房地产服务行业的线上化发展现状及方向研究

【摘要】随着互联网的快速发展，各行业的互联网改造正深刻的影响着消费行为、企业形态和经济发展。本文从房地产服务行业利用互联网发展入手，以房地产服务行业的线上化发展现状及方向为研究目的，首先对房地产服务行业的线上化发展现状进行概述，然后运用SWTO分析法对房地产服务行业的线上化发展进行全面系统的分析，归纳出房地产服务行业的线上化发展中的优势、劣势、机会和威胁。同时对典型的房产交易平台“贝壳找房”的线上化改造措施进行归纳分析。最后基于分析结果提出促进房地产服务行业线上化的建议，并得出房地产服务行业的线上化发展方向是平台化，以服务为核心竞争力和以数据技术驱动行业发展。

【关键词】房地产；互联网；SWTO分析法

1 前言

1.1 研究背景

随着移动互联网的发展，网络技术渗透到人们的生活、学习和工作中，网络对人们的影响越来越大。根据《中国互联网络发展状况统计报告》结果显示，截至2019年6月，我国网民数量达到8.54亿人，其中99.1%的网民使用手机上网[]。该统计数据说明手机用户已经为成为互联网发展不可或缺的主体，移动互联网的移动性和即时性使得互联网的入口具有巨大的商业潜力。

2005年的两会期间，xxxxxxxx在XX工作报告上首次提出“互联网+”行动计划，掀起了互联网引领的产业革命，而房地产服务行业的转型和革命也势在必行。以大数据、人工智能、VR技术三大技术为代表的数字技术的不断兴起，住宅服务领域正在加快从传统线下向线上发展的过程。但是房地产服务业基于互联网的应用还处于探索上升阶段，行业线上化的道路依旧艰辛。

1.2 研究意义

房地产和互联网一直是民生领域两个热门的话题。随着互联网的不断发展，消费者的服务体验不断提升，开始要求更高效、透明、便捷的交易体验。房地产服务行业也逐渐向线上化发展，越来越多的房地产服务行业将集客与交易场景向线上迁移，各种房产交易网络平台应运而生。

然而，房地产服务行业的线上化之路并非一帆风顺，一是爱屋吉屋过于激进烧钱模式的失败案例，二是房产经纪人的素质并没有跟上互联网改造的步伐，经纪人参差不齐的素质降低了中介服务的质量以及交易效率，加上行业缺乏有效的监管机制，出现了如假房源等利用信息不对称来损害消费者合法权益的行为。

本文对国内房地产服务业的现状进行了论述，用SWOT分析法分析出行业的优劣势以及面临的机会和威胁，并以贝壳找房为作为研究对象，根据对贝壳找房的线上化策略的研究，结合得出能够促进房地产服务业线上化发展的对策。这对于房地产服务业的发展有着积极的参考价值。

1.3 研究方法

1.3.1 文献研究法

查找有关房地产服务业的文献，获取房地产服务行业的专业资料，从而客观全面地认识掌握房地产服务行业的线上化发展的现状以及发展趋势。

1.3.2 跨学科研究法

运用多学科的理论、方法和成果，包括管理学，经济学，心理学等等，从整体上对房地产服务行业的线上化发展现状以及对策进行研究。

1.3.3 个案研究法

认定房地产服务行业的线上化发展中的典型应用案例-贝壳找房，通过搜索与该平台相关的事实资料，对贝壳找房有充分的了解。最后梳理出贝壳找房的线上化实施策略。

1.4 理论基础

1.4.1 SWOT分析法

SWOT分析旨在帮助企业明确战略，确定对战略实现相关的企业的内部因素和外部因素。其中内部因素指企业内部的优势和劣势，而外部因素指企业外部环境带来的机会和威胁。想要全面分析一个企业，了解其内部的资源、竞争力和外部环境是尤为重要的。其中制定企业战略要先抓住自身重要的资源，培养企业的核心竞争力，以此应对外部环境的机遇。通过SWOT分析，可以帮助企业明确其内部的优劣势、外部机会和威胁，通过把握企业的优势和现有的机会，改善劣势，规避威胁，制定符合企业发展的战略。而企业的战略可以通过SWOT矩阵来识别和制定，其中包括SO、WO、ST和WT四种战略。

