融创中国并购战略研究

　　随着我国经济的发展，我国和全球其他国家的联系越来越密切，在联系中有合作也有竞争，尤其是为了占据更大的市场，企业之间的竞争也越来越激烈，在优胜劣汰的市场环境中，就致使企业的并购现象也趋于常态化，无论是并购的规模还是并购的数量都逐年增加。企业的并购是有很多好处的，既能扩大企业的经济实力，提高经济规模；又能提高市场竞争力。在市场经济角度上，企业间的并购也是市场的运行规则，优胜劣汰的方式有利于社会资源的合理分配，另外，企业的并购能够促进我国的产业升级，在企业之间优势互补的条件下能进一步完善产业结构，进而提高国家市场竞争力。

　　在西方国家，因为他们的经济更发达，经济市场的环境更完善，也就使得西方国家的企业并购更加常见，企业之间的并购能汇聚两个企业的财富，还能互补资产结构和管理结构，整体提升并购企业的实力。但是企业之间的并购现象发生的强弱并不是稳定的，可能这段时期并购的情况很常见，又可能下段时期并购现象很少。通过总结并购现象的历史发展规律我们能够发现，大规模的企业并购是间歇式发生的，每隔一段时期就会出现，有一定的周期性。X作为经济最发达的国家，是全球最大的经济体，在企业并购上发展时间较长，已经有100多年的历史。对我国而言，由于我国的经济发展起步较晚，直到改革开放后，在20世纪80年代市场经济的提出才有利的推动经济高速发展，那时的中国建立了社会主义市场经济体制，为企业的大规模并购创造了条件，从那之后，国内市场的企业为了扩大市场规模，提高在同行业中的竞争力都纷纷进行并购，特别是在最近几年全球经济发展缓慢，逐渐萧条的情况下，我国的经济还能迅猛发展的原因就和企业的大规模并购撇不开关系。

　　在国家经济快速发展的同时，我国的房地产行业也快速发展，一举成为我国的重要支柱产业，关系着国计民生。特别是在上世纪90年代的时候，我国出台了国家住房制度改革政策，对房地产行业有很大的扶持，进一步促进了我国房地产行业的发展。但是现如今我国的房地产行业已经饱和，随着国家新政策的影响，房地产行业的竞争变的日趋激烈，大多数房地产企业为了生存，不得不采用并购的方式扩大市场份额的占有量，突破融资困难的境地，以及构建新的产业模式。但是企业的并购都是逼出来的，如果经济市场没有较大的竞争，就不会有企业愿意并购，并购也是为了在市场中活下去，是为了提高经营业绩，改善自身企业的不利地位等。在我国的房地产并购史上有一场意义深远的“世纪并购”，这场并购改变了我国房地产行业拿地竞争的竞争方式，进入股权兼并的房地产时代。这场惊天动地的企业并购就是发生在2017年7月10日的融创中国收购部分万达企业活动中，当时融创中国收购了万达企业的13个文化旅游项目和70多家城市酒店，对我国房地产的发展影响深远，可谓里程碑式事件。

　　本文就是在这样的市场背景下，研究我国房地产企业并购后的发展问题，房地产企业为我国的经济增长贡献很大，房地产企业的未来发展前景也会影响着国民经济，保证我国房地产市场的健康发展对我国经济健康发展有重要意义。为了更好的研究并购企业的发展情况，本文结合了相关理论研究，再结合融创中国收购万达文旅的动因等，运用多种方法对融创并购万达文旅后的财务绩效进行分析，研究并购前后的绩效变化，找出并购后存在的问题或者风险挑战，然后再给出合理的建议。这些建议不仅对融创并购万达文旅有用，我相信也能为其他并购企业的发展提供一个很好的参考。

　　在我国企业并购绩效的研究中，虽然起步较晚，但是已经有众多学者在这方面取得了重大进展，对我国并购企业的发展有深远影响，一定程度上帮助完善了我国相关理论的研究，同时又增加了我国在企业并购中的实践指导。

　　在2003年，张新整理了在1992年以后近10年的1200多家并购企业，研究他们的收益情况，发现并购方在并购后没有很好的收益，但是被并购方在并购后一般都有较好的经济收益；除此之外，张新还研究发现企业并购后并购方的每股收益和净资产收益率等是下降的，但是被并购方的却是上升的。

