南京特色民宿发展现状及前景展望

　　摘要：南京市拥有丰富优厚的自然人文旅游资源，以旅游作为主要发展动力的南京民宿业亦蓬勃发展，蔚然成观，根植于南京悠久精深文化的南京特色民宿对南京旅游业的发展起重要的推动作用，然而在为数众多的南京民宿中，绝大多数还是以提供住宿、餐饮为主;特色民宿中相当部分稂莠不齐XX的指导办法多是旨在规范当地民宿的硬件设施，安全消防等基础的内容，发展不完善，。总体来说南京特色民宿的特色潜力仍待深挖。文章从实地考察入手，以南京特色民宿为研究对象，通过市场调查，政策解读、数据研究等方法对南京特色民宿行业发展现状进行研究分析，对南京特色民宿发展中现有的经营管理问题，品牌问题，市场及行业规范问题，及特色民宿的定位问题等进行剖析，提出相应的解决对策，展望未来前景，以期推动南京特色民宿的稳健发展。

　　关键词：南京民宿；特色；现状分析；前景预测；措施。

　　民宿大是多由当地居民用自身屋宅改造而成，因而从产生伊始就带着当地的自然特色和人文特色。民宿的兴起有赖于旅游活动开展，同时民宿的发展又反过来对所在地的旅游行业起到一定的积极推动作用。近年来随着民宿产业的快速发展，民宿定义也渐渐发生了一些改变。在早期，民宿指的是一般常见的旅舍或饭店；而如今其他提供游客住宿的地方，比如说休闲中心、民宅及农舍等也逐渐划分为民宿类[3]。开办民宿的地点也不仅限于乡村，城市民宿亦蓬勃发展。

　　一般来说，狭义的民宿在中国主要是指利用自家闲置房屋，以家庭副业为宗旨，提供旅游住宿服务的地方，强调产权自有性和经营副业性；而广义的民宿主要指具有独特吸引力的小型接待设施，比如客栈、旅馆和部分小、微型的酒店，比如：第五届中国旅游产业发展年会评选的“2015中国特色民宿TOP10”中，名称中带“民宿”字样的有3个，带“客栈”字样的有2个，带“酒店”和“旅馆”字样的各有1个。可见，民宿的概念和类型正在不断拓展。

　　特色民宿的定义，很大程度上来源于民宿的定义。目前特色民宿的定义尚未有统一的学术或官方标准。厦门大学刘书宏于2009年在《X民宿的特色、空间与型态》中提出，特色民宿不同于一般单纯的住宿用途,更多的是融入了商业气息及在地文化,借此契机使得原本在社会地位中位处弱势或边陲的小区,得以藉由保存集体记忆、重构族群历史、再现地方文化,作为抵抗潮流的力量[4]。

　　本文认为特色民宿指在文化，历史，地理、经济等方面的风格和形式上显著区别于一般住宿场所的，能引起居住者共鸣，产生共同记忆的客舍。有食宿、文化体验、观光、怀古等功能，主要包括观景型、乡野体验型、文艺体验型、古典型等。

　　民宿的起源有很多观点，有说来自法国，也有的说来自于日本。探究民宿一词，更多的是来自于英国，英国也是老牌的民宿产业强国。英国民宿最早出现在公元1960年代初期，西南部与中部人口较稀疏的农家，当时的民宿数量并不多，是采用B&B（BedandBreakfast）的经营方式，它的性质是属于家庭式的招待。英国拥有优厚的旅游资源，发达的旅游产业，再加上务实精神和追求品质的经营思路，使得英国民宿产业享誉国内外，现在已成为英国旅游产业的重要组成部分和支柱。

　　欧洲民宿发展中，以英法为代表的民宿产业最为成熟和先进，多利用农场农庄。法国民宿的发展是从简单的小农庄开始的，不断发展成种类繁多的民宿，有毗邻城市的古典楼阁，文艺复兴时期的城堡等等。法国民宿注重保护农场的原生态特色，文化古迹。在经营特色上，一是有严格完善的经营规范；二是采用民宿评级制度，民宿联盟（协会）会依据标准，评价民宿经营的质量，并划分等级，以法国农村常见的麦穗支数反映，从一枝到最高的五枝，麦穗数目越多，该民宿的综合条件越好；三是XX大力支持引导。