1.4.2 MLS的概念

MLS系统，全称Multiple Listing System，国内多译为“多重上市服务系统”，是20世纪30年代于X产生的一种房地产交易模式[]。MLS的实质是房源信息共享系统，通过会员联盟制度将众多房地产经纪人联合，成员将房源信息和求购信息共享在系统内，成员在签订与客户的委托协议后，通过系统共享信息，由全体成员共同寻找买方或卖方，使客户委托的房地产买卖、租赁业务能够在较短的时间内完成[]。在交易后，参与交易的会员都会根据佣金规则得到相应的佣金分成。MLS在早期使用了印刷的信息汇编形式，定期发送到给各成员。到20世纪80年代，计算机网络技术快速发展，MLS启用电子管理信息资源，成员按规定将已获房源或交易委托信息交由网络中心输入，使得所有加入系统的成员可以随时通过电脑快速地查询系统内所有的房地产交易委托情况。在MLS模式下的房地产经纪人真正实现了信息资源的透明化和畅通化，通过信息共享和协同作业，极大减少了房地产交易的交易成本和时间陈本，提升了交易效率。

2 国内房地产服务行业的线上化发展概况

2.1 房地产服务行业的概念

房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，属于第三产业[]。自2004年以来，在短期需求侧调控和中长期供给侧改革中，我国房地产行业度过了快速发展的黄金十五年，现已成为中国经济增长的主要驱动力之一。我国房地产业可以分为房地产投资开发业和房地产服务业。正是住房分配的货币化，使住房建设成为一个新的增长点，也为服务于房地产市场的房地产服务行业有了广阔的发展空间。

我国房地产服务业的概念有狭义和广义之分，广义的概念包括为房地产经济活动提供信息咨询、研究、培训和网络等[]，狭义的概念是指《城市房地产管理法》中所定义的房地产中介,主要由房地产咨询业、房地产评估业和房地产经纪业组成。本文所研究的对象是狭义概念的房地产服务业。随着互联网的发展和房地产业的健康发展，房地产服务业的服务形式和内容也随之发生了变化。

2.2 房地产服务行业的线上化发展历程

房地产服务行业也在适应互联网的热潮。互联网刚开始渗透房地产服务市场时，各企业通过网络广告、房地产信息、社区论坛等表现方式向用户展示网络资产，从而影响用户的决策过程。随后几年垂直型房产网站大幅发展，新浪乐居作为一个脱颖而出房产信息平台，依靠着自身较强资源优势，开始发起对业内其他厂商的整合。在2014年O2O创业热潮中，用互联网改造传统行业的理念兴起。诸如房多多、爱屋吉屋、链家等平台都以做房产交易平台为目标，构建以房产交易为核心内容的多元化线上服务平台。但这股风潮持续不久，房地产O2O迎来了转折，用互联网改造的梦想接连遭遇挫折，其中经历过五轮融资的爱屋吉屋遭遇资本也在之后的2019年春停运。在大宗、高价、低频的房地产市场中，“烧钱”模式和纯线上模式为主的改造思路并不能完成对房地产服务行业的互联网改造。随着链家的IT系统大规模构建和链家网的诞生，出现了新的互联网作业方式，链家用数字化技术改造符合互联网发展的房源信息数据库。

2016年，随着PC端红利下降，移动互联网发展，发展互联网的房产服务企业逐渐以房产交易为入口，逐步搭建属于自己的房产综合服务平台，力求留住消费者，扩大垂直领域市场。如链家网的除一二手房源交易外，租赁有自如品牌和丁丁租房，理财有链家理财，这是链家集团旗下互联网房产金融平台，同时还引入业主报盘、经纪人的查找和房产知识的百科等内容。

