954.22平方米）下降25.75%；同比2013年3月（1279套）上涨8.91%，签约面积（去年3月签约面积124837.69平方米）同比下降了10.21%。4月柳州新房共成交1130套，成交面积共105354.58平方米。其中成交套数环比2014年4月下跌18.88%，同比下跌28.7%。与去年火热的4月四相比，今年柳州楼市的气势明显减弱了不少，成交远不及去年。5月全国房价在连涨两年以来首度下跌，多城停涨全国楼市呈现出疲惫之势。在全国范围降价潮、成交失色的大局面下，柳州楼市反而显得“格格不入”，5月柳州楼市成交、供应、房价均环比上涨。5月柳州新房共成交1280套，成交面积共133087.69平方米。供应、成交双涨。6月份柳州楼市成交量失守，同环比均小幅度下降。2014年6月柳州新房共成交1237套，成交面积共106006.84平方米。其中成交套数环比2014年5月环比下跌3.36%，同比下跌1.27%。

　　2013年7月至2014年6月柳州市共成交19564套房，平均每套房成交面积（住宅平均面积）为93.78平米。

　　1-6月，柳州市房地产开发投资完成44.97亿，比上年同期增长3.6%。从投资用途看，商品住宅仍占主导地位，商品住宅；累计完成投资26.81亿元，同比增长8.8%，占房地产开发投资的59.6%。1-6月，柳州市企业职工危旧住房改造和经济适用房投资9.42亿元，同比增长19.28倍，占房地产投资的20.95%。1-6月，柳州市房屋施工面积877.35万平方米，同比增长24.6%。其中，住宅施工面积713.84万平方米，增长23%。经济适用房施工面积54.91万平方米，增长88.1%

　　2013年7月至2014年6月柳州市共销售商品房19564套，供销比为0.91；销售住宅类商品房面积达1834751.28平方米，供销比为1.61。可见柳州楼市供应仍有缺口，存在供小于求的去库存局面。从供销情况来看，2013年每套供应面积约为65平方米，每套成交约为96平米。整体成交库存占据一定比例，而库存中也皆以大户型为主。因此相对供应来说，单套成交面积较大。

　　2.价格分析

　　2014上半年，我国房地产市场风云突变，宏观经济增速持续趋缓，信贷紧缩，1-5月全国商品房、商品住宅量呈现同步下行，城市间市场分化更趋显著。

　　价格指数23个月以来于5月首次出现环比下跌，商品住宅价格进入调整期。具体来看，1-4月住宅均价保持上涨但涨幅持续收窄；5月均价出现自2012年6月以来的首次下跌，跌幅为0.32%；6月住宅均价为10923元/平方米，跌幅扩大至0.5%。同比来看，6月均价较去年同期上涨6.48%，涨幅由1月的11.1%连续6个月收窄。下图为近一年来柳州市房价走势图。由此图可以看出，柳州的房价基本上是跟着全国走的。

　　3.空置率分析

　　4.投资情况

　　根据柳州市统计局的统计数据显示，今年上半年柳州市房地产完成投资105.6亿元，同比增长9.65%（去年同期为-3.5%）。上半年柳州市房地产投资完成全年任务量的37.7%，低于年初预定的目标进度。

　　1~6月柳州商品房销售面积107万平方米，同比增长6.8%，其中市区58.77万平方米，六县48.23万平方米。上半年柳州市商品房（含商铺、住宅、车位）销售价8850元/平方米，同比增长38.08%，其中住宅销售价格（仅住宅）6894元/平方米，同比增长18.26%。（柳州房产网时间：2014-8-615:43:56）

　　1.居民住房消费心理分析

　　2.居民收入水平与住房结构分析

　　1.房价收入比过高

　　房价收入比可以大致反映居民购买住房的支付能力。目前国际上通行的房价收入比的范围应在1:3-1:6之间，而柳州市的房价收入比远高于此。对于大多数人来说，买房花费了自己大半生的积蓄。

