万科集团筹资问题及对策研究

摘 要

在我国房地产业发展的非常迅速，并且在我国占领着主要地位。但房地产在发展过程中还受很多因素的影响，主要体现在现在的房价增长与现在的人民增长的收入不协调，从某一个角度看说明了我国发展速度极快，但从另一方面来看，房地产如此火热便会影响到市场的均衡问题。所以在这个时候国家就通过宏观经济来调控，让房地产业的筹资变得没有之前那么轻松。从而让之前筹资方式单一的一些房地产企业彻底地改变自己的筹资方式，考虑更多的筹资方式。本文主要采用文献研究法、案例分析法、实地调研法，理论与实际相结合，通过实地调研，对万科公司的筹资问题进行了深度了解和客观科学的分析，我国的房地产企业应该跟随着我国的政策和调控来发展自身企业，根据自身企业的特点来制定相关的筹资方式，调整相关的发展策略，以便于提高收益和减少成本，实现房地产上市公司的可持续发展。

关键词：万科地产；筹资风险；风险防范

1.引言

尽管房地产行业得到了飞速的发展和进步，但是其相关的风险管理水平还远远没有跟上。这就导致了企业在面对突发情况的时候，往往手忙脚乱，一个不小心，甚至可能导致破产重组的风险，十分不利于企业的长远发展。在激烈的市场竞争的大环境里，风险总是不可消除的，因此，企业要提高其风险管理水平，必须采取各种积极有效的手段，来降低其遇到风险的可能性或者在遇到风险之后，进行有效的管控，将其限定在合理可承受的范围之内。例如市场风险，经营风险，财务风险等风险，企业都需要将它限定在可以承受的范围内，以保证企业的正常健康发展。所以进行风险控制，提高风险管理水平，对企业来说非常重要。

房地产行业有着它本身的特点，房地产建设是一个庞大的工程，建设的时间周期也很长，房地产企业需要经过很长的时间才能获得收益，从而房地产企业在发展的过程中需要大量的资金来维持运营和建设。房地产企业的建设和运营除了自身的生产成本以外，还需要通过多个渠道来获得资金的支持，包括向银行贷款和市场融资。但是由于我国现阶段银行贷款政策越来越严格，房地产无法再向以前一样轻松的获得银行资金的支持，从而给房地产的发展带来了很大的挑战。但是房地产企业想要继续从市场中获取利润，得到长远的发展，就必须采取措施，做出相应的调整。

2.筹资风险相关的理论概述

2.1筹资风险的概念

企业在发展的过程中，通过向外界获取生产资金的方式就是筹资。企业在正式的筹资之前，首先需要对自身的发展现状进行合理分析，包括财务状况，具体的利润和成本状况，此外还要根据具体的发展目标和规划的分析，进行有针对性的筹资。筹资对于企业的发展来说有十分重要的作用，它是企业进行有效的成产，扩展经营，增强竞争优势的重要手段。

2.2 筹资方式

公司在发展的过程中运用的具体筹资方法和其所选择的筹集资金的途径是相互关联的，当公司选择债务性筹措资金时，它可以通过向金融机构借款，发行企业债券，签发应付票据或者延时支付该付的应付账款，与业务单位签署欠款授信等等；如果公司选择通过股权来筹措资金，这主要是通过发行企业的股票来筹集资金的，可以是公开发行，也可以是非公开发行，可以是自己出售股票，也可以通过证券商来出售。自己在资本市场上出售股票筹集资金较慢，但节约发行成本，通过券商来发行能够很快筹集经营所需的资金，但是发行成本相对较大的。发行股票本质是通过出让公司的控制权，话语权来获得资金的行为，这有可能使得原公司的股东对公司的掌控被削弱。债务筹资不会削弱企业掌舵者的控制权，但需要定期支付相关的债务利息，而股权筹资不需要定期支付利息，只根据公司章程，在有盈余时发放股利就行了。但是综合起来来看企业的股权筹资要比债务筹资所要求的投资报酬率要高，所以一般企业还是选择先通过债务筹资，再选择股权筹资。

