房产税变革对北京房价的影响论文初稿

　　摘要

近几年,北京市XX结合xxxx相关政策出台了一系列房价调控的措施,这些措施的实行,没有对高涨的房价形成抑制作用。在此过程中,行政手段的干预和打压凌驾于市场自动调节机制之上,而房产税改革可以用税收手段对房地产市场产生影响。

目前,房产税尚处于改革试点时期,未来的全国开征还面临很多难题。房产税改革对北京房价的影响究竟是怎样,更需要根据具体情况从不同角度细致分析。

本文以北京市住房市场为例,从研究对象和研究任务出发,运用规范分析方法和定量分析方法,从房地产供求角度研究分析了房产税改革对北京市住房市场的全方位影响。通过对北京房地产市场现状的分析,了解到住宅的供给情况和需求情况,再结合定量分析得出供需曲线,验证定性分析的推测是否正确,从而对北京房地产市场有更加深刻的了解。结合国内外房产税改革的经验教训,对将要开征的房产税对房价的影响进行预估。通过供求两个角度分析增加保有环节房产税后对房价产生的影响,结合回归分析找出影响房价的诸多因素,从定性和定量两个方面分析各方行为变化。最后,结合前面的深度分析,提出相关的政策建议。

本文主要分为六部分:第一部分介绍研究意义、研究方法和国内外的文献研究成果;第二部分综述房产税的理论基础及现行税制安排;第三部分以数据分析为着眼点,分析北京房地产现状;第四部分从供需角度分析保有环节税制设计对房价的影响,定量分析价格影响的程度,笔者得出如果房产税增加1%,北京房价会相对上升0.8%;第五部分结合上述分析提出完善房产税制度及配套设施的政策建议。

　　主题词:房产税改革供需角度房地产价格影响

　　1绪论

　　1.1研究的背景、目的和意义

房价近些年来一直是国民关注的热点话题，而调节房价以满足人们的刚性购房需求已成为XX部门制定政策的重中之重。面对2007年房价达到历史最高点所带来的恐慌情绪，管理部门相应采取了一系列的调控措施以抑制房价出现新高，虽然在一定时间内出现了一定的效果，但并没有有效抑制房价的快速上涨。房产税在保有环节征税在国外不少国家已经执行多年，体系较为成熟。保有环节房产税要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高[孔红枚.投资性住房需求对商品房空置率的影响分析.《企业技术开发》.2010(5):98-100.]。

目前，我国在房产方面主要征收的税种是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税等，而保有环节房产税尚未在我国开征。鉴于房价高涨，房产税变革由此被推到风口浪尖上，XX希望保有环节房产税能够成为有效控制房价的有力措施。然而，增加对居民住宅征税后对房价有何影响，到底能否使房价降下来还存在争议，因此需要进一步研究。此外，2011年1月28日起，房产税变革试点首先在上海和重庆启动，变革部分主要针对存量房开征房产税。除上海、重庆两地向部分住宅征收外，各地早已展开相关准备工作，如住宅信息的采集及试点方案的准备等，房产税试点的技术条件日趋成熟。2012年12月财政部表示，要认真总结个人住房房产税变革试点经验，研究逐步在全国推开。中国社科院发布住的房绿皮书中也指出：将扩大房地产税试点作为稳定当前预期和深化住房综合配套变革的突破口。由此可见，扩大房产税试点范围的方向已经确定，但房产税变革后是否会对北京的房价产生抑制作用，还需要进行详细的研究分析。既然房产税的扩容已成为必然，那么针对其对房价的影响就应该重点关注。北京作为中国的首都，其影响地位及标杆作用可谓首屈一指，因此研究扩容的房产税对于北京房价的作用有着极其重要的意义。财政部部长楼继伟在2013年11月19日发行的《〈中共中央关于全面深化变革若干重大问题的决定〉辅导读本》中撰文，将加快税收立法步伐作为深化税制变革需要把握的五个方面之一，并提出要加快房产税立法，推进房产税变革。自2010年初开始，北京市XX结合xxxx相关政策出台了一系列房价调控的措施，仅2013年一年的时间，北京市相关部门就配合新国五条的“京十九条”及“京七条”。但是这些措施的实行，对于平抑房价收效甚微。在此过程中，行政手段的干预和打压凌驾于市场自动调节机制之上，而房产税税制的调整可以用税收手段对房地产市场产生影响。目前，房产税变革还面临很多难题，应针对不同地区的不同情况区分对待，找出切实可行的变革方案。

　　1.2文献综述

1.2.1国外研究现状

Oates(1969)在Tiebout理论的基础上进一步提出公共服务的好坏通过影响一个社区对于潜在居民的吸引力，从而对房价的高低产生作用。房产税的变化会带来一系列的可能性，在某种情形下，会减少房东的租金收入从而降低房价。而另一种情形下，税收可能会提高承租人的租金，但对市场的总体房价影响较少。此外，通过普通二乘法和协整检验等计量方法来研究地方财政支出与房地产税对房地产价格的影响。他对位于纽约大都市地区的新泽西州东北部的53个市区的住宅区为样本，研究发现房价与房产税成负相关关系，与XX支出成正相关关系。相关系数表明，房产税的增加不一定伴随着地方公共服务供给的提高，由于房产税的资本化会带来房价下降。XX一方面提高税率，一方面加大公共部门服务，这样会抑制房产税对于房价的影响。

Hamilton（1974）高度肯定了房产税的作用，他认为房产税提供了高效公共服务的价格，不具任何无谓损失。而且房产税的开征无疑问的相对轻松地执行了最低消费的要求，这种降低消费的诉求是无法强制执行的。在平衡状态下，税收和公共服务提供水平不能自然而然的资本化为房价水平。

X经济学家费尔柴尔德（Fairchild，1935）、克伦配尔（Klemperer，1974）、日本经济学家野口悠纪雄（1997），在无限期连续时间序列情形下，采用积分法和变分法，研究了持有环节房屋税收对房屋价格的影响。假定征税之前各期房屋价格为保持不变的常数，则税后各期房屋价格也相应保持不变，但这个不变的价格水平总是低于征税之前的各期房屋价格，并且从价税率越高，税后房屋价格降低的幅度越大。

房地产税的征收在世界各国有着悠久的历史，国外学者很早就开始对房产税

展开了研究，至今国外关于房产税的文献已不仅仅局限于税制，其涉及面非常广，包括了经济、社会的方方面面。

税收是XX调控房地产市场的重要政策，Meen(2001)等学者研究了房地产税收政策对房价的影响。理论研究表明，对房地产征税将引起房地产交易频率、交易量和交易价格变化。

Mieszkowshi(1972)通过调整Harberger(1962)的关于税负归宿一般均衡模型，将其运用于研究房地产税的问题，他把整个经济中所有的行政区域按税收的高低划分为高税收以及低税收地区。通过在高税收地区征收高房地产税，这将会促使该地区资本的流出，进而就降低了土地和劳动力等生产要素的回报率，由此最终将提高房地产以及一般商品的价格；而通过在低税收地区征收低房地产税，将会促使该地区的资本流入，从而改善了该地区所有生产要素的组合比例，从而提高了生产要素的回报率，同时就降低了生产成本，这将最终降低房地产以及一般商品的价格[巴曙松、刘孝红、尹煜.物业税不同变革方案对房地产市场的影响研究[M].北京：首都经济贸易大学出版社，2011.]。

