1.绪论
1.1研究背景
在国内综合经济持续发展过程中，房地产业逐渐变成社会经济发展的重要动力。此行业需要大量的资金，房地产项目的综合投资最少几千万，甚至超过上百亿。房地产领域流动性不好、投资高、受到外界经济变化以及我国宏观经济调控的影响大等特点导致此产业开发运营的效益与风险不断提高，当前房地产公司的此类项目能否顺利完成，相关不确定因素比较多。
分析国内房地产领域，在八十年代早期到现在逐渐发生多次变动，每次房地产领域的变动都会导致众多项目无法按时完成，或者长久闲置。上述房地产公司假如破产倒闭，就会导致银行贷款承受一定的亏损。在上述问题不断扩散的时候，甚至会导致金融风险。当前，国内房地产公司一般都会出现资金不足问题，其中此类项目需要资金数值较多，假如不使用众多类型的相关金融工具，增加筹资方式，全面融通项目资金，减少或者划分融资风险，那么公司就会承担较高的财务风险，乃至导致破产。但是，国内房地产公司实际上没有寻找到高效的筹资方式，此外并未使用全新的融资方式，也并没有在融资风险控制等部分进行相应的管理。基于国内房地产领域的发展情况进行分析，此类公司怎样科学高效的进行融资，进一步减少风险，对于国内此领域的长久发展来说非常重要。
1.2选题目的和意义
1.2.1选题的目的
通过探讨商业地产的融资风险控制模式及其中的问题，建立起多渠道、多元化的房地产金融体系，完善房地产企业融资风险控制，一是有利于商业地产融资时有多种选择；二是有利于与商业地产金融业务相关的多种组织利用彼此竞争来提升综合能力；三是便于个人住房融资实现的宽泛化，促使中低收入者购买到合适的房子；四是房地产金融可以全面促进房地产领域的整体扩张。进而促进该行业的长久稳定发展。
1.2.2选题的意义
伴随国内住房逐渐完成市场化发展，简单的融资方式与不健全的房地产金融系统逐渐变成此领域长久平稳发展的现实阻碍。所以，在我国对房地产多次宏观调控的时候，解析此领域融资情况和对出现的问题开展深入研究，指出高效的处理方案，创建完善合理的融资系统，是处理此领域融资问题，处理信贷风险，加快国内房地产领域平稳发展的重点。
1.3国内外文献综述
自20世纪90年代，伴随国内城市化与工业化水平的提升，房地产领域开始变成国内社会经济的重要产业。但是，此行业承担较高的风险，房地产企业现行的发展体系在我国市场经济体制的不断改革深化下逐渐开始不能满足XXX的形势与要求。而资金作为房地产企业发展的血液，在XX政策全面调控，商业竞争愈加剧烈的环境中，需要引起房地产企业足够的重视，企业需要用顺应时代的新的模式来拓宽融资渠道，多元化融资方式，控制融资风险。
1.3.1国外文献综述
(1)国外房地产行业融资风险控制历程
在现代企业活动中,企业融资是十分常见的经济活动。融资风险表示公司负债运营之后,无法如期归还到期债务本息或让股东权益受到伤害的概率。而房地行业由于周期长、规模大且牵涉资金项较复杂的行业特点，在融资这一方面需要尤其注重融资风险问题。
1929－1933年，X受到经济大危机的影响，X银行及企业损失惨重。在经济大危机后，X企业开始慢慢采用科学手段控制风险。风险控制定义在1956年被知名管理学家Gallagher指出，此后，伴随分析活动的持续深化，风险控制也开始转变成关键的学科。Meher与Hedges的《企业风险管理》（1963）和Williams的《风险管理与保险》（1964）开始陆续撰写完成，表示与风险控制系统相关的分析正式开启。在现代，随着企业经济的不断发展，企业面临的风险也变得越来越复杂多样。
(2)国外房地产企业融资风险控制相关理论概述
1986年，M.Claudett和Stacey Simon专家把资产定价、财务杠杆理论和最优资本结构观点、有效市场知识使用到房地产领域，对X此领域的金融风险开展深入分析。
2003年，WilliamB.Brueggeman和Jeffrey D.Fisher在《房地产金融与投资》一书中通过大量的调查和数据分析，阐述了房地产行业的风险控制保障体系。
在2009年，项卫星在《银行信贷扩张与房地产泡沫：X、日本及东南亚各国和地区的教训》中提出：银行信贷在房地产领域内的融资比值提高会造成此领域出现太多泡沫，泡沫破灭就会造成银行受到损失，因此应当注意银行信贷在房地产融资中的地位。
2017年，Ahmad Y.Khasawneh,Qais A.Dasouqi于《债务融资对公司业绩和风险的影响》中以Jordanian公司作为例子，对约旦国际和本地公司在一项研究中债务融资对财务绩效和系统风险的影响进行了比较，提供了一种可见性。
同年，D.Owusu-Manu在《Real estate infrastructure financing in Ghana:Sources and constraints》一文中讲述了他发放53份问卷给了加纳的库马西大都会地区的房地产开发商调查房地产开发商基本情况以及他们的的融资方式。他发现融资受到立法、宏观经济壁垒、抵押品壁垒、风险评估和多样化机制不足和缺乏财政动员机制这五个方面制约。
