游代花-“农地入市”：加快租赁产权保护–以广东省南海区为例

　　摘要

广东省关于集体建设用地使用权的相关政策法规可以追溯至2005年，而广东省南海区对于农村建设用地租赁产权的规定也早有历史渊源。这是广东省南海区农地入市的合法依据。其次，对同为实践典型的“浙江模式”与“南海模式”进行比较分析。南海区作为农地入市的试点，其在作为农地流转主要形式的租赁产权保护尚有不足，导致土地使用者的抵押融资难度大，同时不利于对土地的长期稳定开发，土地使用者也因此普遍对办理产权登记积极性不高，村集体在租赁关系中处于强势地位，使得其完善手续的自觉性降低。针对南海区现存问题，提出相应对策。南海区对建设用地租赁产权的相关保障措施应当予以完善，通过借鉴国有建设用地使用权到期的产权处置办法，出台切实的法律条文，提高土地投资者的可预见性，增强其投资信心。而在土地增值收益调节金方面，应当贯彻公平原则，合理地确定各方利益，在供给源头方面，可尝试给予农村宅基地入市流转地机会，对于农村经济体制改革而言，无疑起到助力作用。同时，坚持土地利用的可持续发展理念，重视城乡一体化统筹发展。

　　关键词：土地流转；集体建设用地；租赁产权

　　引言

随着2020年决胜全面建成小康社会阶段的到来，农村经济体制改革迫在眉睫。经济建设伴随着用地量上升，国有建设用地因审批及流转方式的限制，土地开发金等成本持续攀升，即便如此，仍然出现一地难求的局面。国有建设用地的境况不容乐观，甚至有成为经济发展阻碍的风险。在这一背景下，农村集体建设用地进入市场流转成为了期盼。XXX十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干问题的决定》中提出要建立城乡统一的建设用地市场，明确了农村建设用地改革的前提、方式以及地位。与此相应，合理的“农地入市”制度相继出台。

新修的《土地管理法》于2019年正式通过，这意味着2015年伊始在全国33个示范区进行的农村集体建设用地入市改革，即将在全国范围的农村推行，广东省南海区作为全国农村改革先驱之一，租赁是其主要的流转形式，南海区关于集体建设用地租赁产权的相关制度，对各地农村而言都具有独特借鉴意义。但需清醒地认识到，南海区的租赁产权制度并未十分完善。本文意欲厘清南海区租赁产权的发展脉络，探寻建设用地租赁产权的改革途径，以期更高效地利用农地资源，为全国农村集体建设用地入市提供积极借鉴，助力全国农村经济发展。

本文围绕南海区建设用地租赁产权展开。首先，分析南海区农地入市的合法依据。具体而言，包括广东省关于集体建设用地使用权的相关政策法规，以及广东省南海区对于农村建设用地租赁产权相关规定的历史渊源；其次，对同为实践典型的“浙江模式”与“南海模式”进行比较分析。二者的可比性在于，浙江省处于长三角地区，广东省南海区位于珠三角地区，其经济实力、地理环境较为相似，故二者同为典型模式的同时，其可比较性亦较强。从南海区的农地流转实践来看，广东省南海区的农村集体经营性建设用地入市的主要形式是租赁，这同时也是南海区农地入市的特色所在。为农地入市提供更切实可行的法律保障，在建设用地的租赁产权保护方面更应当有所加强；再次，对南海区当前的租赁产权保护不到位的现实困境进行剖析，具体而言，在作为农地流转主要形式的租赁产权保护尚有不足，导致土地使用者的抵押融资难度大，同时不利于对土地的长期稳定开发，土地使用者也因此普遍对办理产权登记积极性不高，村集体在租赁关系中处于强势地位，使得其完善手续的自觉性降低；最后，针对南海区土地改革存在的问题，提出相应的解决途径。其一，南海区对建设用地租赁产权的相关保障措施应当予以完善，通过借鉴国有建设用地使用权到期的产权处置办法，出台切实的法律条文，提高土地投资者的可预见性，增强其投资信心。其二，在土地增值收益调节金方面，应当贯彻公平合理地确定各方利益。其三，在供给源头方面，可尝试提高政策性农村宅基地入市流转机会。其四，坚持土地利用的可持续发展理念，重视城乡土地职能一体化统筹发展。农地入市既然是市场经济的产物，自当尽可能提高效率以期更好地服务于市场经济的发展。同时，环境也是不容忽视的重要规划指标。应当重视工业和农业发展，积极推进第三产业和高新技术产业发展，提高城市化质量。

