保利地产偿债能力分析

　1前言

　　1.1研究背景

企业在我国的都进入到了一个新的发展时期，这便是归功于加入到WTO当中，在2001年的时候，这对于国内经济的发展具有巨大性的帮助，在各个行业之中当产生了相当久远的影响。相对来讲，面临的困难越大的时候所获得的机会就会越多，两者之间相互依存，相辅相成且它们成正比的关系。当前企业会面对三个比较大的挑战：一是两个或者多个企业之间由于经营的范围相同便会出现相互争抢订单的情形，会使得它们之间的争抢愈演越烈。被市场所不接纳的企业则便是被认为处于劣势地位的，终会被那些富强而有竞争力的企业所吞噬。当行业重组时，市场结构将相应变化;另外，要是站在整个世界的角度来看的话，会惊奇的发现许多国外市场的公司也会用涌现进我国，并构成了或多或少的障碍对我国的房地产的发展。第三，中国大多数公司没有自己的核心技术，缺乏创新能力，研发投入较少，因此在一定程度上弱于国外竞争力我国企业的健康可持续发展站需要国人不懈的努力。本文通过对保利地产有限公司进行分析、探索，通过相关指标偿还债务的能力。

　　1.2研究意义

保利地产作为一家上市公司。保利地产有限公司发布其财务报表，公众可以从中获取财务数据。但是，对于那些拥有公司索赔的人以及尚未被发现想要向公司注入资金的人来说，大量的财务数据并不能直接获取他们所需的财务数据。因此，本文对公司偿债能力的分析简化了拥有公司债权人和投资者的工作流程。

企业要想一直力于不被打败的位置，那么既要诚实守信，按照所签署的契约，又要时刻注意债务可能发生的风险，保持适当的偿付能力。以收抵支，按期偿还借款，这两个是基本的条件去保证一个企业在现如今的市场经济这个大家庭当中。若一个企业总处于亏损的状态下仅为维持运营，而用新债去还清以前的借款，一旦不能转变为盈利状态就会因没有资金而无法运转，从而导致出现破产清算的结果。为了保证对企业的偿付能力的结果的分析准确性，在挑选众多的评价指标时应尽可能的严格，以最后达到反映出真实的偿付水平。在我们所熟知的指标中大多都是在权责发生制上的一种比较静态的分析，因而存在其自身的一些缺点。对于一家企业的偿付能力的判断，也可以去观察这家企业的信誉度情况，若缺乏诚信，则极少出现按时还款的情况；相反，则会做到按照到期的时间归还欠款，这样的企业势必会是那些信誉好的。

这篇文章的研讨分析会为保利地产今后的发展或者经营来说提供了一定的值得借鉴学习的意义，站在实际运用的角度之上。更加重要的是，提供了一定的借鉴给了对个人或者是公司单位可能出现的风险而制定的措施上面。在一定程度上，公司的偿债能力对其自身的战略发展具有重要影响。由于一家企业的还款情况与它自身的发展息息相关，甚至还可能会事关到公司的能否生存的问题。所以说评价一家公司的还款情况是极为重要的，也是一个重要的标准对于衡量财务的整体情况。还会影响债权人的信用保护和贷款风险。因此，公司和债权人评估公司的偿付能力极为重要。综上所述，本文将建立偿债能力体系，综合分析多种因素，分析保利地产的偿付能力，力求对债务人和潜在投资者进行更加严格，更全面的公司偿债能力评估。提供所需的债务风险信息，为其投资决策提供依据。

1.3研究现状

　　1.3.1国内研究现状

陆婷与张明（2017）在《金融论坛》上发表经过分析2005-2015年房地产数据，有人指出，房价上涨将有助于提高房地产企业的短期偿债能力。房价的上涨改变了公司对未来现金流的预期，增强了企业获得贷款的能力，引导企业积极提高杠杆率。从而削弱了其长期偿债能力。

张道响（2018）在《经贸实践》在房地产开发过程中，存在资产负债率高，偿付能力不足的问题。通过对房地产融资主要特征的分析，找出影响房地产企业偿付能力的因素，并提出有效提高偿债能力的建议。

