基于轻资产运营模式的企业财务战略分析-以万科为例

　　​​​​​​​1绪论

1.1研究背景和研究意义

1.1.1本课题的研究背景

在当今社会，房地产行业在我国经济拥有着很大的地位，它对我国的国民经济有一定的影响，与其他产业的发展也有着紧密的关系，并起着一定的促进作用。在我国经济飞速发展的黄金时期，房地产行业也进入蓬勃发展的时期，自房地产市场化改革以来，我国房企的大部分实行重资产模式，即以增加土地资产的储备量和高房价的模式。在这种条件下，各房地产企业主要利用银行借贷来获得所需资本，从前期的开发土地，建设房产，到通过售卖建设完好的楼房以获取丰厚的收入，接着又开始下一轮楼盘的开发建设。在这一重资产运营模式下，企业纷纷通过贷款获取资金购买大量土地，而房产前期资金投入巨大，且资金占用周期长，企业后续资金周转率低。在房地产行业迅速发展时，土地也迅速增值，企业往往通过持有大量土地即可获得巨额收入，这就导致房地产行业普遍资产负债率较高，而土地的周转率又较低，企业所面临的风险较大，一旦其中有一环出现差错，所造成的损失往往较大。而后由于过高的房价，普通工薪阶层无力购买，土地资源的限制，国家政策的调控，这时此种运营模式已不能适应社会环境，轻资产运营模式应运而生。

1.1.2 本课题的研究意义

随着我国经济的发展，房地产行业也进入一个新的发展阶段，由于人们对于属于自己的房产的追求，而土地资源又是有限的，供不应求，使得土地价格剧增，房产价值随之迅速增加，各房地产企业囤积了大量土地及建造完工的楼房，但是由于过高的房价，对于普通民众来说，还是一房难求，大部分人即使通过前期付款购买了房子，后续也会为此背上巨额的房产尾款。过高的价格使得大量房产仍聚集在房地产企业手中，滞销不出，而普通民众无力支付高昂的房价。此后，国家也因此加大了对房地产行业的管控，进行限贷限购政策，这加剧了房地产行业的竞争意识与迫切需要转型的意义及必然性。本文的研究意义在于通过对轻资产运营模式的分析，探寻此种模式在当今社会环境的可行性，对财务风险能力的抵抗，盈利能力及对万科企业的生产经营及发展的影响，对于其他企业的经营模式也具有一定的参考价值。

1.2 文献综述

1.2.1国外研究

经济学家舒马赫（1970）对于工业社会进行了具体的分析，他认为任何企业的发展都与资产效益有关。而一般对于资产收益较好的企业来说，它们具有更大的竞争优势，在产品的销售上具有一定的优势并能取得较好的收益。在分析企业效率时值得注意的一点是，公司规模的大小与产生的效益并没有很大的关系。

Applegate L.M等(1992)认为轻资产运营模式是指企业往往将自身的核心活动保留,而把非重要的基本生产等活动外包出去,通过整合产业链资源,为企业获取收益的一种运营模式。

Rowley（1999）总结了轻资产运营背景下的公司特征：公司通过轻资产运营扩大了公司的边界，划分了公司和部门的职能。公司提高了自己部门的独立性，每个部门都有一定的独立决策权，可以降低企业风险。提供了信息沟通在公司管理中的作用。

Barney（2004）指出轻资产在企业所有的资源里是具有其独特性的一种资源，他认为最常见的技术专利和品牌也是轻资产的一种构成要素，还包括企业的技术研发水平，销售能力，知识产权等。

托马斯（2006）指出，外包是轻资产运作模式的一个特点。将不具备核心技术的部分交给其他的更专业、高效的企业来完成，能够更好的进行企业成本的控制和有更多的精力来扩展其他业务。

Casandra（2010）认为公司的战略选择和他的盈利方式是密不可分的，在选择战略方向时，主要考虑其盈利方式，在分析公司战略时可结合其盈利模式，盈利模式会反应出一个企业的资源分配方法。

