房地产物业管理存在问题与对策研究—以贵阳市为例

　　摘要：新世纪的到来，随着房地产行业的大力发展和人民生活水平的不断高，我国房地产物业管理行业从发展到逐渐完善再到发展成熟时期。尤其是在大中城市的迅速发展最为明显。但是在物业管理行业发展繁荣的背后，还存在着很多阻碍其发展的问题。贵阳市作为贵州省省会，其物业管理行业发展是对贵州省经济发展的重要支撑，贵阳市物业管理存在的问题较上述我国现阶段物管存在问题深，比如贵阳市物业管理发展水平较低、物业管理市场经济观念形成还不成熟、物业管理管行业发展能力较弱、人力资源匮乏等。分析好产生上述问题的原因和提出相应的针对性的政策对贵阳市物管行业的良好发展尤为必要。

　　关键词：物业管理；现状；问题；对策

　　新时期，物业管理作为现代城市管理的重要组成部分和城市经济的重要支持部分，物管行业已经成为社会化、市场化、企业经营化和专业管理化的一种新型服务业，并且被视为城市发展的朝阳产业。物业管理不仅仅反映了社会经济的发展水平和城市管理的水平，并且还关系到生活环境和生活质量，所以，物业管理将是社会发展的重要产业。国外的物管行业由于起步早，形成自己独特的发展模式，法规健全，服务意识强，从业人员以及业主素质高，市场形成较强的专业化，行业的监督管理以及自律机制健全，发展水平较高。而我国物业管理行业的诞生比较晚，经过二十多年的努力，我国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，这个阶段将会是一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的重要时期。对于物业管理行业来说，质量理念和品牌理念的角逐市场环境的变化、竞争格局的形成、高端创新技术的应用、消费观念的更新，要求房地产物业管理企业从服务观念到服务方式以及服务质量，从经营理念到市场定位，都要作出相应的变革，才能适应其发展的需要。贵阳市作为内陆的开放城市，在20世纪90年代初期诞生了物业管理这一行业，一些专业物业管理公司相伴而生，到目前为止已有253家专业物业管理公司。现有物业管理公司，大多数都是隶属于房地产开发企业，主要从事房地产开发企业自身开发住宅区或者大楼的物业管理，但是贵阳市的物管行业仍然还处于初步调整的发展阶段，因此，分析找出影响贵阳市物管行业发展的原因，制定相应的一系列的应对措施具有非常重要的意义，本文将分析由影响我国物业管理存在问题的普遍现象延伸到影响贵阳市物管行业发展的自身特殊原因，提出能解决好根本问题的相应对策，提高贵阳市房地产物业管理的水平，推动其行业良好健康的发展。

　　物业管理是房地产行业综合开发下发展出的一种派生性行业，是对房地产业继续再发展和开发的延续和完善。中国物业管理行业在经过二十到三十年的发展逐渐走向成熟，物管行业的产生和发展可以使我们现在生活物业使用功能得到正常的发挥，根据我国社会发展的要求，物业行业的利用年限得到不断延长，在保证城市经济发展的同时还具有节约社会经济的意义。

　　物业管理行业是城市发展中的必然产物。物业管理行业相比其他的产业具有直接本身的一些特性，物业管理行业发展的好坏能直接影响到社会、经济、环境等各方面社会的综合效益，对城市经济的发展、城市的建设以及房地产业的发展具有非常重要的意义。

　　物业管理行业自身属性特殊，具有服务性质，其良性发展，已经成为和我国社会、协调发展，与广大的人民生活、工作息息相关的一个新兴行业。物业管理行业发展，将有利于拉动经济的增长，改善人们的质量，提供就业机会，稳定社区，促进社会和谐，能有力支撑发展房地产行业。

　　正是因为物业管理行业的社会意义重大，研究物业管理存在的问题与对策意义主要表现在，促进城市经济发展，尤其是在贵阳市这样发展中的城市，实现行业有序的竞争环境，实现市场细分发展，规范物业管理经营，提高效益，让物管走上良性的发展道路，实现城市经济有序发展。

　　物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。

　　物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。

　　物业管理服务的特点

　　(一)物业管理服务的公共性和综合性

　　物业管理企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是物业管理服务。与一对一的交易关系不同的是，由于物业管理主要指向房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序，重点是物业的共用部位和共用设施设备。而物业的共用部位和共用设施设备不为单一的业主所拥有，而是由物业管理区域内的全体业主或部分业主共同所有，这就使得物业管理服务有别于为单一客户提供的特约服务，而具有为某一特定社会群体提供服务产品的公共性。

　　从物业服务合同的内容来看，物业管理企业与业主约定的物业管理事项具有综合性，不仅包括对物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护，而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通、车辆等秩序的维护，这就使得物业管理服务有别于业主与专业公司之间的专项服务业务委托。

　　(二)物业管理服务受益主体的广泛性和差异性

　　物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性，这是物业服务合同区别一般委托合同的一个显著特点。首先，物业服务合同中服务内容、服务标准、服务期限，双方当事人的权利和义务、违约责任等约定，必须是全体业主的合意。但对于业主群体来讲，很难实现所有业主认识完全一致，总会有部分业主或个别业主持有异议。因此，必须从业主整体利益出发，按照少数服从多数的原则决定物业管理服务事项，然后再以全体业主的名义，与物业管理企业签订物业服务合同。其次，各个业主对物业管理企业履行物业服务合同的认识也是不一致的，有的业主对服务表示满意，有的业主则不满意，这就给客观评价物业服务质量带来一定困难。