　　在亚洲地区，X和日本民宿的发展最为成熟，民宿产业发展时间长、体系完善、形态丰富，多创新和富于文化特色，且其文化皆与中华文化有密切关系，它们的发展轨迹对我国当下民宿产业的经营、监管及发展走向都具有诸多借鉴价值。日本民宿以注重平民化的收费和自助式的服务为主要特色，突出消费体验[24]；X民宿发展高度成熟，民宿旅游主要集中于休闲农业较为发达，海岛、山林风光秀美之处，并形成民宿群落。日本和X民宿皆呈现精品化，高端化发展态势。

　　国内的民宿业首先出现在经济水平相对发达的东南沿海地区。处在萌芽阶段的民宿业多是农民自发开办经营，以乡村农家乐为主流，只提供简单的餐饮娱乐和住宿服务[22]。随着经济发展，生活品质的提高，人们也不再满足于传统的农家乐、农庄、旅游景区提供的服务，转而投向精致高品位的特色民宿休闲旅游，因此各地民宿也如雨后春笋般纷纷涌现[22]。

　　全国客栈民宿截止2015年底，共超过4万家，主要分布在南方，且以西南和东南地区最为火热，这一现状与我国旅游业的整体发展现状相吻合。自有客源超过6成，分销渠道主要通过OTA（在线旅行社）揽客来实现，分销渠道多样化。江浙沪客源在总客源中占78.56%，是客栈民宿客群的主力军[20]。在民宿发展较好的地区中，浙江省民宿发展水平处于国内领先，出现了以莫干山民宿群为代表的民宿精品。

　　总的来说，民宿在国内的发展时间较短，主要呈现出以下特点：第一，从空间分布上来说，主要分布在南方，旅游业发展水平较高的地区。第二，从发展进度来看，行业整体处于起步阶段，少数地区发展相对成熟，但市场行情火爆。第三，从类型上来说，除农户自营的传统民宿外，外来者租赁经营的社会型民宿占较大比重[20]。

　　据省旅游局介绍，近年来，江苏特色民宿蓬勃发展，取得了一定成就。2017年4月22日，江苏发布了《全省特色民宿发展情况报告》,据调查统计，截止2016年12月，全省各市提供特色民宿样本单位总量270家，床位数总量约4064个，特色民宿业年直接经营收益达9484万元，创造直接创业就业人数达1177人，实现总就业人数达4500人左右，且近年来均保持较高的增长率提升。创业就业人数中主要以吸纳当地人员为主，即80%以上为本地居（农）民，为当地百姓提供了更多就业机会，全省特色民宿产业规模不断扩大，综合效益持续提升。

　　但总体而言，江苏民宿发展还处于初级阶段，存在的问题主要有：取得合法经营资质较难；行业管理不够到位，法规标准不够完善；经营水准参差不齐；品牌意识不强、精品特色民宿不足；整体服务品质与水准有待提高；在地文化挖掘不深，个性彰显不足；营商环境整治有待深化等。

　　报告指出，江苏省特色民宿发展的主要呈现五个特点：

　　第一，苏南、苏中、苏北空间梯度差异明显。苏南地区民宿发展较快，数量较多，空间上也较为集聚，民宿总数达191家，占全省特色民宿总量的70.74%，床位数达3187个；苏中地区民宿总数为32家，床位数约达239个；苏北地区47家，床位数约达638个。

　　第二，微观选址以古镇和乡村旅游区（点）依托型居多。江苏省特色民宿主要有“古镇依托型、乡村旅游区（点）依托型、靠近城市（环城）”等几种类型，其中古镇依托型最为典型，以古镇及其周边为选址地的民宿达118家，占全省特色民宿总量的43.7%。

　　第三，居民自营和社会资本投资经营的民宿占主体。民宿主以青年居多，且具有一定文化素养。从业人员以家庭成员或自家亲戚为主，专业受训率不高。江苏省特色民宿以普通家庭接待为主，以特色民宿、精品民宿、品牌民宿为辅，整体接待水平还有待提升。