　　1“农地入市”政策法规的变革调整

所谓农地入市，即农村集体建设用地使用权自主进入市场流转使用。就全国而言，2019年新修的《土地管理法》正式通过，意味着此前仅有的33个农村试点扩展至全国范围，本次修法，拓宽了集体建设用地进入市场流转的途径[[[]温世扬.集体经营性建设用地“同等入市”的法制革新[J].中国法学,2015(4)：第83页]]。对于南海区而言，与经济发展相适应的政策法规，则是一步步成熟的过程，法规的不断完善，创造了更好的营商环境，市场环境的优化，则又促使政策法规的合理化。

　　1.1中央关于集体建设用地入市相关法律变革

根据2019年新修正的《土地管理法》第四条的规定，国家土地（包括国有用地和集体用地）实行土地用途管制。即对不同区域的土地在利用方式上予以区分，具体来说，可以分为允许使用、限制使用和禁止使用[[[]肖顺武.从管制到规制:集体经营性建设用地入市的理念转变与制度构造[J].现代法学,2018(3)：第108页

]]。而我国对与全国范围的土地规划，将土地分为三类：农用地（专门用于农业生产）、建设用地（包括工业用地、商业用地和住宅用地）和未利用地（因环境和技术等多方面因素导致的闲置地）。我国作为农业大国，人口众多的现实要求我国必须保证基本的农地量，即土地红线。但同时，我国作为全球第二大经济体，经济发展的现实需要要求我国必须充分利用现有的土地资源为经济腾飞提供厚实土壤。这二者之间确有矛盾，但并非不可调和。

从以上法律规定可以看出，首先，新《土地管理法》为了集体建设用地入市开辟了道路。2019新修的《土地管理法》改变了原《土地管理法》有关土地使用对象仅为国有土地的说法，也即农村土地若想进入市场流通，无须一定通过征收或划拨方式，而可以根据相关法律规定直接进入市场。其次，公示了农村集体建设用地入市的方式。2019新修的《土地管理法》规定农村集体建设用地在符合总体规划和用途规划的情况下，向XX土地行政主管部门依法登记，由于农村土地归农村集体所有，作为基层群中自治组织，应当按照集体内的重大事项表决程序，方可通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或个人直接使用。当然，宅基地等公益性建设用地不属于此直接流转范畴。集体经营性建设用地入市流转是此次《土地管理法》修改的重大突破所在[[[]韩松.集体建设用地市场的法律问题研究[J].中国法学,2018(3)：第85页]]。最后，不禁止使用者对土地进行二次转让。土地使用者取得农村建设用地使用权之后，仍然可以通过出让、租赁、抵押等方式进行二次流通。