1.2.2国内研究

目前，中国在财务战略管理方面的研究已经跟上了国外对于这方面的研究，但在财务战略研究方面仍有很大差距。中国科学家最早对于公司财务战略的研究是在在二十世纪末。侯龙文（1993）认为，制定企业财务战略是企业在财务方面做出的正确决策，根据企业的内部情况和外部环境做出正确的决策，可以保证公司的可持续的发展。

轻资产运营模式在我国仍处于起步研究状态，孙黎、朱武祥（2003）认为在有限的资源条件下，轻资产运营企业为了实现管理目标，应充分利用智力资本的杠杆作用，以最小的投资实现最大回报。

张莉（2012）对运行轻资产模式企业的应收账款做了调查研究，他认为在企业经营中不该留有大量的应收账款，经营轻资产的公司必须应对未偿还的资金，并采取有效措施。此部分实际未到账的预期资产的数量也应得到有限控制。

李玉（2014）认为房地产公司主要通过这种轻资产运营模式降低自己的投资风险。向经济资产模式过渡后，房地产公司的核心利润从土地价值转为后期较高的服务增值（包括商业运营，品牌输出效益和其他衍生收入和房地产融资收购成本）。

王军辉(2014)对轻资产的主要内容和表现形式进行了总结,他认为轻资产的主要内容有品牌、专利技术、人力资源、销售能力等,一些只能通过无形资产来展现，而一般都无法以具体的形式在报表中出现。

魏祎（2015）指出目前轻资产模式可以分为两种模式，在第一种模式中，公司有大量的剩余现金流，固定资产相对较少。公司重视价值链的两个阶段，外包了中间环节的业务。公司致力于以主要资源保持客户存在，创新品牌，产品设计，拓展营销渠道。

何瑛（2016）认为轻资产运营方式是一种价值驱动的资本战略。通过对公司有限资源的整合，将资源集中在价值链的核心上，努力保持自己的核心竞争力并为公司创造更大的价值。

1.3研究方法和内容

1.3.1研究方法

本论文将通过以下几种研究方法来展开研究：

1.文献研究法。通过查阅大量与轻资产运营模式相关的书刊，时事新闻与相关论文，了解并加深对此模式的基本理论知识的理解，明确此文的研究方向与思路。

2.案例分析法。通过对典型案例的研究分析，分析其实施效果，实施的可行性，得出结论，并为其他企业的转型提供借鉴经验。

3.比较分析法。在理论研究上通过研究对比分析在轻资产运营模式下跟重资产运营模式下的不同，分析其对资金的流动性，对财务风险的大小。通过分析该企业的不同模式下的资本结构状态和财务状况，得出其在当前模式下的不足，借以改善促进其发展。

1.3.2 研究内容

本论文一共分为五个部分，具体内容安排如下：

第1章：绪论。介绍本课题的研究背景、意义，述说国内外的资本结构发展状况。阐述本课题的研究方法和内容。

第2章：轻资产运用模式下企业战略的理论概述。本章的主要内容是阐述企业战略。

第3章：万科集团概况。本章节介绍了万科集团的背景简介，对万科集团公司进行财务战略分析与研究。

第4章：以万科集团为例分析对应方案。本章主要是根据万科集团所存在的相关问题而提出了相对应的优化对策。

第5章：总结。主要是对全文进行了总结，通过对万科集团财务战略上的综合分析，提出建议。

　　2轻资产运营模式下企业战略的理论概述

2.1 企业战略的概念

企业战略是所有战略项目的通用名称，其中包括营销战略、发展战略、品牌战略、融资战略、无休止的公司战略，企业战略是战略在企业这一特定领域的具体应用。企业战略是指企业在市场经济的条件下，为了求得生存与发展，在综合分析企业内部条件和外部环境的基础上做出的一系列带有全局性和长远性的谋划。企业战略依据其影响区域和职能可划分为三个层次：公司战略、业务单位战略和职能战略。不同的企业战略有相同的地方，也有不一样的地方，它们的基本属性是相同的，而在谋划问题的层次与看待问题的角度是不同的。不管针对什么问题提出的战略，解决什么问题，只要这些是围绕着企业整体性、长期性、基本性问题方面的，都可以看作是企业战略方面的内容。