　　第四，定价以300元以内居多，普通家庭接待为主。年入30万以内居多，单体平均收益有待提高。江苏省特色民宿定价从几百元，到上千元，乃至几千元不等，但是绝大多数民宿价格集中在每间300元以内，该部分占特色民宿总量的60.0%。

　　第五，旅游接待淡旺季明显，多数特色民宿仅有食宿功能，核心主题特色不突出。目前江苏民宿中具有多样化休闲服务功能的还是少数，客源也以周末、节假日家庭亲子客群居多[21]。

　　（一）南京概况

　　南京曾是六朝古都，十朝都会，历史上有多个名字，其中尤以“金陵”最能传递南京祥和而雅致的文化。钟灵毓秀，人杰地灵。南京是科教中心城市，素有“天下文枢”之美誉。诗赋、书画、名著，宗教、戏曲、教育、科技，百花齐放，群星闪耀。南京物产丰富，南京云锦、金陵刻经、南京剪纸，雨花石，金陵琴派誉满世界。南京城区处长江和秦淮河集汇之处，主要地域为宁镇丘陵地区，山水丰秀，亚热带季风气候，夏炎冬寒，春秋温暖舒适而短暂。南京建筑特点是，“青砖小瓦马头墙”，屋顶多用小青瓦，以黑白灰色为主色调，室内多以青砖铺就，院落是砖石混砌，少有特别复杂的石雕和木雕，素雅清静[25]。大多数南京老建筑是三进院落，没有廊和厢房，只有少数是双侧厢房，显得紧凑，更讲究实用性。

　　（二）南京旅游发展概况

　　南京市是旅游大市，历史悠久，经济发达，天下文枢，物产丰富，自然人文旅游资源十分丰富，是中国首批国家历史文化名城，中国优秀旅游城市。改革开放以来，伴随着经济的腾飞，旅游产业也飞速发展，取得了瞩目的成果。据《南京市2016年国民经济和社会发展统计公报》统计，南京市2016年全年实现旅游总收入1909.26亿元，比上年增长13.1%。接待海内外旅游者11206万人次，增长9.5%。其中，接待国内旅游者11142万人次，增长9.5%；接待入境旅游者63.78万人次，增长8.5%。全年实现国际旅游创汇收入6.76亿美元，增长5.7%。年末共有等级旅游景区56家，其中4A级以上高等级景区22家；国家、省、市级旅游度假区17家。拥有星级宾馆饭店89家，其中五星级以上酒店21家。拥有各类旅行社576家，其中具有组织出境游资质的旅行社44家[17]。南京旅游业产业发展水平已走在全国前列。

　　（三）南京特色民宿发展概况

　　据统计，在南京智慧民宿服务平台上注册登记并运营的南京民宿共计66家，主要分布于江宁、浦口、栖霞等区域。价格从几十元到上千元不等。在空间上，基本选址在旅游景点附近。主城区特色民宿多采用客栈、酒店、旅舍的经营模式。主题化，精品化程度高，文化体验丰富。经济组织形式多为合伙企业。周边城区特色民宿则依托当地旅游景点、乡野农林风光，度假资源而建，多由农家乐发展而来，最近几年也注重特色的建设，并不断丰富文化内涵。温泉休闲、田园乡村、民国印象、明文化、古风古迹、秦淮风月等主题不胜枚举，民宿产业规模已初步成熟，正向协同集约，精品高端的方向稳步迈进。

　　（四）数量及分布

　　笔者根据“南京智慧民宿服务平台”统计，在平台上登记的民宿共计66家，如下：

　　表1-1南京特色民宿分布统计

　　数据来源：访问南京智慧民宿服务平台

　　未在“南京智慧民宿服务平台”登记的，本文选取比较有名气、具有代表性，且在线上平台搜索量排名居前的十家，作为研究统计对象，如下：

　　表1-2南京特色民宿分布统计

　　数据来源：走访调查

　　值得注意的是，本文中提到的民宿中，虽有部分冠以农家乐之名，但提供的功能已远超过传统农家乐，能够提供当地的一些特色体验，故将之列入研究样本。

　　综上统计，目前南京各个区拥有的特色民宿数量为：

　　表1-3南京特色民宿分布统计

　　数据来源：走访调查&访问南京智慧民宿服务平台

　　如下图表：

　　图2-1南京各区特色民宿分布比例

　　数据来源：走访调查&访问南京智慧民宿服务平台

　　由表1-3，图2-1可以清晰的看出，高淳区拥有的特色民宿数量最多，江宁次之，前者的数量为后者的近似两倍，高淳和江宁合计71%，占了整个样本的大半壁江山，可见两区民宿之火热。

