基于哈佛框架下的万科财务分析

摘 要

近年来，国家出台多项政策调控房地产行业，抑制房地产的投机行为，让房地回归到居住的功能，在一定程度上抑制了中国房地产行业的发展，多家房企纷纷向多元化的经营战略转变。在转型过程中，房地产公司所面对的风险必然会影响公司能否转型成功。本文运用哈佛分析框架，从万科的战略分析出发，通过同时采用纵向与横向比较的方法，对其会计政策、财务状况和发展前景进行全面分析。利用纵向比较方法，深入分析万科转型后5年的经营状况及财务状况，采取横向比较的方法，揭示万科各财务指标在行业的水平。根据上述分析，综合评价该公司的经营管理，指出该公司存在的一些问题，并提出相应的解决建议。

关键词：财务分析；哈佛框架；万科

1绪论

1.1研究背景

经过了四十年的改革开放，中国经济的发展令人惊叹，中国已成为世界最大的发展中国家。经济高速发展的背后也出现了许多突出的问题。其中供给方面是问题的主要矛盾，为此，中共中央提出“供给侧改革”。在多项深化供给侧结构性改革的措施中，“三去一将一补”成为最主要的抓手，而房地产行业是中国深化供给侧结构性改革的重点，房地产改革重点放在“去库存”。在国家提出“供给侧结构性改革”前，中国多家房地产企业纷纷转变经营战略，从重点发展住宅房地产向商业地产、物流地产以及其他城市配套服务等多元化战略转变。如万科先一步制定新的发展战略，2013年万科提出其未来定位为“城市配套服务商”，并将在未来调整并开设新的业务。恒大也迈进多元化发展的布局，仍以房地产作为基础产业，同时开发健康养生、旅游文化产业、新能源汽车等产业。保利地产提出“全生命周期居住系统”，包括房屋、物业、商业，同时涵盖了少儿教育和社区养老两大服务。面对未来房地产行业发展的不确定性，在战略调整期了解房地产企业的财务状况和经营成果，及时发现其可能存在的财务风险并采取措施规避风险，将有助于房地产企业顺利转型。

1.2研究意义

在中国进一步深化供给侧结构性改革的背景下，国家对房地产行业的结构调整主要放在“去库存”上，未来为调控楼市的系列政策必然对出台，房地产行业受国家政策的影响较大。中国的房地产商纷纷向多元化的战略转型。企业转变经营模式和发展思维，在此过程中不可避免地存在着转型的风险，如企业定位风险、政策法律风险、人员重新配置风险、财务风险等。无论是何种风险都会以不同的程度影响着房企转型是否成功和转型后的发展。由此来看，运用科学的方法或工具，在企业转型过程中及时发现潜在的转型风险，并采取有效的措施将风险控制在合理的范围内，对房地产企业的成功转型至关重要。本文以2013年至2017年作为一个研究的时段，利用哈佛分析框架对万科公司进行战略、会计、财务及前景的综合分析，帮助企业管理层，公司股东及其他利益相关者全面了解万科转型后的财务状况和成果，找出万科在转型中潜在的财务风险，并提出针对性的建议，以此给房企控制财务风险提出建议。

1.3财务分析国内外研究现状

1.3.1国外研究现状

财务报表分析是利用一定的方法手段和工具对会计报表的所有数据进行系统全面的分析研究，帮助会计信息的需求者获取所需的财务信息。财务报表分析来源于上世纪初X的银行业了解贷款企业还债能力的需求，以降低其贷款的风险。为更全面、更可观地了解一家企业各方面的情况，国外的学者先一步深入研究分析财务分析的各种工具、方法和手段。LeopoldA. Bernstein（1983）认为财务分析并非单纯地分析，同时需要结合各方面因素分析，综合判断和正确评估企业的经营成果和财务状况，以展望企业未来的经营状况和成果。最初的财务分析运用的方法是比率分析法。AlexanderWall（2014）在批评了银行家仅采用流动比率来判断企业的财务状况后，提出了应全面地分析企业的财务数据的关系以衡量企业的偿债能力。杜邦公司的销售人员FrankDonaldsonBrown（1912）提出了著名的“杜邦分析法”的财务分析框架，净资产收益率与净利润率、总资产周转率和权益乘数这三个数据有着密切的关系，并由该三部分的数据计算得出，其公式为净资产收益率=净利润率（净利润÷主营业务收入）×资产周转率（营业收入净额÷平均资产总额）×权益乘数（资产总额÷股东权益总额）。2004年，哈佛教授KrishnaG. Palepu、PaulM. Healy和VictorL. Bernard（2004）在《运用财务报表进行企业的分析和估价》书中提出了现代著名的财务分析框架“哈佛分析框架”，内容包括经营战略分析、会计分析、财务分析和会计分析。将经营战略分析引入财务分析中，以便分析决策者结合企业的发展现状对其经营状况和财务状况进行准确地分析判断。

