万科集团偿债能力分析及对策

摘要：经过十多年的发展，中国房地产业的市场化改革不断扩大，不仅促进了国民经济的发展。同时，为改善城市居民的生活环境，促进城市化进程做出了突出的贡献。然而，房地产行业的开发时间较短，缺乏经验。出于现在这个形势，中国应该去注重房地产业的发展，全面的操纵宏观调控战术，促使房地产业的领域的进步。值得提议的是，我国地产业的经营在很大程度上依附于债务基金。因此，该文从理论上阐述了万科集团偿还债务能力的影响要素，并从房地产企业的许多方面独特的金融特性和操作条件进行研究。然后根据其相关的2015 – 2017年财务资料，依据按照盈利和偿付能力等指标的配合，算出单位的债务和盈利能力指标。 随后，使用定义的偿付能力和盈利能力的标准指数与计算的数据指标进行比较，最终分析出企业的发展状况和万科集团存在的问题，对相对应的问题提出万科集团房地产行业该如何调整债务结构以确保其增强偿债能力、防止发生偿债危机的对策和建议。

关键词：万科集团；偿债能力；财务指标

绪论

随着改革开放的不断推进，中国经济发展水平明显提高，城市化建设的速度也在不断提高，为中国房地产业的发展奠定了良好的基础。房地产业本身具有广泛的方面以及相关性，同时它促进了经济更好的发展和改善人民生活条件做出了巨大贡献。房地产经济在人们的生活当中起着非常重要作用。但现在，中国房地产经济的发展仍然存在着一些问题，这些问题需要我们认识到并加以解决。在这里该文首先介绍了我国房地产的发展状况和财务特点，其次对万科集团的现状及财务状况进行分析，然后介绍与偿债能力有关的指标，把相关的标准指标与通过数据计算出的指标数值进行比较，用来分析影响万科集团偿债能力的问题及成因，并在此基础上提出相关的优化措施，从而给整个房地产行业优化偿债能力的启示。

1 基础理论

1.1 偿债能力的概念

一个公司长期债务和短期债务偿还和保证其资产的能力就是我们所学过的偿付能力。公司的偿付能力是公司金融形势和运营能力的重要指标。从动态角度来说，它是用公司财产和交易过程创办的资产偿还债务的实力。由于，偿还债务的分析可以帮助企业预测未来的收益。

该文研究万科集团在正常经营情况下的偿债能力，在通过用公式去得出对应的数值，这些数值的出处来自于新浪财经网，可信度比较高，这样可以公平的得到万科集团的相关数据。偿债能力跟万科集团的持续经营能力有很大的联系，它是万科集团重要的财务能力之一，偿付能力分析对不同的使用者来说有不相同的作用，它的不同点表现在下边几个领域：能够评价万科集团的财政力量。我通过对许多的有用的资料进行孜孜不倦的查阅，剖析,观察负债和资产是否均衡。因此，可以得出公司的偿付能力和其他财务优势，并且可以找到公司的财务问题。可以评价企业的持续能力。假如一个企业的偿还能力提高，可以赚取的利润就越多，分配的股利就能得到保障；同样，公司的偿付能力越低，公司的盈利能力就越低，投资收益就无法保证。通过对相应财务指标的分析，可以了解企业的未来的走向，为公司的高层管理人员找出恰当的适合公司赚钱的措施；投资者能够躲避因决策失误而造成的损失。

1.2 偿债能力分析常用指标

1.2.1 短期偿债能力指标

公司支付能力就是我们所说的短期偿债能力，它对公司来说是十分重要的，它能增加了企业融资的难度，影响企业的盈利能力。因此，公司的管理层应该更加关注公司的偿付能力。和它密切联系的指标首先第一个就是流动比率。然后就老师们经常说的速动比率，最后就是同学们以前经常提及的现金比率，现金流量比率。