段法剑（2016）在《太原师范学院学派（自然科学版）》发表最近年来，中国的房地产市场一直低迷，消费和投资不足，致使国内地产库存。面对此种情形，基从固流结构、流动资产结构、偿债能力、营运能力、获利能力和发展能力等方面来分析我国房地产企业的现状。

　1.3.2国外研究现状

Hwang（2015）在《an approach to understanding modern financial risk》该研究认为，对在财务可能出现的风险所进行的识别，控制，以及是对这种出现的可能性大小的预计和估测，提供了研究和分析的前提条件。企业预计可能出现的资产的收益和可能存在的风险之前的关系可以用资本资产定价模型来表现出来，这样为实现商品的需求价格与供给价格之间处于同一水平线提供了保障。

Sun S等（2016）在《Current situation and risks of loans in real estate infrastructure enterprises》则会认为，有这样的可能性就存在一些难以发现的风险，应当建立金融风险评估模型，因为其的科学性较高，以此来判断房地产在金融方面出现的风险的上下起伏，这些都是在没能进行合理的科学性的分析。上述的这种情况一旦成为了事实一旦这种可能性转变成为现实，将会影响到房产经济的健康以及可持续发展。

总之，与其他行业不同，房地产行业有其自身的特殊性，尤其是高负债运作。另外，房地产行业现在已经成为我国的一项支柱型产业。原因是经济、政治以及市场等方面的因素所形成的。因此，偿付能力分析对房地产企业的发展至关重要。乃至于对企业的生存也是十分关键的。若企业意味的仅仅关注于所获取到的利益而忽视对能否及时还清欠款能力的分析，将会有意想不到的结果出现。或者说房地产企业所面对的风险性较高，从而使得越来越多的主体将注意力放在了企业的偿还欠款的能力上。在某种意义上来说，生存比盈利更加重要。要想将发生的经济上的风险控制在一定的范围之中，那么流动资产及其组成的其他部分跟流动性的负债之间要保持一个合适的比率关系。这句话侧面说明了流动负债所产生的风险是巨大的而且难以估量，一旦处于失控的情况对于管理现金，就有可能直接导致公司的破产。另外，如果问题出现在短期的偿债能力上，还会使得经营管理的人在进行资金的筹集过程中受到限制，还会投入大量的时间与精力到这一过程当中，筹资的难度有所增加亦或是在临时并在紧急的情况下筹集资金所耗费的成本与其相对而言所要面对的风险都会有一定的增长，这是由于应该偿还向外所欠的资金而导致出现的。因而，企业对其自身的偿债能力进行分析，从而进行适当程度上的调整以及控制，有利于保证其的均衡发展，提高其内部的资金运转速率。还可以使得自身在还款时选择一个最优的方案，从而减少其今后的发展过程中可能会面对的风险。总的来说，衡量一家企业的偿债能力的高低会对其产生一定程度的影响。

　2偿债能力相关理论概述

　　2.1债务与偿债能力

债务用比较通俗的说法来说，就是拥有足够的资金实力向那些资金不足或者现金流转出现的问题的单位或者个人，提供资金的一种行为。两者在签订的协议中约定的日期以

及应该要支付的利息达成一致，借方按照协议中所规定的时间进行还款以及利息的支付。它隶属于现时义务中的一种就，单位或者个人而言，各项的借款，应该支付的款项，提前收取的款项，这些都是建立在过去的时段中所发生的交易而形成的，这些是站在会计方面所具有的重要性来说。就并由单位或个人预期为经济利益所占；根据借款的方式不同，所出现的行为也会不一致。举例来讲，债务也可以被当做是必须还给别人款项。除了借进来的资金之外，若归还的是借款时的钱以及所产生的利息则是建立在一旦发行的是债券的基础上所存在的。这些例子都是基于经济的角度。债务管理现在所具有的内涵只有通过一种方式来体现，便只是通过向外部借款的行为所获取的资金形成的欠债。由于其自身的局限性，公司可以通过向银行提供其的诚信证明而获得的贷款，发行的债券，在筹集资金时凭借其商业的信度，还有租赁的方式，共同构成了对债务的管理的体系中的一部分。

