内容摘要：
近年来，随着城市化进程的加速，房地产行业的价格处于“居高不下”的境地。在这种市场情况下，国家出台了许多调控的政策来抑制房地产价格的上涨，而且这种调控的趋势将会越来越严格。在如此严峻的市场环境下，社会关注的焦点将会再次集中在如何提高房地产上市企业的盈利能力，实现更高的营业利润上。因此，本文选择了我国房地产上市公司中的广州市时代地产集团有限公司作为盈利能力的为研究对象，以2013-2017年度报告中的财务报表作为基础数据，通过相关指标的计算与分析,对时代集团进行盈利能力与盈利质量分析,并根据分析出的结果对时代集团以及整个房地产行业就如何提高整个房地产业的盈利能力提出可行性的建议。
关键词：上市公司房地产行业盈利能力盈利质量
一、引言
（一）研究背景
在中国经济快速发展的历程中，上市公司无疑扮演着不可或缺的角色。投资者的投资理念随着证券市场的不断完善越来越成熟，他们开始逐步关注上市公司的各项综合能力情况上，尤其是上市公司的盈利能力以及盈利质量。近年来，房地产业对投资者来说是一个敏感而颇具争议的行业，因此受到了广泛的关注。2016年“930新政策”出台后，我国房地产市场逐步进入“政策性城市”。四限、因城施策、长效机制和许多融资约束等调控政策对房地产企业的影响正在不断加大。展望2018年，考虑到中国经济的整体韧性，很难看到今年上半年房地产市场监管政策有任何实质性放松，甚至不能排除将“四限”政策进一步扩大到三四线城市的可能性。随着房地产市场和金融业受到严格的双重监管，预计2019年房地产的销量将有所下降。然而，考虑到一些一线城市和二线城市的存量较低，那些受益于深度城市化和都市圈化的高质量城市的房价很难大幅下降。然而，从时代集团近5年的财务报表来看，每年的销售收入都在逐年增加。因此，本文将通过一系列财务分析方法对广州市时代地产集团有限公司的盈利质量和盈利能力进行具体数据分析。
（二）研究意义
在大环境的背景之下，我国房地产企业想要突破创新，在结合自身实际的情况下，不仅要积极探索房地产企业的盈利模式，还要借鉴并运用其先进经验。对公司进行盈利能力与盈利质量分析，有助于让投资者判断公司盈利能力的强弱，进而通过投资来获得更大的利润。然而，总利润水平的高低不能作为衡量企业盈利能力的唯一标准，利润率指标可以克服这一缺点，根据利润率指标来评价企业的盈利能力更为合适。在各种房地产政策的影响下，大多数房地产开发商都无法承受下跌的趋势。许多房地产企业将面临生产经营成本过高、营运资金短缺、盈利能力下降等一系列问题。因此，我们不仅要分析时代集团的盈利能力，还要充分发挥盈利分析的作用，结合房地产的实际情况和总体环境背景，帮助企业获得更大的利润和发展空间。通过对房地产企业进行盈利能力的分析，有助于了解行业市场的正常发展。
（三）研究方法和目的
本文主要研究方法是采用理论数据相结合的方法，分别从企业的盈利能力和盈利质量两个方面分别对时代集团的盈利情况进行分析。在进行盈利质量分析时，从收现性指标对时代集团的盈利质量进行分析；在进行盈利能力分析时，主要从主营业务利润率、净资产收益率、每股净资产、基本每股收益这四个指标进行分析，只有全面分析这些指标，才能知道企业真实的盈利能力。同时借助杜邦分析法，通过分析营业净利率、总资产周转率和权益乘数和所有者权益净利率，分别从横向和纵向的角度研究时代集团的盈利能力。
本文运用盈利能力分析常用的指标对上市公司集团2013-2017年的财务报表中有关项目进行了详尽的分析，深入剖析了影响时代集团盈利质量和盈利能力的主要因素，从而发现出时代集团在运营过程中存在的问题，针对这些问题提出建议和对策，以其达到完善时代集团财务管理的目标。
二、企业盈利质量和盈利能力分析基本理论概述
（一）盈利质量与盈利能力指标体系的含义和确定原则
1.盈利质量指标体系的含义和确定原则
盈利质量是指收益所表达的可靠性程度。收益不仅指报表中的收益，还包括实际获取的收入。盈利能力的首要目的是考察企业过去取得的收入，而盈利质量则看重的是企业未来的前途。
2.盈利能力指标体系的含义和确定原则
盈利能力，是指一定时期内企业的利润水平。然而，在房地产中，因为自己的规模和一开始投入的资金不一样，导致利润的分析无法进行横向比较，利润在特定条件下不能代表自己的盈利能力。在这种情况下，如果仅对利润额进行分析，在企业财务信息的基本标准下，无法达到相关人士的要求。因此，要想获取更深层次的分析，必须对各种利润率加以解析。
