我国货币政策对房地产价格区域差异性效应研究

摘要：近几年来，房价的飙升受到许多人的关注，在广州等一线大城市，高昂的房价让人望而生叹，刚刚步入社会的我们，就算家里能够帮助我们付清首付，但几十年的按揭无疑让我们成为一辈子的房奴，社会现实的压力成为许多年轻人被迫回乡发展的原因；

针对我国房地产市场的发展现状以及房地产价格日益增长的问题，在对于问题的调研中，我发现了我国货币政策对房地产价格区域差异性存在一定的效应影响，本文研究的背景在于通过深入了解我国房地产价格区域差异性与货币政策所引起的一系列效应的研究。

关键词：房价；房地产市场；货币政策；区域差异性；

　第1章研究背景与意义

房地产是一个概念性的词语，它囊括了非常多复杂的概念，我们通常所说的房地产是指房地产行业，是指一些从事土地和房屋买卖的公司或者企业，他们以土地和建筑物为经营对象的一种第三产业，对于房地产的理解常见的有两种，其一是客观存在的物质，也就是我们能够看得到、用得到的，另一种是一种法律权利，作为一种客观存在的物质形态存在的时候，房地产就是我们平时所说的房子的土地，它包括所有在土地上建造的一切资产变现的产物，而另一种法律权利就是指我们的房地产财产权利，我们买了一个房地产，那么我们就拥有这里的土地合法权利，我们拥有这套房产或者这片土地的买卖权利，这就是法律层面所包含的意义。

经过大量文献查找以及网上资料的调研，其实我们大概了解到，中国货币政策用较为通俗易懂的语言可形容为贷款政策，在相关文献显示，货币政策操作工具可以通过多种基础指标实现操控，是一种通过采取国家最终管制以及调节货币与信用互通的一个政策，国家开放这种政策，主要是为了达到一定的宏观经济目标，让社会经济得到管制。

货币政策的形成延续了中国经济稳健发展的发展大纲，以稳健的货币政策使人民币币值达到一个稳定的可控的趋势，而这种宏观的控制人名币币值的方法有与国家有效经济总量的增长有关，这里面甚至包含了GDP的增长以及国家生产力相关的一系列问题，可以总结得出，中国货币政策的诞生对中国经济会产生一系列的相应的反应。

　1.1研究背景

在现代，百姓买车买房都需要贷款，而贷款的额度的开放关乎到百姓自身的信用，假如百姓需要贷款的金额非常高，那么就需要经过一系列的信用判定，也就是货币政策操作工具的应用，通过多方面的信用总结评估可提供额度贷款的多少，货币政策操作指标主要存在于大小银行存款取款方面，以及基础货币的流通。

本次课题研究背景主要是根据从2008年以来国家发布的一系列政策以及货币政策的发布对房地产价格区域差异性引起的原因为导向作为背景，论文所阐述的观点是本人作为一个大学生的观点进行分析，论文观点及理论存在片面性，因本人社会阅历略少，分析和总结的数据都采集于网络数据，本次课题的多数理解都是本人根据现实角度进行分析，优势在于本次理论多以个人眼见实际考虑，不存在任何偏袒和过激言论，不处于维护任何一方的权益进行论点分析。

2006年作为第一部分贷币信贷的国民群体，据统计，国民经济在近几年呈现平稳快速发展，货币供应量的增长也非常快，同时因为国民经济收益达到了一定的标准，对于房产以及小汽车的需求也开始大了起来，信贷总量有所增长，国家金融企业运行也趋近于平稳，国家发展也非常平稳。

1.2研究的意义

1998年以来的住房制度改革，促进了我国房地产业的快速发展。与此同时，它的价格一次又一次地上涨，虽然XX已经实施了一些政策来调控房地产价格，但是调控并不理想。房地产行业有效的促进了我国的经济发展，但是高昂的价格也限制许多普通家庭的购买能力以及承受范围。所以货币政策对房地产调控的有效性，备受各界关注。

由于房地产市场的快速发展，我国大部分城市出现房地产投资增长过快，价格迅速攀升，房地产开发投资资金过度依赖银行贷款以及普通居民购买能力不足等问题。房地产业作为一个与人们生活息息相关的产业，一直是我国XX关注的焦点。自1998年以来，价格一直波动，这取决于XX的宏观调控以及市场的自动均衡。因此，有必要研究货币政策对房地产价格区域差异的影响，以帮助决策者根据不同的区域货币政策影响区域差异,采取发挥区域效应性强以及实现资源合理配置的组合拳。这对于货币政策调控房产价格有积极的作用，更是对促进当地产地产市场合理、稳健、良心发展有着深远的意义。