流动比率它是权量流动资产在偿还债务到期之前付还流动负债的承载能力，预示公司各个流动负债的流动资产用作支付担保。流动资产包括货币资金，交易金融资产，应收账款和库存商品。流动资产包括货币资金，交易性金融资产，应收账款，存货等。流动负债是短期借款，应付账款，应付票据和其他各项应付费用的总和。对于公司而言，当前流动比率较高时，短期债务的保护较高，但这并不意味着公司有足够的现金或存款来偿还。在国际上，通常认为流动比率为200％，这表明公司的财务状况相对稳定；它过低的话，企业难以如期偿还债务；但是它也不可以过高，过高会干涉获利能力。

（2）速动比率

速动资产里面主要是:公司里面所拥有的所有的货币资金加上交易性金融资产加上应收账款再加上应收票据。简化的计算方法是，从流动资产中扣除预付款，扣除库存，减少上一年度到期的流动资产，减去其他流动资产。在正常情况下，速动比率为1合理。如果该指标大于1，虽然债务偿还的安全性很高，但会增加企业的机会成本。

（3）现金比率

现金比率通常与企业的现金资产和流动负债有关。现金比率通常被认为是最好的20%或更多，但如果它太高，则意味着公司的流动负债未得到适当利用，现金资产的盈利能力较低。

（4）现金流量比率

现金流量比率与年度经营现金流量和年末流动负债这两个数据有关联。一般而言，将其与1进行比较，当该数据超过了1，可以看出这个公司信贷能力强，能够归还负债。该数值越高，公司业务会有更多的活动净现金流，更多的可以保证公司按时偿还债务，但也不能说它变的越大越好，当它变的过大的时候，就说明公司的资金流动性利用不足，盈利能力也不是很好。

3.2.2 长期偿债能力指标

这个指标主要是公司保证所有债务的总体能力。衡量公司的长期偿债能力主要取决于公司的资本结构是否合理，以及公司的长久以来获利能力的平稳性。剖析长期偿债的要素为: 资产负债率（又称债务比率），权益比率（又称债务权益比率），计息债务比率，利息支出担保倍数（也称利息乘数）。

（1）资产负债率

这个数据一直被总负债和总资产影响。以往的看法是它不能大于50％，然而在国际上，普遍视作这个指标是60％。如果公司的资产负债率大于100％，则表明公司已经破产，被视为破产的警戒线。

（2）产权比率

产权比率与债务基金等有联系，用来考量公司的财务结构是否稳定。它越低，长期偿债能力就越强，相应的风险就越低。但是，单位不能施展财务杠杆效应，潜在意思是说在偿还债务可靠性时，需要去增长这个值。

（3）利息保障倍数

利息覆盖率的分子是利息和税前利润，分母是利息费用。在国际上通常认为指标是3更合适。如果该指数过低，公司将面临损失风险,债务的安全与稳定性会减弱。

（4）权益乘数

它反映企业负债。该数据越高，如果加入总资产规模较小的比例的投资资本，公司的负债程度越高；类似的是，当它越小的时候，所有者的投资资本在总资产中所占的比例越大，公司的债务水平越低，债权人的保护水平就会升高。

3.2.3 营运能力指标

公司经营实力的理解是经过对公司在生产商品的快慢和从商品获得的利润等每个数据的估算，剖析，为公司提提升经济收益指出目标。营运能力分析是盈利能力分析和偿债能力分析的基础与补充。

（1）总资产周转率

固定资产流转率是公司能够发挥使用的一切资产的成果。高流动率表明所有资产都是高效率的，收入很高；当它很小的时候，最终会影响公司的盈利能力。

（2）固定资产周转率

它跟企业的不可移动，不变的物件换手率有联系，用来评价这些不动产的换手速度。也是健全固定资产结构合理，能充分发挥效率。类似的，当它变小的时候，显示固定资产利用效果不好，公司的运营情况也不是太乐观。

（3）应收款项周转率

该指标主要与某个时间里货物，产品主营业务净收入和平均应收账款余额有一定的联系。该指标主要揭示了公司应收账款的实现速度和管理效率的好坏程度。经济运营机制中货币的投放使用量越多，能够偿债的实力就很厉害。

（4）存货周转率

它被定义为库存周转频率，涉及了该公司的业务成本，一定时间内的平均库存的余额。企业的偿债能力和盈利能力与存货周转率也有很重要的影响。通常来说，该指标变得越大越好，那就说明它的变现速度很快，使用现钱数量越少。现货占据的空间越小，现货的堆积的风险就较小，公司的变现能力以及现钱的使用效率就越好。但是在算该指标的同时，更要去使用剔除存货计价这个手段。

