1导论
1.1选题背景与意义
1.1.1选题背景
“营改增”后，地方XX一方面收入减少，另一方面支出规模增加，尤其是刚性支出，因此履行职能的难度日益加大，导致矛盾愈加突出。从长远来看，这对地方经济的发展是不利的。
为了不影响地方财政的平稳运行，xxxx决定自2016年5月1日起，在现有税制暂时不变的前提下，中央和地方增值税收入五五分成。过渡方案弥补了地方XX一部分资金缺口，但主体税种缺失导致地方税体系不能适应经济社会发展需要的矛盾日益突出。
完善地方税体系，推进房产税立法一直受到xxxx的高度重视。2010年，xxxx明确逐步推进改革，支持地方试点和实验。xxxx报告提出要培育地方主体税种。十八届三中全会更是将完善地方税体系作为深化税制改革的基本任务之一。
地方XX最重要的职责是提供公共产品和服务，其事权不会大幅减少，那么为了保障其履职能力，只能够增加财权，想办法扩大收入规模。一方面，可以在增值税共享比例上适当向地方倾斜；另一方面，必须要进行财税体制改革，完善税收制度，确立新的地方主体税种，其中房产税的呼声最高。
为了解决地方XX的财源问题，寻找新的地方主体税种来补足财力缺口，同时响应习xxxx提出的主张，房产税的立法工作逐步展开，但就目前而言，改革必定牵一发而动全身，在全国开展还存在一定难度，需要稳步推进。
1.1.2选题意义
我国学者对房产税改革的研究是积极稳健的，在不断深化的过程中，研究成果日渐丰富，在很大程度上促进了我国房产税的改革与发展。当前，经济环境和财税形势日新月异，房产税立法必将成为我国下一步税制结构改革的重要内容之一。本文为未来的房产税改革提出一些思路，能够丰富和完善房产税制度，从而有助于形成一个符合我国国情的房产税税制体系。
房地产业历来是国家的重要税源之一，改革开放以来，我国综合国力显著提升，居民收入和财富大幅增加，人们不再简单地满足于吃饱穿暖，而是要求各个方面全面提高，追求更高的生活质量，其中住房是一个非常关键的要素。可以说，XXX背景下，房产税与人们的美好生活需要紧密相连，加快房产税改革研究是有效减少社会主要矛盾的重要措施。
1.2国内外文献综述
1.2.1房产税开征的必要性与可行性方面
李勇彬（2017）认为新形势下研究房产税改革对中央与地方都有重大理论意义和现实意义，但还存在诸多难题。胡怡建和杨海燕（2017）认为，房产税在征税范围、征税环节以及征收基础等多方面还面临许多问题。涂京骞（2018）认为“十三五”时期房产税改革将有重大突破，房产税立法能够推进。马海涛等（2019）认为房产税与土地出让金并不重复，关键是要对土地使用权的转让加以限制，清理整合房产开发过程中的税费。孔培嘉（2019）认为要综合考虑对财产和收入的再分配效应以及短期内征收管理的可行性。谢立斌（2019）认为，房产税立法不管是在形式上还是实体上，都应当符合法律要求，征收房产税不应给房产所有人带来过重负担。徐阳光和武诗敏（2019）对房产税的前景抱消极态度，他们认为最正当的立法目的是完善地方税制，将其培育成为地方主体税种的可能性不大。闫坤和蒋震（2019）认为可以同步推进多个税种的改革，努力寻求它们之间的协调配合。岳玫茜（2019）认为房产税应当实现制度建设与收入增加两个政策目标，既要兼顾短期影响，也要重视长期效应。史桂芬和楚涵宇（2019）认为房产税是地方主体税种的首选，它不仅可以增加地方财政收入，还能够促进产业结构优化升级。
1.2.2税制设计方面
刘汉霞（2017）认为税收征管模式应当转变为中央机关掌握立法权、基层xxx掌握管税权，要完善综合配套制度。刘蓉和李阿姣（2018）认为应注重公共服务的对应性。俞光远（2018）认为要顺应国际惯例，不断优化房产税关键课税要素，明确以完善地方税体系为目标的定位。舒怡岗（2018）认为确定征税对象尤为重要，必须明确征税范围和优惠政策。焦嫣然（2019）认为关键是确定计税依据和构建适用程序。郭哲等（2019）认为税率是核心，认为应当选择超额累进税率。
