摘要：随着房地产市场的快速发展，房地产税收收入逐年大幅增长，已成为地方财政收入的重要来源和主要增长点。土地增值税是国家宏观调控房地产市场最重要的税收之一，其有效利用离不开具体政策的有效执行。由于房地产税收涉及税种多、征管难度大，征管不到位等问题较为突出。如何完善房地产业税收征管，已成为当前税收部门需要解决的一个重要问题。目前，针对土地增值税理论研究和实证研究很多，但从税务机关角度出发，对土地增值税政策方面的研究较少，呈现出了滞后性。
关键词：土地增值税；房地产行业；征管问题
引言
土地增值税自开征以来，已有近20年的历史。随着经济迅速发展，基础设施建设的不断完善，土地增值收益越来越大，对其征税，对实现土地所有者权益、建立地方主体税源等方面发挥了一定的作用。随着房地产业迅猛发展与土地增值税征管相对滞后的矛盾日益突出，房地产业土地增值税征管已成为当前税收征管工作的难点。本文就此对骏辉房地产企业集团理论结合实际进行探讨。
1、土地增值税简介
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。
1.1把握两个概念
1.1.1增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。
1.1.2扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。
1.2掌握税率
土地增值税实行的是四级超率累进税率：
1.2.1增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；2.2增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；
1.2.2增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；
1.2.3增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。
1.3确定应税收入
包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。
1.4确定扣除项目
1.4.1取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；4.2房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；
1.4.2房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；
1.4.3转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；
1.4.4其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。
1.5计算方法
土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。计算公式为：土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额。扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金等[7]。
骏辉房地产企业集团，2011年1月立项开发一住宅小区，各种手续均以本公司名义办理。
1.5.1发总建筑面积21万平方米房屋，其中住宅18万平方米（含别墅楼1万平方米）；小区配套设施房屋含幼儿园、会所、物业楼计5000平方米；小学5000平方米；其他商业用房屋、写字楼等2万平方米。
1.5.2取得350亩开发土地的使用权时，支付土地款及相关税费2.1亿元；发生建筑成本2.8亿元（不含项目借款利息）；发生各项费用4500万元（印花税通过“管理费用”核算）。该项目共缴纳各项税费：4208万元，其中营业税3757万元，城建税263万元，教育费附加150万元，印花税38万元。
1.5.3销售房屋取得收入7.5亿元。
1.5.4整个项目已经预缴土地增值税1000万元。
该项目截至2007年底工程已经全部竣工验收，并取得第一产权。且所建房屋住宅部分和商业部分全部对外销售完毕，已经符合土地增值税清算条件。
地税部门对该项目进行土地所得税清算时，确认：
1、所取得的土地有50亩未用于本项目开发，而是用于另一个项目，此项目正在建设中，不具备清算条件。
2、销售收入中含普通房屋销售5.9亿元；别墅和商业楼销售1.6亿元（以销售明细账、售房合同为准）。
