基于村民视角的集体建设用地建设租赁住房的增值收益分配意愿研究

　摘 要

为缓解城市住房短缺，保障全体居民住有所居，中央提出构建租购并举的住房制度，大力促进租赁住房市场的发展。2017年8月，原国土资源部、住建部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，这一举措对于增加租赁住房供给、提高农村土地利用效率、增加农民财产性收入具有重要意义。但项目在试点运营的过程中同样也遇到了问题，例如租赁住房的增值收益分配问题，包括XX是否应以利益主体的身份参与收益分配以及如何在收益分配的过程中充分尊重村民意愿。建立公平合理的租赁住房增值收益分配体系，使集体建设用地建设租赁住房所产生的土地增值收益在利益主体之间合理分配是充分调动各方建设积极性，推动集体建设用地建设租赁住房试点项目顺利开展的关键。

广州市是首批开展集体建设用地建设租赁住房的试点城市之一，随着广州东拓南进战略的持续推进，近年来增城区的外来人口持续增加，租赁住房需求旺盛，基于此，本文选择在广州市增城区的三个典型村居开展问卷调查。通过对实地调查回收的161份问卷进行Logistic回归分析，发现近一半的受访村民表示愿意上交一部分租房收入给XX；与其他村民相比，年龄小、家庭人口数少、所在村庄经济发展水平低、希望XX为租赁住房提供的支持程度高以及认为该政策是件好事的村民更倾向于上交一部分集体建设用地建设租赁住房所产生的土地增值收益给XX。针对分析结果，提出建立健全相关法律法规体系、加强政策宣传和舆论引导、建立多元主体监督管理机制这三点政策建议。

　关键词：集体建设用地；租赁住房；增值收益分配；村民意愿

一、绪论

　　（一）研究背景及意义

　　1.研究背景

2017年，原国土资源部、住房城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定在北京、上海、广州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。2019年，进一步将试点城市增设到18个，扩大了租赁住房供给来源。试点方案的出台，与我国城市住房短缺、构建租购并举的住房体制改革等背景密切相关[1]。

（1）城市住房供求关系紧张

随着我国城市经济水平的快速提升、城市化进程加快，农村人口大量向城市迁徙。国家统计局数据显示，2020年末我国常住人口城镇化率超过60%。大规模外来务工人员涌入城市，在优化城市劳动力结构、为城市建设注入新活力的同时，也带来了一系列问题，其中首当其冲的就是住房问题。

一直以来，中国人民都把安居作为幸福生活的前提，人们的住房需求是否得到有效满足是居民幸福感能否提升的关键。随着城市经济的发展，农村人口向城市聚集，城市常住人口不断增加，城市住房需求迅速上升，但城市租赁住房房源供应总量不足，住房市场供小于求，从而导致租赁价格也随着房价飞升而水涨船高，居民的住房需求往往难以得到有效满足。在租赁住房市场旺盛的需求刺激以及经济利益的带动下，“城中村”、小产权房日渐发展起来，并且成为了城市治理中的一颗毒瘤，不仅不利于居住者生活水平的提高，同时带来了一系列的社会问题例如财产纠纷、法律问题、环境污染。满足人民群众体面的住房需求，才能进一步促进社会经济的健康快速发展。

（2）租购并举成为我国住房体制改革的主要方向

为了缓解这种紧张的城市住房供需关系，XX一方面出台政策限制投资性住房需求，一方面大力支持租赁住房开发模式，增加租赁住房供给，探索从供给侧缓解这一矛盾。

2016年，中央提出建立租购并举的城镇住房体系，为我国住房体制改革指明了方向，利用集体建设用地建设租赁住房可以节约土地成本、盘活农村闲置的集体建设用地、提高土地利用效率、增加农民财产性收入、提升农民生活水平，有助于促进城乡一体化建设；保障全体人民住有所居、提升人民群众的幸福感。

　2.研究意义

本文选题具有理论和现实价值：一方面，随着试点城市试点项目的选址建设，已经有研究开始关注利用集体建设用地建设租赁住房的意义、实施难点以及政策落地实施所带来的积极影响。但较少有研究从供给主体—村民的视角深入分析村民对该项政策的了解程度、响应程度，以及对项目实施所带来的土地增值收益分配的具体想法等，因此存在着理论研究的空白。本文基于对调研数据的回归分析，研究村民对项目实施所带来的土地增值收益分配的意愿，可以在一定程度上弥补这类研究的不足。

另一方面，利用集体建设用地建设租赁住房能够增加租赁住房供给，缓解城市住房短缺；租赁住房的租金还可以作为集体经济组织和农民的一份长期稳定的经济来源，增加村民的财产性收入，提升村民的生活水平，有利于村民和村集体以租赁住房租金的形式分享社会经济发展所带来的成果。对于居住者而言，集体土地上的租赁住房不仅能够有效满足其居住需求，且租金相对低廉，可以在不降低生活品质的前提下减少其生活成本，有利于提升居住者的生活幸福感。