　　在此情况下，物业服务合同成为衡量物业管理企业是否正确履行义务的检验标准，这就要求物业管理企业细化物业服务合同，对服务项目，服务标准，各项服务的违约责任等方面的约定尽可能具体、明确、完备。同时，物业管理企业还应当经常进行客户调查，跟踪掌握大多数业主的普遍需求和服务评价，以保证受益群体的最大化。

　　(三)物业管理服务的即时性和无形性

　　一般有形商品的生产、流通和消费环节彼此独立且较为清晰，而物业管理服务并不存在流通环节，且生产和消费处于同一过程之中，这就使得物业管理企业必须随时满足业主客观上存在的物业服务需求。物业管理服务的即时性对物业管理企业的服务质量控制能力提出了很高的要求，一旦相关服务满足不了业主的消费需求，就很难有效地予以纠正和弥补。

　　物业管理服务的无形性源于其服务产品的特征，由于服务的无形性，使得作为物业服务消费者的业主，难以象有形产品的消费者那样感到物业服务的真实存在，对于服务消费意识较薄弱的部分业主，难以产生物有所值的感觉。物业服务的无形性还使物业服务的质量评价变得困难和复杂，因为物业管理企业的服务品质难以用精确标准去衡量，更多依赖于业主的主观评判。

　　(四)物业管理服务的持续性和长期性

　　与一般合同标的不同，物业管理服务提供的是一个持续的不间断的过程。物业管理企业必须保证物业共用部位的长时间完好和共用设施设备的全天候运行，在物业服务合同有效期内的任何服务中断，都有可能导致业主的投诉和违约的追究。

　　物业管理服务的持续性和更换物业管理企业的巨大成本，使得物业服务合同的期限一般较长，这对保持物业服务质量的稳定和改善客户关系较有利，同时也要求物业管理企业必须长时间接受客户的监管和考验。

　　1、住宅小区物业管理的内容包括对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等的管理。

　　2、住宅小区物业管理的对象住宅小区的物业管理，管理和服务的对象首先就是住宅小区的居民。对于居民的管理，不是限制他们的人身自由，而是管理他们在小区居住时的部分行为。

　　3、住宅小区居住设施管理住宅小区物业管理公司根椐物业管理合同，只负责住宅小区房屋及附属设施、设备的管理。管理重点在共有部分。住宅小区的房屋使用过程中有自然或人为损害，有使用过程中产权人与使用人、不同产权人之间及房屋中设备和与公用设备之间等因使用关系而产生的各种需要调节、管理的多种环节。住宅小区的公共设施，管理是受各系统市政部门所有者的委托，代管各系统的运行状况及运行结果，代缴各种有关费用。

　　4、居住环境管理住宅小区物业管理的自然环境管理，是对自然环境的监测与防止自然环境中不良因素的发生，对人为环境的管理是维护和改变、塑造一种人为环境，维护是一种环境秩序。住宅小区自然环境是客观存在的，不能人为创造，也很难改造。只能对现有环境进行有效的了解和监测，及时纳入物业管理公司管理档案。

　　3.1.1英美物业管理行业发展现状

　　英美物业管理起源最早，物业管理始于19世纪6O年代的英国，当时正值英国工业化大发展，大量农民进入城市，出现了房屋出租。为维护业主的权利，需要一套行之有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理，随后，物业管理传遍世界各地，并受到各国的普遍重视。

　　发展到今天，英国的物业管理作为一个成熟的行业，其整体水平是世界一流的。除了传统意义上的房屋维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已拓展到物业功能布局和划分、市场行情调研和预测、物业租售推广代理、目标客户群认定、工程咨询和监理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。在积极推广物业管理业务的同时，英国还加强对这一业务的研究，成立了皇家物业管理学会，会员遍布世界各地。英国作为物业管理的诞生地，在物业管理上形成了自己的特定模式，其中依法管理的特点尤其令人关注。据了解，除了直接的物业管理法规外，一些房地产法规对此也有间接规定。英国常见的房地产开发管理的法律、法规都达5O多种。

　　英美的物业管理已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。管理公司(机构)人员精干，效率高，固定人员少，一些项目尽可能临时聘请，可承包的就不设固定人员以节约开支。

　　3.1.2新加坡的物业管理发展现状

　　新加坡以它的清洁卫生、草坪绿化、环境优美誉满全球，这主要因为其物业管理工作很有实效。

　　为了加强对居住小区的管理，物业管理部门编写了《住户手册》、《住房公约》和《防火须知》等，把搬进新居后应注意的事项和有关知识，详尽地告诉住户，以明确住户的权利和义务，以及物业管理部门的权利和责任等。物业管理公司还根据所管辖区的具体情况，设监督部门，监督各类法规执行情况和受理住户的投诉，从而提高服务水平和管理水平。

　　物业管理组织系统健全。新加坡因土地资源稀缺而形成了XX统筹型的物业管理模式，新加坡物业管理统一归新加坡建屋发展局负责。该局下设36个区办事处，每个区办事处一般管理2至3个小区，每个小区拥有4000～6000个住户，区办事处一般管理10000～15000套(户)住宅。

