房地产企业负债经营风险分析——以恒大地产为例

摘 要

房地产企业的发展需要大量的资金支持，而房地产行业又具有开发周期长，资金回收慢的特点，使得负债经营成为行业发展的主流。在房地产行业高利益的驱动下，房地产企业不断进行规模扩张，导致企业的资产负债率越来越高。房地产行业繁荣的背后，是巨大负债的支持，潜在着高风险。因此，降低资产负债率成为房地产企业的主基调。本文选取恒大集团为例，在简述负债经营理论的基础上，通过对恒大集团财务指标的分析，确定负债经营风险形成的成因以及可能出现的负债经营风险，最后对负债经营风险的控制提出有效的建议，为类似房地产企业建立风险防范体系提供参考。

关键词：负债经营、资产负债率、风险控制

一、引言

（一）研究背景及意义

在现代经济中，人们对于房屋的居住环境、消费需求是日益提高的，因此促进了房地产行业的崛起。为了满足人们对于房屋日益增长的消费需求，房地产企业需要扩大房地产的规模。大规模的房地产开发需要使用大量的材料和劳动力，因此要求房地产企业需要有雄厚的资金。在房地产行业发展中，企业单靠自有的资金是不足以支撑企业大规模的扩建的，因此需要吸收大量的外来资金。

房地产企业筹资，主要有权益性筹资和债权性筹资。相比于权益性筹资，债权性筹资具有不分散企业股权的特点，因此债权性筹资更受到房地产企业的青睐。在债权性筹资中，银行借款相比于其他的债权性筹资方法，风险和资本的成本更低，所以，银行借款成为了房地产企业吸收外来资金的主要渠道。居于第二的是商业信贷，其他的筹资方式则使用较少。

在房地产企业长产业链的上下游，有较多的行业与其都有关联，且之间的关联性都比较强。因此，要求企业要能够快速回流资金并且提高其利用率。房地产行业里聚集了大量的资本，但是行业中的企业要回收资金往往都需要较长的时间，所以在房地产企业自有资金有限时，通过借贷款的方式可以更快的筹集资金，以至于负债经营在房地产行业的发展中占据了主流地位。企业通过负债的方式可以有效地获得更多可支配和发展的资金，达到增强企业实力和竞争力的目的，减小其落后于同行业企业的可能性。企业负债经营主要是用较小的利息去撬动较大的利益，以降低其平均资本成本。

但是，若企业在高资产负债率的情况下，发生资金链断裂、销售情况不佳、净利润无法支付利息等问题，财务风险将会被进一步放大。情况严重时，有可能会给企业带来灾难性的后果，给投资者带来巨大的损失，甚至还有可能会影响到整个房地产行业的健康发展，导致国内经济出现不稳定的现象。

在房地产行业中，企业目前的资产负债率普遍都偏高。据统计，我国房地产企业在2015年至2017年里，自筹资金虽然每年都有增加，但是在当年实际到位资金里自筹的比率却是在下降。同时，房地产企业的负债占当年实际到位资金的比重在逐年上升。房地产行业到2018年的时候，有50%左右的企业的负债率已经超过了70%，有的甚至已经到了90%。企业越来越高的资产负债率，导致了企业的财务风险在不断加大，甚至有可能带来财务杠杆的负效应。

因此，对房地产企业进行负债经营风险分析，可以有效的减少财务风险的出现，促进房地产行业的健康稳定的发展。

本文将采用文献研究法、案例研究法、比较分析法，选取具有代表性的高资产负债率的恒大集团作为研究对象进行分析，探讨出房地产企业应该如何合理的负债，让企业可以更好的发挥财务杠杆作用，化风险为收益，并且对控制财务风险提出建议，为房地产行业的健康稳定发展创造条件。

（二）文献综述

房地产行业是典型的资产密集型企业，具有较高的财务风险，而且涉及较多的关联企业。因此，研究房地产企业负债经营风险以及如何规避风险是十分必要的。

龚蕾（2015）结合目前房地产行业的宏观环境，讨论了公司的负债经营风险成因以及后果，找出了该房地产公司在财务风险方面的预警指标，而且还针对该公司对于如何防范财务风险提出了对策。

宫利（2017）通过对宝钢集团的财务报表分析，探讨了集团现阶段的负债经营风险的控制措施是否合理，并指出了其不合理之处，以及提出了相关的改进措施，为企业提高负债经营风险控制提供了有效的借鉴。

