碧桂园控股有限公司财务分析探讨

　摘要

学术界对财务分析研究历史已久，房地产行业具有自身特点，它需要投资的金额数量大、回收期长而且涉及财务问题复杂，其财务问题对自身行业以及其他行业具有较大影响性和参考性。本文以碧桂园控股有限公司为案例，以其发展背景为基础，以碧桂园近三年中期、年度报告为基础资料分析碧桂园市场发展状况、融资状况、偿债能力、营运能力以及盈利能力，并在此基础上将本量利假设分析引入房地产发展行业，尝试解答碧桂园为何在高负债的情况下仍能实现快速周转、高速增长、稳定盈利的原因，以此展现碧桂园的财务运营模式，发现其财务营运模式上存在的缺陷，并尝试提出一定的改进意见，总结其发展优势，提出相关风险防范的对策，以实现扬长避短的目的。

　关键词：房地产业，碧桂园，财务分析，本量利分析

一、引言

财务分析在近现代企业管理中有着核心作用，它建立在现代化、合法化、合规化的会计核算基础上，对所核算的财务体系结构所涉及的财务要素、经营业务及未来发展方面起到分析、预测和风险防范的作用[在这里财务分析的定义为作者自己根据众多学术作品总结所得，并不是出自某项著作或者学术论文.]。在20世纪后半叶，北美、西欧国家以及日本已经开始逐步发展他们的财务体系结构，在营运资本管理、资本预算、融资方法、股利政策等方面已经初显成效，但是中国因为古代会计制度以及近代社会动乱等因素的影响，导致近现代财务发展落后于西方国家[尤金F.布里格姆（Eugene F.Brigham）（美），乔尔F.休斯顿（Joel F.Houston）（美）.财务管理精要（Essentials of Finance Management）（亚洲版·原书第3版）[M].北京：机械工业出版社，2017.6，第2页.]。

改革开放以来，中国市场经济在借鉴国外资本市场经济发展经验的基础上结合中国自身国情和市场经济发展特点开始了中国现代经济的快速发展，房地产行业作为改革开放以来创新性新兴产业，在给中国消费者带来实体房屋物质外，实际上也是中国现代财务发展的一个创新点和突破点，在中国房地产行业发展中，不仅房地产公司自身重视财务分析的重要性，而且房地产财务的复杂性和特殊性对于社会各界学术研究者研究财务知识体系结构和财务创新发展提供了“实体性”的研究基础，这种基础不仅仅只是数字和会计要素的简单展示，而是能够打破传统财务分析模式，创新现代财务会计发展逐步与管理会计接轨的国际化发展模式。

在房地产财务分析学术成果中，大多房地产财务分析案例主要涉及房地产内部财务风险、财务运营优缺点、财务预测以及房地产行业内部财务分析的横向纵向比较，但是在两个方面，学术研究者涉及较少，一是房地产发展的整个过程中的量本利分析，一是房地产行业财务运营模式与众多小规模民营企业财务运营模式的优缺点、相同不同点之间的比较。财务分析要素及数据来源主要依附于公司财务报表，所以上市公司中期、年度财务报告是股东以及学术研究者分析公司财务状况和未来发展状况的主要依据，财务报告的真实性、合法性、合理性、谨慎性就显得尤为重要。综上所述，本文以房地产财务分析为基础，通过文献研究、指标分析和假设验证分析三种方法，在大众化财务分析模式的基础上将量本利分析加入到房地产财务分析中，希望这样的结合能对房地产的财务分析有一定的创新突破。

　二、碧桂园控股有限公司简介

　　（一）公司简介

开门见山不如推窗看江，百里那龙河，胜在有十里江湾，无遮挡一线江景，全城仰望的高度，好房子，一套就够[摘自百度碧桂园广告词：http://www.51ebo.com/repstation/4523.html]。念念不忘，碧有回响，为更美好的生活，我们离乡，我们也常思乡。春节回家，回报家乡，乡村振兴，有你有我，建大众买得起的好房子，给业主一个五星级的家，家园·团圆·碧桂园[摘自爱奇艺碧桂园春节公益广告_设计师篇.2018年7月11日发布.]。

碧桂园控股有限公司，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团，中国房地产十强企业。下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院等专业公司；涉及酒店、教育、等多个行业。展望未来，碧桂园将围绕地产业务核心，通过金融化手段强化或整合地产产业链上的各项社区相关业务，完善覆盖小区资源整合平台，打造全生命周期产业链，充分释放集团内资产价值，继续巩固并加强本集团在行业中的领导地位。