3、其中普通住宅分配给本公司职工20套，2500平方米，按每平方米2000元成本价入帐，实现收入500万元。
4、以分配股利些形式分配给5位股东5套别墅，建筑面积1000平方米，未计收入。
5、用新建商业房第一、二层2500平方米对外投资，合伙开办一家餐饮公司，产权已经转入餐饮公司。
6、小学校5000平方米交给区文教局，文教局拨付补偿费400万元，未计收入。
7、收取客户退房违约金4万元，记入“其他应收款”。
8、“应付账款”挂账未付工程款3000万元（对方科目“开发成本”），凭据不足，经到对方取证为虚增成本。
9、支付煤气公司的煤气工程款共计500万元，付款凭据为行政事业收费收据。
10、开发的商业用房有400平方米用于企业办公，并已经转入固定资产，未对外销售。
11、幼儿园、会所、物业楼5000平方米作为配套设施，所有权归全体业主，以后发生经营收益归业主委员会处置。
计算应缴纳土地增值税。
1、确定收入：
（1）普通住宅对外销售平均价格＝（590000000＋40000－5000000）÷（170000－2500）＝3492.78元
出售给职工住宅应实现收入＝3492.78×2500＝8731950.00元
出售给职工住房已实现收入5000000元
出售给职工住宅少计收入＝8731950－5000000＝3731950元
普通住宅共计应实现销售收入＝590000000＋40000＋3731950＝593771950元
（2）其他用房外销平均价格＝160000000÷（30000－1000—2500—400）＝6130元
分配该股东别墅和投资分配该股东别墅和投资餐饮公司商业房应实现收入＝6130×（1000＋2500）＝21455000元
其他用房应实现总收入＝160000000＋21455000＋4000000＝185455000元
2、确定扣除项目金额
（1）应扣除开发成本
总土地成本：210000000÷350×（350－50）＝180000000元
总开发成本：280000000－虚列30000000－白条5000000＝245000000元
合计：425000000元
平均单位成本＝425000000÷（210000—公共配套设施5000）＝2073元
用于办公商用房成本＝2073×400＝829200元
该项目应扣除开发总成本＝425000000—829200＝424170800元
（2）
普通住房、其他用房占总建筑面积的比例：
普通住房面积占总面积百分比＝（18—1）÷（21－0.5）×100%＝83%
其他用房面积占总面积百分比＝[（18—17）＋2＋0.5]÷（21—0.5）×100%＝17%
普通住宅、商业用房的实际应扣除成本：
普通住宅应扣除开发成本＝424170800×83%＝352061764元
其他用房应扣除开发成本＝424170800×17%＝72109036元
（2）、确定应扣除开发费用：
普通住宅应扣除费用＝352023764×10%＝35206176元
其他用房应扣除费用＝72109036×10%＝7210903元
（3）、确定应扣除税金
普通住宅应扣除：
营业税金＝593771950×5%＝29688597.50元
城建税＝29688597.50×7%＝2078201.83元
教育费附加＝29688597.50×4%＝1187543.90元
合计＝29688597.50＋2078201.83＋1187543.90＝32954343.23元
其他用房应扣除：
营业税金＝185455000×5%＝9272750元
城建税＝9272750×7%＝649093元
教育费附加＝22311950.00×4%＝370910元
合计＝9272750＋649093＋370910＝10292753元
（4）、确定其他扣除项目：
普通住宅应扣除其他费用＝352061764×20%＝70412353元
其他用房应扣除其他费用＝72109036×20%＝14421807元
（5）、扣除项目总额
普通住宅扣除项目总额＝352061764＋35206176＋32954343.23＋70412353＝490634636.23元
其他用房扣除项目总额＝72109036＋7210903＋10292753＋14421807＝104034499元
3、确定增值额：
普通住宅增值额＝593771950—490634636.23＝103137313.77元
其他用房增值额＝185455000—104034499＝81420501元
4、确定增值率：
普通住宅增值率＝103137313.77÷490634636.23×100%＝21.02%