邓绍秋（2018）认为负债经营是把“双刃剑”，提出了企业若想发挥负债经营的最大益处，则需要根据目前的经济环境以及其自身的实际情况，确定企业的最佳负债结构。

张宇馨（2019）以高负债经营为切入点分析房地产企业，并且为控制房地产企业高负债经营的风险提出了相应的建议。

刘嘉骏（2019）解析了负债经营的概念，并且以海南航空公司为例，对负债经营的成因做出了分析，从正反两个方面阐述了负债经营带给企业的影响，总结了负债经营风险的控制方法。

吴玉琦（2019）从企业筹集资金出发，概述了债务性筹资风险的含义，介绍了债务性筹资风险的类型，研究了在企业管理中债务性筹资存在的主要问题，并为企业加强风险管理提出了应对措施。

支梦宇（2019）以S房地产企业为分析目标，从政策、环境、个体三方面，研究企业的财务风险，并为如何去杠杆、降低财务风险提出了相关的建议。文章认为，房地产企业对资本结构的调整，应该要适合其自身的财务规划以及发展方向，这样才能发挥出财务杠杆的正效应，获得更多的收益，房地产企业才能向健康的方向稳定发展。

陈方（2019）认为房地产企业要认识到控制财务风险的必要性，通过分析财务风险在房地产企业中的具体表现，进一步阐述了房地产开发企业对于财务风险控制的重要性，同时对于怎样进行财务风险控制提出了有效措施。

李子怡（2019）通过建立风险评价模型来研究J公司，并提供一些可以借鉴的风险控制建议。而苏径舟（2019）则直接根据房地产企业的筹资管理现状，提出了房地产企业的融资渠道选择应该多元化。

综上可知，现阶段房地产企业的主流经营模式是负债经营。房地产企业应关注其负债结构，避免出现过高的负债率以及财务杠杆负效应。同时，企业还应根据实际情况建立财务预警指标，注意财务风险的防范。

（三）创新点

本文的创新之处是从负债经营的角度出发，选取了恒大集团作为研究对象，通过对恒大集团的分析，体现现阶段房地产行业的高负债现象以及风险的成因。由于恒大集团在房地产行业中占据的市场份额较大，对于房地产市场有一定的影响力；而且恒大集团在房地产行业中资产负债率较高，具有一定的代表性，可以使研究结果具有普遍性，可以为其他房地产企业提供借鉴。同时，结合采用文献法、案例研究法和比较法，研究房地产企业控制财务风险的对策，使内容更具准确性和及时性，为类似房地产企业对于财务风险控制提供借鉴。

二、负债经营风险相关理论概念

（一）负债的相关定义

负债经营是指企业在发展过程中，当自有资金不足时，通过形成债务关系，例如银行借贷、发行公司债券或者优先票据等途径来筹集资金的一种经营手段。因为负债经营是企业通过形成债务的关系来发展，因此，负债经营也被称作举债经营。在企业中，负债经营的应用就像罂粟一样，用的好就是药品，可以治疗企业自有资金不足的毛病，发挥财务杠杆的正效应，用的不好就是毒品，有可能会给企业带来巨大的财务危机。

负债比例结构指的是某一公司或集团的各种负债数量在负债总金额里的占比关系，其中我们衡量一个企业的负债结构是否合理，通常是通过比较短期负债和长期负债二者之间的比例关系。

负债规模是指一个企业中负债总金额的大小，又或者是企业总资金量里负债总金额所占的比重大小。当企业的负债规模过大时，该企业是激进型企业，应用的是激进的经营策略，但是大的负债规模会令企业的资金成本升高，同时使企业的资金链变得不牢固，持续经营能力容易受到资金流转状况的影响，并且还会出现较大的财务风险。

风险一般是指在某项活动过程中，因不确定因素的存在而造受到损失或者是遇到伤害的可能性。负债经营风险是指公司在负债经营状态下，在出现内部或外部因素的改变时，因为公司不能第一时间应对改变而发生利用负债资金所赚取的利益不能支付债务成本的风险。

（二）负债经营理论基础

1.财务杠杆理论

企业的经营盈利状况会随着市场的改变而发生变化，同时还会导致普通股股利和息税前利润发生变化，但是在计算债务利息和优先股的股利时，是用固定的利率计算，而且二者是在税前扣除的，所以在二者的涨幅比较中，普通股的每股利润较为显著，这种现象就是财务杠杆。因为在债务和优先股中都是用固定利率计算利息和股利，所以无论企业是盈利或亏损，利息和优先股股利都是不变的。因此，财务杠杆的作用就是用较少的利息费用去赚取较大的利润。在分析利润时，因为息税前利润不涉及到任何利息费用的扣除，所以只有企业的息税后利润能被财务杠杆所影响。当前很多房地产企业之所以选择负债经营，其中一方面就是因为财务杠杆的存在，企业可以通过较小的借贷成本去赚取较大的普通股股利。当经营收益高于借贷成本时，对于企业发展是有利的，企业发展可能会有个较好的预期，财务杠杆发挥的是正效应；当经营收益低于借贷成本时，对于企业的发展是不利的，企业有可能会面临财务风险,，这时财务杠杆发挥的是负效应。因此，在企业发展过程中，企业应保持合适的负债结构比例，发挥正的财务杠杆效应。