（二）业务概况

1.合同销售状况

截止到2018年上半年，该集团连同其合营公司和联营公司共实现合同销售金额约4,124.9亿元（人民币，下同），合同销售建筑面积约4,388.9万平方米，其中权益所有人应占之合同销售金额及合同销售建筑面积分别约为3,108.2亿及3,388.5万平方米。

图表1 2015年到2017年合同销售额单位：亿元

　　2015年到2017年，该集团的合同销售额年複合增长率为61.4%，2018年上半年合同销售额同比2017年上半年增长42.8%。2018年上半年，广东省以外地区的合同销售占本集团总体的76%，另外该集团连同其合营公司和联营公司已签约或已摘牌中国内地的可建总建筑面积约为36,420万平方米，其中75%分佈于广东省以外。按发展阶段划分，约45%在建，23%已经预售。属公司权益所有人中国内地的可建总建筑面积约为22,950万平方米。由此看出碧桂园控股有限公司在销售增速较快，业务扩展发展较快。

2.市场开拓状况

碧桂园控股有限公司，以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业。截止到2018年6月30日，该集团公司拥有2003个处于不同发展阶段的项目，其中1991个项目位于中国内地。在中国内地项目中，东部、中部省份占市场份额超过三分之二，而北部、西北部、西南部只占了三分之一。虽然市场开拓速度较快，范围较广，但是存在分配不均的现象。

　　三、碧桂园控股有限公司财务分析

　　（一）融资分析

1.融资资本来源

公司要以发展求生存，实现公司利润最大化，就是实现销售增长，然而公司的销售增长往往需要资本的增加，即公司运营发展过程中能否有源源不断的资金注入是公司能否持续发展与实力扩张的关键。

（1）内部资本来源

图表2 2015年中期至2018年中期碧桂园内部资本权益比较表[该文中选用中期数据是因为碧桂园控股有限公司2018年年度财务报告还未披露，但是需要选用三年数据做参考和分析，故选取中期数据。2015中期至2016年中期为一年，“2015年中期至2018年中期”在本文中表示2015年中期至2018年中期为三年，后文不做特别说明则表达意思与此一致。]单位：千元

公司内部资本的筹措主要来自留存收益。碧桂园公司从2015年中期至2018年中期资产总额、负债总额、留存收益以及资产负债率都在一直增加，表明碧桂园控股有限公司在最近几年资金需求较大。内部筹资主要来源于留存收益，然而留存收益占负债总额比却一直在降低，表明公司在经营过程中盈利增率赶不上资金需求增率，所以碧桂园的发展仅仅依靠内部积蓄增长是不足以让公司持续良好发展的，还得主要依靠外部融资实现公司持续发展。

（2）外部资本来源

图表3 2015年中期至2018年中期碧桂园外部资本来源分析表单位：千元

从图表3中看出，碧桂园每年外部融资额较高，其额度远远超出了图表2中的留存收益，外部融资额占负债总额比最低13.22%，最高占比26.01%，很好的解决了公司运营过程中资金短缺的困难。但是，随着公司的不断扩大，公司外部融资额越来越多，并且在股票筹资、债券筹资、优先股筹资、可转换股债券筹资和银行及其他借款筹资中，银行及其他借款占外部筹资比重最大，这无疑增加了公司债务资本，运营风险。

图表4 2015年6月至2018年6月碧桂园各项外部融资平均额占各比重单位：千元

　　从图表4中可以看出，在2015年中期至2018年中期时间期间，各项外部融资分为三类：股票融资、借款融资、债券融资，三种融资总额加权平均后占外部融资总额比重最大就是借款融资，占比达到了55%，超过了整个外部融资额的一半。这表明碧桂园短期长期发展的资金流量所推动的销售增长主要依靠外部资本增长，即包括增加债务和股东投资。

另外，碧桂园外部融资特别是在银行及其他借款融资方式上采用担保形式，将公司一定比例的物业资本、固定资产、土地产权、股权等作为担保从而向外界借款，外部融资担保额占外部融资总额比重比率从2015年中期至2018年中期虽然整体呈现下降趋势，但是大部分借款属于长期借款，这在公司长期发展上埋下了较大资金风险，如果出现资金周转困难甚至会影响公司名誉，给公司带来巨大损失。另一方面，外部融资在增加公司财务风险的同时，还会稀释每股收益，分散公司控制权，降低公司股东财富，对公司长期发展不利。碧桂园公司在考虑保持公司销售增长的同时应该同时考虑公司存在的财务风险，而不是盲目拓展业务、追求发展。

