摘要
目前，随着我国的房产行业迅速发展，其市场资源也相对丰富，交易市场也比较旺盛，因此使各大商业银行的个人住房贷款业务也随之得到了相应的发展，从而实现了全国的个人住房贷款业务快速增长，而且这种增长与往年比相对更加强劲。近年来由于中国宏观经济低迷，商业银行个人住房贷款业务的风险系数也在逐步增加，个人住房贷款资产质量的下滑趋势明显，这说明银行住房贷款业务的办理与审核的流程中存在一定的问题，对商业银行长远的发展一定有不好的影响。所以对于商业银行来说，做好不断发展银行业务的同时处理好风险管理的问题，并不是一件易事。目前中国建设银行的个人住房贷款服务是相当全面的，涵盖的范畴也是相当宽泛的，不管是个人短期住宅装修房贷，还是长期抵押按揭，又或者个人公积金房贷等，均可以享受到建行的一站式全面的服务，为居民的个人购房提供了很大的方便。与此同时，建设银行仍面临着部分个人房贷业务风险与风险管理的问题。本文通过剖析中国建设银行的个人住房贷款业务发展现状以及风险构成、面临的新问题，并提供有关优化个人住房贷款风险管理的措施与意见，以期待更好地促进建行个人住房贷款业务风险管理的改革创新。
关键词：个人住房贷款；风险管理；中国建设银行
一、引言
（一）研究背景
改革开放以来，我国房地产市场经历了快速发展，房地产行业已经成为国经济发展的重要支柱产业，在我国国民经济中扮演着重要的角色。房地产业务的发展离不开金融市场尤其是商业银行的大力支持，其中个人住房抵押业务在国家房地产政策红利以及商业银行业务扩张的双重推动下取得了较大程度的发展。然而，随着我国宏观经济进入深度调整以及房地产政策收紧，我国房地产市场进入低迷状态，随之而来的是个人住房抵押贷款的风险不断暴露，个人住房抵押贷款的违约金额不断攀升，商业银行个人住房抵押贷款风险管理的缺点也不断暴露。本文以中国建设银行为例，重点分析了建设银行个人住房贷款业务发展现状及风险构成；在此基础上，提出建设银行个人住房贷款业务风险管理存在的问题；最后，提出优化中国建设银行个人住房贷款业务风险管理的对策建议。
（二）研究目的与意义
本文将全面研究中国建设银行个人住房贷款业务风险管理工作的进展状况，并在此基础上深入分析中国建设银行个人住房贷款业务在风险管理问题上的缺陷，提供对中国建设银行个人住房贷款业务在风险管理工作方面的优化措施和合理意见，进而解决其个人住房贷款业务在风险管理上的问题，加快建行个人住房贷款业务在风险管理工作的发展。
本文以中国建设银行个人贷款业务业绩年报、中国建设银行个人住房贷款业务产品和个人住房贷款业务风险管理结构为基础，分析了中国建设银行个人住房贷款业务的风险管理问题，优化风险管理对策，得出中国建设银行个人住房贷款业务的个人住房贷款产品在风险管理上重收益轻风险管理、个人信用评估标准和评估体系不健全、资产质量管控不主动、对房地产市场监管不严等问题。理论上，全面研究中国建设银行个人住房贷款业务在风险管理上的问题并提出对策建议，对其进行深度剖析具有较大的理论意义。从容易被忽略的角度出发，深化了个人住房贷款业务风险管理理论，为今后的其他商业银行发展提供了理论依据。事实上，人们对精神的需求越来越多，希望有更高的生活水平、更好的居住条件，越来越多人选择购房去提高自己的生活质量，所以商业银行个人住房贷款业务越来越多，个人住房贷款大量被投放，出现的违约行为越来越多，不良贷款越来越多，银行的住房信贷业务的办理与审核流程中有一定的问题，容易引发银行的损失，对商业银行未来发展有一定不好的影响，所以对于商业银行来说，在不断发展银行业务的同时处理好风险管理的问题并不是一件简单的事情，通过相应的对策解决存在的风险管理问题，有利于我国商业银行个人住房贷款业务的持续发展，进而促进整个金融市场的经济发展。
（三）研究思路与研究内容
本文的研究思路是：首先根据商业银行个人住房贷款业务相关概念分析并总结研究文献内容；然后借鉴前人对个人住房贷款的研究结论和研究方法，通过大量数据分析中国建设银行个人住房贷款业务现有风险和现有风险管理现状；再次提出中国建设银行个人住房贷款业务在风险管理上的问题；最后提出优化中国建设银行个人住房贷款业务的风险管理对策。
研究内容如下：
第一部分，理论基础与文献综述。首先明确商业银行个人住房贷款业务相关理论，最后总结商业银行个人住房贷款业务的相关研究文献内容。
第二部分，描述现状。结合大量数据分析中国建设银行个人住房贷款业务风险构成和风险管理的现状。
第三部分，发现问题。通过描述风险管理的现状并以此基础上分析，发现中国建设银行个人住房贷款业务在风险管理上存在的问题。
第四部分，提出优化对策。在第三部分发现问题的基础上，借鉴并吸收其他银行的经验，处理好个人住房贷款业务风险管理问题，针对建行在个人住房贷款业务所存在的问题提出建议和优化对策。
（四）研究方法与拟创新之处
