房地产上市公司财务风险预警研究——以宁波杭华为例

　　摘 要

当今时代，由于我国经济的多元化发展，房地产市场收到来自政策、市场容量变化、供需、利率、居民消费习惯等因素的变化而面临的风险也越来越呈现多元化发展，对于经营房地产的上市企业而言，怎样在瞬息万变的市场环境中敏锐地把握住市场动向，分析各项影响房地产经济发展要素，从而规避经营风险，提高企业经营的稳定性与安全性，是每一个房地产企业都必须要深入思考和面对的问题。这就需要房地产企业应积极引入现代的管理思想与技术性手段就企业财务风险问题进行研究，通过进行就企业的财务风险影响因素地分析，指定科学措施用于风险防范与控制。针对这一课题，本文从房地产企业的财务风险预警问题研究作为切入点，探讨了财务风险预警方面的有关理论及其在我国房地产领域的应用情况，并结合案例研究；以功效系数法就企业的财务风险进行了预警分析，并以有关的资料信息对分析结果实施了验证。

关键词：房地产上市公司；财务风险预警；功效系数法

2016年年底国家为了使得房地产市场能够回暖如初，国家实施了一系列的政策。但是仍然有一大批的房地产企业的生存艰难，原因就是房地产的库存压力过于紧张。而2017年在国家出台了一些政策之后房地产行业又发生了一些变化，二手房的销售量将超过新房销售量跃居首位。伴随着国家调控政策的改变，市场的需求量令人捉摸不透且有着持续调控的宏观政策，使得房地产市场变得越来越扑朔迷离。就是在上述状况下的房地产行业，能够尽早建立一个高效率且灵活的财务预警系统成为了重中之重。财务预警系统可以实时监测指标变化，而房地产企业可以根据财务预警系统所监测到的变化来灵活调整公司的经营管理决策。减少库存量、跟上改革的步伐、增加销售量、迎接市场的到来是企业调整经营管理的方向。

　　一、财务风险预警相关理论

　　（一）财务风险概念界定

1.财务风险的内涵

财务风险依据性质上的差异能够分成两类，依据狭义的财务风险定义，其可以概括为企业因遭受突发现象而有可能为主体带来财务损失上的不确定性。按照广义的定义，财务风险不仅应包含财务损失的不确定性，还涵盖了企业盈利与市场战略计划实施方面的不确定性。狭义意义上的风险主要针对的是有可能为企业造成可量化损失的风险。

2.财务风险的特征

对于房地产企业来说，财务风险无时无刻不在，其涉及到企业经营发展的方方面面，按照种类的差异能够把财务风险分成：融资风险、投资风险、回款风险与收益分配风险四类。财务风险的主要特征可以概括为：客观性，也就是风险的存在不会受人的主观因素影响，其爆发和造成损失是不会以个体的意志而转移的，尽管可以通过采取一定措施来对其进行预防和控制，但人无法以主观努力而完全防止其出现。全面性，也就是此类风险广泛存在于房地产企业的财务管理工作中，其涉及到财务工作的各个环节，因而不可能仅做好某一环节的风控工作而实现整体的财务风险防控水平的提高。不确定性，也就是财务风险的出现没有规律，很难根据其历史爆发情况确定其何时何地会出现，因而无法采取针对性防控来完全规避。收益与损失共存性，也就是财务风险的大小跟房地产企业的收益通常会成正比，在财务风险越大的领域，企业通常经营收益越高。