　（二）偿债能力分析

1.营运资本

图表5 2015年中期报告至2018年中期报告营运资本比较表单位：千元

营运资本是指流动资产超过流动负债的部分，能很好的衡量一个公司短期偿债能力高低和短期财务状况稳定性。从图表中数据可知，碧桂园从2015年中期至2018年中期三年时间里，流动资产均大于流动负债，而且流动资产超过流动负债的部分（营运资本）量在逐年增加，短期偿债能力增加，但是营运资本配置比率（营运资本÷流动资产）整体呈下降趋势，而且流动负债提供流动资产所需资本即1元流动资产需要偿还的流动负债整体呈上升趋势。虽然流动资产一直高于流动负债，但是随着经济发展和通货膨胀原因的影响，每1元流动资产需要偿还的流动负债从2015年的0.8元增加至2018年6月的0.91元，公司自身短期偿债能力在降低。

综合分析表明碧桂园控股有限公司偿债能力稳定性较强，但是财务状况稳定性有呈下降趋势，短期偿债能力下降，存在一定的偿债能力风险。

2.资产负债率

图表6 2015年中期报告至2018年中期报告资产负债率比较表单位：千元

资产负债率，即负债总额与资产总额的比，反映总资产中有多大比例是通过负债取得的，另一方面也衡量一个公司长期偿债能力的财务比率。从图表6中可以看出，总资产中有八成以上都是通过负债取得的，公司向银行以及其他金融机构借款较多，而通过股东注资或者其他方面的实收资本来源不到两成，其他融资较困难。自2015年6月至2018年6月资产负债率一直呈上升状态，而且远高于普通企业水平50%，由此可以看出碧桂园控股有限公司长期偿债能力一直在呈下降趋势，偿债风险越来越大。另一方面也反映出碧桂园控股有限公司举债越来越难的趋势。

通过对短期偿债能力营运资本和长期偿债能力资产负债率两个指标具体分析发现，碧桂园控股有限公司短期偿债能力与长期偿债能力都在降低，偿债风险不断增加，但是整体偿债能力下降幅度不是过大，维持在一定的浮动水平，利于公司稳定发展，长期看来不利于公司融资举债和公司资金运转。

　　（三）营运能力分析

1.应收账款周转率

图表7 2015年6月至2018年6月应收账款周转率比较表单位：千元

从图表7中看出2015年中期至2018年中期，应收账款周转次数整体呈上升趋态，特别是在2018年中期达到了每年7.01次，表明公司的营运能力逐步提升，资产管理效率财务比率得到有效提高，资金流动性强。特别是针对房地产公司而言，应收账款的周转次数提高有利于公司资金使用效率的提高。另外，应收账款周转天数从2015年中期至2018年中期逐步降低，表明碧桂园公司短期资金周转效率在下降，并且下降幅度较大，存在一定的短期资金运营风险。

2.存货周转率

图表8 2015年6月至2018年6月存货周转率比较表单位：千元

从图表8中看出，从2015年中期至2018年中期，存货周转次数整体呈现逐年增长态势，存货周转率逐步提高，表明公司销售能力较强，长期存货积压较少，公司长期资金使用效率不断提高，连续生产经营能力不断提高。从短期来看，即存货周转天数，存货变现时间逐年降低，表明碧桂园公司短期资金回笼速度较快，购入存货、投入生产、销售收回等环节管理综合效率较高，特别是在存货商品房积压较少。但是存货在加快周转的同时，公司应该保证资金使用效率的提高才能让公司降低整体经营运营风险。

3.总资产周转率

图表9 2015年6月至2018年6月总资产周转率比较表单位：千元

从图表9中可以看出每1元总资产支持的营业收入从0.16元降到0.10元，这可能是由于经济发展，平均物价抬升通货膨胀等因素引起的，但是总资产周转1次所需要的时间越来越少，总资产变现能力越来越快。在总资产中应收账款与存货占比较大，并且应收账款周转率与存货周转率在长期与短期综合分析下都是越来越快，变现能力逐步加强。另外根据碧桂园控股有限公司资产负债表披露显示，固定资产由2015年中期的18734907千元逐步增加到2018年中期的22902000千元，固定资产的不断增加说明公司持续经营能力逐步增强，并且资金周转与使用效率不断提高，公司整体经营运营能力与可持续发展增强。