其他用房增值率＝81420501÷104034499×100%＝78%
5、计算应纳增值税税额：
普通住宅应纳增值税税额＝103137313.77×30%＝30941194.13元
其他用房应纳增值税税额＝81420501×40%—104034499×5%＝27366475元
总共应缴土地值税＝30941194.13＋27366475＝58307669.13元
总共已缴土地增值税＝10000000元
总共应补缴土地增值税＝58307669.13—10000000＝48307669.13元
注意事项：
（1）计算房屋开发成本时，将配套设施面积从总建筑面积中扣除，因为这部分房屋不直接实现收入，而是将价值转移到住宅和其他用房之中。
（2）少缴营业税、城建税、教育费附加、印花税，应补缴。
（3）计算企业所得税时，补缴营业税金及附加允许扣除。
（4）虚列成本3000万元、白条入账500万元、办公房成本829200元应调增利润。
（5）实际工作中如果普通住宅与其他用房成本分别核算，应以帐为准，不用按建筑面积分摊，一是计算简便，二是相对准确。以上算法，会造成除普同住宅以外的其他用房成本[8]。
2、骏辉房地产公司土地增值税的征管现状
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权的增值额征收的税种,征收对象主要是房地产开发企业；征管的现状表现在以下几个方面：
2.1纳税人多手段偷逃土地增值税
实际征管中发现纳税人偷逃土地增值税手段多种多样，主要有以下几类手段：
2.1.1通过不计或少计收入手段偷逃土地增值税。如房地产开发企业利用银行按揭贷款销售方式的，将银行按揭的款项记入往来科目而不做营业收入处理，偷逃土地增值税；以开发产品抵建安工程款不计或少计土地增值税收入；将车库、杂物房等售房款转移为房租收入偷逃土地增值税；代收各种初装费及基金不记收入偷逃土地增值税等[5]。
2.1.2通过虚增房地产开发成本偷逃土地增值税。如房地产开发企业利用土地评估、将评估增值的土地成本直接记入开发成本，虚增土地成本，减少土地增值税税基；从关联企业购进土地，让关联企业多开土地补偿费发票，虚增房地产开发企业土地取得成本；通过多开建筑安装发票加大建安成本，以支付3.3%的建安营业税及附加的代价，可以少缴适用40%以上税率的土地增值税；利用建安公司、销售公司等关联企业多计开发成本偷逃土地增值税等[6]。
2.1.3利用土地增值税优惠政策偷逃税款。如利用普通标准住宅形式偷逃土地增值税，《土地增值税暂行条例》第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税”。各省在制定并对外公布普通标准住宅标准中，都是以同时满足以下三个条件作为界定标准的，即住宅小区建筑容积率、单套建筑面积、实际成交价格与同级别土地住房平均成交价格。但在实际税收征管中，许多开发商却只以建筑面积是否达到普通标准住宅规定标准作为是否免征的界线，忽视其他几个限定条件，出现了不应免征土地增值税项目而违规免征的现象。
2.2税务部门的征管水平和力度欠缺
房地产开发具有经营周期长、经营方式灵活、成本项目繁多和土地增值税计算过程复杂等特点，这对土地增值税征管要求很高，但当前一线税收征管工作任务相当繁重，征管力量严重不足，不能满足土地增值税管理需要。如税务人员对房地产企业的经营方式、开发程序和经营规律不熟悉；对现行土地增值税政策的了解和掌握相对不足；对房地产企业财务核算尤其是成本核算知识较为生疏等。由于一线征管力量的严重不足，造成一线税收征管部门对土地增值税征管不到位在所难免。如对于那些达到土地增值税清算条件，但由于受检查期及检查时限限制，而不能有效进行土地增值税检查；或者以账务混乱等为由不清算，只是按一个较低的预征率预征，造成土地增值税依法清算的政策落实不到位，出现了应征收的土地增值税税款没有征收到位的问题[9]。
2.3基层税务部门与房地产相关职能部门协调配合不到位
就土地增值税的特殊性而言，在税收征收管理上仅靠税务部门的力量是不够的，还需要其他相关部门的配合。土地增值税征管涉及规划设计、征地拆迁、工程定额管理及决算等内容，没有相关部门的信息支持，就无法客观真实地计算土地增值税。它需要各级国有资产管理、房产管理、土地管理、城建部门和房地产评估机构的大力配合和协作，共同履行管理职责，共同把关，才能实现有效的管理和监控，才能从根本上堵塞其税收流失。但从目前的情况看，相关部门配合不得力，税务部门管理机制不健全，是导致土地增值税流失的一个重要因素。
3、骏辉房地产公司土地增值税征管中面临的主要问题
3.1纳税人多手段偷逃土地增值税