１.文章主要采用了统计分析法和比较研究法
（１）统计分析法。本文利用中国建设银行近年来的年报数据和个人住房贷款业务产品种类，分析得出中国建设银行个人住房贷款业务在风险管理上的问题，在发现问题的基础之上，从中找到有利于中国建设银行个人住房贷款业务风险管理问题发展的对策。
（２）比较分析法。本文借鉴并吸收其他银行是如何解决个人住房贷款在风险管理上的问题，再以中国建设银行个人住房贷款风险管理的发展现状为基础，横向纵向对比，进一步解决中国建设银行个人住房贷款业务在风险管理上的问题。
２.拟创新点
有很多学者已经细致研究了商业银行个人住房贷款业务的风险管理问题，但以中国建设银行为研究对象，以发现并解决个人住房贷款业务的风险管理问题为研究目标的研究还是很少的，而且中国建设银行的贷款业务和范围非常全面，无论是短期的房屋装修贷款，中长期的按揭贷款，还是个人公积金贷款，都可以享受到中国建设银行的一站式全方位的服务，给市民贷款买房带来了极大的便利。中国建设银行个人住房贷款在风险管理上与其他商业银行有类似的问题，也有不同的问题，这是本文的创新点。
二、理论基础与文献综述
（一）理论基础
（１）全面风险管理理论
全面风险管理理论主要特点在于全面的管理，从范围、流程到管理理念都要体现出全面性，这一理论可以严格控制各个实施环节的风险，从始至终把控风险的内部，将风险管理理念真正落实到各个环节的细则之中，使每位操作人员都有风险管理意识。全面风险管理理论是一种先进的理念，综合了风险管理的体系中各个方面，孕育出全面的风险管理方式。
（２）信息不对称理论
信息不对称理论是指经济活动的市场参与者了解和掌握市场信息的程度不相同。一些参与者掌握的市场信息，其余成员则并不了解，这就出现了信息不对称的问题，从而导致各个参与者的决策和规划的准确性不同，每一个信贷决策往往存在很多的不确定性，很大程度上引发了信贷风险的发生。所以对于参与者来说，要重视信息，信息代表着一定财富。商业银行与借款方之间存在“事前的逆向选择”和“事后的道德风险”两种信息不对称的情况。
（３）理性违约与被迫违约理论
个人住房贷款违约风险是指借款人出于各种原因主动或被动地不再偿还部分或全部个人住房贷款给商业银行带来的信贷风险。违约包括理性违约和被动违约，理性违约是指借款人权衡利弊后发现违约行为给自己带来的损失要低于继续还款而主动停止还款的违约行为，被动违约主要由于借款人还款能力下降而无法继续还贷的违约行为。二者最主要的不同是借款人是否主动停止还款。
（４）预期收入理论
个人住房贷款业务预期收入理论是指银行通过客户相关的收入情况、自身特征、以前的信用记录等信息来预测借款人家庭未来的收入情况并判断借款人未来违约的可能性。在实际操作中审核借款人第一还款来源是否真实可靠，避免假信息对银行信贷带来的风险。
（５）信贷配给理论
信贷配给理论在绝大多数情况下可分为两个层面，在微观角度上来说，我国绝大多数的商业银行需要按照申请贷款的比例进行接收，拒绝超出比例范围的贷款，提高银行的资产质量；在宏观角度上来说，贷款需求的数量必须大于贷款供给，提高贷款的价值，从而促进该行业的发展。
（二）文献综述
１.国外文献综述
发达国家的商业银行个人住房贷款业务的风险管理问题研究相对发展中国家来说更早、更为成熟，在过去的几十年中，关于商业银行个人住房贷款业务的风险管理问题的国外研究文献非常多，涉及的范围也是非常的广泛。
Mortgagee Review Board（2018）认为当前X个人住房贷款业务增多，贷款额度变大，而实行宽松政策、降低利率水平会使得房价更高，这将会引起更大的个人购房贷款的还款压力，可见个人住房贷款业务与房地产市场息息相关。Barkathunisa（2019）运用定性分析方法对商业银行个人住房贷款风险的影响因素进行分析，从贷款余额问题入手，主要讲述了房地产开发商与金融机构的余额，通过对比发现商品房的平均销售价格、个人购房者的贷款余额以及商业银行不良贷款总规模，容易引发金融机构个人住房贷款业务相关风险，提出了建立商业银行个人贷款的预警系统，重点防范违约风险、市场风险与政策风险等。Nicholson等（2019）通过剖析澳大利亚住房贷款决策，认为虽然相关机构已经通过法律手段提高了住房贷款政策的准确性，但是监管机构也出现了监管失误的情况，他们未能考虑到消费者和贷款人的动机问题，并提出了一些建议。
２.国内文献综述
在我国，有很多的学者通过参考国外学者的理论，结合我国国内的具体情况，对商业银行个人住房贷款业务风险管理相关方面进行了深入研究。