1.3国内外研究现状

1.3.1国外研究现状

国外关于货币政策对房地产价格的区域差异效应的研究相对成熟，货币政策的区域效应属于货币政策非对称研究的范畴，货币政策的区域效应研究始于扩张性货币政策和收缩性货币政策的不对称。到20世纪60年代初，随着最优货币区理论的出现，人们开始关注货币政策的区域性。作为房价指数构建方面的权威，罗伯特•希勒(robert sheeler)2007年的研究具有代表性。从1890年到2007年的120年间，根据他的分析，X的实际房价指数基本上在100到130之间合并，而且表现相当平稳。全国范围内只有两次大起大落: 第一次世界大战前和第二次世界大战后，房地产市场普遍疲软，在20世纪20年代中期出现反弹，但未能完全复苏; 自2000年以来，房地产市场蓬勃发展，不仅有惊人的增长，而且还首次出现了全面的繁荣-萧条。

1999年，蒙代尔也凭借在最优货币区理论的成果及其在国际经学的相关理论贡献获得诺贝尔经济学奖。

1.3.2国内研究现状

国内对该问题研究处于起步阶段。1998年，我国住房分配正式实现了货币化和市场化。 2000年以来，我国建立了市场经济体制，实施货币政策的时间相对较短。房地产市场与货币政策的关系受到了广泛的关注和研究。货币政策对房地产价格影响的区域差异研究起步较晚。盛松成在2003年提出，中国人民银行可以通过调整抵押贷款限额、贷款金额和利率来影响商品房的需求和价格。 2005年，聂学峰、刘传哲证明，中国货币政策对房地产价格的影响大于利率，货币供应对房地产价格的影响大于利率。 2007年，岳意定、王振论证了货币政策与房地产投资之间存在长期均衡，银行对房地产投资和货币供应的贷款在调节房地产投资方面发挥了良好的作用。

现有的研究基本上都是以理论分析结合实证的形式获得的。现有研究也主要集中货币政策对东中西部的有效性的差异，但是结论并没有统一，也没有深入探究导致差异性的成因。所以我国对于货币政策对房地产价格区域差异性效应研究需要更进丰富。

房价的暴涨起始于2015年，以至于多出房价呈现两倍三倍的非正常增长速度，这其中暗含非常多的原因；自中国改革开放以来，国人的生活开始逐渐富裕了起来，基本得到了改善，人口基数也开始随着生活的改善逐渐增大，在基于人口基数增长的背景下，中国城市的房价开始逐渐被拉高；随后面对出现的大量外来人口涌入一线城市发展的趋势，以及房子供不应求造成房价屡次被炒高等等事件的发生，都是对房价造成影响的因素。

1.4研究内容

第一部分为主要概念的总结和理解，详细解读关于货币政策以及房地产价格区域差异性效应的概念，从社会现实进行数据调研前的分析；

第二部分为采集并分析数据的统计，本次数据主要通过对中国一线城市、二线城市以及三线城市的房地产价格进行解析，逐渐分析不同价格区域受到货币政策的影响；

第三部分为货币政策对房地产价格区域差异性效应现状分析和总结，经过多方面的数据总结以后，得出个人的总结和理解，并针对本次论题进行实际结合理论的方式进行对比分析各大区域房地产对货币政策的影响；

第四部分为总结和论文答谢部分，主要分析本次论题研究所收获的总结以及对于整个大学所经历的人和事的回顾，以及对所有专业科任老师的致谢。

　1.5研究方法

文献研究法：主要指搜集、鉴别、整理文献，并通过对文献的研究形成对事实的科学认识的方法。本文通过研究国内外大量相关文献后，归纳总结出对本文有指导意义的理论与结论。

比较分析法：本文通过比较国内外学者在相关理论的研究观点，在理论基础上进行分析，最后实证检验，在对比结果进行比较得出结论。

实证分析法：本文针对不同地区的房地产市场差异进行了实证分析，最后通过对实证结果的比较分析得出结论。

第2章国内金融现状和存在的问题分析

收集多方面相关数据进行统计分析，根据我国实行稳健的货币政策这几年来国民经济以及国内生产总值的增长进行统计，数据来源于多个文献数据引用，详细记录了近几年贯彻稳健货币政策方针的目标的影响。

