浅谈房地产项目风险控制措施

摘　要

房地产业的快速发展推动了城市建设，改善了人民居住环境，也为开发商带来了丰厚的利润。尽管如此，仍有投资失败，形成烂尾楼的案例不时见诸报端，造成了社会资源的浪费，也给社会带来了诸多不稳定因素，影响了和谐社会的建设，之所以这样，这与开发商等房地产项目的参与者们不重视房地产项目中存在的高风险，对在房地产项目中存在的各类风险因素认识不足、估计不够，控制不到位不无关系。众所周知，房地产项目具有投资大、周期长的特点，而且房地产项目受很多因素影响，具有很大的不确定性，如果其中任何一个环节出现问题，发生风险，极易造成投资失败，小则使公司财务出现危机，大则使开发商破产，带来一系列的负面影响，因此，在这种情况下加强对大型房地产项目成本控制的研究是极其必要的。本次毕业论文的写作，在充分借鉴国内外先进的管理经验基础上展开论述，具有较强的针对性和现实性意义。

关键词：房地产；管理控制；风险防控

1 绪论

　1.1房地产项目建设及特点分析

随着经济社会的快速发展，房地产也取得了长足的进步，大型房地产项目建设进入长期发展阶段。与一般类型的房地产项目建设不同，大型房地产项目建设具有投资规模大、建设周期长、开发条件和开发因素复杂等特点。所谓大型房地产项目风险管理控制指的是，在保证大型房地产项目施工安全及时完成的基础上，为了提高资源的利用率，提高施工效率，缩短施工周期，降低施工成本，提高工程质量所采取的在项目实施全过程中的风险防控与管理型活动，它贯穿于整个大型房地产项目施工过程的各个环节，主要包括了投资决策阶段风险的控制、建设前期阶段风险的控制、项目建设期风险的控制和租售和物业管理阶段风险的控制等方面。加强房地产项目风险管理与控制活动研究有利于切实保证房地产施工工程质量和施工安全，从而提高房地产开发商自身发展形象，从而达到促进国民经济又好又快发展的目的。大型房地产项目风险管理控制活动具有目标性、全局性、战略性的特点。所谓目标性是指，大型房地产项目风险管理控制行为并非盲目的、无章的，而是紧紧围绕房地产投资、建设、销售等多个环节所进行的一项管理和控制活动，其目标就在于确保工程安全、降低工程成本，增加收益。全局性，就是说大型房地产项目风险管理控制着眼点是广阔的，它绝不仅仅局限于某一项项目环节，也不仅仅局限于整个项目实施过程而忽视其他外部环境，它充分考虑了项目实施过程的各个环节的利益关系和现实情况，把各方面情况充分综合之后才采取的一种管理行为，并且是在充分考虑现实经济情况、市场状况、相关法律法规等多方面因素而形成的策划，因此具有全局性。战略性，是指大型房地产项目风险管理控制活动不是随意的，其方法措施必须紧扣大型房地产开发和建设的要求。从大型房地产项目风险管理控制活动的上述特点来看，大型房地产项目风险管理控制活动是一项极为重要的活动，必须加以重视和深入研究。

1.2房地产项目风险的分类

对于大型房地产项目建设和管理来说，其项目风险的类型是多种多样的，根据不同的分类标准，我们可以将大型房地产项目风险分为不同的类型。首先，从风险的来源来看，分为外部风险和内部风险，外部风险指的是因外部环境、外部政策、市场原因、供求关系、宏观调控等对于大型房地产项目建设所构成的风险；内部风险指的是大型房地产开发公司在其前期市场调研、投资计划制定、设计施工过程中因为自身原因对房地产价格、质量等所造成的风险。从风险的可控性来看，我们能够将大型房地产项目风险分为可控风险和不可控风险两大类；从风险作用的范围来看，我们将大型房地产项目风险分为整体风险和局部风险；从构成大型房地产项目风险的因素来考虑，我们能够将其分为经营风险、法律风险、市场风险、自然风险和国家风险。