　　在2008年，邵军等通过研究宝恒地产与中粮地产的并购发现，并购后的企业短期绩效有所提升。

　　在2012年的时候，何敏在研究中运用事件研究法，研究了2008年的22个房地产并购企业的短期绩效发现，合并企业的短期绩效确实有所提高，但是这种绩效仅仅为短期绩效，不利于并购企业的长期发展，没有长期持续性。在同年的李丹等的研究中，李丹特别对比了上海和深圳两个城市的并购交易数据后发现，前期的股东财富有一定的上升，但是一段时间之后，就会出现股价下跌的情况。

　　在2013年的时候，林季红等研究了我国企业在跨国并购后的绩效情况，在2001年后的10年间里，也是运用事件研究法研究了我国大约110个上市企业的跨国并购案例，再结合整体发展后发现，我国房地产在跨国并购后的中短期绩效和并购前相比是下降的，在刚刚并购完成时的一段时间内风险较大。

　　通过以上的研究分析我们能够发现，企业之间的并购在短期效益上一般会受到不利的影响，但是长期发展后就会取得较好的成效，另外，事件研究法在研究企业并购绩效上有重要作用，一定要合理使用事件研究法。

　　本文在研究方法上主要采用文献分析法和案例分析法，通过大量的文献分析和案例分析，得出科学的结果。本文会在充分学习理解了相关的理论知识后，结合我国研究人员的相关研究，在归纳总结中找到共同点，再充分分析我国的房地产当前经济环境，找到当前经济环境存在的风险和机遇，然后结合我国融创并购万达文旅的具体案例，分析融创并购万达文旅的动因以及并购中面临的问题，最后再对症下药，给出并购后企业合理的发展建议以供参考，也希望能促进我国房地产并购企业健康良好的发展。

　　企业之间的并购包含两个内容，一个叫做企业的兼并，另一个叫做企业的收购，这两个内容都是企业扩大市场规模，获得更强市场竞争力的外延式战略发展途径。对于企业的兼并来讲，就是两个或者两个以上的企业通过法定形式组合在一起，共同运转的方式。这个时候的企业就只有一个公司存在，这个公司可以是原来兼并前的某一个，也可以是新设立的一个。对于企业的收购来讲，相当于某个企业出售了自己部分的控制权，是被收购的对象，收购企业就会以交易的形式获得更多的股份，以此实现一定的经济目标。收购一般都是收购一些在当前市场环境中发展不景气，股价较低的一些企业，这样能降低收购成本还能增加成功收购的概率。

　　在企业并购的其他分类方式中，我们还可以将企业并购具体的分为纵向，横向和混合形式的并购。下面本文将具体介绍这三种并购方式。

　　首先对于横向并购而言，这种并购行为发生在同一生产领域，同一个行业或者有两个以上的经营相同产品之间的并购行为。这种并购行为在同行业中非常常见，并且包含以下特征：这种并购方式能够扩大企业的运营规模，进而降低商品的生产成本，实现高利润；通过这种并购企业还能增大市场份额的占有量，甚至做到垄断行业，进而减少竞争压力；并购后还能提高经济实力，较好的利用财务杠杆；并购后使得企业经营内容更加集中，也能促进企业之间的合作交流，加强企业管理；企业之间的横向并购还能优化内部结构，能提高生产工艺，升级工艺结构，实现绿色生产。

　　然后对于纵向并购而言，纵向并购一般发生在同一种产品的生产上，是一个产品生产的某一部分，算是上下游的关系，并且互相之间连接紧密时的一种并购方式。纵向并购又可以分为前向并购和后向并购，顾名思义，前向并购就是向生产的上游并购，一般指原材料供应阶段；后向并购就是指向生产的下游并购，一般指产品的加工，包装，以及销售环节。纵向并购的特点主要包括：其能在生产上保证原材料的供应充足，还能确保原材料的质量；纵向并购能够使得各个生产经营环节更加紧密，能够提高运作效率；这种并购方式还能扩大产品销售渠道，整合上下游企业，提高市场竞争力；还能降低交易成本，减少各个环节的交易次数，方便快捷，还节约资金。

　　对于混合并购的方式而言，这是一种多元化的并购方式，一般发生在经营产品无关联的企业之间的并购行为。其所具备的优点就是：混合并购能够分散市场风险，增加企业的抵抗风险的能力；也能扩大经营范围，实现多元化的长远发展目标；同时能够提高企业的资金使用率，增大资金的流通；最后这种混合并购也能提升企业的业务范围，进而提高知名度，有利于企业之间的资源共享，提高影响力。

