Ｄ房地产公司偿债能力分析研究

摘 要

在我国的一些行业中，对于一些企业来讲，企业偿债能力都是企业内部分析的重要组成部分，同时也反映了企业内部状况的经营成果和企业运营能力的强弱。现代经济发展的头号企业房地产企业来讲，企业的偿债能力能够反映该企业财务内部的灵活性，有利于分析该企业的偿债能力水平和正确评价房地产企业上市公司的各种偿债能力状况。由于房地产企业在中国经济发展中起着举足轻重的作用，随着现代经济的飞速发展，因此该行业的现金流量的运转情况比较关键，大部分房地产企业在经营过程当中都面临过现金流量等方面问题。大家都知道这种经营模式存在着较大的风险，所以企业偿债能力得到了重视。正是因为这样，本文将通过分析D房地产企业近三年的短期和长期偿债能力，发现企业现阶段存在的问题，通过对问题的研究提出合理化建议，总结一些相关对策。以期公司在未来发展中遇到类似的偿债能力方面的问题时，可以从以上分析中获得灵感，得到一定的帮助。

关键词：偿债能力；现金流；融资

第1章绪论

1.1本文研究目的与意义

1.1.1研究目的

现阶段社会主义市场经济愈来愈趋于成熟发展，企业筹资模式从XX拨款为主转变成自有资金、借入资金等同时并存。现如今企业普遍采用负债经营，但是负债经营存在优势也存在劣势。优势是负债运营能够有效处理企业资金不充足的难题，还可以发生财务杠杆效应，为企业本身及相关利益者产生更多的利润。劣势是负债运营存在着高风险，例如资产负债率偏高、偿债艰难、企业之间或银行与企业之间互相拖欠债款、应收款收不回等的问题。这就要求企业既要充分运用外部资金，还要对偿债能力的分析给予必然的重视。

房地产企业的举债经营性质和产品周期长的特点使企业的利益相关者注意到了强大的偿债能力。银行金融机构是企业的主要债权人，将根据偿债能力的分析予以考虑，是否可以按时还贷；股东和潜在投资者将基于对偿债能力的分析，查看企业的财务情况和运营状况，是否继续投资或撤资；偿债能力分析考虑企业的偿债策略是否合适。

1.1.2研究意义

在当前的经济市场条件下，现代企业的根本运营战略是债务管理，面对市场的激烈竞争，企业面临着债务管理风险，企业应把重点放在对债务处理能力的分析上，分析公司的偿债能力对公司及其利益相关者十分重要。

分析企业偿债能力对多方来说都有一定的帮助。站在债权人的角度，能够确定应归还的本金和利息的金额；站在企业的角度，能够确定资金的安全性和获利能力；站在供应商和客户的角度，能够了解企业履行合同能力的强弱。

假定企业的偿债水平并不强，如此一来经济业务就极有可能无法按期完成，这会对其经济效益产生不好的影响，所以对企业偿债水平加以探索，在增强企业偿债水平的过程中有着较为关键的影响。

1.2国内外研究动态

1.2.1国外研究动态

Broderick（2017）在《Determinants of the return on equity ratio (ROE) on the example of companies from metallurgy and mining sector in Poland》里面指出，负债运营能够提升企业的债务危机。在企业生产运营并不乐观的时候债务利息会降低，企业的收益会演化成为企业的重要负担。

Silvester（2018）在《The Development of Debt to Equity Ratio in Capital Structure Model》里面指出，针对企业负债运营来讲，负债风险的关键衡量标准是在这个环节中所形成的负债成本，大致涵盖借贷利息还有其余的借贷投入，不仅如此还需要打造出完备的风险预警体制针，用来对企业的负债风险加以考核。

1.2.2国内研究动态

李碧宏,余鹏举（2017）《企业偿债能力的财务分析方法研究》中认为，按照以往和财务系统有关的内容，将债务水平区别为短期和长期两个角度，在下面的环节中点明偿债水平的整体衡量并打造了有关的全部衡量模型，最后取得偿债水平衡量指数。

王福胜,宋海旭（2017）《对企业短期偿债能力分析》中认为，把探索的关键领域集中在给企业短期偿债水平和财务战略监管水平之间的联系，确定完整性的研究计划，并打造与之相适应的考评标准体系。

郭桂萍（2018）《浅析偿债能力分析方法对企业的影响》中认为，先对企业债务产生的原因加以描述，接下来按照长期和短期偿债水平对于其相关的财务指标加以更为完善、更为系统的分析。

1.3研究内容

1.3.1研究方法

（1）趋势分析法。根据企业一段时间以来的会计报表，对比不同相关项目的数量、增减方向与程度，进而表现出现阶段财务状况与偿债能力的改变与前进的方向。

（2）比率分析法。在同一财务报表的不同项目之间，或在不同报表的有关项目之间进行对比，计算出的比率反映各个项目之间的关系，以此为依据来评估企业的财务状况和偿债能力。

（3）因素分析法。明确造成综合指标变化的因素，对导致因素变化的基数进行分析。

1.3.2研究思路

本文在参照国内外研究现状的基础上，对企业偿债能力的各项指标入手分析，主要对D房地产公司进行相关研究，通过比率分析法、因素分析法和结构分析法来具体研究Ｄ房地产的偿债能力。具体包括以下七方面的内容:

第一部分，绪论，主要包括研究目的及研究意义，国内外研究现状，本文研究内容和需要的研究方法等。

第二部分，相关理论基础，包括偿债能力的概念，偿债能力分析的意义及偿债能力分析指标等内容。

第三部分，Ｄ房地产公司概况及基本情况，包括企业简介，组织结构及企业经营及财务状况等。

第四部分，Ｄ房地产公司短期偿债能力的分析，主要包括Ｄ房地产公司短期偿债能力分析的重要性，对公司短期偿债能力的分析，包括对比分析、比率分析、结构分析、与竞争企业相关指标分析，最后根据分析内容得出影响企业短期偿债能力的因素。

第五部分，Ｄ房地产公司长期偿债能力的分析，主要包括Ｄ房地产公司长期偿债能力分析的重要性，对公司长期偿债能力的分析，包括对比分析、比率分析、结构分析、与竞争企业相关指标分析，根据分析内容得出影响企业长期偿债能力的因素。

第六部分，依据数据分析得出公司现阶段存在的主要问题，对现金流管理产生的影响，对短期偿债能力以及长期偿债能力产生的影响。

第七部分，根据对问题的分析，从公司融资、偿债、现金流管理三个方面出发，提出有针对性的解决对策。

第2章 相关理论基础

2.1偿债能力的概念

偿债能力是指企业在运营过程中偿还各种债务的能力，这种能力对于企业是否能够在竞争激烈的市场中存活下来起着至关重要的作用，它代表了企业的“健康发展”水平。企业偿债能力是指正常经营周期内偿还现有资产的能力。公司的债务有流动负债和非流动负债（即长期负债），相对应的其偿债能力也分为短期和长期两种，不仅如此，公司的偿债能力还包括其偿还各种到期债务的能力。公司对债务的分析能够揭示其财务风险，企业能否可以偿还到期的流动负债也是评价企业财务状况的重要指标。

2.2偿债能力分析的意义

分析企业的偿债能力对于财务分析至关重要。分析企业的偿债能力对投资者，运营商和债权人而言非常重要：分析企业的偿债能力可以帮助投资者做出投资决策；分析企业的偿债能力可以帮助运营商做出运营决策；偿债能力可以帮助债权人做出贷款决定。因此，公司的偿债能力关系着与公司不同利益相关者的利益。偿债能力对企业的信誉及其生产和运营产生重大影响，严重的还可能导致破产危机。偿债能力分析是公司及其利益相关者共同关注的主要内容。

2.3偿债能力分析指标

公司的财务状况和运营能力都可以用偿债能力来体现，对于大多数企业偿还债务能力的现状来说，他们大多是使用两种形式来分析，一种是分析企业的短期偿债能力，另一种是分析企业的长期偿债能力，根据这两种能力分析结果得出企业问题所在，针对问题提出对策，有利于企业更长久的发展。

2.3.1短期偿债能力分析

短期资产也称为流动资产，通常主要指标为流动比率、速动比率、应收账款周转率和存货周转率。短期偿债能力有两个重要的指标，分别是流动比率和速动比率。

流动资产与流动负债之间的关系称为流动比率，反映短期资产在到期时变现和偿付短期负债的能力。

速动资产与短期负债之间的比率被称为速动比率，反映公司使用现金将现金转换为短期负债的能力，速动比率要比流动比率具有更高的可靠性和精确性。有两种速动比率的计算方法，一种速动资产是在流动资产中减去存货后的资产，还有另外一种是清算能力比较强的应收票据、应收账款、短期投资、货币资金等。

应收账款周转率是一个补充指标，反映了企业收回账款的能力，存货周转率实际上是跟应收账款周转率一样都是一种补充指标。

2.3.2长期偿债能力分析

分析公司的长期偿债能力有两个重要指标：资产负债率和利息担保率的倍数。资产负债率是各大企业常用的共同指标，通常，数值会保持在60％到70%之间，但最为合适的通常是60％。对于企业投资者而言，如果企业的债务低在一定的程度上较低，企业将会采取各种方式来获利，并且，还会通过向外部借入更多的债务来扩大其的经营效果。但是对于债权人来说，他们会考虑的状况是自己能够得到的利息是否可以准确到达或者是足额到达。另外，对于营运商来说，将会考虑企业的资金需求和企业的承受能力。