　（二）理论基础

1.委托代理理论

该理论指的是研究委托代理关系企业的有关理论，委托代理关系指的是企业通过把经营权跟所有权分离，使得企业的经营管理活动通过委托代理关系，而交给代理人进行执行所形成的企业组织形式。企业的代理人按照合同完成委托人交付的管理工作，尽到其应尽的义务，而委托人按照契约支付给代理人一定的报酬，从而实现二者的双赢。不过因企业的经营权与所有权分析，因而委托代理关系的形成会导致企业在管理上出现委托人与代理人之间的信息不对称现象，这有可能导致代理人滥用职权谋取私利，损害委托人的利益而导致风险损失。委托代理理论中包含了三个核心要素，首先是：“理性经济人”假设，也就是代理人在其决策规划上主要出于理性的考虑而追求自身利益的最大化，因而如果企业无法建立有效的监督管理机制与利益分配措施，会导致代理人通过侵害委托人利益而满足自己的利益，造成企业经营管理上出现各种问题。“信息不对称”假设，也就是企业的委托人在掌握和了解企业信息方面跟代理人之间存在不对称现象，代理人总是了解更多、更及时的企业信息，因而这为代理人利用其信息优势与委托人赋予的权力而作出有违委托人意愿的某些行为提供了条件。“代理有效”假设，也就是代理人尽管可以通过作出某些侵害委托人利益的行为为自己谋取私利，但需要建立在其能够维持委托代理关系的基础上，其目标才能实现，如果委托人跟代理人解约，二者关系解除，则代理人掌握的企业经营管理权力必须要交还，这一方面会导致其无法再利用其代理人身份继续获利，同时会导致其自身也遭受一定的损失，因而为保障自身利益的最大化，代理人会在尽量维护自身代理权有效的基础上追求利益，而不会以导致其代理权丧失的手段来为自己牟利，这就为委托人通过设立科学的管理制度来防止代理人滥用权力，而让其更好地为企业服务，而实现委托人与代理人二者利益的共赢而创造了基础。

2.危机管理理论

该理论是由X管理领域著名学者罗伯特西斯在其所著《危机管理》中提出的。其核心思想为，对于危机的应对和处理，主要包含了四个流程，分别是控制危机、危机应对、化解危机、恢复正常。不同的环节所要求的危机应对与控制手段是不一样的，而只有合理区分危机应对问题的环节，并指定针对性措施进行预防和处理，才能使得危机的负面影响降到最小。

　（三）研究手段分析：功效系数法

1.原理

功效系数法为E.C.Harrington余于上世纪六十年代提出的用以评估企业绩效的技术性手段，其原理是按照目标规划原理，对不同的要素进行取值，并分别根据取值，进行各项指标的单项功效系数计算，然后按照指标权重统计综合功效系数。公式为：功效系数＝（实际值—不允许值）／（满意值—不允许值）指标评分值＝60＋该项指标的功效系数×40综合评分值＝∑该项指标评分值×该项指标权重。

2.步骤

首先，按照行业均值就所有指标进行满意值与不允许值的设定，满意值表示的是指标最为理想的状态，不允许值表示的是指标的最差状态，不允许出现的情形。其次，核算每一项指标的功效系数：单项功效系数＝（实际值-不允许值）/（满意值-不允许值）；单项功效系数＝指标功效系数×40＋60。第三，通过汇总计算得出综合评分。综合预警值＝∑单个指标评分×该指标权重。

功效系数法一开始主要用来衡量反映企业的生产经营问题，不过由于其在功效问题测量研究上的广泛适用性，使得其迅速渗透到很多领域当中，二不再仅仅局限在企业经营方面。赵秀萍（1992）通过把功效系数法用于医院的效益管理工作中，发现了医院在管理上潜在的弊端和薄弱之处。该方法还被用在自然灾害危险性测算、土地利用效益评估等多个社会领域，并通过实践应用，证明了其在功效评估方面的普遍适用性和评估结果的有效性。

　　二、宁波杭华发展现状分析

　　（一）公司简介

1.公司背景

宁波杭华公司成立于1988年3月，现在已经成为了国内知名的房地产企业。宁波杭华公司从1992开始也着手从事房地产行业，经过将近撒事年的不懈发展，宁波杭华公司是目前中国规模较为庞大的专业住宅开发企业之一，逐步成为中国境内房地产企业的领头羊。在2016年7月20日，宁波杭华公司成功成为了上市公司。

