房产地产开发规模和效益对扬州金融业的影响

　　1引言

　　1.1研究背景

1998年中国颁布住房体制改革的纲领性文件《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，至此我国结束了福利分房时代，房地产业进入市场化时代。近些年来，我国房地产开发投资增长趋势也极为迅猛，在固定资产投资中所占比重也逐步提高，对我国国民经济增长的影响越来越明显。

以扬州为例，根据2010–2020年扬州经济发展的统计资料测算，近10年扬州市固定资产投资年均增长率以及地区生产总值年均增长速度分别为19.32%、19.75%，明显低于该市23.35％的房地产投资年均增长率。为了探究房地产开发规模对扬州金融业的影响，笔者提出了本论文的研究。

　　1.2研究意义

对扬州市房地产投资与扬州市经济增长进行实证分析，具有理论和实际两方面的意义：从理论意义上来看，有助于认识和把握房地产投资与国民经济增长互动作用关系。目前，两者之间如何相互影响已引起社会各界的热议，本文的研究可以解释在某一区域内，房地产投资如何影响国民经济，反之国民经济又如何影响房地产投资，为两者互动关系研究提供一定的理论依据。从实际意义上来看，目前很多研究两者关系的文献都过多涉及于国家、省份等一系列较大的区域，选择城市为研究对象的文献不多，同时由于房地产行业的特殊性，区域与区域之间房地产业的发展可能会千差万别。

本文选取扬州市作为研究对象具有一定的典型性，对其它相同级别的城市有一定的借鉴意义，对自身也有指导意义。同时，根据两者关系研究的结果，可以正确认识到两者之间的互动关系，为政策的制定提供依据，帮助扬州市房地产业以及该市国民经济更好实现“又好、又快的发展”。

　　2相关概念和理论基础

　　2.1相关概念

房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产，是建立在一定土地上，土地及其定着物，比如建筑物、构筑物加上一些基础设施等。从生活意义上说，房地产是人民生活的必需品，满足人们居住、娱乐、工作等多方面的日常生产和生活的需要。从经济意义上说，房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，一组财产权利束。

本文所指的房地产定义借助经济学上意义，是指由土地与附着于土地之上或土地之中的各种建筑物、构筑物及基础设施而形成的位置固定的实体，以及定着于这种财产实体的一组产权和其相互关系的总称。

　2.2理论基础—我国金融房地产动态关系

2.2.1微观层面分析

（1）金融业对房地产发展的支持

由于房地产业资金需求量大的特点，开发商往往在前期需要先向银行贷款垫付工程资金，后期建设才能正常展开。虽然商品房也经常采用预售的制度，可眈回笼一部分资金，但是由于房地产建设周期、销售周期都较长的特点，开发商后期仍然需要大量的银行短期信贷来支持。所以开发商需要金融市场的债券、股票等多种途径去融资。

站在购房者的角度来看，由于房产的价值极大，大部分购房者往往没有能力一次性全款购买，而且在近几年房价增速远远高于居民收入增速的情况下，绝大多数购房者需要经过多年的资金累积才能买得起一套房，而这也形成了房产从生产市场到消费市场的一个阻碍，但是居民的住房需求属于刚需，所以，金融业尤其是银行的介入，消费者才能够通过贷款买下房产。

（2）房地产抵押的金融风险

不管是在房地产的生产或是销售环节，开发商和购房者若想从银行取得贷款，都要把房产进行抵押，虽然房产一般没有损失的风险，但在市场经济下，房产价值的波动变化还是会对银行造成较大的冲击。如果房地产市场整体下滑，房产价值降低，银行的债务风险就会上升。另外，由于房产的产权的特殊性，往往不属于一个主体，或由于拆迁等政策原因，抵押物会出现产权风险。

（3）房地产金融在金融业中的纽带作用

通过贷款所得到的利息是银行利润的最主要组成部分，而一些基层金融机构在发放房地产贷款的过程中，由于信息掌握不全、长短期资金结构规划不合理等都容易造成金融风险；而房地产泡沬的威海不亚于金融风险，会对我国金融市场的稳定和发展造成冲击。而金融市场里面的债券、股票、保险等市场也都会受到其影响。特别是当金融机构以抵押的房地产贷款为抵押再次出让这部分贷款的时候，房地产业的低迷就会及加剧整个金融系统的风险，X的次贷危机就是这样产生的。