如果想要更好的反映企业的偿债能力，还可以利用财务信息进行分析，对于现代经济的企业偿债能力来说，还可以更好的得到发展，充分分析现状，努力提高偿债能力。

第3章 Ｄ房地产公司概况及基本情况

3.1 D企业概况

3.1.1 Ｄ房地产公司简介

D房地产公司在1984年成立，初期，公司面向发展的是进出口贸易方面。同时企业也是抓住了当时改革开放的机遇，迅速发展。自1988年开始，D房地产公司企业开始向多元化方向发展，并将业务发展到了房地产行业。D房地产公司以房地产为核心，在经过二十多年不懈的努力之后，已经成为了我国住宅开发企业。1991年D房地产公司成为深圳证券交易所第二家上市公司，公司业绩的持续增长以及标准和透明的公司治理结构，赢得了广泛的投资者认可。D房地产公司在多年的经营中，秉承“不囤地，不捂盘，不拿地王”的经营方针，实现了快速发展，并依靠着专业能力快速周转的经营战略。1992年，上海项目正式启动，D房地产公司的核心任务确定为大众住宅项目。从这时开始D房地产公司开始对项目进行了调整。1993年3月，D房地产公司开始发行股票，发行了4500万股B股票，B股票于五月底在深圳证券交易所上市。该股股票主要投资于房地产行业，因此，房地产业务得到进一步发展。1997年6月份，增值了股票资金3.83亿元主要投资于深圳的住宅开发。2000年初时，公司增资募集资金6.25亿元，公司的实力又一步增强。1988年公司介入房地产行业，1992年正式开始开发住宅项目，并专心开发该项目，到2002年止，该项目已经进入了上海、深圳、北京、天津、沈阳、成都、南京、佛山、武汉、长春和南昌等城市进行住宅项目开发，2003年该公司又先后进入大连、广州、鞍山、东莞等区域，截止目前为止，D房地产公司项目已经扩充到16个大城市，D房地产公司企业借着这种优势，树立了良好的品牌形象，并且也得到了回报。

3.1.2 Ｄ房地产公司经营及财务状况

后来发展过程中，Ｄ房地产企业慢慢的抛弃了大量的非房地产项目，专心钻研房地产行业，日后企业也迎来了高峰，业绩也是快速增长。2011年，它被全球人力资源咨询公司翰威特公司评选为全球TOP25最佳雇主企业，连续两年蝉联“中国最佳雇主”。2017年，Ｄ房地产公司的营业收入达到了2405亿元，同比增长了百分之二十三，占据全国大百分之三的市场份额。

第4章 Ｄ房地产公司短期偿债能力的分析

4.1 Ｄ房地产公司短期偿债能力分析的重要性

分析流动比率的大小，可以反映企业的偿债能力。当流动比率大于3.0时，表明企业偿债能力很强，并且企业占用的流动资产也很明显；当流动比率在1.0～3.0之间，被看成是流动比率的安全范围；当流动比率小于1.0，说明企业的营运资金不足，企业的偿债能力也较差。速动比率还能更真实反映企业的资产流动性，速动比率通常最合适为100%。

4.2对Ｄ房地产公司短期偿债能力的分析

4.2.1对比分析

公司短期偿债能力的绝对数趋势分析如表4-1所示。

表4-1Ｄ房地产公司短期偿债能力的绝对数趋势分析 单位：亿元

数据来源：新浪财经Ｄ房地产公司公布的2017－2019年财务报表计算整理

表4-1 显示，Ｄ房地产公司2019年较2017年的货币资金减少了79.26亿元，降幅为4.55%；应收账款较2017年增加了5.55亿元，升幅为38.73%；存货较2017年增加了2,989.31亿元，升幅为49.98%；流动资产较2017年增加了4,214.26亿元，升幅为41.42%。

Ｄ房地产公司2019年较2017年的短期借款减少了7.44亿元，降幅为4.62%；应付账款增加了938.42亿元，增幅为54.11%；流动负债增加了4,252.55亿元，增幅为50.19%；经营活动现金净流量减少了366.35亿元，降幅为44.50%。经营活动现金净流量减少的原因是由于应收账款的增加所致，在实现的营业收入中，有部分停留在应收账款上，没有产生现金量。

4.2.2比率分析

比率分析使用企业的财务报表，包含利润表及资产负债表，通过表中有关联的项目比较所得到的值，计算出的结果具有代表性意义的比率，参考在2019年06月15日发表的财务比率分析法在企业管理中的应用一文中的结论可知，通过比率分析法计算能够了解企业经营情况，发现经营中的问题，从而提高企业效率的效果，帮助企业作出合理的对策。

表4-2Ｄ房地产公司2017－2019年短期偿债指标

数据来源：新浪财经Ｄ房地产公司公布的2017－2019年财务报表计算整理

表4-2 显示，Ｄ房地产公司流动比率波动不是很大，但较行业均值2相比较是较低的，说明短期偿债能力较低；速动比率波动也不是很大，较行业均值1比较，基本上差不多。现金比率呈降伏趋势，总体来看是呈下降趋势的，说明现金持有量下降较多。流动比率与速动比率较低的主要原因是由于存货较大所导致的。

Ｄ房地产公司过去三年的流动比率和速动比率相似。该公司偿还短期债务能力属一般，但在2019年，现金流量与当前债务的比率降为13.06%。在分析上市公司的当前比率时，除了要与公认的经验数据进行比较外，还应进行行业内的水平比较和过去的垂直比较，横向比较意味着上市公司可以通过与同行业的普通公司进行比较来了解其短期偿债能力水平在行业中的位置，垂直比较包括通过将上市公司流动性的变化与上一时期的上市公司当前比率进行比较来具体分析其流动性的变化趋势。