　　高淳区有“江南圣地”美称，来访游客众多，物产丰富，被称为“日出斗金、日落斗银”的江南鱼米之乡，坐拥先天的山湖资源，具有江南典型的生态特征。区内固城湖、石臼湖，水网密集，有高淳老街、桠溪国际慢城、游子山风景区、迎湖桃源等著名景点，农业发达，吸引众多游客，因此各色的民宿，农家乐很多。

　　江宁区拥有8个美丽乡村，未来还将打造18个美丽乡村示范村，因此风光秀美的乡野佳地，吸引大批的游客前来体验，观赏，需求带动供给，依托乡村旅游区的快速发展，相应的特色民宿数量近年来也持续增加，且其中较多是属于乡野体验型。另外，江宁区汤山街道，是世界著名温泉疗养区，居中国四大温泉疗养区之首，依托丰富的温泉资源，温泉旅游度假村，特色温泉型民宿蓬勃发展。

　　其余，溧水区名列第三，之后依次是六合、秦淮、浦口、玄武，这几个区民宿数量比例相差不大，态势均持。统计样本里鼓楼、建邺、雨花台、栖霞的特色民宿数量都为零，由此可以粗略推出这4个区的特色民宿比较少。本文认为出现这种情况的原因可能有：第一，这4个区的城市化程度高，景观现代化，高楼林立，老建筑少，而且主城区对建筑及设施建设改造有着严格的规范，因此开办特色民宿的一个重要先决条件—建筑和景观，就显得式弱；第二，这4个区酒店业旅宿业发达，各类快捷酒店遍布各处，交通发达，大大挤占以住宿作为重要功能之一的民宿的市场份额。

　　（五）南京特色民宿的主要类型

　　根据运营模式与发展类型，可将南京特色民宿划分为以下几类：

　　（1）赏景型，即赏民宿之景或附近景点之景。如中山陵国际青年旅馆，建筑周围皆是绿化，森林、绿草围绕在民宿周边，后面一片人工小湖，湖上天鹅嬉戏。旅舍位于钟山之中，明孝陵旁，步行即可至附近钟山之景。又如坐落于清代金陵机器制造局遗址内的心之旅花园客栈，内有花园小路、露天餐厅、小酒吧，安静却有感觉[23]。从旅舍步行就可到达老门东、中华门城堡、金陵大报恩寺遗址景区、夫子庙等著名景区。

　　（2）乡野体验型。此类民宿多分布在南京市外围的镇、乡之处，多由农家乐发展而来，随后形成了特有的风格，服务精致周到，乡野之趣十足。如位于江宁谷里街道公塘头生态旅游示范村的公塘头民宿，融合了自然、原生态、乡村旅游和地域乡土文化，提供完美的乡村生活体验。

　　（3）温泉型。以汤山温泉板块的温泉民宿为代表。如汤山美泉沐浴文化民宿、L.A.B.乐泊温泉民宿。

　　图2-2汤山美泉沐浴文化民宿

　　（4）古典体验型。位于秦淮区的花迹酒店就属于这一类型，是南京人文，城南旧事的记忆岛。其前身是一座城南明清时期传统的三进式老宅院，最早是一户王姓人家做云锦织造的院落，砖与石都有其本来所属的岁月感——灰白，斑驳[23]。（5）文艺体验型。譬如坐落在钟山风景区的未见山紫金山人文行旅民宿，就是文青们的最佳的下榻之地。

　　图2-3未见山紫金山人文行旅民宿

　　（6）复合型。同时具有以上类型中两种及以上的特征。此类民宿很多，如逢源驿站，位于南京市江宁区西部美丽乡村，象棋主题装饰，院内中国古典文艺元素十足，琴诗书画，禅意悠悠，古风盎然。集乡野体验、古典体验、文艺体验于一身，为典型的复合型民宿。