1.3.2国内研究现状

因中国历史和国情等特殊的原因，中国的财务报表分析的起源比西方国家晚，其发展也相对滞后。在新中国成立之前，我国财务报表分析的学科研究逐渐得到关注和重视。而当时间走进改革开放后期，随着中国市场经济的飞速发展，我国的各种所有制企业迅速壮大，企业的经济活动扩张，生产经营的规模扩大。市场的投资者、经理人和XX部门等利益相关者对企业财务信息的需求迅速膨胀，由此财务报表的研究才真正得到快速地发展，而财务报表的分析理论体系和框架逐步建立起来。张先治（2001）在研究和评价西方发达国家的财务分析体系后，初步思考了如何建立我国的财务分析体系。他认为财务报表的分析应全面系统地揭示企业的财务活动、财务效率，财务效率的高低综合反映企业的价值。俞峰（2005）提出对应四大财务活动筹资、投资、经营和利润分配分别构建财务诊断指标，分为筹资能力、投资能力、经营能力和分配能力。李心何、蔡蕾（2006）指出公司所遇到的问题是来自多方面，因此需要从不同的层面和角度分析公司的财务活动，例如公司的经营战略、价值创造、生态链等。张淑芬（2008）认为我国的财务报表分析忽视了综合的分析，环境的分析和战略的分析等。胡玉明（2006）认为财务报表是根据现行的会计模式编制而成，财务报表能提供的的主要是货币上的信息，而无法反映企业“表外”的信息。同时，胡玉明教授花费多年时间研究了哈佛框架，认为哈佛框架的的顺序应为战略分析、会计分析、财务分析、前景分析，这样的顺序能帮助分析者跳出传统财务分析的局限，全方位地分析一家企业的经营状况、财务状况。

2基于哈佛框架的财务分析概述

2.1哈佛分析框架的概念

哈佛框架是一个全面系统地分析公司的经营战略、内外环境、财务状况，以此科学预测企业未来发展的财务分析工具。该框架包括四部分的分析内容，分别为战略分析、会计分析、财务分析和前景分析。哈佛分析框架是由哈佛大学的教授佩普、希利和密歇根大学教授伯纳德在《运用财务报表进行企业分析与评估》中提出，哈佛分析框架最大的特点是引入战略经营分析，而不再局限于传统财务报表分析方法。

2.2财务分析工具

2.2.1传统财务分析

传统财务分析的工具有结构分析法、趋势分析法、比率分析法、杜邦分析法。结构分析法是通过计算财务报表各项数据占总体的比例和各项目之间的比例，分析企业财务状况。常用于对资产的结构进行分析，进而分析企业的偿债能力。趋势分析法是通过对财务报表数据不同年份的同一指标进行纵向比较，分析企业财务状况、现金流量变化的规律和趋势。比率分析法则通过计算相关财务指标，根据各项财务指标衡量与评价企业的财务活动。杜邦分析法是一项综合的分析手段，通过几项财务指标的计算，综合分析企业的偿债能力、流动性和成长盈利能力。一般用于评价公司未来的盈利成长能力和股东投资回报水平。

2.2.2哈佛分析框架

哈佛分析框架包括四大部分：经营战略分析、会计分析、财务分析、前景分析。

战略分析部分主要是分析公司所处在行业的发展与前景，公司的内外部环境、公司在行业中所处竞争地位和可持续性等的工具。其中战略分析可采用的方法有SWOT分析，波特五力分析、价值链分析方法等。