（四）盈利能力分析

1.销售净利率

图表10 2015年6月至2018年6月销售净利率比较表单位：千元

销售净利率是指净利润与销售收入的比率。从图表10中可以看出，销售收入与净利润逐年增加，但是销售净利率从2015年中期至2018年中期变动幅度不大，维持稳定水平。这是因为营业成本（销售成本）从2015年中期的36352962千元到2018年中期的96921000千元一直增长，并且占销售收入比重变化不大，所以销售净利率整体变动幅度较小。

2016年中期至2017年中期这一年期间，销售净利率相对低的原因是其他业务收入净额和营业外收入占总收入比重较大，导致净利润总量增加，在销售收入不变的情况下，销售净利率就会降低。另外在公司销售费用与管理费用都是呈现逐渐增长态势，所以净利润的年增长率变化也不会大，最终销售净利率也会较为稳定。

2015年中期至2016年中期的一年中与2017年中期至2018年中期的一年中，这两年销售净利率较高主要是在其他各项都在保持一定恒定比例增长前提下，这两年的公允价值变动收益与投资收益两者增量较大，促使净利润增加，所以销售增长率也随之变大。

2.销售毛利率

图表11 2015年6月至2018年6月销售毛利率比较表单位：千元

碧桂园控股有限公司属于上市公司，所以在分析销售毛利率时直接用销售收入（主营业务收入）与销售成本（主营业务成本）两者作为基础数据进行分析。从图表11中看出2015年中期至2017年中期销售毛利率都较低是因为销售成本占销售收入比重较大，销售收入的年平均增长率42.13%与销售成本的年平均增长率39.43%均低于对应的2017年中期至2018年中期的销售收入增长率69.67%，销售成本增长率59.82%。在销售成本增量低于销售收入增量增长比率时，销售毛利率才会持续增加。但是公司整体销售毛利率是呈上升态势有利于企业融资举债，稳定公司整体发展，表明公司内部工作人员尤其是领导层经营业绩较高，工作能力较强，工作效率较快。

3.总资产收益率

图表12 2015年6月至2018年6月总资产收益率比较表单位：千元

由图表12中资料看出，从2015年中期到2018年中期三年间年初资产总额、年末资产总额都是逐年增长，但是总资产收益率整体却呈下降趋势，即由2015年中期的1元平均资产总额创造的0.02元利润下降到2018年中期的0.014元，虽然在数字上降幅很小，但是平均资产总额与净利润涉及到整个公司资产负债表和利润表所有项目，所以变动还是很大。净利润增长较慢并且净利润占总资产比重较小是因为公司在营业成本、销售费用、管理费用以及所得税费用较大，另外在总资产中固定资产以及长期股权投资占比重较大，所以碧桂园控股有限公司整体盈利能力处于下降趋势，不算很好。这和该公司扩张过快以及资金投资关系很大。

4.净资产收益率

图表13 2015年6月至2018年6月净资产收益率比较表单位：千元

从图表13中看出，总资产与所有者权益总额逐年增加，说明公司近三年来发展态势良好，但是从销售净利率与总资产周转率的变化看出，两者都基本维持在10%附近，相对稳定，说明公司在发展过程中至少在产品销售与存货两个方面遇到了瓶颈或者说是产生了发展瓶颈。净资产收益率逐年增长的原因是因为有所有者权益逐年增加来推动，由该公司股东权益各项要素看来，股本与留存收益总量相较于股本溢价与非控制性权益总量还是差距很大，特别是非控制性权益由2015年中期的5778083千元增加到2018年中期的37503000千元，增速以及增量比股本溢价都要多。

所以，归根到底，所有者权益的增长推动大部分来自于非控制性权益的增长。这对于公司来说是很不利的，特别是对于公司股东而言，会让股东抛售股票，降低资金注入。但是净资产收益率一直呈现增长状态说明公司在发展过程中相应的采取过一定的措施，公司目前还是整体向前发展，但是盈利能力减弱，股东报酬相应也在降低。

图表14 2015年6月至2018年6月盈利能力各项比率比较表

从图表14中可以看出，四项衡量碧桂园控股有限公司盈利能力的指标中只有销售净利率（平均值）达到了标准，表明该公司市场拓展较广、存货周转率指标较好。虽然在总资产、净利润方面都是在逐年增长，但是实际评价衡量却达不到基本标准，而且在销售毛利率、总资产收益率、总资产收益率三项中与标准值差距都较大，尤其是总资产收益率。表明碧桂园的盈利能力不是很好，这与该企业近几年的盲目扩大规模未能保证使企业整体发展良好有着很大关系。