　　2.1人民币货币发行量趋势

数据统计于2006年6月末，广义货币供应量M2余额三十二万亿元，同比往年增长了百分之十八点四，增速呈稳定趋势，另外一个数据来自于2012年至2018年的数据分析，2018年中国流通中现金供应量达到了73208.4亿元，同比增长了百分之三点六，其中广义货币供应量M2供应量为一百八十万亿元，对比于2006年增长幅度超过了六至七倍，根据这一个数据分析，首先我们可以肯定中国货币政策在实行以后对国家和国民经济的发展确实起到了非同一般的影响，从该趋势来看，中国经济的增长持续发展可能在今年超过两百万亿大关，而这也意味着我们国家进入全民小康社会的目标更加接近了，结合近几年来国家对于扶贫的大力支持，农村贫困人口的数量也开始得到改善，基本达到零数据，不得不说，国家的货币政策属实得到很大的改善。

图一：货币和准货币供应量及增速关系

我国货币政策对房地产价格区域差异性效应研究

2.2金融机构贷款趋势

根据六月末发布的全部金融机构本外币贷款总额达到了二十二万亿元的数据来看，其同比增长高达百分之十四点三，比年初增加了二点二万亿元，同比增加了近六千亿元，其中人民币贷款余额为二十一万亿元，中长期贷款也增加了一万亿元左右，同比增长趋势都有所增加，包括非常多的信贷类型，还有几件贷款等，除了个人群体需要贷款，从机构层面来看，各类金融机构和各大企业的贷款金额也提升加快，其次是一些农村金融机构和农村金融银行的贷款情况，增加的数据趋势都呈现增长的趋势，对于贷款数据增长的趋势来说，首先我们需要先了解我们平时进行贷款业务都是在于买房方面和买车方面才需要贷款，而贷款信额的增加意味着人们稳定收益开始得到很大的增长，因此对于房地产的发展也能够起到非常大的提升，是一种有着密切关联的数据。

2.2.1基础货币数据增长及贷款利率趋势

同年六月末数据分析，基础货币金额达到了六点三万亿元，同比增长幅度达到了百分之十，比年头有所下降，许多金融机构超额存款备金率平均为百分之三点一。

在贷款利率的数据分析上，由中国人民银行对全国金融机构进行的第二季度贷款利率浮动情况统计来看，都比往年上升了一点以上的起伏点，虽然利率变动不大，但对于长期贷款的人来说，需要多进行仅几万的贷款利息计算。

2.2.2货币政策对房地产价格区域差异性效应

货币政策是全国实行的主要以贷款政策和信用评定政策为主的政策，房地产价格区域我们从一线城市广州和二线城市佛山以及三线城市进行数据分析，主要针对一些大品牌房地产进行调研。

　第3章以广东省为例分析房地产价格区域化影响

针对我国货币政策对房地产价格区域差异性效应研究，这章我将以广东省的数据调查为例进行分析，广东省作为中华人民共和国省级行政区，省会广州一直是众多年轻人向往的工作和生活地点，广州不仅是国家中心城市、超大城市，更是广东省一线大城市，而广东省总共下辖有21个地级市，按照城市发展等级区域划分可分为一线、二线、三线城市，因此，此章就广东省不同区域划分进行房地产价格区域化影响分析。

　3.1一线城市数据分析

我们所有美好生活的向往，都是来自于一线城市给我们带来的感概，其实对于一线城市的概念我们都已经非常清楚了，到处都是忙碌的人们，赶地铁上班，人们的步伐统一变得非常快速，在一线城市生活，懒惰的生活习惯将被忙碌的人们同化，工作的人们甚至没时间出门吃饭，以外卖为生，上班时间的地铁总是需要人挤人才能够排上队，据2019年新一线城市名单中，北方城市总共有五个，其中南方城市高达十个，形成了南北差距非常大的格局，那么为什么一线城市会成为我们美好生活的向往地呢？众多年轻群体都纷纷前往一线城市发展和生存呢？这都是因为一线城市的发展达到了国际旅游景点的水平，这里的娱乐设施也非常完善，非常适合年轻人的性格，但现实总是非常残酷的，据相关数据表明，广州有近百分之七十多的年轻人群体都是难以在广州生存，其中最大方面就在于广州房价的高昂，市中心房价甚至能够达到十几万一平方的水平，一些远郊区的房子也需要几百万的价格，在广州租房的人数非常多，但还是每年都有非常多的年轻人往广州发展。