实际征管中发现纳税人偷逃土地增值税手段多种多样，主要有以下几类手段：
第一类手段，通过不计或少计收入手段偷逃土地增值税
如房地产开发企业利用银行按揭贷款销售方式的，将银行按揭的款项记入往来科目而不做营业收入处理，偷逃土地增值税；以开发产品抵建安工程款不计或少计土地增值税收入；将车库、杂物房等售房款转移为房租收入偷逃土地增值税；代收各种初装费及基金不记收入偷逃土地增值税等[1]。
第二类手段，通过虚增房地产开发成本偷逃土地增值税
如房地产开发企业利用土地评估、将评估增值的土地成本直接记入开发成本，虚增土地成本，减少土地增值税税基；从关联企业购进土地，让关联企业多开土地补偿费发票，虚增房地产开发企业土地取得成本；通过多开建筑安装发票加大建安成本，以支付3.3%的建安营业税及附加的代价，可以少缴适用40%以上税率的土地增值税；利用建安公司、销售公司等关联企业多计开发成本偷逃土地增值税等[4]。
3.2税务部门的征管水平和力度欠缺
房地产开发具有经营周期长、经营方式灵活、成本项目繁多和土地增值税计算过程复杂等特点，这对土地增值税征管要求很高，但当前一线税收征管工作任务相当繁重，征管力量严重不足，不能满足土地增值税管理需要。如税务人员对房地产企业的经营方式、开发程序和经营规律不熟悉；对现行土地增值税政策的了解和掌握相对不足；对房地产企业财务核算尤其是成本核算知识较为生疏等。由于一线征管力量的严重不足，造成一线税收征管部门对土地增值税征管不到位在所难免。如对于那些达到土地增值税清算条件，但由于受检查期及检查时限限制，而不能有效进行土地增值税检查；或者以账务混乱等为由不清算，只是按一个较低的预征率预征，造成土地增值税依法清算的政策落实不到位，出现了应征收的土地增值税税款没有征收到位的问题。
3.3基层税务部门与房地产相关职能部门协调配合不到位
就土地增值税的特殊性而言，在税收征收管理上仅靠税务部门的力量是不够的，还需要其他相关部门的配合。土地增值税征管涉及规划设计、征地拆迁、工程定额管理及决算等内容，没有相关部门的信息支持，[11]就无法客观真实地计算土地增值税。它需要各级国有资产管理、房产管理、土地管理、城建部门和房地产评估机构的大力配合和协作，共同履行管理职责，共同把关，才能实现有效的管理和监控，才能从根本上堵塞其税收流失。但从目前的情况看，相关部门配合不得力，税务部门管理机制不健全，是导致土地增值税流失的一个重要因素。
4、骏辉房地产公司加强土地增值税征管的对策
4.1强化税源征管,保证税款收入
加强税收责任区建设,实施税源项目监管;比对涉税各项指标;跟踪不同项目进展情况;建立重点企业档案管理,设立工程项目纳税台账采取集中办班与抽调的学习形式,,严格税收征管员能级管理制度,强化税收征管员责任意识;培养一批熟悉房地产开发的业务骨干;强化房地产开发企业的纳税辅导,提高房地产开发企业的纳税意识[2]。
4.2提高预征比率,完善税收体系
由于目前土地增值税的预征率较低,税款也难以入库即使清算,。纳税人一般不会主动提出清算,地方税务部门可结合当地经济发展水平、有鉴于此,开发成本,房产价格、适当提高普通住宅的预征比率,充分发挥土地增值税的调控作用，完善税收体系,。
4.3加强前期管理,加大反偷逃税力度
主管税务机关应从纳税人取得上地使用权开始,设置台账,按项目分别建立档案、对纳税人项目立项施工、规划设计、预售、工程结算、竣工验收、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控,防止利用假合同、;加强对房地产企业销售环节的监控。假信息虚增开发成本做到税务管理与纳税人项目开发同步。
4.4提高清算认识,加大清算力度
土地增值税清算,是为了进一步规范房地产交易秩序,地方XX应该提高对清算工作重要性的认识,切实提高广大群众的切身利益而采用的调控措施,不得设法缓行清算工作;为政策的有效落实和基层税务部门有效执行提供良好的舆论环境和思想基础。国家把清算工作落实与否列入检验税务干部依法治税能力和评价地方党政机关依法行政水平能力[3]。
5、骏辉房地产公司加强土地增值税征管的建议
由于房地产开发过程复杂多样，土地增值税又存在扣除项目费用和减免税的规定比较模糊、可操作性差等问题，因而在实际实施过程中难度较大。各地税务机关应加强土地增值税的征收管理工作，地方各级税务部门应从税源监控、申报纳税、税务稽查等方面加大征收管理力度，有效组织税款征收工作，使土地增值税能够更好地发挥其应用的作用。
5.1加强管理，避免“一刀切”