　　表1-4民宿类型示例

　　数据来源：走访调查&访问南京智慧民宿服务平台

　　（六）南京特色民宿与酒店发展对比

　　以2016年9月的统计数据为例，南京市共酒店2851家，客栈民宿120家，。通过比较可见，南京民宿客栈仍具规模潜力，未来应在淘汰民宿业低端供给的同时大力发展特色民宿，另外，考虑到特色民宿的“小而巧”、“精致”，和“稀缺性”，我认为要主要考虑特色的建设，文化内涵的发展，数量和规模是次要地位。特色的事物，在精不在多。

　　统计如下图：

　　图2-4南京酒店数量

　　注：数据来源：迈点旅游研究院MTA

　　图2-5南京市住宿业分布图

　　注：数据来源：迈点旅游研究院MTA

　　（七）南京特色民宿的价格

　　图2-6南京特色民宿起步价格特征

　　数据来源：走访调查&访问南京智慧民宿服务平台

　　根据统计图2-6，可见南京特色民宿价格主要集中在150-400元之间，这和江苏省发布的全省特色民宿发展情况报告指出的“绝大多数民宿价格集中在每间300元以内”大致相符且高出100元，因南京是江苏省会，经济、旅游业处省内龙头地位，因此价格略高可以合理解释。

　　我们再来看同期的南京酒店价格特征

　　图2-7南京市酒店价格特征

　　注：数据来源：迈点旅游研究院MTA

　　对比图2-6和图2-7，可见在150元以下这个区间，民宿占比3%，酒店44.5%，150-300元这个区间，民宿占比71%，酒店33.4%，300-450元这个区间，民宿占比16%，酒店10.77%。特色民宿和酒店价格都集中在300元以下，其中在150到300元的价格水平上，民宿的比重远远大于酒店，一定程度上反映了特色民宿的“特色溢价”，文化体验价值附加效应明显，在450元以上的价格上，两者的集中度大体持平。另外表统计的是特色民宿的起步价格，所以在实际入住中，民宿价格还应该高估一些。

　　（八）南京特色民宿的服务

　　笔者走访了30家南京遍布各个区的特色民宿，这些民宿中，除了提供基础的住宿服务外，有14家还提供餐饮服务，如农家菜，特色菜，早餐等等；有24家提供棋牌文娱服务。在附近有景区的23家民宿中，店方基本上提供接送游客往返景区的服务，一小部分还提供向导导览服务。根据调查问卷，对于问题：“您认为最近三年您的民宿最大的变化是什么？”其中10家认为是服务质量，服务意识提高了；在回答自己民宿旅舍最大的吸引力是什么时，6家认为是自己个性化、周到的服务。通过对旅客问询发现，他们基本上对受到的服务表示满意，有极小部分认为店主应该增加的活动内容种类，丰富服务方式。

　　（九）客源构成

　　特色民宿总体来说属于中档偏上的文化消费。笔者通过走访，观察，询问，发现客源的年龄结构中，30岁以上的占大部分，20岁到30岁的占小部分，其他年龄段几乎很少；性别结构上，男女基本持平，且多情侣或夫妻。学历结构上，大学学历以上为主。

　　（十）淡旺季影响

　　笔者调查的30家特色民宿中，一年里平均旺季时间是5.33个月，总体看来淡旺季比较明显。从类型上看，温泉型民宿旺季集中在秋冬，乡村体验型民宿旺季集中在春秋两季，观景型民宿的淡旺季与附近景区的淡旺季的周期大体相同。从地域方面看，离主城区越远，客房销售的季节性越强，主城区淡旺季不是很明显。

　　（十一）经济组织形式及行业竞争、兼并情况

　　第一，组织形式

　　图2-8南京特色民宿企业组织形式

　　数据来源：走访调查

　　通过调研可知，在本文选取的30家样本中，个体户15家，合伙企业8家，公司制5家，其他2家。图2-8数据可见，3/4的特色民宿是个人独资企业和合伙企业，其中个人独资企业占一半，公司制企业占了1/5，因此XX在提高就业率，鼓励创业，支持小微企业时，应给予特色民宿这个版块一定的关注。