2 房地产行业的概况

2.1 房地产行业发展现状

自“招标拍卖”体系启动以来，房地产业已经迎来了黄金的快速发展，现已成为中国经济的重要组成部分。从 GDP、财政、投资多个方面影响着中国。在中国经济开始进入XXX的背景下，“留住而非投机”的指导思想决定了未来房地产市场的发展方向。这一系列变化影响了房地产开发商的战略决策和商业模式。自2004年全面实施“招标拍卖”制度以来，中国房地产市场经历了十五年的快速发展。 房地产作为中国经济的重要增长点，不仅极大地促进了GDP的增长，它改善了人们的生活，促进了城市化进程，促进了上下游产业的共同发展。在中国发展的XXX，房地产业迈出了新的平台，正在越过新的起跑线，无疑将呈现出新的趋势和特征。近年来房价上涨使中国很多企业都加入了这个行业。房地产业有了突飞猛进的变化，该文一开始就说了房地产行业目前形势，经济增长与房地产有着直接关系，推动了经济增长，改善了人们的生活条件和增加了财政收入的贡献的重要性，许多人选择去买房，进行投资；信贷比例下降，倾向于单一的贷款方式；销量继续增加，商品房销售面积和销量继续增长；房子的价格居高不下；各个地区的施工比重在上涨；整个地域发展有鱼龙混杂的状况。目前，房地产业在中国整体经济规模中发挥着举足轻重的作用，可以从工业增加值和GDP增长多个角度分析资金转移与财政收入的比例以及发展投资占全社会固定资产投资的比例。在新经济时代，万科必须大大小小，灵活多变，并决心继续超越自身成就，不断超越客户期望。 正是万科的企业文化为它在管理，开发，销售等活动中提供无形的引导，使他们总是关注客户，重视人才，为员工提供平等的发展机会，不断实现自己的新目标。

2.2 房地产业的财务特点

首先它是由资金引导的型行业，需要广阔的资金力量支撑。众所周知，资金是房地产项目的必需品，万科集团自有资金无法填补集团所需的漏洞，银行融资是填补漏洞的通用手段，从当下来看我国房地产还是很需要资金的引导。在此期间，房地产在开发的之时有许多的占地面积和正在建筑的房屋，造成公司的流动资产有很多。其次房地产项目需要完成的时间比较久，盈利的时间和需要资金的时间不在同一个时间点。因为在项目建设的时间里万科集团会需要很多资金去支撑到完工，而那个时候万科集团正面临着资金的短缺，所以它会需要许多融资，万科集团也会采用预售方式，去卖商品房来获得所需要的资金，从而可以让利息支出变得少一点。当它获得预收款之后，由于房子还没建好，房子的风险收益并没有在顾客手里，要等到建好的时候，大概需要几年时间房子的所属权才能归于顾客，这也就是为什么公司的盈利时间会往后推迟几年的原因。最后房地产建造时间长，房子的盈利能力在它没有建成之前是不确定的。房地产对于人们来说，你可以选择居住，也可以选择买下来租出去，也就是人们口中的投资品。房地产如果在建成的时候楼盘卖的比较好，房价一直在升高，那么有可能会引起经济危机；如果卖得不好的话，就不容易促进经济发展。综上所述，房地产业发展对人们来说是很重要的，它不仅联系到我们的生活，还与我们的经济，政策等有联系。