Hamilton(1975)假设各个地方XX可以对其辖区内的社区进行严格分区，并且能限定每个社区中住房的最低价值，然后根据研究发现，社区中的个人会根据房地产税的征收以及调整，从而更改他们的住宅消费方式，同时他们也会通过调整个人的住宅消费偏好，然后根据对公共服务的需求从而选择适合自己的社区居住。因此研究结果表明在房地产税、住宅价值和公共服务之间存在着显著的相关关系。但是该模型也存在一个比较明显的缺陷，现实生活中每个社区内住宅价值并不一定会出现趋同现象。Hamilton为了弥补这个缺陷，引入“趋异社区”这一限制，他在文章中证明即使社区没有出现趋同现象，但如果房地产税还是决定公共服务的价格的因素之一，人们对公共服务的需求也将会趋同。

Boelhouwer(2004)研究了世界各国房地产价格，根据其变化情况来分析税收政策对房地产市场的调控作用，结果表明小部分国家的税收政策并没有达到期望的效果，比如法国、比利时、荷兰等，但是还有一部分国家达到了预期的结果，如丹麦、X、德国、瑞典等。他还研究了世界各国在税收改革前后4年住宅价格年均变化情况。本文关于房产税改革试点对住宅价格影响的研究就借鉴了Boelhouwer(2004)的部分研究成果。

研究X房地产税制改革对住宅价格影响的文献也有很多。Tiebout(1956)研究结果表明消费者能够根据住宅价格与公共服务的供给情况，然后选择满足自身收入——支出偏好的区域居住。他的研究结果为以后的学者研究房地产税与住宅价格的关系奠定了一定基础。接下来，Oates(1969)通过研究X新泽西州东北部附近的53个城镇的情况，发现住宅价值与公共支出水平正相关，而与财产税成负相关。Capozza(1989)研究X的税制改革对住宅价格和住宅融资的影响，研究结果表明废除财产税将会使X住宅价格平均下降5％左右，而再取消抵押贷款利息将会使住宅价格再下降12％左右。此外Noord(2005)等学者也通过对不同的数据，进行了大量的实证检验，来研究房地产税与住宅价格之间的关系，最终都得出了比较近似的结论。

Benjamin(1993)通过研究X费城房地产转让税改革对住宅价格的影响，发现由于房地产的供给是缺乏弹性的，因此对房地产征收转让税将会导致住宅价格在短期内下降，而税收负担将由卖方承担。Skedinger(1999)根据房地产市场搜索模型，研究房地产交易税对住宅价影响，结果发现住宅价格是内生的，而征收房地产交易税将会产生闭锁效应，也会导致房地产价格在短期内下降。SethPayton(2004)在他对X印第安纳州Marion县1999年出售的9346个住宅数据进行的实证研究中指出物业税实际税率与住宅价格呈显著负相关，是影响住宅价格的主导因素[北京大学中王国经济研究中心宏观组.《中国物业税研究理论、政策与可行性》[M]，北京：北京大学出版社，2007.]。

Wood(2006)采用微观模拟模型对澳大利亚房地产政策对住宅需求选择的影响进行研究，发现房地产税会影响房屋的相对价格、家庭实际收入并最终影响房价。

从上述文献可以看出，目前国外学者对房地产税与房价关系的进行了较多探讨，从相关文献所采用的研究方法和研究内容来看，主要可分为以下两类：一类是从税收资本化和公共服务提供的视角进行研究；另一类是从房地产转让的角度研究住房消费选择问题。这些研究对我国学者研究国内房产税改革提供了许多帮助，非常值得我们去借鉴。

1.2.2国内研究现状

1.2.2.1开征保有环节的房产税对价格影响研究成果

研究中关于保有环节征税是否能够降低房价方面存在两种主要观点：一种观点认为房价会下降，持这种观点的人主要有：吴晋京（2010）认为房产税变革后，税收对象将锁定在土地、房产等不动产的持有者身上，因此无论是自住房、商品房还是开发房都将受到影响。从供给角度来看，可以抑制土地的囤积，增加供给。此外增加了财政收入，XX可以提供更多的廉价房、经济适用房。从需求的角度来看，对于拥有的大量房屋的炒房者将是一笔不小的负担，迫使恶意炒房的行为终止。况伟大、朱勇、刘江涛（2012）对23个OECD国家的住房1980-2009年的市场数据为基础，研究住房房产税对房价的影响。研究发现，房产税对房价具有显著负向作用，但过去30年23个OECD国家房产税率的均值为2.61%。这表明，尽管房产税能有效降低房价，但地方XX不大可能通过大幅提高房产税率来实现。因此，房产税对房价的抑制作用具有局限性。

另一种观点认为房产税变革后房价下跌的幅度不大：齐伟（2009）认为房价不可能因为税收制度调整而大幅下跌，由于房产税里面暂时不会包含任何开发商所承担的成本。自然不会因为开发成本的降低而大幅降低房屋最终售价。此外我国特有的农村和城市二元经济结构，使得农村、城市的悬殊很大。造成了大量打工者涌入像北京这样的大城市，从而对房地产需求上升并保持一种长期的高需求状态。朱宇彤（2007）认为在房产税变革的初期，会较多的体现为房价的直接下降。这对于购房消费者特别是中下等收入的消费者是有利的，可以鼓励其早日买房。但从长期看，如果房地产市场显现供不应求的状况，开发商就会采取随行就市定价法，人们预期的房价会随房产税变革而下降的情况可能就不会出现，或达不到理论分析的预期降幅。曹映雪、张再金、廖理（2008）通过理论研究也发现对存量房征税在一定程度上对投机行为有抑制作用，但这种作用主要是短期的影响。从长期来看，住房的税收成本加大对投机行为的影响是相对微弱的[曹映雪、张再金、廖理.开征物业税能否抑制房地产投机[J].税务研究.2008.4(275).]。

1.2.2.2从供需角度研究房产税变革研究成果

我国相关学者已对此有一定的研究，主要的几种观点集中如下：李晓峰（2010）认为当房产的供给结构中二手房的比重越高、需求结构中投资投机性需求的比重越大的情况下，一个较低的税率也会对市场产生较大的影响。此外，房产总需求内部组成中消费需求受税负的影响相对较小，从而房产总体的需求弹性变小，使得房产的需求同供给一样也有一种内部的缓冲机制，使得开征前后房产价格波动的整体幅度变小变窄。周莉、张超（2010）认为保有环节的税收不能抑制投机性需求，因为在短期内，增加的税收成本不是问题，对于短线投机行为不会产生较大影响。周彩霞，朱宪辰（2009）甚至认为房产税变革后，在短期内抑制自住性需求而对投资性需求影响不大，在相对较长一段时间内对需求影响不大。吴翔华、陆海曙（2008）认为短期内税负能被资本化入租金，业主通过提高房地产租赁价格来将税收负担转嫁给承租者，从而影响了房地产租赁市场的需求。

从以上的文献中可以看出，诸多学者都认为房产税变革后会明显增加住房的持有成本，从而抑制投资需求，抑制房价上涨，但只是短期的作用。从长远的角度来讲，保有环节的税负对房价的上涨抑制是微弱的，只起到调控的作用。

