荣安地产现金流管理

摘 要

企业的现金流量表示企业一段时间内的现金和现金等价物的流入及流出，包括经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量这三个方面。[1]现金流是企业分红和偿还债务的保障，良好的现金流管理可以提高企业抵挡风险的能力和盈利能力。企业做好现金流量管理有助于企业规避风险和抵挡风险,持续稳定发展,随着经济全球化发展,现金流管理显得越来越重要，是企业持续稳定发展的关键。

房地产企业的项目周期长，开发价值大，受宏观政策和市场环境的影响大，房地产行业资金存在复杂性和特殊性，所以，房地产企业对现金管理能力有着更高的要求，衡量企业的偿债能力、运营能力等是否满足企业长久营运的标准是很重要的。因此，加强优化房地产企业现金流量管理体系对公司的发展经营有着不可忽视的意义。

本文以荣安地产公司为例，对其财务数据进行分析，研究现金流相关指标是否合理，分析企业现金流系统有没有健康运行，从而提出有效建议，希望能帮助荣安地产更好地管理现金流，从而提高荣安地产的造血能力，提高核心竞争力与风险应对的能力。

关键词：现金流量管理 房地产企业 现金流

一、绪论

（一）研究背景

企业的平稳健康发展和现金流量的充裕、顺畅有很大的干系。假设企业现金流量充足，现金流顺畅则发展状况会愈来愈好，反之，则亦然。企业现金流能够体现企业财务管理质量，对企业的可持续经营、财务决策和财务控制有着重要作用。因此，企业的现金流量与企业的生死存亡密切相关，对企业具有重要意义。时至今日，我国大多数企业仍存在以利润为评价和绩效的导向，对现金流管理是滞后和被动的，不够重视现金流量的管理。因此，应该树立起企业“现金为王”的观点，加强优化企业的现金流管理，建立健康可持续发展的现金流体系。

房地产行业有它独有的特点比如投资成本大、开发周期长、受宏观政策的影响大以及其本身资金链的安全系数本来就不高。我国大多数房地产企业仍然需要依靠外部筹资来维持企业的日常经营。因此，房地产企业更应该重视对现金流的管理。大多是房地产企业经营性现金流无法满足日常的运营和投资需要，经营较为良好的公司，可通过信托融资、股权融资和股权质押的方式进行融资；经营状况不好的公司则高利率举债经营，公司处于高负债高杠杆经营的循环之中，财务风险高。

（二）研究目的

现金流量是指企业在一定时期内产生的现金流入和流出的总额。现金流管理是指企业对现金流的资金流动情况和潜在的问题进行分析，对现金资金流向和物流信息不断的更新整合，从而为企业财务管理工作提供战略性支持，提高现金的使用率。现金的变现能力非常强，企业现金流顺畅与否直接影响着企业的生存和发展。因此，企业应该重视现金流管理，建立健全健康的现金流管理体系来提高企业应对风险的能力。

现金是企业进行各项经济活动和持续发展的基础，而企业持续发展是企业进行各项经济活动的前提。因此，现金流量管理对企业的生产经营有着不可忽视的重要意义，本研究主要是为了加强企业各领导层对现金流量管理的关注，从而调整优化现金流管理体系，降低企业的财务风险，提高资金使用率，实现企业资源最大化和价值最大化。

（三）研究意义

企业现金流量管理可以为企业管理者及财务人员提供有价值的决策依据，从而进一步提高会计管理的效率。从目前看来，企业所编制的利润表和资产负债表不足以让企业管理者全面了解公司的运营情况。所以，对现金流的管理可以让企业管理者更加了解当前市场发展的需要。为了使企业能够健康可持续发展，企业管理者应该重视对现金流的管理，良好的现金流能够使企业财务管理更好的运作，从而让企业进入一个良性的循环。加强和优化企业的现金流量管理，对于提高企业的利润水平和质量，增强企业应对风险的能力，使企业稳定发展有着重要意义。

企业的现金流管理是财务管理工作内容上的重中之重，企业现金流管理和企业投资规模的大小相互影响，相辅相成，两者共同在企业的生存发展上发挥作用。企业能否健康发展持续经营，需要着眼于财务状况，因此，企业的现金流量管理对企业发展发挥着积极作用。假设企业自身能够持有足够的现金，则该企业可以用更低的资金成本来进行投资，增加收入和利润，从而扩大企业的经营规模，企业的收入和利润变现能力提高，资金的回收速度加快，企业有充足的资金进行下一轮投资和回收，企业进入一个良性循环。反之，如果一个企业没有足够的现金进行投资，则该企业需要借助外来资金补给，企业虽有高额的净利润，但同时企业也在面临着高利率负债，企业出现危机的概率就会增高，倘若资金链一旦断裂，公司系统瘫痪，企业就会面临无法偿还的巨额债务，实施破产清算。因此，现金作为企业的血液，供企业生产经营需要，对企业的持续发展有着重要意义。