　　新加坡XX对住宅小区公共设施(设备)保养维修十分重视，要求物业管理企业提供最优质服务。

　　3.1.3香港的物业管理行业发展现状

　　香港物业公司数量非常多，XX还没有对管理公司采取发牌制度(类似内地的资质证书)，物业管理公司只需经工商登记就可以承揽业务。

　　香港的物业管理市场已经十分成熟，法制、法规也很健全。实行大厦公契制度。物业公司的权利来源于大厦公契或物业管理委托合同。在香港，开发商卖房时，必须起草制定大厦公契，并报XX登记备案。大厦公契制度的推行，大大减少了前期的物业管理纠纷，保障了购房者的合法权益。

　　物业公司的酬金有行规。香港的物业管理费用模式主要是代理人制，即管理费用成本支出+酬金，酬金可以按固定数额提取，也可以按比例提取。另外，物业管理费也有采用包干制的，这一点与内地大多数普通居住小区的收费方式相似。

　　完善的招投标制度。香港是一个市场经济相当发达和完善的地方，物业管理行业的竞争也相当激烈，大到物业管理公司的选聘，小到日常管理中材料的采购，均广泛采用物业管理招投标机制，因此，已形成了一套完善的招投标机制。

　　法规健全，操作性强。香港的市场经济发展成熟，法制健全，一切均有章可循。香港在物业管理方面的根本大法是《香港建筑物业管理条例》。物业管理中发生的任何问题，均能在法律条文中找到答案，有强制执行力度。物业管理中的欠费问题，也得到了较好的解决。

　　相比外国发展成熟的物业管理，我们应该结合我们的国情，物业服务企业应“加快市场化进程,走专业化服务,规模化发展之路”。规模化发展是物业管理企业必然趋势。通过强化市场机制，通过企业间的兼并重组，强强联合，扩大企业的规模，实现优势互补,发挥整体功能，提高经济效益，增强企业的竞争实力，使企业步入良性发展轨道。多元化经营是物业管理发展的保证。企业应以主业物业管理谋求最大的社会效益，以配套产业谋求最佳的经济效益。物业管理企业只有建立以精品物业管理为主体，以完备的配套产业为支持，多元化经营的发展模式，才能实现经济效益、社会效益的稳步提高与企业的永续发展。

　　中国的物业管理始于八十年代初。最早的物业管理开始于经济特区深圳。1988年伴随深圳住房制度改革，房管制度的革新也连锁展开，物业管理迅速发展。此后的十几年内深圳的物业管理迅速发展，从小到大，从涉外商品房到全市物业管理的发展，初步从借鉴，探索，推广到规范化，由传统的房管式逐步发展为专业化，企业化，一体化招投标的三化一体的物业管理模式。

　　物业管理从产生初期的感性、无序，到迅速发展狂热的中期，再到平稳和理性的后期，走过了风风雨雨的二十多年发展历史。中国的物业管理市场已经日渐成熟，物业管理法规更加完善，XX监管物管行业也日趋规范；经过不断的行业重组，物业管理企业实力增强，市场化行为更加理性规范；专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入XX监管范围。物业管理发展又似乎进入一个两难境地一方面市场化正日渐成熟，另一方面物业管理发展方向却又十分迷茫。这种矛盾和不平衡预示着物业管理行业变盘即将到来。

　　2007年3月16日，十届全国人大五次会议上通过的《物权法》，于10月1日起正式实施，《物权法》是调整财产支配管理的法律，是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则，是中国制定民法典的重要组成部分，是完成构建XXX法律体系的法制目标，《物权法》的颁布将解决中国物业管理行业内一系列长期悬而未决的问题，将对中国物业管理行业未来的发展起到重要而深远的影响。21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对物业管理行业来说，质量理念和品牌理念的逐步市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的变革，才能适应发展的需要。

　　2010-2014年我国物业管理行业服务面积及市场规模增长分析及预测

　　在我国，物业管理的发展主要基于四个方面的因素：

　　1.是住宅建设的迅猛发展，大量住宅小区的投入使用，要求除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化管理，以保持新建小区的完好，发挥其整体功能和综合效益。

　　2.是随着住房制度改革的逐步深化，原有的房管体制已完全不能适应，而物业管理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家管理，各自为政、扯皮推诿等旧管理体制的弊端。

　　3.是随着市场经济体制的逐步确立，XX对住宅环境、社区服务直接负责的办法，已经不能适应形势的变化，一个由业主自治与物业公司专业化管理结合，由物业管理企业实施经营型管理和有偿服务，使管理得以以业养业、自我发展、良性循环的新体制日益显示出其优越性。

　　4.是人民群众生活水平的不断提高，对居住环境和社区服务的更多的关注，使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业管理为越来越多的人所接受。

　　正是因为以上这些因素，决定了物业管理作为一个新兴的产业其备受关注的程度和可能产生的体制上的矛盾及利益上的冲突。

　　3.3.1房地产物业管理中存在的问题及原因分析

　　1.物业管理的相关法律法规不完善

　　现阶段，我国房地产物业管理的法律法规体系尚未健全，现有的房地产物业管理法律框架是由地方性、行业性的法规政策组成的，没有形成系统、科学、规范的房地产物业管理法律法规体系。

　　2.物业管理欠专业化

　　在我国，由于物业管理行业的起步较晚，物业管理的专业化程度还有待提高。随着物业服务企业的不断增加与管理规模的不断扩大，再加上物业服务企业人员紧缺的现状，致使很多物业管理对服务人员的要求不高，很多物业服务人员缺乏专业化、系统化的培训，专业化程度不高，物业服务企业中缺乏高水平的管理人才。此外，很多物业服务企业尚未形成相关的激励与约束机制，很多从业人员不注重提高自身的职业能力与专业水平，导致物业服务人员队伍素质普遍偏低，进而造成服务质量不高、服务水平较低、服务意识欠缺等问题，阻碍着物业管理专业化程度的提高。

