佛山市商业综合体发展研究

　　随着中国经济的高速发展，越来越多的城市得到了开发与建设，尤其是在商业地产中，商业综合体以其聚集各功能优势为一体，并且通过统一的包装与服务形态提升该区块内的经济发展活力和地价水平，而成为虹吸各城市优秀人才与优势资源的区块性的建筑集群。

　　不过根据全球领先的私营房地产顾问服务公司莱坊近期发布的《商业综合体的发展趋势及成功要素研究报告》显示，目前全国商业综合体开发面积存量巨大，万达、华润、绿地、中粮、新鸿基、恒隆、瑞安等集团正在积极的拓展此类市场，但是二线城市在短期内出现了集中供应导致的供需失衡的问题，不仅带来了过量开发的风险，而且在后续经营发展中也增加了运营的难度和转型的障碍。

　　基于此，本文提出了“二线城市商业综合体发展研究”的选题，意旨通过深入的分析，探究当前我国经济发展形势下适应于今后二线城市的商业综合体开发、定位、管理、控制的策略，为今后商业综合体的有序、科学、理性的发展和先进化升级提供一定的策略建议，同时也为今后此领域中的相关研究提供创新的观点与理论内容给予参考和借鉴。

　　1.商圈理论与多核心模式

　　在国外，有关商业综合体的分析与研究最早始于X，因其发展的经济而派生出综合功能融合的建筑群与商业空间的使用需求与设计结果，例如霍伊特提出了扇形模型，乌尔曼提出了多核心模式，勒柯布西耶提出了城中城理论，都是结合城市规划需求展开的综合体开发建设的研究。而且国外的理论偏重的是城市综合体和建筑地产项目角度的分析，不会像国内规模化发展的经济环境这般，展开对“商业综合体”的单独研究。国外的众多研究多是偏重系统化的从多学科与理论的角度展开分析，而并非仅从发展性和设计上探索，所以基本偏重的是基于混合使用理论和商圈理论层面的实践研究。其中，商圈理是由德国地理学家克里斯塔勒在上世纪三十年代提出的，是以中心地为圆心，以最大的商品销售和餐饮服务的辐射能力为半径，形成商品销售和餐饮服务的中心地的设计开发理论，之后理论不断创新衍生，发展出商圈引力模型、中心地理论、市场区位理论等分支。

　　而多核心模式是商业综合体发展至今呈现出来的主流特色，因为目前城市中综合商业体的开发已经不再是为中心区域为主的建造形态，而是根据城市发展规划，突显各区域板块在各类经济形态上的承载需求和建筑义务，形成诸多有关工业产业、消费区域、商住混合需求的综合体态结构。多核心模式是在1933年时由麦肯齐首次提出的，并在1945年时经过哈里斯和厄尔曼进一步的发展而成，是为使城市发挥多种功能，要考虑各种功能的独特要求和特殊区位的理论策略，所以该理论也考虑了环境工程设施，占地面积大的家具、汽车等销售点的分布安排，并对功能相同的建筑体的错落布局和匹配适当的居住小区的设计进行了阐述，之后在1955年时，被改造为根据因子生态学原理（谢夫基、贝尔，1955）进行，使用统计技术进行综合的社会地域分析，设计出诸如家庭状况附合同心圆模式，经济状况趋向于扇形模式，民族状况趋向于多核心模式的各方案呈现效果。

　　2.商业地产开发与投资的风险管理的研究

　　另外，大部分的学者对于商业综合体开发过程中存在的风险管理的工作进行了研究，例如Farrell、D Michael（1993）就不同类型的房地产投资收益及决策问题展开分析，提出应对的方案。而Brown（2005）（外国人只需要写姓，不用写名）则从地产风险性角度出发，论及商业地产项目的不确定性，和项目设计施工过程重要注重风险规避与控制的管理工作，认为务必要衡量风险与收益间的关系，找出盈利的最佳方案，确保商业地产项目开发的盈利目标的达成，实现可持续经营的效果。Pagliari（2007）则就房地产投资组合进行了分析，认为过去房地产机构投资者出现了从“核心”交易到“非核心”风险投资角色的转变现象，其中呈现出来的特点是追求更高的回报，运用更大的杠杆，尝试较短的时间跨度，和使用的合资企业和经营合作伙伴的形式展开尝试，并带来更高的资产风险。由此，其通过调查发现，确定交易成本与回报带来的不利影响，检查影响财务杠杆和示范法替代品情况，解析描述的成本是商业地产项目开发建设的关键考量因素。从这些研究的角度来看，商业综合体在今后现代化的开发与发展的过程中，要注重的是整体项目投资风险的管理，加强对于整体市场环境的研究，做好成本控制，提高科学管理水平是今后发展的动向。