2.风险控制理论

负债经营风险有明显的客观性、多样性和可控制性，企业只要是负债经营，就会有负债经营风险。尽管负债风险不能全数除去，但是企业对于风险可以通过使用有用的风险控制手段来达到管理和控制的目的。风险控制是风险管理里的一部分，指管理者采取手段，使各种风险事件发生的可能性降低或者降至为零，也可以理解为管理者采取对策以减少出现不利事件时所带来的亏损。控制风险的主要手段包括风险保留、风险回避、风险转移和亏损控制。

3.风险保留

即风险自留，在企业开展经营项目或者计划时，若发生风险，其承担者是企业自身。按企业对风险的发生是否有提前准备，分为计划保留和无计划保留。计划保留指在风险可能发生前，企业已经有风险应对计划，在风险发生时企业可以做出有效应对。而无计划保留是指企业在没有考虑风险发生的情况下就开展项目，在风险发生时，企业有可能会无力应对风险，陷入困境。

4.风险回避

风险回避是指企业为了避免风险的发生而自主的放弃具有一定风险的经营项目或计划，这是一种消极的风险应对手段。企业在规避风险的时候也舍弃掉了这些风险项目未来的可能收益。一般只有在出现风险管理者是风险厌恶者、有同等收益且风险较低的相似项目可供选择以及管理者对于可能发生的风险无法做出应对的情况才会选择该种风险控制手段。

5.风险转移

风险转移就是企业通过签订合同或者购买保险等方式将风险转嫁给他人或其他项目的一种基本手段。风险转移分为保险转移和非保险转移，二者之间主要的区别是转移风险签订的合同是保险类的还是经济类的，其中保险转移签订的是保险类的，但是不是所有的风险都可以通过保险转移，而非保险转移签订的是经济类的。

6.亏损控制

亏损控制指企业通过使用相应的手段或方法来减轻可能发生的风险耗费。控制可以在事前、事中和事后三个阶段，事前控制主要指减小发生风险的可能性，建立风险预警制度是常见的事前控制手段，在风险达到预警指标前采取措施降低风险，事中和事后控制主要是减少风险发生后的损失，常见的手段就是购买保险，一旦预期风险发生，被保险人可以在规定的范围内获得一定的经济赔偿，减少风险损失。

（三）负债经营的利弊

1．负债经营的优势

（1）企业的加权平均资本成本可以得到降低

从债权人的角度分析，一般在借款利息一定和被投资企业是正常运营的前提下，通常资金都是可以收回的，而且相对应的风险比股权投资的小，并且债务性融资的费用也比股权性融资的费用小。因此，企业债权性筹资的加权平均资本成本比股权性筹资的小。另一方面，从企业的角度分析，因为债务的利息是在企业纳税前支付的，所以会令企业的应纳税所得额减少，因而也会让企业应该交的企业所得税减少，发挥了节税的作用。因此，在这些原因的作用下，企业的负债经营方式可以有效的缩减加权平均资本成本，提高公司的利益。

（2）发挥财务杠杆正效应

债务利息是企业在发生债务时的一项必需支出，无论企业是否盈利或者经营状况发生变化，企业都要支付，所以当总资产收益率发生变动时，每股收益也会发生较大的变动，这种利用较小的总资产收益率变动去影响较大的每股收益现象就是财务杠杆效应。因此，在这种效应的作用下，当企业的债务的利息率小于其收益率时，企业将会获得更大的资本回报，发挥了财务杠杆的正效应。目前房地产企业普遍都是高负债率，因此，财务杠杆效应在房地产企业的表现更加明显。

（3）有利于企业在通货膨胀中获益

在企业发生债务后，若市场经济出现通货膨胀，对于企业是有利的。因为当市场经济出现通货膨胀时，货币会贬值，但是企业还款的数值是根据历史的账面价值，不考虑通货膨胀带来的影响，这就令企业的实际还款金额的价值低于当时发生债务时的金额价值，这就使得企业可以间接获利。

