治理能力现代化视阈下业主委员会参与社区治理的路径研究

　　XXX十八届三中全会提出：“全面深化改革的总目标是完善和发展XXX制度，推进国家治理体系和治理能力现代化。”[[[]xxx：完善和发展XXX制度推进国家治理体系和治理能力现代化.人民网2013]]国家治理能力是运用国家制度管理社会各方面事务的能力，包括改革发展稳定、内政外交国防、治党治国治军等各个方面。同时《xxxxxxx关于加强和完善城乡社区治理的意见》指出：“为实现党领导下的XX治理和社会调节、居民自治良性互动，全面提升城乡社区治理法治化、科学化、精细化水平和组织化程度，促进城乡社区治理体系和治理能力现代化就加强和完善城乡社区治理提出的意见”[[[]xxx、xxxx关于加强和完善城乡社区治理的意见．xxxx2017]]。2018年的全国两会期间更是推行了党和国家机构改革的重大举措，目的就是要提高国家治理能力的现代化。

　　治理能力现代化涉及的层面多，参与的主体全面，在XX机构改革的背景下，简政放权成为主要趋势，减少XX的直接干预，引导各类非XX组织积极参与到社区治理中。在新公共服务研究背景下，“治理”的内涵和外延越来越深刻，各种非XX组织、民间组织的数量与日俱增，在社会治理成为不可或缺的一部分。市场经济蓬勃发展，业主委员会作为业主自治组织，在社区治理中的优势明显，能够代表个人形成强大合力从而与其他组织进行合作和竞争，有效维护了业主的公民权。但是，新生事物发展总要经历坎坷，面临诸多困境，业主委员会参与社区治理和社会治理的能力还有提高的空间，目前无法适应现代化的要求，所以本文旨以提高业主委员会治理能力现代化为研究起点，增强业主委员会时代适应性，提高我国治理能力发展的全面性，符合XXX要求。

　　2017年xxxx胜利召开标志我国进入XXXXXX，XXX就会出现新的发展要求，加快国家治理体系和治理能力现代化的建设步伐成为应有之意。“社区治理”兴起，与旧有单位制的解体和住宅商品化相伴而生，广大人民群众从受单位制的直接管辖，转变为公民社会中的独立身份，对于产权意识的要求逐渐提高。因此，生活在社区中对于维护自己的政治权利、经济权利、社会权利的需要也增加。社区中参与治理的主体如何有效回应居民的公共利益，尤其是业主委员会怎样发挥其积极作用，成为研究社区治理的重点。

　　通过探讨业主委员会参与社区治理的研究，发挥的主要作用首先便是顺应国家机构改革的大势，在权力下放，构建“小XX，大社会”的进程中，主动承接国家下放的行xxx力，发挥居民自治的优势，构建服务型社会；其次，可以提高广大居民的自治精神，各类非XX组织参与社区治理，离不开普通居民的广泛参与和集中参与，居民被吸纳进各个主体的职能履行之中，有效的增强居民的民主政治意识，保证居民民主管理权利的实现；最后，XX日益从微观、直接的管理中抽离出来，充分简政放权，业主委员会在社区治理网络中占据一席之地，在提供公共服务方面越来越被居民接纳，业主也主动参与其中，便于加强居民之间的沟通、协调、信任，以互信互利为纽带的公民社会逐步形成，有利于创造和谐的人居环境，降低潜在社会威胁性，给我国经济发展提供稳定的社会环境。

　　1.概念阐述

　　（1）业主委员会

　　业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主代表大会选举产生的执行机构，遵照《业主公约》从事相关领域管理，承担的主要职责包括，遵循业主代表大会的决定，以公平公正的方式选择物业公司，并且代表业主与物业公司签订《物业服务合同》。负责解决小区内邻里矛盾纠纷，调解家庭内部矛盾，形成良好的人际关系。负责监督物业公司的工作，负责小区绿化、水电服务、防火防盗、娱乐消遣、环境整治等工作的开展情况。根据内部管理章程，制定明确的规章制度，规范换届选举流程，践行《业主公约》各项准则。业主委员会在参与社区治理的过程中，因为受到的外部干预少，直接代表业主的权利要求，在得到业主信任前提下，有效联系业主从而自治优势明显。

　　街道办事处、物业服务公司、居民委员会相对更加成熟，在社区治理中更有先天优势。业主委员会是在住房商品化，居民的产权意识浓厚的背景下产生的，作为非XX组织，受到的XX行政力量干预少，能够积极主动地以维护业主权益为第一要务，居民更加倾向于业主委员会，看重其独立地位，居民通过参与业主委员会的决策和维权行动保障自身民主权利。居民委员会也是自治性组织，业主委员会不受XX的直接指导，自治空间和领域更加广泛。街道办事处监督指导居民委员会，日常工作需要及时上报备案，许多行政事务接受街道办事处的指挥领导，相比较而言，居民选择业主委员会的倾向性更明显。

　　（2）社区治理

　　社区是具有相同的利益取向的居民共同生活的一定区域，本文所要讨论的是基于房屋产权，在某特定的空间内的社区概念，也就是商品房小区。社区是单位制解体之后，伴随着住房商品化应运而生的，在市场经济体制内，对于产权的重视相应催生了社区居民对于各自权益的保护。

　　社区内XX组织、非XX组织、民间组织、经济组织普遍存在，在各自的领域内为居民提供多样化的服务，提供多种类型的公共物品，满足居民对于差异性的公共服务的需要，社区治理中的示范效应和协作效应得到彰显。

　　在社区中，XX组织早就退出了直接管理的领域，居民的诉求多变，而且XX也没有能力全权管理辖区内的利益纠纷，越来越多的非XX组织参与到社区治理中，发挥各自的优势和特长，为居民提供了多样化、个性化的服务。各个主体不能保守残缺，应该主动打破隔阂，既要避免职能重叠，又能防止推卸责任。社区治理不再停留在XX提供公共服务的原始阶段，如今的社区治理中，各主体间的责任更加明确，共同致力于创建和谐、美丽、安全、有序的居住环境，及时回应居民的诉求，做好基础性服务工作的同时，着眼于建设规划和长远目标。社区治理中，居民不再处于被动弱势地位，XX也不能再通过单一的行政指令性方式执行公共政策，居民的民主权利得到尊重，能够主动参与到事关全体居民利益的决策中，影响公共决策的走向，起到有效作用，防止出现XX寻租行为。其他主体同样以居民的福祉为根本出发点，工作重点进一步向居民倾斜，为居民排忧解难。

　　2.治理理论

　　全球治理委员会认为：“治理是各种公共的或私人的个人和机构采用多种方式管理共同事务的总和。它是调和不同利益，甚至相互冲突的利益并且采取联合行动的一个持续过程。该过程既包括有权迫使人们服从的正式制度和规则，也包括各种人们同意或以为符合其利益的非正式的制度安排。”[[[]全球治理委员会.我们的全球伙伴关系[M].伦敦:牛津大学出版社,1995:23.]]善治，通俗易懂的理解就是“好的治理模式”，涉及的主体不止一个，是否达到善治的理想效果实现公共利益的程度，更多的取决于公民的参与度和满意感，二者相互促进，相互影响。实现善治，很大程度上要赋予公民一定的政治权利，比如民主监督、选举权和被选举权，能对治理主体的公共决策产生积极性的影响，从而能够表达公民的利益诉求，在征求民意的基础上，各方治理主体有决策的依据，因势利导，公共服务最大程度获得了公民的认同感，逐渐接近善治的目标。

　　广义的社区治理，XX组织、业主委员会、物业公司相互依赖，彼此之间追求的目标不停，但是共同努力结果是实现善治，具体行为取向由于追究的公共价值不同而出现差异。要实现社区治理中的善治，各个主体需要探索新的合作机制，减少对抗和冲突，划清责任边界，主动承担责任，并且要充分保证社区内居民的民主权利，自觉接受监督，把人民群众满不满意作为检验工作成果的根本标准，增强工作回应性和时效性。

　　3.集体行动理论

　　加哥大学社会学系赵鼎新教授认为：“集体行动就是有许多个体参加的、具有很大自发性的制度外政治行为。”[[[]赵鼎新.集体行动、搭便车理论与形式社会学方法[J].社会学研究,2006(1):29.]]集体行动相比于个人行动最大的差异在于，集体行动是借助组织这一形式实现的，集体行动中每一个个体由于某种特殊原因聚集在一起，形成紧密联系、相互依赖、有共同的利益追究的组织，当组织实现特定的公共利益时，集体行动中的每各个体相对应分得私人偏好的满足，换句话说，只要集体行动实现了不可分割、具有普遍性的利益，那么每一个个体都有权利分享，也就不能排除那些没有采取任何行动但是却身在组织中的人消费集体利益。