选题的现实价值不仅限于上述内容，探讨集体建设用地租赁住房的增值收益分配问题是为了实现整体利益的最大化，利用集体建设用地建设租赁住房增值收益的利益主体包括XX、联营企业、村集体以及村民[2]，那么在收益分配的过程中如何平衡好各方利益，实现多方共赢、如何保障村民利益不受侵害，尊重村民意愿；如何通过利益分配调动各主体响应政策、参与建设开发的积极性，都是项目推进过程中需要得到妥善处理的问题。本文以村民意愿为切入点，对集体建设用地建设租赁住房的增值收益分配进行研究，对理论研究者以及XX政策制定都有一定的启示意义。

（二）文献综述

　　1.国外关于租赁住房市场发展的相关研究

外国学者对影响租赁住房市场发展状况的因素的研究开始较早，Ogar, Jonathan D（1973）指出受教育程度不同的居民所做出的租购选择也会不同[3]；Arthur A. Eubank,C. F. Sirmans（1979）、Friedman（1981）认为居民的收入状况会影响其居住方式的选择，只有当居民的经济收入或者未来预期收入达到一定的水平时，才会从租房改为购房[4,5]。Frangois、 Djoko Y S（2009）认为房价水平、租金高低、收入多少等因素都会影响租赁住房市场的发展[6]。Heffernan Troy W（2021）认为沟通、便利、激励和监管是影响租赁住房市场的四个关键因素，同时也受到租赁住房市场发展状况的影响[7]。Geoff Boeing（2020）认为互联网技术的发展改变了租户和承租人信息不对等的状况，推动了租赁住房市场的发展[8]。

2.集体建设用地建设租赁住房的相关研究

由于政策尚处于试点阶段，已有研究主要对集体建设用地租赁住房的试点情况、存在的困难以及可能产生的积极影响等方面进行了分析。就目前的情况来看，大部分试点项目尚处于初期的选址立项阶段，一线城市较二三线城市的进展要快，试点项目大多集中在住房需求旺盛的地区[9]。徐小峰（2018）提出保障性租赁住房的落地要求国有、集体土地统筹发力，增量、存量全面覆盖，无偿、有偿多样供应，XX、社会“多元主体”共同发展。同时他发现规划选址与配套设施建设有待完善，资金筹措与利益分配问题有待解决，公共服务资源和配套措施难以落实，存量房地产的优化配置受到考验等问题[10]。纪成旺（2017）认为试点项目应选择在有租赁住房需求，且资金充裕的地区进行建设；强调改革试点要处理好中央与地方责任关系，理清XX与市场关系，更要符合群众长期利益与远期规划[11]。谭荣（2017）指出利用集体建设用地建设租赁住房政策与现行法律相适应的问题[12]。龙志和与莫凡（2019）认为集体建设用地租赁住房建设配套设施和运营管理制度不完善，利益协调与监管机制尚未建立，建设租赁住房配套的税收制度不完善等问题是该政策面临的主要挑战[13]。此外，对于用于租赁房建设的农村集体土地来源及供给，周琼和张世龙（2019）建议城中村改造、“小产权房”清理以及“空心房”拆改应成为其主要用地来源[14]。

一些研究也开始聚焦项目开发运营中可能存在的困难，例如项目选址困难、利益分配平衡难、缺少市场化的资源配置、信贷资金短缺等方面的问题[9]。也存在缺少资金来源，配套基础设施和公共服务设施的投资主体不明，建成后租金水平确认，收益分配过程中存在违法违规行为等问题[15]。部分地区租房收益只占村庄受益的一小部分，建设租赁住房并未与村民签署合同，缺乏法律保护等情况[16]；也有研究发现实施过程中存在集体租赁住房项目建设手续不完备、违法用地现象[17]。

从该项政策在具体试点地区的情况来看，北京出现了建好的楼房面临烂尾的问题。伍振军（2017）认为出现烂尾现象的原因在于该政策与现行法律规定不符，缺少配套政策[17]。吴克宁等（2019）就同一实例分析得出由于配套政策的缺失，影响了土地收益的实现，从而不利于项目的开发建设，同时指出模糊的产权制度存在一定的制度风险，降低了土地投资的激励，影响了土地的集约利用[18]。利用集体建设用地建设租赁住房政策涉及多个利益主体，柴铎等（2018）提出价值选择与分配应因城施策，可将界定集体租赁房性质的自主权交给城市。基于承租人群体特征，XX应在筛选承租人资格方面以及连接供需两端提供指导[19]。

对于利用集体建设用地建设租赁住房可能面临的诸多问题，学者们建议应该确保项目选址合理，完善配套体系[9-10，16，18，20]；拓展多元化融资渠道，加强信贷税费优惠支持[9-10，21]；明晰权属，完善收益分配机制[9-10，12-13]；保障居民的“租售同权”与“新市民”的承租权[22]；增加住宅用地供应，盘活低效用地，提高利用效率，保障集体建设用地有效供应[9]；加强XX对过程的多方位监管[11，13，19]；利用直接入市与土地置换等形式，推动集体建设用地租赁住房市场发展[12]；建立统一租赁平台，合理确定投资主体及租赁性住房的租金水平[9，21]；建立健全集体建设用地租赁住房收益分配制度[14]。

试点政策是完善租购并举的住房体系、促进房地产市场发展的重要举措[21]。高昂的土地成本和税费成本是造成城市房价居高不下的重要因素，而集体用地上建设的租赁住房的土地成本较低，租金低于同区域商品房的租金，从而能够凭借价格优势受到承租人的青睐。这些因素对利用集体建设用地建设租赁住房又具有巨大的利好。