4.2.3结构分析

表4-3Ｄ房地产公司短期偿债能力的结构分析 单位：%

数据来源：新浪财经Ｄ房地产公司公布的2017－2019年财务报表计算整理

4.2.4与竞争企业相关指标分析

表4-4Ｄ房地产公司与保利地产流动比率对比分析表

数据来源：新浪财经Ｄ房地产公司、保利公司公布的2017－2019年财务报表计算整理

表3显示，尽管2017年至2019年Ｄ房地产公司的流动比率尚未达到标准基准，但这并不意味着Ｄ房地产公司的流动比率很差。从纵向指标看，公司的状况仍然稳定，但是，与此同时，Ｄ房地产公司还必须认识到，尚未达到标准值的上市公司流动性的当前比例仍需认真对待，将来，有必要采取措施将其指标保持在2左右的标准值。类似，当前的保利地产比率每年变化不大，但并没有达到基准标准值2，但是相比之下，Ｄ房地产公司的当前比率相对低于保利地产。2017年Ｄ房地产公司流动比率是1.20，较保利地产的1.78低0.58；2018年Ｄ房地产公司流动比率是1.15，较保利地产的1.73低0.58；2019年Ｄ房地产公司流动比率是1.13，较保利地产的1.56低0.43，表明如果仅根据指标判断从目前的比率来看，Ｄ房地产公司在流动性和偿还短期债务的能力方面明显低于保利地产。

在分析上市公司的速动比率时，将上市公司的当前数据与上市公司前期的速动比率数据进行比较，以对其自身进行纵向比较，从而得出上市公司在行业中的地位和未来变化整体趋势。下表列出了Ｄ房地产公司和保利地产从2017年至2019年的速动比率。

表4-5Ｄ房地产公司与保利地产速动比率对比分析表

数据来源：新浪财经Ｄ房地产公司、保利公司公布的2017－2019年财务报表计算整理

表4-5显示，从2017年到2019年，Ｄ房地产公司的速动比率一直呈下降趋势，应该指出的是，Ｄ房地产公司在2019年这一比例急剧下降，纵向上，保利地产的速动比率变化相对稳定。2017年，速动值为0.57，表明保利地产的短期债务偿还能力也一般，2017年速动比率是0.50，较保利地产的0.57低0.07，2018年速动比率是0.49，较保利地产的0.66低0.17，2019年速动比率是0.43，较保利地产的0.59低0.16。

表4-6Ｄ房地产公司与保利地产现金比率对比分析表 单位：%

数据来源：新浪财经Ｄ房地产公司、保利公司公布的2017－2019年财务报表计算整理

通常认为现金比率大于20%，但是，如果上市公司的比率过高，这并不是一件好事，因为这通常意味着上市公司的流动负债使用不当，并且上市公司的流动性低；另外，现金比率较高的水平将增加上市公司的机会成本。2017年Ｄ房地产公司现金比率是20.55%，较保利地产的18.68%高1.87%；2018年Ｄ房地产公司现金比率是16.80%，较保利地产的25.50%低8.70%；2019年Ｄ房地产公司现金比率是13.06%，较保利地产的23.25%低10.19%。两者的比较表明，Ｄ房地产公司在2019年的短期流动性和偿债能力方面比保利地产弱。Ｄ房地产公司短期偿债能力弱于保利地产的主要原因是该公司的流动资产占比较低，且在流动资产中存货的占比较大。

4.3影响企业短期偿债能力的因素

企业的所有资产中，现金的流动性是最强的，现金偿付是短期偿债的主要偿还方式。企业短期偿债能力的强弱取决于流动资产与流动负债的比值情况，如果流动资产与流动负债的比值较大，那短期偿债能力就较强。对短期偿债能力的影响主要有两个因素，一个是流动资产足够大，另一个是流动负债是适当的。流动资产中主要是货币资金、应收账款及存货等项目，若应收账款过大，虽能增加流动资产总额，实质上并没有转换为现金，不能从根本上提高短期偿债能力；存货也是流动资产的主要组成部分，若存货积压过多，会导致短期偿债能力降低，致使速动比率降低；在流动负债中，应付账款及短期借款是较主要的影响因素，应付账款或短期借款额度较大，会加大短期债务偿还的压力。短期偿债能力由多种因素共同影响。

第5章 Ｄ房地产公司长期偿债能力的分析

5.1 Ｄ房地产公司长期偿债能力分析的重要性

对于企业的所有者和债权人等利益相关者来说，他们对企业的长期偿债能力更加的重视。因此，短期偿债能力和长期偿债能力是公司都要进行分析研究的。长期偿债能力被称为资本结构率，企业的长期偿债能力与企业的盈利能力和资本结构有着一定的关系，因此，如果想要分析企业的长期偿债能力，其主要原因是为了了解该企业偿还本息的财务能力。

5.2影响企业长期偿债能力的分析

5.2.1对比分析

表5-1Ｄ房地产公司长期偿债能力的绝对数及趋势分析 单位：亿元

数据来源：新浪财经D房地产公司2017——2019年相关数据

如表5-1所示，公司的总资产在过去三年中稳定增长，股本的缓慢增长表明公司的资金主要来自债权人提供的资金。2019年，公司的净现金为负数，主要受市场和行业的影响，导致净经营现金是负的。

（1）负债分析

在一个企业中负债变动最大的就是短期借款，相较于其他的情况是有所增加，企业的短期偿债能力也会有所下降，财务风险会随之增加。债务筹资是企业使用的筹资方式，债务筹资具有相对较低的资本成本，可以用作税收减免，企业可以通过一些方式增加利润，从而实现利润最大化。

倘若企业的应付账款和其他应付账款出现增加的情况，那企业的总资产也会受到一定的影响，这说明企业出现了赊购业务，同时也增加了企业的短期偿债能力的压力。企业的长期借款持续增加是一种风险，而且其短期借款也会增加。