　　1.2地方针对集体建设用地租赁产权相关法规调整

1.2.1广东省有关规定：传递租赁登记集体建设用地信息

2005年，广东省颁布了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（广东省人民XX第100号令，以下简称“100号令”），是全国首个允许集体建设用地入市流转的文件，由于是首次以地方法规形式发布，又使其具有标志性意义[[[]刘守英.农村“三块地”试点与土地制度改革的可能路径[J].中国人民大学学报,2019(19)：第20页]]。其中，对于集体建设用地以租赁形式流转，在100号令中表述为“集体建设用地使用权出租”，对于土地使用的租赁产权的界定，又进一步予以解释，土地的所有人（即集体经济组织）或集体建设用地使用权人均可作为出租方，将集体建设用地用以租赁，由承租人可以是村集体的内部农户、个人，也可以是集体经济组织以外的自然人、法人。将集体土地所有者和土地使用者对土地使用权的出租进行统一表述，不像国有建设用地市场进行区分对待，并且规定集体建设用地使用权出租应当申请办理土地登记和领取相关权属证明，并没有规定登记的权利类别[[[5]刘胜,申明浩.城市群融合发展能成为吸引外资进入的新动能吗——来自粤港澳大湾区的经验证据[J].国际经贸探索,2018(12)：第12页]]。但是，100号令第十六条第二款还规定，如果集体建设用地使用权出租合同租约到期，出租方和承租方有意愿维持租赁关系的，须经土地所有者同意，如果出租方是土地所有者，仍然要重新走完程序性事项，即需经村集体投票程序以及履行XX登记手续。由此可知，集体建设用地使用权的续租相当于新租。另外，100号令虽然没有对农村集体出租集体建设用地使用权应当登记的土地权利类别进行明确规定，但是传递出农民集体出租集体土地使用权登记的是集体建设用地使用权的信息。

1.2.2南海区有关规定：逐步明确租赁登记土地他项权利

第一，2011年以前无明确规定。佛山市南海区在2005年印发的《佛山市南海区农村集体建设用地使用权流转收费试行办法》（南府〔2005〕88号）中规定：“农村集体组织出让、出租农村集体建设用地使用权须报请区国土资源管理部门审批登记。”但是并没有规定登记的土地权利类别。

第二，308号文倾向于租赁登记土地他项权利。2011年，南海区印发《佛山市南海区集体建设用地使用权出让出租管理办法》（南府〔2011〕308号），根据该文件第七条的规定，如果已经符合办理土地登记条件的，双方当事人可持镇（街道）交易中心出具的公开成交确认书，用以确定发生法律关系的正当性前提；出让或出租合同，用以确定发生物权关系的合法前提或发生债权关系的合法形式；原集体土地使用证和集体土地所有证，用以证明法律关系的对象处于权利完满状态；缴付地价款（租金）和税费凭证，用以证明已经履行税法上的义务。准备好上述材料以及必要的身份证明后，到XX国土资源管理部门申请办理土地登记，领取新的集体土地使用证（或土地他项权利证明书）。另外，明确村集体经济组织是以租赁方式转移集体建设用地使用权的，应当与公开竞得人一同申请办理土地登记，此处虽然没有明确出租土地使用权办理的是土地他项权利证明书，但是由于农村集体建设用地使用权出让登记办理的是集体土地使用证，因此该条款基本倾向于以集体经济组织为土地所有者的农村集体建设用地使用权出租登记办理的证书是土地他项权利证明书。

第三，72号文明确租赁登记土地他项权利。2014年印发的《佛山市南海区集体建设用地使用权流转实施办法》（南府〔2014〕72号）对集体建设用地使用权出租基本延续南府〔2011〕308号的表述，并在第二十六条规定集体建设用地使用权出租期限届满的，承租人申请续期经村（居）集体经济组织表决同意和XX部门审批后，办理集体土地他项权变更登记，相比之前对集体建设用地使用权出租登记何种土地权利的模糊规定，该条文首次明确规定了集体建设用地使用权出租登记的是土地他项权利[[[]郭少,王浩.虚拟建设土地流转在中国土地流转的现实化[J].土地使用政策,2020(4)：第32页]]。这与100号令、《土地登记规则》、《土地登记办法》以及《不动产登记暂行条例实施细则》均存在一定的冲突，不符合《物权法》第5条关于“物权的种类和内容,由法律规定”中明确的物权法定原则的法律规定[[[]田国兴,周洋洋.建设城乡统一建设用地二级市场的南海实践[J].上海法学研究,2019(19)：第22页