会计分析分析部分主要包括会计政策、会计弹性以及会计行业的一些惯例在财务报表的反映。

财务分析部分主要是通过一系列的财务指标、财务比率和现金流量来衡量公司的盈利能力、偿债能力以及现金流量。通过分析财务报表的数据，进一步计算相关指标，透过各项财务分析指标综合评价公司的经营状况和财务状况，以帮助企业的经营者、投资者在投资经营时作出更合理的决策。财务分析可采用的方法有趋势分析法、比率分析法和现金流量分析法等。

前景分析部分是通过以上三层面的分析，综合预测公司未来的盈利水平和经营状况，并为实现公司未来的发展提供决策。现在财务报表分析体系的导向之一为决策有用观。因此，通过前面的战略分析、会计会计、财务分析得出客观合理的分析结果后，则需进一步对公司的发展前景进行预测。

2.3哈佛分析框架与传统财务报表分析的对比

2.3.1传统财务报表分析存在的问题

传统分析方法是一种定量分析，其实质是忽视企业所处的环境和战略的纯粹数据分析，其缺陷在于不能综合分析企业的背景，难以真实全面地了解企业的经营业绩，更无法预测企业的未来的成长能力和盈利水平。

2.3.2哈佛分析框架的特征及其解决的问题

哈佛分析框架是从战略分析、会计分析、财务分析和前景分析四个方面综合评价企业的经营状况和财务状况。战略分析是哈佛分析框架最突出的特点，其主要的目的是确定公司主要的利润动因和经营风险，以及定性评估公司的盈利潜力，是财务报表分析员在预测公司未来业绩时，作出合理的假设。

哈佛分析框架结合了定量和定性分析，从战略的高度分析一个企业的财务状况、企业的内外部环境存在的机会和威胁，科学地预测企业的未来发展方向，弥补了传统财务分析的的缺点。哈佛分析框架解决了传统财务报表分析忽视企业战略和环境分析的问题。因此，本文以万科为案例，运用哈佛分析框架对万科的财务财务报表进行分析，从中找出万科在转型过程中潜在的风险，并提出针对性的建议，以此给中国的房企在转型过程中控制潜在的财务风险提出解决的办法。

3基于哈佛框架下的万科财务报表分析

3.1战略分析

3.1.1万科公司的基本情况

1984年万科成立，经多年的发展，凭借着高质量的产品，万科已成为中国房地产行业的领先品牌。2014年以前，万科公司定位为“三号住宅供应商”，主攻房地产的开发，“三好”体系深入理解人居需求，将好房子、好服务、好社区的理念传递给更多家庭。2014年，万科提出多元化的战略转型，将公司的定位转变为“城市配套服务商”，其专业范围不仅限于房地产、物业，同时开拓多项业务，包括商业地产、物流地产、养老、租房、度假等。

3.1.2万科公司转型后的业务状况

万科在转型后，仍然以房地产和物流为核心业务，并开拓了商业地产、养老、冰雪度假等多项业务（见表1）。

表1 万科公司业务状况

资料来源：由万科2017年年度报告整理所得

3.1.3万科公司的环境分析

(1)外部环境分析

政治环境分析房地产行业是一个政策导向性的行业，正是因为其特殊性决定了房地产行业对国家有关的政策十分敏感。自改革开放以来，中国的房地产行业经历了以下的政策导向：政策大力支持——抑制房价的快速增长——加大力度打压房子价格。在前期政策大力支持的情况下，房地产的需求膨胀，投资市场规模迅速扩大，房屋的价格急剧上涨，导致如今房地产行业出现供需结构不合理、市场秩序混乱等问题。

今年在XX的各项涉及房地产的会议中，中国领导层强调“房子是用来住的”，紧接着一系列的调控房地产的宏观政策出台，如房子限购、合理安排住宅同地、租售同权、经济适用房、节约土地等。由此一来，房地产开发商所面临的压力接踵而至。

经济环境分析目前，我国经济正进行着结构性的改革，为实现经济可持续稳定地增长。我国的发展方式转向高质量发展，调整优化产业结构。房地场行业是中国经济发展的“龙头”企业，房地产的发展会直接或间接地影响着其他的行业产业部门，从而影响中国的宏观经济。