（2）股东权益分析

如果企业的资本公积大量转增资本，除了公司规模的增长之外，这还表明公司的留存收益正在增加，并且公司处于盈利水平。

如今，我国的房地产行业在偿债能力方面也是实施了各种策略。虽然资金的储备率较低，但也没有放松房地产行业的经济状况；同时，房地产行业也可以尝试其他合作的方式来实现共赢，减轻自己的风险，拓宽企业的渠道，建立强大的资金链。

5.2.2比率分析

表5-2Ｄ房地产公司长期偿债能力比率及趋势分析

数据来源：新浪财经Ｄ房地产公司公布的2017－2019年财务报表计算整理

Ｄ房地产公司的资产负债率在过去三年中都是高位运行，但基本上都在83%以上，其产权比率约在500%左右。该公司的利息保障倍数保持在起伏不定，呈较大波动的态势，表明Ｄ房地产公司的偿债能力有较弱。2019年的利息保障倍数为1,434.28倍，计算的产权比率为512.58%，这表明企业的偿债能力较弱，存在一定的债务偿还风险。这种情况对企业的运营非常不利，并且大大增加了企业短期融资的风险。通过对这三个指标的分析，公司的偿债能力较2017年有小幅下降，但在一定程度上存在着风险，公司应对偿债能力给予关注。长期偿债能力较低的原因是由于公司近几年为了扩大公司规模，投资的项目较多，因此负债总额增加。

5.2.3对融资结构的结构分析

近年来，我国的房地产行业发展迅猛，房价也是飞速增长，地产行业的泡沫现象也是越来越严重，对于我国的地产上市公司融资现状来看，该行业的发展还是较为良好，对比上市公司和非上市公司来看，在融资方面上市公司还是具有一定的优越性，就目前的形式来看，我国大多数房地产行业对于银行的信贷程度要求较高，这样的融资给房地产行业带来了很大的影响。近几年来，房价暴涨，有很多地区出现了同一种现象就是“炒房”，对此XX也是出台了一些政策，由于这些政策，导致了对房地产行业的支持力度下降，使得房地产公司融资环境慢慢变得恶劣。

就Ｄ房地产地产而言，根据国家统计局的数据来看：

表5-3Ｄ房地产公司资产负债率明细表

数据来源：新浪财经Ｄ房地产公司公布的2017－2019年财务报表计算整理

根据数据来看，我国地产行业的资产负债率也一直是高于80%，然而资产负债率的警戒线也是在70%，但是这几年的资产负债率都是高于80%，这也说明了我国的资产负债率也是相对较高。房地产行业的主要资金来源还是通过融资实现，来自所有者权益的资金较少，这样看来我国的地产行业融资结构比较不合理，所以，房地产行业一直以来面临着较高的风险，资产负债率的持续上升，也表明了我国的房地产行业的资金较缺乏。从数据中，可以看出2019年的资产负债率达到了80%以上，也进一步说明了我国地产行业的融资结构不合理。

表5-4Ｄ房地产公司融资结构明细表 单位：亿元

数据来源：新浪财经Ｄ房地产公司公布的2017－2019年财务报表计算整理

通过这些数据来看，可以明显的看出债券融资明显较高，这样看来，债券的长期和短期借款较大，应付债券较小。在这种债券融资过多，内源融资较少的结构下，公司也会从外部有各种支出，这会影响房地产公司的发展，也不利于整个行业的发展，因此，Ｄ房地产公司也要有这样的成本意识。内源型融资较少的主要原因是企业产生的未分配利润较少。

5.2.4与竞争企业相关指标分析

表5-5Ｄ房地产公司与保利地产资产负债率比较分析 单位：%

数据来源：新浪财经Ｄ房地产公司、保利公司公布的2017－2019年财务报表计算整理

表5-5显示Ｄ房地产公司和保利地产的负债情况。在这三年的平均值中，Ｄ房地产公司的负债比率均高于保利地产，但是，从趋势角度来看，2019年保利地产债务率为77.79%，Ｄ房地产公司的债务率为84.26%，随着保利地产扩大业务范围，它还控制债务比率并降低财务风险。在Ｄ房地产公司未来的发展中，也有必要予以重视，扩大规模以获取更多利益，但比率却不宜过高，如果比率过高，则会影响债权人的利益和公司筹集资金的能力，D房地产公司长期偿债能力低于保利房地产的原因是由于公司的负债额度较大。

5.3影响企业长期偿债能力的因素

5.3.1长期负债规模与结构

通常，企业增加利润的方式是通过财务活动，或者利用财务杠杆来增加其长期债务，目的是扩大其生产规模，但债务的规模应该控制在合理范围内。如果一味的区追求规模的扩大，企业的资产负债率也会相应的变大，企业的偿债能力也将逐渐减弱，无法达到借贷的目的，这样来看，既对企业利润的增长没有帮助，也对企业的长远发展没有任何帮助。

5.3.2非流动资产规模与结构

企业债务偿还的保证是来自于公司拥有的资产，尤其是长期负债。企业持有的非流动资产的数量以及这些资产的结构对公司的偿债能力有着重大的影响。当然如果长期负债保持不变，企业资产不断增加，偿还债务的能力就会增强，债权人就会更加的放心。