　　第二，行业竞争与兼并情况。在被问及竞争的问题时，70%的经营者表示最近3年来自己所处的民宿行业竞争最激烈领域是价格；对于是否考虑过兼并别的店，50%的民宿经营受访者表示经常考虑，42%的经营者表示没考虑过，8%很少考虑。本文认为随着产业升级的加强，供给侧改革范围的扩大，以及未来“互联网+”、线上平台的深度整合，未来南京特色民宿的行业的并购重组，行业洗牌不可避免。

　　（十二）XX政策

　　近年来南京市XX对南京民宿的发展高度重视，积极研究规划，制定措施。2016年3月初，南京市XX出台《南京市“十三五”时期美丽乡村建设行动计划》。为学习借鉴浙江湖州乡村民宿的成功经验，加快推进南京市乡村民宿及“南京智慧民宿服务平台”等工作的开展，2016年11月16日至18日，南京市旅游委员会组织赴浙江湖州考察学习乡村民宿工作。2016年12月底，南京智慧民宿服务平台上线运行。2017年1月22日市XX出台《关于推进乡村民宿业发展的指导意见》，规定禁止在自然保护区核心区和缓冲区、饮用水水源地保护区、风景名胜区、重要自然与文化遗产保护区，以及其他类型生态红线区域的一级管控区内新建、改建或扩建民宿项目。2017年1月23日，《南京乡村民宿服务质量等级划分与评定》项目单一来源采购公示在南京旅游网上发布。“十三五”南京将主要利用农村闲置房屋发展民宿，打造50个民宿村，乡村民宿床位力争达2万张，年营业总收入超过6亿元。南京将重点在美丽乡村示范村（特色村）内推进乡村民宿发展，计划累计改造完成800幢乡村民宿户、打造50个以上市级美丽乡村民宿村，每村有民宿经营户数20户，且相对集中连片。南京市还将优先在省四星级以上乡村旅游区建一批具国内一流标准的精品民宿群。到2018年，全市乡村民宿床位达到1万张，年营业总收入超过3亿元[26]。

　　在对民宿经营者的访问中，谈及南京XX对民宿的治理时，绝大多数认为XX的工作做的非常好，并给出自己的建议：（1）XX加强引导和监督，充分发挥地方资源优势。（2）完善政策与规定、树立行业标准。（3）加强宣传。（4）简化办理许可证方面的程序，降低不合理之处，严查审核过程中的舞弊，索贿和利益输送等行为。（5）XX减少在民宿经营过程中的直接干预，主抓调控引导。（6）深入调研，掌握规律。

　　《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》第二十四章指出，“大力发展旅游业，深入实施旅游业提质增效工程，支持发展生态旅游、文化旅游、休闲旅游、山地旅游等。积极发展家庭服务业，促进专业化、规模化和网络化发展。推动生活性服务业融合发展，鼓励发展针对个性化需求的定制服务。支持从业人员参加职业培训和技能鉴定考核，推进从业者职业化、专业化。实施生活性服务业放心行动计划，推广优质服务承诺标识与管理制度，培育知名服务品牌。”、“发展观光农业、体验农业、创意农业等新业态。”、“适度开发公众休闲、旅游观光、生态康养服务和产品”，这对以旅游业为基本驱动力，以乡野观光为重要组成部分的特色民宿发展来说，无疑是重大利好，同时也为特色民宿服务经营策略作了基础性的指导。

　　（十三）税负

　　绝大多数民宿经营者为小规模纳税人。在国内税制大改，全面营改增，减税降负的大背景下，在我统计的30家民宿中，绝大多数经营者表示税负适中。南京的乡村民宿业发展扶持政策中，明确表示继续落实乡村民宿税收支持政策，对季销售额不超过9万元（含9万元）的增值税小规模纳税人，免征增值税。税收设立民宿建设发展专项资金，统筹用于各郊区乡村民宿建设和经营奖补。

　　市区民宿多现代化的装饰，仅住宿、餐饮、棋牌等一般功能，少特色功能、活动，室内装修简单粗略；乡镇民宿也存在同样的问题，且一些乡村特有的生产、生活功能没有列入经营范畴或完善。