对大型房地产项目风险进行考量时，通常按照风险产生的时间将其分为投资决策选择风险、建设前期阶段风险、项目建设期风险和租售、物业管理风险四大类。

　1.3大型房地产项目风险管理控制过程中存在问题

目前，尽管房地产项目管理已经规范成熟，但是还存在不少问题，具体表现为责任与利益的脱节，团队专业化程度较低，专业技术人员配备不齐、技术装备及对建筑工程项目质量监督检查的形式、内容、方法、手段没有及时更新，不能适应当前我国房地产项目风险管理的特点。此外，政企不分，政出多门，使得建筑行业在施工过程中一味的追求服从行政命令，对专业性和科学性的把握放松，严重降低了成品的质量标准，使得在整个过程中的质量监控通畅力不够，从而影响整个建筑工程的质量问题。我国有关房地产风险项目全过程控制的法规还不完善、不健全，执法力度不够，执法行为一般只存在于事故发生之后，存在严重的滞后性，同时，对法规的执行缺乏强有力的监督，导致房地产领域地方、部门保护主义不能有效地得到遏制，质量保证体系不健全，使得工程质量问题多出，质量得不到充分保证。除此之外，当前我国的房地产项目风险管理活动还存在诸如效率较低，实施范围较为狭小，贯彻性较差等问题，必须加以规范和引导。

　1.4大型房地产项目风险管理与控制的重要性和必要性分析

风险是大型房地产建设过程中必须面临的问题，这主要是由于大型房地产建设项目的周期性长、投资额度大、政策因素强等决定的，因此，加强大型房地产项目风险管理与控制是极其重要的，也是必要的。首先，从市场经济的角度来看，我国市场经济体制不断健全，市场在资源配置中的作用日渐突出，党的十八届三中全会指出“充分发挥市场在资源配置中的决定性作用”，将市场在资源配置中的地位进一步抬高，这对于市场环境下的房地产业来说既是机遇又是挑战。市场作用的增强预示着在企业的自主性增强，同时竞争力也会空前增强，在市场经济发展与深化的背景下，大型房地产业的发展面临着更多的不确定性因素，既包括了政策环境、经济运行体制，同时对于大型房地产业的投资倾向性也是一个巨大的挑战。市场经济的发展增加了大型房地产业的风险源，同时使得风险进一步复杂化和多样化，大型房地产业所面临的风险压力空前增强，因此，在此背景下加强风险的管理与控制，找到长效的分线规避方案是必要的。其次，从大型房地产项目风险防控的重要性来看，加强风险的防控，实现全方位、多时段的风险管理与控制能够有效的消除大型房地产投资建设的盲目性，有力的增强了房地产业的多因素分析能力，同时，能够有效的把握政策、环境的变化及其趋势，更好地把握政策和市场机遇，从而更好地推动房地产业的又好又快发展。

2 房地产项目风险管理分类

通过以上分析我们了解到大型房地产项目风险主要分为投资决策选择风险、建设前期阶段风险、项目建设期风险和租售、物业管理风险四大类，下面我们将对其进行分析与认知。

2.1投资决策阶段风险

项目投资决策阶段是大型房地产项目建设中的关键性环节，同时也是风险最大的阶段。投资决策关系着房地产项目建设的未来走向及其相关的利润收入，这一时期是整个房地产项目建设的基本定型期，这一阶段的风险主要包括了投资方式的风险、投资类型的风险、投资位置的风险以及投资时机的风险等。

　2.1.1投资方式的风险

首先，从大型房地产项目投资方式来看，选择独立开发还是联合开发的方式对于房地产业的风险承担和效益收入都具有决定性的作用。采用独立开发的方式将增大房地产业的利润和效益收入，但同时也会增大风险的承担力，一旦投资失败对于房地产业来说将会是不可挽回的损失，与之相法，采用联合开发的方式，能够有利的降低房地产业的风险承担比例，但同时利润比例也随之降低，如何采取合适有效的额投资方式对于房地产业来说是极其重要的。

2.1.2投资类型的风险

其次，从大型房地产项目的投资类型来看,投资商在选择不同的投资类型时所具有的风险也是不同的。在大型房地产投资项目建设中常见的投资类型主要包括了工业厂房建设投资、商场建设投资、办公楼建设投资、别墅建设投资、住宅公寓建设投资等多种类型，对于不同的投资类型来说，其所具有的经济效益和经济价值也是不同的，因为这与当地居民收入水平、消费能力、经济社会发展趋势、城市建设类型等存在着很大的关联性，因此，在很大程度上增加了对不同投资类型的风险。