近年来，房地场发展迅猛，国内外的投资资金不断地涌向房地产，各大城市的房价持续上涨。为抑制房地产的的过热而造成房地产经济泡沫，XX出台一系列的调控政策，如限制外资的投入，提升银行存款准备金率，加强房地产信贷管理。

社会环境分析XXX报告中，XXXxx提出我国社会的主要矛盾已转变为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。美好生活的需要具体是在解决温饱居住问题之后，人们渴望自身的生活水平得到进一步的提高，例如居住的环境更加优美舒适、渴求精神需要的满足、老年退休生活多姿多彩等。万科转型后的定位“城市服务的配套商”也正是基于中国社会主要矛盾发生变化所提出的。

技术环境分析经过20多年的快速发展，我国房地产行业的总体框架已经建立，技术体系也在建成中。技术对房地产的影响主要体现在对房产产品的质量、节能、性能与节水供热的要求上。

21世纪信息技术、互联网技术的快速发展，推动了房地产的现代化、信息化。更加节能、环保的绿色住宅正在兴起。同时随着城市的用地矛盾日益突出，消费者对房子的要求逐渐提高，如何降低成本、提高住宅整体的质量，成为我国房地产开发商新的挑战。

(2)内部环境分析

组织结构

万科的组织结构是根据自身的经营发展目标和外部环境的变化而不断发展与创新，组织结构的变革发展促使万科更加快速地发展，业务种类的扩大与数量的增长，促使万科内部的业务部门逐渐增多，从初期的单一的结构部门发展成如今多元的组织架构。

目前，万科的业务以扩张至全国20多个中大城市地区。大规模的业务范围，众多的分公司使得万科的总公司身兼管理者和操作者双重身份，无形之间给总公司增加了巨大的管理能力。为了让公司更高效、更好地运行，总公司应划分总公司与子公司的权责，制定管控权限的体系，在集中管理与适当放权中保持适当的平衡。

发展战略

在过去的十几年里，中国市场不断涌现新机会，但万科一直专注于房地产。经过几十年的在房地产的不断开拓与努力耕耘，万科已成为中国房地产行业的标杆企业。也正是因为在房地产的“专注与专业”，才是万科获得如今的成就。

近年来，随着国家对房地产的调控力度逐渐加大，万科内部发生的高层管理层人事变动。万科的发展战略也发生了很大的变化。万科一改以往专注于房地产的战略，向多元化战略转变。万科最新的战略定位是“城市配套服务商”，包括住宅、物流、商业、物业、养老、教育等众多业务板块。

人力资源

万科秉承“人才是万科的资本”的用人理念，尊重人才，主张“丰盛健康的人生”，重视生活与工作的平衡，追求个性发展和团队意识。正因该用人理念，万科给每一位员工提供一个公平竞争、和谐且富有激情的工作环境，通过经验交流和引进外部知识，帮助员工提升自我价值和提高能力，为公司创造更多的效益。

3.1.4竞争战略分析

80年代初，迈克尔·波特提出五力分析模型，用于竞争战略分析能有效地分析客户的竞争情况。五力包括：供应商的议价能力、购买者的议价能力、潜在竞争者进入的能力、替代品的替代能力、行业内竞争者现在的竞争能力。本文采用该模型对万科转型后的核心业务和新型业务的竞争战略进行以下分析（见表2）。

表2万科公司业务分析

资料来源：由万科2017年年度报告整理所得

3.2会计分析

企业的竞争战略与行业的特征选择决定了其是否能成功以及所承担的风险水平。而会计分析旨在评估财务报表披露的会计信息对企业的经济活动现实的反映程度，评估企业是如何处理这些关键成功因素和风险因素。本文将分析万科的几个重要的会计科目所采用的会计政策。

3.2.1存货的会计政策

根据万科的2017年年度报告，其存货包括房地产开发产品、非房地产开发产品两大类。房地产开发产品包括已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品。非房地产开发产品为库存商品及其他。存货是按照历史成本进行初始计量。资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。万科对存货的计量符会计原则中的稳健原则，可见万科对存货的计量保持谨慎的态度。

3.2.2长期投资的会计政策

长期投资按账面价值与可收回金额孰低计价。对被投资企业具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资采用权益法核算，即最初以初始投资成本计量，以后根据应享有的被投资企业所有者权益的份额进行调整。初始投资成本与享有被投资企业所有者权益份额之差额作为股权投资差额。