　　2“农地入市”典型模式之比较

全国有33个农村集体建设用地示范区，由于地理环境不同，经济发展各异，政策扶持等因素，出现了各具特色的模式，诸如北京大兴模式、江苏芜湖模式、浙江嘉兴模式，以及广东南海模式等[[[8]陈会广,李丽.农村集体经营性建设用地入市流转的江苏实地调研及对下一步改革的启示[J].上海法学研究,2019(19)：第29页]]。由于浙江省处于长三角地区，广东省南海区位于珠三角地区，其经济实力、地理环境较为相似，故二者可比较性强。

　　2.1“浙江模式”

浙江省农村建设用地改革主要是围绕XX的政策指令进行，建设用地使用权的流转形式包括征收和出租等。浙江省的农村集体建设用地流转的模式也较为丰富，极具地方（区域）特色。但须指出的是，虽然浙江省内的流转模式呈现多样化，但是这些模式都围绕着“浙江模式”展开，其基本方式没有变，都是通过“以地换地”的方式，将XX作为重要媒介，以土地征收、租赁等流转活动为依托而进行的政策指令协调。

　　2.2“南海模式”

广东省南海区的农村建设用地使用权是直接流入市场进行交易，履行的登记手续属于行政确认和程序保障，而并不依靠XX从中促成流转关系的形成。在租赁和转让形式中，大部分的交易是为避免形为租赁实为出让的使用情况而履行了出让手续，因为无论是租赁还是出让，出租方或出让方都无法实际使用该地，而由于土地使用的特殊性，期限一般较长，租金相较于出让金而言，又显得更为低廉。南海区地处珠三角，是外资聚集地之一，大量外资涌入和一地难求的冲突愈演愈烈。此时，村集体结合经济形势自身用地情况，将集体土地以及集体经济组织的不动产（多为厂房）向有意向的企业出租，有的则与企业合作。由于村集体将土地牢牢把握在自己手中，XX征地也愈发困难。以土地为契机打开了农村工业化局面的同时，也强化了集体经济组织在经济实力上和自主性的提升[[[9]杜小刚,卓妮.集体建设用地整备制度下的土地资产权益实现——以广东省佛山市南海区为例[J].中国土地,2019(3)：第10页]]。

　　2.3“浙江模式”与“南海模式”之比较

在现实矛盾方面，浙江模式是由于政策规划中XX指令调整与土地实际使用信息不相符，而南海模式是因为市场缺口大而集体响应XX征地不积极，且由于地处珠三角，同时又是外来廉价劳动地的聚集地。在参与主体方面，浙江模式的主体为市、县XX，而南海模式的主体则为村集体。在实际操作层面，浙江模式以调整规划为主，而南海模式以土地租赁为主。浙江模式和南海模式得以产生，离不开所在土壤的培育。在社会基础方面，浙江省所在的长三角是中国经济实力最强城市群，而南海区所在的珠三角的工业和外贸发达，二者所在地均属经济实力雄厚。在制度环境方面，无论是省XX还是市XX均予以大力扶持，先后出台多项政策为改革保驾护航。浙江模式和南海模式均是为适应经济发展而做出的制度创新，同时服务于日益多元的市场需求。

　　3“农地入市”南海模式之租赁产权的改革困境

佛山市南海区目前的政策文件规定，农村集体经营性建设用地使用权登记为土地他项权利，而不是具备转让、抵押权能的集体土地使用权，造成租赁权改革的现实困境.

　　3.1土地使用者抵押融资难度大

土地承租者只能登记土地他项权利证明，无法取得集体土地使用证，难以通过集体土地使用权抵押方式获得银行融资支持[[[10]陈吉栋,马思杰.论登记在集体建设用地使用权流转中的作用[J].上海法学研究,2019(19)：第25页]]。同时，南海区大量土地承租者租赁农村集体经营性建设用地以后以自建物业的方式开发建设，如果是高端物业方面则会遇到较大的阻碍。例如，在对里水镇邓岗村商业中心项目进行调研中，开发商提到该项目是以租赁方式取得的土地使用权，预计投资1.2亿元，将会建成辐射周边的商业中心，但是现在主要利用企业的自有资金进行开发建设，希望XX在融资方面提供政策支持[[[]刘汉.农地使用权的流转研究[J].农村经济研究,2019：第12页]]。