　　本文研究的融创中国并购万达文旅案例属于横向并购，下文就从横向并购的角度出发，对融创中国并购万达文旅案例进行深入分析。

　　融创中国的全称是融创中国控股有限公司，是在2010年的香港交易所上市的，融创中国是一个以“至臻，致远”为品牌发展理念的房地产企业，经营的业务范围主要为高端住宅，高级建筑等高水平的建筑，旨在中国打造高端精品的行业品牌，专门开发高端业务，在路线方针上也是高端精品的发展形式，宣传自身的“臻生活”品牌导向，一直专注于高标准的住房，引领人们的美好生活。目前融创中国在发展规模上已经形成了以北京和周围一二线城市为核心，并逐渐向华南核心城市发展的战略运营模式。在2016年初，就已经进驻到了佛山，珠海，东莞珠三角地区，在广东省及其附近形成了明显的市场优势，并且还不断的发掘市场的潜力；另外在2017年7月，融创中国又一举收购了万达企业的13个文旅项目和70多家酒店，增大了融创中国的市场规模，抓住了发展机遇，并且在2018年的上半年就成立了文旅集团，在弘扬了各种文化的同时不断提高盈利能力，保证了企业的健康平稳发展。

　　万达集团我们都很熟悉，现在几乎在全国的一二线城市都能看到万达集团旗下的相关项目，尤其是万达广场，在全国遍地开花。其创立于1988年，至今已经发展了30余年，企业是以现代服务业为主要产业的，并且发展规模巨大，已经成为了闻名中外的大型企业集团。旗下包括有万达影院，万达酒店，万达游乐园，以及万达广场和万达文旅等一些家喻户晓得品牌，还拥有体育发展企业，影视文化和儿童教育企业，以及不动产企业。万达集团实力强劲，资金雄厚，在2017年的世界财富500强中位列380名，当年的企业收入达到了2143亿元的天文数字。发展至今，万达集团的高端酒店和百货大楼已经成为人们休闲娱乐的主要聚集地，影响了人们的生活，为人们的生活带来了很大的便利。

　　在两个企业发生并购的动因中，融创中国方面主要可以分为以下三点，即：想要获取价低质优的土地储备；想要实现企业的规模经济；想要取得较好的财务效应。下面本人将围绕这三点展开具体详细的论述。

　　第一，在获取价低质优的土地储备方面，由于土地资源在一个企业的发展中是至关重要的，是企业发展的根基，因此必须重视。在我国的土地出让方式的拍卖中主要实施招拍挂的流程，但是我国在土地资源交易上管理较为严格，限制了企业获取资金和土地储备的渠道，特别是在我国的一级土地市场中，竞争尤其的激烈，一线城市因为土地资源有限且稀缺，不仅价格昂贵而且拿地困难。这个时候通过企业并购的方式就能够快速的获得较低价格的土地控制权，大大减少了开发成本；不仅如此，如果企业并购的是二级市场，那么将能够获得更多的价格便宜且地段优越的土地资源。在这次融创中国并购万达文旅的事件中，融创中国收购的平均地价约为592.4元/平方米，价格较为廉价，通过并购万达文旅这块城市核心地带的肥肉，融创中国将能极大地增加企业的市场竞争力和品牌知名度，进一步扩大经济实力。

　　第二，在实现规模经济的方面，融创中国通过并购万达文旅扩大了企业规模，做到了企业的多元化经营，在提高了市场竞争力后就能够吸引更多的投资者投资入股，增加市场份额，尽快成为行业中的佼佼者甚至领导者。这次的收购，融创中国收购了万达文旅的大量土地资源，还依靠着土地资源实现迅速向多个区域扩张的野心，极快的占领了北京，上海，天津等重要城市的市场资源，在高端房地产市场中有了不可替代的地位。这样的并购能够快速增加企业的市场份额，开辟新的市场环境，入驻到更广的经营业务，在扩大了市场范围的基础上又能提高企业的品牌知名度，增加产品的销售量，提高商品的销售额，实现经济实力的增长。

