摘要：当前，由于房地产热潮，国家对房地产的宏观调控力度加强，相关政策相继出台，例如，2010年5月26日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税的征管力度，从严执行。因此，房地产企业的资金流动压力加大，因此，在遵守税法及相关法律法规的前提下，优化房地产增值税的计算、缴纳和改进，将有利于房地产企业更合理地利用企业资金，提升企业经营效益。本文主要运用文献研究和实证研究的方法，通过对骏辉房地产公司土地增值税的计算、缴纳及改进角度出发，针对骏辉房地产公司的开发环节和销售环节分析，探究房地产企业如何合法、合理利用相关税收优惠政策进行纳税额的计算、缴纳。通过分析、对比，得出企业的最佳纳税办法，进而改进企业纳税程序，合理降低企业税负，实现企业税负最小化和最佳盈利能力。
关键词：房地产；土地增值税；计算；缴纳；改进
引言
在房地产开发企业的税负结构中，土地增值税占税负总额的绝大部分比例。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得增值收入的单位和个人征收的一种税。其征税对象是所取得的增值额。根据税法规定：土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额乘以相应的税率计算征收，税率实行“四级超率累进税率”。增值额是纳税人转让房地产所取得的收入总额减除国家规定准予扣除项目金额后的余额。
其理论计算公式：土地增值税税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。可以看出，增值额越大，税负越高，扣除项目金额越大，税负越低。因此，想要想减少增值额最主要的是从收入与成本两方面着手。
近几年的房地产热使得国家对房地产行业的监管和控制力度加强，企业的税负加重，税后征管力度加强，企业的资金流动收到限制。但是，增值税是房地产企业的主要税负，金额较大，如何合法、合理地减轻土地增值税税负是维持房地产企业资金链的关键点，也是促进企业持续健康发展的另一焦点，可以为企业带来新的竞争优势。
１问题提出
1.1研究背景
地增值税其实早于93年实施，但由于属地方税，以及让地方能因地制宜，故操作上予地方XX很大弹性，地方在执行上亦确尽用灰色空间，将本来高达3成至6成的税率，大减至只有1%至3%，房地产企业的真实税负其实并不高。但是，近几年的房地产热使得国家对房地产行业的监管和控制力度加强，从2010年开始，国家税务总局表明要开展增值税税负的清算，就是要收紧各地方XX，在执行土地增值税上的弹性空间、灰色地带，地产商应缴的税必须缴，有囤积居奇的就更要透过征税打击，规范房地产业，缓和社会矛盾。故此，如有关政策得到落实，内地地产商的盈利、暴利，势将大减，但是，增值税是房地产企业的主要税负，金额较大，企业的税负将会加重，税收征管力度加强，企业的资金流动将收到限制。如何合法、合理地减轻土地增值税税负是维持房地产企业资金链的关键点，也是促进企业持续健康发展的另一焦点，可以为企业带来新的竞争优势。
1.2文献综述
刘亚丹，在简要介绍土地增值税和纳税筹划的基础上，分析了土地增值税筹划的技巧及风险防范的措施，以期对房地产开发企业的发展提供一定的指导[2]。主要介绍了企业如何利用纳税筹划来降低企业的税负水平，然后在激烈的市场竞争中，实现企业利润最大化，这是企业急需要解决的问题。
李艳，房地产企业可以利用自身土地增值税的特点和相关优惠政策，在遵守税法规定的前提下，房地产开发企业可以通过筹资、成本、费用规划等方面进行调整，实现收益和税负的最佳配比，实现企业最佳盈利[3]。则对实现房地产业的如何降低土地增值税的办法做了详细的研究，并提出相关的建议，为行业的土地增值税减税目的提供了可供借鉴的办法。
刘立军，从土地增值税税收筹划角度出发，介绍了房地产企业的开发、销售环节的各种案例，探讨最佳筹划方案方法，从而降低企业税负，实现企业最佳盈利[3]。
国内外很多学者大都进行了税务筹划的研究，相关的研究成果也很多。但是针对土地增值税的计算、缴纳的具体过程的研究则相对较少。而对于具体某一个房地产开发企业来说，这一计算和缴纳流程，则是房地产企业改进企业税负的最重要环节。
1.3研究内容
本文主要是骏辉房地产公司的土地增值税的计算、缴纳和改进三个方面出发，充分运用税法和国家相关的规定，对土地增值税的一般计算缴纳程序和办法进行实践应用，然后发现土地增值税的一般缴纳办法存在的可改进之处，建议充分利用的税收优惠政策，结合企业的实际业务案例，运用公司本身的组织结构特征、调整定价、利用特殊扣除项目、核定征收等改进税收缴纳方式，通过对比、分析，找到企业的最佳纳税方案，从而最大限度降低企业的税负，最大化实现企业盈利能力。本文的研究被容主要分为五个部分：