2.2轻资产运营模式下的企业财务战略

2.2.1筹资战略

根据自身的情况，房地产企业通过不同种方式筹集资金，企业采用重资产方式时，资金主要是通过销售房产的收入向银行借款和自身拥有的资本。而在轻资产模式下，房地产企业可以采取通过发行债券的方式，及发行成本较低的海外股票方式筹集资金，也可以采用新的融资方法，如利用互联网金融来筹资。不同的融资方式为企业提供了更多的资金来源，以满足企业对于资金的需求。在扩大融资渠道时，可以采取债券融资和股权融资。鉴于对轻资产模式的转换，我们需要削减融资成本并保证现金流量。在实施轻资产模式运行的过程中，企业可以运用多种方式来获取资金和利用外部资金来减轻融资压力。同时，企业还可利用消费者提前购买房产的钱来进行企业运作，缓解资金压力。

2.2.2投资战略

对于轻资产模式来说，轻资产是一种必不可少的资源，企业可以通过整合内部和外部资源来实现低成本，高回报的资产模型。在轻资产模式下，企业会减少对于固定资产的投入。在此模式下，公司房地产投资通常会将注意力放在软实力上，通过分析资产的情况，利用其软实力来获取价值，在这种情况下，房地产企业会加大无形资产方面的投资，并注重对售后服务的管理，延长对于产品和服务方面的生命周期，改善用户体验，与此同时，对于房地产行业的同质化，企业将利用广告效应，提高品牌的传播力度并获取更大的利益，也可以利用其有力的竞争优势来扩展业务，吸引新的客户并获得更高的收益。在轻资产模式下，企业可以通过运用其强大的品牌影响力来进行战略投资，输出品牌文化和管理文化获取投资收益。

2.2.3运营管理

所谓轻资产模式意味着它注重轻资产，摒弃了传统模式对于固定资产的看重，轻资产相较于重资产模式下的大量固定资产的难以周转性，具有强大的资产流动性。一个企业的运营能力也能体现其对资产的运作能力，资产的运转效率越高，所获得的收益也越高。在这种模式下房地产公司将加强对流动性资产的管理和调控，为房地产开发和投资保留足够的运营资本，确保有充足的资本并能够随时进行流转，保证资本流动性，降低投资风险并降低企业资产负债比率。房地产公司对于库存和应收账款等现有资产的快速流动也很关注，通过利用轻资产战略减少企业的固定资产库存，加强资金流转，促进应收账款和应收票据的回款，注重公司现金流动，并为企业的运转提供充足的资金。

2.2.4股利分配战略

股利分配政策在上市企业的生产经营活动中的各种关于融资方面的决策有着很大的影响。上市公司在进行股利分配时应充分考虑企业未来的发展状况和对其投资者的利益分配。公司经营总体情况的优劣与公司制定的股利分配战略有关，只有把持续发展的目标放在首位，处理好公司发展与投资者利益之间的关系，全面考虑其他变动因素的情况诸如产品发展趋势、货币资金流量、股票市值等，才能不断使企业做大做强。股利分为普通现金股利和股票股利。公司可以根据实际情况选择分红方式。这种选择的基础是允许公司支付股息的发展策略。公司可以选择四种股息政策：零股息政策，固定股息政策，固定股息支付率政策和盈余股息政策。选择股息政策时，公司必须全面分析其绩效，公司的开发周期和未来的资金需求，以满足公司的发展需求。

2.3企业战略的优化对策

轻资产企业想要拥有一定的竞争力，就要根据企业运营特征、财务特征制定合适的财务发展战略，发挥企业价值的最大化，有效整合内外资源，优化资源配置。

2.3.1选择合适的供应商

运行轻资产模式的一大特点就是它的外包性，它剔除了重资产模式中的生产制造业务流程全线一体化，把产品生产中的低附加值，非核心部分零部件组装加工等辅助性环节外包给其他的生产制造企业，但同时也存在着一定的风险，如果在供应商选择上较单一的话，对于生产商的供应时间，供应价格，供货质量话语权不大。苹果公司将核心技术掌握在自己手上，而把其中的加工制造环节委托在全世界合适的供应商上，利用各地价格低廉的劳动力来为自己生产产品。在选择供应商时，除了寻找主要供应商，还要找到备用的供应商以供不时之需。在选择供应商时不仅应考虑其是否有较低的价格，而且还应考虑供应商的整体实力和所购买产品的总成本，这需要在确保所选供应商财务状况的同时对供应链的各个方面进行成本分析和控制。