3.2.3固定资产的会计政策

固定资产指万科为生产和经营管理而持有的、使用期限超过一年且单位价值在人民币2,000元以上的资产。万科对固定资产在预计使用年限内按直线法计提折旧。已计提减值准备的固定资产计提折旧时，按照固定资产原价减去累计折旧和已计提减值准备的账面净额计算，同时根据尚可使用年限重新计算确定折旧率。

3.3基于外部会计视角的财务分析

3.3.1万科的财务情况

(1)万科近五年的资产负债表分析

表3 万科2013年-2017年的资产负债表（单位：万元）

资料来源：由巨潮资讯网整理所得

根据表3分析,从万科的2013年至2017年的资产负债表的数据来看，2017年万科的总资产有逐年递增的趋势，且2017年的总资产规模比两年前2015年增长了将近一倍，与此同时2017年万科的流动负债与流动资产也增长了一倍。

表4万科2013年-2017年的资产负债表结构情况

资料来源：根据表3计算得出。

表4根据表3计算得出，计算公式为各项目数值÷对应的资产总额/负债总额/所有者权益总额。根据表4，从万科2013-2017年的资产负债结构的角度看分析，万科的近5年的存货与流动资产占总资产的比例仍然处于高的水平，这是由于传统的房地产企业的生产经营特点和会计核算方法所确定的。房地产在经营上呈现周期长，前期的土地购置投入大，实行预售制度等特点，同时房地产企业会把土地获取、开发过程中建造支出以及资本化的利息进入流动资产的“存货”项目。由此可见，地产业务仍然是万科的核心业务。

另外存货与流动资产占总资产的比例在逐年递减，尤其是存货项目，在2015年-2017年间其逐年递减的幅度在每年4%-5%。这趋势直接反映了万科近几年年正在响应国家供给侧改革的的目标之一“去库存”的政策。

负债方面，万科的“预收账款”科目占总负债的比例保持平稳，保持在42%左右。目前，房地产开发企业拥有商品房预收许可证的，均可将商品房的预收的款项计入“预收账款”科目。在万科的总资产逐年递增的情况下，其预收账款占总资产的比例却保持平衡，由此说明万科传统的住宅销售额的保持稳步增长，传统住宅业务仍然是万科的核心业务。

(2)万科近五年的利润表分析

表52013-2017年万科的利润表（单位：万元）

资料来源：由巨潮资讯网整理所得

表62013-2017年万科的利润各指标的增长速度（单位：万元）

资料来源：根据表5计算得出。

表6根据表5计算得出，计算公式为项目本期数÷上年同项目数。根据表5和表6可以看出，万科的营业收入与净利润均在逐年增加。营业收入的增长幅度也在近三年逐年递减。净利润的增长幅度不稳定，2017年与2015年净利润增长30%左右，而2010年与2015年的净利润增长幅度却分别只有9%，5%。

总体上看，虽然万科的利润增长幅度不大，但在面临房地产调控政策紧缩，全国商品房销售增速放缓的情况下，万科的销售业绩依旧在增长，因此万科总体的盈利水平是值得肯定的。

(3)万科近五年的现金流量表分析

表72013-2017年万科的现金流量表（单位：万元）

资料来源：由巨潮资讯网整理所得

根据表7来分析，经营活动方面，5年来万科的销售商品、提供劳务收到的现金与购买商品、接受劳务支付的现金的比值均在1.5左右，由此可见万科近年来的销售利润大，销售回款良好，创现能力强。

投资活动方面，近5年，万科的投资收购活动频发，因此这五年的投资活动流出的现金量增大。其中，2016年“投资活动”与“取得子公司及其他营业单位支付的现金净额”同比增长2.71倍、2.84倍。这主要跟万科的并购活动有关联。万科以128.7亿元收购印力集团96.55%股权以及MWREF公司，想借助印力集团这个平台发展商业地产。

筹资活动方面，万科的筹资活动现金流出入逐年增加，其中2016年的筹资活动流入量增长速度最大。从筹资的结构来看，万科的筹资方式主要是银行借款，并且借款的数额在逐年递增加。