2.内部控制体系现状

目标企业宁波杭华对于自身内部的风险管理机制建设已经形成了一套法则，其内容包括：构建总部、事业部／区域、一线单位为三个不同层级的风险管理结构，系统化监督与控制企业中有可能出现的风险；成立风管委员会，专门针对风险管理进行调查、监督与管控。在企业组织形式与股权制度上：宁波杭华在2016年爆发了股权方面的争议冲突，这使得其经营稳定性受到了一定的负面影响，而企业的事业合伙人制度在处理冲突上发挥了关键作用。项目跟投机制使得项目利益和员工利益有效联系在了一起，激发了员工的工作动力。使得员工为企业创造出更多效益。与此同时，企业还设立了首席风险官，用于对企业内部风险的集中管理。

3.财务风险预警现状

宁波杭华在平时的营运管理上，十分重视企业的信息披露问题。在企业的会计报表里面，专门设立了一项主要财务指标变动情况表，就企业的资产负债率、速动比率等指标变动情况进行记录。而在资金管理上，企业成立了专门的资产管理部门，资金的进入与流出均要接收部门管控。同时企业在资金的风险管理上设立了风险管理岗，集中负责风险预警、控制、动态跟踪、资金的使用信息的收集等工作，如果发现企业资金管理上出现异常情况，会立即发出警告，并由管理岗向企业决策层进行风险汇报。其资金管理的中心架构本文在表１中进行了列示：

表１ 资金管理中心部门以及职责

　（二）宁波杭华发展现状分析

1.运营规模

在运营规模这一方面，宁波杭华进一段时期以来经营规模发展速度减缓，资产集中度有所提高。依据目前我国目前现行的调控政策以及对于未来政策走势的预测情况观察，到2017年底为止，宁波杭华有望资产达到两千亿。截止到现在，宁波杭华在全国上市房企总资产值排名第59位，相较于去年的80名发展较为迅速，运营规模也越来越大。

2.盈利能力

宁波杭华目前的盈利能力正在逐年提升，利润水平保持增长态势。2017年，宁波杭华的收益率均值达到了9.29%，相比与上年度同比增长了3.58%；总资产净利率均值达到了2.79%，相比与上年度同比增长了0.79%；总资产报酬率均值达到了5.64%，相比与上年度同比增长了1.13%，标准差为4.25%。三大盈利效率指标均处于上升修复通道中，可见宁波杭华增收不增利的情况已得到持续改善。此外，从盈利能力的绝对值指标看，其上升势头得以延续。近五年宁波杭华利润均值为33.46亿元，同比增长45.14%；净利润均值为21.29亿元，同比增长13.57%。

3.成长能力

在成长能力上，2017年，宁波杭华无论在企业的收入水平、净利润上相对与上年度都出现了增长发展态势，虽然一些增量指标相对于之前的发展情况有所减缓，不过整体上呈现平稳状态。另外，宁波杭华所拥有的规模优势也使得企业在土地资源的获取能力有所提高。其整体成长情况良好。

4.经营效率

经营效率上，宁波杭华存货周转率和流动资产周转率小幅提升。2017年末，宁波杭华存货周转率均值微涨0.02至0.39，流动资产周转率均值小幅上升0.01至0.31，而总资产周转率均值略降0.02至0.21。同时，截至2017年底，宁波杭华存货总计8.96万亿元。

5.偿债能力

宁波杭华债务指标的均值均表现平稳，2017年，一方面受行业销售再创新高影响，宁波杭华自有资金充沛，另一方面，融资环境显著收紧，导致房地产企业的公司债发行规模有所下降，据企业披露的财务信息显示，2017年企业债融资整体规模达到了437亿元，相比与上年度同比缩减了90%。通过分析多方面因素，2017年企业在偿债能力上各项指标都相对平稳，债务方面的风险表现并不突出。