　3.农村集体土地增值收益分配的相关研究

国内学者针对土地增值收益的产生、分配主体、分配过程中存在的问题以及相应的政策建议方面进行了研究。土地增值是指农用地性质的土地转为建设用地之后所带来的土地价值的提升[23]，学者方涧（2020）从横向和纵向两个维度分别梳理了土地增值收益的产生机理[24]：学者孟存鸽（2019）从纵向的维度出发，将土地利用及开发状态的时间节点划分为征地、土地出让以及房地产开发环节，并对以上三个环节中土地增值的产生过程以及获益主体都进行了研究[25]。

横向维度的土地增值收益分为人工增值和自然增值，其中前者是由于投资者投入资金对土地进行改造升级以及相关配套设施建设所带来的土地经济价值提升，后者则是指由于社会经济水平提升所带来的土地增值。关于土地自然增值收益的分配，学术界有三种不同的态度:“完全归公”，主张土地的增值是由于社会进步，应该归国家公有；“完全归私”，持这一观点的学者主要是以产权理论为依据[24]，他们认为农民应该获得土地自然增值的全部收益，这种观点有利于维护村民利益，保障村民共享社会发展成果的权利，文献[26-28]以土地产权及博弈论为理论依据论证了土地增值收益向集体经济组织以及村民倾斜的合理性。目前大多数学者比较认同的观点则是“公私兼顾”，即兼顾个人、集体、国家的利益，这种观点尊重了村集体组织、村民土地所有者的身份，同时也考虑到了XX在社会发展中的作用。至于土地人工增值的收益分配，学者何芳（2019）认为应该按照“谁投资，谁受益”的原则在各利益主体之间分享土地增值收益，维护投资者的合法利益[29]。郑雄飞（2017）、徐进才、徐艳红等学者（2017）指出应建立、健全多方参与的协商谈判机制[30-31]。

部分学者对我国农村集体土地增值收益分配在理论和实践层面存在的问题进行了分析，何芳（2019）认为在农村集体经营性建设用地入市实践过程中，由于缺乏具体的利益分配机理研究指导，各地区的增值收益分配方案差异巨大，亟需能有效指导集体土地增值收益分配的理论与计算模型[29]；傅姝（2020）认为目前土地增值收益分配实践过程中存在增值收益分配不公以及增值收益分配过程中监督管理不到位的问题[23];学者吴昭军（2019）、于浩洋（2019）指出土地增值收益调节金法律性质不明确以及计征基数不确定等问题[32-33]。

针对上述问题，学者们也给出了相关的政策建议。何芳（2019）以总收益作为调节金收取的基础，遵循“谁投资，谁受益”原则，推导得出了集体建设用地入市增值收益分配过程中XX应该收取的调节金比例[31];于浩洋（2019）认为土地增值收益核算方法需要国家在充分尊重农民意愿的前提下制定土地增值收益分配标准[33]，强化XX管理职能、加强土地增值收益分配过程中的监管[23，33]。

　4.相关研究述评

外国学者针对影响租赁住房市场发展因素的研究对于我国住房市场的发展具有理论借鉴意义。我国已有的关于利用集体建设用地建设租赁住房的研究，主要是从理论视角对该政策实施的可行性及存在问题进行探讨，对于试点政策的完善和推广具有一定的指导作用。但是现有研究缺少以供给主体：村民视角为切入点的研究，对集体建设用地建设租赁住房过程中村民意愿的研究及对村民利益保护的讨论尚不充分。我国已有的关于土地增值收益分配的研究主要是针对收益产生、利益主体以及增值收益分配过程中存在的问题开展讨论，也提出了一些具有针对性的建议，但研究的侧重点各有不同，虽然都提到了收益分配过程中要保护好农民的合法权益，但并没有涉及到具体措施，也缺少对村民意愿及影响村民做出这一判断的因素的研究。

《试点方案》中明确提到要拓宽集体经济组织与农民增收渠道，怎样才能在收益分配的过程中更好的维护其利益以及收益如何在村集体和村民内部之间分配？这些都是制定收益分配方案时需要考虑的问题。上文也已经提到，村集体经济组织自有资金往往不能独立承担项目开发的开支，再加上信贷融资困难，村集体往往需要与房地产企业、公司联营开发，那么，作为投资方的企业在住房建设中投入的资本该如何参与收益分配，如何在收益分配的过程中兼顾好村集体、村民与联营企业的利益也是值得探讨的问题。基于此，本文以村民意愿为切入点，对集体建设用地建设租赁住房增值收益分配进行研究，为推动完善的收益分配体系提供一个新视角的参考。

（三）研究内容、方法及思路

　　1.研究内容

本文通过对目前已有的研究进行梳理分析，基于广州市增城区三个典型村居的实地调查数据，运用实证分析方法，从供给主体—村民的角度，对村民关于集体土地建设租赁住房的土地增值收益分配意愿进行研究。具体可以分为以下几个部分：

第一部分：绪论，介绍本文的研究背景及意义，对国内外有关利用集体建设用地建设租赁住房以及土地增值收益分配的研究文献进行分析梳理，撰写文献综述，并简要描述本文的研究内容、方法及思路。