　　4.非XX组织理论

　　“非XX组织是指在XX经济管理模式下，能够在XX调控社会、经济发展过程中起沟通XX与社会主体之间的信息、平衡社会利益冲突、协调各方行为的中介作用的组织。”[[[]李晓凤．非XX姐织的发展现状初探.[J]求实，2006（1）：166

　　]]非XX组织与XX官方组织向对应，从定义中不难看出，非XX组织受到XX的干预少，能够在各自的领域具有独立性的地位，而且在促进经济发展，实现社会和谐稳定的进程中也能够替代XX的部分作用，起到补充性的功能。在提倡服务型XX的阶段，XX简政放权，还权于社会，实际上鼓励更多的非XX组织在XX的指导下，利用自身的独特优势，能够与XX组织、市场组织、社会组织一起发挥协同作用，归根结底是要把以人民为中心的发展导向贯彻到底。非XX组织在XX转变职能的改革中，承接了XX下放的管辖权，得到了长足的发展。

　　通过对以上理论的解释，有助于在研究中搭建起科学的研究框架，使得问题的剖析和解决对策的提出具有理论上的可行性和有效性。治理理论便于剖析业主委员会在社区治理中的作用，从而让业主委员会能够在实践中发挥更加主动的积极作用。集体行动理论有利于研究业主维权的原因、目的、困境，从而让业主委员会的职责更加清晰，将全体业主的合法权益纳入工作目标之内，并且当做底线思维。非XX组织理论有助于在治理理论的基础上，全面分析业主委员会这一新兴非XX组织的合法性，自治性是业主委员会的最大优势，但是也可能是出现最大问题的内在原因，如何避免业主委员会陷入非XX组织的普遍矛盾，也是本文重要创新。

　　1978年改革开放之后，市场经济释放了社会活力，业主委员会适应新的发展需要出现，其产生背景与时代的发展息息相关，分析业主委员会的产生背景能够形成对于其基本作用和定位的初步认识，结合时代背景找到影响业主委员会参与社区治理的因素，也能够把握时代要求，提出科学性的对策。业主委员会在其产生之日起，作为非XX组织承担着一般非XX组织的基本功能，同样，既然是业主权益的维护者，保障集体权益不受非法侵害决定业主委员会的发展空间，此外，业主委员会在促进民主政治、建设社区文化、化解矛盾纠纷方面也发挥不可替代的作用。

　　改革开放的范围迅速扩大，市场经济的发展速度出人意料，计划经济时期单位制再也无力管理，难以适应市场经济体制下多元主体的利益需求，无法有效保护公民的经济利益和政治权利。以XX为主导的高度垄断的社会逐渐分化为XX、社会、市场三者共同发挥作用。随着福利分房制度和单位制管理模式的瓦解，个人住房私有化、商品化的趋势不可阻挡，越来越多的公民通过购买商品房，得到了私人不动产权，越来越多的公民进入商品房小区成为业主，角色身份的转换意味着权利意识的觉醒。在业主保护个人权利的过程中，单独的个体无法与庞大的社会组织相竞争，在此种困境中，业主迫切需要一个集体组织代表全体业主维护权利，业主委员会应运而生。

　　1.单位制解体

　　单位制是1949年新中国成立后形成的一种中央集中计划管理的社会体制。在单位制下，所有社会成员被依据所从事的工作划入特定的区域，并且给予住房，单位制中形成了高度的社会同质性和低社会分化性，在单位住房内，所有个人需求都要借助单位这一庞大的组织实现，后勤服务、医疗保障、养老保险、学龄教育全部纳入单位体制中，居住在同一单位区域内的人对单位有着高度的依赖性，同样没有机会参与居住环境的管理。

　　改革开放影响巨大，单位制的弊端十分明显，很难满足居民的自治需要，高度集中的管理方式难以运行，单位制开始走向解体，“单位人”也逐渐过渡到“社会人”，人们的生活诉求转而依靠各类非XX组织和民间团体的帮助，人们对于单位的依赖度下降，关注的重心转系到社区内，更加注重生活环境的改善，力图与全体业主一道建设和谐、美丽、有序的社区环境。单位制解体后，业主委员会迅速崛起，代替原有单位制管理模式，开始显露积极作用。

　　2.住宅商品化

　　经济体制的转型过程中，把城镇住房制度的改革当做重要环节。计划经济体制时期，采取的是单位制下的住房福利分配形式，个人仅享有居住权，没有所有权，所以对于产权观念并不明确，个人长期处于被动管理的不利地位。住房制度的改变，房地产商品房市场的力量不可小视，打破年龄、宗教、种族、国籍、工作单位、经济条件和受教育水平的各类商品房小区与日俱增，给人们提供了广泛的自由选择空间。社会成员通过购买商品房，占有了商品房的所有权，产权意识得到加强，但是新的问题随之产生。

　　在社区内，居委会、物业服务公司、开发商、行政主管部门各自为政，权力边界和责任划分层叠交错，缺乏明确的权、责、利的划分，所以商品房的业主出现利益需求，不知道该向哪个主体申诉，而且各个主体经常会扯皮推诿，相互推卸责任，将业主的利益诉求放在一边。在力量博弈中，广大业主逐渐意识到势单力薄，必须借助组织的力量加以竞争，业主委员会作为维护集体利益的产物活跃在以上多个主体之间，成为维护业主利益的坚强力量。

　　3.公民社会发育

　　建国后，我国的人民公社和单位制压缩了公民社会的活动空间，XX采取垂直式的管理方式，建立起从中央到地方的严密的政策推进体系，依靠国家强制性权力，极大提高了社会的动员能力，但是造成了公民社会的严重萎缩，造成了社会力量的萎缩，使得公民直接面对强大的XX。

　　市场经济体制的完善，使得社会资源被不同的社会主体占据，除了XX掌握国有资产以外，其他公共性资源的占有，“XX、市场、社会在社会治理中发挥各自专长，相互配合，给予了公民社会成熟的空间。公共服务不再由XX所单独垄断，公民能够在多个主体手中得到公共服务，而且获取公共服务的质量更高，因此更加主动的影响公共政策，XX则借助政策工具的影响参与社会治理。2018年全国两会进行了党和国家机构的改革，合并了职能重叠的部门，根据社会发展需要组建新的xxxx组成部门，从上而下的推动各级XX部门的改革，主要目的就是贯彻以人民为中心的发展导向，进一步简政放权，鼓励社会组织提供公共服务，XX从直接监管退出，充分授权给各类非XX组织。业主委员会的出现承接了XX的授权，并且又能直接联系公民，从而提供给社区内的业主更加优质的服务，有效维护了集体权益，而且作为国家和个人之间的缓冲地带，减少了社会矛盾的激化。

　　4.公民意识觉醒

　　受到我国古代封建社会的影响，长期以来我国公民的民主意识长期被压抑，在单位制环境中，公民并不需要考虑居住条件和居住环境，因为单位会包办一切，单位制内的居民的民主参与意识同样被限制，缺少发挥的途径。

　　随着单位制的解体，住房商品化的潮流不可阻挡，业主在商品房小区内获得了不动产产权，个人的产权意识和权利意识随之得到启发，加上公民社会的发展和民间组织的崛起，直接促进了公民参与社区公共事务的热情和信心，越来越多的社区内业主通过集体行动来维权，打造和谐有序的居住环境，从而生活质量得到提高。在社区内，业主对物业服务质量要就更高，但是业主们缺乏专业性的知识和技能，借助业主委员会带有的权威性和专业性，能够增强从物业公司争取合法权益，减少业主维权行动的成本，在参与社区治理中贡献力量

　　5.物业管理兴起

　　物业管理是“一种由具有法人资格的物业管理企业和各种专业服务公司提供的专业化的有偿服务，也是一种通过合同明确业主与物业管理企业责、权、利关系的契约行为”。[[[]任飞：《业主委员会制度研究——以苏州市吴中区“美之国”小区业主委员会为例》，苏州：苏州大学硕士论文，2009年，第8页]]在单位制内，居民对所有后勤管理无需关心，都有单位的后勤服务部门负责上门维修，居住的区域也有单位负责维护。在单位制解体和住房商品化改革之后，原有单位体制下单位无法承担所有的服务功能，因此专业的物业管理公司由此发展壮大。