2.2.2宏观层面分析

首先从供给层面看，由于房地产需求资金量大、开发周期长等特点，使得它具有短时供给量相对处于一个固定值的特点，不能随着市场价格的变化而出现“房地产产量”的大幅提升。在经济快速发展时期，房地产市场的需求会大量增加，房价也会随之产生较大的上涨趋势。价格上涨的必然性和投资主体的过度介入使得房地产容易成为泡沫的载体和金融风险的载体。

其次，需求层面，大多数购房者原本在现阶段是没有购房能力的，而银行等金融机构的介入，将购房者以后收入的预期转化为现阶段的购买力，将房地产市场的潜在需求转化为可交易的现实需求，也在一定程度上推动了房价的上涨。

第三，由于信息不对称在房地产行业内的普遍存在，商业银行在放出房地产贷款的时候也无法准确评估其风险，在大范围放出贷款的同时，也增加了自己的金融风险。同时，由于房地产的资金集中、资源稀缺等特性所带来的潜在增值，银行很倾向于向房地产发放贷款，而在抵押物价值不断上升的情况下，银行有会贷出更多的贷款，增加了资金供给，进一步促进了房地产市场供给与需求的增加。

第四，金融市场具有传导性。金融市场并不是一个封闭的市场。除了依靠银行贷款，房地产行业还通过发行债券和股票筹集资金。当房地产市场泡沫破灭，房地产价格急剧下降，土地价格，金融机构的资产和负债的利率将被改变，巨额不良资产将导致生产企业无法偿还贷款，从而导致金融机构的大量不良贷款。

　3扬州市房地产产业发展现状

　　3.1扬州市房地产行业现状

目前扬州市在售的楼盘大概有230个（不包括死盘），为了较为详细的了解房地产对于扬州市金融的影响，笔者挑选了一些具有代表性的楼盘来进行说明。如表3.1所示，下文为2020年截至12月扬州市主要楼盘的销售情况。从表中可以看出，当前扬州市主要的房地产楼盘的销售数量都不多，销售面积大部分楼盘都不足一万平方米，剩余数量较多。

　　表3.1扬州2020年主要房地产销售概述

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数据来源：作者查阅整理

3.1.1商品房实际库存量大

笔者从扬州市住建部了解到，目前扬州市现存或预期交付的住房面积约1150万㎡，共有房源共有房源约10.9万套，售出6.4套，库存约4.5万套房源未出售，未售房源占到了扬州市住房总面积的约475万㎡，库存比率41.3%。按照扬州市目前房价均价25000元/㎡计算，总剩余房源价格约为1187亿元。可以看出，目前扬州市房地产未售出的房子较多，由于房价较高导致房地产的市场价值很大，导致房地产所需资金占到了扬州市金融市场资金的较大比例，在一定程度上限制了金融在其他行业的投资。

3.1.2入住率低，潜在供给大

表3.2罗列了当前扬州市主要楼盘的规划面积、售出比例、入住率等相关内容。具统计，目前扬州市规划的住房面积为1150万平方米，约有房源10.9万套，其中开发商目前规划的建筑面积达到了20.6万平方米，约有19.5万套商品房，但是目前实际完成的建筑面积大约是9.8万平方米，实际使用率只有47.5%。还还有雨一些楼盘存在违建和审批不合格的情况，导致扬州市房地产中目前五证齐全的商品房比例大概只占了39.56%。这些数据都充分说明了目前扬州市的房地产存在一定的供大于求的情况，导致大量资金投资于房地产之上。从表3.2中也可以看出，目前扬州市房地产主要楼盘的售出面积只占到了总规划面积的36.46%，而入住率更是只有22.32%，这都充分说明了扬州市未来的房地产存在较大的余量。

较大的潜在供给量和较低的入住率，说明了当前的扬州市房地产难以较快的回笼相关资金，金融市场的的资金流量将在短期内难以流入其他行业。

　　表3.2扬州主要楼盘信息表

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3.1.3开发商开工时间集中

从扬州市统计局的相关数据来看，扬州市房地产业在近年来发展迅速，大部分楼盘都是在2015-2017年进行开发的，且在2015-2019年之间扬州市对于资产投资的增速达到了每年都在20-25的水平，特别是在2017年，扬州市对于房地产投资的总额达到了65万亿元，占到了当年总投资约24.5%；虽然在2014年的投资比例较低，但是也占到了18.9%。这也就说明了在近几年内，扬州市投资到房地产的资金不仅数量较多，而且总量也比较大。加之房地产行业是一个资金需求量大、投资周期长的长夜，较大的资金投入该行业必然会导致扬州市房地产行业供给过剩和其他行业投资不足的现状。

