绪论
(一)研究背景及意义
1.研究背景
房地产的发展十分的快速,促进了我国经济的发展,由于房地产和经济的发展密切相关,它的发展也给人们带来了更好的住房条件,有效的促进了社会和谐关系。近年来房地产行业在我国众多的行业中占有极其重要的地位。表1.1为房地产企业近年来的投资数据。
表1.1房地产企业投资数据
资料来源:中华人民共和国国家统计局
由上表可以看出我国房地产企业的投资总额逐年呈增加的趋势,这种趋势会带来不同的影响,一方面它可以使居民的住房条件得到改善,另一方面它也给炒房者带来了机会,导致房价的过快上涨。
2.国内外研究现状
国外关于风险管理问题的研究最早始于二十世纪初期的德国,也最早建起了较为健全的风险管理理论体系,为后来人们控制风险提供了重要的基础。然后是X开始了较早的关于风险管理费用方面的研究,它提出企业应通过对风险的管理以使企业达到较为满意的经营状况,从而能够让企业赚取利润。Fuzzy(2012)提出了模糊评价法,此方法被房地产开发者广泛运用,对房地产投资者在投资活动中规避风险做出了贡献[1]。JiangHD(2014)认为企业在利用外部融资能力时,需要综合考虑公司的资金利用情况,领导阶层的规模等一些影响因素,仅仅只依赖定量和定性结合的方式是不可靠的,也是不安全的[2]。ShaoBL和MengT(2015)提出了灰色预测模型,该方法常被XX政用来预测当地的新建房地产商品与售出的房地产商品,而且事实证明该预测方法较为有效,从而也对房地产开发商提供了较详细的供给信息,对投资者及时把握投资机会有重要指导意义[3]。Clayton.J(2012)通过对全球经济的研究发现,如果全球经济的发展呈现出下滑的趋势,则房地产投资者就会面临严重的投资风险,但是如果经济发展趋势良好,房地产开发商的面对风险的压力就会减小[4]。
田建华(2011)提出了关于风险防范和控制的详细预测方法,并对引起风险的变化的因素进行分析,在房地产在投资活动中规避风险起到了指导性作用,使房地产企业提高了风险控制的管理效率[5]。唐江明、韩建强(2012)运用层次分析法对房地产过程中的投资风险进行了综合评价[6]。赵伟(2013)运用了TOPSIS对多种方案进行排列,把改进的三标度运用在房地产企业投资活动过程的投资风险评价中,并且希望建立起较准确的有关房地产投资过程中投资风险模型[7]。田洪博(2013)对房地产企业在投资的各阶段可能会产生的多种风险因素进行了全面的探究,并且指出在项目的风险管理过程中,需要对目前经济的发展状况、所选投资地区等做出综合全面的分析[8]。庞晓(2013)建立了房地产投资风险的评价指标体系。把层次分析法与模糊综合评价法相联系对房地产在投资活动中的风险进行检测与评价,为房地产企业投资决策者在对风险管理的过程中降低提出了建议性意见[9]。王飞、高荣华(2014)把层次分析法和蚁群算法相互联系
起来成立了选择优化数学模型,而且对其详细求解,其目的是为了使非系统风险在投资过程中不集中,并且在实际操作过程中验证了蚁群算法的合理性,也为房地产在开发项目中减轻风险提供了新的方式[10]。何薇、章恒全(2014)提出了影响房地产开发的激励因素,包括宏观环境等多个层面,经过调研发现,对我国房地产投资起推动作用分别是经济增长趋势和投资政策、城市规模与人口增长和国家对土地使用权的调控,而且从国家经济增长的趋势、房地产商品供求状况和国家的调控政策等方面对房地产投资提出了宝贵意见[11]。陈柔笛(2014)指出因为国家对房地产行业有较多的优惠政策,从而使房地产业得到快速的发展,所以导致在此过程中产生了负面问题[12]。范慧敏(2015)把影响房地产投资的风险因素并且进行了归类,并对它们进行了深刻的分析[13]。宋燕(2013)认为房地产企业在投资的阶段最主要的问题是缺乏合理的规划。更有甚者还会通过不合法的途径巧取豪夺获得土地资源。但是尽管手中有大量的土地并没有充分利用,造成土地资源利用效率低下[14]。成飞(2016)指出房地产企业在投资阶段中,由于自身特有的性质,需要耗费大量的时间,因此会增加风险出现的机率,所以房地产投资者应该认真对待在投资阶段中出现的各种风险。只有加强对本企业风险的控制,才能达到预期想要的结果[15]。