（五）房地产开发本量利分析

本量利分析在制造企业中已经有较为广泛的运用，因为产品的成本、销售量、利润不仅是产品生产过程的“连环扣”和“推动者”，也是公司发展过程中主要的三个指标，无论是哪一方面出现差错都将给公司带来巨大损失[本文中量本利分析主要分析方法参考徐露.房地产开发业中的“本—量—利”分析[J].城市开发,1994.期刊，但是在参考期刊的同时结合了现在房地产发展状况和财务运营模式，变动性较大，在此特此说明。]。但是在房地产开发中，本量利分析法实际运用较少，本文以碧桂园控股有限公司为例，将本量利分析引入房地产开发成本分析，从而进一步将碧桂园财务分析中的融资、偿债能力、盈利能力、营运能力模块与本量利分析相结合，最终得出具有一定参考价值与借鉴意义的碧桂园财务分析结论。

1.房地产业开发成本的构成

成本通常是指一个组织为了实现现在或者未来经济利益目标所支付的现金或现金等价物[王华.成本会计学[M].上海：上海交通大学出版社，2012.]。俗语言：“不同的目的，不同的成本”，房地产产业开发成本与制造业生产成本大相径庭，具体分类如下列示：

2014年中期至2018年中期碧桂园控股有限公司房地产及相关物业开发成本构成图表15项列示[本文在此选取2014年中期至2018年中期数据是因为本量利分析在房地产企业财务分析中运用较少，为了数据更具有代表性和结论更具科学性，所以采用五年数据求其平均值做本量利要点分析，在此特此说明。]单位：千元

（1）“产品”成本

此处的“产品”主要指碧桂园控股有限公司在房地产开发及相关房产物业建设整个过程中在“产成品”产成前所需要的花费，是与“产品”的生产直接相关的成本。因为该公司在香港上市，所以财务报告及相关材料的编写是根据香港财务报告准则与香港会计准则第34号[中期财务报告]编制。图表15中各项目在原财务报告中具体披露项目及要素列示为：“在建工程”具体列示为“在建物业”包括项目有建造成本（包含已资本化的折旧及员工成本）、土地使用权、土地出让费、借款成本、征（拨）土地拆迁补偿安置费（公司出资部分）、前期工程费、原材料及基础设施费、建安工程费、公建配套费；“应付职工薪酬”原列示于“贸易及其他应付款”第四项。所以在整理碧桂园财务报告报表披露会计要素和根据企业会计准则[中华人民共和国财政部.企业会计准则[M].上海：立信会计出版社，2018年版.]要求下，将“产品”成本总结为在建工程与应付职工薪酬两项。

（2）期间费用与所得税费用

期间成本是公司经营活动中所发生的与会计期间的销售、经营和管理等活动相关的成本。“销售费用”原列示为“营销及市场推广成本”包括项目有广告开支、无形资产摊销费、贸易及其他应收款减值准备、税金及附加、在损益确认的物业及建筑成本、为取得合同而发生增量成本的摊销、土地使用权摊销、租赁费用；“管理费用”原列示为“行政开支”和“研发支出（费用化部分）”；“财务费用”原列示为“财务费用”包括项目有利息费用、银行及其他借款利息费用、优先票据利息费用、公司债券利息费用、可换股债券利息开支、证券化安排的收款开支；“所得税费用”原列示“所得税费用”包括项目企业所得税、土地增值税[中国内地土地增值税乃按土地价格增值额30%至60%的累进税率计算，增值额为销售房地产所取得的收入减除取得土地使用权所支付的土地出让金及所有物业开发费用等应扣除项目费用的余额。]。所以在整理碧桂园财务报告报表披露会计要素和根据企业会计准则要求下，将期间费用与所得税费用总结为销售费用、管理费用、财务费用和所得税费用。最终碧桂园房地产业开发成本的构成按性态划分基础包括在建工程、应付职工薪酬、销售费用、管理费用、财务费用和所得税费用。

2.开发成本性态分析及运用

（1）固定成本

固定成本是指在特定的业务量范围内不受业务量变动影响，一定期间的总额能保持相对稳定的成本。其包含两种情况：第一，提供和维持生产经营所需设施、机构而发生的成本；第二，为完成特定活动儿发生的固定成本即酌量性成本[中国注册会计师协会.财务成本管理[M].北京：中国财政经济出版社，2017（3）.]。因此碧桂园控股有限公司房地产开发固定成本包括：土地使用权、土地出让费、借款成本、征（拨）土地拆迁补偿安置费（公司出资部分）、前期工程费、基础设施费、公建配套费、销售费用、管理费用、财务费用和所得税费用。根据图表15表中数据及公司财务报告披露资料整理得出碧桂园控股有限公司1年期间内固定成本参考性数据为15905471.9万元。