5.3.3其他因素

还有一些其他的因素对偿债能力有一些影响。为人提供担保而承担的偿债风险，利用企业的信誉和资产来帮助他人向银行或者其他金融机构进行担保，若他人不可以还款，将会由企业来承担这笔债务，增加负债总额从而影响企业的偿债能力。公司债务方面，企业要根据自身的情况分析。

第6章 企业偿债能力在房地产企业中存在的问题

6.1对现金流管理的影响

现金流管理是指以管理的重心，同时也兼顾着收益，围绕企业的经营活动和筹资活动而建筑的管理体系。良好的现金流有利于项目开发建设的有序组织，降低财务风险，同时也可以将积极的信息传递给银行及其其他外部组织，以降低企业的融资成本，做好现金流量管理，可以深入挖掘房地产企业的潜力，为管理决策提供有力的支持。

6.1.1营利净现金比率和到期债务偿还比率呈下降趋势

通过汇总Ｄ房地产企业的资金现金流量状况如下表6-1所示：

表6-1现金流量状况 单位：亿元

数据来源：新浪财经Ｄ房地产公司公布的2017－2019年财务报表计算整理

从上表中数据分析中，可以知道：到期债务偿债比率和经营净现金比率很好的反映了公司资金的流动性。企业的偿付能力可以通过经营净现金比率来衡量，两者之间的关系是成正比的，比率越高，偿还债务的能力越强，而Ｄ房地产的这几年，营业净现金比率逐年下降，表明了Ｄ房地产偿债能力正在下降。其中，通过非营利项目创建的公司产生的现金支付银行贷款利息的能力主要由到期的债务支付，支付比率越高，说明公司的偿还债务能力越强，这三年内Ｄ房地产的债务偿还率就小于1，并且，表明Ｄ房地产的债务偿付能力很弱。总体来看，Ｄ房地产的营利净现金比率和到期债务偿还比率均在下降，风险较高，可能出现偿付危机。

6.1.2筹资活动现金流入较少

Ｄ房地产企业现金流入结构状况如下表6所示：

表6-2现金流量表简表单位：亿元

数据来源：新浪财经Ｄ房地产公司公布的2017－2019年财务报表计算整理

通过上表可以看出该公司的经营活动现金流入的比率都在百分之七十以上，也说明了Ｄ房地产的现金主要来源是通过房地产销售。表中还可以看出投资活动现金流入的比率较低，因此会导致Ｄ房地产的现金流入较少。总体看，Ｄ房地产的经营活动现金流入成为Ｄ房地产的总现金来源。

现代我国的房地产企业现金流的特点主要包括：资金需求量大、较长周转周期、风险较大这三个方面。对于Ｄ房地产企业来说，自从该企业进入房地产行业之后，经过几十年的发展，已经成为了地产行业的领导者，通过分析可以看出Ｄ房地产在现金流多方面面对的问题是资本市场发展不完善、收购扩张速度过快、占用周期过长等方面的影响。

（1）资本市场发展不完善

在我国尚未建立系统的信用体系和资本市场环境，结果银行缺乏主动性，各种金融政策仍然相对封闭，面对需要巨额资金，融资的房地产行业无法灵活的运用，使得更加困难。此外，银行之间结算系统还没有达到非常平稳的水平。

就此而言，在公司运营资金时，还必须考虑资金运作，时间只会增加企业时间成本，就像Ｄ房地产开发房地产项目一样，其融资决策在很大的程度上取决于当前的宏观政策，其自身的业务活动受到限制。

（2）收购扩张速度过快

近几年，为了避免房地产市场的膨胀，政策也是越来越严格。前几年，房地产处在繁荣阶段，在Ｄ房地产快速扩张战略的顶峰时期，导致了大量现金流出，从而目前的Ｄ房地产可能面临着一些风险。Ｄ房地产企业目前在大规模开发合作模式，该企业也是通过多种渠道减少了融资需求，也提高了企业的经营效率。虽然，企业在通过合作的方式来降低企业成本并且引进其他的开发项目，但是在现在经济不景气的情况下，这样做可能会给企业带来较大的风险。

并购一些企业之后，也会存在不同的风险，并购之后需要整合。在整合过程中，Ｄ房地产也可能面临整合风险，其中包括管理风险、经营风险等一些管理上的问题，如果针对这些问题不及时改善的话，会降低企业的资金回收速度，同样加大了企业的风险。

（3）占用周期过长

由于房地产行业的特殊性，较长的项目开发周期和缓慢的资金周转是该行业的主要特征，Ｄ房地产也不例外。然而，由于Ｄ房地产庞大的经营体系，其周转周期似乎较慢。

对于Ｄ房地产企业而言，Ｄ房地产的周转周期最长也得2到3年时间，预收账款的周转期也要1年时间，从项目的开发到完成后后顺利销售过程大约需要3年左右时间，关于对应的现金流周转，从项目初始现金投入到最终销售收回投资，这样的过程也需要3年左右时间，甚至更久。因此，为了降低现金流回收风险，如何缩短项目周期以提高现金流速度，也是Ｄ房地产企业需要解决的问题。

如果项目周期过长而现金流过慢，Ｄ房地产的现金流回收风险将会增加。通常，房地产的建设主要是不动产，项目一旦开始启动，将投入大量现金，建成之后也会遇到各种预想不到的问题，因此，项目的现金流的灵活性非常差。现金流量缓慢不仅给企业带来风险，而且极大地影响了企业的融资，如果企业项目资金占用时间过长，现金流周转速度过慢，则会增加企业的现金流风险。