　　3.2土地投资者长期开发不长远

南海区的农村集体经营性建设用地租赁无法登记土地使用权，在一定程度上打击了投资者利用集体土地的积极性，鼓励了土地使用者的短期行为，造成土地使用者倾向于建设一些回收成本快、档次低的物业，而这也是导致集体土地利用效率低于国有土地的重要原因之一。

　　3.3土地使用者办理产权登记不积极

由于土地他项权利证书无法办理抵押融资，其全能远远不如集体土地使用证，因此土地承租者对办理土地他项权利证书的积极性普遍不高，极少办理该证。此外，根据房地一致的原则，房屋所有权人应与土地使用权人保持一致，按照现行政策租赁土地的集体使用权登记在村（居）集体经济组织名下，因此土地承租者在承租土地上建设的房屋在办理产权登记时也应当办在村（居）集体经济组织名下，该种登记规则严重影响了承租者办理房屋产权登记的积极性，造成承租者不愿意花费时间和金钱去完善房屋产权，导致大量集体土地上建设的房屋没有办理房屋所有权证书，由于以上原因，集体土地房屋基本处于XX管理的空白地带[[[12]易高翔.论我国集体组织的制度构造[J].农村经济,2018(2)：第16页]]。

　　3.4集体组织登记手续不完善

由于农村集体经营性建设用地租赁无法办理集体土地使用权登记，只能办理集体土地他项权利证书，因此村集体是否完善手续、是否取得集体土地使用证对租金价格的影响较小，造成村（居）集体经济组织完善手续的积极性不够，也是目前普遍存在的上平台交易的农村集体经营性建设用地两证不全的重要原因[[[]陆剑.农地入市的法律体系研究[M].北京:法律出版社,2015：第18页

]]。集体组织作为基层自治组织，在其领域内具有自治性，租赁法律关系当事人完善相关手续也少不了集体组织的积极配合。

　　4“农地入市”南海模式之租赁产权改革困境的突破路径

由于南海区将集体建设用地使用权登记为土地他项权利，获得银行融资难度大，相关产权登记也不尽规范，XX管理和法律保障亦有限，对于租赁关系的弱势一方的救济难以实质有效。对于此改革困境，可以从以下方面予以突破。

　　4.1落实租赁产权登记

在租赁权登记方面，南海区在作为农地流转主要形式的租赁产权的登记方面给予的地位不高，导致土地使用者的抵押融资难度大，进一步影响对集体建设用地的长期开发的稳定性，不利于巩固企业的忠诚度，土地使用者也因此普遍对办理产权登记积极性不高，村集体在租赁关系中处于强势地位，其搁置手续的懈怠心理也日益膨胀。一旦发生法律纠纷，承租人无法有效地保护自身合法权益，XX由于登记信息的不完全，有效救济较为有限，租赁关系也由此日趋紧张。各地农村应当对建设用地租赁产权的相关保障措施予以完善，更为重要的是落实法规保障[[[]申惠文.非公共利益土地研究[M].北京:法律出版社,2016：第71页]]。也可以通过借鉴国有建设用地使用权到期的产权处置办法，出台切实的法律条文，提高土地投资者的可预见性，增强其投资信心。

　　4.2借鉴国有土地产权使用年限

随着时间的推移，国有土地上的住宅用地使用期（现行法律规定为70年）陆续届至。陆续出台的相关法律表明，到期后的住宅建设用地实行自动续期的办法。这无疑倾向于对公民的合法财产予以保护，保护公民合法财产的稳定性，是XX行政为民的体现[[[]刘圣中.历史制度主义[M].上海:上海人民出版社,2016：第55页]]。而工业建设用地和商业建设用地使用期届满，则采用重新挂牌出售的办法[[[]周其仁.产权与中国变革[M].北京:北京大学出版社,2017：第47页]]。对于集体经营性建设用地这一用地性质而言，则更倾向于工业用地和商业用地，按照城市农村一体化的发展思路，农村集体建设用地使用权到期后的产权处理办法则可以更多地借鉴国有建设用地，尤其是工业用地和商业用地产权到期后的处理规范，以增加土地投资者的信心。