2.3.2选择变现能力强的资产

企业在选择资产投资时应选择变现能力强，资金周转率快的产品投资，如债券，基金股票等，在企业可控的风险内，保证企业的偿债能力和资金周转能力。加大对技术研发的投入，扩大渠道和品牌推广，改善客户服务，努力获得客户认可，通过融资租赁或租赁确认并减少固定资产。短期现金流量（未投资在储备金中）可以通过具有高流动性的资产（例如债券，基金，期货合约和信托融资）获得，这可以产生一定的风险收入，减少机会成本并确保公司现有风险承受能力之内足够的偿付能力和流动性另一方面，我们应该合理地利用商业贷款来提高应收账款的销售速度，用友软件是中国最好的管理软件提供商之一。它作为运用轻资产运营模式的企业，其财务战略是为公司留出足够的现金储备以保证其偿付能力，同时库存周转率保持在33次左右，保持了强劲的盈利能力。

2.3.3加大技术研发和推广

拥有先进的技术条件对一个企业的发展有很大的优势，因此对技术研发要加大投资，支持研发创新活动，同时对于产品的宣传要到位，基于当今社会人们对于明星的追捧，粉丝的购买力是很强大的，因此选择有名气的明星作为品牌推广大使，对于一个品牌的宣传效果也很显著。企业应将更多资源用于制造业等更有利可图的业务模块中产品创新和研发，尤其是面向技术公司或面临转型的传统企业的产品，对于提高企业盈利能力最好的方式就是不断进行新产品的研发创新和创新模式，同时也可以在合理的范围内调整提升自己的品牌定位，在对品牌进行推广时，苹果公司通过线下实体体验店，电视广告以及其他方式宣传，依靠其过硬的优质品牌质量，吸引了一大批忠实的粉丝。

2.3.4多元化融资

对于房地产行业的企业来说，保证资金充足且流动性大是一个很大的难题，因为这个行业对于资金的需求量大且周转期较长。对与一个公司来说，有效的资金流动规划是持续不断的公司经营的一个前提条件，经营过程中公司的自由现金流越大，资金的流动性也就越快，这表明公司对于抵抗各种投资风险的能力也就越强。企业可以采取多元化的方式进行融资，筹集资金。可采取的融资方式，包括小面值债券融资策略，低成本利率海外股权融资模式，新的互联网融资网络以及高借贷利率信托融资方法，多元化的融资渠道为公司的融资提供的更多的方式，使得企业可以减少对于银行贷款的依赖，在一定的程度上能够保证企业对于资金的需求，也能够很有效的减少企业融资的时间，也因此降低了企业筹集资金的筹资成本。

3万科在轻资产运营模式下的财务战略分析

3.1万科集团背景介绍

1984年5月，万科在深圳市成立，其开展的主要业务包括进行房地产开发活动、房产租赁和物业服务等，随着房地产行业的蓬勃发展，万科不断扩大生产经营范围，迅速发展，如今在房地产行业已处于领先地位。而万科集团能取得成功最主要的原因是能跟进时代的脚步，在不同的时期有不同的发展策略，能够适应现代社会的发展。万科在成立发展的初期，投入大量资金购买土地进行房产开发建设，开始重资产模式，打造自己的房地产王国，后又根据时代的发展，转移发展战略，开始发行股票进行融资，整合资源，吸收大量资金进行住宅开发，后又敢于做时代的先锋，高喊“轻资产，重运营，极致服务”，并贯彻落实这一口号，抛弃原有经营模式，转变进入轻资产运营时代。万科不仅在房地产上有所施展，还努力扩展业务范围，发展物流地产、教育、养老服务、冰雪度假等，开展多元化业务。万科主要分布在中国珠三角，长三角等经济发达地区及中西部地区的中心城市，并逐渐向海外扩展，扩大业务范围。

