中文摘要
财务状况分析活动对企业日常的管理运行方面具有重要的会计意义，是企业对自身财务状况进行研究分析的一项活动。其中，企业的财务数据和相关的财务资料是主要依据，主要目的是了解企业在过去的一段时间里运行情况是如何，经营的是好是坏，以及企业当前的发展情况，同时还要对未来的发展前景进行预测，这样来确定企业总的发展方向。
分析时主要是对财务指标运用专业统一的方式计算，然后根据结果能合理的推测企业在未来可能面临的风险，为企业的决策者和管理者提供具体思路，一定程度上可以降低决策风险。
本文研究的恒大地产公司是在房地产行业中具有典型代表性的，对恒大地产最近四年的财务状况进行计算分析，结合专门的分析方法分析研究，对恒大地产的财务经营发展情况和运用成果进行评价，并对存在的问题提出建议对策。
关键词：房地产行业、恒大地产、财务指标分析
1绪论
1.1研究背景
选择对房地产企业进行分析是因为房地产行业是促进经济发展的主要力量之一，以及至2022年我国“全面小康”的目标已基本实现，2021年脱贫攻坚工作也取得了全面胜利，对房地产企业进行研究具有重要意义。恒大地产集团（以下简称恒大地产）作为中国恒大集团的下属控股企业，是集团的地产业务主体。其综合实力不断上升，是全国房地产企业的精品领袖。其财务状况对投资者以及消费者的影响是很大的。近些年来恒大地产正处于债务危机之中，其持有的现金无法支付高额的债务。“恒大停工楼盘面临烂尾”等舆论的压力和负面消息不断，影响着整个行业的发展。因此对恒大地产近些年的经营情况和存在的问题等进行研究并提出相关的建议。
1.2研究意义
中国房地产行业其实普遍都存在着高负债的问题，加上行业的特殊性，投资成本是比较高的，如果企业财务运转经营不当，很容易造成资金链的断裂，带来巨大的财务风险，为了研究房地产企业出现这些问题的原因，对房地产企业进行财务状况分析考察。加上房地产行业发展迅猛，是促进国家经济发展的重要力量之一，据数据统计，恒大地产在2019年的国内房地产企业综合排名居首位，但在近几年发生了许多大事件，本文以恒大为案例对其财务相关数据进行深度的分析，找出问题所在，同时也能为同行业带来企业经营管理经验。
1.3研究内容
文章主要分五个部分：第一章对研究背景、意义、内容、方法等的介绍。第二章介绍相关理论，为全文作铺垫。第三章是对恒大地产公司的一些相关介绍，包括其发展存在的问题。第四章是对于恒大地产财务的具体财务指标的分析和对公司的评价。第五章是对存在问题给予建议。
1.4研究方法
本文将主要运用以下两种方法来进行。
文献研究法
此方法是根据学习的需要获取文献的过程。本文采用文献检索法在网上查阅近几年学者的最新研究，了解最新的研究动态；收集一些外文资料，了解国内外的研究动态及相关经验。总结整理出有关财务状况分析的文献，通过文献的学习和研究，对财务分析有更深层次的认识。
案例分析法
本文选择了在房地产行业领域中发展过程具有研究价值的恒大地产为主要对象，依据的是企业近四年的财务数据，将理论知识赋予实践当中结合起来，对恒大地产财务指标进行分析。
2财务状况分析的基本理论
2.1财务状况分析概述
2.1.1财务状况分析的定义
财务状况分析可以是一项会计要素，它能够用来反映企业的财务经营状况，主要依据的是企业的资产负债表、损益表、财务状况变动表等，同时选择相关的财务指标，再采用适当的处理方法，形成能真实、具体全面的反映公司财务状况的财务评价指标体系，并预测未来的财务状况。
2.1.2财务状况分析的产生和发展
财务状况分析最早用于银行的贷款评级服务，主要是银行需要对企业的偿债能力进行判断，目的是降低银行的经营风险，后来市场在一步步的变化中有了外部分析体系。