第一步部分是绪论。主要阐述了土地增值税征收的背景，以及随着房地产业的发展，国家对房地产行业的监管力度加强，而土地增值税我国财政收入的重要来源之一，也是房地产企业的最大的资金负担，提出改善企业土地增值税的计算缴纳办法，可以减轻企业的税负，加快企业资金的应用，推动企业发展。
第二部分是相关的理论介绍。主要介绍了房地产企业土地增值税的概念，纳税义务人、纳税范围、应纳税额的计算、增值率、四级超额累进税率等的概述。
第三部分是企业相关介绍。
第四部分是公司的经营实例分析。
第五部分是土地增值税的相关改进建议。针对影响房地产企业土地增值税税额的影响因素，提出改进办法。根据计算公式，推出影响土地增值税的影响因素，分析可调整项目，得出最终的影响要素，针对影响要素提出改进办法，期望最限度降低企业的土地增值税，降低企业税负，最大化企业效益。
1.4研究意义
近几年的房地产热使得国家对房地产行业的监管和控制力度加强，从2010年开始，国家税务总局表明要开展增值税税负的清算，就是要收紧各地方XX，在执行土地增值税上的弹性空间、灰色地带，地产商应缴的税必须缴，有囤积居奇的就更要透过征税打击，规范房地产业，缓和社会矛盾。故此，如有关政策得到落实，内地地产商的盈利、暴利，势将大减，但是，增值税是房地产企业的主要税负，金额较大，企业的税负将会加重，税收征管力度加强，企业的资金流动将收到限制。如何合法、合理地减轻土地增值税税负是维持房地产企业资金链的关键点，也是促进企业持续健康发展的另一焦点，可以为企业带来新的竞争优势。因此本文的研究意义可以分为两部分：理论意义和实践意义。
理论意义在于，通过对骏辉房地产公司的增值税的计算、缴纳和改进的实证研究，探究改进房地产企业土地增值税的缴纳办法，对完善土地增值税的缴纳体系做出有效贡献。
实践意义，为其他房地产行业的企业增值税计算提供借鉴和参考，改进整个房地产也的税负计算和缴纳问题。
1.5研究方法与技术路线
土地增值税，是国家运用税收手段规范房地产市场秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，促进房地产市场健康发展的重要举措。本文在税法及相关法律法规规定的范围内，根据企业实践，主要采用文献研究和实证研究的方法，在前人研究的基础上，针对对骏辉房地产公司的实际增值税计算、缴纳实践，发现改进增值税缴纳体系的办法。
技术路线如图1.1所示。
2相关理论
2.1土地增值税概述
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税[1]。新中国成立以来，土地增值说的征收管理办法并不健全，随着经济的发展，我国的土地征管办法逐渐完善[4]。1993年12月31日，xxxx发布了《土地增值税暂行条例》，从1994年1月1日起开征土地增值税。1995年1月27日财务部又颁布了《土地增值税暂行条例实施细则》，进一步细化了土地增值税征收管理办法。
我国土地增值税的特点：
（1）以转让房地产的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产的收入减去税法规定准许扣除的项目金额后的余额。
（2）征税面较广。凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，均有缴纳土地增值税的义务。
（3）实行超率累进税率；土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税[5]。增值率是以收入总额减去相关项目后的余额，再除以扣除项目合计金额。增值率高的税率高，多纳税；增值率低的税率也低，少纳税。
（4）实行按次征收。土地增值税只发生在房地产的转让环节，因此，实行按次征收，没发生一次转让行为，就叫缴纳一次税。
2.2土地增值税的纳税义务人及范围
土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。纳税人不分法人与自然人，不论经济性质，不论内资与外资，不论部门，只要发生纳税行为，就应该承担纳税义务[6]。
土地增值税的纳税范围，是发生房地产权属的变更的所有经济交易和事项。
2.3土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率：
1、 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；