3.2万科企业财务战略存在的不足

3.2.1筹资战略带来财务风险

在房地产行业中筹集资金的方式一般分为三种：内部自有资金，外部投资和债务资金，鉴于房地产行业的资本密集性，仅从内部筹集资金可能无法满足其资本需求，因此更多的还需要从外部来筹集资本。我国XX在2008年关闭房地产上市公司股权融资后，万科更多的是依靠发行中期票据和企业债券来筹集资金，在万科采取这种筹资战略迅速扩张自身的规模的同时，因其融资中负债所占的比重较大，所带来的融资成本也很高，风险也较大。而万科的资产负债率常年保持着较高的比例，长期的高负债利率从万科的偿债角度来说，具有较高的风险。

表3.1 2014-2018年万科集团资产负债率

表3.2万科发行中期票据和公司债券概况

从上表数据可以看出，万科近年来采取较多的融资方式为发行公司债券，特别是2015年发行了50亿元公司债券和30亿元中期票据来进行融资，之后融资金额逐年减少，2016年发行30亿元债券，2017年发行40亿元债券，到2018年万科发行了35亿元公司债券，虽然2015年之后每年融资金额有在减少，但是随着每年的融资带来的融资成本还是很高。而近年来资产负债率持续上升，2016年达到80.54%，2017年为83.98%，2018年则为84.59%，资产负债率较高，这种高负债率给万科带来高速发展与企业扩张的同时，在运营过程中造成的资金压力大，也给万科带来巨大的财务隐患。

3.2.2 投资战略带来的限制

万科通过学习并借鉴X金狮门的小股操盘操作流程，并于2014年提出“小股操盘”模式的投资战略，开始其轻资产模式的转型道路。在这种模式下，万科不再具有控制权，而是利用其专业的研发能力，管理系统和品牌营销优势来选择项目所有者或基金所有者作为合作伙伴，然后由万科负责整个项目流程，合作伙伴不得干预决策。最后，当事各方根据合同分配收益。

　　图3.1 万科小股操盘模式示例

　　表3.3万科项目投资收益数据

从上图可以看出万科以较小的持股比例控股，在项目中占股比例一般为10%-50%，有时甚至可以低于10%，虽然万科在项目中有绝对的话语权，但是不可否认的是其他项目投资人的出资比例大，且在项目的实际实施过程中，项目投资人的意见还是很重要的，因此在实际操作中，万科并不能保证实际生产出来的产品的质量，生产产品的完工时间、价格等，这些因素受项目投资者的影响较大，生产出来的产品也可能参差不齐，对万科的产品质量及企业品牌形象都会产生不良的影响。且在后续的利益分配上并没有明确的利益规划，万科所能取得的利益收入具有不确定性。从上表可以看出万科的投资利益收入不明确，2016年第一季度项目投资收益年化较高，2017年投资收益减少，而2018年和2019年第一季年化都为负数，2016年和2019年中期年化率和前三季年化率相差不大，而2018年中期年化率和前三季年化率相差较大，投资收益不明确，因而投资收益率具有不确定性。

3.2.3 运营中期间费用高

企业在发展运营过程中会产生一定的期间费用，而在企业发展的过程中期间费用花费的多少则可以看出一个企业的管理能力，花费的较多则说明企业管理有待提高。

表3.4万科集团期间费用表 单位：亿元

通过上述的万科集团期间费用表，我们可以看出万科集团每年的期间费用都是一笔不小的支出，且近年来的期间费用逐年增加，2016年期间费用总额为135.5亿元，2017年则花费了165.9亿元，到了2018年期间费用增长幅度较大，期间费用高达241.7亿元，即使是对于万科这样规模较大的房地产企业来说也是一笔不小的支出，给企业的运营成本增加了不小的压力，这也说明万科在管理方面上略有不足。从上表可以看出万科的管理费用在期间费用中占比较大，2016年管理费用占了其中的50.18%,2017年占了其中的49.73%，到了2018年占其中的42.61%，比重略有下降，万科的管理费用占比之所以较高，是由于万科注重产品研发，对产品的研发力度大。万科的期间费用相较于其他房地产企业来说较高，在销售费用上与其他企业的差别较大主要是不同的企业对于房地产开发持有不同的见解与策略。