　　物业管理公司作为市场组织，以经济利益为发展目标，通过给业主提供物业服务，如水电维修、垃圾清理、绿化环保、保卫巡逻等，收取一定的服务费用，从而实现雇佣与被雇佣的纽带联系。但是在实际情况内，物业管理公司提供的物业服务不能满足业主的需要，而且存在收费不透明、乱收费、服务质量差等问题。业主委员会代表全体业主选择更合适的物业公司，享受更加贴心便捷的服务，业主委员会也能监督物业公司，督促其进步。

　　从功能论的角度出发，业主委员会不仅具有民间自治组织的一般性功能，又因为其性质的特殊性，具备促进基层民主，保障民主权利的重要作用。XXX环境下，拓宽业主委员会的参与路径，以此提高治理能力的现代化，归根结底是要从其自身的功能开始重点分析，剖析业主委员会的功能，有助于进一步了解业主委员会的性质、职能、责任，从而减少分析问题、解决问题的难度。

　　1.扩大民主参与，促进基层民主

　　单位制的解体将被压缩的公民参与释放出来，业主委员会的出现提供了公民参与的新渠道，公民可以通过类似于业主委员会这样的自治组织合理表达自己的诉求，寻求与其他主体的竞争与合作，从而能够实现自己的民主政治权利，公民也能够自由选择公共服务的主体。

　　业主委员会的出现建立起业主之间的联系，通过维护公共利益把全体业主聚合起来，将全体业主纳入一个同一组织内，进而促进业主维权运动的兴起，也能够通过正式组织的规范性，避免搭便车现象的出现。业主们能够平等、互信的参与事关集体的业主委员会决策，对事关公共利益的事项充分协商，自觉发挥民主权利，从而彰显出民主协商的强大动力。另外，业主委员会还为公民实习民主权利提供了渠道，发挥民主协商制度的影响范围，减轻了居民委员会的工作负担。

　　2.建设社区文化，创建和谐环境

　　业主委员会不同于居委会和物业服务公司，居委会作为城市基层自治组织，但是行政化色彩比较浓重，物业服务公司是经济型组织，以营利为目的，业主委员会是在尊重业主权利的基础上，通过民主选举产生的，所以更能聚合全体业主的信赖和委托。

　　相比较农村社区，城市社区商品房小区内的居民异质性强，没有农村社区以土地为连接纽带的共同利益，业主委员会的出现直接解决了这个问题。业主委员会代表全体业主，维护业主集体利益，保护公共财产，监督物业公司的工作等，基本业务范围与每一位业主的个人利益息息相关，所以增强了彼此之间的交流和联系，鼓励相互帮助相互扶持，促进良好精神风貌的形成。在互利共赢的前提下，每一位业主参与到业主委员会的文娱活动中，不但丰富自己的业余生活，而且有利于加强业主的内在联系，树立业主委员会的权威，又能够最大程度上建设规范有序的社区文化。

　　3.保护业主权益，改善物业服务

　　业主委员会一项重要职责就是保护业主的公共财产免受损失，同时能够通过与物业公司和居委会、房地产主管部门进行沟通，从而有效保障业主的合法权益。

　　在实践中，业主委员会被简单的定义为业主维权组织，严重限制了业主委员会的活动空间，业主委员会的首要职责是确保公私财产不受侵害，同时物业服务管理也存在管理不科学和运行不规范的问题，因此，业主委员会重要职责是监督物业服务公司的日常工作，尽力提高物业服务质量，减少业主的投诉和抱怨，建设优美环境。在业主委员会与物业公司的互动中，业主委员会有权利通过业主代表大会的决策，选择聘请资质更好、服务更优的物业公司，有效的促进物业服务公司提高服务质量，创建美丽干净的社区。

　　4.化解矛盾纠纷，维护安定团结

　　业主委员会具有非营利性、公益性、自治性的特征，当发生业主与业主、业主与物业、业主与居委会、业主与房地产管理部门的纠纷时，业主委员会能够以独立的身份居中调解纠纷，根据双方争论的焦点，提出合理有效的协商办法，防止矛盾的影响范围，破坏公共秩序的稳定。

　　业主委员会与物业公司就社区内有关公共利益的事项应该协商解决，主动公开掌握的信息，业主委员会直接联系业主，物业服务公司听取业主委员会的建议，及时得到工作反馈，进而采取针对性的改进措施，实现两者的有机结合。在与居委会的互动中，业主委员会更具有民意代表性，应该主动接受居委会的指导，居委会可以依据自身行政方面的便利，给予业主委员会资金和政策上的大力支持，帮助业主委员会转型升级。居委会可以主动探索业主委员会、物业服务公司以及居委会在内的协商大会制度，将社区的公共事务集体协商解决，提高决策的民主性和科学性，形成三个主体通力合作的共赢状态。

　　业主委员会从无到有，势必经历一个不断发展完善的过程，影响业主委员会参与社区治理的困境屡见不鲜，在理论研究和实践探索过程中，学者们也有不同的见解。笔者在借鉴先进理论成果的基础上，通过查阅数据，试图深入剖析存在的问题，进而提出针对性的解决措施，从内部和外部两个全面的视角，分析当前业主委员会参与社区治理的症结所在。

　　深入分析制约业主委员会参与社区治理的内部机制问题，事关业主委员会能否在在时代要求下，通过内部的机制建设，提高规范化程度，从而减少内部压力，能够有效解决外部的压力，进一步因地制宜的提高治理能力。

　　1.规范程度落后

　　《物业管理条例》规定，业主委员会在选举产生30日之内，向房地产行政主管部门登记和街道办事处、乡镇人民XX登记备案。在备案结束之后，业主委员会随即具有具体地位，开展日常工作。在实践过程中，业主委员会在选举产生之后，并没有制定完整的工作计划和工作条例，很多事项都是委员根据经验决定，很少采取制度化的方式开展。在会议制度上，大多数业主委员会受制于委员时间难以协调，所以很难通过集体决策的形式，公开进行集体决策，在日常工作中也就不可避免的遇到障碍。另外，《物业管理条例》仅仅从宏观上明确了业主委员会的职责，但是不同地方的社区内环境千差万别，需要制定符合本区域内具体情况的工作方针，通过制度化的方式把业主委员会的工作方法、程序、职能加以明文规定，便于接受内外部监督。

　　2.组织结构松散

　　根据《物业管理条例》规定，业主委员会由业主代表大会选举产生，设有主任和副主任，委员若干，总人数按照单数构成不超过11人。业主委员会在选举产生之后，所有成员均为兼职，纯粹依靠自愿自觉开展工作，实际工作效果取决于内部成员的责任心。另外，业委会构成人员最佳配置是老中青相结合，能够兼顾各个年龄阶段的实际需求，年轻人发挥活力和创新性，老年人凭借人生经验和对于社区的了解提供指导，中年人沉稳干练，但是实际上业委会多有退休员工构成，他们本身有阅历上的优势，在工作中却难以事必躬亲，无法胜任长期的高强度工作。大多数业主委员会根据《业主公约》开展工作，在其内部一般没有行为规范和具体的工作条例，这也就使得业委会的工作开展缺少针对性和全面性，只能处理一些简单的矛盾，对于社区的宏观规划、总体建设等工作参与不足，难以在社区治理中代表业主表达利益需求。而且组织结构松散带来的最大弊端是成员之间相互推脱，形成小团体，难以发挥强大的合理，受到的约束和行为规范少，也就不能克服业委会成员的消极作风。

　　3.委员能力不足

　　业主委员会作为参与社区治理的主体之一，社区治理的专业化程度越来越高，需要具有专业素养和业务能力的人才能处理，业主委员会由社区内的业主组成，业主的社会阶层、受教育水平、价值观取向存在很大的差异，业委会成员大多是一些自由职业者或是退休工人，处理人际关系和协调家庭纠纷方面难度不大，不过面对物业公司关于收取物业维修基金和物业服务费用方面力不从心。审查物业公司的费用预算、物业费的收支报表、物业维修基金的使用上需要具备一定的经济财会知识和技能，审核物业公司的预算。《物业服务合同》的签订和变更时，如果不熟悉合同法的业务，难以与物业公司一起拟定服务合同，并且在合同履行阶段严格按照合同约定提供高质量的服务，防止物业公司利用合同中的漏洞侵害业主的权益。另外，某些业主委员会的委员文化素质不高，