最早研究财务综合分析的亚历山大.沃尔.指明了信用能力指标概念。选择了流动比率、产权比率、存货周转率等7项财务指标来评价企业的信用水平和财务状况。
企业在发展变化的同时，公司的一些财务管理者对企业的盈利和偿债能力的分析越来越重视，财务报表的分析开始由对外部扩大到内部[3]。这时财务分析已经对企业的资本的详细结构和盈利营运发展能力等一些具体信息比较关心，相对来说比较完善了。企业公开的报表数据和内部的财务数据都可以为分析提供相关的信息数据资料，这有利于企业的管理层对企业的财务管理政策进行合适的调整来提高企业的财务经营效果。
2.1.3财务状况分析的功能
财务分析活动一方面可以了解企业的财务经济实力，有利于管理者对企业进行掌握了解，随时对公司运转能提供方向作出决策，另一方面其实是一面镜子，能判断企业自身的经营业绩情况找出存在的问题，为企业未来能够得到正确良好的发展提供途径。
2.2财务状况分析内容和方法
2.2.1财务状况分析的内容
财务状况分析的内容分为财务报表的分析和对单项相关财务指标的分析，其中财务报表包括：
1）资产负债表
通过对资产负债表的数据了解企业企业资产负债和所有者权益的变化情况。通过该表可以总览企业的财务经营情况。
2）利润表
利润表是反映企业的生产经营成果和分配情况，该表的结果展示的是企业获得的利润和造成的亏损情况。对利润表研究可以评价企业的未来利润是否由足够的获取空间以及企业的盈利状况如何。
3）现金流量表
现金流量表主要是经营活动投资活动和筹资活动对企业的现金还有一些列现金等价物所产生影响的财务报表，对该表分析可以掌握企业现金流量是呈现怎样的变化趋势，以及企业资金的使用效率如何。
财务报表其实可以整合统一上述的相关财务数据指标，根据此可以明确企业一段时间内企业存货、应收账款、固定资产以及偿债能力、营运能力、发展能力等。为企业财务管理提供更具体的依据，有利于企业作出更精准的财务分配政策。
除财务报表外的单项财务指标主要包括偿债、盈利、营运、成长、现金流量分析，下文将结合恒大地产案例对上述单项财务指标进行具体的分析。
2.2.2财务状况分析的方法
现代企业一般采用的财务状况分析方法通常是比较分析法、比率分析法、趋势分析法。
比较分析法主要比较两个或者是两个以上的同类型的财务指标，包括企业内部的数据比较，和整个行业的数据比较，和竞争对手的数据比较，这种方法可以快速分析出与其他企业的发展差距并作出适合是管理建议，同时也能了解企业自身的发展优势，挖掘企业的发展潜力，提高综合竞争实力。
比率分析法是选择财务报表中两项相关的数值比率，观察他们的变化，来衡量一个企业的经营成果和财务状况，这是企业最常用的方法。亚历山大.沃尔在20世纪初提出了用财务比率进行财务分析的理论方法，这种方法可以判断出一个企业的偿债水平和具体的财务状况，并以此对企业的信用状况作出正确评价。
趋势分析法分析的是企业连续一段时间的财务数据，观察变化趋势，总结出企业的具体财务变动情况，这种方法可以预测企业未来发展趋势。
财务状况的分析方法有很多，企业可以根据不同的发展管理需求来选择合适的一种或几种，George Foster.(1986)在他的《财务分析》中也介绍了案例和比率分析法以及其他的几种常用方法，还包括在实际情况下的应用。
3恒大地产公司概况
3.1房地产行业发展现状
我国的房地产行业起步比较晚，在1980年以前我国的住房是国家政策分配的，当时并没有房地产这一概念。庄涵（2019）指出1980年对我国房地产行业来说是比较重要的一年，这一年房地产才算是新的开始。