3.2.4 股利分配不合理

上市公司在分配股票红利时要遵循其在有关方面的基本原则。目前我国的证券市场上还存在大量的非流通股，而且由于投资者投入的金额大小不同，每个人对于股票的收益心理期待也不同。因此，上市的公司一般都会选择满足投资者对股票收益率的期待值，许多上市的公司都是通过各种形式的分配计划来选择的。而从万科公司的年度报告中显示，万科公司的股份也包括一部分非流通股份，万科公司对于这部分非流通股股东的股息计划不得而知。

表3.5万科集团2016-2018股利分配情况表

从上表可以看出万科在股利分配中的形式较单一，基本都是发放一定的现金股利。从下表中可以万科从2014到2018年只发放现金股利，高派现且分配形式单一。企业在不同的发展时期所做出的选择不同，在进行收益分配时也有所不同，当公司遇上好的机遇时，通常会选择少派现从而有更多的资金来运用，而万科从2014年开始每10股派息一直在增长，而2015年的增长率更是足足达到了44%。并且其每股收益也是有条不紊的持续上升着。2018的每股收益更是打破了3元，有3.06元之高。现金派现较高，而高派现不利于企业获得更多的留存收益，从而失去投资机会，而万科的股利分配形式单一，只发放现金股利，一方面不能满足股东的多样化股利分配政策需求，影响投资热情，另一方面，股利的发放形式也影响着企业的资本结构，多样化的股利分配政策有助于改善资本结构，让资本结构更加合理。

　　3.3 原因分析

3.3.1融资成本高

2017年万科的资产负债比例达到83.98%，2018年资产负债率达到84.59%，同比增长0.61%，虽然万科的资产负债率对比同行业其他房地产企业相对来说低一些，但其较高的资产负债率也给万科带来一定的财务风险。还是应当努力万科应当降低自身资产负债率的增长趋势，降低投资者的投资风险，严格控制资产负债规模。万科运用筹资战略中的债券融资筹集资金，特别是在2015年，债券的比例大大增加，这意味着万科必须承担相应的一大笔筹集资金的成本，而这些都依靠着公司的销售收入，为了维持销售收入可以支付交易成本，就必须增加成本销售，如果销售活动遇到瓶颈，可能会对企业的运转造成伤害。企业背负的负债成本过高会造成企业需要承担支付长期性的偿本付息的压力，不利于企业的长期发展，占据一部分的现金流量，所承担的财务风险较大，通过分析近年来万科的利润表，可以发现销售成本在不断增加，隐性的成本也在不断增加，对于万科这种规模较大的企业也会产生不利的影响，因此万科需要采取一定的措施降低融资成本。

3.3.2“小股操盘”的弊端

万科转型成轻资产模式以来一直是采用“小股操盘”模式，虽然在其中需要投入的股权并不高，但是依靠专业技术，管理能力和品牌溢价优势，万科从中得以获得高利润。凭借“小股操盘”模式，万科向外输出其品牌和管理，在与其他企业合作过程中得以发挥优势，收获更高的利润。然而，该模式在万科的实际操作中却不尽如人意，存在着许多的问题。在合作过程中，由于双方是根据实际情况来确定利益，没能明确划分好各自利益，这就为后面的利益划分埋下了隐患，时常发生利益纠纷问题。在解决利益问题时，决定万科是否能够取得利益，以及能够获得多少利益时，万科只能依赖企业在此次经营活动中所获得的收益。只有在企业获得良好的收益时，万科才能参与超额利润的分配，这导致了万科收益的不确定性。此外，在这种合作模式下，由于合作方的出资金额较大，且可能存在着占据大部分股权的大股东，万科再次处于不利地位，即使万科掌握着操盘权，但还是明显受到同股同权制度的限制，没有办法完全摆脱这些重要人物的想法，也没能进行独立的实际操作。再加上之前房地产开发商一直是项目资金的投入者，在实行“小股操盘”模式后，他们需要转变成项目的管理者和服务者。但由于无法对产品项目进行全方位的管控，导致了产品可能无法及时完成，甚者发生质量问题等不良情况。