　　第三，在取得财务效应方面，融创中国看到了万达文旅在资源上和市场潜力上都有较大的价值，但是目前万达文旅的股价信息完全被低估了，因此这个时候就可以实行并购，及时获得这方面的潜在利益。通过较低的价格收购万达文旅后，融创中国可以对万达文旅进行二次开发，挖掘市场潜力，从而获得潜在的利润，即股价升值后产生的溢价和额外收入。万达文旅作为万达旗下的产业也享有很大的品牌效应，所以在融创中国收了万达文旅后还能通过其强大的品牌效应，高效的运营管理模式，以及较大的市场占有率等优点迅速带来可观的财务效应，获得较好的收益。在如此大规模的收购势头下，融创中国的经济效益也是不断提高，有望成为下一个千亿房产公司。

　　在万达文旅被并购的动因中，本文将从实现轻资产化转型，降低资产负债率以及保留管理经营权等三个方面展开详细的论述。

　　第一，在实现轻资产化转型方面，万达集团出售了自己的房地产项目，集中精力搞商业服务业，正在将集团的主要业务转向轻资产，这种放弃房地产行业主攻商业服务业的经营模式，一方面可以将企业的管理更加集中，有利于优化企业内部的管理工作，另一方面还可以实现第三产业的升级，提高第三产业的市盈率。对于万达集团来讲，其旗下的万达文旅集团的市盈率在10%左右，但是其发展的第三产业的市盈率往往会更高，一般能获得更好的经营利润，甚至比其他产业高出两三倍的市盈率。通过这次的并购使得万达集团的股权重新回到了A股市场，IPO上市获得了向轻资产方面的转型目标，同时这种转型也能为万达获得更好的收益。

　　第二，在降低资产负债率方面，由于房地产行业为了扩大市场，获得经营资金，一般情况下都会有较严重的负债率，万达集团出售文旅房产企业也是为了降低企业的资产负债率，通过出售房产还能获得大量的资金，用于偿还债务，解决资金短缺的困境，加速资金周转，在一定程度上降低了财务杠杆，降低企业的运营风险，在第三产业上获得更稳定的发展。

　　第三，在保留管理经营权方面，万达集团旗下的文旅部门的品牌不变，融创中国仅仅获得了文旅地产的股权，经营权依然在万达集团手中，这次的收购中双方在一些方面已经达成了一定的协议，具体包括品牌不变，项目建设不变，规划内容不变，运营管理不变等四大不变协议。这样的协议使得万达集团仍然能维持自身的品牌影响力和运营管理主动权，这就有利于双方企业的优势互补，互利共赢，在竞争激烈的市场中能通过强强联合，占据有力的市场地位。

　　随着我国房地产行业的迅速发展，至今已经行业饱和，经营潜力大大减小。特别是从2015年开始，我国房地产行业的利润就逐年下滑，为了谋求更好的发展之路，像万科，恒大，碧桂园等这样的大型地产企业已经纷纷寻求XXX环境下的创新型多元化发展之路。随着不断的转型，已经基本形成了产业多元化的格局，保证在竞争中降低风险。但是融创中国却不是走这样的发展之路，而是逆流而上，继续集中自身的房地产业务，收购了万达文旅的房地产项目。直到2017年，融创中国才逐渐放下集中并购土地的野心，开始逐渐往多元化的方向发展，但是融创中国的多元化发展依然是房地产意义上的多元化，较为局限，没有向其他行业渗透。在2016年到2018年三年期间，融创中国在并购万达文旅前后的各业务模块收入占比情况见下表1所示。

　　表1并购前后融创中国的各业务板块收入占比情况

　　2016.12 2017.12 2018.06

　　物业销售97.90%94.99%95.19%

　　其他2.10%5.01%4.81%

　　数据来源：融创中国年报和半年报

　　根据上表1所包含的内容可知，在融创中国并购万达文旅之前，其物业销售收入占比为97.90%，其他收入占比仅为2.1%；但是在融创中国并购了万达文旅之后，虽然物业销售以外的收入占比有所提升，但是占比仍然较少，还不到5%。与获得较好转型的保利地产的其他业务收入占比为9%相比，仍然处于不利地位。保利地产除了房地产行业之外，已经将企业的业务范围扩大到了轻工业，科技行业，军民融合行业，教育，以及物流行业等等其他多个行业。但是相比之下的融创中国，业务仍然集中于地产行业，模块单一，一旦我国的房地产行业出现较大的风波就有可能影响到融创中国的生存问题。

