房地产企业财务风险及控制研究-以保利地产为例

摘　要

在我国市场经济发展中，房地产行业发挥着重要作用，一度成为国民经济发展的支柱产业，为国家GDP作出了巨大贡献。房地产行业的快速发展不仅满足了人们居住需求，而且带动了建筑、建材、装饰、金融等相关产业的发展。房产行业发展关系着国计民生，如果房产行业发生出现问题，势必会影响到国家经济运行安全，所以，强化房地产行业管理显得意义深远，作为房地产企业更应从自身入手，不断提高财务风险管理水平，为企业可持续发展提供坚实保障。

本文主要以房地产企业财务风险为主题，在简要分析财务风险含义、特征等基本内涵的基础上，探究房地产企业目前面临的财务风险影响因素，并对风险识别问题予以探究。在理论研究的前提下，本文以保利地产为例进行实证分析，根据其财务风险问题为其制定优化策略。

关 键 词：房地产企业；财务风险；风险控制；保利地产

1 绪论

2020年爆发了全球性的新型冠状病毒疫情，对世界经济产生了重大影响，虽然疫情得以缓解，但2021年的经济形势依然不容乐观，全球经济复苏形势严峻。此次疫情也让房产市场发展面临困境。当前，世界房地产行业发展两极化现象显著，X市场化水平高，即便在超低利率下，房产市场依然运行稳健。欧洲房产市场受欧债等因素影响，面临诸多危机。从国内房产市场来讲，首先，国内房产市场起步晚、发展快，经验有限，多数房产企业并未真正了解房产行业发展的发展状况，且行业信息共享力度有限，行业资源并未得到优化配置。此外，在市场利益驱动下，大量资本流向房产市场，投机现象严重，房产泡沫不断增加，也让房企发展面临潜在威胁。其次，我国房产行业是从九十年代开始发展的，进入二十一世纪后呈现快速发展趋势，短短二十年的时间房产行业成为国民经济的支柱产业，但与之相关的政策、法律并不健全。我国房产企业在发展中存在负债高、融资难、收益不稳定等风险，这些让房产企业面临较高的财务风险。

本文在财务风险相关理论分析的基础上，以保利地产集团为例，对该集团的财务风险现状、影响因素进行分析，并为其提供财务风险管理优化策略，在帮助保利地产提高财务风险管理水平的同时为房产企业财务管理提供参考依据。

2 相关理论概述

　2.1 财务风险的含义

财务风险涵义可以从广义、狭义两个方面予以分析：广义层面主要是指企业经营管理活动中面临的不可预测的风险因素，既包括内部风险因素也有外部风险因素，这些风险因素会对企业经营管理活动产生影响，不仅会影响到企业战略目标的实现，而且会引发财务风险，给企业带来严重危害。广义的财务风险贯穿于企业经营管理运营的各个方面，例如企业的外部政策以及内部的管理层的不完善都会影响到企业的收益而最终导致企业发生大的财务风险。

损失不确定性是决策理论学者从狭义层面对风险的解释，财务风险从狭义狭义层面而言，主要指企业财务管理当中面临的债务风险，这种风险多数是企业在发展当中因资金不足进行筹资导致负债增加而面临的偿债风险。对于房产企业而言，狭义财务风险主要是指由于负债而引发的风险，房产企业属于资金密集型行业，对资金需求量庞大，由于融资渠道有限，因此银行贷款是其资金的主要来源，这也加大了企业债务压力，一旦银行利率提升或者受政策影响缩减贷款规模，那么房产企业融资压力就会加剧。

通过财务风险的内涵可知，财务风险含义较为丰富，具有综合型特征，这种特征使得财务风险影响因素较为多元，既与企业运营管理相关，又与外部因素相关。这些影响均会对企业财务管理产生显著影响，而财务管理是企业管理的核心内容，一旦发生风险势必会威胁到企业的可持续发展。因此，加强企业财务风险管理研究意义深远。此外，房产企业财务风险因素的多元化也使得人们在研究当中以广义角度展开论述，本文亦是如此。