　　由于南京是一个包容的城市，具有多元化的特点，所以民宿在南京特色上“普遍性”弱些，更多的是“特殊性”，比如花迹酒店民宿，特色之处在于南京老房子建筑韵味，茶艺古树；乐伯温泉民宿更多依托汤山当地温泉资源和温泉文化；公塘头民宿，则是田园风情，极简主义特色。游客在体验南京民宿服务时，还应能感受到南京的文化和气质，然而很多特色民宿做不到这一点。

　　经营形象定位不准，很多民宿有可以把握的特色资源，却抱瓜求桃，随波逐流，同质化严重。部分民宿特色题材的建设和挖掘不够充分，千篇一律，无、少特质特色，难以给旅客留下深刻的印象，从而保持较高的回住率，相当一部分实际上是农家乐的初步升级版，是“农家乐2.0”，或“农家乐plus”。

　　民宿经营主要还是以个体为主，零散经营，并没有形成相关的较大组织，缺少行业间的沟通交流与指导，部分地方的民宿市场竞争无序且混乱，存在大鱼吃小鱼，小鱼吃土，最后倒闭的情况，带来恶性竞争的一些后果，民宿市场不是零和博弈，你死我活的竞争并不可取。行业成熟的标志之一，统一指导协调管理当地行业组织急需建立。

　　空间分布不均，区域没有做到很好的协调和统筹发展，由上文可见，南京11个城区，各个区的特色民宿数量多少不一，而且有的地方过度发展，有的地方发展缓慢。

　　客源结构单一，应引起重视。服务标准参差不齐，缺乏统一的标准。

　　明确南京特色民宿的发展地位，定位，方向。科学规划，有序布局，制定总体发展策略，形成和谐的发展局面。继续统筹管理，完善民宿相关的法规或政策，提高政务服务质量。大力实施南京民宿领域的供给侧改革，淘汰低端民宿。保护古风古迹，利用财政资金补助，以PPP，招标等多元化、灵活方式，贴息、奖励方式鼓励民间企业加入古民居建筑设施，风貌环境的保护，复原，开放经营中，为特色民宿的发展注入持久的动力。尽快推进符合资质的民宿上线“南京智慧民宿”服务平台，便于统一管理。

　　应尽快成立南京民宿行业的自律协会，行使代表职能、沟通职能、协调职能、监督职能、公正职能、统计职能、研究职能；提供信息服务、教育与培训服务、咨询服务、举办展览、组织会议等服务，促进南京特色民宿业齐头并进良性发展。提高民宿经营开办的准入条件，明确民宿从业人员和导游一样是所在城市的名片的地位，设立岗前培训，后续教育，考核制度。推动民宿与旅行社等企业加强合作，丰富经营内容，增加就业机会。

　　加强关于南京民宿发展的理论研究，宏观调研，微观分析其与社会发展的关系和互相的影响作用，积极探讨南京民宿业发展的客观规律，加强文化推广。树立南京民宿经营特色内核观，以金陵文化为魂，山水文化为骨，茶文化，明文化，民国文化为筋，打造内核统一而表现形式多样的特色民宿。

　　民宿从业者应提高自身素质，优化服务水平，丰富民宿经营内容，深化经营文化内涵，提高经营品质努力改善客源结构，加强营销。在XX及行业组织下，与当地旅游高校积极合作，提高自身理论水平，引入人才。

　　各单位、各民宿从业人员应恰当处理民宿发展的标准化与特色化的关系

　　随着南京民宿发展的成熟，集聚和规模效应愈加明显，已经出现了不少民宿群，未来民宿依托景区，乡村，特色资源，集群数量仍会继续扩大，经营环境的改变和社会资本的涌入也推动着民宿之间的并购重组。

　　民宿的发展过程本身是民宿产品不断完善、整合的过程，南京民宿起兴于南京旅游业，其产品与南京其他旅游产品，诸如观光旅游产品、度假旅游产品等，尤其是生态旅游产品未来将深度整合。

　　伴随着旅游经济的发展，行业分工细化程度越来越高，游客购买力的提高，入住特色民宿将慢慢转变为文化消费，南京特色民宿将脱胎食宿功能，逐渐发展成一种文化产品。

　　互联网、信息技术在民宿经营过程中的应用尤其是民宿预订平台的标准化运营，普及推广，将会大大提高南京民宿产业的信息化程度和效率。

　　随着改革开放的持续推进，社会的进步，南京特色民宿作为南京旅行活动的接待设施，必然会不断丰富其服务内涵和深化文化底蕴及特色，成为南京特色的旅游吸引物，一种文化体验。发挥其经济、文化、社会、环保效益，促进南京旅游业发展。