1.2.3配套制度方面
朱为群等（2017）认为应该积极主动采取措施，要更多地与实际相结合。崔志坤和张燕（2017）认为应当关注房产税法律制度、不动产信息登记制度、房地产评估制度等，这些制度的构建将使房产税改革更具操作性。庞风喜和牛力（2018）认为，针对公众对房产税的质疑、误解与焦虑，应当通过政策窗口期广纳才智，减少改革阻力。王文婷和方文聪（2019）认为，房产税立法应当与社会共识和专业共识充分磨合。杨志勇（2019）认为应采取渐进式改革战略，提高社会接受度，做好准备应对各种可能出现的风险，做好各项保障工作。
1.2.4文献述评
国外研究方向多样，国内成果日益丰富，尤其是随着我国房产税试点进程不断推进，学界对房产税的研究逐渐深入。
相较而言，国内对于房产税改革的研究从本世纪初才开始，缺乏实践检验。近年来，关于如何将房产税建设成为地方主体税种的探讨逐渐兴起，并形成了一批关于房产税改革的文献。鉴于我国房产税改革才刚刚起步，且只取得阶段性成果，全面学习研究房产税也就具有极大意义。
1.3论文的结构及主要内容
本文主要分为七个部分。
第一部分是导论。从论文的选题背景及意义、国内外文献综述、论文的结构及主要内容以及研究方法等方面进行了初步介绍。
第二部分是有关房产税的基本理论。深入发掘房地产税的内涵及房产税征收的理论依据，为之后的研究打下基础。
第三部分介绍了我国在房产税方面的试点，对上海和重庆两市的政策规定、实施情况以及异同进行深入了解与对比分析，总结了其中的经验教训。
第四部分对现行房产税制度存在的问题进行梳理，主要包括：一立法层级过低；二课税要素设计不合理；三征管体系配套制度不健全等。
第五部分是房产税制度的国际借鉴。通过研究发达国家英、美、日的房产税制度，得出相应的经验启示。
第六部分是对未来房产税制度进行完善的建议。主要从以下几个方面进行论述：完善法律体系；优化课税要素；构建相关配套制度等。
第七部分是结语。从整体上对论文进行了总结。
1.4论文的研究方法
1.4.1文献研究法
为了研究内容、拓展思路和总结经验，本文参考、整理了国内外与房产税改革相关的书籍、期刊以及各种文献资料，探索其中具有借鉴价值的经验成果；同时，在山西财经大学图书馆、中国知网、国家税务总局官网等平台上，查阅了近年来与房产税相关学术论文、著作以及文件。
1.4.2比较分析法
采用横向比较和纵向比较相结合展开分析。纵向上，以上海和重庆的试点为例，剖析我国房产税制度的一系列缺陷。横向上，通过研究国外房产税制度，总结出其中值得借鉴的经验教训，然后基于我国发展现状，得出符合国情的建议。
1.4.3图表分析法
通过搜集《中国统计年鉴》、《中国税务年鉴》以及市税务局官方网站等的数据，然后加以计算整理，制成了图表进一步对所要研究的问题进行分析，为论据提供强有力的数据支撑。
2房产税相关基础理论
2.1房产税与房地产税概念的界定
2.1.1地方税
与中央税相对，核心是税收立法权、征管权和税款所有权。为了研究房产税，本文将其理解为由中央立法、地方负责征收管理、收入归属地方XX的各类税收的总称。
2.1.2地方主体税种
是基层XX长期稳定的财源，在地方财政收入中占比较大，很大程度上影响地方XX的履职能力。
2.1.3房产税
以房屋为征税对象，计税方式包括从价计征和从租计征，是一种财产税，一般向产权所有人征收。
2.1.4房地产税
广义的房地产税在三个环节征收：开发、交易和保有环节；狭义的仅在保有环节。具体又分为持有和出租环节，出租环节即我国现阶段普遍征收的房产税，持有环节目前只在上海和重庆开展试点。本文指的是狭义的房地产税。
2.2征收房产税的理论依据
2.2.1财政分权理论