（2）变动成本

变动成本是指在特定的业务量范围内其总额随业务量变动而成正比例变动的成本[中国注册会计师协会.财务成本管理[M].北京：中国财政经济出版社，2017（3）.]。因此碧桂园控股有限公司发地产开发变动成本包括：建造直接材料、建造外部加工费、销售佣金和应付职工薪酬。根据图表15表中数据及公司财务报告披露资料整理得出碧桂园控股有限公司1年期间内变动成本参考性数据为13277020.1万元。

（3）销售利润率分析

房地产企业的盈利能力也是通过边际利润来表现的，其补偿固定成本后的余额才是最终利润，并且当固定成本与边际利润（增加单位产量所增加的利润）相平衡时，即可得出企业经营保本点。

因为：利润=总销售收入-变动总成本-固定总成本

所以：边际利润=总销售收入-变动总成本

根据经济学名词“安全边际”即现有销售量或预计未来可以实现的销售量同盈亏两平销售量之间的差额的定义，得出成本与利润之间的安全边际为销售收入与保本点的差额，差额越大，说明公司经营状况越好。

所以：安全边际=销售收入-保本销售额

保本点销售以上的销售才能为公司提供利润，达到保本点销售额只能保证公司不亏本发展，但是对于公司额外的风险，譬如营业外支出，将会给公司带来巨大损失。因此公司利润率可以表示为：

销售利润率=安全边际率×边际利润率

在条件一定的情况下，假设下图是碧桂园控股有限公司在房地产开发过程中所呈现出来的销售收入、固定成本、变动成本之间关系图。纵坐标为收入，横坐标为产量和销量，在正常营业情况下，保证一定的销量不一定就可以保证有销售利润。固定成本预算与实际花费不变的情况下，变动成本随着销售收入的增加而增加，如果低于安全边际保障销量，那么变动成本的增量以及实际数额都大于销售收入，公司亏损很厉害。相反，随着产销达到一定平衡数量时，销售收入增量的增长率大于变动成本增量的增长率，那么公司销售收入与变动成本的差额就会越来越大暨净利润增加也会变快，但是就房地产公司而言，在实际生活中，固定成本并不会一成不变，较大的房地产公司内部流动资金以及抗风险能力较强，那么实际固定成本与预算固定成本之间的差距变化较较小房地产公司而言不会太大。所以，上图主要针对碧桂园控股有限公司房地产开发，对于其他相对较小的房地产公司而言具有一定的借鉴意义。

图表16基于碧桂园房地产开发的本量利关系图

　　综上分析，房地产开发并不是量越大，销售越多，利润就越高，而是需要综合考虑固定成本与变动成本的增量，尤其是变动成本，周期越长就会越高，盈利能力反而会下降，对公司发展反而不利。如图表16所示，公司的发展是有一个盈亏平衡（P点）的，在固定成本不变时，影响公司发展的就是变动成本，而利润区就在销售收入与变动成本之间，所以应该控制好发展规模，不应该裹足不前更不应该盲目扩张。碧桂园公司在最近几年里就出现了这样的情况，因为业务拓展太快，市场太大，高周转、高负债情况下各项不确定财务风险增多，导致碧桂园房产事故频发。

（4）本量利分析的运用

1）计算保本销售额、成本开发量

【例1】假设碧桂园控股有限公司2018年建筑面积为460,000万平方米，依据图表15中整理数据、固定成本和变动成本参考数据来计算碧桂园控股有限公司房地产开发1年的保本销售额、成本开发量。

因此总成本为29182492万元，根据市场测算及中国房地产业协会官网[中国房地产业协会官方网站.http://www.fangchan.com/.]数据，将房价定为7400元/M2，总建筑面积为460,000万平方米，即：