在上市的房地产公司的实际发展中，盈利能力指标主要包括从主营业务利润率、成本费用利润率、盈余现金保障倍数、每股净资产、净资产收益率和基本每股收益率六项指标中体现。本文从分析企业盈利能力的多个指标中选取了表2.1中四个指标作为分析对象。如下表所示：
表2.1分析时代集团盈利能力的四种指标
（二）影响盈利质量和盈利能力的因素
1.影响盈利质量的因素
（1）公司的资产状况
（2）主营业务的清晰性
（3）会计政策的选择
（4）公司结构与治理机制
2.影响盈利能力的因素
在房地产企业的发展中，影响其盈利能力的因素较多，如下图所示：
图2.1影响房地产行业盈利能力的因素
（1）行业之间的竞争程度
第一，存在企业间竞争。在现有企业之间的竞争中，行业与同行业之间的空间有限。为了更大程度地占领市场，企业将运用广告、价格、产品创新等策略来提高竞争力，如果企业不能根据竞争对手的竞争情况来提高竞争力，就会影响企业的盈利能力。
第二，新进入企业的竞争威胁。在市场上，由于类似企业数量的增加，导致竞争加剧，新企业一般采用低价策略，将原有企业的市场份额进行转移，业务量会受到影响，同时也会影响企业的盈利能力。如果企业不能及时了解市场信息，自身产品和生产技术的创新将会影响企业的盈利能力。
第三，替代产品或服务的威胁。对于市场替代品，在替代品价格下降的情况下，企业产品的销售和利润也会受到影响，从而导致企业的经济效益降低，限制了行业收入，无法提高企业的经济效益。
（2）市场议价能力
第一，供应商的议价能力。供应商的议价能力一般取决于供应商的数量和重要性，如果供应商数量少，并且所提供的产品是公司的主要备件，那么供应商的讨价还价能力就会变强，成本就会增加。这样就会直接影响到企业的经济效益和盈利能力，所以企业必须给予高度的重视。
第二，客户的议价能力。因为很多客户比较在意价格，所以有时候客户的议价能力也随之逐步提高。但当客户不得不购买所需产品时，相对的议价能力就会随着需求降低。企业的盈利能力受客户讨价还价能力的影响，将会发生相应的变化。
三、时代集团2015-2017年的盈利质量和盈利能力指标分析
（一）公司简介
广州市时代地产集团有限公司，目前其主要业务是从事房地产开发，兼营房屋的出租以及物业的管理等，并逐步深入珠三角地区，向全国其他具有潜力的地区发展。目前，业务已发展到广州、佛山及深圳等经济发达城市，共有90个项目正处于不同的发展阶段。公司还通过其子公司从事投资控股、景观绿化、园林景观设计及物业装修业务，为近30万户业主提供优质的住宿和生活服务。时代地产的核心是价值伙伴，引入了价值城市模型。城市的所有参与者都可以“共享城市发展红利”，房地产开发商成为城市的综合运营商。
时代集团历年的盈利能力状况如下表3.1时代集团2013-2017年利润表中所示，可以清晰的看出，集团的利润逐年上升。
表3.1时代集团2013-2017年利润表单位：万元
（二）对时代集团的盈利质量进行相关数据分析和指标分析
盈利质量分析是一种强调企业未来的发展前景的分析方法。就比如我们分析收现性，是想通过分析现金流，来看企业所获得到的利润是否全部转化为了现金，供企业使用，还是仅仅计算出了那么多的利润，而没有实质的现金流入。因此，有时企业相关负责人可能会受各利益相关方的委托，对企业的盈利质量进行分析，来发现企业所隐藏的一些想要掩饰的信息，而这些信息，如果我们仅仅是从单一的指标中，是根本不可能会获取得到的。本部分着重从收现性这个方面对时代集团的盈利质量进行分析。
表3.2时代集团2013-2017年现金流量表单位：万元
从上表3.2中的现金流量表可以看出，经营流动现金流量净额从2013-2017年都是负数的，这说明了时代集团在日常经营过程中所积累的应收账款过多，现仅售入少，但是利润在逐年增长，说明时代集团在经营管理上采取的是市场扩张的战略。这个阶段侧重在公司市场份额的增长上。但这种方式要求企业有很强的融资能力，否则后续资金链方面会出现问题。所以在收现性指标分析中可以看出，时代集团产生现金的能力并不强，在收现性方面缺乏一定的障碍。
（三）企业盈利能力分析的基本指标
如果我们想要分析时代集团的盈利能力，那需要从主营业务利润率等四个指标中体现，只有全面分析这些指标，才能更好的衡量企业盈利能力，优化其发展体系，达到预期的管理目的。