（4）有利于企业控制权的保持

债权性筹资和权益性筹资相比，债权性筹资具有不分散企业股权的优点。因为股票一定会涉及股权，而股东对企业的控制权又是通过股权表现出来的，所以当公司发行新股时，股权就会被分散，现股东对于企业的话语权即控制权就会受到影响，不利于企业控制权的保持。但是，若是通过债务筹资则不会有这种影响，因为债务性筹资是不涉及到股权以及控制权的，所以负债经营可以减少企业控制权的外流，保持较高的自主性。

2.负债经营劣势

（1）财务杠杆负效应风险

企业适当地负债经营可以发挥财务杠杆正效应，但是收益和风险是同时存在的，负债经营也有可能会带来财务杠杆负效应。这是因为债务利息的支出是固定，当企业发展出现问题或者经营不善时，这笔债务利息企业是仍然需要支付的，这对企业来说无疑是雪上加霜，利润率下降，同时资本收益率也会下降，企业的权益资本收益率将会有更大程度的下降，企业受损将更加严重。在高负债率的房地产企业里，债务利息的支出更大，若出现经营问题，财务杠杆对企业的影响将更大。

（2）偿还能力变弱

企业通过债权性筹资手段获取资金，如银行借贷、发行债券等，在债务到期后有偿还本金和利息的责任。在已经获得外部资金的前提下，企业会面临众多层面的风险，在债务偿还期时，如果企业经营出现问题，有可能会使企业的当期利润以及以前年度积累的利润无法偿还债务。房地产企业资金回收慢，涉及较多的上下游产业链，在高负债率的情况下，企业的偿债能力变弱。若企业经营状况严峻，再加上市场经济不景气，企业甚至有可能面临破产的风险。

（3）再融资困难

对于债权人来说，企业的负债率是其关注点，企业的负债率增大，会影响债权人对企业的信任程度，对于以后企业的再融资增加了难度， 增加了企业的融资成本。债权人在借债时，只能确认有可能获取的利益，但是本金和利息能否在规定期限内得到兑现是不确定的，因此债权人往往会关注企业的资产负债率以及企业的偿债能力，较低的负债率一般会给债权人好印象，这对于高负债率的房地产企业再融资是不利的。

三、恒大地产负债经营分析

（一）恒大地产的负债经营状况

2009年在香港联交所上市的恒大集团，是在1997年的时候成立的，总部现已迁至深圳。恒大集团主要是以住宅产业为主，但是经过多年的发展，现在已经成长为综合性房地产企业，对于体育、文化、保险、基金、医疗健康等产业也有涉及。恒大集团是一所秉承着发展以民生为本，战略主线是品牌和规模共同发展的房地产企业。恒大集团始终坚信质量可以塑造品牌，诚信可以成就卓著的业绩，致力于打造老百姓可负担的高性价比的民生住宅。

恒大自成立以来，经历了四个阶段，第一阶段主张利用规模取利，主要的发展方式是提供小面积、低价格的住宅；第二阶段集团开始转变发展战略为“规模+品牌”，是战略的过渡期，并且整合了内部的产业链，同时把产业链体系也一并完善了；第三阶段是运营标准化的“规模+品牌”，同时也进行了外部产业链的整合，业务范围也从原来的房地产产业拓展到文化和体育产业；第四阶段提出了多元化发展，形成了“多元+规模+品牌”的发展战略，完善由住宅、文化、体育等组成的多元化产业格局，同时集团也向基金、保险、健康医疗等产业进军。企业这四个阶段的发展都离不开大量资金的支持，在企业自由资金不足时，企业主要是通过借贷款、发行优先票据等方式解决资金问题，因此企业的资产负债率也越来越高。

根据恒大集团的财务报表显示，2017年公司的资产总额为1761752百万元，负债占比是86.25%，所有者权益的占比是13.75%；2018年恒大总资产是1880028百万元，负债比上年的低，但是仍处于较高的水平，为83.58%，所有者权益的占比是16.42。恒大的负债中不只有流动负债，还有非流动负债。流动负债由借款、应付贸易账款及其他应付款项等负债组成，其中2018年中的短期借款占负债总额的比例为27.45%，仅在应付贸易账款及其他应付款项之后，是恒大的第二大负债类型；非流动负债由借款、衍生金融负债、其他应付款项和递延所得税负债组成，其中2018年的借款在非流动负债中占比较高，为86.14%。2017年的总借款为732625百万元，在总负债中的比例为48.21%，2018年的总借款为673142百万元，占总负债的42.84%，借款较2017年有明显下降，其中在2018年总负债中，短期借款占比为20.25%，长期借款占比为22.58%。