3.3.3期间费用高

万科的运营成本较高，其期间费用高，而万科的期间费用相对于其他企业来说较高主要是由于万科对房地产开发的见解与其他企业不同，在品牌的打造与推广销售方面，万科更注重专业化的分工，有专门的部门去负责。万科是房地产行业内最早意识到品牌的打造的重要性的企业，而万科也一直很注重对于品牌的塑造与投资，尽管短时间内并没有很明显的收益，但是从长远的角度来说，一个好的品牌形象更有利于万科的发展。万科2016年销售费用占期间费用的38.08%，2017销售费用占期间费用的37.73%，2018年销售费用占期间费用的32.56%，主要是由于万科注重于对品牌的塑造，致力于大力发展品牌形象，打造良好的品牌效应，为此投入了大量的资金。另一面，万科也很注重对于新产品的研发，为此对于研发新品的投入力度也较大，2016年管理费用占期间费用的40.99%，2017年管理费用占期间费用的49.73%，2019年管理费用占期间费用的42.61%，由此可以看出万科对于品牌的塑造与新产品的研发很重视，对此所投入的资金也较大，导致万科的运营成本较高。

3.3.4 缺乏法律的制约

制定合理的股利分配政策是一个公司必不可少的组成战略，但万科在股利分配方面显然有一定的不足，在进行股利分配时应遵守相关的法律规定。然而在实际情况中，在法律约束性上，是相对于上市公司本身来说的。证监会对于相关的问题有做出规定，但是具体的上市公司执行情况如何，还要看它本身有没有严格遵守规定。实际上对于万科而言，相关部门是有作出具体的现金分配方案的，对于具体的情况也有相关的详细说明，当然也不止对于万科来说，其他的相对来说较活跃的上市公司也有相关的规定说明。对于每一个有在证券市场参与的公司而言，都需要按照相关的规定来执行。万科是在尽量不违反相关的法律范围内，最大化的保证公司的利益，但这同时没有很好的保证投资的利益。因此，这也要求万科在满足公司股东利益的同时，要遵守相关的法律规定，也要遵守证监会的规定的相关内容，做到合理的分配。严格遵守相关的规定有利于营造一个公正、合理的市场环境，也有利于更好的获取相关利益。

　　4以万科为例的优化对策

4.1融资渠道多元化发展

房地产进行前期开发时可以利用合作开发、股权转让等权益型融资的方式筹集资金，不过更多的还是要自己提供资金；企业可通过向银行借助少量贷款、混合型信托基金及债券等方式，在企业发展中期获取资金；在后面的销售阶段中，消费者如果需要个人住房贷款，可以向银行或住房公积金中心申请，银行资金在存量房（一般指未居住过的二手房）市场中影响更大。也就是说，银行资金更趋向于住房消费模块等风险相对小的领域。受银行在开发方面的收缩政策的影响，房地产行业需要借助信托基金、转让企业股权、发行企业债券等方式来筹集资金，弥补资金缺陷。在银行信贷等政策的变化下，房地产行业通过这种多元化的融资方式，可以减少财务风险，减少对公司经营的影响。同时，因为房地产企业筹集资金方式的多元化和公众化特点，在多元化融资体系下可降低金融系统的风险。另一方面，由于金融业的资金配置效率提高，有利于房地产行业的长期健康发展，也有利于保证国民经济持续健康发展。