蒂伯特(1956)在《一个地方支出的纯理论》中提出一些公共产品的使用只能限定在特别的区域。也就是说，一个人要想消费公共产品，那么他必须首先选择自己的居住地区。奥茨(1972)在《财政联邦主义》中提出了“分权定理”，简单来说就是对于一种公共产品，如果中央和地方的单位供给成本相同，因为地方XX更了解辖区选民的偏好，此时由地方来提供此公共产品效率更高。特里西(1981)在《公共财政学》中指出中央与地方之间信息不对称，中央提供的公共产品容易与公众偏好不符，而地方XX在公共管理和社会服务中能够通过各种渠道充分收集有关本地区居民偏好的信息，因此能更有针对性地满足社会公众需求，对社会资源的配置也更加合理高效。
2.2.2地方公共支出膨胀理论
一般来说，XX的功能主要是收入再分配、稳定经济和实现资源最优配置。当一个国家处于高速发展阶段时，提供公共产品和服务的支出急剧增加，地方财政支出会迅速膨胀。只有中央与地方对税种进行合理的划分，保证地方财政有稳定且充分的收入来源，地方XX才能够更由效率地提供公共产品和服务。
2.3地方主体税种设置应遵循的原则
2.3.1非流动性原则
如果税基流动性强，纳税人会比较不同地方XX的税收条件，选择对自己有利的地区，税基因为征税在地区间发生转移，就达不到增加当地收入的目的，还有可能影响经济的平稳运行。而且，如果XX间恶意竞争，给出不合理的优惠条件，将导致资源配置扭曲，国家税源流失。因此，地方主体税种的税基应当是非流动的。
2.3.2受益原则
地方税收收入应严格规定用途，专款专用，只能将其投入到为辖区内居民提供公共产品和服务上，并且要不断丰富公共产品的数量和种类，使得纳税人的税负和收益相对应。
2.3.3稳定原则
根据地方公共支出膨胀理论，地方XX的支出是日益增加的，因此需要源源不断的收入来支撑XX各部门的正常运转以及公共产品的提供。另外，地方XX筹集收入的手段相对匮乏，其抵抗周期性经济波动的能力较差。因此，要想保证地方XX正常履行职能，就必须具备稳定充足的税源。
2.3.4效率原则
地方主体税种的税收收入关系当地市政建设、治安维护等公共服务水平，因此在提供公共产品时要保证效率，督促地方XX建设基础设施、改善公共环境。一般情况下，将税权在中央与地方之间划分，谁在征收成本和时间上更占优势，该税种归属谁。
2.4房产税作为地方主体税种的特质
2.4.1税基稳定
房产的固定性使得房产税具有税基稳定、广泛、独立性强的特征，它不会因为纳税人在不同地区的迁移而同步转移。
2.4.2符合受益原则
房产税的税收收入用于辖区内公共品的提供，而纳税人来自这个区域，享受公共基础设施和XX创造的良好生活学习环境，税负与收益对应，符合受益原则。
3我国房产税试点情况及经验教训
3.1上海房产税试点的基本情况
2011年，上海对部分个人住房开展试点，发布了我国首个相关的规范性文件。
主要是对人均住房面积超过60平方米的家庭征收，对存量房无较大影响。不同于原先1.2%的单一税率，实行差别化的比例税率。
房产税收入绝对量有所增加，占地方财政收入和税收收入的比重总体呈上升态势但偏低，而且增幅很小，对弥补资金缺口的作用十分有限。
3.2重庆房产税试点的基本情况
2011年，重庆公布了两个有关房产税的规范性文件，成为国内第一个包含存量住房的城市。
2017年重庆作了部分修改和调整后重新公布，其不再是“增量税”，而是“高档税”。
由上表可见，重庆的房产税税收收入同样处于增长态势，占地方财政收入和税收收入的比重持续上升且幅度较大，有效弥补了地方部分资金缺口。
3.3沪、渝两地改革试点情况的比较
3.3.1沪、渝两地改革试点情况的相同点
主要包括以下几个方面：1.征税重点是增量房；2.实行差别化税率；3.设置了一定的免税面积，免税政策比较宽松；4.本地居民和非本地居民适用不同征税条件。
3.3.2沪、渝两地改革试点情况的不同点
主要包括以下几个方面:1.范围不同；2.征税目标不同：上海主要是为了有效配置房地产资源，抑制投资；重庆主要是为了抑制高档住房消费。3.征税对象不同：上海针对增量住房，重庆则针对高端住房。4.税率差距明显。
3.4沪、渝试点的经验教训总结
3.4.1税基较窄
上海仅将增量房纳入征税范围，重庆虽然包括存量房，但只针对高档住房，开征范围有限。同时，大量居民普通住宅被排除在改革范围之外，不利于地方XX筹集财政收入。