企业必须遵守契约，到期还清欠款。偿付能力既是指企业可供偿债的存量资产超过债务存量的程度，也是指的经营活动现金净流量超过所需现金的程度，公司以其资产偿还长期债务和短期债务的能力。它是公司财务状况和经营能力的重要指标。这也是公司偿还到期债务的能力或保证，包括偿还短期债务和长期债务。能力。公司所具有的现金支付以及偿还欠款需要依靠它自身在发展中一直营造一个稳定健康乃至积极向上的环境。公司的偿债能力可以从两个方面来观察。静力学而言，公司的偿付能力是使用公司资产偿还公司债务的能力；在动态层面上，它是使用公司资产和业务过程中产生的收益偿还债务的能力。公司的偿付能力分析是财务分析的重要组成部分。债务管理使公司能够充分利用借入的资金产生合理的“杠杆效应”，同时有效降低公司的加权平均资本成本。如果你想完全使用借来的钱，你就可以实现债务管理方法，这可以产生“杠杆效应”，公司的成本也在很大程度上降低。由于公司债务的偿还是基于账面价值，而通货膨胀因素被忽略，债务管理也可以使公司受益于通货膨胀。此外，债务融资的好处是增加公司的资金而不影响公司所有者的控制权。

　2.2偿债能力的重要性

如今，市场的日益竞争使得国内的经济市场正在逐渐转变为一个复杂多变的市场。从而，诚信也自然而然成为衡量一个人乃至一个行业的标准。相对于企业来讲的话，能否准时清偿债务就成为了一个标准以至于去衡量一个企业的诚信状况。还清欠款的能力大小与经营的管理水平和信誉有着密不可分的关系。另外，偿付能力的大小与公司继续力直接相关，而且是，需要多加注意的是衡量评价财务状况的能力之一，存在于与利益相关的所有方面。在财务的管理当中，它被作为其中的核心内容。尤其，是在现在的经济市场的发展之下的企业并进行的活动与商业息息相关。正因为这样，在当代的企业进行经济上的情况分析时，成为了评价的主要的内容之一。企业应该在满足日常所进行的运营活动中所需要的资金，除此之外，还应该关注一下，是否会出现资金的结存情况，这样会便于偿还之前公司所欠下的账款和这段时间之中产生的利息。因而，应该结合企业的现金流入以及流出的量去分析一家公司进行还款能力。债务被披露，企业进行贷款的合理性，是可以经过一些质量性的指标来进行评价。比如说，资产负债率，流动比率和速动率等。同时，所欠欠款按照时间划分，分为短期和长期，以上述指标来估计所前欠款的有效性。除了这些，还可以对在实际中是否支付能力大小，以及对管理债务的有效性，进行评价。之所以提及乃至强调清偿债务的重要程度不仅与一个企业过去所发生的事项息息相关更加关乎于一个企业以后长远的发展以及利弊得失。还可以进一步评价对手的优势与自身内部所出现的问题。若能正确无误的去评价分析一个企业的偿债情况，还可以更好地规划企业的未来发展方向，从而优化企业内部结构，从而达到一种最优的经营管理模式。

　2.3偿债能力的指标

在我们的生活中，据一个企业清偿债务的时间不同划分为了两个时段。一个是短期而另一个则为长期偿债能力。据两者各具有的不同衡量指标，从而可以全方面的认识一个企业乃至一个行业的清偿能力以及从侧面所体现的诚信程度。若一个企业的清偿能力高则证明它的诚信也是极好的，在引进投资或者其他方面也将会有一些意想不到的结果出现。

　2.3.1长期偿债能力衡量指标

资产和负债。资产负债率=总负债/总资产*100％，即企业债务融资部分的资产比例。

往往是对长期偿债能力和财务风险进行衡量的最简单的指标。

物业比率。物业比率=总债务/股东权益*100％。它反映了企业的财务杠杆程度，反映了企业的基本财务结构是否稳定。跟资产负债表一样它也是从使用者的角度来看数值的高低。