　　从国内的研究情况来看，目前的研究视角主要可以划分为开发管理策略的讨论、当代商业综合体风险管理策略的分析、商业综合体与城市关系的解读、非发达城市中商业综合体开发策略的研究、具体项目的开发方案与营运模式的探索五大范畴，因为国内经济正处于高速发展的阶段，城镇一体化进程的推动带来了更多商业综合体开发的机会，也增加了核心城市过度开发的风险和问题，这都需要我国学者与时俱进的聚焦眼前的现状和问题进行研究，探讨解决的对策和优化的路径，才能针对性的提出可指导实践的创新理论观点和借鉴参考的设计与建设方案。

　　在有关商业综合体开发与管理的探索视角下，王超（2011）则基于多目标平衡的商业综合体营建体系进行探索和实证，认为成本、环境、工程建设等维度也需要注入有关城市职能发挥的考量，做好商业综合体间的协调性和互补性，提升整体效果是今后城市未来建设的开发动向。于是该研究探讨了商业回报情况，成本控制情况，招商策略与设计互动需求，复合空间的演化与关联性，设计绿色环保化发展及多目标平衡规划需求展开分析，建构出基于长期持有物业的生意体系，成本优化控制的管控体系，招商与营运的综合商业管理体系，多功能与复杂空间网络的建筑体系，绿色节能技术的营造体系，时间进度与安全施工的施工体系，并对该规划进行综合评价和实证分析，认为今后商业综合体的开发设计应当以加强平衡效果，做好多目标关联和矩阵式分布管理，增强体验效果，带动协同效应的发挥，推动社会潮流发展的方向定位和施工。

　　王小朋（2014）就商业综合体开发经营的风险展开管理维度的分析，认为电商企业的蓬勃发展不仅带走了消费群体，而且也改造了线下实体品牌店铺的经营模式，这为传统商业综合体的发展和经营都带来更多竞争压力和发展变数，于是这就对商业综合体的后续经营维护和前期开发设计的工作都提出了风险管理的新要求。于是，其研究从市场定位开始，讨论了融资与营销等阶段存在的风险情况，借助模糊综合评价模型尝试提炼出城市商业综合体开发的经营风险系数，进而为后续可持续发展提供适当的策略建议，认为应当做好施工过程中的风险防范与招商管理的工作，突出从营销层面出发进行定位，进而加强选址、设计、建设等各阶段方案的落实，有效的把控该城市在科技、政策、区位、人口、文化、网络购物维度的情况和对商业综合体的需求。王玮（2014）则就体验经济时代下商业综合体的文化属性展开探索，认为要以消费者为中心，强调如何在商业综合体开发设计上体现可以满足人群在精神领域，社会维度，个性层面的功能需求，并由此建构起合理的消费方式、结构、内容、环境、价值目标等内容的开发策略，实现统一定制的效果，提高体验经济在实体建筑中的感受效果，符合当代市场的发展趋势。由此，其认为要研究城市与商业的关系，注重当前生活的节奏和现代生活中的效率需求，做好系统化的定位与布局设计，进而加强空间结构的安排，提升商业综合体在娱乐性、教育性、审美性、遁世性维度体验效果的发挥。

　　而在商业综合体与城市间关系的探讨中，黄国雄（2015）认为“市以城在，城以市兴”，所以现代商业的发展以商业地产为依托演变出商业形态的最高形式，便是商业综合体这一建筑结果，于是商业综合体也需要承载着城市地标的重任，提供商业集聚的功能，科学的利用土地资源，为城市形象的树立负责。他认为统一规划、科学定位、适度超前是城市商业综合体开发的策略方向，但是在开发前期需要考量的是该城市的商业承受度，该项目投入建设的盈亏临界点，以后后续招商维护工作中的店铺出租率，可持续经营与服务环节中的置换率，以及该城市市场经济背景下的中小商业企业的倒闭率等因素情况，尽可能的从可持续发展的角度着手建构商业综合体的开发与经营策略是较为妥善的实践路径。之后，金巍（2015）从城市价值角度入手展开分析，认为能够带动较好的商业价值和社会价值的产生是开发建设商业综合体的关键指标，因此要突出发挥“一站式”功能的体验效果，带动人流，同时尽可能的为该城市的旅游价值提供作用，做好第三产业的开发支持，创造就业机会，是较佳的建构方向。而苏婧（2016）则就城市经济发展与商业综合体的矛盾关系展开了研究，认为经济发展初期借助商业综合体项目的开发有效的推动城市人群消费方式的转变，增强了地方市场的发展性和消费能力，但近些年来因为过度的开发势头使得市场走入到饱和阶段，不仅为开发与运营商带来管理风险，同时也是政策与土地资源的过度消耗问题。因此，其认为唯有在地段选择上做好筛选控制的工作，在前期开发设计阶段加强城市规划层面的考量与统筹管理工作的有序落实，才能确保今后商业综合体有序健康的发展。