2.3 筹资决策的影响因素

企业在进行具体的筹资行为之前，首先需要对企业的资本模式进行分析。资本的具体模式决定了企业的具体筹资行为。而企业的资本结构主要包括两个部分，一个是企业的负债，一个是企业的资本。企业应该掌控好这两者之间的比例，才能进行下一步的筹资，而合适的筹资行为需要尽可能降低负债，保障企业的资本利润，使企业获得更多的竞争实力。

企业进行的具体筹资是企业生产发展的一个组成部分，同样也需要花费成本，企业获取资本的成本就是筹资的成本。从而企业在进行具体的筹资之前需要对成本进行分析和计算。如果筹资的成本高于筹资带来的具体效益和利润，说明这种筹资方式不合理，不适合企业进行筹资。从而企业想要进行有效的筹资，通过凑字获取更多的收益，应该有效的控制筹资的成本。

企业通过向外界筹集资金之后会构成企业的负债。企业想要长远的发展就应该具有有效偿还负债的能力。从而企业需要根据实际的偿还能力来采取具体的筹资行为。这样才会降低企业在生产过程中面临的压力，让企业能够获得长远的发展。

3.万科集团筹资风险分析

3.1 万科简介

万科是我国目前最有影响力的房地产企业之一。但是万科前身并不是专业投资房地产建设的企业。万科成立于1984年5月，主要的经营业务是工业技术的研究和工业产品的贸易，1988年才正式开始投身房地产建设，三年之后万科成功在深圳的证券交易所上市。是我国第二个上市的企业。万科的发展也经历了很多的波折，在不断的发展和调整之后，万科的实力得到了逐步增强，目前，万科的房地产足迹遍布全国各地，在海外也涉及到万科的业务，截止2012年，万科已经创造了超过3500亿的销售业绩。

3.2 万科筹资模式

在2008年以前，万科主要是通过股权融资获得的建设资金，有少部分是通过银行贷款获得的资金。在2008年以后，由于金融市场的不稳定，万科逐渐的调整了以往的融资模式，转向通过市场，从多个渠道获得融资。万科的筹资手段在这一个阶段得到了彻底的转变。

3.3 万科的筹资能力分析

通过对从国际上的研究学者的研究观点进行总结可知，企业通过内部获得资金的支持是企业扩充资本的第一步，然后开始逐步的向外界融资。而我国的大部分企业没有采取这样的融资步骤。因为这和我国的国情和经济的结构有关。由于我国的大部分企业经济基础并不是很强，所以大部分企业首先需要通过从外部市场进行融资。但是由于金融市场的不稳定，导致我国企业从资本市场也很难再获得有效的资金支持。另外企业想要有效的在资本市场融资，也需要本身拥有强大的经济实力和稳定的发展趋势，这样才能获得股东的信任和支持。企业也才能有效的进行筹资活动。

3.3.1 偿债能力

表3.12018年—2020年万科公司短期偿债能力指标

企业的生产经营现状和发展的趋势与企业的偿债能力有很大的关系。当企业具有良好的偿债能力，说明企业的经营状况良好，对资金的使用比较合理，能够对负债有效的偿还，企业也能够获得更多的利润和外界的信任和支持。另外，当期企业具有较强的偿债能力时，说明企业也具有获得更多资金支持的机会，从而企业在发展的过程中，可以更有效的进行融资活动。流动比率和速动比率均可反映短期偿债能力。通常情况下，流动比率的标准值为2:1，大于该值时说明短期偿债能力较强，小于该值时说明偿债能力有待提高，但同企业自身比较时，该数值则越大越好，说明企业所面临的短期流动风险较小；同样，一般来说速动比率标准是1:1，若一个企业的速动比率低于该标准时，一般认为偿债能力较差。根据表4.1上显示的万科股份有限公司2018至2020这三年的流动比率可以看出，该公司的流动比率由1.24逐步下滑到1.15，相对于公司自身情况来说有轻微的下降趋势，并且低于公认标准值2:1，同行业的流动比率也稳定在2:1左右；万科集团的速动比率在0.48上下波动，同行业平均值为0.7左右。上述两项指标均低于公认标准之下并且略低于房地产行业的行业水平。由此可以看出万科股份有限公司的资金流动性较差，可能没有足够的资金来支付到期债务，对于该公司来说是一个潜在的财务风险，必须得到公司管理层的高度重视，尽快剖析具体原因，制定相应的解决方案，提高万科集团的资金流动性，从而进一步提高其偿债能力，降低筹资风险以便更好的解决筹资问题。