　2.3.2短期偿债能力测量

流动比率。是指流动资产与流动负债的比，用于衡量企业流动资产可以保证多少流动负债。也在反映着企业在短时间之内转变为现金的流动资产偿还流动负债的能力。在一般的情况下，流动比率越高，则说明企业在短时间之内的偿还债务的能力就会越强。随着该比率不断地增大，企业的偿付能力也在不断提高。也在说明着企业经济状况稳定、可靠，有足够的财力还清之前所欠下的款项。相反则为资金运用捉襟见肘，难以还清借款在规定时间里，而且还会对企业的成本的筹集产生一定的影响。因而，在国际上一般会认为，该比率的下限在100%而处于200%的时候为最恰当。

速动比率。是指从流动资产中扣除存货之后与流动负债的比，即公司的快速比率是快速资产和流动负债的比。是因它得变现能力弱而且在它之中还可能包括难以变现的产品因销路不适而出现的。所以在上式中不包含存货。若在还清账款的过程中出现异常，则说明了该比处于较低状态。相反，则说明企业会拥有过多的速动资产而失去一些有利的投资和盈利的机会。在国际上通常情况之下会认为该比处于100%较为恰当。低于该值时则会证明企业线面临着比较大的风险，可高于该值则会增加企业的机会成本从而表明企业会因为现金的留存量以及应该收回的账款占用的过多。

现金比率。是指现金及现金等价物与流动负债的比。它可以用来反映企业当期偿还短期的负债的能力，这是基于现金流量的角度来进行的反映。该比值较大时，则证明在企业的经营生产活动当中产生的现金的净流量也就越多，从而企业也能按照时间的约定进行款项的归还。当遇到危机时能度过的几率越高，则证明公司对外清还欠款的能力就越强。从侧面就说明指标的比率越大。用现金比率对企业债务偿还能力进行衡量是最为可靠的。一般情况下，也没有必要保留过多的现金类资产。虽可直接的反映一家企业的直接支付的能力，公司所筹资的流动负债未被完全充分利用则会出现该比偏高的情况。说明该比需要保持一个较为平稳的水平，原因是该比过于之大，则指明企业当中的流动性资产的利用不够充分，获取的利益的能力也不够强。

　3保利地产有限公司偿债能力现状分析

　　3.1保利地产有限公司简介

近年来，中国的房地产行业发展迅速或者说是以迅猛的趋势赶超别的国家。保利地产是房地产行业优秀企业的代表之一。保利地产是一家综合性较为强的开发公司，其集中于高质量的住宅，商业化的写字楼等的地产性开发。此公司是在香港的联合交易所上市的。公司的开发的战略布局力而力致于划分发展区域的重点，以及坚持精细化的且奢华的商品。

在物业方面，该公司始终坚持具有一定格局的高端性的开发以及运营。公司的目标是，一直严格要求并能够规范自己，向达到长期发展的方向迈进。另外，更加重要的是，它可以做到与客户所需之间是相互吻合。从消费者方面而言，极大地满足了他们的需求，并为其提供了一个高品质适宜居住的环境；对公司自身来讲，也得到了公众的认可。最终，会成为这个行业之中的佼佼者。在公司准确判断市场发展，敏锐洞察消费者需求，不断追求高品质的基础上，采用先进的设计理念和严格的管理监控体系，致力于不断完善项目定位，

规划设计，建设和服务。能够提高项目的整体质量并创建高质量的项目。在其所发展的城市之中，所产生的影响力以及品牌的号召力是极为广泛的，这些成果都归功于很多年的苦心经营以及经验的不断累积。从而，赢得众多客户的好评。其是主要开发以及对精细化，高端化的房屋进行销售。它涵盖了各种房型，如精细化的住房，奢华不失大气的别墅，商业和办公楼。公司应该继续保持或者更快的速度去发展，旨在提升对客户的讲解以及服务态度方面，以进一步使得产品的竞争里得到提升在以后的时段中。