　　4.3公平分配土地增值收益调节金

根据15个省（市）的财政厅（局）和国土资源厅（局）联合制定的《农村集体经营性建设用地增值调节金征收使用管理暂行办法》（以下简称《办法》）的相关规定，其立法目的即是兼顾国家利益、村集体利益以及个人利益，保障农民的土地增值收益。所谓调节金，是指在集体用地进入市场流通环节中，对土地增值部分合理地收取的资金。在该《办法》中，调节金占土地增值净收益的20%—50%，即同时考虑了其他各项的支出以及个案的不同情况。另外，该《办法》还详细列明了收取调节金的对象在不同流转形式下的不同界定。最后，该《办法》还不完全列举了违反相关规定的行政责任和刑事责任[[[]河涟燮.制度分析[M].北京:中国人民大学出版社,2015：第85页

]]。该《办法》虽已于2017年因执行期限届满而失效，但对于将来在全国范围内实施的农地入市改革而言，在土地增值收益调节金的具体落实方面，无疑具有借鉴意义。由于农村用地属于村集体所有，故XX不能直接获得土地之上产生的收益，但在农地入市的过程中，XX又必须为其产权的顺利流转以及后期的保障工作提供服务，故XX收取适当的调节金也在情理之中。作为财政收入，该笔资金又将用于当地乃至全国的公共服务供给，反过来又促进农地流转的保障性和流通性。对于今后相关法律的完善来说，应当进一步划分国家、集体和个人之间的分配比例，以期更加公开透明，有迹可循。

在土地增值收益调节金方面，南海区关于调节金方面的政策是根据XX有关部门印发的相关政策予以确定，是完全符合要求的[[[]李杰.我国农地流转中乡镇XX行为分析——基于阜阳市D镇的访谈调查[D].华东政法大学,2019：第61页]]。各地农村在今后的土地增值收益调节金的分配比例方面，更应贯彻公平原则，合理地确定各方利益。由于调节金的收取还涉及国家的税收，故XX也应当与集体充分协商，保证XX的税收、集体的所得和农民个人的收入以科学合理的比例进行分配，注重土地增值收益调节金分配的公平性。

　　4.4允许政策性农村宅基地入市

通过对中央和地方出台的与建设用地使用权相关的法律规范进行解读，我们可以看出，这次改革过程中，农村建设用地入市的范围仅限于农村集体经营性建设用地，流转方式也以租赁为主，实际操作较为局限。因此，可以在一定程度上给予宅基地参与市场流通的机会。由于农村人口大量涌入城市，现存的农村宅基地有许多已经被闲置，甚至有的已经不具备住人的条件。因此，农村宅基地进入市场流通有相当大的经济势能。

在供给源头方面，南海区作为建设用地入市流转的改革试点，在2019年中央确定的农村宅基地自由流转的试点名单中，南海区又占有一席之地，未来宅基地自由流转有望在全国农村施行。此外，农村宅基地数量相对集体建设用地而言相对富余。如果将这些闲置宅基地加以利用，对于农地入市的供给侧又可以再加重筹码。

　　4.5实现城乡土地用途互补

农地入市既然是市场经济的产物，自当尽可能提高效率以期更好地服务于市场经济的发展。同时，环境也是不容忽视的重要规划指标，提高城市化质量。城市农村发展一体化，是城乡规划的奋斗目标，积极提高决策的社会参与度，是科学决策的努力方向[[[]张桂颖.基于社会嵌入视角的农户农地流转问题研究[D].吉林大学,2019：第114页]]。此外，也要积极跟上法治社会建设的步伐，加强违法的惩治力度，限定公权力范围，保障集体和个人的合法用地权利。