　　有关业主委员会的工作程序、工作方法自己并不熟悉，在面对复杂的利益矛盾时无法根据严格的规章制度办事，造成了额外的工作负担。如果业委会成员的能力与业委会需要不匹配，无法维护业主权益，损害的是业主对业主委员会的信赖，本身社区内人际关系不够紧密，任何一点工作失误都会被无限放大，使业主委员会的权威受到影响，也就没有参与社区治理的民意基础，变成可有可无的机构。

　　4.寻租行为严重

　　业主委员会作为非XX组织，是由业主选举产生，基于互信互利原则开展工作，执行《业主公约》，以维护业主权益为中心。不过，业主委员会的组成人员都本着自愿无私的原则参加，没有相应的报酬和奖金，同样也没有处罚惩戒机制，从经济人假设分析，业委会委员也有追求私人利益的倾向，内部缺少监督评价机制，外部不具备监督的条件，所以往往会出现违背业主权益的情况出现。物业公司为了减少业委会对自己工作的额外监督，利用给予业委会委员种种便利的手段，比如少交物业费等手段，应对业委会的制约，物业公司和业委会构成了利益联盟，使得业委会与物业公司达成小的利益团伙，共同无形之中侵害了业主的合法权益。另外，业委会内部结构松散，短时间内无法形成共识，所以成员之间会不自觉的形成小的利益团伙，各个团伙之间明争暗斗，完全违背业委会的宗旨和原则，渐渐失去了业主的信任。同时，业委会委员们的学历、能力、综合素质参差不齐，因此，业委会经常会被几个精英把持，其他成员失去了决策权，变成了少数精英的附庸，成员之间本该集体协商，事实上成为了只集中不民主，作出的决策不具备施行的民意基础，很难发挥群策群力的积极作用。

　　5.民意代表性差

　　原有单位体制下，生活在同一区域的居民有很大的同质性，社会阶层一致，关心的利益取向相同，来自于同一个单位内，平时关注的热点相似，所以，比较容易形成强大的凝聚力。现代概念上的社区内，开发商建设商业性住宅小区，任何人都可以自由决定购买，在同一个商业住宅小区内聚集的业主也就有很大的差异。在业主代表大会产生业主委员会时，受到阶层、财富权力、社会地位、受教育水平等客观因素的约束，不同的业主会有不同的利益需求。比如，所谓的上流社会追求精神生活的享受，看重安全舒适的居住环境，而一般家庭希望物业费尽可能的降低，减少家庭开支。由此看来，在组成业主委员会时需要各个阶层的委员进入，但是选举委员时信息不对称，业主对每一位候选人的资料不熟悉，选出的委员很难兼顾各个阶层的权益，也就导致了业委会的民意代表性不强。在业委会开展工作后，需要面对的利益纠纷纷至沓来，此时如果业委会委员缺少清晰的工作计划，就会陷入两难困境，既没有能力处理业主之间的利益矛盾，又缺少对外工作的群众基础，大大制约着业主委员会开展社区治理工作的现实性。

　　上文已经就业主委员会参与社区治理的内部困境做了深刻分析，已经初步认识到业主委员会在参与社区治理的过程中发展不充分，外因在一定程度上更加深刻的影响业主委员会的发展。因此，对外部因素的分析能够从两个角度形成全面辩证的分析结构，在提出对策环节更加具有针对性和可行性。

　　1.XX层面的问题

　　（1）XX责任不清，缺少主动指导

　　业主委员会的产生时间较短，作为非XX组织中的自治性组织，在房管局的指导下由全体业主公开选举产生，作为业主代表大会的一般执行性机构，活动资金来源于社区内的集体收入和业主的自愿赠与。代表全体业主的权益，与居委会、物业公司、开发商形成竞争与合作，在参与社区治理中占据不可或缺的地位，随着居民权利意识增强，越来越关心公共利益，所以借助委员会的独立地位和创新作用，参与到社区治理中。

　　《物业管理条例》的条文明确了房地产XX管理部门，即我们熟知的房管局负责管理业主委员会的成立和登记等相关工作，但是在业主委员会参与社区治理的实践中，XX管理部门的指导作用却没有充分体现出来。尽管业主委员会是一个非XX组织，XX应该减少直接的微观干预，但是并不代表XX放松管理让其自由发展，业主委员会与XX在社区中同样发挥提供公共物品和公共服务的职能，从这一点上看，如何保证优质的公共服务和实现社区的资源配置，XX应该尽快制定有关管理条例，减少公共资源的浪费。此外，业主委员会在性质上属于民间组织，没有固定的经费来源和人员报酬，在很大程度上容易受到资金短缺带来的不利影响，极有可能出现资金的短缺，进而影响组织的正常运转，XX放大了业主委员会参与社区治理的空间，但是却没有提供良好的客观条件和环境，减轻业主委员会参与社区治理的压力，因此，XX还权于社会不代表把责任一并下放。

　　（2）XX监督缺位，导致畸形发展

　　业主委员会的性质是业主代表大会的一般决策履行机构，靠社区内业主公开投票选举产生，对于社区事务只有执行权，没有决策权，但是由于其决定着物业费、维修基金的收缴和使用，所以会出现物业公司、业主收买业委会委员的情况。在业委会外部尚未形成对于其有效监督的完整制度构建，依靠委员们的自律显然无济于事。《物业管理条例》中指出，房地产管理部门对业主委员会有指导权，但是仅限于在还没有成立之前，在业主委员会步入正轨后，事实上处于没有监督的状态。实践中，探索成立一个委员会监督业主委员会，作为业主委员会的特殊监督制度，但是在社区治理过程中两个委员会的地位如何界定，另外业主监督委员会对谁负责、受谁监督，这在基层社区治理中存在相当大的操作难度。我国的人民代表大会制度，经过人民的检验有效行使了对各类国家机关的监督，并且受到人民的监督。但是将人民代表大会制度的模式照搬到社区治理中，用来形成业主代表大会、业主委员会、业主监督委员会三位一体的制度显然不符合实际情况，在落实上受到居民文化程度的影响，难以发挥直接的效果。所以，业主委员会缺少外部的监督管理，导致了业委会参与社区治理时，很难保证自身的真实性和实效性。

　　（3）成立困难不断，发挥作用受限

　　业主委员会在参与社区治理中的效果很明显，但是在其成立准备阶段的却遭遇很多难题，现在生效的《物业管理条例》存在不足，导致业主委员会在成立阶段就陷入困境。业主委员会成立遇到的障碍主要有，第一，《物业管理条例》中明确，在一个物业区域内应该成立由业主代表大会公开选举的业主委员会，但是具体的成立时间却没有具体要求，这就导致了在小区内尽管业主数量已经达到成立业主委员会的标准，所以在很多社区业主委员会的作用难以发挥。第二，《物业管理条例》规定，在区、县人民XX房地产行政管理部门的指导下成立业主代表大会，并且选举产生业主委员会。在实际操作中，社区内商品房小区的业主互相不熟悉，缺少共同利益，所以在成立阶段没有热心社区管理，同时又具备专业管理知识的发起人牵头，尽管有XX的指导，但是具体政策的落实情况不容乐观。第三，业主委员会的登记手续繁琐，科层官僚体制的固有弊端就是层层审批，条块结合，行政审批的时间跨度大，办理手续复杂，社区内的业主如果没有熟悉行政审批的人员，业主委员会获得合法地位的时间遥遥无期。此外，受到行政部门和物业公司的阻挠，往往认为干预业主委员会正常的选举成立，使得业主委员会在成立阶段面对的压力增加，在于各方的利益博弈过程中又缺少合法地位，所以导致其在萌芽阶段就被消灭。

　　（4）居委会行政化，职能相互重叠

　　居委会是一个自治性的组织，实际上受到上级街道办事处的干预很大，居委会承担街道办事处下派的计划生育、政策宣传、安全稳定、劳动保障、养老服务、青少年教育等工作，经费来源于街道办事处。业委会本质上与全体业主的距离最近，由于权力有限，所以业主有问题习惯性的寻求居委会的帮助，居委会就会推卸责任给业委会，但是业委会又难以处理大规模集体行动。从另一方面来看，社区内存在多个商业住宅小区，公共收入归全体业主所有，业委会经费来源的重要部分，居委会出于维持自身机构运转的需要，干涉公共收入的划分比例，由此产生两个主体之间的基本矛盾。居委会带有更多的行政色彩，从而处于强势地位，业委会成为弱势一方。一旦出现业主维权情况，业主更倾向于寻求居委会的支持，业主普遍认为居委会背后受到街道办事处的直接指导，行政干预性强，容易与物业公司等其他主体博弈，保护业主的合法利益。因此，业主的惯性思维导致业主委员会被边缘化，再加上业主委员会与居委会都承担着维护公共安全、提供公共服务、化解矛盾纠纷的职能，业主委员会名存实亡，难以代表业主发挥民间自治组织的独特优势。