2018年链家推出了自己的平台，也就是贝壳找房，通过继承链家资源和品牌加盟模式迅速扩张，与安居客、房天下、房多多等房产信息平台形成直接竞争。

2.3 房地产服务行业的线上化发展现状

2.3.1 房地产线上服务范围扩大

目前房产市场趋于稳定，在XX坚持“房住不炒”和存量房时代到来的背景下，房地产服务行业的发展也收到了冲击。在此背景下，房地产服务行业线上化的进程逐渐加快，将发展重心从PC端转移到移动手机端，以手机APP为入口，搭建综合服务平台，拓展综合服务范围。除部分重合度较高的租房、新房、二手房业务外，部分房产信息平台已经加入装修业务、金融服务等，力求覆盖房产服务全流程。

2.3.2 不时出现“跳单”现象

房产交易委托人在与房地产中介确定委托关系后，房地产中介按委托内容为委托人进行服务，但经买卖双方见面洽谈后为逃避支付佣金违反委托协议，在中介不知情的情况下私自签订了买卖合同，该行为被认为是消费者“跳单”行为[]。

“跳单”行为通常可以分为两种形式。第一种是直接交易。委托人在接受单一房产中介机构的服务后，房产中介机构提供其专有的信息资源和交易机会，而买卖双方绕过中介机构私自签订买卖合同。第二种是另行委托。卖方通常会通过多家中介机构挂牌出售同一房屋，而不签定独家代理出售协议，以比较各中介机构房屋的出售价格，最后利用多个中介提供的信息选择可以提供更高价的中介机构。

“跳单”现象损害了中介机构的权益，但我国司法审判中并没有明确对“跳单”行为的标准和相关处罚措施。有的中介机构为防止“跳单”现象，针对买房会要求签订《看房确认单》，里面包含禁止“跳单”等责任条款，以供日后追究法律责任，但实践中能否限制买方自由缔约的争议还很大。

2.3.3 互联网中介服务质量参差不齐

我国互联网中介的整体服务质量虽然日益提高，但服务水平参差不齐，中介机构违规作业的行为时有出现。部分房地产中介在进行为客户提供服务时，并没有将客户的利益需求作为中介服务的重点，仅在乎自身利益需求。如有中介为吸引买家注意，在网上发布低于市场正常价格的房源，等买家询问后以房源已出售理由推荐买家其他价格较高房源，耗费客户找房的时间成本。更有中介哄抬房价，刻意营造房屋热卖氛围，欺骗买家以高价买方，而中介自身则可以赚取更高的居间服务费。对比X房地产市场，由于MLS全面控制了房屋质量和卖方特性，所以我们发现X房地产市场不存在房源价格溢价的现象[]。

目前房地产中介的入门门槛比较低，学历要求不高，很大一部分中介在入职前并没有经过职业认证考试，只能在中介机构接受短暂的培训教学，缺乏职业素养;房地产管理部门缺乏对房产中介的规范培训和管理，部分中介机构在缺少执业资格的情况下仍在违规作业。

2.3.4 相关行业监管和法律法规不健全

由于我国房地产市场起步晚，在房地产中介服务方面的法律法规尚未完善,相关法律以及法规的数量比较少，且规定涵盖范围较窄，法律效率不高，处于起步阶段。房地产方面法律体系的不完善，导致地方XX无法制定能够有效约束房地产中介违规行为的相关规则，无法有效地监管房产中介的行为，使房地产中介的违规行为依旧难以解决。

2.3.5 消费者信息泄露严重

在房产服务领域，目前客户的个人信息泄露问题相当严重，其问题产生的原因可以归结为房产中介的违规操作。通常房产中介通过实际询问消费者联系方式来了解消费者的个人联系方式和相关信息，消费者的个人信息就会记录下来，除了用于了解消费者需求外，还可能流向灰色产业链，成为被贩卖的个人信息的一部分，而部分房产中介迫于业绩困扰非法购买消费者的个人信息。获取消费者个人信息的途径非常多，如通过电话咨询、房地产网站的资料输入，房产服务平台的微信小程序等等。消费者个人信息泄露后一般会收到少量骚扰电话，利益损害不高，其维权成本高，诉讼对象也不明确，信息泄露的问题无法得到有效解决。