1.3.2国内文献综述
伴随国内房地产业的持续发展，我国此领域逐渐聚集大量金融风险。以下是国内相关的房地产市场融资风险控制的相关文献：
2011年，梁兵研究2008年的全球性金融危机，指出房地产领域出现金融法规不完善、个人房贷不良贷款等情况。其指出要利用证券化、创设投资基金等创新工具来降低房地产金融风险，不断完善个人抵押贷款信用制度建设。
2012年，邵玉于《我国房地产金融风险现状及对策分析》中提到，中国的房地产市场是以金融为支撑的市场，蕴含的金融风险巨大。根据2009年银行的贷款中房地产开发贷款以及个人住房信贷占贷款总额的81%的数据，可看出房地产业的发展和衰败与金融风险紧密相关，所以可利用强化银行内部管理、创建完善的信用评级系统来避免此类融资风险。
2013年，汪觉忠通过对我国房地产市场的研究，指出房地产业逐渐变成促进国内经济进步的重要动力,然而因为此领域内金融在国内发展时间短暂，制度并不健全,市场出现较大风险。所以,其指出XX需要强化对房地产金融领域的宏观调控,完善此类金融法律系统,建设完善的融资体系。
2016年，王欣子在《我国商业地产融资渠道探析》中针对我国商业地产融资渠道进行了探析，她指出商业地产过于单一的融资模式对其发展形成了很大的阻碍，需要找寻新的融资渠道。
2017年，鄢丽敏在《房地产企业资产证券化融资方式探讨》一文中介绍了资产证券化运作流程,以世贸集团实施资产证券化为案例说明了房地产行业实施资产证券化的必要性，提出应对措施和进一步推进房地产企业资产证券化融资的对策建议。
2018年3月，焦永伟于《房地产企业多元化融资模式研究——以华夏幸福为例》中基于房地产行业的融资现状，以房地产行业的多元化融资模式作为研宄对象，采取多元化融资模式，创新融资工具，可以化解企业目前的融资困境，为企业长足的发展打下良好的基础。
综合上述文献综述可以发现，国外专家主要分析房地产金融风险出现的根源，以及相关因素,不仅包含与之相关的理论,此外也包含金融风险度量的详细模型和方式。综合大多数学者的建议以及借鉴国外经验，本文认为防范和降低我国房地产金融风险需要各个行为主体的共同努力，XX方面应该加强对房地产金融市场的宏观调控，健全房地产金融市场的监督管理体系和相关法律法规，构建多元化融资体系。
1.4研究内容与方法
1.4.1研究内容
本文通过对保利房地产公司融资模式及其风险的研究以及融资风险控制的过程的研究，文章总体按照提出问题——分析问题——提出建议的思路，首先阐明了融资及融资风险控制理论，融资风险控制的一般流程与思路，房地产多渠道融资模式的构建以及房地产融资风险控制体系的完善；第二部分分析了保利地产选择了何种融资模式；保利地产的融资风险以及如何进行融资风险控制，目的在于对健全国内房地产业融资体系指出个人意见，尽早处理国内房地产公司出现的现实问题。
1.4.2研究方法
文章总体运用了系统分析方法、文献分析法和案例分析法。系统分析法重视从整体和部分、整体和宏观环境之间的关系、影响中，全面完善的分析主体，以达到最优化的目标；运用文献分析法结合中外文献，分析商业地产行业的融资风险分析历程，从中总结出适合的方法运用到保利地产的实际案例中；案例分析法是结合保利地产的现状来分析我国商业地产行业的普遍现象，由小入大，结合前面的方法来深入研究这一问题并寻求行之有效的解决途径。
2.商业地产融资风险控制理论概述
2.1相关概念的界定
2.1.1商业地产
商业地产表示用在商业用途的房地产项目。此地产和之前的住宅地产、工业地产有一定的差异：基于狭义概念进行分析，主要表示现实生活中的交易场所，比如零售、餐饮、娱乐等。基于广义概念进行分析，也包含酒店、公寓和最近发展起来的旅游地产等。当前，国内一般使用广义概念。本文分析对象是广义层面的概念，其重要功能定位是汇聚酒店、娱乐、休闲等于一身。基于此概念商业地产主要表示：位于城镇传统或新计划的某中心地区，作为此地区发展引擎与城市形象展览窗口，由具备开发能力的公司开展立项开发，具备商业、办公、生活、休闲、交通桥梁等众多城市和商业功能，和城镇发展计划、区域定位相同的整体管理的商业建筑。
2.1.2房地产企业融资
融资，也就是“融通资金”的含义。广义层面融资主要涵盖资金融出与融入两部分，此处资金供应者是融出的一方，其中需求者就是融入的一方。狭义层面只表示资金融入，就是当前现实中普遍使用的融资定义，也就是重视资金需求方基于现实需求，通过提前全面论证与研究，利用相应的方式汇聚资金的行为。因此可见房地产公司融资是此类公司成为需求方，筹集资金的实践活动。资金对于此类公司来讲十分关键，如同房地产领域的血液，此领域的建设发展，消费流动等多个部分都需要充足的资金扶持，具备比较明显的资金密集性。此外因为此领域具备项目开发周期长、资金周转效率低、综合风险高、政策敏感性高等特征，此领域融资表现出独有的特点。
