目前，本案住宅已售罄，临街底商现房仅余，为了更好的销售，我们将有针对性的进行清盘期的市场推广。
一、区位分析
本次销售的底商位于翰林沿学院路，底商前方有较为宽阔的铺砖人行道，但与主干道之间隔了绿化带。
二、优劣势分析
优势：
1、临主街，面积不对，房型好，有赠送面积，总价款低，北有XX大楼，可带来一定高端客流量。
2、翰林小区体量大，可入住人口多，将成为社区底商的固定消费人群，确保经营者的收支平衡。
劣势：
1、周边市场没有成形，对面住宅未开发，人流量小，商业气氛较淡。
2、商业前的绿化带一定程度上隔离了主干道和底商，影响了沿街的效果。
三、购买习惯分析
1、地段是购买商铺的首要因素
对于投资商铺来说，地段将是最重要的决定性因素，好的地段，将带来充足的人流。人气带来财源，这是商业定律。
2、对价格的敏感度高
投资商铺对于大多数投资者及经营者来说是一项很大的决策，因此，价格的起伏将影响着他们的判断。总价决定其购买能力，在底商价格的制定上，要参考周边市场而定。
四、销售策略
鉴于社区周边流动人口较小，各项配套尚不成熟，为了吸引投资者，降低底商培育期风险，销售策略建议如下：
“部分商铺带租约出售”
对现有商铺销售可以先进行招商，主动培育市场气氛，降低商铺空置率，然后带租约一起销售给投资者，降低投资前期的市场风险，确保投资回报。
翰林周边市调清楚，针对租约出售写出详细方案
五、活动策略
商销售公关活动主要采取两种形式，一是老业主回馈以挖掘意向投资者，二是与外部异业联盟（如宝马、奔驰、奥迪4S店），寻找并转化高端客户。
1、老业主回馈活动
活动主题：缤纷初夏亲子手工季
活动内容：1）在销售中心举办手工DIY冰淇淋、糖果。
2）意向底商投资签约，交2万抵5万。
活动流程：1）置业顾问电话邀约老业主，告知活动和底商出售信息。
2）活动当天各置业顾问对来访老业主登记。
3）上午9:00AM活动正式开始。
4）活动区域内，专人引导孩子做手工。
5）置业顾问向各老业主推售临街底商。
6）意向底商投资者签约交定。
物料准备：1）冰淇淋机、糖果原料（可由活动公司准备）
2）户外广告、围挡更换、售楼部X展架。
2、异业联盟拓客活动
活动主题：宝马&XXXX之夜（红酒品鉴会）
活动内容：1）联袂BBA4S店，共同策划举办红酒品鉴会。
2）由合作4S店牵头邀约客户，本项目承办。
3）品鉴会过程中，安排项目底商说明环节。
4）意向投资者可现场签约。
活动流程：1）到访客户在签到台签名留电话。
2）20:00PM红酒品鉴晚宴正式开始。
3）由红酒师教各来宾品鉴红酒。
4）本项目底商投资说明会。
5）意向投资者签约交定。
物料准备：1）底商说明PPT、签名墙、多幅X展架成排
2）红酒、高脚杯等（可由活动公司准备）
六、招商策略
在商铺销售前做好商铺招商工作。以销售为主，招商为辅。如商户可以购买商铺则将商铺产权转让：如商户只租不买的形式，可在商铺出租商户后在寻找商铺买主。对商铺进行业态布局进行初步规划，根据规划业态，针对性地寻找投资商户进行招商，以售优先，以售为主，以租促售，售租结合，营造商业气氛。
七、推广语
推广方向：以“压轴珍藏”为主题告知此时已是购买的最后机会，促使目标客户把握良机，尽快行动。
1、租客到位只差房东翰林商铺压轴10席倾情呈现
2、投资现在远见未来翰林臻藏旺铺仅余10席
3、市府旁远洋城商圈翰林10席臻稀旺铺火爆租售中
4、黄金旺铺钱景无限翰林商铺寻找10位超值房东
5、0风险大收益翰林臻藏10席旺铺带租约销售
八、推广渠道
1、传统户外广告：围挡更新，单页，插车卡片，条幅，电梯间广告
2、媒体广告（电梯电子屏，商场电子屏）的形式进行推广。
内部营销作为一种人员管理策略已被许多商场重视。这种策略认为，每个企业或组织都拥有由员工构成的内部市场，企业应该首先把这个内部市场运作管理好，否则，企业的对外营销将会受到影响和制约。因此，内部营销管理就是把员工看成是内部顾客，通过一系列类似市场营销的活动为内部顾客提供优质的服务，来调动内部员工的积极性并促进各部门人员之间的协调与合作，激发他们为外部顾客提供优质的服务。下面就谈一下我对商场内部营销管理的思考。
1培训
培训是市场内部营销管理的基本组成部分。对员工进行有计划的培训，不仅对提高员工的基本素质和服务技能是必须的，而且有助于员工充分了解企业的服务战略和自身的职责，牢固树立顾客导向的服务观念。培训的目标和任务主要有三个方面：第一是要使每个员工对商场的服务战略及其本人在其中的位置和作用有一个深入和全面的认识；第二是树立和增强员工的顾客意识和服务的自觉性；第三是提高员工沟通、销售和服务的技巧。因此，在制定培训方案时，应把知识与技能和理念与态度紧密结合在一起，使两者相互促进，相辅相成，不可有所偏废。