　　而就发展经济非发达城市中如何定位与开发商业综合体的研究视角下，董莹（2013）就县级城市的开发策略进行了分析，认为传统经济业态的转型升级为其建设提供了机遇，认为从城市中心到主题性开发和多业态融合的商业综合体今后将会在郊区得到更好的发展空间。因此，应当做好前期的调研工作，掌握该区域的商业机理情况，找准中心格局，掌握消费群体的消费习惯和城市格局的认同感，对于市场变化做好预测分析，提升与强化体验感和文化内涵价值，用于匹配该区域人群日渐提升的对生活品质的追求，塑造“适度高端”的设计效果最为恰当。赖志勇（2015）就三线城市的商业综合体的设计进行了分析，认为应当多考虑流线设计、交通组织、室外设计、景观设计、形象设计、单体设计、群体设计等方面的情况，强调多层次、分流化、立体空间组合、多功能整合的建设功能与使用效果去定位和设计开发策略的运用，提升外部自然资源的可用性，做好生态层面的设计开发，掌握文化与景致间的关联，突出该城市特色与现代化效果尤为关键。

　　在具体项目的分析与研究维度来看，易琼（2011）就大连万达的营运模式进行了分析，对于其外部的政治法律、社会文化、人口、经济、技术环境进行分析，以及对该商业综合体发展过程中的竞争力情况进行研究，认为其属于商业文化的中心建筑物，倡导高级的酒店设计，商业管理的运筹策略，销售物业的发展形态，实现了有效拉动与刺激消费的效果，也打造出新的城市中心的效果，不仅带来了就业岗位，促成知名企业与品牌的集聚，也实现了综合服务集成运维的效果，凸显出万达特有的订单地产、只租不卖、商业管理制胜、品牌化运作的优势特色，但也存在推广门槛高，人才资源出现瓶颈，公共管理水平尚待提升的问题，并由此提出了解决策略，认为应当依据有效规划原则、以商定产原则、以人为本原则、投资共赢原则做好今后运营工作的管理。姜文魁（2016）则就“和谐广场”项目进行了分析，从选址、定位、招商、评价等维度展开研究，认为该项目成功的基于“城市次中心”的“核心区”定位开展出了运作效果较好的商业综合体，取得了低成本长期融资渠道的优势，促成了综合体项目与金融机构融合的结果，也通过加强有效的配套服务的运营方式推进了该商业综合体在全国范围内有效开发和高端智能化升级的进程，在一定程度上也从环保建材与节能减排技术的利用维度实现了可持续发展的效应，因此较具推广价值。

　　选题研究的预期目标，是得到一篇系统化的研究论文，既能够较具前瞻性的价值，对于经济环境与市场发展趋势展开分析，客观的评判二线城市商业综合体的开发现状与问题所在，也能为其调整改进，和今后再开发提供恰当的策略建议，为二线城市借助商业综合体有序的发展提供理论指导。

　　本文的研究方法主要是文献分析法、案例分析法、对比分析法等研究方法，综合运用工商管理学、公共管理学、市场营销学等学科知识，基于混合使用理论、商圈理论、项目管理理论、战略营销理论、体验经济理论、营销管理理论等基础之上，展开理论分析与实践分析相结合，定性分析与定量分析相结合的研究过程，通过系统化的研究得到最终的研究结果。

　　本文研究的可行性主要在于前期收集并积累了大量的文献资料，并在这一基础上搜索有关的信息与报告，同时针对相关具体案例展开了走访调研的工作，并与相关从业人士和管理者取得了联系，展开了初步的沟通，如若后续研究缺少相应的素材，可以借助访谈、问卷调查、观察等方法获取所需的一手资料，以便为本文系统化的研究和得到客观准确的研究结果提供实践基础，因此研究具备了一定的可行性。