表 1恒大集团的负债组成（单位：百万元）

表 2恒大集团的借款组成

根据2017年财务报表数据为例，分析恒大集团的借款项目。在借款项目中，发行优先票据的借款为57682百万元，发行中国企业债券获得的资金为53863百万元，通过银行获得的借款为298468百万元，其他借款（主要是向其他金融机构的借款，下同）为322612百万元。根据以上数据可以发现，在负债项目中，其他借款的占比最大，为21.23%，第二是银行借款，为19.64%，发行优先票据借款和发行企业债券借款的占比依次为3.80%和3.54%。

以2018年报表数据为例，分析恒大集团的借款项目。在借款中，发行优先票据的借款为79912百万元，发行中国企业债券的借款为43666百万元，发行可换股债券的借款为12704百万元，银行借款为256073百万元，其他借款为280787百万元。根据以上数据可以看出，在负债项目中，占比第一和第二的仍然是其他借款和银行借款分别为17.87%和16.30%，占比较小的仍然是发行优先票据的借款、发行企业债券的借款和发行可换股债券的借款，依次为5.09%、2.78%和0.81%。

根据2017年和2018年的数据分析，可以得出向其他金融机构和银行借款仍是企业融资的主要方式。

（二）恒大地产财务指标分析

本文选取了恒大集团2014年至2018年的财务数据进行比较分析，通过对恒大集团这五年财务指标的分析，探讨负债经营风险形成的主要成因。在选取对比企业时，选取了与恒大集团影响力相近的碧桂园和万科企业，选择三家企业2018年的财务数据进行分析比较。

1.偿债能力分析

（1）短期偿债能力

表 3恒大集团短期偿债能力分析

　图 1恒大集团短期偿债能力分析

　　流动比率和速动比率可以反映企业的在短时间内偿还债务的能力。速动比率是速动资产与流动负债之比，流动比率是流动资产与流动负债之比。通常，流动比率和速动比率越大，企业的短期清偿债务的能力就越强

在2014年至2016年间，恒大的流动比率和速动比率在波动中呈上身趋势，而在2017年到2018年，恒大的这两项指标都有一定程度的下降。总体来说，恒大集团的这两项指标都是呈下降的趋势，而且这两项指标都离国际规定的标准值（流动比率为2，速动比率为1）有一定的距离，由此可以反映出企业的短期偿债能力是不够的。

现金比率是现金及现金等价物与流动负债的比率，可以作为估量一个公司是否有能力偿还借款本金和利息的指标，其标准值是20%。该指标对于债权人来说是越大越好，该指标越大债权人不能回收资金的风险就越小，但是对于债务人，该指标过大，会影响企业的现金类资产的利用，有可能造成现金类资产闲置。

恒大集团的现金比率在2014年至2016年都有较大的上升，最高达到了27.06%，超过了标准值，该时企业的偿债能力是比较好的；在2017年至2018年，企业的现金比率的数值出现了较大幅度的下降，降至11.16%，表明了该时期企业偿还短期债务的能力是不足的。

（2）长期偿债能力

表 4恒大集团长期偿债能力分析

资产负债率是衡量企业偿还长期债务能力的重要指标，一般在40%至60%是比较合适的，但是由于房地产行业的特殊性，前期的投入会比较大，所以房地产企业的该项指标往往是比较高的，近几年已经超过了60%，甚至已经到了70%以上，房地产企业的偿债风险还是比较高的。

恒大在2014年至2018年间的资产负债率都超过了80%，2018年甚至达到了88.74%，相比于同行业的平均值86.67%，恒大的资产负债率是属于较高的水平了，企业面临着较大的债务负担，长期偿债风险比较大，长期偿债能力不足。

而且恒大集团在2013年开始引入了永续债，根据香港的会计准则里的计算方式，永续债是可以计入权益的，所以企业的实际负债率有可能更高。因此，通过对集团产权比率的分析，可以更好的反映企业对于较长年限的债务的偿还能力。

产权比率是负债总额和股东权益的比值，可以反映企业负债与偿债之间关系的重要指标。在2014年至2018年，恒大的产权比率都是呈现较高的水平，是因为企业大量发行永续债融资所导致的，在2018年企业的产权比率有一定程度的回落，这是个良好的现象，说明企业的偿还长期债务能力在往好的方向发展。