　　3.物业管理市场化较低

　　由于房地产物业管理法律法规体系的不健全，很多物业管理项目在前期物业招投标的过程中都存在着暗箱操作的现象，不能真正引进市场化的竞争机制，不能充分体现公开、公平、公正的“三公原则”，降低了物业管理的整体水平。此外，很多物业服务企业与房地产开发企业存在着一定程度上的经济依赖关系、“母子”关系，垄断管理和地方保护的现象时有发生，导致房地产物业管理市场权利与责任无法明确、无法落实，无法切实提高我国房地产物业服务企业的管理能力与管理水平。

　　4.物业服务收费标准的价格管理机制缺陷使物业服务企业经营陷入困境根据《物业服务收费管理办法》的规定，XX只对前期物业服务收费实行指导价，日常物业服务收费实行市场调节价。也就是说前期物业结束后，物业费价格由物业公司与业主（业委会）商定。使物业公司的经营陷入困境，物业公司迫于无奈只有通过减少服务人员、降低服务标准等方式来降低管理成本于维持运行，有些地方还出现了物业公司由于亏损而弃管的情况，所产生的物业纠纷给XX造成了一定的压力，十多年前交付的住宅小区最终由XX买单实行物业补贴的状况普遍存在。

　　贵阳，贵州省省会，是全省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心。[1]“贵阳”因位于境内贵山之南而得名，已有400多年历史。古代贵阳盛产竹子，以制作乐器“筑”而闻名，故简称“筑”，也称“金筑”。

　　贵阳风光旖旎，是一座“山中有城，城中有山，绿带环绕，森林围城，城在林中，林在城中”的具有高原特色的现代化都市，中国首个国家森林城市、循环经济试点城市。以温度适宜、湿度适中、风速有利、紫外线辐射低、空气清洁、水质优良、海拔适宜、夏季低耗能等气候优势，荣登“中国十大避暑旅游城市”榜首，被中国气象学会授予“中国避暑之都”称号。

　　2014年xxxx批复设立第八个国家级新区贵安新区，该新区规划定位为中国内陆开放型经济示范区、中国西部重要的经济增长极和生态文明示范区。

　　贵阳市是中国西南地区重要的中心城市之一，是xxxx确定的“黔中经济区”和“泛珠三角经济区”内的重要中心城市，是一座以资源开发见长的综合型工业城市，主要工业产品和工业行业在中国居于重要的地位。

　　良好的生态环境、适宜的居住条件、便利的招商政策，使贵阳的招商引资规模不断扩大、引进企业质量越来越好。"十一五"期间进出口总额从11.19亿美元增至37.69亿美元，年均增长27.5%；实际直接利用外资从0.7亿美元增至2.79亿美元，年均增长31.8%。累计引进内资项目8208个，实际到位资金2027.2亿元。一批世界500强及国内500强企业相继落户贵阳。《全球城市竞争力报告(2009—2010)》显示，在全球500个城市中，贵阳市综合竞争力提升了42位，提升速度排列第4位。

　　贵阳市规模以上工业总产值从2009年的896.6亿元增加至2012年的1802.9亿元，年均增长22.1%；规模以上工业增加值从292.3亿元增加到480.2亿元，占GDP的比重达到28.3%，年均增长20.1%，2012年达22.1%，在中国西部省会城市中排位第1。2013年一季度，贵阳市500万元口径规上工业实现增加值138.4亿元，同比增长21.3%，比1—2月提升0.9个百分点，总量占贵州省的21.6%；2000万元口径规上工业实现增加值129.7亿元，同比增长19%，位列省会城市第2位、贵州省第3位。[14]

　　2013年全市生产总值突破2000亿元，达2085亿元，提前实现“十二五”规划目标，占全省比重提高到26%，增速达16%，继续在全国省会城市保持前列。

　　全社会固定资产投资3030亿元、增长22.1%。财政总收入563.8亿元、增长18.8%；公共财政预算收入277.2亿元、增长20.2%；公共财政预算支出393.49亿元、增长14.39%。

　　在2013年全省增比进位综合测评中，贵阳从2012年的第3位上升到第1位；5个区（县）位次前移，南明区跃升第一；10个区（市、县）全部进入全省第四轮经济强县建设行列。

　　1994年贵阳市第一家物业管理公司正式成立，标志着贵阳市物业管理行业的诞生。目前的贵阳市的中心城区新建住宅小区基本上全部实现了物业管理。虽然行业发展较迅速，但贵阳市的物管行业的水平任然较其他城市落后，相对一些发达城市来说，贵阳市物管企业主要存在规模小、效益低、高素质人力资源缺乏等弊端，加上贵阳市不少物管公司脱离于开发商，开发商的遗留问题容易导致业主和物管的矛盾，这些“积弊”，不仅无益于管理，而且阻碍了行业发展。根据2006年贵阳市房管局公布数据显示，贵阳市目前共有物业管理企业384家，其中二级资质11家，三级资质245家，l临时资质为94家，物业管理企业从业人员共为12423人。物管行业的健康发展，除了需要社会的关心和业主理解之外，最重要的是需要企业规范经营，提升服务质量，满足业主个性化需求，树立高质量的服务意识，取得良好的经济效益和社会效益，以获得业主与社会的认同。随着房地产业的快速发展和住房制度改革的不断深化，贵阳市陆续建设完成了一大批具有一定规模、基础设施配套比较齐全的住宅小区(含居住小区、住宅组团)。针对传统的“重建设，轻管理”的房地产市场状况，根据住房产权日益多元化的客观需要，为了延长物业的使用寿命，提高其保值、增值功能，并不断改善居民的工作、生活环境，提高城市管理水平，改进现有的物业管理模式将成为一项重要的任务。