国外的风险管理体系对房地产企业在投资阶段中起到了指导作用,降低了风险带来的损失,使企业可以获得预定的利润。相比之下我国在房地产投资方面的研究还是有限的,但是国家有关人员已经加强了相关方面的研究。相信不久之后,我国在对风险管理方面的研究一定会赶超国外。
3.研究意义
由于我国房地产企业发展相对较晚,大多数房地产企业对风险的认识不够全面,缺乏深度。对风险的认识仅停留在表面,因此在风险管理方面比较欠缺,容易使投资者在投资阶段对风险管理不全面。由于房地产价格持续上涨,房地产商为了获得巨额利润而盲目扩大投资开发,因此导致土地成本上涨,行业竞争加剧。国家相关部门针对房地产企业在投资过程所出现的一系列状况采取了相关措施。从侧面反映
了目前我国房地产企业存在的潜在风险较大。因此投资者需要密切关注国家有关部门的相关措施,增强对房地产投资风险进行有效的控制,使房地产企业提高利润,这也成为房地产企业目前最迫切的要求,对降低投资风险具有重大意义。
(二)研究内容与方法
1.研究内容
本文把对房地产企业投资风险的研究作为论文研究的课题,本文的研究内容主要分为五个部分,第一部分主要是课题研究的背景、国内外现状、意义和方法,第二部分主要是对房地产企业投资理论的概述,第三部分主要分析了房地产企业投资风险的可变性、多样性和补偿性的特征以及投资过程中可能会遇到自然、社会、政治和经济等不同种类的风险,第四部分主要是房地产企业投资风险的防范措施,第五部分是本文的结论。
2.研究方法
本文主要通过查阅所学课本中的知识对投资中常用的财务分析方法进行论述,通过查阅论文著作,各类期刊文章等进行归纳和分析,加强了本文的论证。
(三)本文拟解决的问题
房地产企业投资阶段回收期长且资金需求量大的特征导致了投资风险的复杂多样性,因此本文拟解决的问题主要是房地产企业在投资过程中会遇到哪些不同种类的风险以及应该采取什么样的有效措施才能减少这些风险的发生,从而减少房地产企业的投资损失,提高企业的竞争力。
二、房地产企业投资理论概述
(一)风险
1.风险的含义
风险代表一种不确定性,同时也是一种概率事件,它是对未来潜在的、可能发生损害的一种估计和预测。
2.风险的特征
风险的影响性:是指事物一旦发生风险就必然会导致好的结果或坏的结果,或
者是处于二者之间的结果。又由于大部分人通常会夸大风险的危害性,因此人们对风险非常抵触。然而,事实并不是如此,如果对风险进行恰当的管理和控制,就会带来非常有利的结果。例如风险喜好者可以通过利用风险赚取丰厚的利润。
风险的不确定性:风险不论是否出现,或者出现会带来什么样的结果是不容易被估计的。它会随时出现在项目的各个阶段,这就要求管理者对风险突发事件需要做出果断的决定。如果管理者可以承受风险带来的有利影响也可以承受风险带来的不利影响时,才表明风险是可以被管理的。
风险的相对性:风险的性质会随外部条件的变化而改变。这就要求管理者及时防控风险且不可把风险转嫁给对风险没有控制能力的单位,否则就会带来不可估量的损失。
风险的无形性:风险是看不见摸不着的,因此当管理者对风险进行预测和控制时,就会有较大的难度。
(二)房地产投资
1.房地产投资的内涵
房地产投资者旨在未来的时间为使自己的资金增值,获得较多的利润,而采取的一系列措施,把资金投入到房地产活动中,通过建造新的房地产商品或对原来的房屋进行装修改造,以用于在交易过程中使赚取利润,从而达到资金的增值的目的。
2.房地产投资的特征
区域性和固定性:因为房子和土地都是在固定的一个地方不会发生改变,所以房地产所在的地区和社会环境会影响房地产的价格。
与经济发展趋势密切相关:根据以往的经验来说,通常情况下,如果国家经济发展的比较好,房地产投资者就会增多,但是如果国家经济发展状况很差,那么投资者相对就会减少。