表3.2 万科公司长期偿债能力指标

通常大部分的房地产企业会将一些预收账款定义为负债，但是这类负债是在不断的变化之中的，因为企业会逐渐收回预收账款，从而负债会转化为收益。所以房地产企业在进行对偿还账款的能力的分析时可以不考虑这部分负债。通过表4-1-1最后一行可以看出2018，2019年和2020年这三年时间修正资产负债率在稳步的提升。虽然增长的结果不明显，但还是表明了企业的偿债能力在提升。行业内的修正资产负债率在60%，万科的修正资产负债率与之对比较低，说明偿债能力比较稳健，现金比较充足，对筹集资金有很大帮助。另外，在2018，2019年和2020年这三年时间万科的权益乘数都在7.422以上，这说明，万科对债务进行了有效的利用，进一步证实了万科在经营的过程中非常重视负债的使用效果。另外在2018，2019年和2020年这三年时间，万科的产权比率在逐步的上升，这意味着，万科越来越失去了长期债务偿还的能力，但纵观房地产行业，万科的长期偿债能力虽有所减弱但还算稳健。就利息保障倍数来说，在2018年至2020年这三年时间，指标的数值在逐渐的变小，这意味着万科降低了对利息支付的重视程度，但是万科雄厚的资本基础以及较为稳定的偿债能力还是筹资基金的强劲底牌。

3.3.2 盈利能力

表3.3 万科公司盈利能力指标

从上表可以看出，万科公司的各种盈利指标在2018年-2019年这两年之间变化不稳定，这意味着，万科公司的盈利能力不能得到有效的保障。这和XX的调控政策有着很大的关系。但是从2019年到2020年的数据来看，各项指标都得到了提升，说明企业的销售业绩比较稳定，企业的盈利能力得到了保障。

3.3.3 运营能力分析

（1）应收账款周转率

企业在发展的过程中，应收账款的变化频率就是应收款项的周转率。应收账款的周转和变化主要和企业的主营产品有关。

表3.4 万科公司应收账款周转指标

从上表中可以明确看出，应收账款周转率得到了明显的提升，周转天数在缩短，意味着企业对应收账款的回收能力在增强。也说明了万科对资金进行了有效的管理，为经营提供了有效的保障。

（2）存货周转率

企业的存货在一定时间内变化的次数就是存货周转率。这和企业对货物的销售能力和处理能力有很大关系。

表3.5 万科公司存货周转指标

根据上表数据的分析可知，从2018年到2020年，万科公司的存货周转率呈下降的趋势，存货周转天数也呈增加趋势，说明万科集团的商品房数量没有得到有效的转化，销售业绩并不理想，从而企业需要调整销售模式，让商品房能够快速的被市场转化，从而企业才能获得长远的发展。

（3）总资产周转率

企业主营业务的收入净额占资产总额的比例就是总资产周转率，表明力企业对资产的具体使用效果。

表3.6 万科公司总资产周转指标

从上表可以看出，万科公司的总资产周转率在2018年-2020年三年呈先下降趋势，并且总资产周转天数2019年－2020总体呈大幅下降的趋势，2019年－2019年呈大幅上升的趋势。说明了，这三年时间，万科对资产的使用效果起伏不定、呈波动状态。

3.4 万科公司的资本结构分析

企业的资本结构就是企业的资本和负债各占的比例。企业的资本结构能够反应企业的具体经济实力，以及对风险的抵抗能力和筹资资金的能力。下表是万科地产的资本结构的状况：

　　图3.1 万科地产资本构成

表3.7 万科地产资本构成

从万科地产增资本成本构成中可以看出，2018年资产负债率是65.81%，2019年资产负债率是65.70%，2019年较2018年降低0.11个百分点；2020年资产负债率是76.11%，2020年较2019年上升76.11%个百分点。说明万科地产的资产负债率呈上升趋势，财务风险相应地增大；