3.1.1广东省一线城市房地产价格区域差异性

根据2019年公布的一线城市数据中，广州和深圳无疑再次进入了一线城市发展的队列，广州是一个影响力非常大的省会级城市，也是国家中心城市，这里每年都有数以千万计的年轻人涌入，广州地处中国南部，全年气候舒适，广州有非常多的景点，其中最为著名的要数广州塔了，广州塔也是来到广州旅游的游客必来的地方，是首批国家历史文化名城，广府文化的发祥地，广州也同时被全球权威机构GaWC评为世界一线城市，无疑，不仅是在广东省，包括在整个中国，广州市的影响力都是非常广泛的，而深圳市同样作为一线大城市的行列中，是粤港澳大湾区四大中心城市之一，同样是很多年轻人发展的首要目标，也是中国最早的一批中国经济特区，深圳市是中国最大的电子产业发展中心，国内绝大部分市场的电子元器件都是从深圳发出的，但像腾讯、华为等科技企业巨头的总部也同样位于深圳市，深圳市聚集了大量高新科技人才，与北京的中关村一样，为国家科技发展提供了非常强大的后盾支持。

在经过2016年国家开始实行的限购令和限售令的政策推出，现在一线城市的普通地产房都位于五万及以上的高度，原因也是因为一线城市的工资相比于二三线城市工资高了近三四倍，这也是导致非常多年轻人都想在一线城市工作的目的，虽然一线城市的物价也高，但一线城市的生活质量也非常高，但就现实问题而言，房价保持在五万以上的高度确实成为非常多年轻人长住广州的一大难题，因此，广州对于很多打工人员来说压力是非常大的，这方面的压力不仅存在于工作压力上，同时也存在于心理压力上，但对于房价的涨跌，有专家表示，一线城市房价的涨幅不会超过百分之十，房价的涨跌关乎整个中国经济的发展，如果房价出现大幅度跌落，那么大部分地产商将会受到很大的经济打击，严重跌幅甚至可能出现垮台的趋势，因为现在大部分房地产公司都是通过融资投资建设的，甚至还存在部分银行贷款，每一步失误都很容易导致公司的未来走向越来越低靡，而中国也会陷入金融风险之中。

　3.2二线城市数据分析

据统计，二线城市多为省会城市或者副省会城市，二线城市一般都为发展中上的中心城市，但相对应的，二线城市的生活压力也会相对增加很多，包括租房压力、吃住消费等都属于中上水平，而全国二线城市的数量也仅有三十个，二线城市一般人口流动性也会增加，其城市发展的房价也会相比于三线城市提升不少，市中心房价达到一万以上的均价。

3.2.1广东省二线城市房地产价格区域差异性

虽然全国二线城市统计共有三十个，但广东省的二线城市却仅有一个，位于广东省佛山市，佛山是国家历史文化名城，是历史上的中国四大名镇之一，又有陶艺之乡、武术之乡、越剧之乡之称，佛山的发展多以旅游业为主，是中国龙舟龙狮文化名城，粤剧的发源地，广府文化发源地和兴盛地以及传承地之一，佛山拥有非常多的头衔，对中国文化发展有着非常大的意义。

随着国家城市化推动越来越快，二线城市的发展也是受影响比三线城市更大的，经济发展为二线城市带来了更多企业和公司的进驻，成为省会城市以下的引导者，而二线城市的房价也同样是尤为突出的一点，与三线不同，二线城市的房价在近几年一直呈现增长的趋势，虽然国家对于二线城市的房价进行了一定的管制和调控，但二线城市的房价也是达到了一万以上的均价，也较一线城市的房价低了许多。

　3.3三线城市数据分析

首先，我国根据城市规模、人口数量、经济发展水平和GDP总量等指标进行综合评估，这就是我国城市分级所按照的分级标准，三线城市大部分省市规模较大，重要城区非农业水平达到了一百万人以上，城市基本设施建设以及基本道路建设、商业配套设施等基本完善，居民拥有一定的消费能力水平，国民生活趋近于成熟，能够保证大部分居民以如何选择更好的生活为主，而非自身存活问题，城市发展拥有一定的支柱产业，在产业发展过程中能够产生自给自足的地步，但在发展水平上趋近于中等水平，需要得到其他省市的帮助，这些数据统合之下一般就是三线城市的定位了。

3.3.1广东省三线城市房地产价格区域差异性

在全国三线城市名单中，广东省占据了八个城市，其中三线总城市共有七十个，广东省三线城市包括汕头市、揭阳市、江门市、湛江市、肇庆市、清远市、潮州市以及梅州市，除汕头市位于三线城市首位发展城市以外，其他城市发展均处于中下发展水平。