3房地产服务行业的线上化发展SWOT分析

3.1 优势分析

3.1.1 数字技术的组合运用

随着大数据、人工智能、VR技术三大数字技术的不断积累和发展，许多房地产服务平台都注重在线产品的研发及创新。在营销方面，诸如安居客，贝壳等房产服务APP都推出了VR看房及VR带看功能，为用户提供更多内容的服务。同时房地产服务平台通过赋能平台下的房地产中介品牌，让平台内的房源都能通过技术加持提升房源信息质量。移动互联网的即时性和数字技术的使用使得房产经纪人和客户间的信息沟通能够最大限度地超越时间和地域的限制。

3.1.2 房源量增多且趋向集中

衡量一个企业是否具有具有竞争优势不能只考虑企业自身，而要更多的考虑到潜在用户的角度。聚焦房产服务行业中的头部企业，以贝壳找房为例，根据贝壳找房公开的数据显示，截止至2019年4月23日，贝壳找房已经连接超过160个新经纪品牌，线下门店超2.1万家门店，楼盘字典房源管理1.87亿套房源，业务覆盖98个城市。贝壳找房作为一个房产服务平台，房源的高度整合和广覆盖使消费者能够更快更方便的找到合适的房源，同时为运用大数据推算向客户推送个性需求房源奠定基础。

而同样作为头部企业的安居客，作为一个独立的房产服务平台，与经纪公司没有直接的竞争关系，同时背靠58同城，因此许多经纪公司都愿意在该平台发布房源，房源覆盖范围为全网最大。

3.2 劣势分析

3.2.1 房源的真实性低

发布虚假的房源,以不存在的房子，低于市场正常水平的价格和精美的图片的吸引消费者,以博取消费者的信息以及交易意向, 然后再针对性地推销自家房源。仅仅将房产信息平台视为广告平台，这是部分经纪人在某些互联网房产信息平台上惯用的做法。据《广东省消委会2019年房地产中介服务调查报告》显示，有32%的消费者反映房源图片模糊或夸张；有34%的消费者发现推介房源价格显著低于市场价；有34%的消费者发现中介推荐的房源不能看，之后中介向其推荐其它房源[]。长期以往，假房源会使得房地产中介间产生恶性竞争，房地产中介和消费者之间也会建立缺乏信任的负循环，伤害整个行业的诚信之基[]。

3.2.2 人员素质低

房地产服务行业是一个涉及面广、专业性强的行业，根据行业特点从业人员需具备有关房产交易的相关专业知识。但随着xxx于2014年10月23日发布《xxx关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》,其中明确规定取消房地产经纪人准入类职业资格，调整为水平评价类职业资格，由地方房地产主管部门或协会管理[]。该规定的公布，说明考取房地产经纪人资格证已经不是从事房产中介服务的人员的准入标准了。行业门槛的降低、培训机构的匮乏和高教专业的缺失，使得我国从事房地产服务行业的房产经纪人素质参差不齐，相当一部分从业人员不具备基本的职业素养。随着房地产业市场逐渐向纵深化发展，行业也需要创新发展，只有具备较高职业素养的从业人员才能对大数据作出最佳的判断和处理，带领房地产服务市场逐步向着更高层面发展[2]。

3.2.3顾客忠诚度低

得益于互联网的发展，房产交易的资源高度集中到互联网上，顾者在进行浏览房产信息的时候无需拘泥于一家房产服务平台，可以遵循个人意愿寻找符合自身要求的房产信息。同时房产交易有着大宗、高价、低频的特点,顾使得顾客的忠诚度相对较低。