房地产作为第三产业，对我国的经济贡献是很大的，如果该行业的发展没有得到保障的话将影响的是整个国家的经济，对百姓的生活质量也带来不好的影响，但如果该行业发展的过于迅猛，房价肯定是首要问题，房地产泡沫就是这样形成的。对于我国来说其实房地产行业的发展历史比较短，但是发展速度飞快，房价在不断的攀升中。
随着我国经济水平的发展和国家综合实力的提升，至2022年我国“全面小康”的目标已基本实现，2021年脱贫攻坚工作也取得了全面胜利，人民群众的生活质量得到很大的提升，对住房的要求也逐渐提高。根据国家统计局的数据统计，房地产开发投资额逐年增长），住宅一直是房地产业的主要投资领域，普通住宅和办公楼的开发投资不断增长，受疫情和其他各种因素的影响商业营业用房的开发投资额近几年在下降。
图1 2017-2021年中国房地产开发投资额统计图
图2 2017-2020年中国房地产细分类型开发投资额统计图
3.2恒大地产公司发展概况
3.2.1恒大地产公司简介
恒大地产2009年在香港联交所成功上市股票代码为：3333.HK。公司主要从事房地产开发业务，总部位于中国广州，是中国内地第一大房地产商。恒大地产非常注重环保技术，销售价格也是十大地产中最低的，用标准化运营赢得了消费者的信任，被中国大多数的老百姓誉为“民生地产”。恒大地产以高端品质铸就品牌，集团的方针“质量塑品牌、诚信立伟业”，构建城市宜居环境格局，打造宜居的生活模式。
在资本运营中恒大地产逐渐形成资产重于利润，敢于高负债；着力核心要素和关键资源的储备；以我为主强化控制提升效率；在发展中解决问题的四大特点。使恒大一直保持高速稳健发展，其综合实力不断上升，是全国房地产企业的精品领袖。
3.2.2恒大地产公司发展及其存在的问题
纵观恒大的发展史，其风光无限、辉煌成就的背后也存在着许多问题，导致今天的恒大处于风口浪尖。
第一，恒大盲目扩张，经营项目过多且常年亏损。恒大在发展房地产业的同时把健康、旅游和汽车作为集团核心战略，而这些经营领域其实为企业带来的收益极少甚至是亏损的状态。拿2013年恒大发布的高端矿泉水恒大冰泉，产品首发就定位为高端品，价格昂贵，在宣传营销方面做了很多努力，但是产品没有真正接触到适合的消费人群，虽然产品的知名度打下了，但人们购买的欲望低，没有为企业带来可观的收益。2019年恒大召开了新能源汽车全球战略合作峰会，宣布自己将进入新能源造车领域，但是到目前为止恒大也没有让大众看到该领域的成绩，投入了大量的资金，成败仍是未知数，对今天的恒大来说，前景是非常不乐观的。
第二，融资能力下降。由于上述各经营项目无一例外常年都处于亏损的状态导致恒大系上市公司的股价一路下跌，这些公司的融资能力也逐渐消失。加上恒大大股东持股比例很大，分红后留在企业的利润并不多，企业通过各种渠道进行融资，负债率和债务融资比例均处于偏高的状态，有较大的财务风险，容易造成资金链的断裂。恒大地产的融资金额这些年处于持续上升的状态，企业内部财务成本和财务杠杆增加，融资成本逐渐上升。目前的融资方式主要有内源融资和外源融资两种，其中外源融资包括私募融资、股票融资、银行借款、优先票据、永续债、房地产投资信托。
第三，恒大无休止的举债，负债过多。据数据统计，恒大地产的负债的主要来源是计息债券。恒大地产的负债率高达150%，从2017年开始恒大就慢慢展现出负债问题，因为企业大规模的收购项目，随着房地产市场环境变差的同时和国家政策对楼市的调控等因素，负债越来越高，恒大地产的压力变大，造成今天恒大地产正面临着巨大的债务危机的情况。
4恒大地产公司财务指标分析
4.1财务指标分析
4.1.1偿债能力分析
偿债能力指的是企业对其所产生的债务进行偿还的能力，对这项能力进行研究分析主要是计算短期偿债能力和长期偿债能力这两个具体的指标。