　　本文的创新点主要在于聚焦目前研究较为稀缺的“二线城市”的商业综合体发展情况进行分析，较之以偏重独立企业案例和一线城市典型案例展开的研究而言，更具创新突破的价值，同时也具有时代价值，能够与时俱进的，因地制宜的探讨现状和问题，提出合理的解决对策，为目前供求失衡的二线城市商业综合体开发的问题找出可持续发展的路径和管理机制，从理论借鉴和实践参考的层面都能够提供一定创新的策略内容。

　　1.绪论

　　1.1问题的提出

　　1.1.1研究背景

　　1.1.2研究目的

　　1.1.3研究意义与价值

　　1.2研究现状

　　1.2.1国外研究现状

　　1.2.2国内研究现状

　　1.3研究策略

　　1.3.1研究思路与内容

　　1.3.2研究方法

　　1.3.3创新之处与难点及解决方案

　　2.商业综合体的基本理论

　　2.1相关概念

　　2.1.1商业综合体的定义及其内涵

　　2.1.2商业综合的优劣势分析

　　2.2理论基础

　　2.2.1混合使用理论

　　2.2.2商圈理论

　　2.2.3战略营销理论

　　2.2.4体验经济理论

　　2.3现状基础

　　2.3.1国内外商业综合体的发展现状与评价

　　2.3.2国内外商业综合体的发展现状与评价

　　3.佛山市商业综合体发展情况研究

　　3.1佛山市商业综合体发展现状

　　3.1.1佛山市本身的经济发展情况

　　3.1.2佛山市商业综合体发展的外部环境分析

　　3.1.3佛山市商业综合体发展现状特征

　　3.1.4佛山市商业综合体发展现状评价

　　3.2佛山市商业综合体发展趋势分析

　　3.2.1佛山市本身的经济发展的需求

　　3.2.2佛山市商业综合体发展的外部环境分析

　　3.2.3佛山市商业综合体发展的市场机遇

　　3.2.4佛山市商业综合体发展的政策方向

　　4.佛山市商业综合体发展的问题分析

　　4.1宏观层面存在的问题

　　4.1.1外部监管层面存在的问题

　　4.1.2战略开发层面存在的问题

　　4.2微观层面存在的问题

　　4.2.1供求平衡层面存在的问题

　　4.2.2运营发展层面存在的问题

　　5.佛山市商业综合体发展策略

　　5.1加强城市规划内容中的部署要求，提高战略管理作用的发挥

　　5.1.1以区域经济一体化为主导方向

　　5.1.2以区域集聚和交通枢纽区域为开发主力

　　5.1.3做好整体城市的布局和统筹性的安排

　　5.1.4后端服务保障工作做好衔接与监管

　　5.2加强推动创新发展的政策支撑，推动本地化共效策略的运作

　　5.2.1提高二线城市因地制宜的推出自有合资品牌

　　5.2.2推崇产业链多元化发展带动力的商业综合体的出现

　　5.2.3推动信息化、网络化高科技融合的体验经济的融入

　　5.2.4根据优势经济特征配置个性化的本地居民需求的商业综合体功能

　　6.结论

　　6.1研究总结

　　6.1.1研究结论

　　6.1.2主要观点

　　6.2展望未来

　　6.2.1展望未来

　　6.2.2研究的不足与进一步研究的方向

　　①2016年11月：完成开题报告，并整理相关参考资料的收集、阅读、整理的工作；

　　②2016年12月至2017年2月：进行论文的撰写并及时针对具体问题和研究所需进行调研分析；

　　③2017年3月：完成论文的初稿，并积极的与导师沟通进行修改整理，完成二稿；

　　④2017年4月：修改论文并完成终稿，提交预答辩并通过；

　　⑤2017年5月：申请并完成论文答辩工作，顺利毕业。

　　[1]Farrell、D Michael.Investment analysis for real estate decisions

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　　[2]Roger J.Brown PhD.Uncertainty:risk in real estate[J].Private real estate investmeng,2005:119-155.

　　[3]JL Pagliari.The Pricing of Non-Core Real Estate Ventures[J].Journal of Portfolio Management，2007，(5):119-133.

　　[4]王超.基于多目标平衡的商业综合体营建体系及实证研究[D].浙江大学，2011.

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　　[6]金巍.城市综合体的商业模式和城市价值研究[J].商场现代化，2015，（21）：2.

　　[7]苏婧.城市经济发展与商业综合体的矛盾略谈[J].商业经济，2016，（4）：36-37.

　　[8]董莹.城市化背景下县级城市综合体发展研究[J].中国市场，2013，（27）：75-79.

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