（四）对时代集团的盈利能力进行相关数据分析和指标分析
1.主营业务利润率指标分析
随着国家对房地产市场宏观调控力度的不断加大，房地产企业销售收入增长幅度开始放缓，因此销售净利润率与营业利润率逐渐降低，但从时代集团历年的变化情况来看，其销售净利润率与营业利润率变化幅度相对较小，尽管销售净利润率与营业利润率与其他房地产企业相比相对较低，这主要与其低利润，高周转的经营策略有关，时代集团一直坚持积极营销，通过加快销售速度，实现存货快速周转，减少存货的资金占用量，加速资金会笼，使企业资金处于良好的循环状态，从而保持企业稳健的经营发展。
2.净资产收益率指标分析
时代集团坚持商品房住宅开发，产品以普通住宅为主，坚持规模化的商业发展模式，实行低利润，高周转的经营策略，尽管利润水平较低，但从其平稳的发展趋势可以看出，时代集团在面临房地产市场调控力度不断加大的情况下，其净资产收益率仍能保持在稳定的水平，足见时代集团的权益盈利水平较高。
3.每股净资产指标分析
通过图表可以看出，时代集团2013-2017年的每股净资产在逐年增加，这是由于净利润的增加以及资产增值引起的，这表示时代集团具有较强的盈利能力，通俗来讲，说明每年公司都在赚钱，并且每股净资产的逐年增加也反映出时代集团对于自有资金有着较大的利润率。
4.基本每股收益指标分析
对投资者而言，不难发现，时代集团2013年-2017年基本每股收益呈上升趋势，幅度也在增加，这说明了时代集团的盈利能力在增强，对公司进行投资的股东们的投资收益也在不断增强，每一股股票所赚的利润也在增加。总的来说，每股收益能比较恰当地说明收益的增长或减少。在企业，人们一般以每股收益作为标准，来看公司是否达到了预计的利润水平，其次，也可以用来衡量企业管理方式的适当与否，效率之高低，用来看出企业的盈利能力，也能用来发现企业的股东权益的源头。
四、时代集团盈利能力杜邦分析
（一）杜邦分析法的指标体系
一般来说，杜邦分析法主要是通过计算各种用来衡量财务状况的比率之间的关系来综合分析一家公司的真实资产状况。但是，近年来，许多学者多杜邦分析法进行改良并分析其缺陷。许多专家不仅将杜邦分析法用于分析企业、医院、银行等的财务分析，还将此法用于分析租赁公公司、大型超市等的盈利能力分析。目前此法可以对研究对象进行全面系统的分析，保证数据的真实准确性。该方法将所有者权益净利率分解为经营净利率、总资产周转率和权益乘数的乘积。为了实现投资者的利润最大化，用各种财务报表作为辅助分析的数据，进行企业盈利质量的绩效研究,从影响企业的生产和管理活动全面分析了股东的利润。
在房地产业快速发展的背景下，若是需要获得到大众化的数据，则必须对具有代表性的企业进行财务分析。时代集团作为广东一带房地产产业的领军企业，在国内市场仍处于较高的地位。如果对其进行分析，那么分析出来的结果绝对是具有代表性的。本部分结合时代集团2015-2017年的财务报表，运用杜邦分析法分析2016-2017年时代集团的部分财务指标，如所有者净利率的经营净利率、总资产周转率和权益乘数。
（二）运用杜邦分析法对时代集团的盈利能力进行综合分析
1.营业净利率指标分析
营业净利率是用净利润除以主营业务收入得到的值。该指标反映公司获得到的主营业务收入在最终转化为获取到的利润的能力大小。当这个比率变高的时候，那么企业获得利润的能力就会变得越强。它们是成正比关系的。
从表4.1中可以看出，总的来说，企业的营业净利率是呈上升趋势的，2016年的营业净利率为14.63%，2017年的营业净利率为17.16%，上升了17.29%。如此看来，企业创造盈利的能力是上升的。再分别从每个指标进行分析的话，无论是净利润，还是营业收入，还是营业外收入，都是在上升的，尤其是主营业务收入的变化比率高达43%，同时净利润的变化比率也高达67%，说明时代集团创造利润的能力还是很强的。
结合表4.1数据和时代集团2016-2017年的利润表,营业净利率的增长率低于主营业务收入的增长率主要是因为与主营业务没有关系的营业外支出的增加导致的。2016年的营业外收入的金额为34783万元，2017年的营业外收入增加到了81820.8万元，2017年相比于去年，营业外收入增加4.7(8.18-3.48)亿元，变化比率为35.47%,主要原因是由于时代集团的产品结构调整,使偶然发生的营业外收入增加,进而导致净利润的增加。