2.1.3房地产企业融资风险
房地产企业融资风险，表示在XX宏观经济方针的引导和管理下，此类公司在融通资金的时候遇到收益的不确定性与损失出现概率，是此领域公司在筹资活动中因为筹资规划的使用而造成收益变化的风险。公司融资风险遭受经营和财务风险的影响，也就是共同遭受经营利润的不确定性以及资金内债务资本比率变动的影响。其通常体现在支付风险与财务杠杆风险两个级别。此处前者主要源自房地产公司在经营时期开展负债融资之后，由于现金流量缺少或收不抵支而不能如期支付到期债务本息的概率。后者一般表示此领域公司对财务杠杆不科学使用而造成股东收益遭受亏损的概率。
2.2商业地产融资风险产生的原因
商业地产融资是地产企业为支持房地产的开发建设，加快商业地产的流通和购买，使用众多模式为此类地产的生产、再生产、销售筹集和融通资金的金融项目。此类融资风险出现的原因为：
（1）融资结构不科学
当前融资模式通常被分类成内源与外源融资、直接与间接融资、股票与债券融资等众多类型。在公司生存且发展到相应层次的时候，可使用外源融资扩张生产规模，提升竞争水平，主要是伴随经济发展从内源到外源融资再次回归内源融资的反复变化的过程。新公司的创建，一般依赖内源融资。在公司资产规模不断扩展的时候，公司会对比融资费用，进而选择层次较高的内源融资模式。事实上，内源融资是最主要的融资模式，公司缺少内源融资，就不能开展相应的外源融资。
（2）银企间信息不对称
商业地产公司因为交易数值较多，因此变成不同银行争取的融资主体。信息不对称造成银行做出逆向选择行为，进而对此类公司融资造成影响。商业银行无法充分了解此类地产公司的相关数据，无法全面精准的判定此类公司的风险，所以银行也许使用下面的方式：首先是提升贷款利率；其次是不给此类公司贷款或少给贷款。上述做法的结果是提升贷款利率促使风险不高的商业地产公司退出市场，其中高风险的地产公司了解自身也许无法归还贷款，因此并不关注利率多少，所以可以得到贷款。银行高利率将风险不高的公司排除在外。所以，即便银行贷款需求减少，然而平均风险随之提升。
（3）直接融资效率不高
商业地产和投资人在融资债权中表现出信息不对称性问题。此类地产融资艰难，因此公司想尽办法隐瞒负面消息，甚至造成伤害投资者利益的问题。但是，投资者也不能对商业地产业有清楚的了解。此类地产再融资所造成的道德风险与逆向选择导致股票投资者必须利用财务报表得到相关数据，因此就造成公司和投资人两者间出现信息不对应与沟通问题。
2.3商业地产融资风险控制的一般方式
（1）XX积极营造有利的融资制度环境，并加强监督
如今，我国商业地产融资立法方面还比较欠缺，这给商业地产融资进程造成了很大的影响。即便当前XX在商业地产融资服务的调节监管项目上得到良好的成果，然而要想让商业地产得到平稳长久的发展，依旧需要我们的努力。
近期，国内多种类型的金融中介组织开始出现，对社会经济发展、扶持公司改制和促进社会事业上产生良好影响。然而中介组织的发展和经济社会的发展不相符合，甚至也出现市场发展无序、中介执业水平较低、服务收费不符合要求等现实问题，因此需要加强对此类中介组织的监管，进一步促进中介服务行业的稳定。针对监管组织进行分析，需要充分防范与弱化此领域的信贷风险。
（3）商业地产企业自主寻找全新融资方式，健全融资风险控制系统
商业地产是融资需求较高的重要行业，充足的资金与平稳流通的资金链是其扩展和进步的基础。因此，分析公司融资现状，需要关注商业地产公司，全面开展内部研究，研究此类公司的融资目标、用途和最后的资金流向。全面促进此类公司的长久发展，确定良好的目标，营造和谐稳定的融资环境，最后高效管理融资风险。在增加渠道上，自主发展商业地产融资创新道路，对减少此类融资金融风险产生良好的影响。
3.保利地产股份有限公司案例介绍
3.1保利地产概况
保利房地产（集团）股份有限公司（证券名字：保利地产，证券代码：600048）在1992年创建，是中国保利集团控股的规模庞大的国有房地产公司，还是中国保利集团房地产项目的重要运作组织，此企业主要从事房地产开发和销售，目前也具备我国一级房地产开发资格。通过二十多年的发展，企业产生以房地产开发运作为主、以房地产金融与社区消费服务为辅助的“一主两翼”的发展格局。
3.2保利地产股份有限公司基本情况
3.2.1组织架构
保利地产采用的是总部–子公司的两级管理结构，保利地产下属房地产开发企业主要设有办公室、技术部、计划管理部、预决算部、财务部、营销策划部、开发部、工程部等部门，同时在这些部门下有相应的特设岗位。如下图3-1所示：
图3-1保利地产组织架构图
从图中可以看出，保利地产并没有设立专门的融资风险控制部门来控制融资风险，因此，保利地产需要注意融资风险控制体系的完善，来尽快弥补这一方面的不足。
3.2.2经营现状
保利地产现已进入规模化发展阶段，共拥有44家控股公司。保利地产2017年实现签约面积2242.37万平方米，同比增长40.25%；完成签约数值3092.26亿元，相比涨幅是47.19%。