3.4.2免税面积过大，且税率偏低
在上海这样的一线城市，一般的三口之家住房面积不会超过180平方米。而在重庆，由于每个家庭只能计算扣除一套应税住房，可能会激发假离婚潮。在税率方面，上海的实际税率为0.42%和0.28%，重庆的税率也仅有0.5%和1.2%，税率水平过于低下。
3.4.3计税依据不合理
现实条件下，房产的价值并不是固定的，它会随着时间、环境、交通等因素的改变而发生变化。因此，把房产交易价作为计税依据是不科学的。
4我国现行房产税制度存在的问题
4.1立法层级过低
根据《立法法》，确立税收基本制度必须制定法律，现行《宪法》也并未赋予地方税收立法权，所以现行房产税制度仅以行政法规形式予以规定的情况不符合法律规定。同样地，上海和重庆发布的地方性规章法律效力不高。
4.2房产税课税要素设计不当
首先，纳税主体种类复杂。房产税作为一种财产税和受益税，纳税人应为房屋的
保有人，我国列举式的立法模式使得纳税主体的种类过于繁琐。其次，税率较低且单一。当前我国贫富差距大，实行无差别的统一征收达不到调节收入、缩小贫富差距的目的。最后，征税范围较窄。《暂行条例》未将农村用房纳入征税范围，条例是在1986年设立的，已经远远落后于社会发展需要。
4.3房产税征管体系配套制度不健全
首先，不动产登记的职权分配不合理。其次，个人还没有纳税识别号，推动房产税的立法需要掌握公民相关信息。最后，房产价值评估体系缺位。当前仍以房产初始交易价格为计税基础，未根据其价值变动进行调整，不合理的计税依据使得房产税收入绝对额较小，故而评估机制不可或缺。
5房产税制度的国际借鉴
5.1英国的房产税制度
英国最先开征房产税，其制度比较成熟。作为地方税，税款专门用于支持地方性公共服务，比如为居民提供消防、垃圾处理等。按照用途不同，分为住宅房产税和非住宅房产税。
住宅房产税的课税对象为城市住宅，年满18周岁的住房所有人或承租人都要交税，纳税人使用的不动产按照评估价值的一定比例作为计税依据。房产评估价值从低到高分成A-H八个级次，分别适用税率，具体由地方确定。房产估价部门执行评估工作，周期为5年。
非住宅房产税，课税对象为具有商业性质的房产，以其所有人为纳税人，租金收益为课税依据。该税种由地方XX负责征收，然后上交中央，中央XX根据各地情况进行税收返还，返还部分是地方的一项重要收入。
5.2X的房产税制度
在X，房产税又名房地产税，主要在保有环节对房产和地产课征。它是一种地方税，立法权和征管权归属基层XX。
税款主要用于各项福利支出，因此人们的纳税意识较强，税额巨大，能占到当局财政收入的70%以上。
X几乎对所有不动产征房产税，为了精简税制，避免重复征税，在保有环节只设置了房产税。计税依据是房产和地产评估价值总和的一定比例。每年特定日期由专门机构执行评估工作。要求评估人员拥有专业技能和执照，保证结果公平公正。
实行比例税率，在1%-3%之间自由浮动，由地方XX根据情况选择适合当地财政收支状况的税率，之后还可以不断调整。这样做的好处是地方XX自主性较大，能够结合实际制定有利于本地区的税率。税收优惠主要给予公共服务部门，具体由各地区自主设定。
5.3日本的房产税制度
中央负责立法，地方负责征收。分为房产取得、保有和转让三个阶段。
固定资产税，计税依据是居民拥有的房产与地产的评估总值。税率一般为1.4%，各地可适当调整。评估周期为3年，对房产和地产分别设置起征点给予税收减免。
城市规划税的征税对象、计税依据和纳税方式同固定资产税，税率水平由各级地方根据自身情况确定，最高不得超过0.3%。
营业场所税的税款用于城市环境改善，只针对居住人口高于30万的大城市。
5.4国外房产税制度对我国的启示与借鉴
5.4.1赋予地方XX税率决定权
英国房产税税率随评估值变动，X的税率由州XX决定且每年调整，日本的税率决定权也归属地方。我国地区间经济水平差异巨大，房产价值明显不同，实行无差别的比例税率则与实际情况不符。因此，未来可以考虑修订《立法法》，将税率决定权下放到基层，由地方XX在一定区间内自主选择。