销售收入=7400×460000=34040000万元

保本点销售额=15905471.9÷|[1-(13277020.1÷34040000)]|=24730975.85万元

保本点销量=24730975.85÷7400=334202.38万平方米

边际利润率=（34040000-16277020.1）÷34040000=52.18%

安全边际率=（34040000-24730975.85）÷34040000=27.35%

利润率=52.18%×27.35%=14.27%

销售利润率=（34040000-29182492）÷34040000=14.27%

在边际利润率乘以安全边际率结果与销售利润率一致时表明，假如碧桂园控股有限公司2018年总建筑面积为460,000万平方米，以市场价格每平米售价7400元，在2018年最低销量则需要达到334202.38万平方米，销售至少应完成24730975.85万元才能保本，在此基础上继续扩大销售方可盈利。

2）判断经营状况，提高经营效率

房地产公司所开发的房产在市场价格确定的情况下，计算出的保本点与实际销售额的差额越大，则表明公司经营状况越好，财务风险越小，盈利能力越强，利润越大。

经营安全边际=实际销售额-保本点销售额

经营安全率=（实际销售额-保本点销售额）÷实际销售额

【例2】假如上例中实际销售额为28000000万元是碧桂园控股有限公司房地产开发盈利以来实现的最低年销售额，则有:

经营安全边际=28000000-24730975.85=3269024.15万元

经营安全边际率=3269024.15÷28000000=11.68%

假如上例中实际销售额为40000000万元是碧桂园控股有限公司房地产开发盈利以来实现的最高年销售额，则有:

经营安全边际=40000000-24730975.85=15269024.15万元

经营安全边际率=25269024.15÷40000000=38.17%

根据分析要点，在房价市场价格合理范围下，公司可以根据销售史数据计算经营安全边际率，从而预测市场状况和调整公司运营方式。在假设碧桂园房地产销售以来最高销售额和最低销售额，从而计算出经营安全边际范围11.68%-38.17%，表明一般经营安全率在11.68%-38.17%之间，说明经营状况风险小，状况良好，低于11.68%就得高度重视，应该及时查看是否开发方案不合理、市场饱和、房价过高或者是内部资金周转出现问题。

综上分析，针对房地产开发公司而言，在数据真实性较高，公司实际内控做的非常到位，公司财务规划较好，公司发展规划考虑较全面的情况下，完全可以根据公司历史发展数据以预测公司经营业绩、发展方向、战略决策等多方面因素。碧桂园控股有限公司主要以房地产开发为主，是资金密集型企业，企业自有资金占有不到30%，而预收开发资金、银行及其他借款等外部融资债务超过70%，年流动资金超过数十亿，在这样资金流动较大，各方面涉及较多情况下，对于资金预算以及经营预测就是必不可少的，将本量利分析运用到房地产开发的开发量、投资、市场销售、市价调控、房产成本、预测利润和控制成本上具有较大实用性和意义。

　四、碧桂园控股有限公司财务运营优势及问题

　　（一）财务运营优点

集中化运营，销售渠道广，业务广泛。在拿地、市场规划、经营运营、资金周转等方面集中规划、有利于集团公司对公司各方面业务发张的掌控。市场广阔，中国内地、香港和海外等均有业务，销售渠道多，利于产品推广与销售。

外部融资较多，缓解资金压力。充足的资金利于公司快速发展。房地产开发项目投资巨大，投资周期长，所以拥有较多的外部融资能够为公司及时注入资金“血液”，缓解资金周转压力，提升公司发展速率，有效分散资金风险。

存货周转强，资金回笼快。年存货周转次数不断加强，市场营销到位，预收客户账款与销售资金回笼较快，加速公司内部、外部整体运营效率，实现了高负债率的高周转与快发展。

香港上市，公司运营与国际化接轨，市场信息量大，财务预算较为准确。因上市原因，碧桂园财务报告披露方式与我国会计报告有一定差别，所以让碧桂园在充分考虑国内股民与海外股民的充分需求下，得出具有较大参考意义的财务报告，利于公司融资、财务预测、规划长期发展。

　（二）存在的财务问题

公司留存收益较少，外部融资占主导，资产负债率高，偿债能力不高。碧桂园自身公司留存收益较少，但是高周转，快发展的经营模式让碧桂园不得不加大外部资金的筹集以保证资金周转顺畅。但是外部融资主要有两种：一是银行及其他借款，这中方式筹资让公司负债压力增加，长期借款为主，利息支付较多，资产负债率较高，财务风险增大，公司信用分险增加；一是优先股融资，这种融资方式虽然资金来得相对较快，但是会分散股权，稀释每股收益，降低股东注资积极性，最终降低股东财富，公司发展阻滞。所以公司偿债能力偏低。