　3.2短期偿债能力分析

短期偿债能力是用来衡量一个企业是否可以在到期偿付日时完好的支付本金及利息。对于企业来讲，只有充足的资金才可以保障自身的公司运营。与其同时，短期偿债能力受到多种因素的影响，它的大小取决于流动资产及流动负债的大小。另外，它还会受到企业的经营特点，其公司的资本结构以及流动资产是否能被完全利用有关。评价一个企业的短期偿债能力应该结合指标的动态变化趋势以及对在不同的时期可能出现的结果。通过保利地产发布的消息，将流动比率和速度比率和现金比率的三个比率用于分析保利房地产有限公司的偿债能力，如表3-1所示

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综上所述，改善了企业的短期偿债的能力，在一定的程度上。但出现了局限性。原因是，这三比率随着年份的增长而上升，说明企业的短期偿还能力已得到改善，但存在一定的局限性。由于流动资产包含较少的流动性存货和应收账款无法立即实现，我们仍需要进一步分析应收账款和存货的流动性。此外，在2015年，公司的短期偿债能力变得弱于2014年，应给予足够的重视。

　3.3长期偿债能力的分析

一家企业能否实现长期并且稳定发展的前提，是保持一个合理的资本结构。衡量企业的长期偿债能力可据多种指标进行分析。资产负债率，权益比率和利息支付倍数。这三个是选择的主要指标。该比的是否合理将会对债权人、投资者对企业的发展的信心产生影响。

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得出的结论是在表3-2基础上进行的。保利房地产有限公司的资产负债率相对正常，并逐年下降，这意味着公司的债务在过去四年中变得更轻，更轻。这个比例越低则对于公司的股东越好，这样只可以承担有限的责任而并不是全部。若该指标大于100%则说明该公司的资产已经不足以偿还欠下的债务，从而可能会面临的风险极大。对于管理的人来言，既不想接受高的负债比率也不想要长时间保持低水平的负债率，最终使无法得企业资本净

利润无法得到提升；对于向公司投入资金的人来讲，他认为适当的负债比较有利，这样可以用比较少部分的资金获得公司的控制权还可以将部分风险转嫁给其他人；与此相对于债权人来说则是希望该比值越小越好，这样可以极大地保障所借出的资金能够被按时归还也就是债务安全性越强。股东权益比率逐年降低，这表明保利房地产有限公司在过去四年中一直在做出越来越低的债务担保。在过去的四年中，很难利用所获得的利润去清还借款所产生的利息。原因是公司的利息支付倍数的支付出现了异常，除了利息支付倍数在第五年的时期外。利润很难支付债务利息，但风险已从四年前逐渐下降。

综上所述，可得知保利地产有限公司连续五年，资产负债率不断减少。一方面体现了偿债能力在逐年提高，但由于各个行业的标准不同，所以企业应根据自身的状态结合历史数据制定一个标准，根据这一标准进行调整，而不是一味的为了获取利益忽略了重要的财务风险。保利房地产有限公司的资产负债率已高于限定最高值，也就是60％，在2014-2016年中。可在我国企业的资产负债率一般在40％-60％之间而上下浮动。因而相比于行业标准来说，该企业的资产负债率是偏高的。基于企业当中的财务管理的角度之上，在进行相关的资本进行决策时，应该结合当下的情况审时度势进行全面性的考虑，充分对未来预期所获取的利益以及应该应对的风险进行评估，权衡利弊得失做出正确的分析以及决策。产权比率可用来表明拥有债权的人以及投资者提供的资金的来源的相对关系，还可以对企业的负债经营是否处于有利的位置进行一定的衡量。由上表可得知，偿还欠款由于在净资产的保护范围内所以得到了一定的变化在往好的方向，进而出现了产权比率在减少的情况但从基本来看都大于1，说明长期偿债能力风险还是有点大。原因主要是一个房地产企业的发展主要依靠于庞大的资金来进行支持，若企业不愿意向其他的企业进行增加借款，那就会对长期清偿所欠下的债务产生一定的压力。从上面的表格中，我们可以观察到利息支付倍数从2013年的39.252082，到后面四年的负值，说明该公司亏损严重，偿还到期债务的保证程度很弱。在今后的规划乃至发展中都应该对这一情况引起极大地重视。从而给企业有一个优良的发展环境，进行健康而有意义的成长来改善现在内部所存在的问题。这样既可以快速的发展自身扩大影响力也可以对其他的企业起到一个极大地借鉴作用。以此来达到共同发展的目标并进一步提升公司的发展速度。