培训须根据商场的实际情况有针对性地进行、切忌盲目性，盲目培训只会导致人力和物力的浪费。因为不同类型的人员在服务营销过程中的职责和作用不同，因此需要进行不同的培训。特别应重视对直接接触顾客的一线服务人员的培训，因为他们不仅直接接触顾客，而且直接参与服务营销活动．商场的形象和服务质量主要通过他们体现出来。在对一线人员进行培训时，既要让他们充分理解和领会企业服务营销的总体目标，增强他们为顾客服务的责任感，又要注意培养他们同顾客打交道、与顾客建立良好关系方面高层次的技能。对于一些具有特殊职能的员工，则需根据他们所从事的工作性质增加一些特殊练，帮助他们掌握工作所必需的特殊的沟通和服务技能。
2激励
为获得外部市场的回应，商场就要为顾客提供优质的商品和服务，内部市场也是如此。为了调动员工为顾客眼务的积极性和自觉性，需要不断地对其进行有效的激励。在各种激励方式中，物质激励是最基本的。商场应根据实际情况，努力提高员工的工资福利待遇，并根据员工成绩给予不同程度的物质奖励。
但是，大量事实证明，仅仅依靠物质激励很难取得预期的激励效果。为了更有效地激励员工，在物质激励的同时，还应采取多种形式的非物质激励。首先，充分尊重员工的服务性劳动，经常在各种场合强调员工为企业所做的贡献。其次，要努力为员工提供合适的工作岗位，以及良好的工作环境和发展机遇。此外，在工作中要充分信任员工，要给予各部门员工特别是一线员工一定的权限，允许他们在一定范围内有权处理顾客服务过程中出现的问题，这样既可以激发一线员工的积极性和自觉性，加强为颐客服务的责任感，避免一有问题就向上级部门或主管人员身上一推了之，又能缩短解决问题的时间，缓解顾客的不满情绪。
需要指出的是目前大部分商场对一线员工的激励力度和激励办法都有待于提高和改进。一般商场中与顾客联系紧密的岗位大多是级别和待遇最低的岗位，如营业人员、促销人员、维修人员等，而恰恰是这些人员对贯彻商场的眼务战略、展示商场形象、与顾客建立长期良好关系具有重大的影响。这些人员如果不能得到有效的激励，他们对顾客的态度就有可能变得消极，并且会下意识地将这种态度传递给顾客，对商场的形象和营销绩效造成很大的损害。所以这些岗位对于以顾客为导向的现代商场来说是极其重要的，这些岗位上的人员需要具有高度的为顾客服务的积极性、自觉性和创造性。因此，要探索进
一步加大对这些人员的激励力度和改善对他们的激励方式，原则是要让员工意识到服务的重要性，意识到为顾客提供优质服务能够得到相应的回报。
3沟通
商场的各类员工都需要有充分的信息来完成各自的工作，为内部和外部的顾客提供服务。他们需要的信息包括公司的经营理念和经营战略、岗位规章制度、产品和服务的性质、公司对顾客的承诺或保证等等。此外，商场内部上下级之间、部门之间，以及员工之间也需要交流和沟通，因而，沟通是商场内部营销管理的又一个重要内容。
首先，管理人员、服务人员及各部门员工，可以通过正式的和非正式的互动式的信息沟通和信息反馈，理解和接受商场的使命、战略、战术，以及产品、服务和营销活动，这样，商场的服务理念和战略思
想才能成为员工的自觉行为。其次，由于服务质量不仅取决于一线
服务人员的服务态度、技能和服务水平，而且还取决于一线服务人员与内部其他各部门人员的相互理解、合作与协词。因为所有员工都参与了为顾客服务的过程，很多员工虽然不与顾客直接接触，阻碍他
们的工作表现也会间接地影响到顾客所获得的服务，一线员工为顾客服务的能力在很大程度上依赖于其他员工的服务意识。提供高质量的服务不是一线服务人员或其他某个部门人员所能单独完成的，它是各部门人员相互作用，共同努力的结果。同时沟通则有助于实现内部人员之间、部门之间的相互理解、合作与支持，特别是包括高层管理者在内的各级管理人员对一线服务人员的支持及相关部门对一线服务部门的支持。
4总结
总之，从购物环境到卫生条件，从员工着装到降低营运成本，方方面面要无一不包含为顾客服务的内涵。要实现上述目标，就必须在商场内部形成一种开放式的管理氛围，增加内部管理和决策的透明度．并运用所有必要的媒介和手段，加快信息传递的速度，提高信息传递的质量，加强各部门人员之间的信息共享。同时，要努力将沟通与激励有效地结合起来，不仅使信息沟通有利于加强理解和合作，而且使沟通能对员工的态度产生积极影响，能激发广大员工积极参与商场的决策和管理。
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