资金需求比较大而且渠道来源较广:房地产投资过程中需要投入的资金数量比较大,所以在投资过程中需要大量的资金做铺垫。但是仅仅依靠投资者自己有限的
资金是不可行的,因此投资者会通过各种渠道融资所需要的资金。
投资回收期长且资金变现能力差:这是由它本身的性质决定的。房地产在投资阶段中需要较长的时间,占用的土地面积也较大,并且需要投入很多的资金,所以导致收回投入的资金所需时间也较长。资金收回的时间越长,就会导致投资企业可利用的资金较少。
三、房地产企业投资风险分析
(一)房地产企业投资风险分析过程
企业面临的风险是复杂多变的,房地产企业也一样。管理者在对企业管理的过程中,对风险的管理就会显得特别重要。只有企业重视对风险的管理,才能对风险进行有效的控制。风险管理的过程主要包括对风险的识别、衡量和评价。
风险识别指的是在事故发生之前采取各种合法有效的手段进行系统的连续的认识所面临的各种风险,同时分析可能会引起风险发生的各种因素。风险识别最重要一点的是通过各种手段找出风险源。
风险衡量指的是企业的管理者在研究之前已经发生的风险带来不良影响的层次上,通过搜集多种数据资料并进行统计,然后对不同风险发生带来的损害概率和损害幅度进行预测。在搜集数据时,数据必须是对数量庞大的同类风险进行测算取得的结论。如果使用的是个别数据,那么得出的结论将不会对风险的控制产生有效的影响。
风险评价指的是在对风险进行识别和衡量的情况下,对可能会出现的风险以及会带来不良后果的严重程度进行分析。
对风险的评价、识别和衡量这三个步骤有的时是同步开始实施的,但也有时是分开进行的。这三个步骤在对风险的管理过程中缺一不可,每一步管理不好或者出现差错都可能会让企业在投资阶段中发生巨大的财产损失。
(二)房地产企业投资风险的特征
1.投资风险的可变性
首先,它需要投入的金额巨大。房地产行业对资金的需求量特别大,如果想要
开发房地产,只依靠投资者本身有限的资金是不可行的,因此房地产投资者需要通过各种渠道融资所需要的资金,避免在投资过程中缺乏资金。其次,房地产收回本金需要很长的时间。房地产在开发之前需要进行合理的调查和研究,并讨论相关方案是否可行。房地产投资者对房地产商品从开始建造到售出需要经过较长的时间,在这期间,利率和有关政策有很可能会发生变化,所以房地产开发商承担了很大的风险。这也从侧面反映了投资前进行调查和研究的重要性,所以就算投资者在这方面耗费很长的时间和大量的金钱也是不为过的。房地产企业的管理者在投资阶段过程可以处理一些风险,但是风险是可再生的,在不同的时间段还会出现各种预想不到的风险。由于风险的种类较多,所以就会导致风险的可变性比较大。
2.投资风险的多样性与复杂性
由于房地产所涉及的范围很广,建造过程中所需的时间也较长。它与国家相关部门制订的政策、一个地区房地产商品的供求状况和消费者的喜好等有相当大的关系。所以只要有相关因素发生变化,就可以引起相关的风险的变动。有很多不同的因素从而引起了很多风险的发生,因此它们之间的联系是非常复杂的。
3.投资风险的补偿性与激励性
众所周知,房地产在投资过程中存在的风险远高于一般的投资。我们都知道巨大的风险肯定也会伴随相当大的利益回报,如果较高的风险产生的是较低的利润,那么就不会有投资者来投资。投资者之所以进行房地产投资,就是为了获得高额收益。高风险与高的收益必然是相互依附的。
(三)房地产企业投资风险的分类
1.自然风险
房地产开发者在建造房地产商品的过程中和在售出建成的商品的时期,可能会由于天气骤变或者地质发生突变,导致建造好的房地产商品出现严重损害,造成投资者资金的损失。虽然自然气候发生突变的机会很小,但是如果发生,毁灭性将难以估量,会对财产物资造成严重的损害,这种损害是不能提前被预知的。自然灾害主要包含飓风、地震等不可抗力的自然风险。
2.政治和政策风险