要想从根本上解决商业银行个人住房贷款风险管理的问题，就必须先了解我国商业银行个人住房贷款有哪些具体风险，从商业银行所要面临的风险中找出一些风险管理问题。赵骏青（2019）通过对商业银行个人住房贷款业务所面临的市场风险、违约风险等风险进行分析，认为个人住房贷款业务在大多数商业银行的业务中，收益还是比较高的，但却存在着重收益轻风险的风险管理问题，对个人住房贷款业务持续健康发展有不好的影响。杜蕊（2019）剖析了个人住房贷款业务的风险特征，以及从风险特征所存在的危险出发，结合近期出台的风险管理政策和商业银行的重要的业务流程，阐述了要加强商业银行贷款风险的管理。孙丽俊，王婷（2019）分析了中国工商银行个人住房贷款业务风险和风险管理的现状，提出缺乏个人信用评估相关机制使工商银行发生个人住房贷款风险，提出相应的对策建议。陈莹（2021）针对当前个人住房贷款的特点，指出个人住房贷款存在的风险因素和商业银行应建立健全管理监督机制等对策及建议。李思琪（2019）通过分析国有四大银行个人住房贷款业务，对比得出商业银行个人住房贷款的特点，认为商业银行对个人住房贷款业务应建立个人征信机制等措施。彭寿斌（2019）利用现代化技术分析了个人住房贷款信用风险问题，提出相关信用风险管理对策。程婷婷（2021）认为当人们在公积金贷款取得后，可能会出现逾期还款的现象，形成贷款风险。
商业银行的个人住房贷款风险管理问题很多，商业银行的做法各有差异。吴羽丹（2021）分析了个人住房贷款风险管理问题会随着房地产市场发展会越来越严重，处理好各个环节的风险管理，才能更好的解决风险管理问题。孙潇（2019）对X银行南京银行个人住房贷款业务的风险管理问题进行分析，认为银行应采取签订保证合同或者投保的方式处理好个人住房信贷风险管理问题。李玉倩（2020）以A商业银行为研究对象，深度研究了A商业银行的个人贷款业务种类、所面临的风险以及在办理流程上的问题，认为该商业银行存在较差的风险防范意识，不完善的组织机制等风险管理的问题，同时提出优化对策。黄玉秋（2018）分析了商业银行个人贷款风险管理近况，认为我们需要不断创新新的风险管理方式去提升商业银行个人贷款风险管理水平。李阳华（2019）认为商业银行为了追求利润最大化，注重发放贷款而轻视贷款管理的问题，贷后管理通常就是形式化，没有根据实际情况进行变化，对此提出了解决贷后管理有效措施。曲一帆（2021）分析交通银行的个人住房贷款业务办理流程，提出了个人住房贷款发放前的风险识别与预防、个人住房贷款发放中的风险控制、个人住房贷款发放后的风险管理的三项风险管理措施。
尽管近几年商业银行的个人住房贷款业务在风险管理上得到改善，但仍有不足之处，仍可以更加完善，对提高个人住房贷款业务风险管理有很大的意义。赵爱波（2020）指出商业银行有较低的个人住房贷款不良率，但在新形势下，个人住房贷款的风险管理仍存在不注重第一还款来源、贷款业务管理粗放等问题，并提出个人住房贷款风险管理优化策略，引导个人住房贷款业务健康、可持续发展。杨北京，张英男（2020）分析了４６家不同类型商业银行随着LPR改革不断发展中的问题，以及产生的原因，对此给予一定建议。张洁（2020）在当前我国住房体制不断改革的大背景下，处理好个人住房贷款风险管理的问题，可以防范风险，减少不良贷款的发生。马丽（2019）指出个人住房贷款业务逐渐成为商业银行业务的重要角色，通过分析少数民族房地产金融业发展与个人住房贷款的关系，得出个人住房贷款业务可以促进房地产金融业发展的结论。张静竹（2019）分析了在我国房地产信贷形势与基准利率调整下，政策利率变动对美日房地产市场的影响，总结出住房政策利率调整对我国个人住房贷款利率的影响，从而使得出现个人购房贷款偿还压力增大等问题。
从国内外相关研究文献综述来看，一方面国外的研究提供了很多研究方法和思路，但由于不同国家在个人住房贷款风险管理方面有不同的特点，国外研究的结论不能完全适应我们，另一方面虽然国内对商业银行个人住房贷款风险管理的研究很多，但只对中国建设银行个人住房贷款业务风险管理问题的研究很少。目前中国建设银行的个人住房贷款服务是相当全面的，涵盖的范畴也是相当宽泛的，不管是个人短期住宅装修房贷，还是长期抵押按揭，又或者个人公积金房贷等，均可以享受到建行的一站式全面的服务，为居民购房提供了很大的方便。但中国建设银行个人住房贷款业务在风险管理上与其他商业银行有类似的问题，也有不同的问题。针对中国建设银行的个人住房贷款业务的风险管理问题：中国建设银行如何完善个人信用评估标准和评估体系？中国建设银行如何调整产品内部结构来解决重收益轻风险管理的问题？中国建设银行怎样重点管控资产质量？如何加强对房地产的市场监管？基于以上几个问题，本文将在已有的国内外研究的基础之上，对中国建设银行个人住房贷款风险管理方面进一步研究，希望能更加全面的且深刻的揭示问题，提出优化对策。
三、中国建设银行个人住房贷款业务发展现状及风险构成
（一）中国建设银行个人住房贷款业务发展现状分析
１.中国建设银行个人住房贷款业务及其特色产品