4保利地产偿债能力存在的问题

　　4.1流动比率较低

流动资产和流动负债的比，就是流动比率。该值，处于较高水平时，则可以反映企业的发展较为稳定，另外，还有剩余的钱款去还清之前的欠款。但是，与此相反的是。该值，处于较低水平，则说明企业可能存在无法还清欠款的可能增加。按照行业规定标准，该值，处于2时，企业的偿债能力为合理。流动性代表企业可运用足够的现金的流入来平衡所需要的现金的流出的能力。由于这些流动比率的各项要素均来源于资产负债表的时点指标，仅能表明某一时刻的一切的可用性资源以及与未来的现金流量无关，因而无法用来正确的评估企业在未来时期的资金的流动性。但对于保利地产而言，其流动比率虽较为稳定，但仍低于行业标准。尤其是，在2017年时呈下降趋势。由此，则可以反映出，在这一段时间中，企业的流动资产周转比较低。原因是其销售水平有所下降，进而导致获取到的流动资产较少。或者是企业内部的决策，对资金的运用以及分配上产生了了一定程度上的影响。进而，使得企业所拥有的流动资产较少。

4.2速动比率增幅不稳

之所以说速动比率比流动比率更加准确，是因为该比值在计算时，存货被扣除在流动资产之外。由于存货的变现能力较慢。因而，速动资产比流动资产的变现能力更强。一般认为，此值为1时，是最为合适的。但是该企业的后四年，均大于标准值1。由此，则说明企业中，现金或者是应收账款等流动资产周转速度比较慢，利用水平低。还有可能是流动资产当中的存货因积压时间之久等原因无法进行变现或者是变现之后的价值远远低于账面的价值，而待摊费用一般情况之下不计入现金的流入之中。所以，对于保利地产而言该比值后四年大于1，从而对企业偿还债款的能力有所影响。也进一步说明，企业拥有过多的速动资产，进而失去了一些有利的投资和获取利益的机会。该公司在进行计算时，忽略了谨慎性的原则。因为在计算过程当中，提前支付的款项，其他应该收回的款项，以及待摊费用和待处理资产。这些项目被包括在内。因而，导致数据的计算结果存在一定的偏差。

　4.3资产负债率上下波动

对于一家企业来说，要想长期的稳定发展，就需要有一个合理的资本结构。因而，资产和负债之间需保持平衡。资产负债率，是一个综合性的指标，可用来对企业所将面对的风险进行评估。如果该值，处于极不稳定的状态，忽高忽低，都会对公司产生一定的影响。也就是说如果该比值一直处于不稳定的状态，则在对企业进行举债经营的情况进行分析的情况下就会出现一定的偏差。从而也无法正确的计量出资产当中有多大的比例是经过借款来进行筹资的。若该值，处于高水平，对于企业的管理层来看，就要面对巨大的风险；从拥有追索欠款权利的人来看，其的款项不可以被归还，在约定的时间之内；而对于那些外来投入资金的人而言，则不可以获取到最多的利益。若该值，处于低水平，那么管理者将会存在一定的过失，因为公司中所拥有的资本净利得不到增长，在一定程度上。但对于拥有追索欠款的人，的确有一定的好处，因为其的钱款归还得到了保障，而且安全性极高。可对于投入资金的人，不利于其获取到公司的控制权，用较少的钱。因而该值，需要处于一个稳定的水平。