政治风险指在一个国家或者地区中xxx发生变动,例如不同党派间的争斗,恐怖分子的袭击,工作人员为了维护自己的利益而发动的大规模罢工等。政治风险一旦发生就会给房地产投资者带来非常大的损失。所以房地产投资者在国外投资的时一定要调研清楚当地的政治环境是否稳定。
政策风险是指国家政策的制定者突然宣布颁发新的相关规定和条列。由于房地产投资者事先并不知情,如果这种变化对投资者不利,势必会给房地产开发商带来较大的经济损失。例如国家对经济体制和土地政策的改革,都有可能造成投资者的成本增加,从而导致了投资风险的增加。因此房地产投资者需要灵活运用各种资源,及时获得有关信息以保证自己能够快速应对各种不确定的突发状况。
3.经济风险
市场供求风险指的是房地产商品在市场上供不应求的状况。导致这种情况的发生可能是因为投资者对信息的反映不够敏感,没有及时的反馈市场信息。一旦供求两者之间的差距较大,就会给买卖双方带来很大的损失。因此房地产投资者需要加强关注所投资地区的经济发展趋势,充分了解购房者所具有的购买能力,以减少经济市场变化所带来的风险。
经济风险中的财务风险指的是受各种财务因素的影响,导致房地产项目在投资阶段中产生风险从而给房地产企业造成很大的损失。财务风险的产生主要是因为产品的价格在相当长的一段时间内连续上涨或者连续下降,或者向银行借款时银行发布的调增利率的消息,还有国家颁布的相关税率调整的消息。如果资金管理合理,就可以减少投资过程中的成本,提高资金的利用率,使损失降到最低。但若是情况相反,就会造成房地产开发项目成本上升或者不能按时完工的情况。因此财务管理方面需要企业较为认真的对待。
4.社会风险
社会风险,主要指社会治安风险。每位居民都希望自己住在安全可以得到保障的环境。如果投资者把楼房建在不时就会发生物品被盗的事件、时常有人聚众打架、又或者还有抢劫的事件发生,那么就不会有人买这里的房子,接着房价就会降低,房地产投资者就会亏本。如果区域的治安状况良好,开发商则会盈利。所以,房地产企业决定要投资一个项目时,一定要综合考虑投资项目所在区域的安全情况,以减少社会风险给投资者带来的损失。
城市规划风险,指XX部门对城市的建筑物、公共实施、道路等进行合理的安排。相关部门通过对城市的规划,可以使城市变得更加有条理性,也会使城市的各种资源得到合理利用。房地产开发商对房屋的建造要按照国家颁布的相关政策和法规进行。预测在项目投资过程中可能会出现的风险,并采取有关措施尽可能把风险减到最小或者避免风险的发生。
公众干预风险,指房地产开发商与房屋的主人在利益上没有达成一致,造成投资不能按计划进行。例如在建造房地产商品的时候,没有考虑周围所住居民对光线的需求,可能会使附近的楼层处在阴影之下。也可能没有考虑到所用建筑材料的堆积会给周围居民造成出行的不便。还有可能在施工过程中产生较大的噪音,影响到了附近居民正常的休息时间。由于影响到了周围人的切身利益,他们肯定会采取一定的措施使施工不能顺利完成。这就会导致建造房地产商品的时间延长,从而使建造成本增加,那么房地产开发商就会无利润可赚。
四、房地产企业投资风险防范措施
(一)进行投资前的准确预测
房地产投资者在决定投资前应该讨论该投资方案是否能够顺利实施。若在讨论中发现此方案可能会带来较大的风险时,房地产投资者就不会进行投资或者采取其他各种办法让风险降到最低。那么就可以在投资过程中获得较大的利润。在预测方案是否可行的过程中可以采用财务指标分析的方法。
财务指标分析法有静态和动态之分。静态指标分析不考虑资金时间价值。投资回收期常用的方法:“投资回收期=(累计净现金流量开始出现正值年数-1)+上期累计净现金流量的绝对值/本期净现金流量”。当投资回收期≤基准投资回收期时,说明房地产开发商所选择的投资方案是可以进行投资的,预期会给企业带来利益流入,否则说明该方案不可行。动态指标分析,考虑资金的时间价值。财务净现值:“项目按行业的基准收益率,将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起点的现值之和”。它是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。计算公式:
“CI现金流入、CO现金流出、(CI-CO)t表示第t年净现金流、n项目计算期”。
当净现值大于零时,说明房地产开发商选择的投资方案会给企业带来利润,那么此房地产项目可以实施。当净现值等于或小于零时,说明此房地产项目不能给企业带来利润或者会使企业的资金流出,那么此方案不应该实施。
这也就是在投资前进行的可行性研究,它对所投资项目的成败起着关键性的作用,因此房地产企业需要建立起一支高水平的研发团队。房地产企业也应该建立起信息收集部门,信息收集部门可随时随地收集到各种信息并对此进一步加以利用,然后选择出对企业投资过程中有利的信息。选择出适合本企业投资的项目,从而减少投资过程中的损失和开发的盲目性。
(二)关注政策变动
由于我国房地产企业发展相对较晚,相关的法规政策没有那么健全。为了使房地产行业可以健康的发展并使平常百姓从中收益,XX加大了对房地产行业的控制力度,XX的调控措施会使房地产企业受到影响。所以房地产投资者应随时随地关注有关本行业政策的改变。通过进行投资前的准确估测和充分调查,时常与有关企业互通信息,并及时与相关XX部门交流,以求把握住最佳的投资时机。确保获得的土地资源符合国家颁布的相关法律规定,并且恰当的规划土地资源,以减少决策失误,规避投资风险。
(三)风险转移和风险自留
房地产开发商可以采取保险的渠道,在向银行借钱的时候可以选择与银行签订关于使用不变利率的合同,从而可以避免因为利率的上升使企业成本增加的可能。风险自留是指当在投资阶段中出现无法规避风险,也不能把风险通过投保的方式转给别人时,房地产开发商可以采取积极的措施控制风险。
(四)采用投资组合减少个别风险
房地产投资者可以采取建造不同档次类型的房地产商品,采用这种投资方式的原理是即使投资的一种类型的房地产商品出现风险,使收益受损,投资另一种类型的房子可能会盈利,那么二者组合的结果就会有可能盈利。但是如果只是单纯的投资一种类型的房地产商品,虽然会有机会获得利润但是也有极大的可能会亏损。
(五)健全监管机制加强施工管理
房地产企业对房地产开发的阶段是一个非常浩大的工程。在这个阶段中实际投入的钱财物有可能会超过之前的计划,就有可能会使资金短缺。所以开发商在进行投资前应该让专业的工程师准确测算每一项支出,确保有充足的钱财物支撑项目顺利完工。同时应该让专业的监工人员在建造房屋的整个过程中进行监管,防止出现偷工减料造成质量不达标和因监管不合理导致不能按时完工的风险。
五、结论
本文在先前学者研究成果的基础之上,结合房地产投资风险的相关概念和实际的投资活动,对房地产开发商在实施阶段可能会遇到的各种风险进行较为全面的探析,并对房地产商品建造过程中可能会遇到的自然风险、社会风险、政策和政治风险以及经济风险做出归纳和分析,根据房地产企业在投资阶段遇到的风险提出了一系列的建议性意见和防范措施。例如可以通过进行投资前的准确预测、关注国家有关政策法规的变动、风险转移、健全监管机制加强施工管理、风险自留和采用投资组合减少个别风险的措施减少风险的发生,从而降低企业在投资过程中的风险。总之对风险有效的控制和管理对房地产企业的意义非常重大,它可以减少风险的出现增强企业获利的能力。希望通过我的研究与分析能够为房地产投资者提供有效的指导建议。
由于缺乏财务管理实际操作经验以及专业知识背景不够深厚,因此本文存在的不足之处还有待进一步完善:由于房地产行业所包括的范围较为广泛并且面对的风险比较复杂,因此,考虑的影响因素不够全面;只采用了财务分析方法中的其中一个,对财务指标在房地产中的作用分析不够全面。所以房地产开发者在实际实施的阶段中应该考虑把风险的影响因素与更多的具体情况结合起来,从而进一步推动自身的发展,提高自身的竞争力。
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