　　2.物业公司层面的问题

　　（1）职能划分不清，相互推诿扯皮

　　业主委员会按照业主代表大会的决定，代表全体业主招募竞争力强的物业公司提供物业管理服务，物业公司依靠专业上的优势掌握话语权。由于两个主体间职能划分不明确，责任边界存在重合，业主对于物业服务不满意找到物业公司投诉时，物业公司借口由于业主委员会没有履行监督管理权所致；当业主有利益诉求，需要得到业主委员会的帮助时，业主委员会往往逃避责任，以逸待劳，推卸为物业公司的责任。因此，两个主体间的推脱作为，造成业主委员会得不到业主的全面信任，从而发挥积极作用。

　　业委会与物业公司中间，由于《物业服务合同》的联系，成为相互影响的主体，业委会自身存在问题，成员的素质欠缺，所以很难有效根据合同监督物业公司的工作，在收取物业费提供有偿服务时，业委会也无法制定可量化的标准检查物业公司的工作效果。其次，业委会内部的斗争可能会偏袒物业公司，帮助其掩盖失误，并且形成利益同盟，把物业维修基金和物业服务费当成交易的筹码，实际上两者都处于错位状态。再次，业委会的具体定位缺少明确规定，在与物业公司博弈的同时，很可能会故意挑剔物业公司，试图破坏正常工作，以此突出业委会的重要。这两个主体之间的种种不作为、乱作为，使得业主委员会参加社区治理的过程中坎坷不断。

　　（2）威胁委员安全，影响正常工作

　　业主委员会是非XX民间自治组织，代表着业主集体利益，在业主维权上发挥着至关重要的作用，同时又能监督物业管理公司的工作，促使其提高服务质量，并且防止物业公司滥收费、多收费，能够形成组织合力与物业公司相抗衡，因此，在每个物业管理范围内，物业公司成立时间早，就会想方设法阻止业主委员会成立。业主中的积极倡导人有利于推动业主委员会的成立进度，物业公司就会暗中采用非法手段，威胁发起人的人身和财产安全，在隐秘的手段下难以调查取证，也就无法通过法律手段保护业主的权利。等到业主委员会成立完，物业公司也会故意为难业主委员会，对委员采取软硬兼施的方式，承诺给予委员额外的好处，或者直接通过非法手段进行要挟，以此达到减少业主委员会对其监督的目的，最终目标在于多收取物业管理费用，增加物业公司的收入，减少受到的外部监督，顺利推行各项决策，直接或间接的侵害业主的集体利益和个人权利。

　　（3）服务意识欠佳，非法干预维权

　　物业服务公司的性质是在特定管理区域内，通过给予有关服务，得到一定的服务费用，维持正常运转，物业管理范围内由所有业主共有的财产，比如土地，都被纳入物业服务公司的管理范畴，通过划定停车位等方式，增加经济报酬。物业服务公司在房地产开发商建设完楼盘后，开展物业管理工作，业主委员会成立则是在业主入住之后产生，成立时间晚于物业服务公司。在业主委员会成立之前乃至成立之后，物业公司会利用组织优势、专业优势，掩盖真实盈利目的，通过隐蔽的方式收取各类物业费，并且业主难以对其预算和支出有效监督。这就会出现物业公司侵害业主权益的情况出现，物业公司供给的服务很多时候不能足业主的需要，业主就会团结起来要求物业公司做出矫正，这时，物业公司依靠长期积累的优势，故意推脱，逃避责任，业主的权益得不到申诉。业主委员会成立后，业主通过业主委员会要求物业公司终止损害合法权益的行为，此时，物业公司就会私下运作，暗中勾结业主委员会的委员，与其达成利益同盟，试图通过非法的方式干预业主委员会的权力，业主维权事件越来越多，得到解决的却十分有限，很大程度上来自于物业公司的非法干预。

　　（4）解聘过程复杂，业主权益受损

　　《物业管理条例》规定，业主委员会代表业主，与业主代表大会决定的物业服务公司签订物业服务合同，并且监督协助物业服务公司履行物业服务合同。从该条例中显而易见看出，业主委员会表面上具有业主代表大会授权的监督物业公司的职责，如果物业公司出现工作差错，服务标准降低，业主试图解聘现有物业服务公司，重新选聘新的物业公司时，业主委员会没有权利代表业主直接与物业服务公司谈判。另外，《物业管理条例》中也没有明确规定解聘的手续和规则，此时，业主委员会难以有效保护业主的权益。在解聘谈判过程中，召集业主代表大会耗费的时间长，会议成本无形增加，持续增加了物业公司侵害业主权益的影响。同时，业主委员会由于缺少直接解聘权，所以只能依靠业主和业主代表大会的决定，这也导致业主委员会无法在维护业主权益的过程中发挥典型作用。

　　3.业主层面的问题

　　（1）业主维权困难，缺少群众基础

　　我国所有法律法规中，没有赋予业主委员会明确的独立法人地位。业主委员会有直接权利代表所有业主决定物业服务公司，并且代替全体业主与物业服务公司订立《物业服务合同》。物业公司根据合同约定供给服务，业主委员会则有义务对物业公司的工作发表看法，物业公司承担业主委员会的监管。两者签订的合同基于契约原则各司其职，但是在出现业主维权纠纷时，业主委员会没有起诉的主体地位。因为业主委员会在我国法律中没有完整的法人独立性质，也不是经济型组织，业主委员会的监管管理部门是房地产XX部门，没有在民政部门登记备案，所以也不是特定社团组织，由此，业主委员会在出现法律纠纷时，从法理上看业主委员会不能作为权利申诉人。也就是说，如果物业公司有违反《物业服务合同》的行为，侵害了业主的权益，或者业主出于其他目的向法院提起民事诉讼，业主委员会就不能依法作为民事权利申诉法人参与维权。因此，在社区治理中业主委员会处于尴尬的地位，业主想借助业委会维权，但是业委会没有申诉权利，所以业委会难以保证业主权益。

　　（2）公民意识薄弱，内外互动不足

　　从单位制分配住房到产权私有化的制度变迁过程中，居民的权利意识和公共意识落后于制度变迁的速度，存在“文化堕距”，居民对于个人权益的保护要求高，在业主委员会的运行过程中居民普遍存在“搭便车”心理，“事不关己高高挂起”的思维根深蒂固，只要当自己的权益受到直接威胁时才会行动起来寻求集体的帮助。行政单位到公民社区的理念转变中，居民的民主自治精神还没有完全培育出来，业主委员会的产生到日常工作的开展，离不开业主的参与和支持，居民的选举意识、监督意识、表达权利在单位体制下没有发挥的空间，突然面对业主委员会这一新生事物必然存在路径依赖，采取传统保守的做法，尽量避免自己卷入麻烦。在缺少民主意识和公民精神的公民社会中，业主委员会寸步难行，一方面居民规避风险的态度宁愿舍弃自己的权利，另一方面业委会取决于自由民主的公民意识的发挥，两方面的矛盾使得业主委员会停留在调解纠纷、监督物业的初始阶段，而事关社区建设、民主权利方面业委会无能为力。

　　在社区中，所有业主集合起来构成一个大的集团，在集团中业主的阶层不同、收入不同、社会地位不同、价值观不同，而且只是共同生活在一个区域内，缺少稳定的纽带联系，因此各自的偏好也就存在巨大差异。在业主维权过程中，集体行动的困境屡见不鲜，直接受到利益损害的业主会联合起来寻求业主委员会的调解，而其他业主试图通过搭便车借此改变自己的处境，让自己的权益得到进一步的扩大。所以在集体行动的框架解释内，业主委员会参与社区治理就要赢得全体业主的信任，增强全体业主的利益一致性，加强沟通和了解，得到业主的大力支持，只要在获得强大支持的基础上，业主委员会才有能力和信心与其他主体进行博弈，以此维护业主的权益，在社区治理中实现善治的长远目标。