　　2.产品结构不合理

　　近年来柳州住房消费面积较大，经济适用房，限价房以及廉租房占较小的比例

　　3.库存量大，空置率高

　　1.地方XX主导房地产市场是导致高房价的根源

　　企业跟着XX走，市场跟着政策走。的现象非常明显。在我国房地产业发展中，XX，尤其是地方XX的决定性作用表现得更为突出。地方XX对国内房地产业发展起着绝对主导作用。它不仅主导房地产市场的规划布局、要素分配、总量供给、政策优惠和交易成本，而且主导房地产市场的舆论导向、政策变化和游戏规则。在地方XX对房地产市场起绝对主导作用的情况下，房地产市场的财富可能向几个方面集中：一是地方XX利用政治权利控制房地产市场要素的分配，通过要素分配让房地产的财富向权力者集中，或是向靠近权力者集中；二是由于有意识形态上的土地国有化，地方XX就利用这种土地国有化把城市民众所使用的土地与农民所耕种的土地以低价回收，而以高价转出，地方XX赚取巨额利差。三是由于土地的不可移动性，XX部门一旦把这些土地转让给开发商，开发商就想利用手中的土地寻租，要么高价转让土地，获取暴利；要么进行房地产开发，开出惊人的高房价，掠夺购房者的财富，造成社会不公平，影响社会稳定。四是地方XX主导规划布局。一块土地开发的物业形态、建筑密度等决定开发商利润的重要指标都由XX规划直接控制，许多开发商为了实现利益最大化，都想尽办法修改XX规划，而XX相关部门和个人为了自己的利益，在开放商巨大利益的诱惑下对前期规划进行修改。这样有的地方XX部门和发展商在土地开发过程中得到了自己的利益，使房地产业成为我国经济体系中最腐败的行业，这已经是公认的事实。

　　2.住房保障制度不完善，导致商品房需求盲目扩张

　　我国房地产市场发展的不成熟性不仅体现在开发商方面，而且存在于需求方。由于发展历史短，人们改善生活和拥有资产的愿望迫切，我国房地产市场的需求方普遍存在着盲目性。例如超过自身积累及收入增长能力去买一步到位的大房子，要求社会在短期内满足所有中低收入者的住房需求，对利率、租税、通货膨胀与通货紧缩等因素对持有住房带来的长期性风险普遍估计不足，指望短期“暴富”而跟风投资房地产等都是需求方盲目性的具体体现。在我国，由于需求方存在着上述的盲目性，普通居民已经形成的初步投资能力使其很容易在少量投资资本的带动和媒体的误导下“跟风”。我国房地产市场这种需求特点的潜在危险在于，在市场价格波动中往往最容易受到伤害的是抗风险能力脆弱的普通居民。（中国房地产泡沫研究25）

　　我国现有城市人口5.8亿多，如每年2%的人购房，5.8亿×2%×30㎡=3.48亿㎡。根据国家统计局公布的数字，2008年全国销售住宅商品房4亿多㎡。上述两项分析数据反映了中国住宅市场的钢性需求，所以造成中国近几年住宅市场强劲的市场需求，形成房价持续上涨的局面。

　　2007年8月，xxxx发布《xxxx关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构讲改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下扥分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。

　　当前和今后一个时期，柳州市要继续高度关注房地产开发市场出现的新情况、新变化，积极引导和调控房地产市场走势，加大保障性住房建设力度，确保柳州市政策措施落实到位；要加快建设步伐，着力调整商品房供应结构，切实增加有效供给，合理引导消费需求，进一步规范市场秩序；要进一步拓展企业融资渠道，切实减轻企业负担，要强化舆论的正确导向，提振开发商和消费者的信心，使柳州市的房地产供求趋于合理，推动柳州房地产开发市场健康发展。

　　柳州市要继续高度关注房地产开发市场出现的新情况、新变化，积极引导和调控房地产市场走势，加大保障性住房建设力度，确保柳州市政策措施落实到位；要加快建设步伐，着力调整商品房供应结构，切实增加有效供给，合理引导消费需求，进一步规范市场秩序；要进一步拓展企业融资渠道，切实减轻企业负担，要强化舆论的正确导向，提振开发商和消费者的信心，使柳州市的房地产供求趋于合理，推动柳州房地产开发市场健康发展。

　　公积金贷款新政从6月3日起实施，住房公积金贷款正式从15万每人，30万每户上调至25万每人、40万每户,这就给购房者在置业资金上享受优惠。另外，小城市落户限制全面放开，柳州城镇化发展再迎新机遇，这就意味着将会有更多的人选择在城市购房，柳州市房地产市场蕴藏着巨大的需求空间。

　　柳州也是西部的工业重镇，是广西乃至西部重要的工业制造业基地是西部的交通枢纽。铁路连接湘、渝、黔、滇、粤五省市，是沟通西南与中南、华东、华南地区的铁路中枢。境内高速公路及国道纵横交错，向南4小时可达海岸港口，向北可贯通中、西部腹地。水路可上溯贵州，下航港澳。民航柳州白莲机场达到国家4D级标准，已开通至北京、上海、广州、深圳等航线。是西部的重要商品集散地，是中国—东盟自由贸易区的物流中转站。2012年，柳州市实现地区生产总值(GDP)1780.4亿元，增长11.5%；财政收入260.18亿元，增长13.32%；城镇居民人均可支配收入21870元，增长11.5%；农民人均纯收入6694元，增长17.0%。而从柳州国内生产三大产业比重走势来看，柳州作为中、西南地区的工业重镇，第二产业尤其工业成为拉动经济增长的主要动力。据柳州房产交易管理网数据显示，柳房网新闻中心统计，2013年6月柳州楼市新房共成交1427套，成交面积共138692.03平方米，相比5月份成交套数增加了174套环比上涨13.89%，与2012年同期相比增加了62套，同比上涨4.54%；6月成交面积环比上涨5.83%，同比微涨1.1%。通过数据可见，6月柳州楼市持续升温，无论成交面积还是成交套数同比环比均双双上涨，只是涨幅较为平缓。柳州房地产目前正处于快速发展的黄金期。良好的经济发展态势为柳州房地产业及商业的发展提供了较佳的宏观经济环境。