综上，企业存在长期偿债能力不足的问题，企业的债务风险比较大，有可能会影响投资者对企业的印象，影响企业未来融资。

（3）同行业偿债能力比较

表 5同行业偿债能力分析

本文选取了与恒大集团知名度相近的碧桂园和万科企业相比较。在三家企业中，中国恒大的流动比率相比于碧桂园和万科是较好的，而且高于行业的均值1.33，但是其速动比率和现金比率均低于碧桂园和万科的，速动比率比行业的平均值0.51要低。恒大的资产负债率在三家企业里处于中间的位置，但是比率还是处于偏高的位置，高于行业的平均值79.9%。恒大的产权比率在三家里是最低的，远远低于碧桂园和万科企业，但是因为恒大集团大量引入永续债，恒大集团的产权比率中的负债总额被稀释了。总体来说，恒大集团的偿债能力是不足的，整体经营偏向于扩张型，企业的负债经营风险较大，需要注意财务杠杆的过度化。

2.营运能力分析

（1）营运指标分析

表 6恒大集团营运能力分析

存货周转周期指存货被取得至销售完成所需要的天数。存货周转周期越短，存货的变现速度就越迅速。在2014年至2018年，恒大集团的存货周转周期是在波动中呈上升的趋势，说明恒大有可能存在滞销的可能，这对于企业的运营是不利的，资金在存货上占用的时间变长，企业承担的风险增大。

应收账款转换周期是企业形成应收账款到回笼资金，并由其他形式变成现金形式所经历的天数。该指标越长，企业同一笔资金的使用次数就越少，效率越低。2014年至2018年，企业的应收账款转换周期是先上涨在下降，总体的趋势是向利好的方向，说明恒大回款能力好，利于公司使用资金进行再发展，提高资金的利用效率。

应付账款转换周期指企业从欠供应商款项到全部支付欠款所历天数。2014年到2018年，恒大的应付账款转换周期是处于比较平稳的状态，只有在2015年的时候出现一定幅度的上涨，说明企业在市场中的地位比较高，在供应商里的信誉是较好的，可以在货款上占有较大的主动权。

（2）同行业公司比较

表 7同行业营运能力分析

三家企业相比较，恒大的存货转换周期与万科企业的比较接近，但是远远没有碧桂园的短，而恒大的应收账款转换周期则与碧桂园的比较接近，是万科企业的11倍，在应付账款转换周期里，恒大的则是最长的，但是与万科的相差不远，由此说明了恒大在三家企业中的营运能力没有较为突出的优势，营运能力不足容易给企业带来资金链断裂的风险，增加了企业不能如期偿还债务的风险，因此企业仍然要加强自身的运营能力，降低财务风险。

3.盈利能力分析

（1）盈利指标分析

表 8恒大集团盈利能力分析

净资产收益率是指净资产中净利润的占比，对于企业来说该比率越高越好，证明企业净资产（即所有者权益）带来的收益就越高。2014年到2018年这五年间，恒大该指标是有较大的波动的，前三年该指标在一直下降，最低下降到3.59%，后两年则快速上升，到2018年已经上涨到了30.18%，说明企业利用净资产投资带来的收益在增加，企业的资本经营盈利能力在增强。

总资产回报率主要反映企业营运资产的获利能力，等于息税前利润与平均总资产之比。该指标还会影响企业的净资产收益率，因为净资产是总资产的一部分，在条件不变的情况下，这两项比率指标的走向是一致的。14年至18年恒大该指标是先下降后上涨，变动方向与净资产收益率的一致，说明企业净资产收益率的变动与资产回报率的变动有关，而且该指标上涨，证明企业的资产运用效率在提高，资产盈利能力在增强，但是总体较前期还是相对较弱的。

毛利率是毛利与营业收入之比。2014年至2018年，企业的该指标是平稳上升的，反映了企业的通过销售商品赚取利润的能力是稳健上升的状态。

（2）同行业公司比较

表 9同行业盈利能力分析

在三家同行业公司对比中，恒大的总体盈利能力是较好的，虽然三个指标都没有最好的表现，但是指标都与最好的较为接近，可以获得较多的利润，有利于集团的资本积累以及发展和扩大，提高企业的信用，降低负债融资的难易程度，扩大融资渠道，降低负债经营风险。