目前中国建设银行的个人住房贷款服务是相当全面的，涵盖的范畴也是相当宽泛的，不管是个人短期住宅装修房贷，还是长期抵押按揭，又或者个人公积金房贷等，均可以享受到建行的一站式全面的服务，为居民的个人购房提供了很大的方便。中国建设银行个人住房贷款业务包括六种住房贷款业务，分别是个人再交易住房贷款、公积金个人住房贷款业务、个人住房组合贷款、个人商业用房贷款、个人住房抵押额度贷款和“房易安”房屋交易资金托管业务。中国建设银行的个人住房贷款服务是相当全面的、范围是比较宽泛的，与此同时，中国建设银行也发布了极具个人特色的个人住房贷款产品［[[]中国建设银行.个人住房贷款特色产品[EB/OL].http://www2.ccb.com/cn/personal/credit/secondloan.html.]］。
（一）“房易安”交易资金托管业务
当买卖一手房、交易二手房时，交易双方、房屋中介机构亦或者XX相关房屋管理部门可以以房屋托管交易为由，进行贷款。产品以办理流程和手续比较简单；因为银行在大众心中的信用度比较好，所以投入到该产品的资金有保障，与此同时又可以获得同商业银行类似的存款利息；几乎各种交易模式和方法均可以适用；该产品与个人住房贷款、再交易个人住房贷款等贷款互不影响，仍可以继续申请；提高商业银行贷款的流动性和发放贷款的速度；不需要其他担保为主要特点。客户选择这款产品的流程也比较简单：首先是为子账户开立填写申请书；其次是开立子账户；再次是账户的资金通过现金或转账进行交易；接下来是把交易所需要的资金按条件划入规定的账户；最后是计算所得利息，注销子账户。
（二）固定利率个人住房贷款
其产品可以为个人在中国大陆境内城镇购房的情况服务，可以组合购买，贷款的利率比较灵活，借款人投入该产品，不仅能以单一的固定利率贷款，还能以不同的阶段选择不同的固定利率组合贷款，还能将固定利率和浮动利率组合进行贷款。中国建设银行所推出该款产品固定利率比较低，进而所产生的利率风险比较小，缓解了借款人的还款压力。固定利率个人住房贷款产品贷款期限比较灵活，可长可短，可降低因利率涨跌所产生的利率风险，从而也降低了相关损失。该产品的借款成本是一定的，财务支出是固定的，即使出现利率变动，该产品也可以免受意外损失，其流程与个人住房贷款的流程一致。
（三）“存贷通”个人贷款增值账户业务
该产品将存款和贷款的功能相结合，如果账户里面的资金超过３万元，其账户里的资金可自动被当作借款人想要提前还清贷款的部分，借款人不再需要支付贷款的利息，反而获得了存款的利息。每月月底，中国建设银行将增值的部分以存款利息的形式返还到账户中，这不仅可以减支出增收入，还避免了当人们手里有盈余的资金而选择提前还贷款，但是在还款之后又需要资金周转，再申请贷款的麻烦，功能多种多样，满足不同理财需要。
（四）合力贷
该产品的主要客户人群为房贷期间的年轻客户，由于偿还能力的关系，贷款期限无法到达最长，或为房贷期间较好偿还能力的优质客户，由于年龄的关系，贷款期限无法到达最长。他们可以选择增加具有年龄优势或有偿付能力优势的人作为共同借款人，如用某一孩子（或子女与其配偶）为所购买住房的使用权人，家长双方或一方与该孩子成为共同借款人，或以家长中某方成为所购住房的使用权人，孩子双方或一方与该家长成为共同借款人，贷款购置房屋，由此缓解了客户的个人偿还能力与年龄间存在差异的问题。该产品最大优势在于尽可能降低了借款人在年龄和偿还能力两方面的限制，将有年龄优势的客户群体与有偿还能力优势的客户群体相结合，将年轻的借款人和有偿还能力的父母等一起作为借款人，即发挥年龄的优势又降低了偿还能力的限制；将老年借款人与年轻的儿女一起作为借款人，即发挥偿还能力的优势又降低了年龄的限制。
（五）等额递增还款服务
有些客户的收入水平初期比较低，但随着时间的延长收入逐渐增加，该产品正是针对这些客户，是中国建设银行具有本行特色的个人住房贷款业务的一种，逐渐增加的还款额度使初期低收入的客户还款压力变小。申请该产品的条件和办理过程与申请个人住房贷款一致。
（六）宽限期还款方式
该产品主要服务对象是乔迁新居前需要花费大量资金去购房、装修的购房者，先不偿还贷款本金，只偿还贷款利息，偿还本金需要等到房屋完成交付后，借款人按照约定的利率偿还。当然，如果在购住房交付之前，客户有盈余资金的话，可以自由偿付贷款本金。
以上是中国建设银行推出的极具特色的个人住房贷款产品，这些产品在范围、适用对象上更加广泛，在利率、期限、流程上更加灵活，能够吸引很多的用户，为中国建设银行带来不小的收益。但正是因为这些优势，也使得中国建设银行个人住房贷款产品有了相应的劣势，为客户提供方便和便利的同时也为中国建设银行本身带来了相应的风险，比如宽期限还款方式的产品，会给中国建设银行带来信用风险和流动性风险，待房屋交付后开始偿还本金减轻了客户压力，却让本行承受了借款人因后期种种原因无法归还本金的风险，与此同时，后归还的本金本可以用来再投资获得利息，但是由于借款人后归还，这部分再投资的利息无法获得。