　2.2 财务风险的类型

1.资金回收风险。资金是企业的生命线，也是企业财务管理的核心内容，如果缺乏资金，那么企业发展就会陷入困境，所以，在企业资金回收不畅时，企业对应的风险就会加大。对于房产企业而言，资金回收风险主要体现在房产销售、投资当中的资金回收状况，资金回收效率关系着企业资金的利用效率，当企业应收账款较大而且难以按时回收时，企业就面临着较高的资金回收风险，且易于引发财务风险。

2.营运风险。在企业财务管理中，营运风险较为常见，因为很多企业时时刻刻都在努力进行资金经营管理活动，在此经营过程中会容易产生很多风险。资金坏账营运财务风险主要指的也就是在对企业进行赊销后后因客户可能不在企业规定付款时间内提前付款或是直接不按时付款而导致生产资金坏账的财务风险。企业正常运营发展离不开大量资金，若是被广大客户随意占用，会直接使得很多企业运营资金非常匮乏，进而导致资金流动链断裂，企业产品生产的正常运营管理活动也可能会因此受到严重干扰。另外，企业家在销售这类产品后主要流入的是结算后的资金，而只有把产品结算后的资金直接转变成成为一种货币资金，才能够形成一个完整的的资金流动循环。然而因为这两个交易环节在投资时间上可能有较大偏差、金额上可能无法完全进行匹配，从而容易导致风险。

3.筹资风险。在一些企业通过多种金融渠道方式进行股权融资以后财政资金没有真正发挥体现出其它可预期性的作用，从而往往使得财政资金的合理使用不甚合理，导致一些企业长期遇到了许多财务管理上的问题而难以及时的进行偿还资金利息与支付本金，由于企业借款的不断增多致使企业的实际偿债承担能力不断的受到降低，严重直接影响着我国企业的经济社会信誉形象，从而严重阻碍了我国企业的经济可持续发展与社会进步。

3 保利地产集团有限公司财务风险案例分析

3.1保利地产集团有限公司简介

保利房地产集团成立于1992年，是房地产行业龙头企业之一，在我国房地产市场占有重要比例。保利地产工商注册地位于广州，2006年在上海证券交易所上市。保利地产集团在2020年初签约面积3242平方米，与2019年相比增幅达到43%，涉及4092亿元资金，同比增长47.19%。截至2020年末，较年初增长46.08%，保利地产总资产为6836.65亿元。

　3.2 保利地产财务风险分析

　　3.2.1 保利地产资金回收风险分析

企业能否完成商品的出售，与金额、时间两个要素密切相关，在转运当中容易发生回收风险。房产行业属于资金密集型行业，与其他行业相比，资金的需求对其来说更加重要，企业的持续经营是建立在能够按时收回投资项目所产生收益的基础之上，如不能按时收回，企业的持续经营必然受到影响，企业的生存也会受到严重的影响。在房产的出售过程，以及出售后的资金结算是我国房地产行业资金回收风险的主要来源。因此我们可以从保利地房地产公司的应收账款情况上进行研究分析。如表3-1所示。

表3-1 应收账款情况

数据来源：东方财富网财务分析整理

由表3-1我们可以看出，保利地产有限公司自2017年到2020年期间，应收账款一直保持上升趋势，占销售收入的比例也在上涨。2020年期间最为突出，金额也最多，经过相关资料收集分析，主要是因为公司毛利率大幅增加，与2019年相比增幅高达10%。同时，在国家房产政策调整下，房产行业利润空间压缩，行业竞争日趋严峻，为了更好完成销售目标，公司采取赊购、首付等方式，由此造成公司应收账款大幅增加，流动资金匮乏。资金是企业经营活动的保障，资金回收不畅势必影响企业正常的经营活动。

3.2.2 保利地产营运风险分析

营运风险主要是指在企业经营管理活动中所产生的风险，企业经营活动环节较多，包括采购、仓储、物流、销售等诸多环节，在企业价值实现过程中，任何一个环节出现问题都会影响到企业的最终效益，并引发经营风险。对于房产企业而言，如果企经营管理中过度运用金融杠杆，或者负债比率过高，那么企业面临的营运风险就会较大，一旦经营不善就会引发风险。营运管理关系企业资金利用效率，水平越高，效益越高，资产就越能够被充分利用。房地产行业相当于市场上对资本的需求很大，因此，能否合理地充分利用资本，使其资金的使用效益达到最大化，关系到一个企业的整体经营情况和财务状态好坏。因此我们选取了保利地产的相应数据来分析它的营运风险。