（三）恒大地产负债经营风险分析

1.负债经营风险表现及成因分析

（1）资产负债率高

通过对恒大集团各种指标的分析，我们可以发现恒大集团的某些指标相对于同行业来说是偏高的，例如资产负债率，已经越过均值，超过了警戒线，而且还在不断的升高，连续五年都在80%以上，这与企业每年补充土地，扩大规模而缺乏风险控制意识有关。这些项目的开展都是需要大量的资金投入的，但是资金回收的周期较长，导致了企业自有资金较少，更多时候是选择借入资金发展，但是在发展的同时没有对风险进行较好的控制，使得企业的负债率高，控制负债经营风险已经成了企业迫在眉睫的问题。资产负债率在增加的同时，一般企业的潜在风险也会增大，因为企业的经营和资金利用的自主性变低。若经济环境低迷，人们购买住宅的热情下降，成功交易率降低，企业想要变现存货将会增加难度，从而使企业发生到期债务无力支付的困境。

（2）资产周转周期长

恒大集团的存货周期总体偏高，五年内有四年的周期在1000天以上，还有一年是990天，接近1000天，相比同行业的远远要长，使得企业的资金大多数都积压在存货里，而且企业的应收账款周转周期也偏高，导致了企业资金自主权大大降低，这是企业风险意识薄弱所导致的，对于较长时间的存货没有及时进行变现管理，导致周转期长，同时也没有监管好企业资金的回收情况，对应收账款的回收实行有效的跟进，使得应收账款的周转期偏高，因此在开发新项目时往往是靠大量的外部资金支撑，导致企业自有资金的利用率低，项目成本增加，受利率的影响大。

（3）融资成本受利率影响较大

表 10恒大集团借款利息组成（来源：恒大集团2018年年报）

根据恒大集团年度财务报表显示，至2017年年末，银行及其他借款的利息是621080百万元，占总借款利息的84.78%，优先票据和中国债券的利息分别是57682百万元和53863百万元，分别占借款利息总额的7.87%和7.35%；至2018年年末，银行及其他借款的利息是536860百万元，在借款利息总额中占比79.75%，优先票据、中国债券、可转换债券的利息依次是79912百万元、43666百万元、12704百万元，分别占借款利息总额的11.87%、6.49%和1.89%。通过分析可知，2018年的银行及其他借款的利息比2017年的降低了，但是在借款利息中仍然占比最大。

企业的主要融资渠道是向其他金融机构和银行借款，这两种融资渠道的利率会随着国家政策的出台而发生改变，因此利率对企业的融资成本有较大的影响，而且不稳定。而且企业的负债规模在增大，随着负债规模的增大，企业融资成本受利率的影响也在增大，不利于企业的融资成本和负债经营风险控制，增加企业在债务偿还方面的压力。

（4）债务期限结构不合理

表 11恒大集团的借款期限结构分析

据恒大集团2018年的报表显示，在2017年的借款总额中，一年内到期的借款有356381百万元，接近总借款的一半，为48.6%，另外一年以上到期的借款与一年期的借款不相伯仲，有占借款总额的一半以上，是51.4%，376244百万元；在2018年借款总额中，两种期限的借款的占比有轻微的变动，其中一年内的有47.3%，为318285百万元，，一年以上的则占总数的52.7%，为294857百万元， 2018年的短期借款较2017年的有略微的下降，但是企业的短期借款占比仍然比较大，接近一半的借款都为短期借款，而企业2018年只有年终现金及现金等价物和经营活动所得现金净额是显示为正数，分别为129364百万元和54749百万元，而融资活动和投资活动所得现金净额则显示为负数，这两项活动是并没有获利的，分别为-17651百万元和-60363百万元，企业的现金流量是不足于抵扣企业的短期债款的，并且企业存货周转周期较长，对于企业来说偿债压力是极大，企业未能对长短期债务进行合理的分配，使得企业债务结构不合理，面临较大的负债经营风险。

2.负债经营风险控制不当的后果

（1）负杠杆效应

通过对恒大集团的分析，企业的负债结构相比行业同时期的企业要高，财务杠杆系数为1.06，该系数高于碧桂园，略低于万科，因此企业的财务杠杆效应在三家企业中是比较明显的，企业要承担的财务风险也相对较高。若企业的风险控制出现偏差或外部市场经济不景气时，企业的财务杠杆将会出现较大的负效应，其结果是使企业雪上加霜。

（2）无力偿付债务风险

对于欠债企业来说，债务到期了有偿还本金及利息的法定义务。恒大集团的短期负债占比较大，每年需要偿还的债务较多，而企业的存货周转周期长，存货的变现速度慢，企业前期投入的高成本不能及时收回，年终现金流量少，企业面临无法偿付到期借款的风险。

（3）再筹资风险

恒大集团的高资产负债率，令企业的偿债能力减弱，可以提供给债权人的还款保证降低，而且企业面临较大的无力偿付债务的风险，使得企业的偿债能力进一步降低，企业信用缩减，增加了企业再融资的难度。在低偿债能力和低信用的情况下，企业若想融资，必然需要付出更大的融资成本，而这样将会进一步增大企业的偿债压力，将会形成恶性循环，不利于企业健康发展。