5.4.2建立房地产评估体系
英国设立了评估局，X也有专门的评估部门或者直接委托给第三方机构，日本则由评估专员负责评估工作。反观我国，由于在试点城市中暂时使用房屋交易价格作为计税依据，因此并未设立评估机构，为了顺利推进立法，未来必须着手完善评估制度。
5.4.3制定符合国情的税收优惠政策
英国和X对特殊群体有所倾斜，日本对非营利性部门的用房实行减免。同样地，我国应根据国情制定科学、合理的税收减免政策，在保征税款数额的同时兼顾公平，尽量减少人们的税收厌恶感，保征房产税顺利开征。
6完善我国房产税制度的建议
6.1完善房地产税法律体系
6.1.1加快推进房产税立法
房产税尽管在我国开征时间较早，但法律依据一直是等级不高的暂行条例，尤其随着经济的高速发展，房价持续上涨，《暂行条例》中的很多规定已经跟不上时代步伐，暴露出的问题也越来越多，基于此，我国应当加快房产税立法步伐，提高立法等级。
6.1.2管税权下沉基层xxx
“营改增”后，地方财政收入减少，给地方XX履行各项职能增加了难度，地方XX纷纷开始疯狂卖地、大量举债，影响了整个房地产市场，让开发商借此抬高房价，由此造成了一系列问题。究其原因，一部分在于分税制没有充分明确对地方税的规定，对省以下的纵向征管及执行程序没有做进一步的划分。我国应将房产税这一地方税的管税权划归基层xxx，明确税款征收和管理职责以及用途。
6.2优化房产税课税要素
6.2.1明确纳税主体
英国和X都是采用概括的方式明确纳税主体。未来在立法时，可以借鉴发达国家的做法，将纳税人规定为房屋所有人。
6.2.2扩大征税范围，拓宽税基
《暂行条例》的征税对象不包括广大农村地区的房产，结果房价居高不下，小产权房市场繁荣，大量耕地被占用。上海和重庆的试点也仅将增量房、高档住房纳入计税基础，基于此，非常有必要拓宽税基，将农村的房产纳入征税范围。
6.2.3变更计税依据
可以借鉴发达国家的成功经验，变更计税依据为评估价值，确定评估周期。在实际操作中，可以由国家以法律条文予以规定。此外，由于我国东、中、西部地区间差异大，在评估时可以制定多重评估标准以满足不同地区的需要。
6.2.4下放税率的自主决定权
我国东部与中西部、沿海同内陆的房地产价格差异大，单一的比例税率不符合公平原则。因此，应借鉴他国成功经验，由立法机关给定税率区间，地方XX在此区间内选择符合本地区实际的税率，并且可以每年适当调整。
6.2.5制定符合国情的税收优惠政策
首先，我国应该以个人为单位规定免税面积，就超出部分缴纳房产税。其次，为了实现公平，应对低收入人群、残疾人等社会弱势群体减税甚至免税。
6.3健全房产税相关配套制度
6.3.1构建统一的不动产登记制度
我国不动产登记制度存在诸多缺陷：管理体制不统一；法律效力不明确；登记种类不齐全等。以上问题导致平台的运行和建设跟不上时代的发展需要，既无法提高工作人员的办事效率，也不能便利民众查询。为保证房产税法的顺利出台和实施，完备不动产信息平台建设，可以从以下几个方面进行：统一管理体制，明确法律效力，健全登记类型等。
6.3.2建立公民纳税人识别号制度
2015年，国家税务总局就征收管理法向全社会广泛征求意见，指出每个公民可能都将拥有第二张“身份证”，即一个数字代码标识。未来应当要赋予纳税人识别号，并将个人信息与之关联。税务机关可以通过该制度了解居民纳税情况，公民也可以通过网络平台缴纳税款。
6.3.3建立完善的不动产评估体系
应当设立隶属于XX的房产评估机构，且其保持独立，接受监督。同时从长远来看，要加快速度培养大量专业技术人才，建立并完善评估人员的资格考试和职业管理制度，强化对评估机构的监督。同时要积极引入第三方机构，可以由社会民间中介组织承担，这样既可以节省时间成本和经济成本，又有利于征税过程的开放透明。
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