２.中国建设银行个人住房贷款业务业绩情况
由上表可知个人住房贷款和垫款占总的个人贷款和垫款的比例很高，与此同时，每一年的个人贷款和垫款中的不良贷款有几乎一半的比例都是来源于个人住房贷款，由此可以看出，个人住房贷款业务发生风险的概率要高于其他个人贷款业务。从纵向来看，每一年的个人住房贷款不良贷款比率逐年下降，在2017年、2018年和2019年属于持平状态。为何个人住房贷款的不良贷款比率比较高？为何个人住房贷款资产质量不好？这是否与客户的信用评估有一定的关系？这些都是值得我们深思的问题。
由图可知，在个人贷款和垫款业务中，个人住房贷款和垫款业务总额是逐年增加，个人住房贷款和垫款的占比也是几乎逐年增长，对于每一年的个人住房贷款和垫款增长幅度，即2021年的个人住房贷款6.39万亿元，比去年增加了5,557.24亿元，增幅9.53％；2020年的个人住房贷款5.83万亿元，比上年增加了5,257.64亿元，增幅9.91％，2019年的个人住房贷款53,050.95亿元，比上年增加了5,515.00亿元，增幅11.60％，2018年的个人住房贷款47,535.95亿元，比上年增加了5,405.28亿元，增幅12.83％，2017年的个人住房贷款42,130.67亿元，比上年增加了6,274.20亿元，增幅17.50％，2016年的个人住房货款35,856.47亿元，比上年增加了8,117.52亿元，增幅29.26％，2015年的个人住房贷款增加5,200.80亿元，增幅23.08％，实际上每一年的个人住房贷款和垫款与前一年的增长幅度相比，几乎是逐年降低的，这说明实际上每一年个人住房贷款业务的发展呈现缓慢增长的态势。近些年我国房地产市场，楼市调控严格，国家层面多次强调房住不炒，自2015年以来，我国开始大力支持住房租赁，多次发布政策有利于推进市场发展，这使得购房的需求大大减少，因而在个人住房贷款业务中，发展明显缓慢。
（二）中国建设银行个人住房贷款业务的风险构成
当借款人没有足够的资金去购买商品房而不得不寻求资金支持时，一般会向商业银行寻求资金支持，由此引发潜在的风险，风险指的是未来可能发生的某种行为会使相关主体产生损失的可能性。我们将个人住房贷款业务的风险分为以下几类：
（一）信用风险
借款人满足借款条件，银行发放贷款，但是在贷款期间内，借款人的经济情况、工作情况、信誉、品德等无法保证满足起初的借款条件，贷款人既难以准确预测，难以全面掌握又无法保持持续不断的监控。即使进行的抵押担保，但在贷款期间内抵押物会受到其他因素的影响，并且住房抵押贷款期限一般很长，这些都有可能引起抵押物价格出现损失，并且有可能导致借款人还款能力下降，进而出现违约的行为，引发信用风险，信用风险会导致银行发生损失，为了弥补损失，银行通过变卖抵押物来弥补损失。当房地产价格高涨时，变卖抵押物价格会上涨，可能会弥补损失，但是当房地产价格处于低迷态势时，抵押物因房地产市场价格变化，变卖抵押物价格低于借款人的借款数额，无法弥补银行损失，银行将产生资金损失。
（二）流动性风险
流动性风险应从两个角度来说，当国家的经济形势向好发展时，每个人都会对市场产生比较好的心理预期，偏好投资房地产市场，资金充足的个人会投资购买房地产，银行将大幅度的投放个人住房贷款；当国家经济形势处于下行发展的时候，每个人对房地产市场有着较差的心理预期，房地产市场价格也低迷，客户可能会出现较差的还款能力，银行的不良资产会变多，银行的资金损失增加，银行会出现无法满足客户日常提现等问题，流动性风险将会发生。目前储蓄存款是金融机构住房贷款业务资金的主要来源，储蓄存款的存款期限不固定，很大程度也会降低银行的兑付能力，流动性风险将会产生。
（三）抵押物风险
抵押物受房地产市场变化、经济环境变化等因素的影响，抵押物的价值遭受损失，导致抵押物很难以约定的价格兑付；抵押物在借款期限内也会多多少少有一些自然磨损等，这就造成了抵押物在处置变现时会因为磨损而达不到预期变现价格，使银行遭受到一些损失；抵押物在处置期间也会产生一些成本损失，比如会造成银行的财务损失。贷款人将抵押房产变现来兑付银行贷款的行为难度大，实施效果欠佳。
（四）利率风险
如果利率上涨，借款人向银行的借款数额越大，期限越长，每月还款数额就越大，对于那些因收入少而借款的人来说，借款人的还款压力会因为利率上涨而增大，这就很容易引起借款人出现违约的行为，提高银行所面临的违约风险。如果利率下降，对于银行来说，借款人很有可能以低的利率向银行借款来偿还之前较高利率的贷款，银行的利息收入减少，银行收益减少。因此不管利率上涨与否，银行都会承受一定损失。