2、 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；
3、 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；
4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
上述所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。超额累进税率见表2-1。
2.4增值额的计算
2.4.1应税收入的确定
根据《土地增值税暂行条例》及其《实施细则》规定，应税收入应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。包括：货币收入、实物收入和其他收入。
2.4.2扣除项目的确定
土地增值税的应纳税额并不是直接对转让房地产所取得的收入全额征税，而是根据国家有关规定，用该收入总额减去国家规定准许扣除的各项扣除金额后的余额，即转让房地产所取得的增值额[7]。扣除项目包括以下6项：
取得土地使用权所支付的金额。
房地产开发成本。
房地产开发费用。
与转让房地产有关的税金。
其它扣除项目。
旧房及建筑物的评估价格。
2.5应纳税额的计算
在实际工作中，一般采用速算扣除法，即：
3骏辉房地产公司概述
3.1骏辉房地产公司简介
骏辉房地产公司是一家房地产开发有限公司，成立于2007年，业务范围为房地产开发与楼盘销售。作为专业地产公司，公司将一如既往地用诚信与专业的态度，始终坚持以客户需求为导向，传播先进的生活理念和生活方式，为人们源源不断地创造出最好的居住环境和丰富的生活空间。
公司还将学习华润置地“住宅+投资物业+增值服务”业务模式，改进自己的业务模式，从战略高度不断增持优质物业，以打造大型多元化综合社区并为社会各界提供不同类型的优质产品。伴随着房地产行业市场化的进程，公司以敏锐的市场眼光，开拓进取，锐意创新，努力提高企业的价值，为消费者提供舒适的住房。
公司的经营理念是：与您携手，改变生活。
4公司的经营实例分析和改进建议
4.1公司的经营实例分析
根据企业的经营实况，录取其2011年第一季度的经营业务绩效，阐明土地增值税的计算办法。相关情况汇总如下：
业务按列：骏辉房地产开发公司，销售普通住宅2幢，销售价格共计10320万元，每平方米的平均价格为4300元，房屋开发成本等按规定可扣除项目金额合计为7946.40万元（含加计扣除556.5万元）那么企业应承担的各项税金如下：
1.房屋开发成本=7946.40万
2.城市维护建设税=516×7％＝36.12万；
应纳营业税=10320×5％＝516万；
教育费附加=516×3％＝15.48万；
3.营业税金及附加=应纳营业税+教育费附加=516万+15.48万=531.48万
4.可扣除项目合计：7946.40+516+36.12+15.48＝8514万；
5.增值额＝10320-8514＝1806万；
根据公（式2-2）有：
6.增值率＝1806÷8514＝21.21％；
由于，企业的增值率为21.21%小于50%，所以，增值税使用税率为30%，速算扣除数为0，根据公式（2-4）其应纳土地增值税额计算如下：
7.土地增值税＝1806×30％＝541.8万；
但是，由于土地增值税的影响因素主要有两个方面：收入总额、可扣除项目金额。可细分为以下3个专项模块：收入总额；开发成本、费用；增值率、适用税率，增值税的计算、缴纳还是存在很大的改进空间的。
4.2改进建议
根据我国的税法和相关法规定：土地增值税应纳税额根据纳税有偿人转让房地产产权所取得的增值额，并按照税法规定的四级超率累进税率进行计算征收。其中，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入总额，减除税法规定扣除项目金额后的余额[8]。
其通用计算公式为：
土地增值税应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数（4-1）
从计算公式来看，增值额的数额越大，应纳税额越高，所以，想要控制土地增值税应纳税额就要从收入、成本和费用这两个方面着手。
由于土地增值税的影响因素主要有两个方面[9]：收入总额、可扣除项目金额。可细分为以下3个专项模块：收入总额；开发成本、费用；增值率、适用税率，增值税的计算、缴纳还是存在很大的改进空间的。改进的运行模型如图4.1所示。
应缴纳的土地增值税额决定性要素为：增值率和适用税率。