表3-2 营运风险

数据来源：东方财富网财务分析整理

通过上表可知，保利地产企业对应的流动比率主要控制在1.3%–1.5%之间，速动比率不足0.6%。其中流动比率相对稳定。之所以出现这种情况，主要是因为保利地产投资范围广泛，项目众多，这也加剧了保利地产的贷款压力，融资成本不断增加，使得整体营运能力下降。

　3.2.3 保利地产集团有限公司的筹资风险分析

筹资性活动通常是所有企业在中国地区的建立、管理、运作和维护的主要出发点，无论是日常的经营，还是在扩大业务规模或者技术开发等方面都非常需要所有人力和资金支持。一般而言，企业自有的资金数量和规模有限，往往无法适应企业生存和发展的实际需求，所以就需要不断地进行外部的筹资以便于获取充裕的资金。外部的企业筹资虽然可以包括了如向银行借款、发行外部债券等多种类的筹资贷款方式，但原因是内部企业每年可能需要按时向外部筹资企业支付一定的外部贷款和其他利息支出，筹资者规模愈大，所负担的利息支出就愈重，当其外部债务偿还率超过一定的筹资限额后便会逐步发展成为外部企业筹资的一种风险，即一些企业在外部贷款期限到期后就可能会逐渐发生一种无法及时进行偿还债务的筹资风险，这一类型的筹资风险与其外部企业及时偿债的债务能力之间往往呈现正反方成比例的波动关系。资产负债率可以更好的体现出一个企业实施长期偿债的能力。通过分析某一企业的资产对于负债的影响和保障水平，可以基本认识到该公司有没有足够多的时间来偿还负债。

　　图3-1保利地产资产负债率

根据新浪财经网站所提供的财务信息，本文总结得出2017年到2020保利地产与相关行业的资产负债率进行了对比。保利地产的资产负债率在五年内均保持在80%以上，虽然2019年与2018年保持相同，但在2020年升至86.25%。这也就表明保利地产公司所面临着较大的盈余和偿债压力。公司长期负债的不断增长让公司面临较大的偿债压力，债务利息总负担已达23亿元较2017年的规模增长将近90%，整体而言，保利地产的企业债务和利息资金费用负担相对较重，企业各方面的投融资业务风险相对很高。

4 保利地产集团财务风险产生的原因分析

　4.1资金回收结构不合理

企业的所有者权益、负债本同企业总资本的比例关系，形成了企业的资本结构。一般用资产与负债的相关比例关系来表示，根据资料的调查，选取了保利地产有限公司的资产负债率及流动负债比率，来分析目前保利地产资本结构现状，如表3-3所示。

表3-3保利地产资本结构

数据来源：东方财富网财务分析整理

根据上表能够看出，保利地产资产负债率整体呈现增长趋势，其中2017年对应资产负债比率为80.0%，2018年对应资产负债比率为85.7%，2019年对应资产负债比率为85.7%，2020年对应资产负债比率为86.2%，整体保持着相当高的负债率。一般来说，房地产企业的资产负债率具有一定的预警值，我国一般公认为70%属于合理范围，而保利地产资产负债要比规定值平均高出15%左右，说明公司负债经营风险较大。资产负债率主要体现的是企业负债状况，指标数值主要通过总负责比上总资产获得，是企业负债经营的主要指标因素。企业资产负债比率的提高会影响企业内部权益资本。通过数据分析可知，保利地产负债相对较高，不利于公司的可持续发展，一旦出现资金链问题，企业就面临着严峻的偿债压力，并引发财务风险。

　4.2营运决策不完整

在企业经营当中，营运决策水平至关重要，一旦决策出现问题就会对企业发展产生危害，甚至引发运营风险。在营运决策方面，保利地产还存在诸多问题，这些均制约了保利地产的可持续发展。对于营运决策的可实施性并没有深入的认识，保利地产的房地产项目遍布中国大大小小的城市，项目多，实施面广，因此对保利地产旗下各个项目的可实施性认识的不足，对于项目的信息收集的不够充分，没有针对性，分析不够全面。保利地产的很多项目都是处于一人说了算的状态，一但高层领导高估了项目的利润，因此很可能使得财务风险产生。如果保利地产没有详细全面的市场调研报告和未来开发项目的销售计划，也会对企业造成不利影响。