3 万科集团概况及其偿债能力现状

3.1 万科集团概况

1979年至1991年，随着经济体制的改革，xx提出的理念开启了住房制度改革新序幕。万科集团也是在此期间成立的。在生产过程中，公司强调 “不囤地，不捂盘，不拿地王” 的运转原理；万科一直将自己定位于城市的主流住宅市场，主要为普通家庭提供住房。固守于快节奏的买卖房屋、合理定价。在2011年之际，公司重视三星项目，顺利获得了面积为二百三十多万平方米的工程，占我国总量一半。同时公司持续推进住宅产业化。2009年，万科北京假日景观项目B3＃，B4＃大厦获奖 “北京住宅产业化试点项目” 称号。2011年，工业建筑面积达到272万平方米。其中，天津公司水晶城，广州公司四季花城，中山公司城市景观工程获奖。市场上的大众们普遍认为，万科的优势在于房屋设计和建造的独特性，无法模仿，消费者看重万科的企业文化和优质服务。营销手段的高明体现在：一方面，对潜在客户引力大。另外，忠诚于企业品牌。在新经济时代，万科必须大大小小，灵活进取，永远有理想和激情，敢于向自己难以企及的目标登攀，以更高的留白程度完成客户的预期。它的企业文化超尘拔俗体现于执掌，发掘，买卖及其他各个活动，并从中提供了无形的指导。人才，员工，客户始终是他们奉为圭臬的企业立身行事之准则。目标是用来突破的。也因与他们定的目标环盖于各个发达城市，辐射世界住宅，成为全球前茅集团。这个企业有如今发达的成就，与他们集团的领导的指导有密切的关系，高学历的他们经验丰富，做事果断，雷厉风行，高瞻远瞩，知人善用。万科才变成了现如今的雄势。

3.2 万科集团偿债能力现状

3.2.1销售的投资成本比较高，收入低

所处环境下的房地产行业，在连续的几年时间之中，房地产的发展情况越来越不错，在同样的5年时间里，我国的地产行业发展的也尤其的好，但由于在2008年来临的金融危机事件，万科集团也遭遇了很大的困难。 到了2009年上半年，房地产开始有了起色，在6月份往后，房地产开始恢复生机，许多人把自己的目光投入到房地产领域里去。想着去分析09年的原因，重点是在于我们国家很重视房地产这一块，这一年往后，万科集团的房地产也开始慢慢的恢复发展，卖出的房子越来越多，房子的价格在这种情况下也越来越高，当时中国的经济已经开始慢慢的复苏，因此买卖房子的价格成为了XX特别关注的事情，从而给万科集团带来了一定的竞争力，销售收入增长的比较缓慢。

3.2.2需要大量资金

万科集团的房地产项目投资巨大，仅依靠自有资金远远不能满足项目的投资需求。一般来说，有必要找银行融资，贷款成为房地产开发的常态。但是那样会产生大量的利息支出，从而给它增加负担，能够用无息负债的话，万科集团就不用去支付利息，那样就会减轻一些负担。但是无息负债的方式存在着很多的风险，比如万科集团用完后如果就不及时的偿还，供应商便会存在损失，下次就不会选择与它合作。

3.2.3资产负债率较高

万科的资产负债率处于较高水平，这表明虽然万科集团通过改变政策或抓住市场环境和国家政策的变化来改善这种状况，试图保持行业的长期偿债能力，但仍然无法改变其总负债不合理的事实，也就是说，万科集团更有可能面临财务风险。

3.2.4存货的积压

万科集团建成的房屋能否卖出去跟许多因素都有关系，有时候因为地界的问题-开发在并不是很繁华的地方，它开发的产品就不被市场认可，开发产品有是房屋，无法更改，造成产品积压，变现困难。然后这些存货就会积压在那个地方，万科集团就无法去赚取资金，也没法偿还负债。

4 万科集团偿债能力存在的问题及成因分析

4.1 万科集团偿债能力存在的问题

4.1.1无息负债管理水平不高

无息负债里面主要包含了应付帐款，其他应付款等，这些数据跟短期偿债能力有关，无息负债对急需要资金的房地产来说是一个很好的消息，它意味着不需要负担大量的利息支出，从而能够减轻企业的压力。但是由于无息负债的管理水平不高，企业会觉得有这样不用支付利息的资金使用，就会想着多用一些时间，归还的日子与跟供应商协商的不一样，方便了自己，对供应商却造成了一定的影响。

4.1.2 存货的变现能力比较差

因为那些不动产占地面积大，对于万科集团来说它可以代表着企业的经济实力和内部发展状况，这些存货又不能够去移动，所以它的变现能力就比较差，在这种情况下，企业本来在建筑存货的时候就已经负债，打算用存货未来的价值去偿还负债，如果存货积压，不能变现，那未来企业就会面临很大的债务风险，同时影响短期偿债能力指标。