　　4.3.1贵阳市物业发展水平较低

　　贵阳市位于我国西部，经济相对东部地区落后，居民收人很不平衡，物管意识较低。从2007年《住宅与房地产——物业管理》专刊进行的全国物业管理行、眦薪酬调资料表明，贵阳市的行业报酬处于相当低的水平。以管理处经理为例，深圳市管理处经理月薪约为4500一18000元，上海的管理处经理月薪约为3600一11480元，重庆的管理处经理月薪约为3900—4600元，但是贵阳市的管理处经理一般为1500—3000元。同样，较大收入差距存在于一线工作人员身上。以保安员为例，上海的保安月薪约为1320一1820元，重庆约为1000—1370元，深圳约为1040—1500元。贵阳市的保安月薪只有500—950元。巨大不同地区报酬差别，使很多优秀的管理人员或较有能力公司主要员工大量减少。同时，物管行业的报酬和本地区不同行业相比报酬也很低。从贵阳巾物管行业协会初步调查显示，物管人业员工月平均工资为600-800元左右，一年下来能获得7000-900余元的报酬，和贵阳市城镇居民平均年收入13000元左右相比，还存在较大差距。本地区行业问的报酬差距也使大量工作人员转向本地区其他行业。

　　4.3.2贵阳市物业管理的市场意识观念不强

　　现代城市物业管理意识丰要有三个方面。第一，物业管理的消费观念。物业管理是一种市场行业，它与过去的房管所管理有着本质的区另IJ。居民享受物业管理的各项服务是一种市场消费行为，而消费就要付钱。但现实中很多的业主由于观念的错误，没有把享受物业管理看成是一种消费，一种市场交换行为。因此我们应通过不断的努力，让市民逐渐树立享受物业管理服务需要自觉缴费这样的市场意识。第二，遵守物业管理规定的观念。一幢大楼、一个小区、几百户人家在一起，如果没有共同的规矩和约束，大家我行我素那一定会乱套。于是产生了制定物业管理公约及管理守则、规定等的必要。现有的问题是有的业主对小区的管理公约和规定不放在眼里，想怎么办就怎么办，于是乱搭建、乱停车、乱扔垃圾等事屡屡发生，物业公司苦不堪言。培养市民的这方面的意识非常重要，要逐步使业丰普遍养成遵守公约的观念。第三，自身管理的意识。物业管理是居民自主管理与市场化专业管理相结合的新型管理，它要求业主具有高度的自制管理意识：一方面要关心物业管理，帮助物业管理公司，另一方面要监督物业管理，积极参与业主委员会的相关工作。目前大多数业主积极参与的自觉性不强，多一事不如少一事的思想比较浓。提高业主的自主意识，调动业主的积极性是搞好物业管理的重要环节。

　　4.3.3贵阳市物业管理行业自身发展水平较低

　　贵阳市的物业管理开展已逾十几年，但对于一个新型行业来说，10年的时问是行业的发展、调整期。应该说物业管理在贵阳市得到了发展，取得了部分的成绩，但我们也应该正视贵阳市物业管理行业自身发展水平较低的现状。规模问题是困扰贵阳市物业管理企业的一个难题。据相关资料显示，目前贵阳市物业管理企业400余家，物管面积在1800万平方米，平均每个物业管理企业物管面积只在4．6万平方米左右。企业规模小，成本高不但难以发挥综合优势，而且给行业带来极大的资源浪费，影响物业管理行业的整体发展水平。

　　4.3.4贵阳市物业管理企业自身不重视人力资源的开发和利用

　　第一，忽视人力资源规划的重要性，很多公司没有形成较全面的人力资源规划体系。人力资源开发与管理以人力资源规划作为大前提，人力资源规划可以使企业形成人员资源优化配置，然后利用这砦信息为其招聘、录用以及培训和开发等环节指定计划。人力资源规划具有很大的价值，但大多企-Ik都忽视了这一环节，因而没有形成系统的、长远的人力资源规划体系，普遍采用实用主义，缺什么人才就补什么人才，个别企业即使有所规划，但也与企业的整个经营战略和发展规划相脱节。

　　第二，对人才的招聘录用重视不够，没有一套科学的招聘管理系统。对招聘工作重视不够，没有做科学的岗位分析，招聘条件不清晰。招聘录用工作的随意性很大，缺乏一套科学的招聘管理系统，很少科学地对招聘工作进行追踪、分析。招聘方法不科学没有根据实际情况采取科学的招聘手段，致使招聘工作的效率低下，很大程度上影响了招聘质量。招聘渠道的定位失误，招聘方式不合适。在一些重要职位上招聘工作，欠缺科学的人事测量工具等。

　　第三，没有真正理解培训的作用。许多培训工作只流于形式。企业的培训工作通常是与人事部门分离的，一般都由各业务部门分别举办短期培训班，这咱培训仅限于岗位培训，常着眼于当前。企业人事部门还没有从开发人的能力角度制定培养符合企业未来发展需要的、有潜质的经理人的规划。就目前物管企业人力资源现状看，职工自身素质不适应企业的发展需求、人才得不到发掘，企业的兴衰多系于主要领导人身上。