　4.3 缺乏有效的筹资管理

房地产企业属于资金密集型行业，所以对资金需求量庞大，这就要求企业具有较强的筹资管理能力，可以为企业发展提供充足资金，就目前而言，保利地产在筹资管理方面还存在诸多问题，尤其是应收账款规模庞大，资金回收不及时，且企业面临偿债风险。项目结束之后，大部分现金用于项目开发，因此有库存只有少量现金。此时，如果保利地产需要足够的现金来偿还债务，就会给企业造成很大的压力，保利没有一套合理有效的企业筹资管理体系。从获取到使用现金流，再从使用到回收，这一时期的资金流动相对缓慢，这将使保利地产在这一时期的资金流动不顺畅，并导致财务风险的发生可能性增大。

　4.4 企业全面预算管理不够完善

近年来，全面预算管理模式在不断地更新与发展，已经被我国企业所重视和接受，把预算管理作为发展之重，实现集团公司对子公司内部调控管理的重要方式。但是保利地产在实际工作中，对于全面预算管理工作的推进过程中，其科学性和合理性有待进一步改善。比如预算管理与保利地产的营销发展脱节、没有预算管理的决策机构做坚实后盾、在预算审批和人员考评等方面都没有展现出应有的重视。甚至保利地产内部的一些员工，观念落后，对全面预算认识不准确，不重视，认为预算不过是企业发展的一小部分，不是很重要。以至于预算的指标就如同一种形式一样，不能真实的反应企业的经营发展目标，从而会对房地产企业内部的财务风险造成影响。

5 保利地产财务风险的对策及建议

　　5.1 合理规划资金回收结构

当当前保利地产的资本结构存在一定的比例失衡，企业的负债筹资过高，自己现存的资金不太足够，如果不考虑后果，自己一味盲目的收集资金，没有方式方法，那样只会形成错误结构，这种错误筹措资金的方法会让企业的成本变高，给企业带来无形的压力。保利地产是一家特别大的国有产业，资本结构优化任务异常艰巨，首先是融资方式，要综合考虑自己现有的发展状况以及自己对未来的考量，选择一条合适的融资方式，其次也要注意资产负债比率，对外欠下的外债要及时偿还，不能拖延。保利地产应该选择短期项目运营发展，短期项目回资快，资金利用程度便能大大加强，利于企业的发展，长期项目运营投入资金时间长，资金被束缚，会使得企业的资金利用率降低。如果有不利于企业的、畸形的运营模式，只能及时止损，转变模式，或者收回。为了防止公司资产结构不合理，资金流失，必须在降低权益比的同时也要管理好企业所有者权益的不利损失，这样做的话就可以帮助公司形成良好的经营模式，将公司债权转为合理化股票，这样不仅能够将企业的负债减少，缓解企业现有压力，而且还能够有机会寻找更为合适的战略，最终达到优化企业资本运营结构的目的。

　5.2 准确把握运营方向

房地产企业对项目的营运，对于自身房地产开发有深远的影响，企业要选择符合自身实际情况的运营方向，帮助自身规避风险。对于保利地产来说，第一，要清楚了解运营是否具有可行性，以及要严格把控运营中所遇到的风险，并对这些可预见的风险制定行之有效的防范举措，提高了运行的可行性，规避企业自身在运营中资金流的损失。第二，为了确定企业是否具备了运营的能力，企业必须要强化风险评估管理能力，通过资源状况把握企业发展现状，并在风险分析的基础上增强运营管理能力。第三，健全制度法规，明确岗位职责，尤其是要明确财务管理部门员工的具体职责，确保责任落实到人，并构建对应的责任追究机制，以此激发财务管理人员的积极性，降低财务风险。第四，提高监管力度，完善监管职责，通过监管有效保障运营工作的有序开展，让企业稳步发展。