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　　[15]蒋佳倩、李艳.国内外旅游“民宿”研究综述[J].旅游研究,2014-10-10

　　[16]SoYonLee、JohnnySueReynolds、LisaR.Kennon.BedandBreakfastIndustries[J].JournalofTravel&TourismMarketing,2003.Vol.14(1)

　　[17]国家统计局南京调查队.南京市2016年国民经济和社会发展统计公报[R].2017年3月.

　　[18]中国XX网.中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要[R].2016-03-18

　　[19]南京市人民XX办公厅.市XX办公厅印发关于促进乡村民宿业规范发展实施办法的通知[EB/OL],2017年1月22日

　　[20]2016民宿客栈研究数据全在这里[EB/OL],中国乡村旅游网,2016年

　　[21]江苏省新闻发布会.2017江苏乡村旅游节新闻发布会[EB/OL].江苏省人民XX网，2017年4月21日

　　[22]中国商业地产研究院.国内民宿市场的发展现状及前景[Z],2016-11-18

　　[23]南京周末游.南京最有情调的12家民宿！春风十里，不如睡你[N].搜狐旅游,2016-08-23

　　[24]执惠旅游.纵观世界民宿产业发展探索我国民宿发展路径[N].搜狐旅游,2015-10-13

　　[25]老城南建筑怎么修，有了参照图集[N].现代快报,2014年12月11日

　　[26]南京市农业委员会.乡村民宿业发展扶持政策出台[N].南京市人民XX网,2017-01-12

　　关于南京特色民宿发展现状和前景展望的调查问卷，

　　调查目的：了解南京民宿现状，预测前景，构思展望南京民宿尤其是特色民宿发展蓝图。

　　1,您的民宿名称是？[填空题]

　　______________________________________________________________。

　　2,您从事所在的民宿旅舍经营活动累计年限是[单选题][必答题]

　　○A1年以下 ○B1年到3年 ○C3年以上。

　　3,您的民宿旅舍一年中旺季是哪些月份[填空题][必答题]_______________________________________________________________。

　　4,您的民宿旅舍除了住宿服务还提供其他服务吗?[多选题][必答题]

　　□A棋牌文娱服务 □B阅读服务 □C餐饮服务 □D接送游客至景区 □E向导或导览服务[多选题]

　　5,您认为目前南京民宿旅舍竞争最激烈的领域是那一方面[填空题][必答题]_______________________________________________________________。

　　6,您觉得最近3年您所在的民宿旅舍变化最大的是哪些方面[填空题][必答题]

　　________________________________________________________________。

　　7,您的民宿旅舍最大吸引力(或核心竞争力)是(请填1~2个)。[填空题][必答题]

　　_______________________________________________________________。

　　8,您的旅舍是经营组织形式是?[单选题][必答题]

　　○A公司制 ○B合伙企业 ○C个人独资企业 ○D其他。

　　9,您的民宿旅舍管理层或所有者有考虑过兼并过其他的民宿旅舍吗?[单选题][必答题]

　　○A,没考虑过 ○B,很少考虑 ○C,经常考虑。

　　10,您对您的民宿旅舍未来发展有哪些规划呢?[填空题][必答题]

　　___________________________________________________________________。

　　11,您认为南京特色民宿未来发展方向是什么?[填空题][必答题]

　　___________________________________________________________________。

　　12,您认为南京XX对民宿的管理水平如何[单选题][必答题]

　　○A优,○B良 ○C及格 ○D不及格

　　13,您认为XX在南京民宿发展中有哪些工作需要完善和提高?[填空题][必答题]

　　____________________________________________________________________。

　　14,您的觉得您的旅舍税收负担如何?[单选题][必答题]

　　○A没感觉 ○B轻 ○C适中○D重

　　15,您的客人中,哪个年龄段最多?[多选题][必答题]

　　□A15-20岁 □B20-30岁 □C30岁以上[多选题]