企业当前逐渐产生以房地产发展运作为主，以金融与社区消费为翼的“一主两翼”发展格局，开始创建完善的利润增长体系。房地产开发经营依旧是企业关键的业务内容。报告期内，企业总共完成营业收入1548亿元，此处房地产相关营业收入是1470亿元，所占比值高于90%。在此开发项目上，企业逐渐产生多业态产品结构，打造品牌系列楼盘。在区域布局方面，公司坚持以核心是中心城市的战略格局，目前也包含珠三角、长三角、环渤海、中部、西南重要经济圈。房地产金融方面，以房地产基金为主，自主探究与发展小额贷款、产业投资等有关金融项目。
4.保利地产股份有限公司融资风险控制案例分析
4.2保利地产的融资现状分析
本部分将从以下两个方面对保利地产的融资现状进行说明，首先本文会对保利地产的融资结构开展大致的叙述，其次叙述该公司的融资情况，最终，研究该公司目前的融资方式。
4.2.1融资结构分析
保利地产的融资主要有内部融资和外部融资两种形式，2016年保利地产公司外部融资与内部融资金额分别为1477.54亿和271.54亿元，外部融资资金金额相比于去年的819.24亿增长了80%，内部融资较上年的182.01亿增长了49%，相比较而言外部融资增加较大，并且2016年融资规模资金总额较上年有所扩大，见表4-1。
表4-1保利地产融资来源
来源：保利地产2015及2016年年报
从融资结构上来看，2016年内部资金占融资总额的18%，而外部融资金额占到资金总额的82%。由图4-1可以看出保利地产中外部融资的份额较大，并且保利地产内部融资主要由自有资金组成，因而比重较小，因此可以判定外部融资是保利地产的主要融资方式。
图4-1保利地产融资种类变动饼状图
来源：保利地产2015及2016年年报
因为外部融资在保利地产的融资结构中比重较大，并且在2016年的金额又较2015年增长了80%之多，这样的融资结构对保利地产开发业务会产生影响。综上，保利地产公司的融资结构基本是以外部融资为主。
3.2.2经营现状
保利地产近期始终维持高速和平稳的发展趋势，企业目前步入规模化发展时期，产生广州、佛山、上海等18个城市的全国战略布局。2017全年，保利地产实现签约面积2242.37万平方米，同比增长40.27%；实现签约金额3092.27亿元，同比增长47.19%。截至2017年末，保利地产总资产为6836.65亿元，较年初增长46.08%。
当前房地产开发经营依旧是企业关键的业务部分。此部分，企业逐渐产生多业态产品结构，打造品牌系列楼盘。在区域格局上，企业始终秉持以中心城市为重点，加深城市群、都市圈的战略格局，目前包含珠三角、长三角、西南等重要经济圈。社区消费服务上，企业逐渐布局物业管理、销售代理、社区商业运作等有关产业。在相关金融领域，公司以房地产基金为主，积极探索创新金融业务
4.2.2融资环境分析
通过上文对保利地产公司的介绍，再结合保利地产的具体经营状况，采用SWOT分析法来研究该企业的融资环境，掌握目前阶段保利地产融资风险控制的大方向。
（1）优势
保利地产的优势可以从三个方面进行说明。第一，保利地产最大的竞争优势是资源优势。公司的控股股东保利集团出自总参装备部，在国内不同区域都具备充足的土地、资金和人脉。第二，保利地产的融资成本不高，其和之前的叙述的优势有关，就是因为企业的背景，保利地产具有融资成本相对较低这一重大优势。第三，作为国企，良好的执行力将使公司保持可持续性的发展。
（2）劣势
即便保利地产当前在产业内名列前茅，此外其融资能力位于前列，然而在产业环境作用下和国内房地产金融行业持续健全的时候，保利地产在融资费用上的优势开始不断弱化。其次保利地产在融资新渠道的开发上总是浅尝辄止，同时保利地产并没有详细的有关融资新渠道的报告；另外还有，保利地产的融资渠道过于偏向债务融资。同时，由于目前货币紧缩，银行对房地产公司的融资支持不足，很能会对保利地产的融资造成阻碍。
（3）机会
公司治理不断加强。2017年，企业增加且修改了众多管理制度，来确保企业可以顺利合理运营。审计目标顺利达成，寻找问题且尽早修正，全面预防风险；同时由于国家政策的严格化，贷款的难度越来越大，很多中小型房地产企业退出了竞争，使得市场竞争弱化；由于保利地产的全国化布局基本完成，后面将会进入收获期，将会取得更多的经营性资金。
（4）威胁
企业融资渠道多元化不足。从当前来看还没有形成理想的融资环境，要缓和上述问题就需要不断增加全新的融资方式，创造多元化融资体系；由于房地产价格的居高不下，很多购买者现在持观望态度，或者转向新的租赁市场，这对保利商业地产的经营是一种损失；房地产行业的龙头众多，在行业龙头激烈的竞争下，想要脱颖而出需要完善的管理及控制体系。
保利公司的SWOT分析简要归纳如下：
优势（S）劣势（W）
资源优势
融资成本较低
执行力强融资成本优势差距逐渐缩小
发展目标不清晰
融资渠道单一
机会（O）威胁（T）