3.3.2偿债能力分析

(1)短期偿债能力分析

表82013年-2017年万科的短期偿债能力分析相关指标%

资料来源：根据表3计算得出。

流动比率=流动资产总额÷流动负债总额，该指标是衡量企业短期偿债能力最通用的指标。速冻比率=速冻资产总额÷流动负债总额，其中速冻资产是指几乎可以立即用来偿还流动负债的流动资产，通常是不把存货包括在内。

根据表8显示，万科近五年的流动比率处于1.3左右，有轻微下降的趋势。而速冻比率却以同样轻微的速度在逐年地递增。这说明了万科的存货在流动资产的比重在逐年下降，是万科去库存的体现。

总的来说，万科的短期偿债能力较好。

(2)长期偿债能力分析

表92013年-2017年万科、恒大碧桂园的资产负债率(%)

资料来源：由巨潮资讯网整理所得

资产负债率=负债总额÷资产总额，资产负债比率衡量在企业资产中，债权人所提供的百分比究竟是多少。由于财务杠杆效应，资产负债比率越高，企业的财务风险也越高。同时资产负债率的高低也是行业的特征之一。

房地产企业的高资产负债率是其行业特征，由房地产行业的性质所决定，房子的设计施工工期和售楼期较长，资金的回笼慢，同时房企花费在获取土地、人员、土地储备等的贷款金额巨大。由此形成房地产的行业的普遍出现高负债现象。

从表9可以看出，万科的资产负债率均处于很高的水平，并且该比率每年都在增长，说明万科集团的长期偿债能力在全行业中也处于相对劣势地位。

3.3.3盈利成长能力分析

表102013年-2017年万科的净资产收益率（%）

资料来源：由巨潮资讯网整理所得

净资产收益率，又称股东权益报酬率，该指标是反映股东权益的收益水平，用以衡量企业运用自由资金的效率水平，具体可以划分为动态的净资产收益率与静态的净资产收益率。静态的净资产收益率＝报告期净利润÷期末净资产，反映期末单位净资产对经营净利润的分享。动态的平均净资产收益率＝报告期净利润÷平均净资产，反映企业的净资产创造利润的能力。

根据表10，万科的净资产收益率在2013年到2015年逐年降低，从21.54%降至19.14%，而2015年起回升，到2017年资产收益率升至22.8%。

将净资产收益率进一步分解，就是杜邦分析体系。杜邦分析体系是用来评价公司盈利能力和股东权益回报水平，从财务角度评价企业绩效。杜邦分析方法核心的公示是：净资产收益率=净利润率×资产周转率×权益乘数，净资产收益率反映了企业的净资产的获利能力。杜邦分析四个财务指标的的关系如下：

表112015-2017年万科与同行业的杜邦分析体系相关指标表

资料来源：由巨潮资讯网整理所得

根据表11分析：

（1）利润率。利润率=净利润÷营业利润，该指标用于衡量一个企业的经营效益。2015年-2016年，万科的利润率有所下降，而该指标在2017年回升，与此同时同行业的利润率水平逐渐提高。在2017年万科的利润率比同行业的低，万科的经济效益有待增强。

（2）总资产周转率。总资产周转率=营业收入÷资产平均余额，该指标反映的是企业资产实现收入的综合能力。万科的总资产收益率近3年均比同行业的水平高，说明万科的资产实现收入的能力与同行业的其他企业相比较高。

（3）权益乘数。权益乘数=资产平均余额÷净资产平均余额，该指标反映了企业的负债程度，数值越大，说明企业的负债程度越高。根据上表的数据，与同行业相比，万科的权益乘数处于高水平，其负债的程度高。

总的来说，万科虽然负债相对相对高，但其资产的周转能力强，资产的获利能力也强。

3.4前景分析

在哈佛分析框架的最后一步分析为前景分析，前景分析是基于对前面的战略分析、会计分析和财务分析三种分析的相结合下，对公司未来的盈利能力和发展趋势进行提前预测。

随着中国的经济发展，人民的生活水平不断提高，人对对美好生活的需求不断的增加，而万科为适应时代的变化，人民对生活品质要求的提高，在2013年提出了新的发展转型战略，万科对公司未来的定位从原来的“住宅房地产商”转变为“城市配套服务商”，其发展目的就是向在未来，当人们起万科时，首先想到的是美好生活而非当地产开发商。从这个层面来看，万科公司的愿景是美好的，是符合人民的需求的。