　　第四，大多企业没有一套成熟的、系统的、公正的绩效考评系统。就当前大多数物业管理的绩效考评情况来看，大多数氽业没有一套成熟的、公正的绩效考评体系。如何建立一套适合自身企业的绩效考评体系，的确不是一件易事，很多企业都沿用其他企业的，甚至是其他行业的，但并没有根据自身食业的情况进行

　　修改和完善。有些氽业本来可以定量考核的却不定量，整个企业一个标准，很大程度上只反映了某个主管的一些主观看法，缺乏合理性、科学性，这样就难以发挥绩效考评的作用，给企业承包的发展带来很大的负面影响。

　　在我国推行社会化的物业管理是住房制度改革顺利实施的必然和保障。xxx

　　关于“十五”计划纲要的建议和九届全国人大四次会议通过《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中，国家进一步明确了物业管理的行业地位，并指明了发展方向。但是由于历史上区域经济的不均衡发展，西部地区物业管理行业不论从开始、发展和规模上与东部地区均有较显著的差距。如贵阳市的物业管理覆盖率、企业数量、产值目前仍处于低水平，社会认可度、费用收缴率均不尽如人意。这与国家给予该行业在国民经济发展中的地位极不相称。不过随着国家西部大开发的战略部署，西部经济正在迅速猛崛起。而物业管理作为由经济发展催生的行业，必将受到这种增速的影响。贵阳市XX应抓住中央XX支持西部大开发的契机，在经济高速发展的同时，在政策法规上，舆论媒体上支持物业管理行业的健康快速发展，使其反过来促进贵阳市经济更快更好地发展。

　　2006年11月，xxxx作出了《关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》

　　(以下简称《决定》)．这将对我国经济社会产生深远而重要的影响，也对我们全面客观认识物业管理所处的经济社会发展阶段以及行业今后发展方向有着重要的指导意义。《决定》在论述“推进社区建设，完善基层服务和管理网络”时指出，“全面开展城市社区建设，积极推进农村社区建设，健全新型社区管理和服务体制，把社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体⋯⋯发挥驻区单位、社区民间组织、物业管理机构、专业合作经济组织在社区建设中的积极作用，实现XX行政管理和社区自我管理有效衔接、XX依法行政和居民依法自治良性互动“，充分肯定了物业管理在推进社区建设、构建和谐社会中的重要作用并且大有可为，这也是在XXX重要文件中第一次提及物业管理，肯定物业管理的积极作用，对行业来说具有里程碑式的重要意义，将极大激励全国广大物业管理工作者，也必将对物业管理行业发展产生深远的影响。但正如《决定》所指出的”目前，我国社会总体上是和谐的。但也存在不少影响社会和谐的的矛盾和问题。，当前物业管理行业中同样存在不少影响社区和社会和谐的矛盾问题，有的甚至在一定时期表现特别明显和激烈。对于XX而言，要进一步切实履行规范市场、监管行业、维护业主物业权益的职责，充分运用好手中的行xxx力资源，执行好物业管理法规，制定好有关规章制度，维护好物业管理行业秩序，监管好物业管理企业行为，并最终维护好广大业主的物业权益。深圳地区的物业管理水平是我国目前最高的物业管理水平，从深圳地区的物业管理发展成功经验分析，就知道我们贵阳物管企业与发达地区的差距所在和问题所在。1981年，深圳在全国成立了第一家物业管理公司，并首次从香港引进了物业管理模式，在全国率先实施了社会化、专业化、市场化的物业管理，20年来取得了令人瞩目的成绩。如今，刮起了一阵“深圳物业”旋风。从90年代初开始，内地城市又引进或借鉴深圳的物业管理模式，在全国范围内不同程度地实施了物业管理。然而，至今内地城市物业管理总体水平仍处于一个较低状态，物业管理市场化进程缓慢。为什么深圳的物业管理水平较高，而内地城市的物业管理水平却难以得到根本性的提高呢?一方面与深圳本身的特殊优势条件有关，另一方面，深圳市XX在相关法规完善方面做了大量的工作。物业管理与人们生活息息相关，涉及到千家万户的实际利益。因此，物业管理必须走规范化、法制化的道路。深圳市非常重视物业管理的法规建设，在积累多年管理经验的基础上，深圳市于1994年6月颁发了全国第一个物业管理条例，即《深圳经济特区住宅物业管理条例》，之后，又根据《条例》的精神，逐步完善了相关配套法规的建设，如《条例》的《实施细则》、《物业管理合同示范文本》、《业主公约示范文本》、《深圳经济特区物业管理行业管理办法》等等。1999年6月经市人大通过，又对《条例》进行了修改，使之更具操作性。较为完善的法规体系为深圳物业管理的健康发展提供了保障。贵阳市相关的物业法规相当不完善，只有《贵阳市物业管理规定》《贵阳市物业管理服务规范及标准(试行)》、《贵阳市物业管理示范住宅小区(大厦)标准及评分细则》和《贵阳市物业的移交验收承接规定》四部法规，对物业管理行业中汲及的很多问题没有相关法规文件进行明文规定，使贵阳市物业管理行业规范化管理加大了难度。物业管理收费实行XX定价或XX指导价。深圳市XX为物业管理行业制定了一套较为合理的收费制度。主要表现：一是为各种物业制定了收费指导标准；二是实行等级收费；三是实行浮动收费。这种收费制度促使物业管理企业不断提高服务质量并积极“创优”。一般情况下，业主交纳的物业管理费再加上物业管理企业多种经营的收入以及物业管理公司自有物业的租赁收入，深圳市绝大数物业管理公司是盈利的，深圳物业管理基本处于行业性盈利状态。这也是深圳市物业管理比较成熟的表现，与内地城市物业管理处于行业性亏本状态形成了鲜明的对比。深圳商品房的收费标准，为物业管理行业提供了一个合理的利润空间，而合理的利润空间又促进了深圳物业管理的健康和良性发展。