之前的很多年，在清远等三线城市经常都能够听到广州房客购买清远房子来进行炒房的行为，因为相比于广州一线城市的房价，几万一平方的房价随处可见，而距离广州最近的清远被称为是“广州的后花园”，许多广州工作的人开始将目光投放在购置清远房地产上，甚至由于近几年房价逐渐增长的趋势，很多人为了炒房，大量购置房子以租售的方式进行保值，而今年的北京317调控开始，部分城市的房价开始受到管制，其中三线城市的房价稍微恢复成稳定期，目前大部分清远房价都低于一万每平方，甚至连市区的房价均价都基本下降至了八千左右，对于生活来说，清远的房价非常适合生活，环境也非常舒适，而对于那些热衷于炒房的人群来说，房价的管制无疑会受到很大的影响，根据一些专家分析，在未来趋势，我国不少城市的房子租售比会不断增高，根据国家土地局的数据统计，目前上海地区中心区域的一室户价格已经从去年的五千元提升到了六千元的地步，甚至还存在上涨的趋势，因此专家建议刚需们需要提前做好买房的打算。

第4章结论和展望

　　4.1主要结论

经过我对于货币政策的了解以及房地产行业的了解，首先，国家对于货币政策的发布是为了拯救多数国有企业在08年经受金融风暴所导致即将崩溃的发展，国家对于货币政策的实施经过多方面调研分析，我对于数据的分析只能存在其表面认知，但货币政策的实施无疑是有利于国家的发展；其次是对房地产价格区域差异性总结，首先我们从广东省三线城市、二线城市以及一线城市进行分析和了解，从数据分析和外来人口分析我们可以了解到，国家对于三种类型城市的划分是根据多种数据进行分配，而每年都会对该数据进行更新，因此，在城市分级上我们也不需要保持太多怀疑，而对于房地产价格区域差异性，也是按照城市分级进行管制房地产价格的，因为每个城市人群的工资并不统一，发展也不完全一致，因此我们只能够根据国家对于城市的分级看待房地产价格的差异性，就像广州等一线大城市，起步工资可能达到四五千的薪资，但同样的条件在二三线城市只能够拿到两三千的薪资，相差一倍差距的工资引导着更多人进入一线城市生活发展，但相对的国家货币政策，你的工资水平无法达到一定的基础，国家也同样无法给你按揭超出你所能够承受价格的贷款，就很有可能出现失信的状况，因此，货币政策限制了我们买房的贷款额度，假如每个地区的房价都一致，那将会导致二三线城市工作的人更不可能购买到属于自己的房子，这也是此次香港暴动的原因之一，对于香港年轻人来说，香港的房价已经达到了天价的地步，虽然香港工作的报酬非常高昂，但就算是工作一辈子也无法在香港买下一套房，在重重压力和现实面前，香港的部分青年就受到国外不良政客的引导，成为外国人的傀儡，造成此次香港暴动，对香港XX造成了相当严重的影响。

　4.2论文不足之处及展望

4.2.1研究视角有待完善

根据理论分析，我们知道货币政策的实施对房地产的供求关系，进一步做出了相应的房地产价格变动。基于广东省的区域影响力，本文验证了我国货币政策对房地产价格的区域差异效应，并从我国货币政策对房地产价格区域差异的基本认识出发，未来可以更进一步研究了我国货币政策对八大经济区的影响。

4.2.2未来展望

本文只是简单的用广东省作为案例进行研究，为了更加全面地研究我国货币政策对房地产价格区域差异性效应，未来可以进一步从八大经济区进行实证分析，甚至为了使研究更加具有针对性，可以细化八大区域里的内部省区进行研究。

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[15]孟星，作用于住房市场的货币政策传导[J].浙江金融,2004

　致谢

本次课题设计是作为我们毕业设计作为考题，同时也是对于我们大学四年所学知识的一个总结，对于我们来说更是一个非常好的学习机会，让我们从这一次的实践中学习到很多实践与理论所区别的知识，也让我们认识到了许多实践中才能够发现的问题，这对于我们来说是一种非常具有意义性的一次学习，而本次的课题设计相比于之前的实践区别最大的还是独立自主的能力，在这次毕业设计中我们是需要每个人执行自己的课题设计，考验了我们每个人的学习成果。

本次课题我们是在指导老师的帮助下完成的，首先我非常感谢指导老师在此此次课题设计中为我们提供的所有帮助，它不仅能够在学习上一一为我们解答难题，让我们从中领悟很多，这都是在以后的生活中很难学习到的知识，而老师也像父母一般，并不会像严厉的师生关系一样对我们进行批评，更是会如同家人一样陪伴我们成长，老师对于我们的了解也是费尽心思地，包括此次论文和开题报告地撰写，老师都会利用自己的空闲时间对我们进行指导和点评，这是一种非常负责任的做法，让我们深受感动。

最后我要感谢的是我大学中遇到的所有老师，正是因为这些老师的无私奉献和严厉指导，才能够让我在这大学四年的成长倍增，让我从一个懵懵懂懂的年龄变成了一个成熟稳重的年龄，感谢你们！