业务扩展过快，开发成本太高，资金周转困难。在整理碧桂园近三年来披露的财务报告资料，发现碧桂园会在年度中期以及某月份因为资金周转不畅而临时融资的情况，以可转换股债券、优先股、临时贷款等方式进行筹资，这是因为公司发展太快，资金模块太分散，综合成本较高，导致资金周转不畅，所以财务预测出现问题，这会增加公司财务风险，不利于公司短期、长期发展。

盈利能力偏低，费用不断增高。通过对碧桂园公司盈利能力的分析，发现公司盈利能力偏低，这与众多因素相关。净利润期、期间费用、所得税费用逐年增高，由于费用增量增速却高于净利润增量增速，特别是债券利息、股票利息、借款利息等引起的财务费用居高不下，导致净利润减少，盈利能力降低。

运营成本高，综合管理难度加大。通过对碧桂园开发经营过程的本、量、利分析。碧桂园开发经营过程固定成本、变动成本都较高，特别是对于碧桂园高周转、快发展、高负债的开发模式，变动成本随着周期加长、投资加大、人力成本增加等因素逐渐增加，这会增加公司的财务管理、重大经营决策、市场营销等方面的难度。

　　五、碧桂园控股有限公司财务运营的对策

提高重视，详细划分公司各项风险。对于碧桂园而言，正处在高速发展黄金期与资金高度需求的瓶颈期，董事会作为公司高层领导也是公司的主要支柱力量，应该提高重视，认清公司存在的风险，及时调整管控，对于市场布局、产品结构、组织架构等调节要及时、高效。

加强培训，规划发展方向，制定发展策略。对于公司的管理层和员工不仅仅在业务能力上加强培训，在理论知识与实践运用上应该加强培训与学习。特别是财务人员，应该定期培训，定期考核，严格审核资金的往来，确定资金使用目标，制定合理的资金计划，才能及时有效的处理公司财务风险。管理层人员应该提前做好自己负责模块业务发展的规划，制定模块发展策略，以不变应万变。

稳增长，调结构，促改革。公司应该继续保持目前稳中求进的发展速度，调整产业结构，改变国内中西部投资大，西北部、西南部、北部投资小的局面，应该将市场深入至三四线城市，才能促进销售进一步增长，提高存货周转，增强盈利能力。改革融资方式，减少融资成本，降低融资与信誉风险。改革经营管理模式，在保证速度与效率的同时应该更加注重质量，坚持产品质量是销量的发展信念。

优化资本结构，提升公司营运能力。公司可以通过提高自身的偿债能力，偿债能力受资本结构影响较大，还关系着公司未来的发展能力和盈利能力。所以应该优化资本结构，特别是投资方面的资金花费需要严格把控，规划好资金用处，在期间费用支出上严格审核，做到有凭有据，做到舍必有得。在增加公司资金流量的同时降低公司负债，提升公司营运能力。

集中资金开发，减少库存。碧桂园在拓宽销售渠道，增加开工面积的同时也应该考虑集中资金开发的优势。应该避免同时开发大量新项目，减少并行项目，缩小规模，选出重点项目，并在项目结束后再继续开发新项目，加快资金的周转才能减少库存，同时集中开发经营谨慎投资，降低投资风险。

综述，本文选取碧桂园控股有限公司作为财务分析对象，分析了该公司业务板块、市场开拓情况、筹融资方式、营运能力、偿债能力、盈利能力几个模块，并在此基础上将本量利分析引入碧桂园房地产开发的分析。通过这样一个实例分析探讨，对我国大型房地产公司运营模式以及财务情况有了初步了解，之后对碧桂园现行存在的财务风险做了一定的梳理，最后针对这一风险提出5项规避方法。

碧桂园作为我国房地产企业巨头之一，虽然市场整体发展较好，但是也存在诸多财务风险：第一，由于近年来该公司扩张太快，项目过多，市场转移等原因，在业绩增高的同时也导致营运能力降低，偿债能力降低，公司信誉风险增加；第二，业务量增加，市场通货膨胀因素影响，到时资金周转难度加大，开发成本不断上升，盈利能力降低。财务分析话题老生常谈，但是分析对象不同、方法不同、目的不同就会有不同的结论，希望在本文提出的一些针对降低碧桂园发展风险的对策能够有一定用处，希望碧桂园甚至全国的房地产公司能够对财务分析及其作用引起重视，做到在财务问题出现之前合理解决它，保证公司的盈利并使得公司健康稳健地发展。

碧桂园控股有限公司财务分析探讨

价格 ¥9.90 发布时间 2023年10月16日

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