　　在6月26日召开的第十二届全国人大常委会第三次会议上，国家发改委主任徐绍史作了《xxxx关于城镇化建设工作情况的报告》。报告中称，我国将全面放开小城镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，逐步放宽大城市落户条件，合理设定特大城市落户条件，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。柳州在劳动力吸引力及城镇化进程、城市发展等诸多方面将再迎大的发展机遇。柳州小城市落户限制全面开放，对住房的需求也原来越大，柳州市房地产发展的潜力无限。

　　来自柳州市相关部门的数据显示，2012年柳州城镇化率为57.3%，是全区首批城镇化率超过50%的城市，相比于全国和广西，柳州的城镇化率相对较高。分别高于全区（2012年广西城镇化率43.6%）13.7个百分点，高于全国(52.6%)4.7个百分点。根据柳州市城镇体系规划调整补充完善（2011—2020）最新内容显示，2015年控制在440万人左右，2020年控制在489万人左右；柳州市域城镇化水平预测为2015年59.6%，2020年63.5%……

　　而随着柳州“一心两城，重点向东，再造一个新柳州”超大城市战略规划的确立，柳州经济快速发展，各领域的建设如火如荼的进行，越来越多的农村市民走入城市，在城市中安家落户，成为“新市民”，而更多的外来务工人员也逐渐来到柳州，有不少举家搬到柳州，从事各行各业的工作，为柳州的建设默默耕耘。而按照xxxx有关加快新型城镇化的要求，今年柳州市进一步深入推进城乡统筹发展新格局战略，围绕打造“一小时经济圈”和“两小时经济带”，将融安县布局成柳州次中心城市，并逐步推进柳江县撤县建区，把柳州城市框架进一步拉大，越来越多的村民走向城市，而目前，“居住证”的办理让更多外来务工人员可以享受与柳州市民一样的医疗、教育、就业、社保保障等公共服务，而落户限制全面放开，则将让这些人真正成为“柳州人”，真正成为这个大家庭的一份子，为柳州城市建设做出更大的贡献。尽管城镇化并不等同于房地产化，但城镇化的大力推进无疑会推动包括房地产行业在内的各行各业经济的发展。

　　按照《规划》要求，柳州将构筑“一个中心城市，二个次中心城市，4个县域中心城市”的新型城镇市域规划体系，再兼柳来河一体化发展模式，形成乡村城镇化、村庄社区化、城乡集约化融合发展的新态势。大量新型的农村社区已经开始建设，农民住上楼房，成为市民，城乡差距进一步缩小，而新型城镇化建设所需要交通建设的支撑，柳州将依托快速公交、城市轻轨构筑城镇带，规划布局多个重点城镇，以点连线，以线带面，为新型城镇化建设“提速”。在房地产方面，近期包括柳江等多个在乡镇开发的项目销售情况均十分火爆，如位于柳江县拉堡镇柳东路45号的腾安国际项目，二期开盘当日推出226套房源，当日便劲销了近200套。而区域内的其他楼盘，但凡新品上市，均受到附近村民的热烈追捧，签约情况一度飘红。

　　分析人士认为，农村居民向规模较大的乡镇聚集，城镇居民向县城、中心城聚集，这是城镇化发展的必经之路。乡镇房源热销的同时，中心城及其他县区的建设更加迅速，数量更多、品质更高的房子已经建成或正在建设，恒大、大连万达、深圳海岸、华润、保利、荣和、冠亚、盛天等诸多国内一线房企已经来到柳州，与温馨、兆安、协和、柳工、普利华、兴佳等本地房企并肩为柳州城镇化建设做出贡献。柳州的城市化水平较高，而房地产行业涉及几十个行业，房地产能很大程度的制约其他产业和部门的发展。反过来，又推动了工业化、城市化进程的发展力的作用是相互的，柳州作为一个工业城市，钢铁行业发达，购买力强，促进房地产行业的发展

　　总之，房地产是多种因素综合作用的结果。治理房地产市场是一项艰巨的系统工程。需要各方面力量的协调合作，共同治理。当前调控应关注两个层面，从中国房地产当前的形势看，2010年的调控政策重点关注了两个层面，一是严厉打击房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。近期中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注，营业税优惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理的变动等从各方面打击了房地产的投资和投机，保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展，中国房地产将会更加健康稳定和成熟。