　　1.3本研究的方法及创新之处

本文在充分了解房地产市场的情况为前提，在面临房地产税制变革的大背景下，从多角度探讨房产税变革真正给房价带来的影响。针对北京这个特殊的地区进行细致分析，结合近期数据，整理对比其中的发展趋势，能够很好的揭示税收与房价的关系，具有很强的现实意义。文中从供需角度，结合房产税变革后投资成本变化比较，量化分析内容，做到有理有据，真实可靠。在收集大量数据的基础上，针对北京住宅市场做实证分析，从另一个角度阐明其影响的规模。总之，从多角度探讨同一问题，有利于避免单一方法的偏颇，更全面更深入。

本文的创新之处有二：一是摆脱泛泛而谈房产税变革方案设计的思路，从数据出发，找寻其内在的发展规律及走势预测。定位于特定地区，结合资源优势，充分发掘地区差异，切实保证地区影响分析的可行性与准确性。二是明确房产税变革的政策意图是完善税制结构，而不是作为房价降温的工具。因此，应将以缩小贫富差距及优化资源配置作为指引，全面落实房地产整体税制简化合并的具体措施，总结试点后对上海及重庆的影响，进一步完善北京试点房产税的相关配套措施及差异化管理。本文创新点在于数据的广度和深度，不仅全部采用即时数据，通过整理与归纳加以深入分析，并采用实证分析手段，让读者更加直观的明晰的感受到影响具体程度的大小。

　　2房产税的理论基础及我国现行税制安排

　　2.1房产税的理论基础

2.1.1地租理论

对于房地产价格形成的研究主要还是集中在地租理论,由于地租决定土地价格,而土地价格和住房价格有着密切的联系,所以地租理论构成房地产价格形成机制的分析基础。地租理论的发展主要包括:古典经济学的地租理论、19世纪上半叶资产阶级经济学家有关的地租理论、马克思主义的地租理论、新古典经济学的地租理论,再到最后的现代西方经济学的地租理论。

2.1.2税收归宿理论

关于财产税的税收归宿,存在两种对立的理论观点,一种观点是“受益论”,另一种观点是“新论”观点[常新、刘丽.香港差饷税制及启示[J].涉外税务,2011(5),3-4.]。

受益论对于房产税这一税种得到的最主要的结论是房产税既是受益的也是有效的税种,完全不存在扭曲效果的。即这一税收收入用于为纳税人提供服务,没有福利损失,而且比地方XX所征收的用于同样服务的其他税种更有效率。受益论的主要观点建立在两大假设的基础上:用脚投票原则(Tiebout,1965)和城市土地利用分区(zoning)。用脚投票原则是由Tiebout于1956年提出的,是指市XX的管理者只需提供公共服务和入住该社区的支出清单,潜在住户会根据服务及相应的指数来选择偏好的社区居住,可以离开该社区。城市土地利用分区是由布鲁斯·汉密尔顿(Hamilton,1975)提出的,地方XX可以被视为一个地方XX企业,其主要的股东是在辖区内拥有住宅的居民,该原则保证了新开发的地区会为自己的发展支付费用。因此可以说受益论依赖的前提条件是通过分区来控制其进入房地产的资本的任意流动和居民的流动性。

新论最初由米斯考斯基(Mieszkowski,1972)提出,并由佐德罗(Zodrow,1986)和米斯考斯基(Mieszkowski,1989)等进行了理论拓展。新论认为房产税这一税种是对地方资产所征收的扭曲型税种。新论也有两个最基本的假设的基础上:在全国范围内一般均衡模型的思路和资本存量不变。一般均衡模型的设立借鉴了Harberger1962年的论文,暗示了如果资本在整个经济中时刻流动,那么某个行政区的资本税负较高,资本就会流出该地区,流向税负相对低的行政区,因此房产税的差别导致了全国资本存量无效率的配置。资本存量不变的原则暗示了资本毫无供给弹性,即均无法逃脱税收,因此房产税由资本所有者承担。因此可以说新论依赖的前提条件是房屋资本的可流动性与全国范围内资本存量的总供给是固定的。

2.1.3地价理论

对于地价的决定,基本上有两种理论观点:一种是土地受益论,另外一种是供求决定论。土地受益论的核心就是土地是资本化的地租。土地价格主要取决于地租和利率的变化,土地价格与地租成正相关关系,与利率成负相关关系,即土地价格随地租的增长而增长,随利率的增长而降低。7

即P=R/i

其中:P为价格;

R为租金收入;

I为利率。

而土地的供求论认为,土地市场的供求关系决定土地价格,土地的供给与需求对土地的价格共同产生影响。马歇尔在边际效用价格理论基础上,分析指出,供给与需求同时对价格发生作用,完善的市场机制使得价值、价格和成本达到均衡。而萨缪尔逊也认为土地价格由市场供求关系共同决定,但是土地的自然供给是无弹性的,土地的需求是一种引致需求,因此土地价格主要由土地需求决定。现代土地定价理论继承和发展了传统的土地定价的受益论,认为土地资本还存在稳定的溢价。

2.1.4我国适用的观点

由于中国在改革开放后,居民的流动性大大增加,越来越多的家庭选择居住地点,因此受益论中居民具有流动性的假设对于中国国情来说更合理。

与此同时,在资本向中国大量流入的时期,新论中国内的总供给不变的假设就会有违事实。此外对于新论中房屋的流动性可能现实中也存在一些问题。房屋是耐用商品,它们固然可以扩建,但是资本向外流动的过程,只能通过房屋逐渐贬值的形式实现。虽然存在有些社区房屋迅速贬值的例子,但是房屋资本通过贬值的途径外流的速度依然是相当缓慢的。因此新论提出的资本流动的假说是基于一个非常长期的角度的。

此外,受益论与供求论并不矛盾,因为两者说明的是同一个事物的不同方面,在实质上是统一的。受益论是从土地的使用价格,即地租为出发点,研究土地的价格决定,而这一使用价格,也反映了土地的供给和需求的直接反映。而供求论则是通过分析直接影响土地市场供给和需求的因素来研究土地价格的变化,找出房地产价格决定的一般规律。因此,我国适用受益论与供求论。

　　2.2我国现行税制安排及变革方向

2.2.1交易环节

(1)营业税:对销售不动产的单位和个人取得的营业额征收流转税,在销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为,比照销售不动产征税。因此也是与房地产相关的税种。按照从购买方取得的全部价款和价外费用征收税率为5%的营业税。

(2)个人所得税:对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。出售5年以上个人唯一住房,仍可免征个人所得税。

(3)土地增值税:对转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物的单位和个人,以转让房地产所取得的增值额为课税对象,实行30%-60%的四级超率累进税率。

(4)契税:是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。契税属于财产转移税,且由财产承受人缴纳。计税依据为是土地、房屋权属转移时双方当事人签订的契税价格。契税实行3%-5%的幅度比例税率。

(5)印花税:该税以经济活动中签订的各种合同、产权转移书据、营业账簿、权利许可证照等应税凭证文件为征税对象。纳税人为领受应税凭证的单位和个人。纳税依据和税率根据合同类型不同而有所差异。

2.2.2保有环节

(1)房产税:该税以房产余值或房产租金收入为计税依据,税率分别为1.2%和12%。对个人所有非经营用的房产免征房产税。

(2)城镇土地使用税:是对城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单

位和个人,按使用土地的面积定额征收的一种税。由于我国人多地少,可利用的土地资源十分紧缺,因此开征城镇土地使用税对于调节级差收入,促进城镇土地的合理利用是有十分重要的意义。