　　3.2扬州市房地产效益—投资与经济增长

3.2.1房地产投资增长速度

在过去的十多年中，扬州市的经济发展水平一直较为良好，近十多年来一直处于稳中有升的增长趋势，这也为房地产的发展提供了良好的基础。扬州市房地产投资增长自1998年以来一直处于较高的增长时期，虽然在2001年出现了短暂的下降，但在2003年之后就又重新恢复了较快的增长。随着2008年金融危机的爆发，扬州市房地产在2009年也出现了短期的负增长，但在2010年之后其投资增长率又出现了上涨。从这一规律也可以发现，扬州市房地产投资具有一定的盲目性，房地产对于该地区经济增长也具有较大的影响。这也说明了XX在引导房地产发展的过程中需要进行科学合理的引导，促进扬州市房地产的健康发展。

从表3.3可以看出，扬州市2016-2020年期间的GDP增长率都保持了较高的增长水平出2020年期间新冠疫情的影响外，其GDP增长率都超过了6.0%，属于较高的发展速度；从同期房地产的投资回报率来看，2016-2020年扬州市房地产投资年增长率都维持在30%左右，其中2019年达到了最大值33.4%。这也说明了扬州市房地产投资及竞争增长率对于促进扬州市经济发展起到了重要的作用，还是扬州市金融行业的重要组成部分。

　　表3.3扬州市2016-2020年GDP及REI增长率变化

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数据来源：扬州统计年鉴

3.2.2房地产投资占固定资产投资比重

从房地产投资占扬州市固定资产投资比重来看，在2016-2020年的这五年时间内，该比例一直保持了相对较高且平稳的状态，在2016-2020年期间，房地产占扬州市投资固定资产投资比重分别为16.2%、15.6%、16.7%、16.3%、14.8%，较高的占比和相对稳定的占有率，说明阳地产在杨收拾金融市场中占有者较高的比例，同时在金融市场也具有较强的拉动作用，房地产所带动和拉动的资金也在扬州市占据了较高的比例。

　　表3.4扬州市2016-2020年房地产投资占固定资产投资比重

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数据来源：扬州统计年鉴

据扬州市统计部门相关测算结果显示，在2019年扬州市房地产业对关联产业的总带动系数为1.42，这一比例也圆远远超过了全国平均水平的1.21，一方面说明了扬州市房地产对该地区金融市场巨大的影响力和较大的带动作用；另一方面也反映了房地产及其相关产业对于扬州市固定投资市场的较大占比和较强的影响力。但由于总体资金相对有限，房地产投入过大必将压缩其他行业的投资力度，从而导致了扬州市其他行业发展的不均衡性，也说明了房地产行业占据了扬州市金融市场中较的比例。为了促进扬州市经济及金融市场的平稳发展，应该引起较高的重视，保障房地产的健康发展。

3.2.3商品房屋销售额增长与居民收入增长

商品房屋销售额是房地产发展情况的重要指标，反应房地产近年来市场供需变化与扬州市金融市场的影响。如表3.5所示，在2016-2020年，扬州市城镇居民可支配收入持续增长率持续稳定在约6.4%，同期商品房销售额增长率也为1.0-2.5%之间，具体数据如表3.5。

　　表3.5扬州市2016-2020年房地产投资占固定资产投资比重

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数据来源：扬州统计年鉴

从表3.5可以看出，在2016-2020年的五年时间内，商品房屋销售额的年增长率都远高于相应的城镇居民可支配收入的年增长率，其中差距最大的为2017年，商品房屋销售额是居民可支配收入增长率的两倍，说明了在这一段时间内房屋需求和房地产市场发展势头良好。根据国际惯例，房贷按揭的警戒线是每个月收入的三分之一，一旦越过该条警戒线，还贷风险将会增大，可能会导致生活质量的下降。接着我们对扬州市2016–2020年房地产销售增长率与居民可支配收入增长率做了比较，结果发现：扬州居民可支配收入的增长率在2016-2020年呈平稳发展。这种变化趋势一方面说明了XX实施的宏观经济调控成效微弱有关，另一方面，房地产销售额受到扬州金融市场变化的影响。