　4.4利息保障倍数未达标准

利息保障倍数，是指利用企业在生产经营过程中的交税前的所得与利息费用的比值，它可以对企业的偿还债款的能力进行衡量以及评价。它的重点是在于衡量企业进行利息支付的能力。利息的支付若出现问题时则说明息税前利润不够大。对于企业而言，举债经营可能产生风险主要表现在:一是定期支付利息如果每期的息税前利润小所需支付的利息，企业就有可能发生亏损，二是必须到期偿还本金。该企业的利息保障倍数，未达到规定的标准。一般来讲，该值为3时较为适当。站在还款的角度上，该比值越大，则企业支付利息的能力也就越强。也就是说企业在一定的时期内，所赚取的利润对利息支付的保障程度也就越大。保利地产在2013年之后，该值小于1，则说明企业无法支付其全部的债务利息，利用经营过程中所取得的利益。企业的经营状况较差，存在一定程度上的财务风险。也就是说利息的保障倍数处于的水平越低则企业所需要面临的亏损以及稳定性下降的风险在增加。也就进而表明其偿还债款的能力处于较弱的水平。但在之后的四年中，该比值呈上涨的趋势，但仍然低于标准值。则说明企业的还款能力有一定的改善，但企业的还款的安全性以及稳定性依旧面临下降的风险。

5提高保利地产偿债能力的对策

　　5.1提高存货周转率

由于，存货虽属于流动资产中，但是其自身的流动性较差，变现能力较弱。在企业的生产经营过程之中，应该对存货加强管理。在销售的过程中，应缩短产品的销售时间。或者说，将留存的存货量进行出售，可通过打折，又或者是其他的方式，来进一步提升销售的水平。另外，对其所需要的成本的耗费，进行相关的计算。要想提高产品的销售，则需要注重员工的培训。企业销售房屋的价格与销售量之间，存在着直接的关系。企业应该根据其自身的情况，同时与市场的发展动态相结合。适当的对商品的价格进行调整。资产报酬率中的资产部分，包括存货。若该比值出现一定程度上的下滑，则需要通过降低生产成本以及销售成本，提高资金的使用效率，以避免闲置资金的出现。若一旦出现闲置资金，企业可利用其进行短时间的投资。这样不仅可以降低成本，也可以使得资金的占用减少。这种方式可以加快企业中资金的流转速度，在一定程度上促进存货的周转速度，从而使得应收账款的周期缩短。或者说，企业中的资产得到了一定程度上增加。从侧面来看，进一步提高了企业的偿还欠款的能力。

　5.2提升应收账款周转速度

对于企业来讲，应收账款，在其自身资金的组成占据着一个重要的位置。对于那些应该收回的账款，而未收回，则会导致坏账的发生。从而，会进一步使得企业所用资金减少，进而对企业的发展以及生存，存在一定程度上的影响。另外，还会对向外借入的款项的归还，无法得到保障。对于应该收回的钱款，而无法按时收回时。不应该只考虑应收账款带来的利益问题，而更应该关注收不回账款时所需要面对的风险，以及所需要承担的成本。避免因应收账款，从而导致企业内部出现资金周转问题。面对这种情况，应该加强企业中对于应收账款的管理。应该将记录在账上的应收账款，按照时间的规定，提前进行催收。提前通知催收欠款，有利于欠款公司留出充足的钱款，进行支付。若催收无效，则可以在后面就记录其信誉状况。若将应该收回的款项，全部收回，则有利于资金的流转。进而，使得提高流动比率的速度，进一步提高企业偿还欠款的能力。

　　5.3降低企业的负债率

房地产自身特点就是负债率高。但为保证企业健康、高速的发展，应该保持一个适度的负债水平。若企业经常向外借款来进行发展，随着时间的增长，偿还的不只有本金还有随借款时间增加而产生的利息费用。企业在无形之中，就多支付了一笔款项。若企业向外借款额越大越多，则需要承担的支付利息数额就会越多。从而，会对企业的生存发展造成一定的影响。为避免这种情况的发生，企业应该对其自身进行一个准确的定位，为自己制定一个恰当的负债率，在这个范围内进行借款，来解决资金上存在的问题。这样，既不会多支付利息费用，也可使得资金的达到合理化的利用。更加重要的是，为欠款的按时归还还提供了一定程度上的保证。低负债率，在一定的程度上，降低了企业所需要面对的风险，而且还利于企业对外筹集资金。