1）短期偿债能力
短期偿债能力是企业用流动资产偿还流动负债的能力，衡量指标本文将主要计算速动比率和流动比率。
表2短期偿债能力
图3流动比率和速动比率趋势图
流动比率是衡量企业短期债务清偿能力的指标，它说明企业的流动资产能够多大程度的地快速转换成现金，为流动负债进行保障。其数值越大越好，代表企业能够偿还很多的负债。
从上表得出恒大地产流动比率在2017-2018年下降，2018-2019年增长，但增长及小，2019-2020年下降且下降较多，流动比率小范围波动，说明企业财务状况相对不稳定。
速动比率是企业用所拥有的资产，主要是流动性比较强的资产进行相应的变现后对流动负债进行偿还。比率越高代表企业的流动性状况就越好，国际标准比率为1。
恒大地产2017-2020年速动比率逐年下降，且数值每年都低于国际的标准比率，在0.5上下，这也就意味着恒大地产的资产能进行变现的不多，也表明其短期偿债能力相对较弱。
2）长期偿债能力
长期偿债能力是反映企业能否承担的起债务的能力，主要目的是了解企业的清偿能力。衡量指标主要是资产负债率以及产权比率。
图4资产负债率和产权比率趋势图
资产负债率反映的是债权人所提供的资金占全部资金的比重，这一比率越低，最好为50%以下，则表明企业的偿债能力越强。资产负债率的合适区间是40%-60%。
对产权比率进行分析能够掌握股东的持股权情况。产权比率越低，企业的偿债能力就越高，企业标准的产权比率为50%。
恒大地产在2017-2018年的资产负债率下降了2.48%，说明企业的偿债能力在小幅度的增强。产权比率也同时期下降了1.17，企业需要进增强自身的举债实力，正确地运用财务杠杆和其所带来的经营机会。在随后的2018-2020年间，资产负债率和产权比率都逐年增长，但增长数额极小，没有太大的变化。房地产行业前期的投入成本较高，一般该行业的资产负债率较其他行业较高。2017-2020年恒大的资产负债率都保持在85%左右，这项指标相对比较大，该数值较适宜水平（40%-60%）相差也较大，说明企业的债务资金较多，恒大存在着负债资本化程度高、偿债风险高、长期偿债能力弱的问题。很大原因是2020年恒大发生的“债务危机”，从2020年开始，恒大把“降负债”放到了核心战略地位。这种长期较高的资产负债率会对企业的经营状况有影响，需要重点关注。
4.1.2盈利能力分析
盈利能力是指企业能够获取利润的能力，通常该项能力取决于同行的竞争力度。本文从销售净利率、净资产收益率、总资产收益率三个指标进行分析。
表4盈利能力（单位：%）
销售净利率指的是企业通过一系列生产经营销售活动后带来营业利润和收入的多少，指标越低则代表企业能带来的经营利润的能力越弱。
净资产收益率反映公司所有者权益投资报酬率，指标高说明企业投资活动比较成功，能带来不错的收益。
总资产收益率是衡量一家公司从股东权益和负债中产生利润的效率，该指标能够反映企业利用其所拥有的东西来产生收益的能力，企业对他们有着明确的处理方式，同时也为公司的举债活动提供一定的方向。该指标越高，说明企业运用资产获利的能力越强，盈利能力较稳定。
恒大地产2017-2018年三项指标都是增长的状态，其中净资产收益率增长较多，增长了1.8%，这表明恒大地产股东收益水平在增长，恒大盈利能力增强，市场竞争能力也在增强。原因可能是2017年投资者向恒大投入了大量资本金，同时获得了较多的股权权益。而2018-2020年三项指标都直线下降，且下降幅度都很大，尤其在2020年都达到最低，这表明恒大地产的盈利能力在大幅度的下滑，这一时期恒大的经营状况发生了较大变化，企业经营管理水平和效率下降。可能公司的成本费用支出在加大，营销成本上升，平均售价下降，财务成本处于高位使净利率水平下滑，最终使净资产收益率下降明显。且2020年恒大的销售活动不容客观，这是因为恒大在2020年推行促销降价活动，销售均价下降的同时营销成本大幅上升，导致公司毛利率、净利率水平下滑，使净资产收益率也下降，盈利能力明显减弱。