　2.1.3投资位置的风险

投资位置的风险是地理位置对于房地产影响的重要表现形式。大型房地产投资方的投资收益会因为投资位置的不同而不同，这与当地的经济社会发展程度存在着一定的关联性，同时，不同投资类型的房地产对于投资位置的要求也存在着一定的差异性，如何选择合适的投资位置、建设合适的投资类型，同时适应政策和环境因素的变化对于大型房地产业是一大挑战，这也加重了其投资风险。

　2.1.4投资时机的风险

大型房地产投资具有很强的不确定性，同时又与经济和社会政策息息相关，这是房地产投资的时机风险。大型房地产项目建设受国家和地区政治、经济稳定性和波动性的影响很大，相应也有周期性的涨落，导致供求及价格随时间而变化，投资商的投资收益也就随投资时机不同而异。而当面临相关政策和投资环境变化时，极有可能出现投资热的现象，如何在投资热的环境下做好投资方案决策制定，对于投资方是一种挑战。因此，如何在政策结构调整和市场环境变化的情况下制定良好的投资方案，把握住良好的投资时机，同时，又不盲目性的追求“投资热”是大型房地产投资过程中的一大挑战。

2.2 建设前期阶段风险

建设前期风险主要包括了置地风险、勘察设计风险、融资风险、招标发包风险和合同风险等多个方面。所谓置地风险指的是投资商在获得土地使用权过程中产生的风险，包括了土地使用面积、土地位置、土地使用年限等。勘察设计风险指的是房地产开发商在获得土地使用权之后在拟建土地上进行地质勘查工作等过程中产生的风险，这主要是由于勘查技术、土地地质类型等因素所引起的风险。融资风险指的是大型房地产开发商在选择融资方案、确定融资条件等过程中所产生的风险，主要包括了融资成本过大、融资方式不科学等因素，使得开发商在其开发和建设中承担更多的成本性风险。招标发标风险指的是房地产开发商招标。发表过程中，由于对承包商的资历条件、施工技术条件、管理水平、监督措施等方面缺乏调查研究，将项目给予发包人之后所引起的一系列连锁反应。合同风险指的是施工合同在制定之后由于合同条款自身的缺陷以及新环境发生变化之后所造成的风险。

　2.3 项目建设期风险

项目建设期风险指的是大型房地产项目从正式开工到完成竣工阶段所产生的风险，这一阶段的风险主要存在于项目建设的质量性上。对于大型房地产项目建设来说，整个建设期的管理目标主要包括了建设周期、建设施工技术手段使用、建设质量情况、建设队伍管理团队、建设完成竣工后的验收情况等，这些管理目标在相应的施工合同中都有明确的规定，必须严格按照相关的规定执行。但由于施工建设中环境条件按的变化或者由于原材料供应情况的变化使得整个项目工程建设不能如期完成，对施工建设周期产生一定影响的现象也是常见的，这也加大了项目建设期的风险。同时，由于施工队伍管理过程中存在一定的偏差和不足，在项目建设中容易出现偷工减料等情况，对于工程质量造成一定的安全隐患，这也是建设期风险存在的一个重要原因。

　2.4 租售和物业管理阶段风险

租售和物业管理阶段的风险主要与客户的满意度相关联。租售，是大型房地产项目盈利的环节，这一环节关系着已建成房地产的收益额和使用价值，在租售的过程中，合理的价格区间是风险防控的保障，这主要是因为过高的租售金额会抑制租售量的增加，使得闲置的面积过大，不利于房地产业资金回笼，二过低的租售资金虽然使得房地产的使用率得以最大化，但其实际收益却不能达到最优化。同时，物业管理水平的高低是租售满意度的重要保证，在房地产的使用过程中国由于物业管理水平的高低不同、物业管理队伍专业化的高低，都关系着其风险的产生与发展。