2018年流动负债占总负债的比是81.11%，2019年流动负债占总负债的比是72.36%，2019年较2018年降低8.75个百分点；2020年流动负债占总负债的比是81.79%，2020年较2019年上升9.43%个百分点。虽然万科流动负债占总负债的比2019年有所降低，但是2020年又上升到2018的水平。流动负债占总负债的比都较大，流动负债多，长期负债较少，资本结构不是很稳定。

3.5 万科集团筹资成功之处

成功的借助了中国资本市场筹资路径：万科在对生产成本进行筹集的过程中，采用了多种手段进行融资。第一，万科在1998年已经成功的在深圳证券交易所上市，证券市场是万科的第一种筹资渠道，具体包括股权融资和发行债券。第二，万科与各大银行展开了深度的合作。获得了银行的贷款支持。第三，万科与金融公司合作发行了信托产品，从市场上获得了有效的资金支持。这是有了多种渠道的支持，让万科得到了有效的经营和发展。

不断改进的筹资手段：由于房地产市场的竞争越来越激烈，XX加强了对房地产企业的限制，从而房地产企业为了继续获得发展，不得不采取积极的应对措施。其中万科经过多年的发展，不仅在国内有着很大的影响力，在国际上也有很多合作伙伴。万科不仅能够通过国内的市场获得融资，从国际市场上也能获得融资。而筹集资金的方式主要是通过引进国外的资本，改变公司的组织结构。这种方式存在众多的优势，第一，通过引进国外资本，让国外资本也能参与对企业的管理，可以获得一些国外先进的管理模式，提升自身的业务水平，提高在国际上的影响力。第二，XX对合资企业的管理会相对放松，企业在发展过程中收到的限制会变少，从而企业能够得到更好的发展。

4.万科公司筹资存在的问题分析

4.1 外部筹资条件持续紧缩

房地产企业通过外部获得资金支持主要有两个渠道，一个是通过向银行借款，获取资金，另外一个是通过房地产的具体销售业绩来回笼资金，获得资金的支持。但是XX当前对这两个渠道都采取的严格的控制措施。一方面XX通过收紧银行的贷款政策，当房地产企业无法再有效的获得借款，另外一方面XX颁布了对房屋的限购政策，从而会让房地产企业的销售业绩收到了严重的损失，房地产企业因此也无法有效的回笼资金。这对房地产企业的发展带来了很大的挑战。而万科作为房地产行业的领军企业，应该采取积极的应对措施，调整内部结构，合理利用资金，扩充外部投资渠道，让企业提升面对风险的能力。

4.2 负债风险监控不严

在当前的市场环境中，通过向外界筹资资金来扩充资本的方式已经非常普遍，企业会选择通过负债来进行生产和经营，特别是对于大公司来说，更倾向于这种模式。因为负债有着众多的优势，它能为企业提供更多的资金支持，相对于股权融资来说，这种模式能够有效的保障企业的集中管理，组织的结构不会发生改变。但是这种融资模式也存在一定的局限性。因为企业偿还负债需要支付较高的利息，这会增加企业的生产成本，如果企业的资产中，负债的比重太大，支付的利息也会更多，还有可能因为无法偿还负债，导致企业的利益收到严重损失，外界对企业也会失去信任。从而，不利于企业的长期发展。当前，万科在融资的过程中，也是通过负债的手段进行的从而，万科在经营的过程中也面临着很大的风险。而企业想要获得良好的发展，应该正确的认识负债的概念和作用。企业应该制定完善的借款方案，控制负债的程度。在产生负债后，应该保证资金的合理利用，对于短期负债来说，企业要拥有一定能够偿还负债的现金流，从而才能拥有随时偿还债务的能力。另外适当的长期债务带来的风险较小，但是企业还是要做好相应的偿还计划。