从以上税制安排可以看出,我国住房有关的税收集中在房地产交易环节,虽然房地产保有环节也有房产税和城镇土地使用税,但是对于居民个人拥有的非经营性的居住房屋都免于征税。因此,实质上来说,我国个人非营业性住房保有环节目前处于无税状态。本文对于房产税的研究分析基于其改革后对存量房征税后的影响。

　　3北京住宅市场的现状分析

　　3.1我国房地产开发成本

3.1.1土地开发投资额持续走高

图1北京房地产投资开发额(单位:亿元)

房地产的开发成本可以从房地产开发投资额的大小看出而在房地产开发中土地开发的费用是最高的,这之中土地购置费又占据主要份额,因此图1中列示了各个数据的情况。从图中可以得到,房地产开发投资额的绝对值持续走高,增长率在2006、2007年连续大幅增长的情况下,2008年放缓,但2009、2010年这两年均有20%以上的增幅,2013年的开发成本几乎是2006年的两倍。从图1也可以看出,住宅的投资额相对于办公楼及商业营业用房来说是占绝对优势的,而且2010年—2013年来均保持高水平,这种高水平的投资成本也成为促成高房价的原因之一。

3.1.2土地出让金推高购置成本

近几年土地购置费也连续走高,虽然在2008、2009年增长率处于下降阶段,但2010年大幅增加,增长了一倍多,但是2011年至今的土地购置费均维持在高位水平,总量上还算平稳。土地出让金近几年的暴涨是显而易见的。2013年北京住宅类土地成交活跃。据统计数据显示,北京市共出让土地210宗,北京2013年全年累计土地出让金合计达1821.81亿元,较2012年的647.918亿元上涨幅度达到了181%,也超过2010年1642.4亿元的历史记录。当然,土地购置费用一直居高不下,也和我国土地制度有着密切的关系。目前我国对于国有土地的使用采取的是“批租制”,即在土地所有权属于国家的前提下,按土地的不同用途,批租期限在40~70年不等,用地者向XX购买一定期限内的土地使用权,有关费用用地者需一次性支付。其中土地出让金是很重要的一部分,而且数额巨大,因此在房地产开发成本中土地购置费大概占到了三分之一,是最重要的组成部分。而又一次应证了高房价的由来:昂贵的原始成本加上适当的利润率水平,得到不断攀升的房价水平。

　　3.2我国房地产供求关系

3.2.1住房成交量情况分析

图22006年-2013年北京商品住宅成交情况(万/平方米)

由图2分析,从历年的情况可以看出北京房地产的销售情况波动很大,从2006年高位到2008年跌入谷底后,2009年有大幅的反弹,2010年由于政策的调控有趋于下降。2011、2012年稳步攀升。而2013年,北京市商品房销售面积为1903.1万平方米,比上年下降2.1%。其中,住宅销售面积为1363.7万平方米,下降8.1%。写字楼为317.9万平方米,增长25.4%;商业、非公益用房及其他为221.5万平方米,增长7.1%。相较2012年,2013年初的楼市表现良好,1、2月的销售面积同比增长113.2%,但从3月开始,这个数值一直在下降,而这正式国五条出台的时间。2013年2月20日,xxxx颁布五项政策措施,坚决抵制投机投资性购房。同年3月,北京出台购买细则,自3月31日起禁止京籍单身人士购买二套房,严格按个人转让住房所得20%征收个人所得税。这一政策出台后,对众多非京籍人士在北京购买房屋进行了严格限制,直接导致北京的4、5月份形成楼市低迷期。2013年10月出台的京七条和11月的“4万元红线”进一步加剧了楼市成交量下滑态势。另外在保障房方面，根据统计,2013年北京保障房住房完成投资为729.7亿元,比上年下降14.9%。截至12月末,全市保障性住房施工面积为4857.1万平方米,增长0.7%;新开工面积为964.9万平方米,下降13.3%;竣工面积为1079.2万平方米,增长43.4%。虽然从数值来看,多数为下降趋势,但竣工面积的增长却也体现了保障房的供应并非在持续下降。而且国土局在出让土地时含有配建保障房的条件,基本所有出让地块都需配建一定比例的保障性住房,这也说明了保障性住房在缓解北京房地产供需矛盾时所呈现的关键性地位,这也是XX应下大力度去完善、健全相关的规章制度,并保持政策的持续有效性及可操作性。

提出自住房概念,并禁止高价房入市,造成大量购房者的观望情绪。这两项举措,从供需两端双双降低了北京房地产市场的温度,也直接导致了11、12月的楼市低迷。从上面2013年全年的分析可以看出,XX宏观调控的措施及力度严重影响了房地产市场,扭曲了开发商及购房者的真实意愿,无论是“限购”的出台还是自住型商品房的供给都说明XX已经进入到商品房市场的管理中,而市场和XX之间的权利应如何划分,是现实中急需解决的难题。

3.2.2通过销供比分析

图32003-2012年北京商品住宅市场销供比走势

销供比从销售和供给角度审视北京房地产市场的供需关系。2012年的新增供销比为1:1.29,较为明显的供不应求状态,使得外售的存量房进入销售状态。反观前几年的销供比只有2006年、2007年和2009年为供大于求的情况,其他均出现供给充足的情况。由此可见,北京房地产市场的销售并不是处于持续旺盛的情况,波动性还是很大的。

　　3.3北京住宅平均销售价格

房地产销售价格指数是指房地产销售价格总水平变动趋势和程度的相对数。近8年来,住宅的销售指数一直在100以上,说明销售价格比去年同期是上涨的,虽然幅度有所区别,可见一系列的政策调控措施均无法抑制房价的上扬,因此只依靠政策打压房价是远远不够的,应科学的调节房价,使得价格能真正表现市场情况的同时让大家能够接受。二手房的价格却是有涨有跌,在2009年和2011年均出现同比下降的情况,说明二手房市场面对新增住宅价格的波动反映剧烈。笔者推断,保有环节的房产税开征后,随着新增商品房房价的影响,二手房房价会出现相同的波动,而且幅度更加明显。

　　3.4房价走势分析

图4北京市房价平均销售价格(单位:元/平方米)

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　　从图中可以明显感受到,在不断的调控之后,北京的房屋平均销售价格依旧保持上升的趋势,尤其是住宅商品房平均销售价格表现突出,而且涨势愈加明显。在类型上,办公楼和商业营业用房的走势趋同,近几年也保持着上涨的趋势。2007年以前,办公楼商品房趋于平稳,之后逐渐走高,2009-2010年出现最大涨幅,之后又趋于稳定。

商业营业用房在2000年时处于较低价位,不过随着时间的推移,价格上逐渐与办公楼商品房看齐,并在2005-2008年一度超过办公楼房价,此后与办公楼销售价格居高不下。而住宅商品房的销售价格逐渐追赶上办公楼和商业营业用房价格,表现出较强的增长实力。总体来说,房价近几年以来还是一直保持着持续的上升态势,预计未来也将持续这一水平。