3 不同风险的存在和规避方法

　3.1投资决策阶段风险规避方法

投资决策阶段的风险规避主要采取优化投资方式、制定合理的投资类型、选择恰当的投资位置以及切实抓住投资时机来实现。为了更好地规避投资决策阶段的风险，大型房地产需要综合考虑市场环境因素以及社会政策因素对于项目投资建设的影响，加强政策性与拟投资地方实际情况的结合，从当时当地经济发展水平的实际情况出发，充分考虑当地居民的消费水平和收入水平，从而制定良好的、切实可行的投资方案，从而减少风险的发生率。同时，在风险规避与防控过程中充分考虑市场因素的变化因素，合理规划房地产的投资地域与投资类型，根据市场的供求变化实现“合理密植”，有针对性的加强项目规划和建设资金的倾斜。为了做好因政策因素做造成的风险，在投资决策阶段充分考虑金融政策、税收政策、土地政策、城市规划政策和产业政策，实现多种政策的有机契合，从而实现效益的最优化。

　3.2 建设前期阶段风险规避方法

建设前期阶段风险规避方法主要有制定合理的置地和融资方案、加强勘查工作的科学化、严格控制承包商准入资格和加强合同研读。首先，根据房地产自身的实际情况制定切实可行的置地方案，在充分考虑政策环境和城市规划、市场需求的基础上获得土地的使用权，同时，尽可能降低融资成本、制定切实可行的融资方案，增强融资的连贯性。其次，加强勘查工作的科学化即采用专业化的勘查队伍展开勘查工作，增强勘查的数据精确性，为大型房地产建设提供强有力的数据支撑。同时，进一步提高承包商准入资格，确保承包商具有严格的管理规范和高超的施工技术、施工资格，确保项目建设的质量性。同时，通过加强合同研读与适应性的方式进行风险规避，避免由于合同条款不完整，叙述不严密，有漏洞，或部分条款违法，存有“陷阱”，在执行中可能给投资商造成损失，即合同不完善风险。

3.3 项目建设期风险规避方法

项目建设期风险规避的方法主要有严格控制项目建设规范、加强项目建设监督、确保建设周期、保证建设质量等。项目建设过程中的风险是由于项目建设流程和控制所引起的，因此，必须加强施工队伍建设。在大型房地产项目建设过程中要积极构建强有力的施工制度规范，根据具体的使用情况进行细化，确保施工规范的约束力和执行力，通过建立完善的问责与监督机制实现施工全范围、全时段的监督控制管理，保证工程建设的质量性，同时，要对施工过程和施工环节进行积极有效的督导，确保整个工程按时完成。

　3.4 租售和物业管理阶段风险规避方法

对于大型房地产项目风险管理控制来说，加强租售和物业管理阶段的风险规避方法就是要积极构建和创新服务型的租售与物业管理体制。首先，要制定正确、合理、有效的营销策略，将租售价格控制在合理有效的范围内，加强市场调研，积极优化营销方式、销售渠道和价格定位，顺应网络化时代背景下的营销模式，树立良好的房地产商形象。同时，要积极构建服务型的物业管理体制，物业管理水平和物业管理模式关系着用户的满意度，同时对于企业的声誉以及房地产商的后续发展具有深远的影响，特别是在市场经济体制竞争因素空前增强的情况下，面对着同质化的房地产服务商，如何通过自身特色吸引消费者目光，积极为消费者构建完善的、舒心的消费环境是极其重要的。因此，在规避租售和物业管理阶段风险时，要坚持人性化的物业管理模式和管理方法，物业管理的水平关系到企业的声誉和后继生存与发展，房地产开发投资竞争日益激烈，消费者不仅注重其价格和质量，而且注重其售后服务。因此，物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理，这也会面临着一些不确定因素，如专业管理队伍管理构架，管理公约以及管理费用等。

　3.5加强风险预测

加强风险预测是我国大型房地产项目风险规避方法的基础。当前环境下由于受到市场经济竞争体制的影响，项目风险呈现多样化、复杂化、不可测性、难控性等特点，特别是在政策环境、市场需求因素等多变性的影响下，加强项目风险预测显得尤为重要。要做好风险预测，首先需要对政策和经济社会环境进行合理有效的把握，看清楚社会和经济的发展趋势，制定合理有效的开发投资方案，但必须要避免盲目性，切忌“跟风”和“投资热”，要保持理性的头脑，综合分析多种因素竞合情况下产生的合力，将投资和开发矛头指向明确性的地区和类项上去。