　　4房产地产开发规模和效益对扬州金融业的影响

　　4.1房地产业与金融业的关联

房地产企业的发展需要大量的资金，二者之间具有较为紧密的联系，下面我们将从房地产产业链顺序来分析房地产与金融业之间的联系，其联系主要表现在如下几个方面：

首先，放点产在开发的初期首先需要从银行获取贷款进行哌啶，之后排到土地之后才能进行房屋的建造，而这笔资金是房地产开发过程中的一项比例较大的资金。其次，在拿到土地之后开发商需要购买相关的建材、雇佣工人等来进行房屋的建造，而这些资金往往也有一部分或者全部来自于银行贷款，之后相关的资金到位了才能进行后续的房屋建造过程，如果相关的资金不到位，那么其开展过程自然也就不能顺利进行。再次，在修建好房屋之后，如果取得了相关的资质及证书，那么房地产商就可以向购房者进行出售，而购房者除了支付一定比例的受缚紫外，其余的资金也全部来自于银行，而这部分资金是通过向银行借贷公积金房贷或商业房贷来向开发商支付房款。

从以上的分析可以看出，在房地产的开发过程中，从开发商拿地到购房者购房，都需要银行向其进行贷款，如果银行缺少了相关环节中的贷款，那么整个流程都相对难以进行，这也说明了在房地产开房的过程中，都需要金融市场进行大力的支持。

　　4.2金融业各项贷款余额与房地产贷款余额的比较

具扬州市统计局发布，近年来金融业贷款余额与房地产贷款余额都出现了不同比例的上涨情况，从表4.1中可以看出，从2016-2020年的五年时间内，房地产的贷款余额增长1.45倍，而人民币各项贷款余额增长1.23倍，可以发现房地产的贷款余额的增长速度高于人民币贷款余额。

　　表4.1 2016-2020年我国金融机构新增贷款及房地产业新增贷款统计表单位：千亿元

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数据来源：中国人民银行扬州分行官网

从表4.1中可以看出我国金融机构贷款余额近5年以来以年均14.38%的速度在增长，而房地产贷款余额则以年均18.78%的速度增长。这意味着房地产贷款余额增速高出各项贷款余额增速4.4个百分点。其次，从总量上来看，房地产新增贷款几乎已经占所有新增行业贷款的约三分之一。

　　4.3金融支持大大推动了房地产行业的发展

根据中国人民银行统计，2016年房地产开发贷款余额为5.66万亿，2010年房地产开发贷款余额为2.97万亿，房地产贷款余额的不断扩大，在一定程度上增加了银行的盈利能力，但是也增加了其经营风险。

商业银行的经营规模，盈利能力等综合指标因为房地产行业贷款的加入而逐渐壮大，从商业银行的贷款规模和行业占比来看，个人房地产贷款业务已经逐步领先于其它行业，已经成为商业银行贷款不折不扣的“主力军”。从表4.2可以看出，从2016-2020年再次期间，我国的个人购房贷款余额呈现出上涨的整体趋势，最高时期的2016年达到了946亿元，占到了整个贷款业务的约45%。

　　表4.2 2016-2020年我国个人购房贷款余额统计表单位：百亿

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4.4泡沫破裂可能引发的金融风险

由于本文没有收集到扬州市房地产企业具体的融资情况与各融资渠道所占比例，所以本文只对其金融风险做定性分析。

4.4.1对金融机构影响

当前房地产企业的资产负债率约为70%，高负债的经营模式，在房地产企业销售不佳的背景下很容易造成资金链断裂。如果资金链断裂，银行会成为买单者。针对扬州市来说，本文认为房价下跌可能对金融机构造成以下两点影响：第一，会造成不良贷款比率增加，给银行带来资产质量风险；房价下跌会导致开发商销售困难，房地产企业就没有足够的销售款偿还银行贷款，而且房企资产价值缩水，参与房地产投资的机构和企业资金会被套牢。于是大量信贷资产就转为不良资产，于是金融机构的坏帐、呆帐、数量庞大的不良资产增加，就形成金融机构的资产质量风险。第二，流动性风险。很大一部分房地产融资业务都是以住房抵押贷款形式发放的，如果借款人按期偿还不了贷款，银行出售房产也弥补不了所遭受的损失，此时将形成流动性风险。

4.4.2对民间借贷市场影响

扬州市民间借贷的利率约为15%至20%，而银行贷款利率一般不到10%，所以这些开发商的融资成本要比大房企高很多。如果人们预期房价会下降，会引起开发商销售困难，可能导致其资金链断裂、开发商跑路，更为严重的由于资金断裂造成的借贷危机，给脆弱的民间金融市场造成了难以估量的严重后果和社会风险。