房地产企业自身的特殊性，比如：投资成本大，项目周期长、受宏观政策和市场环境的影响大等。房地产企业从买地到建房、卖房，都需要大量资金的支持。所以，现金流管理对房地产行业的影响非常的大，企业的现金流是否顺畅和充裕直接影响着企业的生存和发展。加强房地产企业的现金流管理已经是势在必行的事，这有利于提高房地产企业的风险应对能力，帮助房地产企业规避风险。

二、荣安地产现金流量现状分析

（一）荣安地产公司简介

荣安地产股份有限公司是1995年成立的公司，经过多年的发展成为了一家具有品牌竞争力的企业，主要收入来源房地产的开发和销售，这么多年来，荣安地产一直都致力于为客户提供良好舒适的居住环境。

荣安地产深耕于宁波、长三角地区，面向全国布局战略，通过专注住宅开发行业，组建专业化团队，建立完善的内部控制体系，树立专业品牌形象，以正德厚生、笃学敏行、厚德载物、自强不息的企业文化享誉业内。

（二）荣安地产现金流量管理现状

1、现金流量整体分析

现金流量管理是指企业对不同时期和不同部门的现金流流动在数量和时间安排方面通过分析、预测、规划等手段进行的围绕各项活动构成的管理活动。[2]现金流管理的内容主要包括：收付制度的调整控制、企业现金流量预算的分工、与企业组织系统和预算控制相关的一系列制度。现金流管理系统包括如何加快现金流速度、如何实现投资盈余、如何在一定时期内弥补资金空缺、现金流预算绩效分析与评价。

企业对资产负债表以及利润表的分析不足以全盘了解企业的经营成果和财务状况，所以财务人员应该结合现金流量表来分析。通过对现金流量表上各项指标的分析，企业决策者可以更好的了解企业的偿债能力和资本运营能力，使其能更加科学准确的做出财务决策。根据荣安地产近3年来的现金流量净额的指标具体分析如下：

表1 荣安地产2016年-2018年现金流量净额整体分析表

（1）经营活动产生的现金流量

企业日常经营活动是企业，为企业赚取了利润，是企业现金流的主要来源。由表1可知，荣安地产经营性现金流量从2016-2018年净额依次为：-12.3476亿元、-21.0242亿元、-12.1658亿元，一直都小于0，形势不容乐观，企业近3年都是负现金流量，这主要是由于企业近几年项目比较多，大量采购导致成本难以控制，收入不足以支撑日常的支出。

（2）投资活动产生的现金流量

企业的投资活动主要包括构建长期资产、处置活动以及不包括现金等价物范围的投资。[3]从第三行可以看出，荣安地产2016-2018年投资活动产生的现金流量净额依次为：-7.8518亿元、-9.5900亿元、-3.4457亿元，一直小于0，变化不太稳定，在2017年有了明显的下降，这说明尽管企业经营现金流情况不太乐观，但企业仍然持续进行项目和商业投资或扩大规模，开发新的楼盘，企业的投资活动可以看出比较活跃。

（3）筹资活动产生的现金流量

筹资活动产生的现金流量指引起企业资金、债务规模和构成变化的活动产生的现金流量，筹资活动产生的现金流入和偿还性筹资活动产生的现金流出都属于筹资活动产生的现金流量的范围，应当按照其性质分项列示。[4]由上表可知，2016-2018年企业筹资活动产生的现金流量净额依次为：33.3081亿元、15.3947亿元、8.1851亿元，都大于0，说明企业负债较多，资金风险大，对外部的资金依赖程度较高，需要大量融资，财务风险较大。

由以上分析可知，该企业需要依靠外部资金来维持公司的运营和投资，经营状况不太乐观。企业筹资活动产生的现金流量相对其他两项活动数额较大，表明该过于依赖债务来维持自身的运作，造血功能缺失，无法支撑起企业自身的运营。由表可知，该企业的现金及现金等价物金额从2016年到2018年依次为：13.1708亿元、-15.3394亿元、-7519万元，从2016年的13亿元下跌到2018年的-7亿元，下跌幅度非常之大，说明企业面临严峻的资金短缺问题。在企业经营活动和投资活动的资金大量流出的情况下，企业的现金流入不敷出的情况非常严峻，可以看出企业的财务管理上的问题不容小觑，这将会影响企业的持续经营，企业的财务风险较高，应重视现金流存在的问题。