第二部分：概念界定与理论基础，针对本文中涉及到的三个基本概念进行解释，并介绍本研究的理论基础。

第三部分：数据来源与研究方法，这部分内容主要介绍本文调查问卷设计、数据特征以及变量选取。

第四部分：实证分析，通过对实地调研得到的第一手真实数据进行回归分析，对影响村民关于增值收益分配意愿的影响因素进行分析。

第五部分：基于第四部分实证分析的结果，得出村民对于集体建设用地租赁住房增值收益分配意愿的研究结论，并据此提出具体政策建议，以更好的促进项目的试点推进。

第六部分：结论，总结本文得出的结论，提出本研究中的不足。

2.研究方法

（1）文献研究法

通过对已有研究文献的收集、阅读、梳理及分析，掌握与研究相关的基础知识、研究背景、发展现状及未来趋势，本文在开始写作前已经阅读大量研究集体建设用地入市、集体建设用地建设租赁住房的文献，为本文的写作奠定了一定的理论基础。

（2）问卷调查法

本文主要采用的是问卷调查和定量分析的方法，根据回收后有效的利用集体建设用地建设租赁住房供给情况的调查问卷，运用二元Logistic回归模型分析村民对利用集体建设用地建设租赁住房的增值收益分配意愿的影响因素，从村庄特征、村民个体特征、受访村民家庭特征出发，对村民关于集体建设用地建设租赁住房增值收益分配的意愿进行研究。

（3）计量模型

因为本文研究的是个人特征和家庭特征对村民关于集体建设用地建设租赁住房增值收益分配意愿的影响，需要采用概率模型（Probit、Logistic等）本研究的因变量属于二分类变量，因此选择二元Logistic模型进行回归分析，研究自变量的不同是否会对因变量造成显著影响。

　3.研究思路

图1.1 研究思路图

　　二、概念界定与理论基础

　　（一）概念界定

　　1.集体建设用地

《土地管理法》将土地按照不同利用类型划分为农用地、建设用地和未利用地三类；按照不同权属类型又将土地划分为集体土地和国有土地两类。集体建设用地，通常意义上是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人用于投资或者筹集各种非农建设资金的土地，一般可以分为宅基地、公益性建设用地和经营性建设用地三类。

　2.租赁住房

租赁住房，是指出租人即房屋所有人将房屋出租给承租人，或者提供给他人从事经营活动，承租人向出租人支付租金的行为。它是房地产市场上一种重要的交易形式。本文所研究的是农村集体经营性建设用地上建造的租赁住房。

　　3.土地增值收益分配

土地增值收益是指农业用地转为建设用地并进行相应开发后，达到建设用地的某种利用条件而发生的增值。其计算可以按照成本逼近法的理论，以征地补偿费、土地开发费之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金等和土地增值净收益来确定。土地增值收益分配就是指土地增值收益在利益主体之间进行分配的过程。

　（二）理论基础

　　1.利益相关者理论

利益相关者理论最早由学者弗里曼于1984年提出。所谓利益相关者，是指能够影响组织目标实现或受组织目标实现过程影响的所有个人和群体。利益相关者理论即企业管理者的管理活动是为了平衡各个利益相关者的利益，因为公司的发展离不开各个利益相关者的投入和参与，所以企业应该追求所有利益相关者的整体利益，而不仅仅是一些主体的利益。

XX、集体经济组织、联营企业以及村民都属于集体土地租赁住房增值收益分配过程中涉及的利益相关者，他们都为项目的顺利推进做出了贡献，也都希望可以在收益分配的过程中实现自己的利益诉求。具体来说，XX是政策的制定者，推动项目的实施，同时还要负责项目配套的基础设施建设以及后期项目运营中的监督管理，XX所希望的是增加租赁住房供给，推动城乡统一的房地产市场建设。村集体经济组织希望可以提高闲置土地利用效率，体现集体建设用地的市场价值，增加集体资产收入。联营企业以经济利润为目的，村民希望可以增加收入来源。为了平衡各个利益相关者的利益诉求，亟需建立兼顾XX、村集体经济组织、联营企业与村民利益的公平合理的收益分配制度。

2.收入分配理论

有关收入分配问题的研究由来已久。收入分配是在经济活动中关系到市场经济健康发展的一个重要环节，收入分配是否兼顾了效率与公平甚至会影响国家政治的稳定。市场是收入分配最基本的手段，但由于市场经济的发展不充分，在收入分配的过程中如果仅靠市场发挥作用并不能保证兼顾公平和效率，尤其是在现阶段的中国，在收入分配过程中还存在着不公现象。因此需要XX履行监管职能，推动市场更积极的发挥作用。

在集体建设用地建设租赁住房项目的开发运营过程中，XX应该积极履行职能，对政策的连续性、决策的民主性、信息透明度等方面进行监管，促进集体土地租赁住房的收益在利益主体间公平合理的进行分配，保护村集体经济组织和村民的合法利益不受侵害。

　3.产权理论

产权是指所有权人依法对其财产享有占有、使用和处分的权利。包括财产的所有权、占有权、控制权、使用权、收益权和处分权。科斯是现代产权理论的主要代表，他认为没有产权的社会是一个效率低下、资源配置无效的社会。产权的明确性是保证经济发展高效率的首要特征。不明晰的集体建设用地产权制度会限制集体土地上租赁住房的建设开发，因此产权理论对于试点项目的实施极具参考借鉴意义。