　　4从供需角度分析房产税变革对房价的影响

　　4.1从需求角度分析对房价的影响

4.1.1仅存在消费性需求的房价变化

开征房产税对平均销售价格的影响主要判断税负具体有谁负担。税负转嫁是指纳税人通过提高销售价格或压低购进价格的方法,将税负转移给购买者或供应者的一种经济现象。从短期来讲,由于不动产开发周期较长,从土地开发到成为市场有效供给需要2-4年时间,所以短期内不动产的供给不可能有大幅度的增加,且XX规定了房地产商开盘的时间,不动产市场上供给曲线可以近似的被认为是一条垂直的直线,即供给无弹性。由于房屋具有替代性,因此需求曲线可以认为是一条向下倾斜的曲线,它意味着价格越高,需求量就越低。供给曲线和需求曲线的交点为均衡点,对应的价格和数量,分别是均衡价格和均衡数量,表示愿意购买和愿意出售的量相同。

在房产税改革之后,将之前的税费减免后,增加了北京购房者的保有成本,而降低了开发商的开发成本。而保有环节的成本增加将抑制购房者的购房需求,因为持有消费性需求的购房者会在短期内持观望态度,导致购房需求将下降。另一方面,房屋的供给是无弹性的。在不动产供给固定的情况下,销售方具有非常强的讨价还价能力,甚至可以完全将税负转移给购买方。

住宅作为一种特殊的商品，它既是一种消费品又是一种投资品，因此在研究住宅需求时就有许多的特别之处，不能把它仅仅当做是一种普通的消费品来研究分析房产税对住宅需求的影响。

消费性需求，是指居民购买住宅用来满足自己的基本生活需要，比如说购买商品房以满足自住的需要。其中，消费性需求还包括了居民对于住房的改善性需求，是指在满足基本生活需要的基础上，随着家庭收入水平的提高而要求现有居住环境的改善及生活质量的提高的这类住房需求。该类型的需求是房地产市场中真正意义上的消费需求，属于刚性需求部分。

通过上述分析，我们知道征收房产税对住宅的每类需求的影响机制可能都不

一样，对消费性需求来说，主要是促使其消费逐步理性化、节约化；对投资性需求来说，主要会抑制消费者对住宅的投资而转变为向其他领域的投资；对投机性需求来说，将会抑制住宅市场上投机者的投机行为，迫使其将投机行为改为投资行为甚至是消费性行为。但是总而言之，其最终的结果却是趋于一致的，即房产税的征收将会降低住宅的需求量，从而从一定程度上抑制了住宅价格的上涨。

4.1.2存在投资性需求的房价变化

对住房投资者来说,保有环节税负直接影响在于投资房产的成本增加。其中主要成本包括:税收成本、借贷成本等。下面对主要的这两种成本进行分析。

从本文前述北京房价上涨走势的情况分析,北京的房价平均销售价格持续的上涨使得一部分投资者意识到可以通过购买住房获得增值收益,因此产生了投资性需求。

当市场上出现投资性需求后,改革的效果就和仅存在消费性需求的情况完全不同,此时不一定能够降低不动产价格。因为作为投资者不会在居住的效用与付出之间权衡,投资者之所以投资房地产,是因为其拥有持续的升值空间及一定的利润水平,而且可以根据市场情况的走势来决定投资方向,既可以出租赚取租金,也可以转让出手,或者干脆作为财产留给后人,其方式较为灵活。

由此可见,判断对房价的影响,首先要需分析房产税改革后,投资者的投资成本和对于未来房价涨幅的预期发生怎样的变化。如果房价已趋于稳定,在较长时间内没有上涨或涨幅仅接近于征税税率,投资者预期未来涨幅不大,此时有可能使房价小幅下降。如果房价依然处于快速上涨的状态,新增的税负将有助于降低房价的涨幅。

投资者对于房地产的投资,一方面用来根据住房市场价格的上升来赚取差额;另一方面将房屋用于出租。而影响投资需求的主要因素就是投资成本的变化,需要进一步从出售、出租角度分析其对投资成本的变化影响。

　　4.2从供给角度分析对房价的影响

4.2.1XX行为的变化

从3.2中的土地出让金数据可以看出,由于土地出让金直接进入地方财政预算,因此通过“卖地”(土地出让)来增加XX财政收入的做法就不足为奇,并由此产生了北京催生了一个又一个的新地王。接下来就成就了房价逐渐攀高的局面,而这一局面带来的财政收入也会不断增加。如此循环下去,助长了高房价的诞生。而恰恰是这种垄断式的控制力给房地产一个强烈的信号,那就是房价不会跌,只会涨。从而进一步推动了投资的热情。

想要抑制住这种情况的恶化,要依靠转变北京市XX收入来源的角度入手。房产税改革后,北京市XX对大量的存量房征税,税源将有所增加,将有效增加地方财政收入。在保证地方财政稳定的情况下,北京市XX将适时增加土地的供应,但可能不会明显加大供给量,防止房价出现报复性下跌的情况。但是高房价和相应高房产税均出现的情况下,为了稳定局势,XX一定会加大供给量,避免出现社会矛盾。还有就是北京市XX对于闲置的土地的管理更加细化,因为闲置土地无法带来收益,从而促进土地集约开发,提高房地产资源的利用率

4.2.2开发商行为的变化

目前许多房地产开发商存在大量囤积土地的现象,严重影响了房地产的供给水平,因此造成供需矛盾。由于不能有效释放房地产的供给,进一步促进了房价的走高。房产税制度调整后,将对在规定期间内闲置或开发周期过长的房地产项目征收闲置土地税,从一定程度上促使房产商加大对现有资源的开发力度,在一定期间内将房源投放到市场中,从而缓解北京对住房的刚性需求。以此同时,开发、交易环节的税负减少,这样能保证整体税负水平稳定。如果不合理税费得以整治,使得税负水平下降,也会使开发商加大房屋的供给。对结构增量的影响则主要体现在从高端房型向普通房型的转变,从而更顺应市场趋势。

　　5完善房地产税收制度及配套措施的建议

　　5.1实行“有增有减”的房地产税收政策

5.1.1交易环节税收制度的完善

房地产税收的完善应更重视长效机制的建设,以促进房地产市场长期健康发展为目标,而不能过分依据短期的房价波动来设计税制。结合国际经验,我国房地产税收体制和调控的完善应该依照以下三个原则:有利于发挥税收调节收入和财产分配的作用,有利于保证稳定充足的财政收入以及有利于调节房产税投资行为。通常情况下,房价波动的成因较为复杂,香港的经验和近年来我国房地产调控的经验表明,在房地产总体上供不应求的情况下,单靠税收工具难以起到稳定房价的作用。如果过分依据短期的房价波动频繁的调整税制,可能会导致房地产市场参与主体的预期大幅变动,反而导致调控目标事与愿违。

目前,我国交易环节的房地产税收包括营业税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、契税、印花税、城建税、教育费附加、耕地占用税,税目众多。因此产生的第一个问题就是税种繁多,存在重复征税问题。例如土地增值税和企业所得税,对于土地开发商而言,要对收入征收双重的税收,承担双重税负。土地使用税也存在重复征税的情况,因此在整合房产税税制结构时应注意调节税负水平,减轻税收负担。第二,由于目前对于北京来说,供需无法达到平衡,需求旺盛的局面使得税负转嫁现象严重。无论是征收于买方或是卖方来说,效果都是一样的,房地产商都可以成功转嫁到购房者头上。第三,小税种征收效果不明显。尤其是耕地占用税,对于保护耕地的政策效果微乎其微,其也与土地出让金收取的初衷一致,存在税费重叠现象。第四,我国房地产业还有名目繁多的行政性、事业性、管理性收费,应进行统一缩减,或与税收合并。