　　5促进扬州房地产市场发展的建议

　　5.1去库存

从前文的论述中我们知道扬州市房地产市场库存率达到了30%，空置率为22.97%。房地产泡沫一个重要特征是高库存，高空置率。扬州市房地产市场存在泡沫，而去库存可以很好的缓解房企的资金压力，防止其资金链断裂而引发的金融风险。以市场经济学来分析，市场是供给和需求共同作用的结果，所以去库存需要供需共同发力。如果减少房地产的供给量，会造成GDP的下降，这会对我国目前下行的经济状态造成很不利的影响。所以本文认为从需求着手来减小房地产的库存量。

扬州市应当推出一些优惠政策，鼓励新市民购买商品房，积极化解高额的库存量。城市的建成区城市化水平不高，市场容量小，所以XX要推出政策鼓励新市民购买商品房，比如，改革户籍制度，农民工市民化，加快当地工业企业发展，开发房地产租赁市场等等。

　　5.2监管民间借贷市场

首先要实行民间借贷交易登记备案制度，对于房地产企业的借贷要强制实行；其次要监测民间借贷市场的有关数据，及时了解利率水平、资金投向、资金来源、等指标，为XX监管提供可靠的数据。最后要形成以人民银行、XX、公安局、银监局、工商局等多部门监管机制，要形成规范的民间借贷市场，坚决打击高利贷、非法集资等违法行为并取缔非法金融组织。虽然最高人民法院把向单位内部或亲友针对特定对象吸收资金的行为排除在非法集资类案件外，但是针对“特定对象”法律并没有做严格清楚的界定，这给监管增加了一定的难度。我国在规范民间融资方面的法律还比较少，因此国家要逐步完善相关法律制度，建立系统的民间融资法律体系以保证资金安全有效运转。

所以在监管民间融资时要以适应经济增长的需要为目标，但是如果XX过度干预会使市场无效率，使民间融资丧失高效率的优势，反而会不利于经济的发展。

　5.3化解和防范金融风险

5.3.1拓宽融资渠道和创新金融工具来分散金融风险

要拓宽房地产融资渠道。因为我国房地产市场资金大部分来自银行，融资渠道单一，当房地产泡沫破裂时，银行就成为买单者。因此，拓宽房地产融资渠道，让多样化的金融工具来分散银行承担的风险，是最根本的风险防范措施。目前可以发展房地产基金、鼓励房企上市融资、行业收购兼并、抵押贷款证券化等，这样可以将风险分散给众多投资者。同时，对于创办房地产融资业务的其他融资机构要适当放宽准入限制条件，以此来建立多元化的房地产金融机构体系。

5.3.2完善金融法律体系和监管机制来防范金融风险

首先要推出和完善民间借贷、住房公积金、个人信用、住房储蓄、房地产金融市场运作管理、房地产抵押担保等相应法律法规，构建和完善房地产金融市场法制体系，规范市场交易主体行为。房地产行业涉及的XX部门要各司其职，要强化分业监管模式，要适时引导公众理性投资。

5.3.3要对房地产信贷加强管理

房地产信贷占用资金大、流动性低、回收期特别长等特点。而且房地产泡沫产生的重要原因之一便是过度扩张的房地产信贷。所以银行等金融机构要严格执行房地产贷款的规定,从严掌握贷款条件,加强信贷监管；要重点加强审查房企和个人的资质、信用记录和还款能力等。也可以调整房地产贷款结构比例来降低风险。

　　致谢

时间匆匆，转眼间大学四年已经接近尾声，回想起初入学校时，对于大学的一切都充满了好奇心，懵懵懂懂的我不顾一切的勇往直前，当然这样的我受到了很多的阻碍与挫折，感谢陪伴着我的老师和同学们，因为有他们我的大学生活过的无比精彩。感谢老师们给我博大精深的知识，从老师的身上不仅学到了很多知识，也学到了很多人生的道理，为人处世的方式方法，受益匪浅。从中就要特别提到我的论文导师，很感谢余老师无私的帮助，引导我理清论文思路，从而能少走一些弯路，向着目的地前进，成功撰写成文。感谢同学们的陪伴，想想我当时一个人来到这陌生的城市，心中的胆怯可想而知，我一次次的退缩，是你们陪伴我，从一个人的世界里融入到集体中去，与你们一起欢声笑语度过四年的大学生涯，很舍不得老师与同学们在一起的日子，我再次感谢老师的谆谆教诲与同学们的热情对待，愿你们幸福永远。

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