6.2对企业的偿债能力及公司财务的影响

我国房地产企业在现阶段发展迅速，很多方面都得到了很好的发展，但是在发展过程当中，依然存在着各方面的问题，对于企业的偿债能力也受到了影响。

6.2.1对短期偿债能力的影响

通常影响企业短期偿债能力的因素有资产的流动性、企业的经营现金流量水平和流动负债的规模和结构。

短期偿债能力分析将与公司的流动资产与流动负债进行比较，目的是确定公司的短期偿债能力。实际上，流动资产是保证流动债务偿还的基础。影响支付短期债务能力的重要因素是流动负债的多少，这是因为与公司的现金流量水平相比，短期债务的规模更大，这也是确定公司偿债能力的重要因素。流动性最高的资金需要偿还公司的短期债务。综上所述，影响公司偿还短期债务的能力的因素有资金的流入和流出。

6.2.2对长期偿债能力的影响

对企业长期偿债能力产生影响的因素一般包括长期借款、应付债券、长期应付款和长期负债。如果企业的盈利能力越强则该企业的偿债能力就强，否则它将变得更弱，但是，如果一家企业一直在亏损，它将考虑其他偿债的方法，例如出售资产，这样企业将面临异常经营，影响投资者利益。所以在长期偿债能力中受企业的盈利能力影响，企业的投资效果也直接影响其偿还债务能力。

在企业中，对于债权人来说，他们想增加权益资金，将大部分利润留在企业中，并减少利润外流，这不会对投资者产生重大影响，反而还会改善企业长期偿债能力。在企业日常经营和管理中，企业必须认真对待出现的各种状况，并寻求积极有效方法。

第7章 企业偿债能力分析在各方面的改进

7.1企业要重视融资渠道

7.1.1确定融资渠道

企业偿债能力的改进首先要确定融资渠道，随着我国银行储备的减少，中国房地产公司将在未来融资方面面临巨大的压力。在当前情况下，房地产公司可以通过适当增加股本来增加其投资资本，并最大水平地降低其债务比率。来抵抗企业的风险，房地产企业也可以尝试与建筑承包商协作，达到共赢状态，除此之外还可以通过信托的方式来拓宽渠道，建立更强大的资金链。

7.1.2多渠道筹资

企业负债是向谁负债，主要是地方的银行等金融机构借款是一种应用，并且在企业中很常见，但是很多企业在银行的信誉差等原因导致银行不为其提供贷款。对企业来说，可以减少利息是将现金转换为债券的最大好处，转换债券并将股票一一分割。公司债券被转换为股票，公司不再需要支付利息，可转换债券的发行也可以吸引许多想要股份的投资人。

选择更准确的融资模式，公司在借款时必须遵循适当的方法。如果公司经营负债业务，并且想要借钱，就需要考虑资金的来源，借钱的风险和成本等，公司可以根据以下两个方面来管理和控制风险。首先，是公司对内部的管理，这种方式使风险小、难度小，而且保密性良好，因此公司有足够的借款能力。其次，只要债务成本低，公司就可以选择其他筹资模式。

关于我国房地产行业融资单方面的问题，想要解决这个问题还是需要更多的方法来拓宽融资渠道。企业可以建立一个融资信息系统，让外部的企业也可以参与进来，这一服务可以发布一些关于房地产企业的相关信息，还可以通过面向社会来融资，让各个中小企业都可以参与进来，这样的话，房地产企业的规模就会不断扩大，融资渠道也越来越多。

最后，考虑到风险和市场变化，应该在高利率时尽可能少的筹集资金，而在低利率时就尽可能多的筹集资金。随着社会经济的发展，借款普及率越来越高，就需要考虑汇率的变化。

7.2 企业要提高偿债能力

7.2.1提升盈利能力

每个企业的偿债能力水平通常都有合理的数量界限，如果超过此数量界限就会削弱企业的盈利能力，低于此限制时，会使企业的财务风险增加，如果企业在竞争激烈的市场中获胜，则取决于企业的盈利能力。要提高企业盈利能力，首先是要提高企业的偿债能力，尤其是对于负债经营的企业负债率，企业的盈利能力会被调整，否则，即使是盈利的企业也会因无法偿还债务而削弱其活力和热情。因此，提高企业的偿债能力是每个公司最关键的部分。

Ｄ房地产公司要重视自身的盈利能力，我国的房地产企业债权占比较大，内源和股权的占比比较小，如果企业想把这些问题解决，也就是说把企业经营好，这样企业才有盈利，才会有积累资金。企业的融资渠道除了自身的利润积累之外，还可以通过其他方法，比如说向员工借款，虽然说这样的借款发生了融资费用，但相较于银行贷款来说风险还是比较小的。

7.2.2提高内部融资比例

对于房地产开发商而言，改善内部融资的基础是要确保公司的盈利能力，只有公司保证有一定的利润，才能更好地调整其融资结构。首先，公司想要确保具有长期稳定的现金流量，就的要做出良好业务决策作为支撑，重点在于预防和抵抗市场风险，提高资产利用率和回报效率，需要提高意识和安全能力；要加快项目开发周期，提高现金回收的能力，推动已建成房屋的销售，并对不同的商业房屋采用不同的租赁和销售策略。企业内部资金的积累可以支持内部融资，房地产开发商需要对现金流加强控制，如果同时开发多个项目，则要规划不同项目的付款、开发、贷款和还款之间的资金。