2、现金流量结构分析

对企业现金流量结构进行分析主要是为了了解企业的现金流的分布和使用情况，以此来达到有效预测未来经营现金流量的目的。通过对现金流流动情况的比较可以看出企业早期以及目前的比重和结构，这对企业现金流量的评价和水平的提升有很大帮助。[5]对现金流量结构进行分析主要有两方面的好处：第一，有利于知悉企业现金流管理和净利润质量中存在的不足之处；第二，可以及时了解发现企业现金流的情况和风险。

（1）现金流入结构分析

表2 荣安地产2016-2018年现金流流入结构分析表

由上表可知，随着公司经营规模越来越大，筹资活动的现金流入占企业总现金流入的很大部分，从2016-2018年的比重依次为：69.54%、77.80%、70.58%,整体呈上升趋势，经营活动的现金流入从2016-2018年占企业现金流流入总额的比重依次为：29.93%、20.90%、29.07%，总体浮动不大，投资活动的现金流入所占比例很小，从2016-2018年占总现金流入的比重依次为：0.52%、1.29%、0.34%。可以看出由于企业的投资失误导致企业需要依靠外部筹资来维持日常经营，企业的经营状况不太乐观。

（2）现金流出结构分析

表3 荣安地产2016-2018年现金流流出结构分析表

从表3可以看出，从2016年-2018年，筹资活动的现金流出占企业现金流流出总额比重依次为：43.39%、49.73%、58.52%，三年来该指标都是占企业现金流量流出总额的一半左右。经营活动的现金流出占企业现金流流出总额2016-2018年的数据依次为：48.89%、39.29%、38.06%，占比三年来都低于筹资活动的现金流出。投资活动的现金流流出2016-2018年占企业现金流流出总额的比重依次为：7.72%、10.97%、3.42%，从近3年的数据来看，荣安地产经营活动现金流出量逐年降低，而筹资活动的现金流出则逐年上升，企业的经营、投资、筹资活动三项活动正在发生调整。

3、现金流的比率分析

本文主要对企业的营运能力、偿债能力和盈利能力进行分析。

（1）营运能力分析

为了保证生产经营的连续性，企业应提高资金使用效率。对企业营运能力分析如下：

表4 荣安地产2016-2018年营运能力指标

营运能力主要包括两个方面：企业利用各项资产赚取利润的能力，企业的资本周转能力。由上表可知，荣安地产2016-2018年应收账款周转率依次为：171.62、58.58、14.91，企业的应收账款周转率表示企业一定时间段里应收账款转为现金的次数，企业应收账款周转率的降幅较大，说明企业应收账款转为现金的速度减慢，资金不能按时收回。且总资产周转率不高，说明该企业经营效率低。

（2）偿债能力分析

偿债能力主要分成两个部分即对短期偿债能力的分析和长期偿债能力的分析。良好的偿债能力更够保持现金流的良好运转，是企业财务分析的重要内容。为了确保企业的可持续经营，防止企业资金链断裂，企业应该重视偿债能力的提升。本文主要以荣安地产流动比率、速动比率、现金比率、资产负债率的指标反映该企业的偿债能力。分析如下：

表5 荣安地产2016-2018年偿债能力指标

由上表可知，荣安地产2016-2018年流动比率依次为2.25%、3.05%、4.10%,一般认为流动比率为2左右较合理。企业的流动比率呈上升趋势，说明公司短期偿债能力增加。企业的速动比率总体变化不大，在0.5以下浮动，可以看出企业的短期偿债能力较弱，容易因现金流动性不足而产生风险。企业的现金比率从2016年到2018年依次为：39.73%、34.64%、34.98%，呈上升趋势，但上升幅度不大，说明企业经营活动产生的现金流量对于在流动负债中占比值逐渐增加。该企业2016-2018年的资产负债率依次为：72.10%、71.36%、72.34%，连续3年资产负债率都高于70%，可以看出企业的负债水平都很高，现金压力大。

（3）盈利能力分析

盈利能力是指在一定时期内资本增值的多少及其水平的高低即企业赚取利润的能力。具体分析如下：

表6 荣安地产2016-2018年盈利能力指标

由上表可以看出，从2017年和2018年数据来看，荣安地产的营业利润率均呈下降趋势，可以看出企业的营业业绩正在下降，企业的利润收入正在减少。销售净利率2016-2017年相差不大，2017年的销售净利率为19.91%，2018年的销售净利率为16.63,%，该企业2017-2018年销售净利率下降了近3%，说明该企业的净利润没有随着企业扩大销售的脚步增长，企业在扩大销售的同时，销售带来的净利润反而减少。该企业2017年的资产报酬率为2.56%，2018年的资产报酬率为2.03%，2017-2018年资产报酬率呈下降趋势，其原因主要是利润总额的增长幅度小于资产总额的增长幅度。