在统筹规划方面，广东省南海区注重与城市职能相补充。由于南海区的农地入市以租赁形式为主，同时也有股份合作的形式。村集体组织更多地承接的是企业的用地保障职能，多以厂房形式与企业合作。在中国，实业收益远不及商业收益，而实业前期投入的成本高昂，尤其是包括厂房在内的固定资产的投入具有投入大、回收期长的特点[[[]朱兆伟.我国双层经营体制下集体不动产权制度研究[D].中共中央党校,2019：第120页]]。而国有建设用地中，即使是工业用地的土地出让金价格高昂，仍然出现了一地难求的局面。城市面积是有限的，工业用地与商业用地的比例范围必定有内在联系。集体建设用地即使与国有建设用地同等价格、同等权利入市流通，虽然对于企业而言，在成本方面没有减少，但对于土地供给而言，可选择性相对提高。对于城乡规划而言，有序地安排工业用地和商业用地，对于城市未来的发展和经济升级而言，无疑减少了改革阻碍，提高了变革效率。各地农村应当坚持对土地开发利用的可持续发展理念，重视城乡一体化规划，注重职能分布与经济协同，提高土地利用效能。

　　结论

综上所述，从南海区的农地流转实践来看，广东省南海区的农村集体经营性建设用地入市的主要形式是租赁，这同时也是南海区农地入市的特色所在。为农地入市提供更切实可行的法律保障，在建设用地的租赁产权保护方面更应当有所加强。

南海区的建设用地租赁产权保障方面存在不完善的地方，使得使用者抵押融资的难度大，故而办理产权登记的积极性不高，此外，村集体相对于租赁方而言，又属于较为强势的一方，一方面助长其办理相关登记的懈怠心理，一方面又不利于XX对于土地管理及产权保护。为进一步加强建设用地租赁产权的保护，南海区可以借鉴国有建设用地使用权到期后的产权处置办法，保障土地使用者的后顾之忧，同时，根据市场的需要，适当提高农村宅基地入市的可能性，而对于利益分配方面，又应当权衡土地增值收益调节金在XX、集体和个人之间的分配比例，坚持可持续发展理念，重视城乡土地用途统筹发展规划的长远性。

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　　致谢

此篇毕业论文，凝聚了很多人的心血。我要对所有曾启发我、激励我的人表示由衷的感谢，以及对此篇论文提出建设性意见的恩师和益友表示由心的感激。

首先，我要感谢敬爱的论文指导教师——王敬老师。在王老师的指引下，我将集体建设用地租赁产权保护问题作为论文研究方向；在王老师的提点下，我修正了论文的整体论述思路，最终产出了这篇论文。王老师严谨求实的治学态度，一丝不苟的工作作风，诲人不倦的高尚师德，深深令我敬佩。作为王老师的学生，我深感荣幸。

同时，也非常感谢系主任兼班主任——赵群老师。作为系主任，赵老师严把教学质量的同时，鼓励学生自主学习，我也得益于此，可在课余时间四处搜罗趣书，一睹各学科的芳华。作为班主任，赵老师在发现我情绪异常波动时，主动与我谈心，助我从低落中走出来。曾经的帮助，我将铭记于心。

另外，还要感谢吴晛老师、李楠楠老师、宋斯文老师以及何冠群老师在课业上的指导，在此表示诚挚的谢意。特别感谢我的外语教师——彭程老师，不遗余力地帮助我全方位提升外语水平。感谢所有老师对我的肯定、鼓励和帮助，使我不断提升认知和能力。

还有我亲爱的朋友们——管睿婕、刘蓉、常梦瑶等益友，感谢我们的相遇。曾经的团队合作仍历历在目，过往的相互体谅依旧暖于心间。是你们让我对友谊有了更深的理解。

最后，我要感恩我的父母，只身求学在外，感谢你们无怨无悔地给予我支持和信任，你们的健康常乐，就是我最宝贵的财富。

再次向所有关心和勉励我的人表达最真诚的感谢！