7.3 企业要加强对现金流的管理

7.3.1编制合理的现金流预算

Ｄ房地产公司编制现金流量的预算，所编制的现金流量预算要准确，切合企业的实际情况。短期财务预警系统，主要包括一些战略指标的测算与筹划，要把一些战略体系进行量化、细化，以起到对实际工作的指导目的。要建立全面预算管理制度，对未来一期间的现金流入及流出做出合理的预期。 Ｄ房地产公司在构建财务预警指标体系时，要先择企业具有代表性的财务指标，而且还要涵盖企业的方方面面，要对企业发展方面、成长方面、经营业绩方面及偿债能力等方面都要做出正确地评价。

7.3.2强化对现金流回款的监管

Ｄ房地产公司不能够继续盲目的开展成本注入，需要关注节本增效，取得更多的利益收入，强化对于现金流回款的监管，确保现金能够不断增加和收益性相适应。在供应商采购合作之时，Ｄ房地产公司要放弃以往的粗放式形式。更加自主的对于供应商开展全领域的考核，并最终确定性价比相对较高的企业作为合作商，给企业提供坚强的技术支撑，从而根本上节约企业的经验成本，扩大企业的利润空间。

Ｄ房地产公司要做好对审批权限的针对企业的促销业务，应该通过上级部门的同意还有财务部门的确认，在所有的环节中全部要有相关人员衡量，在签字确认以后按照促销业务的现实业务量形成准确的中批权限，可以确保企业流动资金监管的效果。推行专门负责制。

结 论

房地产行业不同于其他的行业，由于自身的特殊性，特别是高负债的运作，偿债能力对于房地产行业来说也是至关重要的。企业的偿债能力不仅关系到投资者和债权人，同时也是要发展企业必须要解决的问题，企业要想走得更远，必须设立一个良好的信用，建立良好的社会关系，全面发展。慢慢随着公司的迅速发展，并且通过分析企业偿债能力可以看出，企业应该根据自身的情况，加强资金方面的管理，在优化资产结构的同时也要扩大融资，做好基础建设工作，减少其他不必要的问题出现。对于企业自身偿债能力的问题，应该寻找有效的解决办法，并采取分层构建的分析，找到最适合自己的偿债指标，适合自己的实际发展情况，以及提高企业的偿债能力，确保利益最大化，推动企业的发展，让企业朝更远的方向发展。

为了让企业得到更好的发展，进一步提高企业的偿债能力，在以下方面应该有所改善：对于企业内部的财务人员所需要提供的信息必须是准确无误的，企业自身的偿债情况也要保障是准确完整的信息，应加强对外担保等一些特殊的工作，并且需要认真评估企业的风险，以保证企业偿债能力的合理性。

相关建议：（1）注重存货管理，加快销售速度。存货的规模在一定的程度上可以反映企业的发展潜力，因为存货的变现能力比较差，所以只要企业的周转能力变差的话，企业的偿债能力就会受到影响。（2）多元化经营提高盈利能力，在上文中也提到了企业应该发展多元化，利用其他方面发展来增加企业的资金周转。（3）充分利用好无息负债。企业如果可以利用好无息负债，尽管企业的负债率较高，也可以保证财务安全。（4）构建多元化融资渠道。融资对于企业来说是非常重要的，如果企业缺少融资渠道，可能会面临资金链终止情况，所以企业不能只拥有单一的融资方式，应该扩大融资资源，这样还可以降低成本。

致 谢

时间过得飞快，一眨眼，又一个四年即将结束，学校生活步入了尾声，四年经历过的甜蜜和欢笑历历在目。我的论文即将完成，所以我想借此机会向我的学校，老师和同学们表示衷心的感谢。

在我的指导老师的指导下，这篇论文顺利地完成了。从论文的选题到信息的收集，再到论文内容以及论文最终的定稿，这与老师的精心指导是分不开的。在论文撰写期间，我一共改了三次选题，每次老师都会给我耐心讲解，分析每个选题的利弊，告诉我要选择自己感兴趣的研究方向，我向老师提出了一些问题，都得到了解答和帮助。在疫情期间，老师既要忙于在线教学，又要耐心地为所有毕业生提供有关论文工作的咨询，老师严谨的态度和诲人不倦的风范让我受益匪浅。感谢老师为我做出的指导，让我打开了思路，使我的论文顺利完成，借此机会由衷的向我的导师说一声感谢。

同时我也要感谢在校期间校领导给我的关怀，也要感谢其他在论文这条路上帮助过我的同学和朋友们。感谢我的好朋友，我在论文方面不知道的问题都是她给我指导，还给我提供资料，让我知道有一种友谊是不需要语言诠释。

其次我还要感谢我的父母，二十多年来含辛茹苦的培养我，毕业的我也要用自己的实际行动担起这份责任，回报父母。

最后，由衷的感谢XXX大学给了我良好的平台和机会，让能在这所校园生活四年的我感觉十分幸福。

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Ｄ房地产公司偿债能力分析研究

价格 ¥9.90 发布时间 2023年3月23日

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