公司治理不断加强
公司进入收获期
中小企业退出竞争融资环境不够理想
购买者转移市场
行业龙头众多
表4-2保利公司SWOT分析总结
通过SWOT分析结合企业环境因素的综合分析结果，保利地产总体处于相对内部优势大于劣势、外部机会稍劣于外部威胁的状况。因此应选用发挥企业内部优势而规避外部威胁的ST战略。企业应充分利用原有生产经营领域的各种资源，加强融资风险控制，保证企业持续高效发展。
4.2.3融资模式分析
2006年7月31日，保利地产股票在上海证券交易所顺利上市。在上市之后，公司股本增至55,000万元，折合55,000万股。保利地产的融资方式一般是下面几类：股权融资、银行贷款和债权融资。
股权融资是该企业的主要融资模式。2006年7月，保利地产第一次发行股票，此后也数次利用派发股票、资本公积转增资本等模式增加股票。从该企业全新财报数据中可知，保利南方集团有限公司依旧是当前最庞大的股东，持有38.05%的股份。2017年上半年的报告期财报表明，该地产综合股本结构中，前十股东总共持有68.02亿股，占总股本的比例为59.85%，较2016年年底的57.35%增加了2.5%，大股东持股比例进一步加大。
单位：股
资料来源：2017年保利地产有限公司2017年上半年年报
表4-3保利地产2017股东持股情况报告表
银行贷款是保利地产融资资金的重要来源，对于房地产行业而言，银行贷款是房地产企业最为依赖的融资途径。根据保利地产2017年上半年的年报数据，该地产长久借款的前五名主要是浦发银行知春路支行、国开行广东省分行、中国农业银行北京京开区支行、中国建设银行北京保利支行和中信银行广州华城支行。公司在2013年促进融资与地产开发发展，银行贷款为其未来发展准备充足的资金。基于此地产2015年年报可知，2015年保利地产股份有限公司和其子公司签署众多项目开发合约，项目所在地区分散在上海、佛山等众多地区，为了项目的顺利进行开始向银行进行贷款，
单位：万元币种：人民币
贷款单位合同贷款金额借款方贷款期限
华宝信托250,000广州保利城改投资有限公司2017.1.24-2020.1.23
邮储银行250,000保利房地产（集团）股份有限公司2017.6.2-2020.6.1
广发银行250,000保利房地产（集团）股份有限公司2017.6.26-2024.6.25
建设银行200,000武汉二零四九保利房地产开发有限公司2017.1.17-2023.1.16
广发银行180,000沈阳中汇达房地产有限公司2017.2.28-2023.2.27
广发银行180,000武汉林云房地产开发有限公司2017.2.15-2020.2.14
兴业信托160,000保利房地产（集团）股份有限公司2017.3.10-2020.3.10
中信银行150,000广州萝城房地产开发有限公司2017.3.23-2020.3.22
兴业信托150,000保利房地产（集团）股份有限公司2017.3.24-2017.6.24
昆仑信托140,000北京利通房地产开发有限公司2017.6.29-2023.6.28
表4-4保利地产2017年重大借款表
资料来源：2017年保利地产有限公司2017年上半年年报
债券融资是保利地产另外一种主要的融资渠道。该地产尝试使用境内与境外债券融资来得到项目发展所需要的资源。在债券发行和马上到期的时候，会有单独机构进行跟踪评级，2017年6月，保利房地产（集团）股份有限公司确定主体长期信用等级维持AAA，评级展望维持稳定。下列是保利公司债券基本情况：
单位:亿元币种:人民币
表4-5保利公司2017年上半年度公司债券基本情况表
债券名称发行日到期日债券余额利率（%）还本付息方式
保利房地产（集团）股份有限公司2015年公司债券（第一期）2015年12月11日2020年12月11日30 3.40每年付息一次，到期一次还本
保利房地产（集团）股份有限公司2015年公司债券（第一期）2015年12月11日2023年12月11日20 3.68每年付息一次，到期一次还本
保利房地产（集团）股份有限公司2016年公司债券（第一期）2016年1月15日2023年1月15日25 2.95每年付息一次，到期一次还本
保利房地产（集团）股份有限公司2016年公司债券（第一期）2016年1月15日2023年1月15日25 3.19每年付息一次，到期一次还本
保利房地产（集团）股份有限公司2016年公司债券（第二期）2016年2月25日2023年2月25日20 2.96每年付息一次，到期一次还本
保利房地产（集团）股份有限公司2016年公司债券（第二期）2016年2月25日2026年2月25日30 4.19每年付息一次，到期一次还本
资料源自：2017年保利地产有限公司2017年上半年年报