对此,可以按“减税制、低税率”的原则进行调整,取消房产交易领域的营业税、城建税和教育费附加,合并印花税和契税,但对耕地占用税可结合土地出让金的调整做出相应改变。此外,交易环节的税收也可以对抑制投机行为产生作用,例如提高个人所得税“财产转让”科目的税负。现价段税率为20%,抑制投机效果有限,可适当提高对转让所得的征税比例,从而对抑制投机行为产生更好的效果。

5.1.2保有环节税收制度的完善

5.2.1房产税征税范围

上海、重庆房产税改革虽然扩展了征税范围,由原来的仅向经营性房产征收扩展至包含自有住房,但是课税对象仅是面向增量住房,征税范围过窄。在现在房价较高的水平下,这种有限的征税范围会破坏房产税税源的完整性。

鉴于上面的问题,应该按照“宽税基”的原则,房产税的征税范围应该包括纳税人的所有房产,不应该仅仅限于住宅,也应当包括商业、工业甚至农业房产。在征税范围的确定上XX应该秉持税收公平的原则,充分考虑普通居民的住房需求和低收入群体的税收负担问题。关于中国的农村地区是否应该征收房产税的问题,鉴于中国现实的农村环境,本文认为中国在现阶段对农村地区征税应该区别对待,按照收入条件将农村地区划分为经济发达和经济不发达两种类型,房产税只针对经济发达地区进行征税,为了避免造成的乱收税情况,在人均免税面积的同时应该设定征税房产的价值条件。

5.2.2计税基础的确定

上海、重庆房产税改革的计税基础不科学。它们依据的是市场交易价格,

没有釆用普遍的房产评估价值,以评估价值作为税基在中国由于需要房产价值的数据积累为基础,所以存在技术障碍,而以市场交易价格作为计税基础虽然简便易行但是对于存量住房的评估价值没有替代性,以此作为计税基础有失客观和公允。

关于房产税计税基础的确定,本人认为应该将增量房和存量房进行区别对待。对于增量房,由于是以房地产市场价格进行的交易,可以较为真实的反应出房地产的真实价值,以房产市场价格作为计税基础能够减轻征管难度,具有合理性。对于存量房本文认为应该采用房地产的评估价值作为计税依据,因为同段位的增量房销售价值对存量房的价值不具有替代性,采用房产的原有价值作为计税依据不能真实的反映出房产现阶段的实际价值,所以对存量房征税只能采取价值评估的方法才比较合理,而这也成为房产税税制设计的难点所在。

针对存量房的房产税税基评估机制,为了体现房产税征收的公平和效率原则,我们必须以合理的评估原则作为前提。本文对中国房产税评估机制的建立有以下四条建议:一、建立专门的房产税评估机构。鉴于房产税评估机制的复杂,建立一套专门的房产税评估机构是非常必要的,这样也能够更好的统合XX资源,提高资源的利用效率;二、基于计算机技术的信息系统。面对庞大复杂的房产税评估数量,利用计算机技术结合地理信息系统对数据进行高效的处理,能够提高效率,节省大量的人力成本;三、建立房产税的评估申诉和复议体制。对于XX的房产税的评估方法,为了保证税收的公平性,建立相应的评估申诉和复议制度是必要的,这样才能更好的解决居民纳税人与XX间的税收纠纷,保护纳税人的合法权益不受侵害;四、以国家立法的形式保证房产税税基评估的合法性。房产税税基评估涉及到万千纳税人的利益,这就要求我们必须以国家立法的形式规范房产税税基评估,避免造.成的税基评估混乱,损害纳税人的权益,也更有利于房产税改革的进行。

5.2.3房产税税率水平的确定

上海、重庆房产税改革制定的税率偏低。在税收细则当中,对普通住房、高端以及多套住宅的征收税率都在0.5%左右,即使重庆对高档住宅的税率也仅为1%-1.2%,同外国相比,税率偏低。过低的税率设计会降低纳税人对房产税的敏感度,也使房产税很难有效发挥调节收入分配的作用。

房产税应该坚持低税率的原则,如果实行高税率,一方面面对每年必须缴纳的高昂税负纳税人将会十分反对,因为纳税人的支付能力毕竟是有限的,例如有些区域的居民因为经济的发展其房产的价值得到大幅的提高但是自己的收入水平确没有太大的提高,这样的情况下房产税就是对纳税人的经济掠夺,是不合理的,所以低税率的原则是必须的,况且这也有利于房地产的稳定发展。

低税率政策的基础上房产税也应该实行差别化税率,对于不同的房产征收不同的税负。对于普通住宅的居住者一般是中低收入群体,理应设置低税率的房产税,保护他们的经济利益。对于高档住宅的纳税人,考虑到他们有更好的纳税承受能力以及收入调节的因素,实行较高一点的税率也是合理的,这样能够为XX筹集更多的财政收入,有利于社会公平的实现。

5.2.4适度的房产税优惠政策

从税收理论来看,税收优惠政策会侵蚀税基,破坏房产税普遍征收的税收中性。因此房产税税收优惠政策必须得到严格的控制,作为体现税收公平的措施,如果政策被滥用,不仅会损害XX的房产税收入也会违背税收的公平性。鉴于中国的国情,本文认为房产税的优惠政策必须进行科学合理的规划建设,不仅能够体现以人为本的理念更能够体现税法的基本原则,所以房产税应该仅限于以下范围:低收入群体以及孤寡病残等弱势群体、科研文卫等公用事业、军队中的非营利性房产以及宗教、名胜古迹等房产。

5.2.5房产税征管模式

上海、重庆的房产税改革的依据仅仅是xxxx第136次常务委员会的会议经省,这会产生对房产税征收的合法性、强制性和规范性的质疑。为此本文认为在中国房产税改革的过程中XX应当采取以下措施保证税收收入:1、做到有法可依。房产税涉及到纳税人的切身利益,为了避免税收征收的混乱以及征收合法性的问题,XX必须建立配套的房产税征管法律,同时房产税法律的建立应该做到民众的广泛参与、立法过程的透明,做到在保护XX利益的同时维护纳税人的利益;2、做到部门间的数据信息共享。房产税征管必定要涉及到大量不同部门的数据信息,所以XX应该建立统一的房产税数据库和信息共享平台,培养专业人才进行房产税征管,借此提高征管效率,防止税款流失;3、对房产税改革进行宣传,提高居民对房产税的认知水平,提升纳税意识,减轻抵制情绪,防止偷逃税。

总而言之,房产税能够对房地产市场进行有效的调控,促进房地产市场的良好发展,但是它并不是解决中国高房价的决定性因素。房产税改革更多的是着眼于长远,而不是在短期内以房价目标。房产税改革政策的制定者和税制设计者应该在深入研究国外房产税经验的基础上,结合中国自身的房产税改革试点经验,稳扎稳打,循序渐进的建立一套房产税的长效机制,真正的使房产税的功能得到合理的运用,发挥应有的作用。

目前,我国设在保有环节的税收有房产税、城镇土地使用税,两种税收与高额的地价相比,税负较轻,起不到抑制过多占有和打击囤积行为的作用。因此应尽快加强房产税改革的进程。但是需要强调的是房产税改革的目的是完善税制结构,而不是抑制房价。虽然房产税对于短期投机行为有打击的作用,但是不一定会使得房价下降,毕竟从前面的分析可以看出,像北京这样的一线城市,购房需求迅猛,很难想象被刚性需求助长的房价会突然下降。房产税的开征应避免成为一种房产的变相加价,加大购房者购房压力。因此房产税应该分级分类,即划分高档房和普通房,高档房要加大购买成本,普通户型应不征收,或一定面积以下不征收;还要区分一次置业者和多次置业者,建议一次置业者免收,对多次置业者按情况征收。而且作为地方税种,应给予地方XX立法权,从而根据具体情况制定出符合当地的房产税政策,防止出现“一刀切”的现象,这也是分税制改革的初衷所在。