　三、实证研究设计

　　（一）数据来源

　　1.调研区域概况

本次调研选择的地点是广州市增城区的三个典型村居：东华村、夏街村以及庆丰村，增城区是广州市市辖区，位于广州市东部，共有4个街道办事处、7个镇、282个行政村，常住人口103.68万。2017年末，增城区常住人口119.83万人，户籍人口91.77万人。2017年增城区的迁入人数达到了12868人，迁入率为14.45‰，而迁出人口只有2913人，迁出率为3.27‰，人口上升的趋势一直增大。随着广州市“东拓南进”战略的持续推进，增城区社会经济发展进一步加速，外来人口持续增加，租赁住房需求旺盛，这也是本项调查选择在增城区开展的主要原因。

　2.调查问卷设计及数据收集

本次分析数据的获取主要是通过村民对集体建设用地建设租赁住房供给情况的问卷调查，调研问卷涉及内容十分广泛，包括被调研村庄的基本情况、村民个人特征、家庭情况、项目选址、资金来源、配套设施建设、物业管理、租金收取水平、收益分配、XX政策支持等十个部分。基于本文的主题，主要选择村民个人特征、家庭情况以及村民收益分配意愿三个部分的数据进行实证分析，探讨个体特征、家庭情况等因素对村民关于集体建设用地租赁住房增值收益分配意愿的影响。

　3.数据特征

本次调查共收回161份问卷，其中东华村共收集43份调查问卷；夏街村共收集60份调查问卷；庆丰村共收集58份调查问卷。这三个村庄的基本情况如下表3-1所示。

东华村、夏街村和庆丰村的经济发展水平在增城区处于中等或中等偏上的水平，拥有较为优越的交通和地理条件。同时，这三个村庄都靠近大型产业园区，外来人口众多，租赁住房需求旺盛。村庄的产业类型也多以住房出租和厂房出租为主，此外，村庄的基础设施建设均能满足日常生活需要，三个村庄中夏街村的基础设施条件最好，除了医院、学校、休闲娱乐设施外村庄还具备商场、快递网点等，优越的地理位置以及良好的交通条件和基础设施条件使得以上三个调研村庄均具有建设租赁住房项目的地块条件。

表3-1 调查村庄基本情况介绍

（二）实证模型与变量选取

　　1.实证模型

2.变量选取

（1）影响因素指标体系

本文从个体特、家庭特征、村庄特征及政策了解程度这四个方面筛选出15项指标，对影响村民增值收益分配意愿的因素进行分析，各个变量的基本情况如表3-2所示。

表3-2 村民增值收益分配意愿影响因素指标体系

其中，Y为村民认为是否应该上交一部分租房收益给XX，是一个二分类变量；X1为村民性别变量；X2为村民年龄变量；X3为村民学历；X4为是否党员；X5为是否村干部；X6为家庭人口数量；X7为家庭年收入水平；X8家庭年收入中租房收入占比；X9为家庭房产数量；X10为在本村拥有的房产面积的对数值；X11为希望XX应该为租赁住房提供支持的程度；X12为对集体建设用地建设租赁住房的了解程度；X13为认为集体建设用地建设租赁住房政策是否是一件好事；X14为受访村庄距离区XX多少公里；X15为受访村民所在村庄的经济发展水平。

（2）描述性统计分析

根据表3-3可知，此次调研中大部分受访者为男性，性比例占到70%以上。如表3-3所示，本次受访对象中，有近90%的受访者年龄在26-55岁，这个年龄段的村民正是建设发展村庄的中坚力量；从学历构成上来看，学历为“初中及以下”的比例为17.4%；“高中或中专”为28%、“大专”为41%、“本科”为13.7%。学历为“高中或中专”以及“大专”的群体占大多数，受访村民的受教育程度普遍处于中等水平。

表3-3 受访村民性别构成

表3-4 受访村民年龄构成

表3-5受访村民学历构成

表3-6 受访村民职业构成

从表3-6可以看出，受访村民的职业类型比较多样，“自由职业者”占到35%；“离、退休人员”、“国企在岗职工”、“XX、事业单位职工”、“个体工商户”、“服务业从业人员”、“私企从业人员”、“农业从业者”、“无业或者家庭主妇”的比例分别为5%，10.6%，24.8%，2.5%，5.6%，3.7%，3.7%，4.3%。

表3-7 受访村民家庭年收入描述统计

通过表3-8可以发现，在受访村民家庭年收入的构成中，绝大部分受访村民的住房收入占家庭年年收入的比重都不超过55%，住房收入占家庭年收入的比重不高。

表3-8 受访村民租房收入占家庭年收入比重

三、基于实地调查数据的实证分析

　　1.多重共线性检验

为了避免自变量之间存在严重的多重共线性对模型拟合结果带来影响，在进行回归分析之前，先对自变量进行多重共线性检验。

表4-1 多重共线性检验结果表

容忍度越小或方差扩大因子（VIF）越大，多重共线性越严重，一般认为容忍度小于0.1或VIF大于10时，存在严重的多重共线性。村民对利用集体建设用地建设租赁住房增值收益分配意愿自变量的多重共线性检验结果如上图所示，容忍度都远大于0.1且VIF均小于10，因此不存在严重的多重共线性。可以进行下一步的模型估计。