　　在当今中国，不仅重视经济实力，也逐渐重视文化软实力，文化软实力能够更好的提升国家的形象，能够更好的树立文明大国形象。所以文旅产业在我国迅速崛起，根据相关数据研究表明，在我国未来的5到10年，文化旅游产业的市场规模将进一步扩大，达到15万亿的庞大数字，将占据我国经济总量的20%左右，在经济特点上，将呈现出全球化，信息化以及资本聚集化的特点。为了大力发展我国的文旅产业，在2018年3月，xxxx还专门设立了文旅部，旨在以自身的行动带动我国文旅产业的发展，并且在同年的4月份，xxxx的文旅部门就颁发了《关于在旅游领域推广XX和社会资本合作模式指导意见》，表明大力支持文旅行业发展的决心。那么利用房地产行业带动文化旅游行业的发展就是一个有效的途径，因为我国的房地产行业规模巨大，影响范围大，当房地产切入到文化旅游行业之后，能够迅速带动文化旅游产业在全国范围内的发展，另外，房地产与文化旅游产业融合之后，还能通过文旅产业扩大房地产的经营业务范围，实现多元化发展，能够给地产行业注入新的动力，也能在国家政策的扶持下更好的发展，顺应了时代发展潮流，就能健康稳定的生存。

　　企业在进行并购时，收购方是要支付巨额的费用的，特别是在当今我国土地价格上升较快的前提下，融创中国逐渐减少通过招拍挂的方式在一级城市拿地，而是通过并购其他企业获得大量的价低质优的土地资源。虽然在并购时能够以较低的价格获得土地资源，但是融创中国在并购其他企业后是要付收购资金的，这个就导致从2015年起，融创中国用于并购的资金数额大幅度上升，并且这种上升幅度还在增加，在2016年并购资金投入上涨了62%，仅一年就进行了12次并购，达到了366亿元的并购金额；甚至在2017年的并购资金投入上涨了120%，一年内进行了9次并购，虽然次数稍有减少，但是并购总金额却达到了807亿之多。这种过多的并购资金投入严重阻碍了企业在其他项目上的投资活动，并且严重短缺的现金流大大减弱了企业抵抗风险的能力，不利于企业的发展。

　　融创中国在发展投资时必然会进行大量的融资，也致使企业的负债压力较大，特别是在2017年和2018年两年间，融创中国有大量的负债资产即将到期，需要偿还的债款达到了1113亿之多，对于融创中国当前的疯狂并购模式的资金消耗，将很难按时偿还应还债款，一旦不能按时偿还债款，就会影响到企业的信誉问题，再融资时，就会遇到困难，而一旦不能及时融资就会阻碍集团的发展，对扩大市场和投资项目产生不利影响。这样的财务风险已经初步显现出来，在2018年时，融创中国的拿地金额大幅度降低，没有足够的资金参与土地资源的竞争，在当年的拿地金额中仅仅投入了390亿，位列全国房地产企业的第19位，企业的资金不足也就导致融创中国的业务能力和盈利能力大幅度下降。

　　随着近些年国家加大了对房地产行业的监管力度，控制地产行业的发展，许多地产公司在融资上就受到了很大的限制。特别是在2018年以来，银行在信用赊销上也加大了对房地产企业的信托监管，不仅是在银行渠道的融资受限，自从《资管新规》颁布以来，一些非银行的融资渠道例如债券，股权等也受到了很大的限制。在2016年到2018年三年期间，融创中国在不同机构的融资情况见下表2所示。

　　表2 2016—2018年融创中国资金来源构成单位：亿

　　2016 2017 2018.

　　银行贷款379.34 772.88 685.56

　　其他借贷441.31 1039.17 967.90

　　优先票据27.58 90.59 164.11

　　资产支持证券32.83 31.71 31.29

　　公司债99.21 99.28 99.33

　　非公开发行公司债148.17 159.07 149.46

　　合计1128.44 2192.70 2097.65

　　资料来源：融创中国年报

　　根据上表2中的相关数据显示我们能够发现，融创中国的融资渠道主要为银行贷款和其他借贷方式，这两种借贷方式所借贷的金额总和都在同年借贷总额的70%以上，对银行贷款和其他借贷依赖较大。但是随着近些年国家对房地产行业的融资限制，使得融创中国在融资渠道上不得不向海外融资方向发展，但是海外融资成本较高，大大增加了企业还债时的压力，不利于房地产行业的发展。