三、荣安地产现金流管理存在的问题

（一）投资筹资活动缺乏战略规划

筹资活动是指依据企业发展策略和投资活动对企业的筹资目标、结构、方式进行系统的规划。[7]企业资金筹措活动是企业发展战略的重要内容，企业资本的运作和筹资工作的效率需要依靠良好的现金流管理来进行。因此，企业财务人员应该不断加强优化现金流的管理方式同时提高筹资资金的利用率。企业筹资活动应该安全稳定，如此才能防止企业财务风险的发生，保证财务安全。企业筹资活动的进行是为了满足企业投资和持续经营的需要，筹资活动对企业的生存和发展有着重要意义。企业在行业中的竞争地位和生产经营成本受筹资成本的直接影响。经济政治、企业自身治理结构和管理模式、产业环境变化对企业的投资活动产生着影响。但荣安地产的筹资活动和投资活动联系不够紧密，投资活动的长期不理想和不合理的融资方案导致了企业偿债压力加重。

（二）现金流量管理意识缺失

荣安地产近年来快速扩大规模而该企业的现金流量管理跟不上，导致资金出现不合理分配的情况。房地产项目周期长，房地产土地开发费用和建房成本数额庞大，并且是不可逆转的，导致项目风险高。企业如果没有依据市场环境变化和宏观政策及时调整项目，则企业会因为占用资产的周期较长而使资金回收的风险加大。荣安地产对企业现金流缺乏管理体现在投资决策、成本和现金管控、现金规划等多个方面管理不到位，在战略不适应当前发展的时候没有及时调整并规划现金流管理。

（三）现金流预算管理存在缺陷

现金流预算管理制度是企业现金流预算按流程执行的保证，是企业现金流生产再流回企业的保障。[8]为了使建立现金流预算制度有意义，企业应该严格按照现金流预算程序执行。为了使资金运行更加透明，企业应该严格而系统的把资金收支纳入现金流预算管理中，是资金利用率更高。荣安地产没有合理估计土地储备，对开发投资不够重视，使得预算管理流于形式。同时预算编制的过程也相对随意，没有系统性，使得预算超标，没有考虑好下一年甚至以后年度的战略带来的可能产生的状况。

（四）商业模式未能与时俱进

荣安地产经营性现金流量小于0，这是由于企业的现金回收速度比投资现金的速度慢，企业的高速扩张，运转过快，经营性现金流难以满足资本输出的需要。总的来说，在新发展新态势的房地产行业下，荣安地产没能及时更新商业模式，导致企业面临财务风险。

四、荣安地产现金流管理优化建议

（一）合理规划投资筹资活动

房地产企业一般是通过向银行贷款或者自由资金等手段来筹集资金。在资金不充裕的情况下还会采用股权或者债券等来融资。总的来说，房地产企业筹集资金的方法比较单一。[9]由于当前我国宏观政策对房地产行业的影响导致房地产企业融资难度增加。因此，荣安地产应对企业内外部的经营环境综合分析后，合理规划投资筹资活动。首先，企业在进行投资前，要确保资金的是否可控和安全。要结合企业投资分类和特征和风险后选择正确合适的投资组合。直接投资应该分析投资对象的商业信用状况和该项目是否具有充足的盈利空间，从而对决策提供参考。[10]企业在建设项目的时候要积极询问专业人员的意见，在必要时可以召开讨论，邀请专业人士参加。第二，企业要以项目收益率为基础，对项目未来的收益进行评估制定企业的投资方案和投资策略，不仅如此，还要以时间来衡量企业的资金是否具备投资价值，使企业有限的现金流能够有利使用。第三，公司要重视企业资金的安全可控性，注重投资的盈利率，要及时调整和更新企业的筹资方案和投资策略，使筹资活动和投资活动的联系更加密切。总之，荣安地产在开发一个项目时要多方面多角度的考虑投资项目的盈利能力，对投资融资决策方案的可行性、安全性、经济性进行分析后择优，从而充分的提高资金利用，给企业项目带来成功。