3.6做好风险控制、转移、分散与分摊

风险控制、转移、分散与分摊是在风险预测基础上将风险将至最低的有效手段。风险控制指的是在面临多种投资方式、投资时段、投资类型等因素的情况下，要综合分析和把握不同投资方式、投资时段、投资类型的房地产建设所带来的风险性大小，选择风险性较小的进行投资，以降低投资风险，增强投资的安全性。所谓风险转移指的是在面临投资风险的情况下所采取的补救性措施，常见的分析概念转移方式有财务责任转移、契约合同转移和保险转移方法。风险分散指的是在房地产不同项目建设、不同地区之间所进行的风险分散与分摊，房地产的不同项目各有其不同的生产周期，周期越长，其风险越大，反之，则风险越小，将长期、短期、中期投资结合起来可分散投资风险，达到一个较为理想的长远投资策略。各区域房地产市场和经济周期的波动都存在差异，跨区域的房地产投资组合可以均衡地区经济发展不平衡的影响，同时减少个别地区经济动荡带来的风险。各种投资地区或投资地段其风险的程度都不相同，即便是同一地区的不同地段也其差异之处，选择不同投资区域的房地产项目组合可降低投资风险。

4案例分析

4.1项目概况

本项目总占地 333339 平方米（500 亩），项目总建筑面积为 1046340 平方米，建设总容积率为 3.0，绿化率 40%，其中高层住宅面积 749063 平方米，集中商业30050平方米，风情商业街53028平方米，会所3800平方米，公寓式酒店28875平方米，幼儿园 4800 平方米，社区服务用房 1000 平方米，物业管理用房 3440平方米，底下建筑面积 172284 平方米（共 6400 个停车位）。BL 项目一期开发了 7 栋，住宅共 480 套房，面积 5.63 万平方米。目前已经销售了 470 多套，去化率超过 98%。另 17 套上、下两层商铺共计 4030 平方米，地下车位 177 个计 6939平方米（目前剩余可售约 130 个），商业会所近 4000 平方米，商铺暂未租售。项目二期规划、设计目前已近完成。

　4.2项目风险控制研究

　　4.2.1 国家政策风险控制

（1）紧跟国家对房地产的市场调控政策，避免政策风险国家政策风险属于人力不可抗拒的因素，只能加强对政策变化和社会经济大形势的预判，及时调整，应变市场变化。对于湘潭市周边居民来说，主要分成两类，一类为城区居民，主要以购买改善型住房为主；另一类则为周边城镇居民，以刚需为主。因此，在住房设计上，项目户型设计应以大面积、户型周正为主打，将主要客户定位为刚需人群和改善型住房人群，并利用好长株潭一体化、长沙限购限价政策，吸引购房者的置业、投资需求。

（2）做好与当地XX的对接工作，争取优惠政策项目应及时跟进、积极对接九华管委会和湘潭市XX，积极配合当地XX的规划需求，并争取融资、税费等方面的优惠政策。利用价格、质量、交房时间等方面的优势，迅速抢占市场，完成销售，以减少政策变化所带来的影响。

　4.2.2 延迟工期风险控制

（1）组成监督管理小组，严格控制工期建立明确的项目工程进度安排，利用监督管理小组，对项目现场进行督查，一旦发现影响工程进度的情况，立即上报，组织相关部门讨论研究，制定解决方案，以保证项目工程进度不受影响。

（2）严格执行施工承包合同，明确施工方主体责任工期延迟有很大一部分的原因是由施工方造成的，因此在施工承包合同中要明确延迟工期的相关责任，并对项目的工程进度设立严格地分阶段考核标准，按照时间和质量要求，分阶段检查。并要在施工期间加强监管，防止出现意外安全事故。

（3）建立项目质量管理制度在严格控制工期的同时，要避免因为赶进度、赶工期造成工程质量出现问题。要求施工方扎实做好工程基础工作，对于本项目的具体重点难点，要灵活应对。对于出现影响项目工程质量的情况，质量管理部门要及时将情况上报，避免出现工程质量问题。

　4.2.3 安全风险控制

（1）加强安全宣传教育对于国有控股的房地产项目来说，安全生产问题是重中之重，管理人员和施工人员都要进行安全生产教育培训，并对不同岗位的工作人员要进行针对性的培训，定期组织安全知识考核，考核通过才能上岗。并要加强对安全生产的宣传，在各个显眼的位置和低端张贴安全警示标语。