　　（3）参与渠道不畅，民主权利受限

　　业主在业主全体大会上投选出业主委员会，并且公投出业主委员会的管理层，除此之外，业主再也没有其他渠道参与到业主委员会的工作，对于业主委员会的决策、预算、人事变动都没有知晓的途径，限制了业主的民主政治权利。缺少业主的主动参与，业主委员会的决策必然不具备民意代表性，再加上业主利益诉求差异大，业主委员会的工作很难具有充分的民意代表性，久而久之，减弱了业主委员会存在的权威性。业主作为我国公民，享有广泛的民主权利，其中民主参与权利的行使，有助于保证各项公共决策符合集体利益，业主委员会成立后，并没有完备的业主质询会和听取业主利益诉求的座谈制度。另外，业主委员会内部机制不完全，业主的价值倾向不同，很难容纳各个阶层的业主，参加业主委员会的质询会议中，如果想召开座谈会，还需要提前很长时间进行协调，找到合适的时间，减少影响业主的正常工作和生活。所以，建立起有效的参与制度刻不容缓，保证业主的民主权利。

　　（4）自治精神缺失，维权行为偏激

　　我国单位制环境下，居民在单位分配的住所范围内，无需参与后勤保障、公共安全、管理服务等活动，住所区域内由单位的后勤处全权负责。居民自治是在改革开放后，伴随市场经济的发展兴起，所以，在现代社区内业主的身份转变，但是自治观念却滞后于产权意识的进步，业主对待业主委员会这一新兴非XX组织的认同感不高，倾向于“搭便车”的不正当心理，参与业主委员会管制的热情很低。一旦业主发现自己的财产受到损失，简单把寻求业主委员会的支持当做应急性反应，解决完自身利益纠纷后，又将业主委员会更重要的职责弃之不管。甚至业主会出现冲动的行为，采取非法偏激的方式保护自己的合法权利，业主委员会在处理矛盾，调解纠纷的基础职责上，由于缺少业主的理解也就形同虚实。

　　通过上文的分析，研究了影响业主委员会参加社区治理的障碍，如何有效应对矛盾，促进业主委员会的历久弥新才是研究的重点所在。“实践是检验真理的唯一标准”，对策建议能否成功应用于实践决定着研究的实际价值，因此，在尊重现实的基础上，针对业主委员会参加社区治理的难题，提出直接有效的建议，促进业主委员会发挥积极作用。

　　强化内部制度的完善，提高业主委员会自身参与社区治理的适应性，决定着业主委员会能否把业主的权利诉求尽快转化成维权行动，也决定着业主委员会的工作成果和现实影响力，在物业管理区域内，通过提高业主委员会的规范化，在与居委会和物业管理公司的角逐中更具有影响力。

　　1.制定业主公约，提高规范水平

　　业主委员会在介入社区治理中面临的众多问题，主要是由于缺少科学、完整的规章制度，虽然多数业主委员会都依照《业主公约》开展工作，但是《业主公约》仅仅从宏观上规定业主委员会的工作内容，缺乏强制约束力。业主委员会在建立之前，应该经过业主代表大会召集业主代表，根据本小区的实际情况，制定完整细致的业主委员会工作条例、监督制度、委员行为规范，在制度的约束下，能够大幅度减少交易成本，业主委员会在与物业公司、居委对等主体的合作与竞争中有章可循，防止出现寻租或者回避责任的行为，潜在业主的各项权益造成损害。每一位业主委员会委员在正式上任之前，应当熟悉工作条例和行为规范，掌握处理各种业务的流程，牢记承担的责任和义务，在进行工作之前首先对自己的工作内容、工作性质、工作方法有熟练的操作。必要时可以设置试用期，在试用期内依据工作表现进行考核，决定是否有能力成为正式的业主委员会委员。

　　2.加强结构建设，发挥强大合力

　　由于组织结构松散，业主委员会各个委员又有特殊利益诉求，所以难以发挥集体组织的强大力量。《物业管理条例》仅仅规定业主委员会设置领导管理层，主任和副主任在委员中产生，但是在业主委员会开展社区治理的实践中，还需要进行周密的职责划分和工作安排。在业主代表大会选举业主委员会的过程中，规定业主委员会的组织结构，除了设置主任、副主任以外，还需要明确各个委员的工作职责，每个委员分管某一具体领域，将财务、监督、物业、决策、管理等权力分散到委员手中，实行工作责任清单制度，以此提高规范化程度。另外，为了方便管理，可以探索建立主任负责下的垂直管理模式，尝试横向分工和纵向负责的新型管理模式，把业主委员会的工作职责发挥稳妥，强化业主委员会结构建设与时俱进。

　　3.实行绩效考核，提高委员素质

　　业主委员会的工作人员没有固定的工资来源和额外奖金，纯粹是为了实现社会价值的一种公益行为，按照人性假设理论中的“X理论”解释，业委会委员没有长远的工作抱负，“不求有功但求无过”的传统观点成为一些委员的工作作风，在需要承担责任的时候选择逃避。那么为了促使委员向“Y理论”转变，就需要从外部增加控制，根据委员的工作内容，设置容易量化考核的指标，依据平衡计分卡理论，在固定的时间内对全体委员做绩效考核，实行奖励惩罚制度，可以激励委员主动履行职责。并且可以由业主出资给予委员工资奖金，或者根据行为表现划分优秀、良好、合格、不合格四个等级，考核结果为优秀的委员可以获得物业公司优先服务的权利等方式，以此鼓励委员增强服务意识。

　　在选举业主委员会委员时，通过建立奖罚制度吸引具有专业素质的业主参与选举，在选举进行之前，由业主代表大会组成换届选举委员会，将每一位候选人的详细资料进行公开张榜，接受选举人的监督和查阅，并且由换届选举委员会制定规章，明确年龄结构和人员组成数量，吸纳各个阶层、各个行业、具有不同专业技能的业主组成业主委员会，提升业委会成员的工作成效和工作满意度。

　　4.工作透明公开，增强业主监督

　　业主委员会是业主代表大会的下设职能机构，召开业主代表大会花费的时间成本太高，所以业主委员会能够大幅度节约人力、物力、财力，接受业主代表大会的授权，在日常管理工作中业主委员会肩负的责任使命重大，因此就会滋生灰色交易的危害，由此出现了委员的追求私利行为。为了从根本上解决这一问题，除了要进行合理分权之外，接受监督显得尤为重要。业主委员会做出的事关业主集体利益的决策首先应该进行集体协商，广泛听取业主的建议，各项决策通过信息公开栏及时公开，接受全体业主的监督。在财务预算和经费支出方面，业主委员会建立财务公开制度，定期定时将预算、决算在公开范围内接受监督。考虑到业主的文化水平参差不齐，业主委员会也需要探索重大事项公开解释的制度，专门召开座谈会、听证会，主动邀请业主代表参与座谈会，鼓励业主参与，保证业主委员会各项工作都能接受业主的监督，又能充分得到酝酿讨论，增强民意代表性，杜绝委员的寻租行为，打破内部的利益联盟。

　　5.利用新型媒介，争取业主支持

　　根据“委托—代理”理论，业主委员会作为业主代表大会的下设职能机构，其全部职权来自业主代表大会的授权，执行所有业主在业主代表大会的决策。在实际运行中，召开一次业主代表大会需要张贴公告、通知到每一户业主，在会议进行阶段至少耽误业主们的正常工作，会议结束后统计选票，根据回收的结果制定决策，耗费的时间长、成本高、难度大。所以业主委员会作为常设执行机构有效避免以上难题，但是业委会本身没有决策权，保证业主权益就要倾听业主意见，业委会可以探索“互联网+社区”模式，利用微信、QQ、微博以及移动客户端等形式，借助互联网的方便快捷，做到与业主的及时沟通，收集业主的意见也变得省时省力，减轻了委员们的工作负担，加快智慧社区的建设步伐。另外，涉及物业费的使用、公共用地的使用等事关全体业主利益的工作，业委会需要定期进行业务公开，用通俗易懂的方式接受业主的监督。业委会的各项工作只有深入民心才能得到业主的信任和支持，在进一步参与社区治理的过程中也会更具有民意代表性，在广泛的群众基础上业委会的优势才能充分发挥。

　　业主委员会有效开展社区治理依赖于XX创造的外部环境，此外物业公司和业主方面的因素，也是决定业主委员会有效参与社区治理的关键。上文中已经从内部建设角度提出强化业主委员会开展社区治理能力的路径，本节则重点从外部客观环境角度，针对不同的主体和客观要求，展开深入全面客观的分析，加强外部环境建设，改善业主委员会参与社区治理的所必需的环境。