　　基本上所有的物业管理企业，都自觉或不自觉地承受着舆论的压力，生怕出现差错和问题引起社会舆论，包括新闻媒体的批评。事实上，打开报刊杂志和电视新闻，就可以发现，很难看到对物业管理企业进行正面报道，而负面报道却屡见不鲜。只要物业管理企业与业主发生矛盾或纠纷，不论性质如何，不论谁对谁错，社会舆论往往站在业主一边，对物业管理企业进行批评指责。对物业管理企业过分的批评，以及不利于物业管理发展的舆论环境，在一定程度上制约或影响了物业管理的发展，应当引起我们重视。物业管理之所以面临不利的舆论环境，与我们的计划经济观念相关。长期的计划经济，使人们难以在短时期内适应物业管理模式。在计划经济条件下，几乎不存在现代意义上的物业管理。物业管理是在市场经济条件下产生的，是按市场经济规律运作的。物业管理企业为业主提供了服务，理所当然就要收取一定的费用。可是，直到现在，还有相当多的人无法完全接受这个现实。就是已接受了这个现实的人，也要求少花钱多服务。这实际上就是物业管理的一个文化背景。在这样的文化背景下，物业管理所面l临的舆论环境出现“一边倒”的现象也就不足为奇了。作为新兴产业，物业管理在其高速发展过程中必然会出现一些不可忽视的问题，在体制、机制、管理等各个方面都还有不尽人意的地方。直到2003年，也就是物业管理在中国出现已经二十多年后，才有了xxxx的《物业管理条例》；其相关的配套法规也在完善中。这说明，物业管理的法制建设已经相对落后。至于物业管理人员素质跟不上要求、物业管理服务不到位等等，在一段时间内也相当普遍。加上个别物业管理企业违规操作，给整个物业管理行业造成了严重的声誉损害。

　　人在企业文化中有着双重身份：人既是企业文化建设的主体，也是企业文化建设

　　的客体。坚持“以人为本”的文化理念，就是确立人的中心地位，发挥人的中心功能。企业文化建设要依靠人，不仅要依靠企业领导，更要依靠广大群众。同时，企业文化的建设，最终要落实到广大员工的思想和行动中去，离开了群众的积极参与，就不可能实现企业文化。同时，企业文化的目的是为企业的生存和发展，而企业生存和发展的目的又是为了满足人们不断增长的物质和文化需求。因而企业文化建设的最终目的就是为了人：对内，是为员工：对外，是为顾客，为消费者，为业主。物业管理企业，管理的对象是物业，但服务的对象是人，因此，其文化建设更应突出“以人为中心”的文化理念。在“以人为本”的价值观中，要突出尊重人，既要尊重业主，也要尊重企业员工。尊重员工，不仅仅是尊重其人格，更要尊重员工的责任感和成就感，尊重员工自身的意愿，因为这是人的需求本质。我国的一些企业，往往只强调尊重顾客，而对自己的员工则不够重视，甚至随意责难。殊不知，企业的发展、创新，在很大程度上靠的是自己的员工，如果员工在企业中没有地位，没有成就感，他们就不会把公司当成自己的家，更不会把自己的最大才智发挥出来，为企业去创造财富。作为物业管理的产品就“服务”，服务质量的好坏，关键看员工付出劳动的多少、员工的自觉性及对企业的忠诚观念。只要员工真正按质按量、自觉自愿地付出了劳动，再挑剔的顾客也会露出笑脸。

　　由于企业家在企业中所处的特殊位置，倔们对企业承担了更多的责任，相应地对

　　企业的经营哲学、企业精神、企业价值观等也都能施加较大的影响。企业文化要形成体系，离不开企业家的总结、归纳和加工，离不开企业家的才智以及对企业文化的高度重视。很多企业的企业文化的内容，甚至直接来源于企业家的思想和主张。因而企业家是企业文化的塑造者，他不仅要对企业现有文化进行总结和提炼，保留其积极成分，去除其消极因素，又要对提炼后的文化进行加工，加入自己的信念和主张，能过互系列活动，将其内化为职工的价值观，外化为职工的行动。企业家的品格、智慧、胆识在很大程度上决定了企业文化的水准。我国在企业文化建设存在一个误区，就是把企业文化仅仅看成企业思想政治工作的一种形式，企业文化建设只是党委、政工部门的事，厂长、经理对企业承包文化建设常常不闻不问。事实上，企业文化是一种先进的管理理论，对企业文化的管理是当代企业家的主职能。企业家对企业文化的管理，体现在企业的目标文化上，厂长或经理要使员工明白企业提倡什么，反对什么，要及时处理在推行新文化的过程中产生的矛盾和问题必要时还得对企业文化进得修正和补充。企业家只有通过管理企业文化才能有效地管理好企业。由于我市的实际情况，目前物业管理企业模式较多，有房地产开企业派生出来的，有房地产管理部门转换来的，有大中型企业自己组建的，有社会上自发成立的，有街道办事处组建的。不管哪种形式构成的物业管理企业，由于多头领导，加之领导对企业文化又不够重视，往往使企业文化建设无法落到实处，更无法使它内化为员工的实际行动，因此，许多物业管理公司显得死气沉沉，企业的发展就可想而知了。贵阳市物业管理企业的老总们，应该学一学海尔集团的张瑞敏总裁，他把海尔的企业文化理念故事化，案例化，甚至于品牌化。海尔的每一种品牌都蕴含着一个或几个故事，海尔人从张瑞敏开始，大部分人都是定故事的、讲故事的高手，张瑞敏更是企业界的故事大王。他把故事讲到了X、英国。这就是海尔的主品牌——企业文化。它有力促进了资源的共生共用，保证了企业资源不会因个人流的而流失。十几年来，海尔培育了一要品牌的藤，人们顺理成章地相信藤上结的瓜都是好的，这就是海尔的强大之处，也是海尔文化为海尔创造的品牌效应。诺基亚、海尔等企业的企业文化，代表着先进企业的发展方向。贵阳市的物业管理企业，由于历史较短，转向相对容易，只要坚持创立自己的文化精神，人文企业价值观，就一定能走出一条富有特色的企业之路，也一定能树立起自己的品牌企业，如“万科”物业管理公司一样，成为中国物管行业的金牌企业。