保利地产除了以上三种主要的融资方式外，还开发了其他融资渠道。但相对于股权融资、银行贷款和债券融资，保利地产开展的其余融资比如信托、基金和海外三类融资，所占比值不高，此外缺少相对正式的数据研究，必须利用有关新闻、杂志了解相关信息。
4.3保利地产融资风险控制中存在的问题
根据前文对保利地产融资现状的分析可知：保利地产股份有限公司虽然是地产行业的排头兵，但是在我国房地产金融市场逐步完善、相应制度不断健全、行业竞争更加激烈的时候，该地产依旧无法长久的维持优势位置。基于当前现实情况和背景，针对该地产融资状况，寻找在融资过程中出现的主要风险。
4.3.1企业负债融资风险控制不足
保利地产2017年的负债总额为391,815,81万元，2016年为349,894,83万元。保利地产2017年的长期借款97,875,45万元，占负债总额24.98%，与上年相比有所下降。而预收账款178,536,57万元，与上年相比有大幅提升。其中保利地产2017年非流动负债占负债总额比为32.69%，而2016年为28.32%。说明近几年来，保利地产的资金来源越来越依靠短期负债。保利地产在2017年负债总额和2016年相比有一定的增加。基于比率进行分析，其负债比率在2017年是79.94%，在2016为74.76%。总体来说，保利地产近两年来的负债比率较高。同时，其长期负债所占比值持续降低，短时间负债是此地产关键的债务来源。保利地产并没有合理的调整短期借款与长期借款的比例。大量的短期负债到最后容易造成房地产企业资金不稳定，使资金链变得紧张。保利地产的债券融资及股权融资状况如下图：
资料来源：凤凰财经网数据库
表4-6保利地产股权融资及债券融资图表
图中可见保利地产的资产负债率在不断的攀升，过高的负债会给企业带来巨大的偿债压力和再融资压力。国际上所认证的资产负债率的标准一般是在40%到70%之间。但是近几年来，保利地产的资产负债率接近80%，在同领域内负债水平较高，尤其是短期负债比值太高，表示该地产近期并未对资金开展相应的管理。房地产领域开发周期长，表现出长期投资的特点，需要充足资金，流动负债太高表示该地产使用短期资金来弥补长期资金的空白，假如不能全面使用长期负债确保公司长期项目的运行，很可能就会造成企业资金周转困难。
通过前文对保利地产的融资结构分析可得出以下结论：总体来讲保利地产股份有限公司的主要融资渠道比较稳定，但是其中对于负债融资风险的控制不足，企业的资产负债率偏高，并且其中的短期负债占比较大。
3.3.2缺乏专门的融资风险控制部门与人才
保利地产还没有创建完善的风险控制系统，此外开展融资风险管控的人员缺少充足的知识与现实经验，公司就无法产生以风险管理组织为核心的、独立存在的风险控制体系，造成风险管理职能与实际业务活动相脱节。所以，在信息不足的时候公司基于风险管理的决策无法确保其合理性，开展风险监控无法得到良好成效。
此外，公司缺少经验充足的融资风险控制人才，缺少产业领军者的引导。因为风险控制是庞大的项目，范围持续扩展，所以在开展风险控制之前需要全面掌握商业地产多种金融产品所造成的融资风险，才可以使用良好的举措管控风险。
基于当前情况进行分析，商业地产公司的风险控制人员知识较少，大多数人员金融知识明显不足，不能对当前产业的风险情况进行深入的研究，对欧冠金融产品的认知不足，在使用多种方式分散公司融资风险时缺少充足经验。
3.3.3融资风险控制存在滞后性
在房地产全新形势中，融资创新变成重要的渠道。面对不断涌入的多种融资方式，比如资产证券化、基金金融，乃至“互联网+房地产金融”等融资方式，上述全新的融资方式产生的融资风险和银行贷款、债券融资等方式不同。对风险开展合理的评价，对于公司特别是资金需求较多的公司来说十分关键。
针对商业地产公司进行分析，关注融资创新且持续使用全新的融资模式、学习全新的方式不只和融资投资相关，此外也许会作用于公司的经营与管理。西方国家房地产领域具有相对完善的融资方式与创新模式，对比可知国内此领域金融发展成果并不多，即便我国公司包含房地产公司在内开始受到西方国家同类型公司融资经验的启发与引导，然而综合来说，对融资创新的重视度不高，也没有得到良好的成效，使得房地产企业的融资风险控制滞后。
3.4保利房地产融资风险控制问题成因
保利地产的融资风险并不是一朝一夕就可以形成的，而是潜移默化的影响着企业，从中上文中的融资现状以及融资问题的分析的基础上，可以对保利地产融资风险的成因进行分析，可以发现主要有以下三点：一是融资创新意识不强，二是融资结构不合理，三是融资风险管理的内部体系还不够完善
3.4.1融资创新意识不强
保利地产现有的融资模式整体看起来比较简单，其对企业资金的安全和可持续性发展并非是有利消息。在竞争更加激烈、行业标准更为严苛的时候，寻找费用较低与效率更高的融资方式是房地产公司需要尽早处理的问题。此时，适当开发新的融资途径如海外融资、项目融资、合作融资等等，同时结合企业自身的经营状况、财务压力和投融资需求，对于房地产企业发展十分有利。该地产目前的融资方式与特征无法表现出多元化理念，此外也无法表现出多层次和互补性。具备上述特点的融资不只具备完善的结构，此外费用也更低。最关键的是如期供应与彼此替代公司长短期资金，必须开发出多元化与多层次的融资体系才可以为公司融资准备充足资金，进一步减少成本与风险，其中该地产的相对单一的融资渠道显然不能实现现代日益严峻的融资环境，因此保利地产需要寻找新的出路。