　5.3建立健全筹资管理体系

对企业资金保有量进行内部控制，能够更好的统筹企业现金流。在财务风险管理当中，企业必须要注重筹资管理活动，要从企业自身实际情况入手构建多元化筹资途径，并实现资金的统筹管理。首先，要完善筹资管理机制，拓展筹资途径，避免对银行融资的过度依赖，通过多元筹资实现资金来源的稳定性并降低融资成本。其次，做好资金运筹管理工作，完善控制体系，明确资金来源与使用状况，提高资金利用效率。再次，加强现金管理，现金是企业日常经营的保障，现金利用效率关系企业经营效率，对此，要通过现金管理体系完善满足企业资金使用需求。同时，加强部门合作力度，实现资源优化配置。现金筹划既可以满足企业日常经营管理活动需求，又能够避免资金的闲置浪费，真正发挥现金的最大价值。

5.4 建立行之有效的预算管理模式

企业资源得到最佳生产率和获利率的有效途径为全面预算管理，全面预算管理模式的构建可以提高企业财务管理效率，实现财务风险的防范与控制，为企业可持续发展提供坚实保障。具体可以从这几方面入手予以构建：其一，树立全面预算管理理念，让员工充分认识到全面预算管理的价值和重要性。一方面，要树立高层管理的全面预算管理意识，只有高层重视才能确保对应制度的有效落实；另一方面，要将全面预算纳入到培训体系当中，通过培训增强员工财务风险意识，自觉参与到全面预算管理当中，确保全面预算管理工作的有序开展。其二，全面预算要与企业发展相结合，提高全面预算的科学合理性，尤其要将企业战略目标融入到预算体系当中，这样才能确保通过预算更好完成企业战略目标。资金是保利地产经营管理活动开展的保障，更是投资的支撑，所以，在全面预算管理体系构建当中，必须要将现金放在核心位置，做好统筹规划，优化资金利用效率，为战略目标实现提供保障。其三，把控宏观政策，做好自我分析，突出优势规避不足，在拟定适合企业发展的预算时，要综合分析我国房地产行业的发展趋势及XX政策支持，同时还要考虑保利地产项目营运比较分散不集中，要考虑结合当地实际情况以及自身需求，以此来建立详细、全面、完善的预算执行与管理体系。

结论

保利地产目前发展速度比较快，市场开拓潜力大，对房地产开发和运营的投入也在不断增加。因此在市场开发中需要警惕财务风险的产生，避免对自身带来无法规避的利益损失，影响自身的整体经济发展。需要保利地产加强内部对财务风险防范的抵御能力，为此也要求企业对财务风险的防御能力比较高，企业一定要有灵活的资金周转能力，这也无形之中提升了保利地产对资金的管理水平，实现了财务风险的有效防控。此外，还要树立正确的财务风险管理理念，这对保利地产发展尤为重要。针对现有财务制度的漏洞，企业必须要对财务制度予以完善，如此才能最大限度规避财富额风险的发生，在增强企业核心竞争力的同时，为企业可持续发展提供坚实保障。

致 谢

时光纵纵飞逝，转眼间，我的学生时代即将结束，我即将正进入新的征程，这次我第一篇文章的写作是在我们最尊敬的毕业论文老师的帮助和指导下顺利完成的，在写作的过程中，遇到很多麻烦，是指导老师一直指导着我，教我怎么样去修改论文，一直非常耐心一丝不苟，面面俱到地指导我，对学术的严谨，工作的负责，无不使我受益匪浅，终身受用，也是我以后工作态度的学习榜样。同时我非常感谢我的家人对我学习的支持、朋友在生活中的帮助、室友之间相互督促学习。让我在蜕变成长的过程感受温暖。与你们的相遇，我很幸运。

现在回想起来这几年的学习生涯都历历在目，美好的、痛苦的都是我人生中珍贵的回忆和财富，在这段时光中，我由衷的感谢所有指导过我的老师、育人导师、宿管阿姨等，谢谢他们的谆谆教导和关心，无论是在学习中还是在生活中，他们都给了我一定的帮助，指引着我向正确的方向前行，使我能够在大学度过这一段美好的时光。我将带着这些教导和关心走向人生的下一个阶段。

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房地产企业财务风险及控制研究-以保利地产为例

价格 ¥9.90 发布时间 2023年9月3日

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