2.总资产周转率指标分析
总资产周转率是用主营业务收入除以平均净资产得到的值，该指标反映出了企业的资产投资与主营业务收入之间的关系，它们是如何配比的，配比的情况如何。总资产周转率与企业的主营业务销售能力与股东投入资产所获得的投资收益成正比关系，即总资产周转率越高，销售能力与股东所获得的投资收益越好。说明每一笔投资都有相应的业务收入的上升。
表4.2中表明，2016年的总资产周转率为0.1429，2017年的总资产周转率为0.2711，2017年的周转率与2016年的相比较，上升了89.71%，说明2016年的总资产周转率没有2017年的好，在这一年中，时代集团的销售能力得到了明显的提高，股东所获得到的投资收益也得到了显著的提高。2016年的平均资产总额为11341786.75，2017年的平均资产总额为8523401.75，说明了2017年股东所投入的资金越来越高。2017年的平均资产总额是用2017年年初的的资产总额加上2017年年末的资产总额再除以2得来的，说明了在2017年，时代集团的股东投资金额有很大的提升。
结合表4.2中的数据和时代集团2016-2017年的资产负债表，我们可以从时代集团的销售能力方面入手，去看为什么总资产周转率有如此大的提高。在销售能力方面,2016年的主营业务收入为1620645.1，2017年的主营业务收入为2310996.1，2017年与2016年相比，企业的营业收入增加了0.43之多，这个比值是比存货的增加比例小的。因此可能由于企业进行产品转型时，在初期对于企业的产品，把销售价格定的太高了，这样消费者购买的欲望就会降低，主营业务收入增加速率缓慢,那么企业的存货就会卖不出去，导致销量不好，会越积越多。这样便会使得时代集团的存货周转率急剧下降,企业的投资与所得到的收入和产出不成正比，总资产净利率企业投入与产出不平衡，资产的投资规模与销售水平之间不配比，总资产净利率也会随之下降,进而导致总资产周转率下降。
3.权益乘数指标分析
权益乘数是用平均资产总额除以平均所有者权益得到的值。该指标反映集团财务杠杆的大小主要受资产负债率影响。资产负债率与权益乘数成正比关系。在分析权益乘数指标时，也可以用“1/(1-资产负债率)”这个公式来表示。
从表4.3数据我们可以看出,2016年的权益乘数为3.63，2017年的权益乘数为3.86，2017年的权益乘数相比于去年的，增长了0.2个点。从基本概念可知，权益乘数指标的变化主要受资产负债率的影响。2016年的资产负债率为77%，2017年资产负债率为83%,2017年相比于2016年，增加比率为6%,说明时代集团企业的负债程度处于较高的水平，企业背负着巨大的债务在经营,资产负债率增加,使得权益乘数增大，不仅给企业带来了财务风险,也带来了财务杠杆利益。
4.所有者权益净利率指标分析
所有者权益净利率表明股东投入资金的获利能力,该指标为以上三个指标的乘积。该指标越高，说明股东投入资金的获利能力越强。
从表4.4中可以看出，时代集团2016年的所有者权益净利率为13.59%，2017年的所有者权益净利率为17.96%，增长了32.15%。说明时代集团股东投入资金的获利能力变强了。
（三）时代集团现今存在的问题以及提高盈利能力的对策
1.通过对时代集团2013-2017年财务数据进行分析，主要发现存在以下几个问题：
第一，通过对时代集团进行盈利质量的分析，我发现在公司的经营过程中存在应收账款总额过多，现金收入却非常之少。说明时代集团产生现金的能力并不强，在收现性方面缺乏一定的障碍。
第二，通过对时代集团进行盈利能力分析，我发现存在两个问题，一是近几年的主营业务利润率总体上较前几年来说相对下降了一定幅度，说明近期公司通过主营业务所获取到的利润有所下降；二是每年的净资产收益率都是呈下降趋势，说明公司由于募集到的资金用于投资项目未能立即实现收益，公司的净资产收益率将会逐年下降。这说明投资所带来的收益逐年降低
2.通过以上分析，我们可以从以下几个方面来提升企业的盈利能力和股东的获利能力：