　5.4提高企业的利润

能否赚取一定的利润，对于一个企业来讲，是一个贯穿始终的目标。企业在生产经营的过程之中，所获得的在纳税之前所产生的利润，也会被运用于归还欠款。因此，一个企业的利润的高低，也是间接衡量一家企业能否偿还欠款的标准。对于保利地产而言，其利息保障倍数，并未达到标准值。则侧面反映出企业支付欠款的利息的能力较弱。或者是说，企业在现阶段没有足够的现金去还清欠款以及其产生的利息费用。因此，我们需要提高企业的利润。对于一家企业来说，它的战略选择显得尤为重要。既要选择适合自己的发展项目，又要避免因项目层次的问题，从而使得自己陷入被动的恶性竞争之中。企业经营的质量与它的经营能力也会对最终的利润，产生一定程度上的影响。企业之间的竞争，归咎还是产品之间的竞争。产品的质量与销售程度，都在影响着利润的变化。要提高企业的利润，不应该只关注于企业的某一方面，而是从全方位进行评价和分析。将影响利润的因素，逐一分析。企业应对员工，进行定期的培训，从而提升他们的销售能力。也可以在企业内部实行激励机制，对于工作成绩表现突出的人，给予奖励。从而，在一定程度上，增强员工的工作积极性。还可以对产品的成本进行合理范围内的控制。可以在原材料的采购过程之中，进行价格的对比，或者是通过自己研发新的材料来供应自己使用。进而，通过降低成本，来提高企业所获得利润。

　6结论

经过对上面数据进行分析，有这样的一个结论被发现，那就是保利地产在所研究的这段时间之中报销率较强，长期的偿还所借他人钱款的能力极为弱，但是在这种情况下，所构成资产的组成部分或者说它框架的构成却得到了一定程度上的加强。在现如今所处于的经济环境的大家庭之中，还有着许多我们没能发现或意识到的可能存在的风险，由于有这一些风险的可能性的存在会在某一种程度上使得企业的运行经营的能力下降。现金的逐渐回笼到本企业之中，或者换一句话来说，就是会使得应该收回的欠款的速度在不断加快，而还款所需要的天数会越来越少。下列的内容便可以很好地解决上述所出现的问题。首先，应该多关注于公司管理方面的问题，寻找属于自己的一套独特的管理模式，这样，还可以进一步促进企业以更高的效率以及健康的方式发展壮大下去。对于有资金向外借出去的情形，应建立一本关于信用情况的登记表，判定的依据可以是能否按照规定时间归还欠款来衡量其的信用度；又或者是根据在银行获得的信用记录还可以经过他人对其的诚信度的评价。若可以这样实施，则会使得应该收回的欠款的效率大大提高，也为之后公司的经营活动的开展与进行提供了强有力的资金支持。另外，由于保利地产隶属于房地产行业中的一份子，在进行销售的同时还要时刻关注所剩余的房屋的库存量的多少。这样，既能充分利用手中的原材也可以减少房屋的存有量。换言之就是资金的周转速度也在被提高。上述的措施会是使公司现有的资金得到更大程度上的优化。与此同时，应该要顺应现在的经济发展的形式看准时机，抓住机会，为自己谋求更好的发展。而且还要对企业目前的定位有一个清楚的认识，有利于企业健康快速的发展。

保利地产所表现出来的是值得别的企业借鉴学习的。就它自身所拥有的一套管理模式，积极的健康方式的稳定性发展，它的规模以及在当前市场中所占有的相当大一部分的份额来看，在各个方面都在不断地改变以至于进入一个新的一片天地。由于企业的资本在不断地被积累，就会使得公司的规模越来越大，所占据的市场就会越来越大。总的来说，就是其的经济状况处于优良的一个水平，但在某些方面应多加改进。

最终，本人觉得这些结论进行分析都是建立在上面所提及到的各个指标的基础之上的，但自身仍然还感觉在有些方面还是评价或者分析得不那么完善。