3.3 机会分析

3.3.1网民规模扩大

随着网民规模的不断扩大，互联网房产服务的市场规模也得到了扩展。根据CNNIC发布的数据显示，截止至2019年9月，我国网民规模达到了8.54亿，较2018年底增长了2984万，互联网普及率来到了61.2%，同时我国手机网民规模达8.47亿，使用手机上网的网民比例高达99.1%[1]。随着住房需求的日益增长，房产服务市场的规模在未来会得到进一步扩展。

3.3.2存量房时代的到来

关于存量房到来的标志，对于房地产业来说就是二手房的交易量超过新房交易量。根据数据统计，在2016年底，全国二手房的交易量和新房交易量的比例为0.7:1，而在全国前30个城市中这个比例提升至1.1:1,北上深的比例更是来到了2.7:1,说明发达地区的二手房交易比例相对较高，但与发达国家约8:1的比例仍有差距，说明我国正处于存量房时代的开端[]。存量房时代的来临给房产服务行业带来了更多的交易机会，也对房产交易居间服务的专业性提出了更高的要求，房源品质和服务质量将成为房产服务企业的核心竞争力要素。

3.4 威胁分析

3.4.1调控政策收紧

xxxx以后,中央确立了“房住不炒”的重大宏观政策。多个城市调控政策收紧，使房价趋于平稳。受此影响楼市成交量下滑，中介服务机构裁员、关门的现象频频出现。处于头部的房产服务企业也受到了不少打击，我爱我家2017年的营收数据相比于2016年，从81.6亿元增至81.7亿元，增长幅度仅为0.12%。可见房产服务行业受政策影响较大。

3.4.2行业竞争对手的威胁

头部企业链家在转型升级为贝壳找房后，贝壳找房成为了一个开放的平台，对安居客、房天下等依靠线上流量的房产服务平台构成了一定威胁[]。贝壳找房平台采取经纪品牌加盟的模式，将链家与加盟品牌纳入统一平台。这种“既做平台、又做房产经纪业务”的做法，加上贝壳找房喊出真房源的口号，在业内引发不少争议。2018年6月12日，58集团联合多家房地产企业举办全行业真房源誓师大会，多方承诺“以真实房源和诚信经营”,站在了贝壳的对立面。对于这次行业间的大型竞争，两方都是机遇与风险并存。在房产服务网站同质化竞争的时代，迅速地找到创新的突破口才能脱颖而出。

而在此贝壳找房成立一年后，贝壳和58同城旗下的安居客互相起诉对方盗用房源图片，意味着竞争的公开化。此次竞争将影响到双方的核心竞争资源，也就是真房源。同时还揭露了中介盗图泛滥的乱象，影响到房产中介的形象。

综上，形成了房地产服务行业的线上化发展的SWOT分析矩阵，如下表1所示。

表1房地产服务行业的线上化发展的SWOT分析

4贝壳找房的线上化改造措施

4.1 贝壳找房简介

贝壳找房，是基于链家网升级而来的房产综合服务平台，业务涉及新房、二手房、租房、海外房产、装修。作为开放平台的贝壳找房通过继承于链家的楼盘字典数据和技术，发展加盟业务，赋能入驻的新经纪品牌，并结合运用大数据技术保证平台上拥有海量且真实的房源。贝壳找房现以链家作为自营品牌，德佑作为加盟品牌加速扩大业务范围，通过ACN合作网络实现对经纪人以及C端服务标准化管理，以技术驱动为方向在产品端推出了房屋估价，VR看房，VR带看等功能。

4.2贝壳找房的线上化改造措施

4.2.1 以真房源为基本要求

真房源是贝壳找房建立之初就喊出的口号，是贝壳找房的底线所在。贝壳找房真房源率高的背后是链家累计十年的“楼盘字典”以及一套真房源验真系统。一个真房源的标准包括：真实委托、真实面积、真实电话、真实价格、真实地址以及真实图片。其中“楼盘字典”是用门牌号、户型图、配套设施信息等多维字段信息来定义一个房源。一个房源的录入要经过真房源验真系统层层检验才能成为真房源并于外网显示，而且房源验真后长期不做维护系统会提醒复验，保证了真房源的时效性。