3.4.2融资结构不合理
公司融资成效与能力都能从融资结构中了解到。融资结构重视各个融资模式得到的融资数额占据总数值的比值高低。
基于之前对保利地产的融资情况的叙述与研究，我们就能了解到该地产在融资结构上出现的问题。内外部融资上，大部分依靠银行贷款、股权与债券融资，公司进行内部融资占比很少，内部融资的低成本并没有被充分利用和借用，而保利地产的债权融资比例连年升高，在国家政策严格调控下，保利地产的债权融资部分很可能会面临政治风险。
而对于内部融资的方式，保利地产行业自身资金积累不足，公司在一定程度上依靠银行贷款等外部模式弥补各流程的资金缺口，最直接的因素是公司内部融资水平不高，详细的分析主要个是：首先因为公司综合运作情况、盈利能力等，限制性的条件允许公司开展自我融资的概率不高或允许的数值较低；其次在战略布局与融资方案修订上，可能其并未产生完善的把自我融资包含在内的融资体系。
3.4.3融资风险控制体系不够完善
对未来创新融资渠道的潜在风险的足够把握和能力是保利地产面对的第三个问题。目前，公司目前遇到的驱动因素为XX政策、社会监管与公司内部三比分。在国内房地产领域金融市场持续健全的时候，XX、公司与社会三部分合作才可以不断加快公司融资的稳步进行，关键的因素在于企业自身的健全的融资风险管理体系。
保利地产每年都会公布相应的年度报告，公开惬意重要决策与财务报表，然而并未对财务数据和融资情况进行全面的披露和研究。因此也表示出保利地产对于融资风险控制的不关注。比较完善的融资风险管理系统包含众多部分，比如修订高效完善的资金结构、挑选公司融资的渠道、保证最低费用与风险等，且设置对应的风险预警制度和保证可以按时高效的止损。该企业在开展融资风险管理活动上即便也制定了相关规章制度，然而并不健全，出现明显的问题和不足。在全新局势下，也遇到了寻找全新融资渠道的问题，之前的风险控制系统也许无法得到良好的成效，所以，紧跟时代发展潮流，对风险控制系统进行健全与改善是目前最重要的事情。
5.保利房地产融资风险控制建议
根据前文对保利地产股份有限公司融资情况、问题及其根源的研究，我们就能知道该企业的融资风险控制体系并不健全，此时需要在目前融资体系的而基础上增加全新的融资模式，建设完善的融资系统；调节融资结构，减少负债融资风险；完善融资风险管理体系等。
5.1实现企业融资方式多元化
发达国家资本市场完善，各类金融创新工具层出不穷，为商业地产融资提供了许多值得参考的新渠道。在我国，虽然许多融资渠道的应用目前存在一些政策限制，但从长期看，多元化融资渠道是必然的趋势。
商业地产的融资方式与一般地产融资方式基本相同，但是，在商业地产中的融资中，还涉及到地产PE和房地产信托基金（REITs）这两种创新融资方式。
房地产私募投资基金简称PE（Private Equality），属于以非公开方式向固定投资人筹集资金来完成融资目标的方式。此方式一般是把社会资产引入商业地产行业，让民间资金和公司共享商业地产发展的效益，之后提升商业地产领域综合存量。其中地产PE的优点主要是：私募股权基金的LP可选基金、商业银行等组织；确定投资者与合伙公司的净收益将根据投资者的收入自主上交所得税，而合伙公司不需要上交，防止反复征税；在程序审核上，PE比产业投资基金与创业投资基金更加简单直接。
房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts,也就是REITs）是投资在房地产行业的投资基金，通过发行收益凭证的渠道筹集资金，投资管理由该领域专业投资机构进行，股东或投资者获得的投资收益按比例分配，充分应用信托公司的资金实力和理财能力，使资金和资源聚合，相关的项目开展都在此信托计划之上进行。
REITs的当事人一般涵盖基金份额持有人（投资者）、基金管理人（发起人）与基金托管人等，基金信托合同根据法律要求对自身权利、义务做出约定。此外，信托投资契约会对基金管理人、托管人与投资者三方共享的收益进行具体要求。投资人依靠受益凭证或股票参加最终的投资权益划分。REITs兼具灵活性和创新性，是一种较好的融资结构调整手段。REITs具体流程如图5-1。
图5-1 REITS流程图
综上可知，保利地产现有的融资模式相对单一，企业应在稳固目前融资体系优势的基础上，持续寻找全新的融资方式，建立完善高效的融资方案，减少整体风险。
5.2优化融资结构
房地产企业进行融资的主要目的是为了解决自身资金短缺的难题，而在开展融资活动的时候，公司需要全面了解融资结构，科学的融资结构对于公司来说非常关键。总之，改善融资结构是对成费用、风险和效益的整体考量。