而就万科在转型后5年的发展战略，经营情况和经营成果看，万科的核心业务仍然是住宅房地产和物业。在这五年里，万科大举进军物流地产和商业地产，但就目前的物流地产和商业地产仍然没有成为万科的新的核心业务。另外，万科在这五年里也涉足养老、教育和长期租赁等相关领域，但其盈利模式仍有待发掘。

总体来说，万科未来仍将以住宅房地产和物流做为利润增长的动力支柱。新型业务的盈利模式，发展状况有待观察。

4.研究结论及建议

4.1研究结论

本文采用哈佛框架对万科转型后的财务进行分析，主要通过对万科转型后的5年的经营发展战略和财务数据进行纵向的对比分析，对万科在转型后的经营状况和盈利成果进行评价，并从中发现一些问题并提出建议，最后根据以上分析，对万科未来的前景进行预测。本文得到以下结论：

（1）根据对万科的财务分析，虽然万科多项财务指标优于行业的平均水平，但是其资产负债率远远高于行业的平均水平，高水平的资产负债率虽然是房地场行业的特征，但如果该指标在逐年递减，其可能存在的潜在财务风险是很大的，特别是对于万科这样的房地产巨头来说，因此万科需要采取手段和方法降低其资产负债率，以规避其潜在的财务风险。

（2）作为房地产行业的龙头之一，万科正在积极响应国家的“去库存”等相关的供给侧结构性改革的政策。从其流动比率在这五年逐渐递减，而速冻比率在逐渐递增可以侧面体现这点。

（3）万科自2013年提出向“城市配套服务商”转型以来，万科在新型业务的业绩表现一般。并且万科向多领域的进军，实质是多元化战略转型的体现。万科擅长的领域在住宅房地产，而这几年多元化的转型，有可能使得万科因在自己不擅长的领域发展而变得被动。

4.2建议

（1）积极去杠杆、降低资产负债率。通过对万科近5年的财务指标分析，发现房地产企业普遍存在较高的资产负债率，而万科的该指标近几年更是突破80%，这说明万科的风险隐患主要由债务人承担。虽然万科的业绩依旧良好，但是高杠杆仍然是存在一定的财务风险。万科应优化自身的资产负债结构，降低债务成本。

（2）科学制定战略实施计划。自2013年万科提出向“城市配套服务商”转型以来，万科实施多元化的经营战略。在以住宅房地产和物业的核心业务基础上，新设立商业房地产、物流房地产、公寓长租、养老和教育等业务。但就目前来看，万科在新业务上发展缓慢、部分业务的盈利模式依然没被发掘。因此，如何科学地制定战略实施计划成万科能否转型成功的关键。

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Fridson, MartinS.Alvarez&Fernando.FinancialStatementAnalysis: APractitioner’sGuide[M].NewYork: Wiley.2002.

致 谢

光阴似箭，转眼间发现自己的大学四年学习生活即将结束。在这四年的大学生活里，我经历了很多，逐渐在成长。我要感谢的人，感谢的事有很多，正是这些我所遇到的人，经历的事让我学会了忍耐，懂得坚持，收获了成长。

首先，我要感谢我的爸爸妈妈、舅舅舅母和我的老师们。爸爸妈妈含辛茹苦地养育我成人，默默地支持我去追逐自己的梦想，他们是我最骄傲的人。舅舅和舅母在我成长的路上给予了很多的帮助和教导，他们是我敬重的人。还有我的老师们，教给我知识，带领我走向自己喜欢的领域，我很感谢他们。另外，我要感谢陪我一起成长的同学们、朋友们。正是因为有他们的陪伴，给予了我成长路上很多的欢声笑语和乐趣，让我学会了与人相处，懂得了友谊的可贵。最后，我要感谢我自己。我要感谢自己一路的坚持奋斗、永不停歇，正是因为这样的品质让我考研成功，明白了奋斗的意义。

最后，希望未来的自己能坚守心中的信念，永不停歇地追求自己心中的目标，为理想，为家人，为我的祖国奉献我自己。

基于哈佛框架下的万科财务分析

价格 ¥9.90 发布时间 2023年5月19日

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