四、负债经营风险控制措施

（一）确定合理的负债规模

1.确定合理的资产负债率

资产负债率高是房地产企业普遍存在的问题，也是企业出现负债经营风险根本原因，所以大多数房地产企业都需要降低资产负债率，降低财务杠杆效应。因此，恒大集团在控制负债经营风险时，首先要确定的是适合自身的负债规模，避免企业的资产负债率过高。企业在考虑适合自身的负债规模时，首先要清楚企业自身的盈利能力以及资金的回收率，第二要考虑行业市场的经济，企业的销售情况以及行业未来的走向，第三要考虑企业各项目的风险情况。根据企业的统计结果确定企业的负债规模，从而才能更好的发挥财务杠杆效应，避免企业出现财务杠杆负效应。因恒大集团的资金回收期长，但是近几年的盈利能力在逐步增强，且推出了较受欢迎的购房折扣营销政策，市场经济平稳，所以恒大集团可以确定以接近行业平均值的80%为合理的资产负债率。

2.确定长短期负债的比例

在众多行业中，房地产行业是比较容易影响国家经济的，因为其上下游涉及的行业较多。因此企业应该确定合适的长短期负债的比例，避免出现资金链断裂和无力偿还债务的情况。企业应该根据其自身的资金回收期来调整企业的还款日期，令企业的债务时间均匀分布，避免出现债务到期而资金还没收回的情况，减轻企业的即期还款压力，令企业的财务杠杆可以发挥最大的效应而不会陷入无力偿还债务的困境。同时，企业的融资渠道应该多元化，分散企业财务风险。

（二）建立风险防范体系

1.提高企业风险意识

房地产行业企业大多数都是高负债的，因此在开发过程中也会涉及到较多的风险。企业应该重视风险意识和财务分析能力的提高，加强员工的风险知识和控制意识的培训。风险只有早发现，早控制，才能减少风险带来的不良后果。国家宏观环境的变动和国家相关政策的出台，有可能会给企业带来损失，只有提高企业风险意识，才能在经济环境发生变动时，及时调整企业的负债规模，有效的发挥财务杠杆作用。宏观环境的变动和国家相关政策的出台对于企业来说既是风险也是机遇，只有拥有较好的风险意识，才能化风险为机遇，在众多企业里脱颖而出，取得良好的发展。

2.建立风险预警机制

企业要根据内外部的环境，建立相应的预警机制，并且尽可能的完善它，用来提高企业对于负债经营风险的防范和应对，建立全面规范的风险识别和审查制度。加强与各部门的沟通合作，使信息可以及时传递分享，令风险预警指标的确定和调整更适合企业的现状，做到风险识别及时和风险控制及时，降低发生风险的机率和发生风险时所带来的损失。

五、结论

为了应对经营中的各种威胁以及负债经营可以带来巨大利益的驱动下，负债经营已经成为了房地产行业发展的主流，企业的资产负债率也越来越高。负债经营就像罂粟一样，利弊相随，用的好才能从中获利。因此，降低企业的资产负债率是现阶段房地产企业的首要任务。企业应根据自身情况，从实际出发，确定合理的资产负债率，使杠杆的支点可以发挥最大的效用，加大企业对风险的控制和防范，加强企业的核心竞争力。

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[11]Yi Liu,Siran Wang,Meiyan Yang. Financial Risk Analysis and Prevention of Chinese Real Estate Enterprises[P]. ,2017.

致谢

本文是在张敬东老师的精心指导和大力支持下完成的。论文从选题到完成的整个过程中，得到了张敬东老师的热情帮助和精心指导，给了我很多宝贵的意见和建议。张敬东老师严谨的治学态度、渊博的专业知识、敏锐的学术眼光、精益求精的精神给我留下了深刻的印象，并对我的学习和工作产生极大地促进作用。在此，特向张敬东老师表示深深的敬意和感谢！

同时，我还要感谢在大学四年学习中给与我帮助的老师和同学，在他们的帮助下，让我积累了更多的专业知识，这些知识在我论文写作的过程中发挥了巨大的作用，使得我可以顺利完成课题的研究和论文的写作。

最后，还要感谢我的亲人朋友们，感谢他们给与我精神上和物质上的鼓励和支持，让我可以专心学习，感谢你们！

房地产企业负债经营风险分析——以恒大地产为例

价格 ¥9.90 发布时间 2023年3月5日

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