　　结论

　　随在我国房地产物业管理行业发展起步较晚，经过二十多年的不断努力和发展，物业管理行业得到明显提升，同时作为XXX的朝阳行业，物业管理已成为房地产发展中的重要内容，其良好发展将对我国房地产行业以及社会经济产生很重要的影响。面对物业管理在发展过程中存在的种种问题，特别是在物业管理发展较低的贵州省贵阳市来说，明确的找出阻碍其健康发展的各种因素，并根据自己的情况，实行重视物业管理在生活中的重大市场功能，给居民普及物业管理的市场意识，加大物业管理知识的宣传力度，逐渐完善贵阳市物业管理的法规制度，实行XX宏观调控出台鼓励发展的相应对策，物业管理公司还应不断完善自身的发展重视员工的素质和工作能力的培训，在困难的发展道路中坚持走称自己的发展特色，使贵阳市的物业管理朝着健康的道路发展。

　　介于理论知识的局限，同时获取的资料不多（特别是因为贵阳市相关部门对其物业管理的不重视，所以很难找到充足的相关数据）实践经验缺乏，问题分析达不到深度，导致论文有很多不足之处，还望各位老师批评和指正。

　　[1]沈继荣.房地产物业管理中存在的问题原因分析及对策研究[J].企业经营与管理，2014（02）

　　[2]吕晓东.房地产物业管理中的存在的问题与对策分析[J].企业经营与管理，

　　2013(21)

　　[3]鲁吉莉.房地产物业管理存在的问题及对策研究[J].科技创新导报，2011（05）

　　[4]丁军.房地产物业管理存在问题和对策[J].中国市场，2008（22）

　　[5]邢建兰.浅析我国房地产物业管理的发展趋势[J].研究•探讨,2014(27)

　　[6]韦芳.贵阳市物业管理行业员工流失问题分析[J].中国经贸，2008（17）

　　[7]黄月琴.贵阳市物业管理行业员工流失问题研究[学位论文]硕士2007

　　[8]夏文才.当今物业管理公司应树立的管理模式[J].现代物业，2003（02）

　　[9]唐学斌.物业管理转型升级的思考[J].城市开发（物业管理），2013（10）

　　[10]杨钢.浅析房地产物业管理纠纷的现状之思考[J].房地产导刊，2014（09）

　　[11]杨萌.把握发展机遇期向现代服务业转型—中物协三届三次理事会在贵阳召开[期刊论文]-中国物业管理2013(3)

　　[12]刘拓.我国物业管理问题研究[学位论文]硕士2010（05）

　　[13]赵久建.中国物业管理行业发展现状与对策研究[学位论文]2011（06）

　　[14]毛骏飞.浅析我国房地产物业管理的发展趋势[J].管理科学2008（14）

　　[15]陈海兵.物业服务企业发展战略研究[学位论文]2012（05）

　　致谢

　　时间过得真快，四年的学习生活即将结束，回顾自己的四年本科生活，感触挺多，受益匪浅。在学习生活中和土管111班的同学一起度过很多美好时光，遇到问题以及困难，得到老师、同学和朋友们的热情帮助和精神支持。在此，请允许我向你们表示我诚挚的谢意！

　　首先，我要感谢我的指导老师张老师，在论文的写作过程中，遇到很多困难，包括论文的选题、资料的收集、开题、思考、撰写每一个细节，在张铮老师的悉心指导和帮助下，我的这些问题才能一一解决，借此机会我要向我的指导老师张铮老师表示衷心的感谢。

　　其次，我要感谢土管专业的各位老师，正是由于你们的不辞辛苦，专业，积极教学的态度，时刻心系学生，让我学到基础专业知识的同时，还积极的引导我们提升各种社会实践的能力，懂得如何为人处事等等。在此，真心的感谢各位老师，祝愿各位老师身体健康，工作顺利。

　　最后，我要感谢土管班的各位同学，谢谢你们给予我生活和学习中的美好时光，因为有你们，我们青春年华里将会永远留下一道美丽的风景。感谢一起走过四年的各位好室友以及各位好朋友，生活和学习中和你们相处得很愉快，遇到苦难和麻烦，你们都积极的帮助和鼓励着我，让我的大学能在匆忙的5月画上一个完美的句号。祝愿各位同学和好友生活愉快，找到一份心仪的工作