（五）提前还款风险
个人住房抵押贷款的贷款期限一般是比较长的，个人贷款利息金额高，一旦出现银行住房贷款利率高，预期投资收益率低，前者大于后者，客户就会选择在贷款合约到期之前偿还所有借款，即提前还贷去投资，这就导致银行贷款利息收入变少，银行出现损失，银行遭受一定风险。
（六）政策性风险
一方面现在我国部分商品房的供给大于需求，有些人会认为这种供需不平衡是因为人们有效的住房需求不高，而实际上是目前我国个人消费水平与过高的房价差异较大造成的，我们可以采用扩张的经济政策短期内提高有效的住房需求，但是这样也会增加政策风险。另一方面当国防和城市规划等国家政策发生变化时，住房价格往往会与房地产市场价格不相同，贷款人将面临相应的政策性风险。
四、中国建设银行个人住房贷款业务风险管理存在的问题
（一）个人住房贷款产品重收益轻风险管理
建设银行个人住房贷款产品在范围上、适用对象上更加广泛，在利率、期限、流程上更加灵活，能够吸引很多的用户。但流程简便、贷款期限比较灵活、待房屋交付后开始偿还本金等个人住房贷款产品的优势，恰恰成为中国建设银行个人住房贷款业务的劣势。总体来说，中国建设银行个人住房贷款产品重收益轻风险，主要表现为：
１.“房易安”交易资金托管业务流程简便，无需担保，有存款利息，能够吸引顾客，增加收益的同时也使得违约、信用等风险增大。流程简便不能保证对客户的贷前管理、贷中管理、贷后管理的评估是客观的，是真实的。该产品的放款速度快，因为无需担保不需要处理房屋抵押的相关处理流程，但无需担保的贷款成本比较高，高风险意味着高收益，在没有抵押物的情况下，“房易安”交易资金托管业务的贷款成本则相对较高，风险较大。
２.固定利率个人住房贷款使顾客免受利率变动冲击，贷款期限也比较灵活，非常适合当代人的观念，但却给银行带来收益的同时带来风险。因为客户可以随时随地还钱，利率上就不如长期贷款利率高，但由于期限灵活，可以吸引很多客户，但在流动性上不如短期贷款强，容易滋生违约风险。
３．“存贷通”个人贷款增值账户业务的资金使用灵活方便，避免了当人们手里有盈余的资金而选择提前还贷款，但是在还款之后又需要资金周转，再申请贷款的麻烦，功能多种多样，满足不同理财需要，吸引很多用户使用。不同的理财需求就会导致不同的风险，该产品适应面不一定覆盖所有理财需求，当理财需求与该产品性能方向不符时，会产生风险。
４.合力贷能够解决客户在还款能力不足和年龄不足时，银行贷款有一定限制的问题，就是规避了借款人在年龄和还款能力两方面的限制，将有年龄优势的客户群体与有偿还能力优势的客户群体相结合。将年轻的借款人和有偿还能力的父母等一起作为借款人，即发挥年龄的优势又降低了偿还能力的限制；将老年借款人与年轻的儿女一起作为借款人，即发挥偿还能力的优势又降低了年龄的限制。但对于银行来说，合力贷业务也有一定的不确定性，风险比较大，当房屋产权不足够清晰，且相关部门只认房产证上的名字，一旦出现不良贷款，银行在处理会比较麻烦，容易造成银行的经济损失。
５.等额递增还款服务可以缓解初期还款压力，主要服务对象是一部分收入处于递增周期的特点的客户，适合现在还款能力弱但未来预期会逐步上升的人群，但这需要银行进行全方位系统的评估，对未来行业发展有前瞻性的判断，才有可能避免有未来还款能力削弱的风险。
６.宽限期还款方式产品在房屋交付后偿还本金，客户压力减小，也带来了客户违约的风险。
（二）个人信用评估标准和评估体系不健全
如今，各大商业银行之间的竞争越来越激烈，中国建设银行个人住房贷款和垫款占总的个人贷款和垫款的比例很高，每一年的个人贷款和垫款中不良贷款有几乎一半的比例是来源于个人住房贷款，个人住房贷款业务发生风险的概率要高于其他个人贷款业务，究其原因，出现不良贷款的原因是个人信用评估标准和评估体系不健全，银行通常根据借款人的财务情况、收入情况等资料进行个人信用评估，但个人的信用情况在不同时间差异性可能是比较大的，这就导致其信用评估的可靠性欠佳，个人的信用状况的评定没有有效的标准，这就导致银行的不良贷款的规模逐渐增多，如何有效的做好个人信用评估预防贷前风险发生并不是一件简单的事情。
１.对个人信用情况缺乏客观有效的评估
银行放贷之前需要查找借款人以前的信用情况，借款人的借款情况、借款数额、借款目的、以及还款情况、还款态度，重点关注借款人是否有超过还款期限还款的情况等，由此大致判断出借款人的偿还能力和信用情况。但是，这些数据信息也只是过往的数据，能在一定程度判断出借款人偿付能力和态度，在一定程度上预防出现不还款的情况发生，但是借款人会不会不还款，是没有办法准确确定的，对风险管理的影响非常有限。
２.没有形成有效的评估体系和合理的评估标准
中国建设银行在信用评估时只查询个人信用情况，没有统一的信用评估体系，与此同时，没有切合实际且合理的信用评估标准，需要不断完善理论知识，在实践中不断提高改进，中国建设银行的个人信用风险管理仍有很大的改进空间。