4.1.3营运能力分析
营运能力指在日常活动中赚取利润的能力，衡量指标有存货周转率、应收账款周转率、固定资产周转率和总资产周转率。下面对恒大的营运能力进行分析。
表5营运能力
存货周转率计算的是企业主营业务成本与存货总额的百分比。通过该项指标我们可以了解一个企业每单位的存货能够赚得利润的多少，反映公司管理存货的情况，该指标越高越好。存货周转天数越低企业的存货周转速度就越快，对企业销售有利。
恒大2017-2020年的存货周转率保持稳定不变，都为0.3，说明在这一时期内，企业的销售情况是较稳定的，企业在平稳发展。但通过查阅资料了解到在2016年以前恒大的存货周转率在0.4-0.5之间，也就是说相较前几年恒大近几年存货的变现能力是下降了，资金流动性也降低了。很大原因是2017年我国出台的限购限价的政策对房地产行业造成了一定的影响。
表6应收账款周转率和周转天数
应收账款周转率是企业收回账款的速度，周转率越高，账款收回的越快。应收账款周转天数越短，企业流动资金效率越好，这样企业就有一定的资金来面对突发情况。
恒大地产在2017-2020年间，应收账款周转率在不断的上升，并且在2019-2020年上升了较多，为6.8，说明了恒大地产收回应收账款的速度变快，应收账款的管理水平在提高，企业的营运能力在增强，企业处于健康发展状态。至于应收账款周转天数从表中可以发现在这段期间呈现的是逐年变短的趋势，说明了恒大地产的工作效率在提高。
表7固定资产周转率和总资产周转率（单位：次/年）
图5固定资产周转率和总资产周转率趋势图
固定资产周转率能够反映企业固定资产周转情况和对固定资产的利用效率如何。比率越高，说明企业的管理水平越好。固定资产的利用率如果较低的话，会影响企业的获利能力。
恒大的固定资产周转率除2018年为1.5以外，其余三年均为1.3。表明2018年固定资产利用效率较高，这一年企业的管理水平比其他年份要好。其他年份固定资产周转率下降，警示企业要对固定资产进行妥善处理，确保其利用效率。
总资产周转率是营业收入与平均总资产的比，该指标越高，说明企业的营运效率越高，企业的资产能为企业带来较高的收入。
恒大地产在2017年的总资产周转率跌为0.20，很大原因是当时市场环境较差。2018年恒大地产总资产周转率上升了0.05，发生了较小范围的波动，业务能力并没有发生太大的变化。而2019-2020年下降为0.23，总资产周转率情况不容乐观，这时企业需要采取相应的措施以提高资产的利用效率，争取为企业带来收入，还需对销售策略作出一定的改变，提高企业的盈利水平。
4.1.4成长能力分析
成长能力就是企业的成长速度，反映企业未来的发展前景和生产经营的实力。本文选择营业收入增长率、营业利润增长率以及净资产增长率对恒大地产的成长能力进行分析。
表8成长能力（单位：%）
营业收入增长率反映企业每年的生产经营活动营收的增长速度，评价企业的成长状况和发展能力，指标越高，表明企业营业收入的增长速度越快，企业有较好的市场前景。
营业利润增长率反映企业每年通过生产经营活动带来的营业利润的增减变动情况，比率越高，企业的盈利能力越强。
净资产增长率反映企业资本规模的扩张速度和企业对资产保值、增值情况，净资产增长率越高，说明企业具有一定的发展潜力和较强的生命力。