（2）严格项目监督管理制度，采用奖惩强化管理项目的管理人员，要定期与不定期抽查和巡查施工现场，严格对各岗位的安全操作进行检查，对于违反安全操作守则的人员，视情节严重程度给予相应处罚；设立安全生产举报专线，对于举报情况，一经查实，给予举报者相应奖励，对于被举报者给予相应处罚。

（3）加强安全设备定期检查严格配备施工安全防护装备，保证施工人员的人身安全；对于购买或租赁的大型设备要检查设备和操作人员的认证资格；定期对设备进行检查，确保设备的安全性。

　4.2.4 融资风险控制

本项目投资规模较大，融资规模也较大，从自有资金使用和开发资金回收方面来考虑，减少资金回收风险。因此，项目的管理者应该对融资工作进行重点考虑，融资工作的正常开展才能保证项目资金不断链。

（1）加强与各大银行的合作由于国家政策以及银行贷款的监管要求，房地产项目作为主体的融资贷款是极为艰难的，因此，利用控股公司国有企业的优势，帮助项目进行融资贷款并且与多家银行合作，分散贷款，更有利于融资工作的开展，满足融资需求。

（2）施工方资金垫付房地产项目本身资金占用量大、时间长，而本项目贷款额度较大，资金成本较高，利用施工方垫付资金能够减少资金成本，缓解资金压力。由于本项目是国有控股的，在信誉度上能够让施工方放下思想包袱，另外施工方垫付资金也是房地产项目的潜在现象。施工方垫付资金一方面能缓解项目本身的资金压力，另一方面也能够让施工方更加注重项目的建设质量和工程进度等。目公司在行业内的信誉不错，在建项目多，口碑好，完全有能力承担风险。

（3）利用商品房预售，尽快回笼资金，用以周转第一要做好预售许可证等官方许可预售证件的办理，结合宣传营销工作，完成项目商品房预售工作；第二采用一次性付款、分期付款、七成银行按揭、建筑分期付款+银行按揭、特惠免息分期付款等多种方式，尽快回笼资金，减少资金成本，缓解资金压力，为下一期的工程开发积蓄资金。

　4.2.5 合同制定风险控制

（1）加强合同制定管理每个房地产项目的情况都是有所区别的，在制定和签订合同时，首先在双方完全了解项目的情况下，要明确双方的责任和义务，要聘请专业的法律团队审核合同具体内容，对于不明确的条款或者有异议的条款，需要认真研究确定。（2）收集证据，厘清责任聘请专业的法律顾问，全面掌握房地产项目相关政策和法律法规，严格招标流程和合同，对于建材供应商、施工方等出现的履约不及时、违约等情况，要及时收集掌握全面情况和证据，厘清责任，减少或避免法律责任和风险损失。

　4.2.6 施工方案风险控制

（1）严格把控项目前期方案设计在项目前期方案设计时，公司要将各个单位的人员组织到一起对项目的方案设计图纸进行会审，结合项目自身情况，不仅要考虑设计方案的合理合规，更要考虑到方案对施工进度的影响等，通过各个单位的集思广益来优化项目设计方案，减少或避免影响项目的施工进度。

（2）施工过程中加强对项目的监督管理施工方必须严格按照设计方案进行施工，为确保施工方正常按照设计方案进行建设，监理单位需要加强施工期间的监督管理，一旦发现施工方不遵照设计方案进行操作，一方面要及时督促改正或叫停，另一方面要统计变更事项，找出原因，分析对项目整体的影响，研究补救措施，以免影响工程进度，确保建设质量。

（3）施工完成后严格工程验收手续对项目进行不同阶段的划分，在阶段性的完工验收中，要组织管理人员和专家按照设计方案和合同的要求进行每一项工程的验收，在前一项工程验收完成才能进行下一阶段的施工。对于验收不合格的情况，要查明原因，厘清责任，如果对项目的质量和下一阶段的施工造成影响的，要求施工方返工并给予相应的赔偿。