　　1.XX发挥宏观指导作用

　　（1）改进立法工作，明确法律地位

　　现行的《物业管理条例》、《物权法》对于业主委员会是否具有法律地位、业委会的成立时间、成立程序、职能等规定模糊不清，在业主集体维权时业主委员会没有诉讼主体资格成为最大障碍。因此，应该尽快修改完善相关法律法规，有条件的地方XX可以因地制宜制定细则，加强对于业主委员会的指导。现阶段的立法改革主要是赋予业主委员会的独立法人资格，有法律作为支撑，在业主大规模维权事件中，业委会可以充当缓冲器的作用，减少个人直接对抗组织的冲突。另外，街道办事处、居委会对于业主委员会采取何种程度的指导，业委会的成立时间、成立手续、职能责任也都需要及时更新，保证业主委员参与社区治理有法律可以遵循，增强权威性和影响力。《业主代表大会章程》对于业主代表大会的具体职责作出了详细规定，但是缺少《业主委员会章程》来对业主委员会的工作内容、流程等作出限定，导致业主委员会在实际生活中处于无序状态。

　　业主委员会拥有独立的法人资格后，业主权益受到侵扰时会第一时间谋求业主委员会的声援，并且在业主集体维权活动中，由于业主委员会的组织地位更加稳固，所以让广大业主更有信心和能力通过合法的方式维护自身利益和集体利益，避免业主直接与物业公司或者其他独立组织进行对抗，有了业主委员会起到缓冲器的作用，有利于社会的安定和谐。

　　（2）XX加强管理，明确主体责任

　　为了营造业主委员会介入社区治理的有序外在环境，XX首先应该自觉进行行政体制改革，提高行政管理能力，利用“互联网+政务”、大数据、云计算等先进技术，针对非XX组织的管理建立一套长效监管模式，减少行政干预的同时又能履行XX职能，顺应建设服务型XX的改革趋势，将更多的权力下放给社会。

　　具体来讲，提高业主委员会参加社区治理的能力，XX严格遵守《物业管理条例》的细则，在商品房小区达到成立业主委员会的标准时，主动把物业公司、居委会、街道办事处、业主聚集起来，召开协商会议，吸取各方意见，帮助业主委员会尽快开展业务。其次，针对业主委员会指导责任不清的难题，XX应该在街道办事处或者居委会层面加强监督，授予基层XX组织管辖权，可以尝试将业主委员会的行政审批权交给街道办事处，街道办事处管辖区域内既能减少业主委员会层层审批的困境，又可以因地制宜的明确责任，顺利解决扯皮推诿的问题。最后XX要探索与非XX组织的有效合作关系，管理与被管理的模式已经过时，XX单纯依靠行政审批管理的形式落后于社会发展速度，因此，借助“互联网+政务”的办公模式，实现非XX组织与XX的实时互动，减少信息的不对称，公开有关信息。对于业主委员会而言，有条件的社区开展自动化办公平台，将各类计划、预算决算、政策落地情况及时反馈，XX的派出机构主动履行责任义务，从而有利于业主委员会接受严密的指导。

　　（3）健全外部监督，加强工作联系

　　自业主委员会出现以来，《物业管理条例》仅规定在业主委员成立阶段由房地产行政部门指导建立，在其成立之后的监管一直处于真空，这也助长了业委会成员的私欲。业主委员会的性质是非XX组织，理应尽可能减少行政干预，但是并不意味着监督权力随之授权出去，在当前公民社会发育不充分的现实中，单纯借助居民的外部监督效果不足，难以产生对业委会的约束效应。对此，街道办事处或者居委会应该主动承担起监督指导责任，微观具体工作不做干预，街道办事处或者居委会应该专门设置业主委员会管理办公室，定期听取业委会的工作请示，出席业主委员会的例会和专门会议，做好会议纪实，根据社区情况提出参考性意见。最重要的是监管财务开支状况，提醒业委会及时公开财务信息，接受业主的监督，由于业委会成员素养不高，街道办事处或居委会应该提供业务上的指导和培训，提高工作效率，改进工作方法。

　　（4）居委会促和谐，探索民主协商

　　居委会主要承担公共卫生、医疗保障、尊老爱幼、青少年教育等职能，减少对于社区具体事务的干预，居委会可以通过业主委员会了解业主对于社区内公共服务的意见，业委会在工作上接受居委会的专业化指导，二者协商共赢。业主委员会按照业主代表大会的授权对物业公司的合同履行情况进行监督，提出整改意见，将业主关心的问题反映给物业公司，督促其改进。业主委员会应该积极向居委会学习调节矛盾的经验，居委会的行政色彩更加浓厚，所以组织运营更加规范，得到的政策支持也相当便利，所以业主委员会主动寻求居委会的帮助，实现自身的转型改造，在协调矛盾、解决冲突方面发挥应有作用。另外，居委会、业委会、物业公司三个主体间可以建立协商会议制度，事关整体建设和长远规划的议程召开协商大会，三个主体中都可以派代表出席，并且将各自收集的意见提交讨论，主动公开信息，开诚布公的平等对话交流，发挥规模效应，各个主体各有所长，有效减少公共资源的浪费，同时又能实现社区善治。在探索民主协商过程中，居委会承担的责任更重要，居委会在社区治理中掌握政策工具的优势，因此，居委会应该主动促成协商会议的开展，并且在例会、大会上做好信息的共享和会议记录，激发各个主体以及普通群众的建言献策主动性，搭建合理透明有序高效的协商治理平台。

　　2.重构业主委员会与物业公司的关系

　　（1）明确物业职责，提供优质服务

　　业主委员会与物业公司之间首先应该划清责任边界，业主委员会开展监督物业服务，听取业主意见的责任。物业公司与业委会两个主体间没有上下从属关系，也就没有管理与被管理的关系，物业公司根据物业服务合同供给专业服务，改善社区环境，保证业主安居乐业。业委会与物业公司在平等协商的基础上开展合作，业委会保证物业费的按时收缴，物业公司通过业委会了解下一步工作重点。业主委员会按照业主代表大会的决定选聘物业公司，物业公司按照《物业服务合同》的具体内容，为业主提供24小时、全方位的物业服务，做好本职服务工作，时刻以业主利益为出发点，力求建立优美宜居的社区生活环境。业主委员会则按照业主授权监督物业公司的工作，向物业公司反映业主的意见，及时与物业公司做好沟通，并且代表业主维护业主的集体利益不受侵害。二者应该寻求主动的合作，分享各站掌握的信息，通力合作，在社区治理的平台上各司其职，发挥非XX组织的活力，提高治理能力现代化水平。

　　（2）保证委员安全，实现互利互赢

　　物业公司威胁业主委员会人身财产安全的事件并不少见，依靠委员提高自我保护意识远远不够，要想彻底解决这一问题，必须找到问题的根本原因。业主委员会首先要保证委员个人信息不被盗取，保护委员们的生活隐私，防止物业公司的非法渗透，提高警觉性，增强自我保护意识。同时，业主委员会要采取合法的方式主动与物业公司进行沟通，让物业公司意识到两个主体并非敌对对抗的关系，而是良性的合作与竞争，都是为了给业主提供优质的服务。为了避免因为人身安全得不到保证，影响委员参与业主委员会的管理，有必要设立专门的工作保密制度，在不影响委员正常生活工作的前提下，加强对于委员人身安全的保护工作。同时，不容忽视的是物业公司的非法行为，杜绝物业公司的非法行为必要的是加强对物业公司的监督，内部监督和外部监督并举，业主联合起来给物业公司施加压力，迫使其改进工作，提高服务质量，组织的力量大于个人，因此，业主要与业主委员会统一认识，才能对抗物业公司的非法行为。

　　（3）寻求合作配合，减少对抗冲突

　　业主委员会成立之后，对外的首要工作就是与物业公司建立起良好的合作关系，业主委员会的职责之一是监督物业公司的工作，监督不是目的，最终目标是提高优质的服务，满足全体业主多样化的需要。为了减少业主维权事件，业主委员会在业主与物业公司之间发挥重要的调解作用，避免两者的直接冲突导致的不良影响，业主委员会认真听取业主的意见，主动与物业公司借助平等对话的方式化解抵触心理。为此，业主委员会应该尝试建立与物业公司会谈访问制度，利用联席会议方式，增加二者之间的互动，物业公司参加业主委员会的例会，并且能够阐述作出的决议；业主委员会委员参加物业公司的会议，在会上针对近期业主反映强烈的问题，与物业公司人员进行民主协商和讨论，及时化解矛盾，避免矛盾激化。业主委员会积极向业主宣传物业公司的决议的合规性，解释物业公司收取物业服务费的合理性，帮助物业公司收取足额物业费，保证物业公司的正常工作。物业公司配合业主委员会的工作，及时解决业主提出的改进意见，创造和谐美好的居住环境，两者各司其职又找到利益契合点，都能在各自的职责范围内有序开展工作。