３.缺少专业的个人信用评估机构
银行在整个金融市场中是举足轻重的角色，中央银行主要负责我国的个人信用信息管理，所以中央银行对建立有效的个人信用系统是极其重要的，这就导致有一些专业的个人信用评级机构无法得到更好的发展。
（三）资产质量管控不主动
中国建设银行每一年的个人贷款和垫款中不良贷款有几乎一半的比例是来源于个人住房贷款，个人住房贷款业务发生风险的概率要高于其他个人贷款业务，究其原因，很可能是因为中国建设银行对资产质量管控不主动。
１.流程管控不严格，部分环节管理丧失
贷款流程分为贷前、贷中、贷后三个流程，一是贷前调查不真实，主要是指银行收集相关企业基本信息不准确、贸易关系与企业关联不准确。二是贷中审查流于形式，对于一些业务流程的主要环节把控不严。三是贷后管理不严谨，银行缺少对隐藏且细微的风险的识别，贷后监督缺少规范性和有效性，贷后检查不严谨，导致风险的发生。
２.风险理念不牢固
基层机构对风险管理认识不完善，经常顶着压力，冒着风险去打“擦边球”来扩大市场份额，过度授信，经常发生重速度轻质量的情况。基层机构没有完整的风险管理知识体系，继而无法充分认识到风险管理对银行发展的重要性，无法充分认识到风险管理对创造社会价值的影响。
（四）个人住房贷款业务发展缓慢
中国建设银行每一年的个人住房贷款和垫款与前一年的增长幅度相比，几乎是逐年降低的，这就是说明实际上每一年个人住房贷款业务的发展呈现缓慢增长的态势。近些年我国房地产市场，楼市调控严格，国家层面多次强调房住而不炒，我国在2015年多次推出了有关推进房地产市场发展的政策，开始支持住房租赁，这使得购房的需求大大减少，个人住房贷款业务发展明显变慢，这说明个人住房贷款业务与房地产市场发展有很大的关系。
房地产市场的发展发生的变化导致了个人住房贷款业务发展增速不快。房地产市场很大程度促进了我国经济收入的增长。改革开放以来，为了提高经济收入，我国推出了很多促进房地产市场发展的政策，房地产行业得到了极大的发展，从而提高了地方经济的水平，因此许多XX部门为了提高地方经济收入而减少对房地产公司的监管，银行也降低进入房地产市场准入门槛，从而导致房地产市场混乱，个人住房贷款业务风险增加，一旦风险发生，银行将处于被动的位置，银行遭受风险损失。
五、优化中国建设银行个人住房贷款业务风险管理的对策建议
（一）加强个人住房贷款产品风险管理
中国建设银行个人住房贷款产品在范围上、适用对象上更加广泛，在利率、期限、流程上更加灵活，能够吸引很多的用户。但流程简便、贷款期限比较灵活、待房屋交付后开始偿还本金等中国建设银行个人住房贷款产品的优势也会带来劣势，要充分发挥其优势，减轻劣势的影响，即产品风险问题。
对“房易安”交易资金托管业务，要加强对客户的贷前管理、贷中管理、贷后管理的客观真实评估。对固定利率个人住房贷款产品，它使顾客免受利率变动冲击，贷款期限也比较灵活，可以多设置几种利率和期限的个人住房贷款产品，减少因还款的不确定性而产生的风险。对“存贷通”个人贷款增值账户业务多设置不同理财需求的产品，尽量做到全方位多角度覆盖来满足客户不同的理财需要，如果有未涉及到的理财范围，需要做到谨慎评估风险。对合力贷业务来说，明晰房屋产权，制定并明确出现坏账时的管理制度和法律责任。对于等额递增还款服务，银行进行全方位的评估，签订未来预期出现违约风险的应对措施，制定法律责任制度，客户有未来还款能力削弱时，银行才有可能降低发生损失的风险。宽限期还款方式产品能够让客户待房屋交付后开始偿还本金，减轻了客户压力，要对客户进行全面的信用评估，防止客户的违约风险。
（二）健全个人征信体系
１.建立个人征信系统
商业银行应建立完整的个人征信系统，建立个人的数据库，定期收集借款人财产情况、信用情况和家庭状况等资料，定期记录变化，定期做信用评级。当客户申请贷款时，银行可以快速在个人数据库中找到借款人的状况，在一定程度上对其个人信用情况做初步判断，降低银行的损失。
２.加快完善个人信用体系建设
一是要加强和引导个人树立正确的信用意识；二是建立完善好个人征信及资信评价制度；三是拓宽中国建设银行个人信用数据库系统数据来源，除银行提供的信息外，还要与更多的机构进行信息共享；四是加强对民间征信机构的管理和监管，形成形式多样的信用征信机构和评价体系；五是加强相配套的法律和规章制度的建设，以加强个人隐私的保护。
３.建立科学、严谨的个人信用评估评级模型体系
建立科学、严谨的个人信用评估评级模型体系，每个客户都有不同的信用情况，将客户分类，不同类型的客户建立不同的信用评估模型，根据信用评估模型对客户进行大致的信用等级评估，对有资金需求的用户进一步详细准确的等级评估。根据客户的评估等级分析他们的个人收入情况、现在的财产情况，以前的信用记录，确定借款人的偿付能力和偿付态度，选择符合该客户的业务。