对于房屋租赁的税负应进一步降低。由于目前新建商品房的供给呈现下降趋势,应促进提高出租房的供给,满足供给的需求。目前住房租赁承担的税负与住房销售承担的税负之间的差距不明显,导向性不强,无法实现住房租赁市场和转让市场之间的基本平衡。因此降低税负,完善住房的租赁市场、培育租赁习惯,是解决住房消费矛盾的可取方向。

其次,应逐步完善保有环节的税收,除了房产税改革以外,土地出让金制度也应作相应改革。目前,地方XX垄断土地一级市场的供给,XX收入对土地出让金的依赖程度很大,税收调控手段效果欠佳。如果大部分土地出让金并入房产税(但并不意味着房地产商可以无偿拿地,仍需要支付一定金额)。这样可以使XX收入总量趋于平稳,人民负担趋同甚至微量降低,不应以增加人们税负为最终目的,并且使人们乐于接受这个新税种。如果取消了土地出让金,地方XX将更加重视土地的供给、闲置土地的管理,促进地方XX的职能转变,同时也能够在一定程度上有利于稳定房地产市场。

　　5.2建立健全房地产市场配套政策

5.2.1变革土地制度加大土地供给

加强土地供应是解决像北京这样需求旺盛的必经之路。目前困扰土地供应的难点就在于农村土地资源利用效率低下,城市土地供应增长的空间十分有限,对于北京来说尤为如此。在现有的制度框架下,必须要整合土地资源,以平衡各个行业发展的需要。

首先,各级XX要下决心杜绝房地产市场的土地闲置现象。根据国土部2010年8月19日公布的数据,“1457宗闲置土地黑名单”中,因XX原因造成的闲置土地共849宗,因为企业原因造成的闲置土地608宗。由此可见,土地闲置的原因半数以上是XX。因此治理土地闲置问题,第一,国土部向公众公示闲置土地清查的详细信息,做到信息透明,以加强监管。第二,对于XX原因造成的土地闲置应限期解决,并予以公示。第三,对于企业原因造成的土地闲置,严格执行xxxx关于土地闲置土地的管理办法。

其次,可通过农村集体经营性建设用地流转的方式,使其进入市场进行开发,整合土地资源。现行土地制度存在权利二元、市场进入不平等、价格扭曲和增值收益分配不公等弊端。这种情况下,更加迫切需要建立两种所有制土地权利平等、市场统一、增值收益公平共享的土地制度,促进土地利用方式和经济发展方式转变。此项措施很可能融入到城镇化改革的进程之中。但在改革的路径选择上,渐进的可能性更大。对于农村集体建设用地的经营权可适当放开,并且可以考虑允许租赁的方式变相改变土地使用方向。由于在现行土地管理制度下,包括集体建设用地在内的所有农村土地,均须通过XX征地转为国有建设用地后,才能进入市场交易,因此集体土地直接入市的路途还很漫长。而且在此过程中,应时刻注意保护农民的切身利益。如果XX进一步“垄断”土地,限价征用农民土地,那么将很难保障农民的合法权益不受到侵害。

5.2.2摆正XX位置做好自身职责

处理好XX与房地产市场之间的关系,是市场经济的根本问题,也是住房市场宏观调控的基本问题。XX对住房市场的调控,主要应该是在完善市场机制,厘清XX与市场各自责任入手,防止XX行为的“越位”与“缺位”,谨慎实行宏观调控政策。

首先XX应维护公平竞争的市场秩序,对房地产市场各个微观主体的经营行为予以管理和监督。在税制建设方面,应以房产税改革为契机,完善税制结构,而不是只是侧重于对房价的影响上。对房地产市场其他违规行为应予以惩戒,尤其是前面分析住宅市场现状中提到的房地产商“囤地”及故意缓慢开发及改变开发土地用途等问题,应重点治理。这种违规行为的存在,会影响市场的政策秩序,最终会影响住房市场交易价格的形成。而且XX应该做好中长期城市规划,做好相应的土地供给规划,这样才能有利于今后的治理工作。尤其是土地供给政策,应符合时代需要进行配比,与发展相一致。

其次,在提供保障性住房方面应承担起相应的责任。纵观世界各国,在不同的发展阶段,XX在解决居民,特别是低收入人群的住房需求中都承担了重要的职责。前面已经分析到,我国住房价格持续高涨的一个非常重要的原因就是XX在住房制度改革的实践中,忽略了保障性住房的供给,在将房地产业定位于经济发展的支柱产业之后,作为重点扶持的房地产业却产生了很多负面影响。为此XX应注重解决低收入人群的住房需求,完善相关评审制度,也要求对保障性住房进行科学管理。这样才能有效增加针对使用人群的住房供给,使得政策措施能够起到应有的效果。从前面的数据中可以看出,北京市XX近几年已经重视保障性住房建设工作,“共有产权性质”的自住型商品房具有保障性住房的色彩,而且在5年内不允许转让,转让的收益差价的30%还应缴纳土地收益等价款,这样既保证了买不起房的夹心层买了房,又防止申购人利用倒卖赚取差价而获利,一举两得。

XX在防止“缺位”的同时,也应避免过度“越位”的发生。房地产市场发展有其周期性和规律性,市场自身的调控能够解决一些房价过高所产生的泡沫问题。XX对市场盲目、功利性的宏观调控反而会使得市场运行出现紊乱,其滞后的效果会使房价出现更加剧烈的震荡,而群众对XX的期待更高,XX又做出一系列调整,从而形成恶性循环。比如:2013年11月,北京规定4万元/平方米以上的房地产项目无法取得预售令,从而住房供给缩紧。对于商品房的价格涨跌本由市场所决定,地方XX的这种非理性的干预势必会造成禁令解开后,房价的再次冲高,不利于房价的稳定。作为XX一方面解决中低收入人群住房问题,另一方将中高收入人群交给市场来处理。因此,XX不应在市场不景气时期大力扶持,而在市场繁荣时期限价限购,干扰了市场的正常运行与调整,影响合理的市场价格形成机制。此外,在规范政策的基础上,应尽量保持连续性及长期性,这样才能做到稳定市场的作用,也能更客观的衡量政策是否有效。

　　5.3完善房产税征收政策

通过上述理论分析和实证分析，最后的研究结果表明，房产税的征收对上海

住宅价格具有一定抑制作用。但是这并不表明XX运用房产税税收杠杆来调控房地产市场已经完全取得了成功，其征收方案及其它各个方面还有许多值得我们去思考、改进与完善的地方，房产税改革一项长期而又艰巨的任务。为此，本文提出以下几点政策建议。

第一，房产税税基与税率的设置必须要合理。能否有效的抑制住宅价格的上

涨，遏止住宅市场过度的投资和投机需求，充分利用闲置的住宅，很大程度上依赖于房产税税基与税率的设置是否合理。而目前的房产税改革试点方案中，房产税的征收范围却不明确，这也将导致税收计算难度的增加，以及有可能产生一些税负公平方面的问题。税率的制定也并没有严格的科学依据，如果税率过高就会容易导致偷税漏税等现象，税率过低则可能达不到预期的调控效果。因此，合理的税基和税率是房产税改革的基础。