恒大地产在2017-2018年的营业收入增长率上升了3.1%，这一时期恒大的销售规模扩大，而营业利润增长率在同时期下降了95.9%，主要还是2017年XX出台的对房地产行业限购限价的政策，使得营业利润下降。这一现象主要是由于其提升产品品质，增加产品附加值，降低销售、管理费用率，超前的土地储备战略。在2018年以后，营业收入增长率和营业利润增长率都大幅度下跌，且营业增长率跌为负数，说明企业营业利润在减少，但这两项指标都在2020年有所回升，这得益于恒大在2020年在销售方面实施的“网上销售”的颠覆性营销革命战略，在新冠肺炎疫情的影响下，恒大开启最低价购房、抵扣优惠、无理由退房、推荐赚佣等一系列网上卖房的营销举措。这些业绩的取得都与网上售房、积极营销、产品创新等密不可分。企业净资产增长率随着时间的推移也在快速下降，说明企业的盈利能力在下降，反映在财报上就是净利润在减少，净利润减少所有者权益就会减少，可能会导致股价下跌。
4.1.5现金流量分析
现金流量分析是依据企业的现金流量表来对企业的经营、投资以及筹资活动等进行分析。本文选取现金流量比率进行分析。
表9现金流量比率（单位：%）
图6现金流量比率趋势图
现金流量比率反映企业通过日常生产经营活动所获得的现金用来偿还债务和履行义务的能力。比率越高，表示企业偿债能力越好。
2017-2020年恒大地产的现金流量比率非常不稳定，这四年都有大的波动，在2017年和2019年都为负数，通过查阅现金流量表得知原因是这两年企业经营的净现金流量为负值。可以看出企业在债务偿还方面有比较大的压力，有一定的财务风险。
表10 2017-2020年恒大现金流（单位：港元）
恒大地产在2017-2020年的经营活动现金流量可以看到四年的合计都为负数，这就说明了企业的正常经营所带来的现金是无法为企业提供足够的资金保证的，企业的正常运作得不到保障。而投资活动现金流量也持续四年均为负数，企业无法产生收益。根据这些数据我们可以总结出恒大近四年来主要是依赖融资活动产生的现金流进行投资、经营活动。
4.2恒大地产公司评价
4.2.1优势
恒大地产的是我国土地储备最大的房地产企业之一，手上掌握了大量低价的土地，而且这些土地在未来也具有转换成巨大现金流的潜力。土地储备质量高，恒大在中国500多万城市人口的省会市及其周边地区，获得了大规模的优质土地储备；土储能力强，重点项目分布在一二线，同时也关注中西部的发展，向全国布局；土地储备成本低，恒大地产的土地获取成本低、销地差价大，利润空间充足。根据查阅恒大近几年的销地均价比和其他相关数据可以了解到恒大的销地均价比持续高于行业中位水平，其中2020年为4.26，高于行业中位数1.51，主要是恒大地产的土地获取成本处于行业较低水平导致；销售额分布集中度高，广东省常年为销售贡献度最高的省份，销售额分布集中度也逐年提高，有利于深耕效果的增强。
在新冠肺炎疫情的影响下，恒大仍然积极营销推动销售规模高基数下大幅增长，实施网上售房的全新举措，创新产品。2020年在疫情、“三道红线融资新规等调控政策下，面临着巨大的挑战，在高压下交出了令人满意的成绩单，销售额高基数下实现较大幅度增长。
4.2.2问题
结合恒大地产的财务指标分析的结果可以知道恒大近几年存在的最大问题就是偿还债务比较困难，企业的财务风险在逐步加大，企业需要降杠杆。其货币资金不足以偿还一年到期的有息负债，短期偿债能力非常弱。这也导致恒大地产在2021年陷入了巨大的债务危机且持续发酵，1.32亿资产被广发银行申请冻结，债务短缺问题严重。