4.1.3资产负债率设置不合理

万科集团的资产负债率的设置不合理，通过查找相关资料，发现万科集团对各种投资的管理比较弱，从而获得利润就不会太高，利润不高的的话，所有者权益就会增加，资产负债率就会变小。这些要素主要跟长期偿债能力有关。

4.1.4资产结构管理不足

资产结构是指万科集团在投资当中各种资产的构成比例，其中比较重要的一个原因是在于它在销售方面的投资的成本比较高，取得的销售收入少，销售的方式不合理，销售的途径不恰当。通过对万科集团的偿债能力现状当中，我们能够知道万科集团在经过金融危机之后，开始慢慢地康复起来，然后在国家也开始重视房地产的大背景下，大家开始去争先的购买房子，根据我们所查找关于万科集团销售收入及投资的资料中，可以看出万科集团把大量的资金投入到房子的销售方面，然而投资的成本却很高，资产结构管理不足，去影响在营运能力情况下的偿债能力。

4.2 万科集团偿债能力成因分析

4.2.1 万科集团的短期偿债能力分析

表4.1 万科集团2015-2017财务报表短期偿债能力相关指标

单位：万元

数据来源：新浪财经网

表4.2 短期偿债能力分析相关比率

资料来源：根据2015-2017年的财务报表整理计算（结果保留两位小数）

由以上结果可知，万科集团的流动比率被流动资产和流动负债影响着，在2015-2017年之间以1.30，1.24，1.20持续下降，表明企业在偿还短期债务的保证程度在下降，要想增加偿还债务的能力，存货的数量也应该在一定的水平，与之有关的应付票据加上其他应收款等的流动负债应该适当减小；它的速动比率从2015-2017年之间以0.43，0.44，0.50持续上升，流动负债的变小，也影响速动比率，速动比率小于1，表示企业面临很大的偿债风险；现金比率在2015年和2016年是小于2的，但是在在2017年就大于2，说明该公司偿还债务的实力没到合理运用的程度，获取现金低，同一性质的资产金额过大会致使企业机会成本增长；现金流量比率在2015-2017年之间持续增长，应收账款是影响它的主要因素之一，但是它没有超过1，表明企业运营时获得不可计数的现金流量，短期偿债上升。

4.2.2 万科集团的长期偿债能力分析

表4.3 万科集团2015-2017年财务报表长期偿债能力相关指标

单位：万元

资料来源：新浪财经网

表4.4 长期偿债能力分析相关比率

资料来源：根据2015-2017年的财务报表整理计算（结果保留两位小数）

从上边的数据中可以看出，该企业的资产负债率从2015-2017年在持续的增长，并且已经超过60%，资产负债率又跟企业当年实现的利润有关，利润在逐渐的增加，说明企业的长期偿债能力比较弱，它应该采取措施增强企业的长期偿债能力；产权比率由3.48增长到5.24，表明企业的偿债能力弱，所有者权益与它又相关，利润与所有者权益联系在一起，债权人的保证程度越低，承担的风险就越大；资料显示已获利息保障倍数与企业的获利能力有关，它从2015年-2016年在增加，但是到2016-2017年又下降，它们的指标都远高于国际公认水平时，表明企业支付利息和偿还债务的能力在增强，表明债权人的权利得到保证的程度再增加；权益乘数受资产负债率的影响，当它在慢慢的上升，可以看出所有者放进去的资本比较少，企业负债的程度越高，债权人受保护程度就越低。