　　在当前房地产市场压力较大的情况之下，许多房地产行业的企业加快多元化发展模式，及时摆脱单一地产经济带来的风险，加快在其他行业的投资，转型。但是不同行业有不同的发展模式，也面临着不同的压力，尤其是跨行经营的情况下，企业在别的行业缺乏相关的经营经验，想要快速实现健康经营有一定的难度，所以说跨行经营的较大难度也限制了融创中国向其他行业的发展。融创中国虽然已经收购了万达文旅，但是万达文旅主要经营的就是文化，教育，旅游等相关的产业，和房地产相比还是有很大的差异的，所以融创中国想要顺利的发展起来万达文旅还有有一定的难度的，而且在万达文旅的经营权力上，两家企业都有一定的话语权，但是经营理念的不同必定会出现意见分歧的情况，这就进一步加大了万达文旅的发展难度，在高效管理上和业务创新上必须要有专业化人才才行，只有实现了地产和文化旅游的有机结合，才能真正的走得远，飞得高。

　　房地产行业的不断并购确实能为企业带来实实在在的利益，但是任何事情都有两面性，都有利有弊，都有一个限度问题，对于企业的并购也是一样，盲目的并购不仅不会给企业带来经济效益，还会造成企业的资金流断裂，使得企业的资金周转出现问题，这就很大程度上给企业带来了经营风险，不利于企业的发展。就拿融创中国收购了万达文旅这件事来说，融创中国收购文旅产业确实契合了当前的社会市场发展规律，作为国家大力支持的文化旅游产业，及时占据资源，获得发展优势确实也是各个房地产企业都在布局的事情。但是，融创中国近几年的疯狂收购行为已经大大减少了企业的资金流，就已经存在很大的经营风险了，随着并购万达文旅又占据了融创中国的将近400亿资金，可谓是雪上加霜，火上浇油的效果，大大增加了融创中国的财务杠杆，使得融创中国的负债率大大提升，债务危机已经悄然来临。之前融创中国在收购乐视时就已经吃亏损失了160亿，就是因为没有评估好收购风险，因此当融创中国再次进行收购项目时一定要合理分析市场情况，明确企业当前的战略目标，收购前还要做好充分的调查，尽最大的努力最详尽的了解要收购的企业，还要分析自身企业的实力，资金情况，结合当前市场经济的未来发展潜力，以及所要面临的经营风险有多大，在后期出现亏损的概率有多大，在这样的综合评判后，企业才能决定是否进行收购，才能将风险降到最小，防止企业出现亏损。

　　在当今竞争激烈的经济市场中，有可能一夜之间就会毁灭掉一个企业，一个行业的没落就会引发更多的企业破产倒闭，因此，当前社会的健康发展规律应该是多元化的发展，将业务范围尽可能的扩大，尽量将企业的资产划分到多个产业当中去，才能将行业风险稀释，从而达到降低风险的目的。融创中国收购万达文旅虽然也算是跨行业发展，将房地产向文化旅游方面渗透，但是融创中国收购万达文旅主要看中的还是万达文旅的土地资源，对文化旅游业没有什么经验，其实还是没有摆脱房地产行业的限制，产业仍然单一。所以说为了在当今社会中更好的生存融创中国不能抱着房地产不放，这块肥肉已经没有之前那么肥了，已经被炸取得没有什么营养，所以要及时醒悟，寻找其他更适合社会发展的新行业才是正确的决定。例如，融创中国可以向当前国内非常热门的金融，物流，社会服务等行业转型，多元化的发展，保证企业资产的相对稳定安全。

　　特别是在2018年国家出台了相关控制房地产融资的政策规定后，就说明房地产行业的压力进一步加大，需要及时的转变发展方式才能拯救企业的命运。国家给了你文化旅游行业的机遇，就要抱紧国家的大腿，朝着文化旅游的方向发展即可，而不是仅仅小心眼的看到了万达文旅背后的土地资源，却不顾文化旅游产业的发展，这样傻乎乎的话，早晚会受到制裁，捣毁不听话的企业。为了进一步加快企业的多元化进程，融创中国可以通过地产金融化的方式获得更多的融资渠道，解决资金紧张问题，当资金来源稳定了也就一定程度上稳定了企业的发展。除了金融地产，随着我国老年人的增多，养老地产也是一个不错的发展方向；然后还可以加以利用当前发展迅猛的租赁市场，租房已经成为了当今社会青年的主要居住形式，合理的开发租赁产业也是一个不错的发展方向。通过向这些行业的转型，融创中国就能实现多元化发展，摆脱行业单一的风险，获得健康的发展。