4.2.2 中国的MLS-ACN合作网络

ACN合作网络是链家在2014年建立的一种与XMLS相似的房地产交易模式，通过精细化房产交易服务链条，根据经纪人在各个房产交易环节中所承担的角色进行佣金分配，从而使佣金分成机制均等化。据统计，链家在2017年利用ACN合作网络开展作业，取得了二手房交易单边比接近7:1的数据，该数据表明每单交易都有接近7位经纪人参与作业。

因此，通过ACN合作网络，不仅可以改善基层经纪人的待遇，还能促进经纪人跨门店，跨区域，跨品牌的协同作业。贝壳找房通过打通ACN合作网络，实现更多品牌之间的合作。ACN合作网络支持贝壳找房平台内房源共享和信息流通，人房客三者高度匹配，打破了经纪人间的合作壁垒，实现了协同作业和互利共赢。

通过 ACN 的运用在提高了经纪人的合作效率的同时，还可以把房源信息、成交信息以及业主的动态等其内部信息与外界共享，让卖家和买家在做出最终的决策之前可以进行透明化的数据对比，从而做出诚心的选择。

4.2.3 以科技驱动服务升级

在房屋信息数据库方面，目前“楼盘字典”已通过实现通过433个字段来定义一个房源，以充分详细地描述每一个房源，满足客户的找房需求

在VR服务方面，贝壳找房通过建立如视事业部，投入超过2亿资金，成立专业的VR摄影团队，打造了以VR 看房为中心多种VR产品，最大限度地还原真实看房体验。通过策划激励活动，鼓励平台内经纪人进行VR房源的采集和重建。截至 2019年8月，如视已在全国 110 个城市采集和重建了206万套 VR 房源，日产VR房源10000+。VR看房为用户提供了足量、真实的房源信息，有效地提高了用户的体验。

贝壳找房将自己定义为一个以技术驱动的居住服务平台，除楼盘字典和VR服务外，还有对商家开发的SaaS系统和基于大数据的估价功能等等产品，都是其通过技术研发用于服务升级的。

4.2.4提高服务质量

在交易服务方面，平台有一套覆盖整个二手房交易全流程的产品体系，保障消费者的交易服务需求和交易安全。同时通过交易可视化功能，消费者在签约时可以通过贝壳找房APP的交易模块，实时清晰地了解到交易全流程以及业务的办理进度

在服务载体方面，贝壳找房建立贝壳分权益体系，将贝壳分作为经纪人综合能力的体现，通过设立提分指标激励经纪人提高自身综合能力，为消费者提供更优质的服务。

5房地产服务行业的线上化发展对策及方向

5.1房地产服务行业的线上化发展对策

5.1.1建立完善的真房源体系

随着在线房产交易市场的逐渐成熟，真房源已成为行业内的共识。对于房产服务企业而言，房源是企业的核心竞争力，假房源不仅损害了消费者个人利益，也有损企业自身形象，败坏行业风气。房产服务企业通过严密逻辑体系的算法和标准化的房源验真流程，建立完善的真房源体系，是减少虚假房源的有效手段。

5.1.2加强人员专业素养教育

对比线下，线下获客的数量更多，范围更广，线上客源增多的同时客户的需求或提问就越加多样化。这就要求房产经纪人具有过硬的专业素养，能够精准地筛选符合需求的房源或回答疑问。其次，对于客户而言，确保在复杂的房地产市场中安全完成交易行为，是客户与房产经纪人建立委托关系的重要原因之一[]。为客户筛选信息，提供专业咨询，帮助客户正是房产经纪人的核心价值所在，因此房产经纪人必须拥有足够专业的素养。