2.集体建设用地建设租赁住房增值收益分配意愿的回归分析

对上述解释变量与被解释变量进行二元Logistic 回归分析，并对回归系数进行显著性检验，得到计量模型结果, 具体结果如表4-2所示。

表4-2 村民分配意愿的二元Logistic回归分析

本研究中总的观测值为 161，对数似然值-88.334586，说明模型整体的适应性较好，伪判决系数为 0.1986，卡方检验统计量为 43.78，Prob ＞ chi2= 0.0001，模型整体上是显著的。

由上表可知，多个变量都对村民认为是否应该上交给XX一部分集体建设用地上租赁住房的增值收益产生显著影响，其中被访村民的年龄、家庭人口数量以及被访村民所在村庄的经济发展水平对村民的收益分配意愿具有显著的负影响，希望XX为租赁住房提供政策支持的程度以及认为利用集体建设用地建设租赁住房是件好事对村民的租赁住房增值收益分配意愿具有显著的正影响，其他自变量对因变量的影响并不显著，具体分析如下：

个体特征变方面，X1为性别变量，回归系数为-0.23，说明性别对村民关于增值收益分配意愿的影响不大；X2为村民的年龄变量，回归系数为-0.499，说明年龄越大村民越不愿将一部分的住房租金收益上交给XX，年龄大的村民劳动力水平相对较低，经济收入会较少，因此希望在租金收入分配的过程中可以获得更多的收益，不上交收益给XX，增加村集体经济组织所获得的收益，从而使自己也能得到更多收益，且通过了5%水平下的显著性检验。X3为村民的受教育水平变量，回归系数为-0.398，在统计学上并不显著，受访村民的学历对村民关于租赁住房收益分配意愿的影响并不大。X4为受访村民是否党员，其回归系数为0.75，说明是党员的村民更加愿意上交一部分租房收益给XX，但没有通过显著性检验；X5为是否村干部，回归系数为-0.775，说明村干部相较于普通村民而言更不愿将一部分租房收益上交给XX，村干部希望村集体经济组织可以获得更多收益用于村庄建设，但在统计学意义上不显著。

家庭特征方面，X6为家庭人口数量，回归系数为-0.31，说明家庭人口数越多越倾向于不上交租房租金收益给XX，且通过了10%水平下的显著性检验，家庭人口数越多相应的家庭开支也就越高，因此倾向于不上交给XX部分租金收益，以获得更多的租金收入；X7为家庭年收入水平，回归系数为0.209，且没有通过显著性检验，说明家庭年收入高的村民相较于家庭年收入低的村民而言，更愿意上交一部分租金收益给XX，相对来说，家庭年收入较低的村民更希望通过集体建设用地建设租赁住房的租金分红来增加收入，因此也就不愿将租金上交一部分给XX；X8为家庭年收入中租房收入占比，回归系数为-0.268，租房收入占家庭年收入中的比重越高越不愿意上交一部分住房租金给XX，但没有通过显著性检验。X9、X10分别为家庭房产数量、在本村拥有的房产面积的对数，回归系数分别为0.318和-0.231，家庭房产数量越多越愿意上交一部分租金收益给XX，在本村拥有的房产面积越多越倾向于不上交一部分租金收益给XX，但这两个变量都没有通过显著性检验。

政策了解程度方面，X11为村民希望XX为租赁住房提供政策支持的程度，其回归系数为1.182，且通过了10%水平下的显著性检验，说明希望XX为租赁住房提供支持的程度越高就越赞成上交一部分租房租金收益给XX，因为XX为项目建设提供了政策支持，理应分享项目所带来的经济收益。X12为村民对集体建设用地建设租赁住房的了解程度，回归系数为0.261，说明政策了解程度对村民租金分配意愿的影响是正向的，村民对于集体建设用地建设租赁住房政策的了解程度越高越倾向于上交一部分租金收益给XX，但没有通过显著性检验；X13为认为集体建设用地建设租赁住房政策是否是一件好事，回归系数为0.736，说明认为该项政策是件好事的村民更加愿意上交部分租房收入给XX，因为是国家政策所带来的收益，是地方XX促进城乡经济一体化发展，增加村集体经济组织和村民财产性收入的政策探索，村民对XX怀有一颗感恩之心，所以更赞成收益应在XX、村集体和村民之间合理分配，且通过了10%水平下的显著性检验。

受访村民所在村庄特征方面，X14为村庄距离区XX的距离其回归系数为-0.016，且没有通过显著性检验，因此在本研究中村庄距离区XX的远近对村民的收益分配意愿影响不大；X15为村庄的经济发展水平，其回归系数为-0.945，表明村庄的经济水平越高，村民越不愿意上交一部分住房收益给XX，且通过了10%水平下的显著性检验。

　3.集体建设用地建设租赁住房增值收益分配方式分析

对于“认为是否应该上交给XX一部分的租房收益”这一问题，如图4-1所示，认为应该上交给XX一部分的租房收益的受访村民占比为45%，认为不应该交给XX的有55%。从实证分析结果可以看出，对村民倾向于上交XX部分租房收益这一意愿具有显著影响的因素有年龄、家庭人口数、所在村庄的经济发展水平、希望XX为租赁住房提供支持的程度以及认为集体建设用地建设租赁住房政策是否是件好事。在认为应该上交XX一部分租房收益的45%的受访村民中，有超过93%的村民都认为上交给XX的收益比例应该在25%及以下，只有不到7%的村民认为应该上交XX的租房收益超过25%。村集体经济组织和联营企业作为主要的投资者与开发者，理应获得更多的项目回报收益，而XX主要是作为项目运行的监督者，以税收或者土地增值收益调节金的方式参与收益分配，所占的分配比例不应该过高。