　　三、宁波杭华财务风险预警分析

　　（一）宁波杭华财务预警现状分析

1.内部控制体系对财务预警活动的影响分析

在2017年中，企业实现净利润283.5亿元，相比与上年度同比提高了9.3个百分点、实现权益净利润210.2亿元，相比与上年度同比提高了16个百分点，毛利率达到了19.8％，相比与上年度同比提高了0.32个百分点。全面摊薄净资产收益率为18.5％，相比与上年度同比提高了0.44个百分点。2016年企业实现了投资收益总计50.1亿元，相比与上年度同比提高了40.8个百分点。通过观察可以发现企业的净资产收益率整体上呈现稳步上升的发展态势，而且从2015年开始增幅有所提高。房地产通常具有较高的负债率，按照有关资料统计显示，到2017年为止，我国的十大房地产企业里面，资产负债率最高的可以达到92％，而该指标在70％ 到90％ 的房地产企业有八家。这充分说明了房地产企业做好财务风险管理工作的必要性和重要性。

2.基于功效系数法的宁波杭华财务预警研究

①有关指标的确定。本文把风险研究相关的17个财务指标依据性质不同分成三类，各自为极大型变量、稳定型变量和区间型变量。极大值与稳定型变量设置了满意值与不允许值。其变量指标越大越好，由于变量主要为反映企业盈利水平的指标，因此不允许值设定为0。稳定型变量的满意值设定为1，不允许值设定为0，而区间型变量的设定相对较为复杂，涉及到满意值的上下限、不允许值的上下限，三种变量取值方法以下本文会专门说明。以下为本文的指标分类：

表2 指标分类

②功效系数预警表

表3 功效系数预警表

③计算财务预警指标

表4 单项指标实际值表

计算单项功效系数分值

计算综合预警分数

综合预警分数=x1×0.09＋x2×0.04＋x3×0.07×4×0.04＋x5×0.06＋x6×0.03＋x7×0.06＋x8×0.06＋x9×0.12＋x10×0.06＋x11×0.045＋x12×0.075＋x13×0.105＋x14×0.045＋x15×0.04＋x16×0.09＋x17×0.07＝85.7424

由表三可以得知为轻警，指示灯为绿色

表5 取值说明表

取值说明：对极大型变量给予取值，第一步要明晰指标性质，其属于盈利指标或者营运指标。如果属于盈利指标，其满意值的设定可以参考行业均值，不允许值则设定为0；如果属于营运指标，其满意值的设定可以参考行业均值，不过不允许值应设定为满意值的50%。按照各个指标的属性定义进行取值，系统研究指标的特性。三类指标值临界值取值的情况本文在下表进行了列示：

表6 三类指标临界值表

(注:股权集中度指的是企业前十位大股东总的持股比例,1为适度集中,0为股权集中度超过50% 或低于40% ;董事会结构指的是企业的董事长跟总经理之间的关系,1为两位分离,0为两位一体；审计意见,1为标准无保留审计意见,0是其他审计意见),三种变量临界值的计算公式本文在下表中进行了列示:

表7 三类指标临界值公式表

表8 单项功效系数值表

表9 指标权重表

　　（二）宁波杭华财务风险影响因素分析

1.内部影响因素

首先是宁波杭华的内部影响因素，第一：企业中的财务管理人员专业化水平较低，宁波杭华因自成立起就实现了短期内的高速发展，因而企业目前的财务管理人员中具有丰富经验的资深专业人才严重不足。大多数管理人员仅了解财务管理领域的基础性知识，而对于税务筹划、财务风险分析等方面的专业知识了解不足，进能够操作常规性的企业收支问题的核算与记录，而无法从企业战略发展角度为企业决策层提供财务方面的有效支持；另外，企业目前的财务管理人员在法律知识的了解上也存在严重 不足，很多跟上市企业经营有关的法律财务人员缺乏系统了解，造成在进行财务风险测量时难以作出有效应对。第二：宁波杭华目前在财务管理系统的建设上还不同程度地存在着一些疏漏和不足，这在我国上市房地产企业里面并非孤例，很多企里都存在此类现象，而管理系统不够健全完善导致企业在财务风险分析上有关的信息难以及时获取，潜在的风险评估不够全面，因而导致企业在风险管理上存在一定的不足。宁波杭华也是如此。