　　（4）增强合同意识，维护组织权威

　　随着市场经济的发展，平等竞争的观念深入身心，市场主体的合同意识更加浓厚，契约精神经过改革开放的进行，也在随之增强。在业主委员会从事社区治理的过程中，与物业服务公司的工作来往十分频繁，业主委员会在与物业公司商谈时，拥有着监督物业服务公司执行物业服务合同的权力。为了杜绝业主委员会的权责失衡状况，有必要根据业主代表大会的授权，赋予业主委员会解聘、选聘物业服务企业的权力，以此增加业主委员会在与物业服务企业的互动中更具有影响力。业主委员会严肃执行业主代表大会制定的规则，将监督物业服务企业的合同履行状况落实到日常工作中，提醒物业服务公司认真履行物业服务合同，防止物业服务公司物业服务不周到，保证服务全面化、个性化，减少对于业主权益的伤害。

　　3.增强业主与业主委员会的双向互动

　　（1）寻找共同利益，保护业主权益

　　在同一个物业管理区域内，业主的异质性强，不像农村社区有土地作为纽带，城市社区中的业主彼此之间缺少共同利益，看待业主委员会的立场不同，只有当自身的实际权益受到侵害时，才会把把业主委员会当做紧急性反应，平时很少关心业主委员会的动态，所以给业主委员会的工作带来很大难度。业主委员会在成立之后，除了尽快完善自身建设，更重要的是寻求业主的大力支持，通过入户调查、召开业主座谈会等方式，增加与业主的面对面沟通，帮助业主及时了解业主委员会的动向和未来计划。业主委员会重要职责是保障业主的利益，业主委员会就需要在有效保障业主权益上更新工作方法，一旦发生利益诉求，业主委员会能通过程序化的方式，把业主诉求纳入日程之中，利用完善的工作制度，在最短的时间内给予业主有效的反馈，并且在解决争议之后的一段时间内，上门听取业主对于业主委员工作的意见，将业主意见整合归纳，在将来的工作中避免失误，提高实效性和业主满意度。业主委员会的工作时时以业主权益为工作中心，在接受业主转移权利的基础上，肩负着业主的总体利益，承担全体业主的信任，对待任何一项工作都必须以业主权益为出发点，通过日常性工作赢得业主的支持，找到业主间的共同利益，聚合业主集体利益，形成强有力的群众基础，在保护业主权益的过程中不断增强权威。

　　（2）培育公民意识，推行公民教育

　　我国的民主政治已经深入人心，公民对于个人的权利意识、财产意识、生命安全意识的重视程度大大提高，但是对于设计公共利益的问题却漠不关心，在社区中出现集体维权事件，业主首先考虑自身的利益是否会受到牵连，在自己行有余力的前提下才会考虑加入集体行动，更多的业主抱有的是搭便车心理。只有当自己的权益受到明显的直接损害时，这时公民意识才会觉醒，进而主动寻求业主委员会的帮助。从这个意义上看，业主委员会成为了一个应急性组织，没有发挥出作为一个享有社区治理权力主体的积极作用。从根本上看，解决公民意识错位的问题刻不容缓。

　　培育公民型社会需要稳定的外部环境，在满足物质需要的基础上，居民转而谋求更广泛的民主权利，经过数十年的改革开放，在市场经济培育下，我国公民的权利意识、平等意识逐渐提高，人民代表大会制度框架中，广大人民群众享有普遍充分的政治权利。但是在基层自治层面，公民意识的自觉性很低制约了业主委员会的发展改革。业主委员会发挥作用的必要前提就是业主基础，因此，必须采取有效措施提高业主对于业委会的认同感。XX应该主动推行公民教育，利用居民喜闻乐见的方式，宣传《物权法》、《物业管理条例》，提高业主的权利保护意识，通过法律手段维护自身合法权益。其次，业主委员可以尝试联欢会、文艺活动、体育活动、健美操比赛等各种文娱方式，在所辖范围内增进业主之间的了解，增加业主对业委会的重视程度，更加自愿主动参与到业委会的社区治理中。另外，XX可以联合业委会和物业公司开办培训班，由专人认识对于有兴趣的业主进行无偿培训，并且鼓励大家向周围朋友、亲属宣传新政策，提高业主的自治能力。

　　（3）拓宽参与渠道，鼓励业主参与

　　业主委员会代表业主利益开展工作，作为自治组织还是业主行使民主权利的重要途径之一，业主委员会不论从减少自身压力，还是增强业主民意基础上，都需要建立起完善的业主参与体系。首先，业主委员会应该重视业主参与，建立业主参与的制度化参与模式，采用座谈会、听证会等正式会议制度听取业主的意见，除了正式的会议制度，业主委员会还可以利用非正式方式广泛的听取业主意见，将上门走访、小范围非正式座谈等模式纳入日常工作，实行业主委员会委员结对业主的探索，重点了解特殊群体的利益诉求。其次，业主委员会的常规会议也要允许业主参加，涉及业主集体利益的决策内容允许业主自由发表看法，在作出决策之前公布决议草案，听取业主的反馈，并做出有效的修改调整。最后，业主委员会拓宽业主参与渠道的方式丰富多样，可以借鉴的先进经验很多，我国的根本政治制度人民代表大会制度的优越性可以充分的借鉴使用，根据实际情况，由业主委员会牵头成立协商大会制度，鼓励业主利用闲暇时间参与到业主委员会的社区治理实践中，既能保证业主民主权利的行使，又能更新业主委员会的工作方式。

　　（4）增强自治意识，主动参与治理

　　业主委员会参与社区治理的有效路径得以实践的前提是业主的参与和支持，在环境保护、公共安全、物业服务、文化宣传、促进和谐方面，业主委员会应该得到业主的广泛理解，并且业主需要主动建言献策，通过理性化的方式帮助业主委员会改进工作方法，提高工作效率，在与物业服务公司、居委会、街道办事处等主体的协调配合中，更加具有群众基础，享有更高的社会地位。业主的自治意识不仅需要业主本身转变落后的被管理者的思维，不再个人利益得失当做衡量参与集体行动风险大小的唯一标准，更需要业主委员会委员在与业主接触的过程中，不断利用互联网等新型快捷的媒介，宣传业主委员会的职能，及时公开业务计划，接受业主的审议。目前我国居民的民主权利更加广泛，但是权利意识落后于经济发展的速度，在市场经济蓬勃发展的时代，居民的自治意识会不断醒悟，更加注重参与决策，当业主的自治意识提高后，将会大大降低业主委员会介入社区治理的难度。

　　在推进国家治理体系和治理现代化的改革过程中，社区治理作为治理体系的基础性环节，决定着顶层建筑。业主委员会作为非社会性组织，具有自治性、公益性、非营利性的性质，是广大人民群众提高政治参与意识的重要方式，有效行使民主监督、民主参与的政治权利。业主委员会伴随着住房商品化和单位制解体发展而来，其内部建设必然存在不足和发展的空间。通过笔者在上文中的详细讨论，发现了业主委员会参与社区治理的困境，并且针对具体的障碍提出了应对之策，力求经过实践的检验将理论应用到现实当中，从而提高业主委员会参与社区治理的科学性和有效性。

　　从另一方面分析，由于受到研究水平和研究时间的限制，尤其缺乏实践数据，从而难以从定量的角度进一步深入研究，而且也没有利用社会统计中的实地调查方法，自身参与到业主委员会的实践当中，得出一手实地的资料，发现突出问题、提出新对策。这一次的讨论作为研究业主委员会参与社区治理的起点，以此为契机查阅更丰富的资料，借鉴其他学者的研究经验，深入学习国外先进的理论，结合我国的国情转化为先进的实践经验，促进业主委员会的发展改进。最后，我们应该时刻保持敏感度和求知欲，主动探索，开拓进取，以主动开放的思维看待社会问题，不断提高研究水平和学习能力，为建设社会主义现代化强国作出自己应有的贡献！

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