（三）重点管控资产质量
１.建立清晰的资产质量管控的责任体系
相关部门要承担起责任，有关机关也应担当起责任，在监管资产质量时，基层单位的党组织代表需承担政治责任，主要责任人需承担主体责任，班子成员则对全面工作负责，经办人员也要对工作直接负责。通过明确监管资产质量的责任体系，明晰了监管资产质量的不同人员的责任，有效提升了应对风险的水平。
２.建立稳健审慎的风险文化体系
对于管控资产质量的工作中，稳健审慎的风险文化体系是该工作的持续引导力量，文化的认可是从根本上的认可，可以充分提高员工的思想水平，培养“能做什么、不能做什么、对风险的容忍度是多少”的思维方式，以风险管理为主要责任，坚持底线思维，实施合规管理，做好收益与风险的平衡。
３.强化全流程风险管控
第一，贷前加强客户选择，增加客户选择。使允许被进入的客户必须遵守整个银行业的发展规划、风险偏好、社会发展大趋势、基本的信贷管理要求。当这些客户并非是不良客户时，我们才可以更好的促进银行的健康和可持续发展。二是加强贷款真实性审核。应根据客户的实际情况，按照客观、公正的科学准则计算客户的信用额度，并按照规定的合理权限和法定程序开展相关业务。要审核贷款合同和担保合同的合规性、内容合法性和程序完备性，审核办理信贷资金的发放流程，审核信贷资金使用情况。三是借助大数据，通过智能化的贷后管理，提高贷后管理的水平，防范产品风险和客户风险。
（四）提高进入房地产市场准入门槛
想要最大程度地规避个人住房贷款带来的风险，第一，商业银行应当严格审查企业相关资质，提高准入门槛。查询房地产企业的财务情况、收入情况、信用情况、有无违约行为、风险管理水平、是否有完备的应对风险的举措等情况，避免不符合要求的公司进入，根据房地产项目实际勘察情况进行综合分析，估计出合理的住房贷款规模和贷款的总数额。第二，银行要严格把控风险管理流程。贷前，商业银行对借款人实际情况进行的调查，其中包括财务情况、资产情况、信用情况、有无违约行为、贷款目的等，避免借款人发生违约行为，进而引发违约风险，减少贷前风险的发生。第三，银行积极影响参与者对房地产市场的态度，房地产行业与金融行业发展息息相关，我们不能用消极的态度去看待房地产行业的涨落所带来的相关变化，减少个人住房贷款风险事件的产生。最后，银行可以利用现代化电子技术，全方位且持续不断地跟踪借款人的资金走向，一旦发现异常现象，就应当采取相应的措施降低贷款风险。
结论
个人住房贷款业务是个人贷款业务占比比较大的一部分，也是商业银行收益的重要部分，在我国商业银行和金融体系中是举足轻重的角色，我国的房产行业迅速发展，其市场资源也相对丰富，交易市场也比较旺盛，商业银行的个人住房贷款业务也随之得到了发展，实现了全国的个人住房贷款业务快速增长，而且这种增长与往年比相对更加强劲。近年来，由于中国宏观经济低迷，商业银行个人住房贷款业务的风险系数也在逐步增加，个人住房贷款资产质量的下滑趋势明显，这说明银行住房贷款业务的办理与审核的流程中存在一定的问题，对商业银行长远的发展有一定不好的影响，所以对于商业银行来说，做好不断发展银行业务的同时处理好风险管理的问题，并不是一件易事。中国建设银行的个人住房贷款业务风险管理问题主要是个人住房贷款产品重收益轻风险管理、个人信用评估标准和评估体系不健全、资产质量管控不主动、个人住房贷款业务发展缓慢。我们可以通过以下方法来解决，第一，调整个人住房贷款产品的内部结构，提高个人住房贷款产品板块健康稳定发展；第二，健全个人征信体系，做好有效的事前控制，减少不良贷款的增加；第三，重点管控资产质量，提高风险管理观念，完善风险管理流程；第四，提高进入房地产市场准入门槛，房地产市场对个人住房贷款业务有着极大的影响。
对于中国建设银行个人住房贷款业务风险管理的问题，我们需要采取一定措施和解决方案去解决，从而进一步加强中国建设银行个人住房贷款业务的持续发展。面对复杂多变的经济形势和房地产市场，我们相信通过中国建设银行和XX等多方的努力，中国建设银行的个人住房贷款业务的发展将会越来越好，为其他商业银行在个人住房贷款业务的风险管理方面提供更加宝贵的经验，我国经济必定会繁荣发展。
注释
[1]中国建设银行.个人住房贷款特色产品[EB/OL].http://www2.ccb.com/cn/personal/credit/secondloan.html.
[2]中国建设银行.2015—2021年度年报资料[EB/OL].http://www2.ccb.com/cn/investor/reportv3/annual_report_1.html.
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