　　图4-1 对上交XX一部分租房收益的认可程度

对于“如果是与其他主体联营开发，倾向于哪种收益分配方式”问题，如图4-2所示，倾向于按照事先约定的投资利润率一次性付清给其他投资主体的占26%，按照事先约定的投资利润率尽快分期付清给其他投资主体占比为27%、按照投资比例每年分红给其他投资主体占比为45%。按照约定投资利润率一次性付清或尽快分期付清都会给村集体经组织带来较大的经济压力，而且租赁住房项目的收益回报周期长且有一定的投资风险，因此大多村民更倾向于按照投资比例每年进行分红。

　　图4-2 与其他投资主体联营开发时的收益分配方式

对于“认为村集体每年获得的租金收入应该按多大的比例在村集体和村民之间进行分配”问题，如图4-3所示，77%的受访村民认为村集体每年获得的租金收入应该按照70%-100%的比例在村民和村集体之间进行分配，22%的受访对象认为应该按50%-70%的比例进行分配。

　　图4-3 住房收益在村集体和村民间的分配比例

对于“认为分配给村民的租金收入应该如何在村民之间进行分配”问题，如图4-4所示，认为按照拥有的土地股份比例分配的占16%、按照村民拥有的土地面积平均分配的占27%、按照人口数量平均分配的占42%、按照村民的家庭户数平均分配的占5%、按照村民拥有的其他集体资产的分红方式进行分配的占比为9%。可以看出受访村民更多的是倾向于将租金收入按照人口数量在村民间进行分配，这也就可以解释的变量X6对被解释变量的负影响，村民更多的倾向于按照家庭人口数量分配租金收入，则家庭人口数量多的村民就更倾向于不上交租金收入给XX以便自己可以获得更多的租金收益。

　　图4-4 分配给村民的租金收入在村民间的分配方式

　四、集体建设用地建设租赁住房收益分配的政策建议

利用集体建设用地建设租赁住房是有利于我国住房市场健康发展的一项试点举措，为推进项目的有序开展，基于对试点方案的梳理以及实地调研发现，提出如下政策建议：

　1.建立健全相关法律法规体系

在利用集体建设用地建设租赁住房试点的过程中要坚持依法推进的原则，但目前相关政策和法律法规尚不够完善，尤其是有关集体建设用地建设租赁住房的增值收益应当如何分配的问题尚无明确规定，收益主体界定不明，各试点城市的试点方案中关于收益分配的规定不够具体化。XX是否应该作为收益主体参与利益分配以及租金收益在利益主体之间的分配比例如何确定的问题尚未明确，虽然学术界目前关于这一问题的讨论很多，但最终还是需要政策性文件来指导收益的分配。有关收益分配方面的法律规定应该具体，建立完善的收益分配政策体系是公平公正分配、调动各方积极性、推动政策顺利落实的重要前提。XX机构作为政策制定者，应当根据试点过程中的实际状况建立健全有关集体建设用地建设租赁住房的法律制度体系，从法律层面保障项目的顺利实施。

XX应该充分落实自身的主体责任，一方面尽快完善相应的政策配套体系，规范各项政策办理手续，优化项目审批流程，推动集体建设用地建设租赁住房试点工作的进展。另一方面XX要为租赁住房项目提供相应的基础设施建设，完善生活设施配套、交通配套、改善居住环境，充分发挥XX服务职能，保障承租人的权利。

在本研究中，近一半的村民表示愿意上交一部分租房收益给XX，为了XX能够更规范的参与到集体建设用地租赁住房收益的分配过程中，需要明确XX收取的相关税收种类、税率或者土地增值收益调节金的比例，以政策文件的形式规范下来，既可以让XX获得长期稳定税收，同时避免随意收费，保护村集体经济组织、村民以及联营开发企业的利益。

　2.加强政策宣传和舆论引导

加强政策宣传和舆论引导，提高村民对政策的认知与了解程度，从而增强他们的参与积极性，推动项目的实施。分析结果表明，希望XX为租赁住房提供的政策支持程度高以及认为集体建设用地建设租赁住房政策是件好事的村民更倾向于上交一部分租金收入给XX，XX想要参与到收益分配的过程中，维持稳定的XX税收来源，提升自身的服务能力与服务水平，就需要加强对村民的政策宣传，让村民切身认识到政策实施可以带来的好处及XX在项目运行过程中发挥的作用。

XX加强政策宣传也是尊重村民真实意愿、积极保护村民利益，保障村民拥有充分的知情权的体现，只有对利用集体建设用地建设租赁住房政策有一定的认知，村民才能有针对性的表达自己的真实想法，才能够更好的维护自身利益，为利用集体建设用地建设租赁住房试点工作的完善提出可行的建议。