5.1.3XX要健全相关法律法规

由于起步较晚的原因，我国房产中介没有明确的作业规范，且有关房地产中介的法律法规不健全。目前《房地产经纪管理办法》是我国少数能够对房地产中介服务起到规范管理作用的规定之一，该规定作为部门规章在法律层级较低，法律效力不足，不能对人员资格、机构资质等行业问题做出规定。由于缺乏全国的法律规范，地方XX在对于房产中介管理的立法上，只能制定法律层级较低的地方性规章制度，说使得地方立法对房地产中介的监管和处罚力度极其有限，难以约束其行为，在查处、取证、处罚方面面临着极大的困难。

而在日本，哄抬房价、合同xx现象较为罕见，房产中介运营整体来说规范有序。原因在于日本法律对中介的约束非常细致且严格，违法违规成本很高，而且行业协会具有强大的执行力，因而日本的房地产中介行为较为规范[]。

我国XX可以效仿日本，以更细致严格的法律法规来约束房产中介的作业行为，在此基础上加强市场监管制度化建设，规范房产中介公司的管理制度；完善创新监管方式，充分发挥网络监督作用。最后起到规范行业发展秩序，确保发展方向明确的作用。

5.1.4 提高产品的用户体验水平

房地产服务产品的用户体验是指用户使用房地产服务平台C端产品中所建立起来的主观感受，其中户体验的因素包括服务种类、信息内容、界面设计、操作逻辑等等。提高用户体验在对房地产企业互联网服务有着重要作用，因此房地产互联网产品要以目标用户的需求作为方向贯穿设计过程，在丰富房产信息内容，拓展服务种类及其形式的同时，并从数据技术上对于后台服务端和数据库作加强建设与维护，提高房源检索系统的智能化与个性化水平，提供更加多样化、个性化的检索标签及形式，为用户体验提供保障。比如X房产公司的巨头Zillow，用户可以在他们的房产搜索中添加几十个过滤器，从而找到他们真正想要的东西[]。而用户自己可以做所有这些来做出有效和明智的决定，而不需要依赖专业人士的帮助。此外，可以大数据技术对用户行为的分析方式，为用户呈现出基于行为习惯的交互方式和信息，这将有利于帮助用户明确自身的潜在需求，以更准确地为用户筛选出符合需求的房源信息[]。

5.2房地产服务行业的线上化发展方向

5.2.1 趋于平台化

截止至2016年中旬，我国共有8.8万家中介公司，其中一半是中小企业，房产交易量超过一半是由中小中介公司贡献的。接着以上海的数据为例，2016年上海中介公司逾3000家，这个数据到2018年就减少至1400家，说明中小中介公司在调控政策收紧、行业竞争激烈的环境下难以生存。在这种大环境下，加入一个成熟的互联网房产服务平台是一个比较好的选择。平台通过对中小中介公司的赋能，可以提高其在平台的竞争力，同时依靠平台的流量减少获客成本。

5.2.2 以服务为核心竞争力

就目前而言，房源仍是房地产服务的核心，真实、优质的房源才是吸引用户的关键。从2018年房地产服务巨头推动真房源建设至今，行业内的真房源率已经有较大提高。在未来，真房源会成为行业常态，房源信息的真实性问题被解决后，用户的体验就成为房地产服务提升的关键点。如今的行业头部贝壳系、58系和搜房系均为综合房服务平台，说明用户偏好于综合类平台，在关注房源的同时也希望得到如装修、房产资讯等产品和服务，提升了用户体验。

行业在关注服务产品整合的同时，也致力于VR技术的再开发。运用VR技术最大限度地还原实地看房体验，在一定程度上解决了线下看房效率低得问题，减少了买卖双方的沟通成本，提升了用户的体验，提高了交易效率。因此，房地产服务行业的发展方向之一，就是以服务为核心竞争力，提高用户的体验

5.2.3 数据技术驱动

一个房产服务企业的服务器通常存储大量的交易信息、客户信息以及用户交互数据数据，这些数据通常有着大量、多样化、高速的特点。企业通过高效地存储和利用这些数据，可以在企业管理决策和帮助用户决策方面起到重要作用。房产服务企业通过发展数据技术，可以将数据整合和结构化，并应用在看房、找房、匹配、委托、交易等多个环节中，实现各环节的数据化。大数据技术可以帮助用户更快速地寻找到符合需求的房源，帮助从业者了解用户的需求和特点，帮助提高交易全流程的效率，在对推动房产服务的升级中拥有着巨大的作用。因此，通过数据技术驱动企业服务升级是房产服务线上化发展方向之一。