2017-2020年恒大地产的应收账款周转率、存货周转率和总资产周转率这三项财务指标的整体趋势都在下降，与同行业的其他公司对比来说，恒大地产对于其企业的应收账款的收回速度处在较低的位置，且企业存货的变现速度也较慢，营运能力方面存在着很大的问题。营运效率需要提高。在盈利能力方面，恒大地产从2018年开始净利润下降明显，销售均价也在下降，盈利能力在减弱，因为在2020年公司在全国实行的促销活动，实施价格优惠政策，导致销售均价逐渐下降，同时也造成了营销成本的上升。
至2020年恒大地产存在着许多需要改善的地方，三道红线持续位于红色档、存货变现速度有待提高、盈利能力下降趋势明显，自身经营不善，盲目扩张，当务之急为降杠杆，提高偿债能力，优化财务结构，走稳健发展的道路。
5恒大地产发展建议
5.1加强对存货的管理
由于房地产行业的特殊性，存货的流转问题需要重点关注，如果企业存货数量过于大的话，会有滞销的风险，应适当减少存货的数量。恒大地产需要采取各种销售方式来提高房屋的销售量，提高存货周转率。一方面可以为企业在短期内回收较多的资金，加强企业的资金实力，另一方面可以促进企业销售方式的转变，采取更好的销售策略，对企业的经营管理有利。
5.2稳定对应收账款的管理
恒大地产在2017-2020年间的应收账款周转率逐年提高，在应收账款的回收方面企业管理较好，在未来的发展中需要继续加强对应收账款的管理，保持企业拥有足够的货币资金来应对企业的各种突发情况。
5.3提高偿债能力
恒大地产在2017-2020年间，无论是从长期偿债能力还是短期偿债能力都是非常弱的，企业需要对负债有清晰的认知和重视程度，减小外部举债的规模，合理利用财务杠杆，更重要的是企业需要提高风险意识，加强企业内部控制管理，避免出现较高的财务风险，以及资金链紧张的情况。
5.4提高盈利能力
面对当前的市场情况，建议恒大加强市场竞争力，加强对企业成本以及费用的管理和约束，向着多元化发展，努力开拓市场，进行市场细分以及业务创新，提高企业竞争力；加强扩展多元化业务，恒大地产在多年前就进行了多元化的布局，目前的业务除房地产物业发展外，还有恒大汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝集团等业务，但从年报公布的营收构成看，除恒大物业外，其他业务成效甚微，因此需要加强对这些多元化业务的管理，改进业务发展中不足的地方，对亏损为主的业务需要及时进行剔除，物业发展业务（房地产开发销售业务）在营收贡献中占绝对优势，需要稳定保持对该业务的管理和优化，确保其领先的地位。
5.5加强成本控制
恒大地产在2017-2020年可以明显发现其营销成本上升，平均售价下降，财务成本处于高位使净利率水平下滑，最终使净资产收益率下降明显。企业需要严格把控成本来提高利润同时也提高偿债能力，企业还需尽可能的缩减自身的运营成本，确保公司的发展。
5.6降低财务杠杆
恒大地产一直都是高杠杆的发展策略，对恒大而言，目前面临着内部输血不顺的问题，集团的杠杆率始终无法降低。而财务杠杆太高，企业的盈利能力无法承载过高的杠杆，导致企业的资金链断裂。所以，降低财务杠杆控制企业的扩张速度，能有效的解决偿债能力不足的风险。
致谢
首先，我要感谢的是我的论文指导老师，老师为人随和热情，治学严谨细心，从选题到定稿，老师都给了我很多帮助和指导意见，让我能够顺利的完成本篇论文的写作。谢谢您！感谢我的学校，为我们提供了良好的学习条件和优秀的师资，真正的让我学到了有用的知识，不仅是专业知识，更有许多人生的道理，谢谢您们对我们的教导。
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