首先，制定催收计划，积极催收应收账款。首先，让企业财务部门制定一个符合公司标准、符合公司需要的收款计划。充分考虑收回应收账款所发生的费用和无法收回的坏账损失。制订有效和适当的会计计划需要有关人员过去的经验;从财务的层面，我们也可以选择一些量化的方法作为参考，根据最小化总成本的原则，我们可以通过比较各个收款方案的成本来选择。
其次，对于如何提高资产收益率，要从销售、运营和资本结构三个方面入手。第一，提高销售净利率，一般主要提高销售收入、减少各种费用等。在如何提供销售收入方面，我觉得可以通过对新投入的产品采取稍微降低价格的措施，这样可以促进消费，提高企业的销售收入。第二，加快总资产周转率，分析资产的设置比例是否合理，有没有放在那里却没有用的资金。第三，权益乘数反映的是企业的财务杠杆情况，但简单提高时代集团的权益乘数会加大财务风险，所以应该尽量使企业的资本结构合理化。
那么对于如何提高企业的销售能力和收入，可以通过采取一些新的营销手段，不过前提是适合时代集团的企业发展。比如采取年终大促的活动，这样可以刺激消费者在年底进行消费。不仅如此m还要对资产进行严格管理，让投入产出比合理化。并对企业的产品进行成本分析，逐步完善成本系统，制定合适企业的标准成本,降低不必要的成本费用。
最后，调整资本结构,丰富融资方式。时代集团的资产负债率较高,2017年达到近83%,过于单一的资本结构也会增加企业的风险,且时代集团流动负债占比较高，而房地产企业由于前期投入高，回收期长的特点，更需要长期资本的支持，因此流动负债可能并不适合房地产企业的行业特点与长期规划。所以时代集团应调整资本结构，控制负债水平，降低财务风险,寻求长期资本的融资方式与股权融资,从而保证资金链的安全。
五、结论
作为房地产行业的前一百强，时代集团具有经济附加值高、影响力高等特点，可以一定程度上反映出该行业的整体特点。通过对其进行分析可以发现，时代集团依然存在经营成果上的不确定因素，在经营过程中仍然有可以改善和提高的空间。
通过数据分析发现时代集团净资产收益率与主营业务利润率都普遍较低，其盈利能力在上市房地产企业中处于较低水平，这与其低利润，高周转率的经营投资战略选择有关，时代集团定位于普通住宅开发与销售，坚持规模化商业发展模式，尽管利润水平较低，但经营业绩处于稳定增长态势，时代集团追求的是企业的稳健经营，表现出更强的商业模式特点。在未来的企业发展中，还需不断增加新的利润增长点，提高公司的盈利稳定性.
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致谢
时光荏苒，转眼四年一晃而过，对于大学最初的记忆还停留在刚进入校园时的那一刻，那时候的我们对在大学校园看到的一切美好的景象都感到新鲜与好奇。然而此时，作为15届的应届毕业生，在懵懵懂懂之间居然要毕业了。在南昌大学科学技术学院，这个充满着学士气息的学习殿堂里，我不仅交到了许多步调一致的好朋友，同时也认识了很多德才兼备、诲人不倦的老师，真的感到非常幸运。转眼已经离校几个月了，在实习期间，我利用下班后的空余时间，终于将这篇论文写完。回想论文一步步的完成，回想这段充满奋斗的历程，虽走得辛苦却也收获颇丰，带给我的是无尽的感概。在论文的完成过程中，我的论文指导老师喻璇老师对我的帮助无可言说，她一丝不苟，专业专心，一次次给我提出宝贵的修改意见，让我在修改论文的过程中不再迷茫，也有了越来越明确的方向去修改论文。在此，我谨向喻璇老师致以十二分最诚挚的谢意与敬意。从喻璇老师的工作状态中，我感受到了真正为人师表的作风，在平时上课时的教学中，她耐心细致，将每一个知识点都讲解透彻。同时，对我们上课时的要求也极其严格，这样的老师是在大学校园中真正为学生着想的好老师。对于喻璇老师在论文的修改过程中给予我的及时帮助，使我最后能够顺利完成论文写作，再次真诚致谢！
除了我的导师，同时也要感谢我的同学和同样是会计专业的朋友，在我写论文的过程中给予了我很多可行性的建议和启发，并且及时给我通知论文进度的消息，分享改进论文的技巧以及查重的小工具，是他们给了我足够的支持和无私的帮助，让我感受到大学校园的温暖。更要感谢本文文献作品中的作者，如果不是因为有他们的文章做指引与借鉴，我想我没有信心完成这篇论文。
虽然有近四年的求学生涯，但是由于我的学术水平有限，所写论文难免有不足之处，希望老师能对我的论文进行批评与指正，我一定虚心改正！
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