4.2.7 商品房需求风险控制

（1）明确项目客户群本项目打造的是九华经济开发区大型中高档楼盘，项目客户群主要来自于以下三个方面：一是地处项目周边的产业园区，包括吉利汽车等大型企业，职工多达几万人，大多都有刚性住房需求或改善型住房需求；二是公务员或事业单位人员，他们工资收入较稳定，具有较强的购买力；三是长沙客户。BL 房地产项目所处的九华经济区紧靠长沙市岳麓区洋湖区域，在长沙主城区、大王山等地上班，无购房资格或被价格挤压外溢，看好项目的地段、交通、价格，同时看重项目周边的教育配套，注重品质和居住舒适度的人群，有何强的购买力。四是周边城镇居民以及外地人士的住房或投资需求。

（2）合理制定销售策略，推进项目营销一是在项目前期，可与周边的行政单位、企事业单位等进行沟通，了解购房需求和意向，明确团体购房优惠；二是要建设营销中心，聘请专业销售团队，利用自身特点优势，打造良好品牌形象；三是在项目达到预售条件后，积极参加商品房交易会或举办主题活动，制定相关优惠措施，吸引购房者；四是在项目建设后期，利用样板房以及园林绿化设施等，邀请购房者参观体验。

　4.2.8 财务风险的控制

（1）控制资金管理，重视现金流一是注重资金预算管理，实现良性循环，加快回笼资金，减少融资成本；二是注重现金流量管理，尤其是经营现金流量，保证充足的现金流量，才能确保在发现问题时有足够的资金应对风险；三是注重库存管理，利用线上线下多种营销等方式，尽快对商品房完成销售，以便加快资金的回笼和周转。

（2）实行全面预算管理，提高资金使用率年初要完成预算编制计划，通过完善财务内控制度以及加强对预算的执行和监督，确保预算计划平稳有序实行。比如建筑材料成本一般会达到项目总成本的一半以上，通过加强材料成本核算和成本控制，加强材料的出入库管理，减少建筑材料的积压率，提高资金使用率，以便降低财务风险。

（3）加强财务风险管控机制利用大数据信息化平台，将施工进度、财务数据等纳入到平台中，项目的管理者可以通过平台的及时信息反馈，及时识别项目所存在的潜在风险，并在此基础上做出评价分析，做好风险防范。

结论

房地产项目风险管理控制是在保证大型房地产项目施工安全及时完成的基础上，为了提高资源的利用率，提高施工效率，缩短施工周期，降低施工成本，提高工程质量所采取的在项目实施全过程中的风险防控与管理型活动，它贯穿于整个大型房地产项目施工过程的各个环节，加强风险的防控，实现全方位、多时段的风险管理与控制能够有效的消除大型房地产投资建设的盲目性，有力的增强了房地产业的多因素分析能力，同时，能够有效的把握政策、环境的变化及其趋势，更好地把握政策和市场机遇，从而更好地推动房地产业的又好又快发展。从风险的类型来看，我国大型房地产项目风险主要存在投资方式的风险、投资类型的风险、投资位置的风险以及投资时机的风险等，从风险管理的水平来看，存在着大型房地产项目风险管理控制体系不够健全，具体表现为责任与利益的脱节，团队专业化程度较低，有关房地产风险项目全过程控制的法规还不完善、不健全，执法力度不够，等问题，从大型房地产项目风险的产生因素出发，需要加强风险预测，做好风险控制、转移、分散与分摊，有针对性的应对多种不同类型的风险，从而更好的促进房地产业的又好又快发展，为国民经济的发展创造新的更大贡献。

致谢

从论文选题到收集资料，再到写提纲，其中经历了聒噪、痛苦和彷徨，在写论文的过程中心情是五味杂陈的。开始选题时很迷茫，不知该怎么选好，幸而在同学和任课老师的帮助下，才得以确定。然后就是最难的找资料，由于首次写论文，不懂该怎么着手去收集、归纳资料，因而花费了好多时间在这上面，但收集到的资料真正能用上的却没多少。这时得感谢我的指导老师，他始终给予我细心的指导和不懈的支持。从论文框架到细节修改，都给予了细致的指导，提出了很多宝贵的意见与建议。老师以其严肃的科学态度，严谨的治学精神，精益求精的工作作风和大胆创新的进取精神深深地感染和激励着我。他渊博的知识、开阔的视野和敏锐的思维给了我深深的启迪，这篇论文是在老师的精心指导和大力支持下才完成的。在此谨向老师致以诚挚的谢意和崇高的敬意。

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