在之前的研究中我们就能清楚的了解到保利地产的融资结构并不科学，一般体现在银行贷款比值过高。但是在直接融资中，债券融资占比过高。最终导致该地产此后也许会承担较高的风险。该地产需要依照本身风险、成本、现状等相关条件确定未来的融资模式与结构，科学调节与改善融资结构。基于成本理论，从大到小排序是股权、债券与银行贷款、自我融资，所以该地产公司需要不断提升自融资能力。
总言之，保利地产在融资结构优化方面并不是短时间能够完成的。房地产融资结构合理化需要长久的时间，在根据现实开展深入研究之后，保利地产也需要坚持：一，减低银行贷款比值，增加直接融资，；二，在当前融资活动中，秉持融资优序观点与成本最优观点，内部融资顺排在首位。在上述理念中，坚持多元化融资策略，相信保利地产的融资结构会不断的得到优化和提升。
5.3构建融资风险预警体系
建设宏观经济变量的融资风险预警指标系统。此系统的创建能充分了解房地产融资项目的有关信息，完成对诸多项目的全面监控，此外在融资风险研究的基础上，进一步寻找问题，使用科学的方式躲避融资风险，加快公司的长久稳定发展。在使用风险度量模型开展深入分析的时候，能够直接表现出商业地产的相关问题，此外在研究风险因素时更加直接、清晰。风险度量模型的使用促使房地产融资的风险评估更为准确，为企业的发展带来了诸多好处。
高效、完善的风险预警制度可以对目标和其宏观环境进行科学的风险评估，此外可以对预估到的系统风险以及非系统风险进行提早预防。最关键的是在预警体系内，所有步骤和环节都会被清楚记载下来，且把新数据与信息的更新同步到数据库，开展跟踪研究与分析，在寻找到风险的时候马上预警，避免问题的不断扩大，避免更加严重的损失。
5.4建立和完善企业内控管理体系
第一健全内部控制制度，基于上市企业的内部控制标准与主要制度，保利地产需要根据五大内部控制要素健全合理的内控系统，且建设单独的融资风险管理与内控组织，合理设定公司组织结构，改善公司管理结构，简化环节，确保自身风险管理可以得到良好的成效。从《企业内部控制基本规范》的现实标准着手，强化内部控制，全面培育企业文化，为后续的稳定发展奠定良好的基础。其次需要健全内部审计系统，把内部审计当做公司发展的关键点，此外在开展融资的时候需要根据现实情况进行，也需要加强审查和督促，在融资的时候按时反映与研究风险因素,在预防风险的时候,需要高效评估企业财务,需要对企业融资现状开展高效测评，且利用评估结果调节融资渠道，进一步减少融资风险，且利用持续管控融资风险，促使公司融资体系更加完善。
结论
房地产业是国内社会经济发展的重要动力，表现出资金需求多、投资规模庞大、回收周期长、效益高等特征。而商业地产作为重要的种类，怎样在进行融资的时候确保公司的风险位于可控范围内，是目前需要尽早处理的问题，其中房地产公司的融资风险控制也开始变成影响公司未来发展的重要问题。在国内该领域金融市场持续健全、行业竞争更加激烈、我国政策调节的影响下，怎样增加融资方式、改善具体结构、减少融资成本就变成所有房地产公司都需要正视与处理的问题。所以，有关房地产融资风险控制分析具备较高的分析价值。
本文以保利地产股份有限公司的融资风险控制方式为分析主体，对健全该企业融资风险控制体系有重要意义。本文得到的分析结果为：第一，保利地产的融资风险控制表现出一些不足和缺点，一般表现为负债融资风险控制不足、融资成本控制不理想以及控制出现滞后性。第二，基于该企业的融资问题开展成因研究，可知该企业融资创新水平不高、融资结构不科学与融资风险控制系统不健全。第三，针对保利地产融资风险控制现状指出合理的改善意见，主要是促进公司融资模式多元化、优化融资结构以及构建融资风险预警系统。在不断变化的市场及政策环境中，我国房地产企业应抓住机遇不断努力优化融资结构、降低融资风险与成本，提升公司融资水平，促进公司长久稳定发展。
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致谢
这篇论文是在导师的谆谆教诲和指导下完成的，从选题、构思到定稿都渗透着导师的心血和汗水，在此对导师表示深深的敬意以及感谢。
我从写这篇文章的经历中受益匪浅，我觉得，做论文是要真正用心去做的一件事情，是真正的自己学习和研究的过程。没有认真学习和钻研，自己就不可能有研究的能力，就不会获得突破。我希望这次经历在今后的学习和生活中能继续激励我前行。
另外，还要特别感谢我的家人，他们时时刻刻关心我并给我提供了学习的机会，为我鼓劲、为我加油，鼓励我不断成长和进步。在完成毕业论文的过程中，很多朋友都给予我无私的帮助和支持，在此表示衷心的感谢！最后，由于本人水平有限，论文肯定还有不少的不足之处，恳请各位老师批评指正，我希望可以有机会继续去完善，我将通过不断的学习努力来继续充实自己。
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