4.2加强质量保证

在万科实行轻资产模式下获得利润的三大方式中，管理收入和超额利润收益是最重要的。在万科现在的发展阶段中，其现有的合作模式存在的缺陷也是万科在实际实行操作“小股操盘”中的主要问题之一。为了保证在协作开发项目中能够占据主导地位，也能够获取最大的利益收入分配，需要设计出更加合理的项目合作制度，使得双方在合作中都能获得相对的利益收入，实现双赢。对于万科来说，尽管转变了运作模式，在发展过程中，其主要业务还是进行房地产开发，而在开发过程中最重要的是要严格管控房屋的建造，确保质量。在“小股操盘”模式下，万科以较小的股份控股，也要负责项目的全过程管理工作，而在管理过程中，也可能会出现项目数量过多，管理人员缺少或者管理者本身的管理经验不足的问题，进而对项目的质量管理管控不足。另外，万科注重在工程项目实施中的融资、采购材料、销售及后期的回款环节等，对于外包过程中的质量问题可能会有所忽视。所以，万科需要格外关注在外包过程中的质量问题，随着外包业务的逐渐增多及管理过程的不断细化，更要保证产品的质量。

4.3严格管控期间费用

由于万科十分注重对于新产品的研发，所以对此投入了大量的精力与研发费用，也因此导致万科的管理费用长期较高。相对于其他房地产开发公司，万科的管理费用也有较大的起伏，特别是2013年的时候万科开始推行“小股操盘”，为了推动与其他企业的项目合作开发，输出自身的管理服务，也导致了万科的管理费用上升。之后万科在逐渐发展壮大过程中，更加关注物业方面的问题及后期的管理、售后服务，也加大了管理费用。在之后的发展过程中，万科为了扩大业务范围，创造新的利润增长点，开展了新的业务，进入新型的领域也因此导致了万科的管理费用上升，也使得期间费用提高，所以在实施开展战略活动时应当加强对期间费用的合理管控，使其控制在一定的合理区间内。万科在实施“小股操盘”模式中，应充分发挥资源的有效性，扩大规模，同时应利用其丰富的项目运营经验提高品牌的知名度，提高经营业绩。除此之外，万科应利用科学的方法，不断降低企业的经营成本与期间管理费用，在经营中加强对现金流量的管理，提高应收账款的周转速度，实现企业经营业绩的稳步增长，促进企业的有效性发展。

4.4制定合理股利政策

为了未来发展前景，万科公司应该在一个会计分期内，制定相应的股利政策，没有特殊情况不能随意改变，这样可以避免股利变动过大。实际上，为了能够获得更多的投资机会，大部分上市企业都会利用发放股息较高的股利的方式来吸引投资者的目光，以此保证股东的权益，给投资者较大的信心，也借此营造一种公司的经营情况良好的信号。但是对于我国的证券市场来说，相关的规定并不明确，还需要进行完善，而提供给上市企业可选择的融资方式也不是很多。因此，万科在制定合理的股利分配政策时，应通过对自身的投资经营情况有一定的了解分析，在对投资机会有了充分的了解与分析后，还要顾及到公司本身的利益需求与投资者的权益，不能只考虑到要吸引更多的投资目光，更快的完成投资目标，应该进行多方面的考虑，做出合理的判断，最终制定较为合理的，满足双方利益需求的政策。

　　5总结

经过十多年的发展,房地产部门面临的外部环境已经发生了重大变化,特别是由于高库存和房地产价格泡沫的存在，房地产市场不得不应付这些问题才能建立稳定的市场秩序。轻资产交易和重资产交易各有利弊，下一阶段房地产公司还将根据自身发展情况，确定合适的经营状态。本文基于财务风险控制理论和财务分析指标，对万科集团在当前的社会环境下运用轻资产模式存在的问题风险进行了分析，并提出一些解决的对策，希望能够对预防和控制房地产企业的日常财务风险具有借鉴意义。本文的不足是万科的财务风险影响因素多种多样，缺乏完整的覆盖范围，并在时间和能力范围的限制下没有使用相关的数学模型，也因此，由于数据采集源的限制，某些财务指标可能会有某些错误。在分析的过程中，可能存在一些影响公司资本结构本身和不同行业特性的偏差。万科的未来方向是房地产业务，智能机器人，物流，房地产融资和互联网等发展模式的一部分，万科面临的金融风险变得越来越复杂，企业风险管理也会面对更多挑战。

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基于轻资产运营模式的企业财务战略分析-以万科为例

价格 ¥9.90 发布时间 2023年1月20日

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