6结论

本文首先对房地产服务行业的线上化发展现状进行概述，然后运用SWOT分析法归纳出房地产服务行业的线上化发展的优势、劣势、机会与威胁，其中主要优势为：数字技术的组合使用和房源量多且趋向集中；主要劣势为：房源真实性低、人员素质低和客户忠诚度低；主要机会为：网民规模扩大、存量房时代到来。；主要威胁为：调控政策收紧、行业竞争对手的威胁。再结合SWOT矩阵提出了房地产服务行业的线上化发展战略。其次，通过选取房地产服务行业的头部平台——贝壳找房，梳理出其线上化改造的措施，分别是坚持真房源，采用ACN合作网络,以科技驱动服务升级和提高服务质量。最后针对房地产服务行业的线上化发展的问题，结合贝壳找房的改造措施，明确了房地产服务行业进行线上化发展的对策。对策主要以解决行业内部问题为主，通过建立完善的真房源体系，加强人员专业素养，提高产品的用户体验水平三个对策，确保行业向着正确方向发展，同时希望XX健全相关法律法规，规范行业的发展秩序。

除此之外，在对房地产服务行业的线上化发展方向的认识上，我认为其发展方向将会是趋于平台化、以服务作为核心竞争力以及数据技术驱动行业发展。

参考文献

[1]中国互联网络信息中心.第44次中国互联网络发展现状统计报告[R].北京：中国网信网,2019(08):1.

[2]徐斌,廖俊平.MLS的核心运营机制与中国互联网经纪未来发展[J].中国房地产,2016(9):26-30.

[3]黄居林. 信息共享、用户保护与双边市场有效竞争——以房地产经纪业为例[J]. 西部论坛, 2009.

[4]侯玉.房地产中介服务业应用电子商务的机会和策略[D].首都经济贸易大学,2014.

[5]叶天泉.房地产经纪相关词解（二）[J].中国房地产估价师,2005(2):63-63,63.

[6]刘蕾.房地产中介行业存在的问题及改革策略研究[J].经济研究导刊, 2019(10):159-161.

[7]Igal, Hendel, Aviv,et al. The Relative Performance of Real Estate Marketing Platforms: MLS versus FSBOMadison.com[J]. American Economic Review, 2009.

[8]广东省消委会. 广东省消委会2019年房地产中介服务调查报告[EB/OL].: 广东省消委会消费维权网，2019-12-04/2020-4-30.

[9]为什么假房源泛滥成灾[J].商业观察,2018(06):21.

[10]xxx关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定[J].中华人民共和国xxx公报,2014(24):9-20.

[11]李晓峰.中国房地产市场进入存量房时代[J].中州建设,2017,000(014):29

[12]汪田.贝壳找房有限公司发展战略研究[D].吉林大学,2019.

[13]Crowston K , Sawyer S , Wigand R . Social Networks and the Success of Market Intermediaries: Evidence From the U.S. Residential Real Estate Industry[J]. Information Society, 2015, 31(5):361-378.

[14]攸宁.房产中介监管之国外经验借鉴[J].中国房地产,2017(14):27-29.

[15]Ba S , Yang X . “Internet Plus” Pathways to the Transformation of China’s Property Sector || What Changes Has the Internet Brought to the Real Estate Brokerage Industry?[M]. Springer Singapore, 2016.

[16]颜文琳.基于用户体验的房地产移动互联网营销[J]. 现代营销：学苑版, 2016(12):2-2.

房地产服务行业的线上化发展现状及方向研究

价格 ¥5.50 发布时间 2023年2月2日

下载查看全文内容

已付费？登录 或 刷新