土地增值税的清算政策早有明文规定，各省在土地增值税操作规程中也有具体要求。加上土地增值税的征税存在很多困难，由于土地增值税制度缺乏刚性，这就导致了地方XX消极对待土地增值税的征税。所以要加强地方XX的积极性，应明确土地增值税清算已经出台，土地增值税清算是已定的方略，执行是避免不了的。但也要考虑房地产区域性很强本次出台的土地增值税清算象其他已经出台的其他政策一样，，全国范围内房地产业发展的情况各不相同。政策的地域性不强。《通知》已经从很多方面对政策的执行有严格规定，这必然会因为各地的具体条件不同产生不同的影响。
5.2改进征管手段，跟踪“全过程”
一方面加强对房地产开发企业纳税人的登记、申报管理，实行全程跟踪管理，经常分析有关源，涉嫌偷逃税的，发现问题及时检查，及时移交稽查部门，另一方面加大对房地产开发项目成本、收入的审核和管理力度，防止因税务机关内部管理脱节而发生偷逃税行为；保证建安成本、土地成本等开发成本的真实性和准确性，防止利用假合同、假信息虚增开发成本[1]。
5.3建立部门配合机制，实施“一条线”
土地增值税清算涉及规划设计、征地拆迁、工程定额管理及决算等内容，没有相关部门的信息支持，就无法客观真实地计算土地增值税。税务机关应建立并逐步完善与国有资产管理、房产管理、土地管理、城建部门和房地产评估机构等房地产管理相关部门的协作制度，相关部门定期信息交流，对房地产开发项目从计划、合同、工程进度、销售产权转移等各环节进行全面监控[10]，降低土地增值税的征管成本，提高征管效率。不同地方、最小以地市为单位根据当地的不同情况制定统一标准，这个标准由税务机关根据已经掌握的情况，并和土地、房管等相关机构协调，酌情制定。
5.4规范行政性收费，避免“费代税”
“明租、正税、少费”是房地产税制改革的基本方向。避免一些地区以费代税、让房地产企业觉得逃税比逃费更容易规范行政性收费，。这样一方面避免了对同一税源既征税又收费的反复课征，减少了纳税人的抵触情绪，保证了充足的税收来源，降低了税收征管成本；另一方面也使XX能够运用税收手段对房地产行业进行有效调控。进行预算管理，规范行政性收费，明确收费用途和收费权限，做到收费切实地与相应的无服务不收费，公共服务相联系。
结论
尽管目前的土地增值税存在许多不足,面临征管困难,甚至在未来的房地产税制改革中,有可能会被取消,但其在解决当前房地产市场上存在的突出问题仍然发挥重要作用。因此,在未着实推进房地产税收一体化之前,相关部门应该高度重视土地增值税征管政策,只有这样,才能有一个清亮明朗的税收征管局面。
参考文献
[1]陈爱中，土地增值税征管中存在的问题与建议，2010，
[2]李锐.土地增值税征管难点与对策分析中国税务,2010，
[3]陈俊良.房地产业土地增值税征管难点与对策税务研究,2008.
[4]陈义荣.我国土地增值税存在的问题与对策物流与采购研究,2009
[5]温娜.土地增值税征收2009.
[6]季勇.不动产税制的国际借鉴与我国的改革,2010
[7]张新华.耕地保护政策的制度经济学分析,2011
[8]青宇波.我国有关耕地保护的税收制度研究2009
[9]WangLijuancity.Intheprocessofcityintensivelanduseresearch2010XieHuifang
[10].TheconversionoflanduseandStudyonlandintensiveutilization[D],2011.ChenJunliang
[11].Realestatelandvalue-addedtaxcollectionandmanagementproblemsandCountermeasures2009
下载提示：
1、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等，请点击“文章版权申述”（推荐），也可以打举报电话：18735597641(电话支持时间：9:00-18:30)。
2、网站文档一经付费（服务费），不意味着购买了该文档的版权，仅供个人/单位学习、研究之用，不得用于商业用途，未经授权，严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等，侵权必究。
3、本站所有内容均由合作方或网友投稿，本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺！文档内容仅供研究参考，付费前请自行鉴别。如您付费，意味着您自己接受本站规则且自行承担风险，本站不退款、不进行额外附加服务。
原创文章，作者：写文章小能手，如若转载，请注明出处：https://www.447766.cn/chachong/3750.html,