2.外部影响因素

上市房地产企业在发展的同时，会受到来自外界的各方面因素的影响，第一就是国家政策的调控，因此企业必须要在做好内部管理的同时采用风险防控手段有意识地对政策风险进行预测与规避。企业应构建系统化地财务管理风险防控机制，在面对风险时，可以采取科学有效的应对措施进行应对和处理，这样才能有效减轻企业由于财务管理不足导致的风险损失。对于财务管理风险防控机制的建设，要求企业首先要提起对财务风险防控的高度重视，并投入专门资源进行有关的机制建设与风险防控技术引入与应用，通过以现代化的风险防控理论进行企业财务风险防控系统的建设与升级，使得企业在预测、评估、应对财务风险方面提高工作质量，改进工作水平，把风险有可能造成的损失降至最小。

　　四、强化宁波杭华财务预警的建议

　　（一）提高财务管理人员的综合素养

企业目前的财务管理人员专业素质不高是导致企业无法提升财务风险管理控制水平的一个重要阻碍因素，因而针对该问题，宁波杭华可以对企业内部的财务人员进行专业化培训，通过让财务人员更多了解风险控制方面的技术、理论，使得企业执行的各项风险预测、管理措施能够得到顺利执行，同时可以引入一些能力卓越，拥有资深财务风险管理经验的专业人才，用于充实企业的财务管理人才队伍，通过把内部培训跟人才引入进行结合，使得企业的财务管理人员队伍专业化素质得到提高，使得企业在财务管理的整体水平，财务风险控制的能力上都得到改进和提高。

　　（二）建立健全的财务管理体系

目前宁波杭华尽管已经建立了财务管理系统，不过在体系建设上还存在很多不够完善的地方，因此应引入现代化的财务管理思想，对企业的财务管理系统进行完善升级，并构建配套的管理制度，通过以信息化平台体系的建设与管理体制的升级改造使得企业财务管理系统的运行效率，自动化程度、规范性与严密性得到提高，从而使得企业在财务管理方面的整体工作水平与效率得到改进和提高。

　　（三）建立科学的、合理的防范风险体系

宁波杭华目前已经成立了风险管理委员会，并设立了首席风险官进行企业财务风险问题的专门管理，不过在风险预测与防范等技术性手段上应用太少，有关的风险管理软环境还缺乏建设方面的现代化水平，因而应积极引入现代的企业财务风险管理理念与控制技术，通过以现代化的技术理论武装企业的风险管理系统，使得企业在财务风险管理的能力上得到加强与提高，以高新技术建立科学的、合理的防范风险体系，从而可以让企业针对不同的风险施行针对性的防控处理措施，让企业有可能遭遇的风险损失降至最低。

　　（四）提高预算管理水平

目前宁波杭华在预算管理上还不同程度地存在一些信息资料不准确，预算编制不及时，预算执行结果跟实际情况偏差大等问题，究其原因，跟企业对预算管理的重视不够，预算管理能力不足有关。因而首先要从企业的决策层对预算管理提起高度重视，加强对企业财务管理人员预算管理能力的培训，并在信息获取上采用现代科技化的先进技术进行各项信息资料的深入研究与核对，运用大数据、云计算等现代科技来提高预算的技术化水平，同时对于预算编制后的执行要进行有效监督，做好预算资金的微观管理工作，做到科学规划、合理使用，让资金能够得到最为有效地分配，从而避免因预算执行问题导致的财务风险发生。

　　五、结论

房地产上市企业的财务风险管理是涉及到多方面内外部因素的综合性管理工作，企业只有把所有环节的工作都做好，做到位，才能使得企业在财务风险防控的水平上得到提升。这一方面要求企业把风险防控当做一个重要的内部机制进行建设，持续进行技术升级与管理升级，同时要注意风险防范工作跟其他相关工作之间的有效衔接，避免因工作中的冲突导致企业管理效率下降。总的来说，企业只有秉持系统化思想，从整体角度做好每一个工作环节，才可以使得企业的财务风险防控机制有效建立起来，为企业财务风险地预防与控制提供有力支持。

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房地产上市公司财务风险预警研究 ——以宁波杭华为例

价格 ¥9.90 发布时间 2022年11月13日

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