4.2.3 结合营运能力对万科集团的偿债能力分析

表4.5 万科集团2015-2017年财务报表长期偿债能力相关指标

单位：亿

资料来源：新浪财经网

表4.6 长期偿债能力分析相关比率

单位：次

资料来源：根据2015-2017年的财务报表整理计算（结果保留两位小数）

由以上的数据可以看出来，销售收入主要和这四个指标有关联，该企业在2015年-2017年总资产的周转率从0.35到0.24一直在下降说明近几年的周转速度越慢，证明企业运营不好，赚的销售收入数值小，最终会影响企业的盈利能力和偿债能力，企业可以想办法资产使用的水平，如使用一些手段让销售收入去增加或者低价出售没有用的东西。固定资产周转率是销售收入除以平均固定资产的净值的值，它由54.13降到34.93，可以看出固定资产的利用率不频繁，供给的成就很少，企业的运营技能欠佳，从而影响偿债能力。应收款项周转率逐渐的升高，从88.79上升到138.48，说明资产流动性强，短期偿债能力强。存货周转率先从0.4上升到0.41，说明企业的存货变现的速度越快，周转额越大，资金占用水平越低，然后再2016年到2017年存货周转率有下降，说明存货储存过多，可能会形成呆滞或积压，进而影响企业的短期偿债能力，所以更要想到办法去治理存货，让它能变成现或取得利润。万科集团的销售成本从1659.88先上升到2064.67,说明它在销售方面的成本在一点点的增加，然后在2017年略微的下降到1983.24能够看出来它自身也在尝试着去改变自己的销售成本过高的现状，来确保自己的偿债能力。

5 提高万科集团偿债能力的措施

5.1 无息负债的管理水平

该文发现短期债务比率对房地产公司偿付能力的负面影响不明显。原因是对于房地产公司而言，绝大部分短期负债是购买预付款所形成的预收款。不会对公司偿还债务造成一定的压力。长期借款和应付债券在长期偿债中占多数，是房地产企业无息负债的主要组成部分。这是降低房地产公司偿付能力的最重要的债务重组来源。因此，为了优化房地产公司的偿付实力，我们能改善资金获得的途径。主要可以加强无息负债的治理，如让企业保持良好的商誉，让提供给我们无息服务的企业因为我们的信誉，一直跟我们合作。

5.2 控制存货数量

对于万科集团来说，它的发展规模比较大，所以它会有非常大的库存量单位，房子建成的数量也肯定会不计其数，它不但是以后发展的保障，还存在这一定的风险性,从它当前的形势上来看,我觉得万科集团应该去把库存的数量降低，慢慢的改良存货的构造，这样才能提高它偿还债务的能力，企业的发展才会越来越好。

5.3 合理设置资产负债率

万科集团应加强对投资管理，提高效率。在融资管理方面，应采取宽泛和温和的原则，融资原则应根据宏观经济和市场条件的变化及时采用融资秩序理论和权衡理论进行调整。同时，为了实施适度的债务管理，我们不能采取激进的融资策略，我们应该根据万科集团的现状去河里的设置资产负债率，因为企业已经成熟。

5.4优化流动资产结构

万科集团作为国内最大的商业地产企业，提高自身的销售能力，首先要解决的是及时调整和改进不合理或低效的营销组织结构；其次，有必要合理化销售渠道，从而简化代理关系，降低代理成本；最后，要加强对客户的信用审查，通过一些现金折扣的方式鼓励债务人偿还债务，提高应收账款的收回速度，防止坏账的发生。

结论

房地产是一个非常特殊的行业。平均规模不大的企业不能建立房地产项目，因为它需要很多的资本，有的都是从外部市场上获得的。房地产企业统统存在广阔的筹资途径和大量的利润回报，这些因素就是导致其成为偿债能力的分析的重要原因。经济的讯速上升导致了房地产高速度，地产为了继续去赚钱，不停的借钱去投资别的工程，这样企业对外的负债就增加了。当然这也会让银行不能定期的收回自己的钱，严重的话就变成了坏账损失。如今这个时代也有许多的公司因为这样的原因让自己的企业破产，还有一些竟然选择去转行投资别的生意。万科集团是中国商业房地产领域的龙头企业，通过分析发现万科集团的偿付能力指标存在一些问题，主要是短期，长期，以及与之有密切关系的营运能力。因此，通过对万科偿付能力的分析，我们认为可以优化资产结构，合理分配资产负债率，提高无息债务管理水平，关注现金管理，控制库存量是解决万科偿付能力不足的关键。

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万科集团偿债能力分析及对策

价格 ¥5.50 发布时间 2022年12月11日

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