（二）健全与完善现金流管理制度

现金是企业经营活动中最基本最重要的一部分，是企业价值创造的基础。[11]足够的现金和盈利可以保证企业经营活动的正常进行，若企业无法调控投资融资，企业很可能因为无法支付相关利息和到期债务而不得不实行资产清算。要使公司持续经营，优化健全完善企业的现金流体系和规范企业现金流管理是非常必要的。荣安地产的现金流问题，主要是由于企业过度扩张和战略调整不及时造成的。因此，完善现金流量管理体系是非常必要的。首先，应该根据企业的实际情况来分析现金流管系统是否合理和可行，以及是否满足企业现金流量管理规范化的条件。其次，形成一个完善完整的现金管理制度，既要包含投资期、营业期、终结期全部历程的项目现金管理制度，也要有包括人、材、物料、机全方面的项目现金管理制度。[12]确保筑成健全的现金流管理体系框架，积极解决现金流管理上的漏洞。此外，还要建立严格的责任管理制度，提高员工的风险意识，要求审计人员建立规范的审计监管制度，加强对日常项目和专项项目的现金流管理，做到事前、事中、事后全过程监督，及时准确的处理现金流管理中存在的问题和缺陷。

（三）加强现金流预测与预算管理

对企业经营环境和项目进度预测企业未来的需求和现金流的发展趋势以及变化趋势，有利于企业的经营、投资、筹资三种活动的现金流达到平衡状态，实现企业利润的稳健增长，确保企业有一个健康的现金流循环。[13]同时，为了使企业的财务工作可以达到企业实现利益的水平，企业应该收集和分析企业现金流量表中所有项目和财务数据来加强现金流预算。不仅如此，企业还要制定关于现金流的中长期规划和合理的预算管理体系，开展围绕现金流的管理活动。在企业的战略高地上考虑企业的现金流状况，并且对现金流进行长远的规划，加强日常动态调整，巩固加强现金流预算管理。荣安地产应将加强现金流的预测和预算管理作为企业的长远目标，逐步实现企业价值最大化。

（四）优化调整企业的商业模式

荣安地产应根据的企业长远发展战略和内外部经济法律环境来设计独特的商业模式。在投融资之前，要对公司的商业模式进行设计，并在设计过程中考虑最终的商业模式，使其商业模式更加合理。[14]与此同时，企业的投资步伐和投资规模要根据市场环境的变化及时调整，有利于加快企业现金流的回笼，使现金流质量水平可以达到企业经营管理的要求，使公司能够更为灵敏的经受宏观环境的考验。

五、总结

房地产项目现金流管理是指企业围绕特定的房地产开发项目现金流和开发过程，利用项目的投资决策和管理对企业当前或者未来的现金流进行报告、分析、预测、规划、实施、控制等一系列管理活动，通过对企业的现金流管理来实现企业项目价值最大化和收益最大化。[15]房地产项目的回收周期长，经营风险大，涉及的金额数目大，所以，房地产开发企业应重视现金流管理。现金流不足直接导致项目建设资金不足。因此，房地产企业在投资项目时，应从降低资本风险、提高项目资本回报率的角度加强现金流管理，在最短的投资周期内实现增值收益的最大化。为了使房地产公司能够更加灵活的应对市场环境的变化，房地产企业更应该长远、多角度、多方位的考虑公司现金流管理，使企业的战略和经营模式可以更加灵敏的面对复杂多变的宏观患有和产业环境。

本文从荣安地产面临的现金流问题出发，分析数据指标、内外部成因，认为荣安地产应该更加注重公司战略和商业模式对现金流的影响，多方位多角度的考虑现金流管理存在的问题和缺陷。本文从企业战略制定、制度体系建设等角度给予优化建议。随着国内形势和宏观房价调控政策不断变化，房地产行业现金流管理方法应该与时俱进适当创新。

参考文献

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[13]韩信. 大数据背景下数据挖掘算法在税源管理中的应用[J]. 中国优秀硕士学位论文全文数据库, 2017(01):57-57.

[14]张晓民. 企业集团现金流管理研究[J]. 中国集体经济, 2018(29):2-2.

致 谢

本论文是在老师的指导下完成的，在论文的写作过程中老师给予了很多宝贵的意见。本文的顺利完成，离不开老师的谆谆教诲和耐心知道，老师严谨的治学学风和对学生认真负责的态度给我留下的深刻印象，在日后的工作中我一定会以老师为榜样。感谢老师的付出，在此，谨向老师表示衷心的感谢和深深的敬意。

最后，我要感谢答辩组的老师们，感谢你们在百忙之中抽出时间来指导我的论文！

荣安地产现金流管理

价格 ¥9.90 发布时间 2023年3月21日

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