第二，应以市场评估值而不是交易值作为计税依据。住宅交易价格可能存在

着一定的泡沫，而以市场评估值作为计税依据的话，能够充分体现纳税人的缴税能力，符合税负的“量能负担”原则，有助于促进社会的公平。从国际上各国的房产税征收经验来看，房产税按照市场评估值的一定比例征收，比较符合社会的实际情况。因此，我们也应当借鉴国外的先进经验，以市场评估值代替交易值作为计税的依据。与此同时，房产的市场价值评估过程与房产税征收管理过程应该分开来，分别进行以保证房产税征收的公平和透明。目前我国的房地产评估体系还没建立，配套的制度还不完善，所以当务之急就是建立完善的评估体系，制定公平透明的评估办法和标准，同时培训一批亟需的评估专业人员。

第三，房产税不是孤独地对住宅价格产生影响，而是通过多方因素共同作用

产生影响。因此我们必须要把房产税纳入到整个税收系统中去考虑，房产税是财政政策中的一部分，对其进行改革产生的影响非常广泛的，关系到整个社会经济的稳定和发展。因此在房产税的改革过程中，必须保证其设置的政策稳定性，从整个税收体系的角度去考虑，否则将有可能对整个国民经济的健康、稳定发展造成不良影响。

　　第四，调控房地产市场、促进房地产市场的均衡还是得遵循经济学的供求原

理。房产税是针对住房需求者征收的税种，其主要是调节住宅需求。而面对现今我国一、二线城市住房供需结构不平衡的矛盾，重点要增加这些城市住房的供给量。重庆和上海XX虽现都将房产税收入用于保障房和经适房的建设，但更应该配合其它的政策，如可以实施最低住房保障的制度等相关措施，也可以增加廉租房、经适房以及经济租赁房等住宅供给，用来满足中收入家庭特别是低收入家庭对住宅的刚性需求。

还有就是应该将XX征收房产税的所有信息公开化、透明化。在房产税征收

过程中，有可能由于公众对房产税的不熟悉、不了解，从而消极的对待房产税，因此建立公开、透明的房产税征收管理体系就十分有必要。XX首先应该对公众普及房产税的相关知识，让公众明白房产税的科学性、必要性以及合理性，同时XX也应该公开房产税征收的数量、税收的流向以及费用的开支情况，增加公众对房产税的了解，方便公众对房产税征收的监督。从而在一定程度降低房产税征收的阻力，促使房产税达到征收的预期目标。

最后，目前在上海和重庆征收的房产税，其实质是物业税，只是暂借房产税

之名进行改革试点，而把其看做是一种新税种的话，则需要通过XXXX才能开征，其合法性有待进一步考证。再者虽然上海和重庆对征收房产税都颁布了《暂行办法》，但该办法却与xxxx以前颁布实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》存在着不一致的地方，很可能会让民众对前者的法律规范性产生一定的疑惑，不利于房产税改革的进行。

总之，房产税改革是一项系统而又艰巨的任务，不是一蹴而就的。而目前实

施房产税的改革，正好能加强房地产保有环节的税收调节作用，弥补了我国房地产保有环节税收政策的空白，有利于改变我国房地产税制滞后的现状，是对房地产市场进行调控的重要手段和工具之一。通过房地产保有环节税种的完善，配合以房地产开发、流通等环节税种的相对较少，鼓励我国房地产市场的交易活动，有利于促进我国房地产资源的优化配置。因此对房产税的改革必须要慎之又慎，及时接受市场反馈信息对房产税改革试点方案进行完善和改进。

　　结论

伴随着我国房地产业的发展,现行税制已经无法满足现实需要,因此房地产业的税制改革已经是刻不容缓。然而,房产税的改革只是完善税制中的第一步,并不能期待其会给当今高涨的房价降温,尤其是像北京这样的一线城市。本文立足北京房地产市场,从供求两个角度分析房产税改革对北京房地产市场的影响。通过数据分析,对北京现行房地产做出细致的分析,并通过需要弹性和供给弹性的定量分析结合前面的绝对数据指标,可以很好的展示北京房地产市场供不应求的情况,虽然从XX数据的角度来看很难明确的直接得出结论。然后,借鉴国内外对保有环节征税的国际经验及相关配套设施的建设,大致了解改革房产税后对房价是如何影响的。然后分别针对消费性需求和投资性需求两个需求角度分析具体影响,从中发现若只存在消费性需求,则对住宅征税会引起税负转嫁,从而加大购房者负担。若存在投资性需求时,一方面对于出售、出租的影响不甚相同，同时也取决投资者于对于未来房价涨幅的预期。

从供给角度来讲,房产税的改革对于XX行为来说,会进一步增加供给,避免供需矛盾的加剧。对于开发商来讲,则会从改变户型入手,满足大众对于小户型的需求。对于增量房和存量房的释放则需要配套措施与之结合才能有所改观,单靠房产税改革可能很难有预期较好的结果。租赁方面也应活跃二手房租赁市场,进而落实“先租房,再买房”的理念,也为年轻人提供秩序合理、价格公允的租赁氛围。

最后从完善房地产税制及配套设施入手,全面阐述笔者观点。税制方面,简化交易环节税收制度,完善保有环节的设计,并将相关费用与之合并,建立健全整体的税收体系。配套设施方面,土地供给的屏障在于现行土地制度不能满足要求,需要改革。管理理念方面,XX应避免自身的“越位”与“缺位”,进一步加强保障房的建设,同时不能以房价的降低为目的进行宏观调控,将商品房的定价机制还给市场。此外要加强房地产信息的公开透明,给群众一个相对透明的交易环境。

　　研究展望

本文研究的是房产税改革试点对我国住宅价格的影响，虽然从理论上和实证

上对他们进行了初步探讨，但总的来说本文的研究还处于一个学习和摸索的阶段，还有不少值得改进和商榷的地方。

第一，影响住宅价格的因素有很多，并不只有文章中所列的几个变量，比如

还有人均可支配收入等因素；而且实证分析的结果和描述性统计分析时对房产税和住宅价格之间的研究比较笼统，而且由于个人原因及其他条件限制，对它们的研究不够全面和深入。

第二，由于上海在进行房产税改革试点的时候，正值国家出台了一系列的行

政干预政策，比如说限购令，新国八条等等，而在本文中并没有体现出来，文章中只研究了房产税对上海住宅价格的影响，更何况由于数据的缺失还只将房产税作为一个虚拟变量考虑在模型之中，因此，实证分析中最终得出房产税能在一定程度上抑制上海住宅价格的上涨这一结论是有水分的，也许房产税的作用并不明显，有可能是由于限购令或者新国八条的实施而造成的。

基于上述的不足之处，将来可以从下述几个方向进行更深入的研究。

第一，更深入的研究房产税的作用机制，从理论的角度增加其他可控变量，

使得分析更加全面和可靠。所以我们可以通过增加自变量，构建更加完善的模型，分析房产税对住宅价格的影响，使得分析更加符合实际情况，增加说服力。

第二，随着研究是深入，可获得的数据也会增加，因此实证分析的结果能够

进一步达到预期的目标。

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