4.3 股权架构不太合理

当前，我国的房地产企业的组织结构中，大部分都是XX主导的，房地产上市企业的股权中，大部分都是国有股份。从而在股权的交易中，这部分股份不能很好的流通，导致企业不能有效的通过股票市场获得融资。从而，万科针对这种局面，对股权结构做出了调整。降低了国有股份的比例，让股票具有了更高的流通性。从而，万科如果想要更好的集中内部资金，可以让领导层购买更多的股份，从而能够进行集中管理，对资金也能进行有效的利用。

与国外发达国家的房地产行业相比，我国的房地产行业发展水平还比较落后，管理的模式也还不够完善，融资的渠道也没有国外的市场广泛，从而我国的房地产企业可以通过学习国外的典型案例，记性总结和分析，从而有针对性的对企业的发展进行改革，不断完善融资的发展模式。

5.优化万科公司筹资决策的相关建议

5.1 建立科学合理的筹资决策机制

企业制定筹资方案中，需要考虑多个方面的因素。第一个因素就是市场的环境和国家的政策。第二个因素就是企业自身的经营状况和发展目标。而外部的环境和XX的政策是企业制定融资方案的决定性因素。从而，万科在制定融资方案的过程中应该首先充分考虑这一条件，从而才能更有效的获得融资。

在选择具体的融资方式之前，企业的管理层和公司的股东应该进行充分的交流和沟通，从而使融资方式更具有民主化，对融资方式的管理和调整也应该是从整体利益出发，而不是为了满足领导层的需求，这样才能使融资方式更好的实施。

5.2 发展和支持债券筹资

在市场经济体制中，债券市场是一个重要的组成部分。企业通过债券市场发行债券能够进行有效的融资，获得生产经营的成本，债券市场能为社会创造大量的经济利益。从而，对于房地产企业特别是万科这种大型上市房地产企业，在融资的过程中应该充分的利用债券市场。具体可以通过以下几个方面进行具体的改革。第一个方面可以丰富债券的类型，满足更多投资人的需求，从而通过债券获得更多的资金支持。第二个方面就是引起第三方评估机构，让企业发行的债券更合理，保障投资人的收益。第三个方面，XX应该进一步完善债券市场，为上市企业在债券市场中的运行提供有力的保障。第四个方面，改变传统的只能由个人进行投资的模式，让机构企业也能进行对债券的购买。

5.3 选用更新型的筹资方式

随着我国金融市场的不断发展，企业能够通过金融手段不断获得资金支持，，从而万科扩展筹资渠道的过程中，可以通过运用金融理念进行企业的改革，例如供应链金融筹资方式，实现筹资方式的轻型化、便捷化、高效化,才能够有效的扩展融资的渠道。

在选择具体的融资方式之前，企业的管理层和公司的股东应该进行充分的交流和沟通，从而使融资方式更具有民主化，对融资方式的管理和调整也应该是从整体利益出发，而不是为了满足领导层的需求，这样才能使融资方式更好的实施。

结论

在当前的市场环境中，我国的经济发展离不开房地产行业的支持。房地产行业的有效运作能够为市场创造更多的收益，维护市场的稳定。而房地产市场的发展需要大量的支持，需要进行有效的融资，但是我国的很多房地产企业当前都面临着筹资的阻碍和问题。国际上理论界因此展开了大量的研究，为了更好的改善当前的局面，本文也展开了具体的研究。其中通过对国外研究者理论的分析，以此为基础，对我国房地产行业的领军企业-万科房地产集团的筹资问题进行了具体的案例分析。通过研究，认为万科房地产集团可以通过改变传统的融资理念，建设完善的融资方案，扩展融资渠道等方式促进融资的有效进行。从而通过有效的筹资进一步扩大生产的实力，提升在市场中的竞争优势。本文希望通过对万科的研究和制定的解决方案，为其他房地产企业的发展提供更多有价值的指导意见和经验。从而促进整个房地产行业的有效发展。

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万科集团筹资问题及对策研究

价格 ¥9.90 发布时间 2023年9月17日

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