一、针对增值率，其决定因素为收入总额和可扣除项目金额。可以通过调整价格、开发成本和费用来降低增值率；
二、针对适用税率，其主要影响因素为增值率，也是针对收入总额和可扣除项目金额，可以调整价格和开发成本及费用等来降低增值率[10]，从而选用较低一级的超额乐进税率进行计算应纳税额，从而最大化降低企业税负，提升企业盈利能力。改进办法，仍以上述业务实例进行分析和探究。
改进建议简述为如下三点：
第一、降低房产价格，减少收入——控制增值率
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，纳税人出售标准普通住宅，其增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项规定的，即，如果扣除项目金额之和为20%，则免征土地增值税；如果增值额超过扣除项目金额之和20%，应就其全部增值额按规定计税。要想将土地增值额控制在20％以下，就要仔细研究房屋价格，或者将合同分解，降低收入，尽可能将其控制在不征税的范围之内。
如果将增值率控制在在20％及以下，业务本来每平方米的价格为，由题可知=4300元/平方米。维持其他条件不变的情况下，假设免征点销售价格为，实现的收入总额为R则有：
R＝（1+20％）×［7946.4+5％×（1+7％+3％）］R
计算可得：
R＝10209.50元，计算可得，每平方米的平均价格为4254元/平方米
那么，此时的各项税金及附加计算如下：
营业税：10209.5×5%=510.48万
城市维护建设税：510.48×7％＝35.73万
教育费附加：510.48×3％＝15.31万
税前利润＝10209.5－（7946.4-556.5）－510.48-35.73-15.31＝2258.08万
净利润＝2258.08×（1－25％）＝1693.56元
在价格条件下，收入虽然减少了110.50万元，但却减少了土地增值税541.80万元，少纳纳营业税金及附加6.08万元，企业净利润增加了328.03万元。
所以，企业可以将原先的价格=4300元/平方米调减为=4254元/平方米
第二、将合同分解，降低收入。
企业可改变合同签订方式，将房屋和装修分别订立。保证合同总额不变，但是单个合同的金额却会降低，所以会降低了土地增值额，相应降低土地增值率，从而降低土地增值税。
第三、增加可扣除项目金额——增加开发成本、费用
房地产开发企业还可以通过，适当增加开发项目绿化的投入来增加开发成本，这样既增加了开发成本和可扣除项目的金额，同时又能提高住宅的配套设施标准等，有助于房产的销售和企业形象和品牌的建立。
维持销售价格不变，通过增加其他实施，追加成本200万。则有以下变动：
开发成本=7946.4+200＝8146.4万；
土地增值额为＝10320－（8514+200）＝1606万；
增值率为1606÷8714＝18.43％，一样可免征土地增值税。
改进增值税的计算、缴纳程序，可以在税法和国家其他规定的范围内降低房地产开发企业的税负，增加企业的资金流，提升企业的盈利能力。即实现最小化税负，最大化盈利。
5结论
本文主要针对骏辉房地产开发公司第一季度的实际营业案例进行分析，通过对土地增值税具体的计算、缴纳环节，发现土地增值税而已改进的项目，然后提出改进意见，降低房地产开发企业的税负，增加企业的盈利能力。
同时，近几年的房地产热使得国家对房地产行业的监管和控制力度加强，从2010年开始，国家税务总局表明要开展增值税税负的清算，就是要收紧各地方XX，在执行土地增值税上的弹性空间、灰色地带，地产商应缴的税必须缴，有囤积居奇的就更要透过征税打击，规范房地产业，缓和社会矛盾。故此，如有关政策得到落实，内地地产商的盈利、暴利，势将大减，但是，增值税是房地产企业的主要税负，金额较大，企业的税负将会加重，税收征管力度加强，企业的资金流动将收到限制。如何合法、合理地减轻土地增值税税负是维持房地产企业资金链的关键点，也是促进企业持续健康发展的另一焦点，可以为企业带来新的竞争优势。因此本文的研究具有重大的理论意义和现实意义。
通过对骏辉房地产公司的增值税的计算、缴纳和改进的实证研究，探究改进房地产企业土地增值税的缴纳办法，对完善土地增值税的缴纳体系做出有效贡献。为其他房地产行业的企业增值税计算提供借鉴和参考，改进整个房地产也的税负计算和缴纳问题。因此，本文研究的改进方法对其他房地产开发企业土地增值税的计算缴纳也有借鉴作用，而房地产热则更是为本研究提供了广阔的应用前景。
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