尊重村民意愿要求XX和村集体在试点工作推行的过程中要一切以村民意愿为前提，在项目选址、收益分配、资金来源、租金收取水平等方面应认真听取村民意见，统筹考虑村集体经济实力，以具体项目为抓手，合理确定项目运营模式。村集体经济组织根据资金状况，可以自行开发，或通过与企业联营建设租赁住房，但在收益分配的过程中要维护权利人合法权益。

　3.建立多元主体监督管理机制

在增值收益分配过程中，各个利益相关者之间需要相互监督。XX对联营企业的开发经营过程、收益在企业与村集体之间的分配是否公平合理以及集体内部的收益分配行为进行监管；确保企业操作合法，收益分配合理，充分保护村民利益，促进各主体共同发展。村集体成立监督小组，提升维权意识，对XX和经营机构进行监督，维护好自身的合法权益，同时村集体经济组织也要自觉接受村民监督。村民在与村集体经济组织进行收益分配过程中处于弱势地位，为切实保障村民的利益不受到损害，集体经济组织要主动公开项目建设的成本及住房出租所带来的收益，对于自留收益的使用要公开透明，可以在村务信息栏定期将村集体租赁住房的收益和资金使用进行明示，赋予村民完整的知情权，听取村民代表的建议，使收益合理的在村民间进行分配，保护广大民众的合法利益。

　结论

利用集体建设用地建设租赁住房对于增加住房供应、保障人民住有所居具有重要意义。本文以集体建设用地建设租赁住房所产生的增值收益为研究对象，以村民意愿为切入点，对影响村民增值收益分配意愿的因素以及收益分配的方式进行分析。文章的主要结论如下：

分析结果显示近一半的受访村民认为应该上交一部分租金收入给XX，影响村民做出这一判断的因素主要是被访村民“认为XX应该为租赁住房提供支持的程度”以及“认为该政策是否是件好事”。因为XX在项目建设的过程中履行职能，为试点项目的顺利落实提供政策支持、建设配套的基础服务设施、对项目建设和后期运行进行监督，引导收益在其他利益主体之公平合理分配。因此XX也应该作为增值收益分配的主体之一，分享集体建设用地建设租赁住房所带来的租金收益，提高XX的服务水平与服务能力。

目前，具体的收益分配机制以及收益在各主体之间分配的比例尚缺乏相关文件规定。但实地调研数据显示，大部分受访村民希望将集体每年分到的租赁住房租金的70%以上分配给村民，剩下不到30%作为集体资产用于村庄建设；部分受访村民希望分配给村民的租金可以按照家庭人口数量进行分配；如果是与企业联营开发的，村民更倾向于按照投资比例每年分红给其他合作主体。尊重村民意愿，充分调动村民参与项目建设的积极性是集体建设用地建设租赁住房项目顺利推进的关键。本研究通过对村民增值收益分配意愿的影响因素进行实证分析，希望可以为收益分配政策机制的制定提供一定的参考意义。

本文以广州市增城区三个典型村居为例，基于村民意愿对集体建设用地建设租赁住房的增值收益分配问题进行了研究，但文中还存在不足。调研对象集中在增城区，调研人群可能存在偏差，不同地区的村民可能对这一问题的看法有所不同。此外，，2020年1月1日新版的《土地管理法》开始实行，规定“农村集体经营性土地可以直接入市流转”，那么村民倾向于利用集体建设用地建设租赁住房还是更愿意利用集体经营性建设用地建设商品房用来出售，新的土地管理法的实施对村民增值收益分配意愿是否产生影响也是值得探讨的问题。

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致谢

行文至此，已经到了论文的最后一步，也意味着我四年本科生涯即将结束，我于2017年夏季步入华南理工大学，四年前怀着对大学的无限憧憬来到广州，这一幕幕仿佛还就在昨天，转眼间已经到了说再见的时候，时间就是这样，快得让人抓不住。

首先，在这里我要感谢我的论文指导教师同时也是我大学的学业导师余亮亮老师，四年来，余老师认真严谨的治学态度，敬业的工作精神，一直都是我学习的榜样。在论文撰写的过程中，老师同样给我了很多帮助，从选题到完成论文，每一步都是在老师的精心指导下完成，感谢余老师耐心指出我论文中所存在的问题，提出了许多宝贵的意见，毕业论文，才得以撰写完成。同时也要感谢大学四年里学院所有老师的言传与身教，在公共管理学院度过的学习生涯是快乐且充实的。

其次我想要感谢我的舍友李晓君同学，晓君同学是一个热心、善良、美好、热爱生活的女孩子，在四年同宿舍的生活中，她给了我很多的帮助和鼓励，每次当我迷茫、情绪低落的时候总是她在旁边耐心安慰我，每次学习上遇到难题，也是她耐心给我讲解，大学生涯遇到晓君，绝对是我的福气。

最后，我要感谢我的父母，他们不仅给了我丰厚的物质条件，让我可以专心求学，同时还是我漫长人生旅途中的心灵依归，而且也为了我能够顺利完成毕业论文而给我加油打气。在未来的日子里，我会更加努力的工作和学习，不辜负父母对我的期望与培育。

至此，已经到了论文的结尾，同时也是大学这段生活的结束，希望在以后的日子里，自己能够继续少年时的梦想，永不放弃。

基于村民视角的集体建设用地建设租赁住房的增值收益分配意愿研究

价格 ¥9.90 发布时间 2023年8月9日

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