　　在融创中国的融资渠道中，主要就是通过借贷，很小的一部分才是通过股权或者债券融资，对于借贷融资过于依赖，融资渠道过分单一，这种情况对于一个企业的健康发展是极其不利的。所以说，在融资渠道上，融创中国也应该朝着多元化融资渠道的方向发展，减少对某个融资渠道的过分依赖，防止被相关企业卡脖子。现在在中国就有了一种比较新的融资渠道，就是REITs，这是一种专门为房地产投资设立的信托基金，在X发展比较完善，在我国还处于起步阶段，虽然相关的经验不足，但是也表明暗藏着更多的机遇，特别是REITs能够大力支持住房租赁资产，而住房租赁正是近些年发展的方向，所以融创中国应该及时抓住机遇，重视REITs这种信托基金，能在一定程度上减少融创中国的负债率，降低财务杠杆，走更加健康的经营之路。

　　融创中国收购了万达文旅后，是需要对文旅产业与房地产行业进行整合的，因为这两个行业在经营模式上不用，管理方式也不同，必须要做到两个行业的有机统一，才能促进企业的发展。而具体要整合的部分可以从企业文化，人力资源和经营策略三个方面进行。

　　第一，在企业文化上，融创中国可以设立专门的文化整合管理团队，分别详细的了解两个行业的文化内涵，在行为规范，价值观以及领导作风上做深入的研究，然后才能做到很好的融合。

　　第二，在人力资源整合上，融创中国必须和万达文旅的相关人员沟通，尽最大的努力保留住万达文旅原来的工作人员，尤其是核心工作人员，避免在收购时人才的流失，一旦擅长文旅运营的关键人才流失的话，就更难发展文旅产业了。为了更好的留住人才，要充分的了解万达文旅相关员工的薪资情况，福利待遇情况，在待遇上留住人才。

　　第三，在经营策略上，房地产行业和文化旅游行业肯定是有不同的，特别是融创中国收购了万达的13个文旅项目，这就会引起经营策略的不同，要寻找两者的共同点。这两个行业一个擅长运营，一个专注开发，所以融创中国在收购了万达文旅后就要在经营策略上找到适合企业发展的经营模式，而且，因为万达文旅在经营方面有更多的经验，可以将企业的经营权交给文旅部门，毕竟他们更加的专业，在处理突发事件上有更好的能力。

　　随着我国对房地产行业的不断调整，地产行业的生存空间也受到了极大地挤压，在当前如此激烈的房地产行业竞争中，实力不足的企业终将会面临失败，因此及时的调整产业结构，出售万达文旅部门也是形势所迫，是必然的选择，而融创中国收购万达文旅一定程度上能够扩大自身的房地产实力，可以通过利用万达文旅价低质优的土地资源缓解当前土地资源较高的的拿地成本，另外还可以通过万达文旅的文化旅游行业拓宽融创中国的业务范围，在一定程度上慢慢向多元化方向发展，符合当前的经济发展规律。

　　但是融创中国收购万达文旅也是有很大的风险的，首先融创中国必须支付一笔巨额的收购款，会使得融创中国本就困难的资金链变得更加的危险。融创中国在2017年和2018年并购幅度很大，很多时候是盲目的并购，这种盲目的并购不断地增加企业的财务杠杆，使得企业中隐藏着巨大的危机，特别是随着财务杠杆的升高，企业的负债率也是不断地攀升，导致企业的现金流急剧短缺，资产结构严重不平衡，再加上国家最近严格控制了企业的融资渠道，这就给融创中国的融资带来了很大的不利因素，很可能在融资不顺利的情况下导致企业的破产。

　　为了降低融创中国的发展风险，本文在彻底分析了融创中国的发展现状后，结合了当前国内的政策规定，在预测了行业的未来发展情况下，结合融创中国的企业实力，给出了一些有建设性的战略建议。建议融创中国在发展中注重行业的转型，逐渐向多元化的方向发展；还建议企业应当重视收购后的整合工作，确保经营模式正确健康；还建议企业应该避免盲目并购，抓紧时间适当的降低企业的负债率。我希望这些建议对融创中国的发展有积极的作用，也相信这些建议能够为其他地产企业的发展提供一定的参考价值。

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