摘要：房地产价格可以说是中国经济最热门的话题，即便经历了2008年的世界金融危机，房地产价格依然逆势上行，给中国GDP的增长做出贡献，但是这种趋势在2011年开始瓦解了，因为任何一个发达国家在发展的过程中都不是依赖于房地产作为其发达的垫脚石，这种发展是不具有可持续性的，国家XX看到了这一点，更看到了房地产价格过热增长对国民生活的影响及可能产生的一些蝴蝶效应，因而采取干预市场的手段，对中国房产市场进行了有力的调控。本文正是基于这些调控政策以及某些具体数据，做出对近期房地产市场价格的一些总结性描述，并在理论上给出可能产生的一些影响。本文主要包括近期房价基本状态、房价趋势预测即原因分析、理论影响三个方面，通过这些分析，做出一定的描述和结论。
关键词：房价；趋势；影响
引言
房价是现阶段中国国内最火爆的经济话题，自从今年下半年中央XX进行了组合拳式的房价调控政策以来，到现在为之房价已经出现了较为明显的松动趋势。但是社会上依然有很多对房价在未来可能产生报复性上涨的声音存在。那么究竟会是怎样的一种发展趋势，没有谁能够在市场面前保证百分之百的准确。房价作为关系到我们年轻人切身利益的问题，使我们不得不予以密切的关注，但是在关注的同时如果单纯的依赖一些专家学者的分析，总是难免有些隔靴搔痒的感觉。房地产价格是一个不断变化的经济因素，经济的课题不像是历史或者哲学等社会科学的课题那样具有长时间以内的稳定性，这项课题具有很强的时效性，也许今天的数据在明天到来之前就已经是过时的数据了，但是，要想了解房价未来的变化趋势，还是有必要从过去房价的变化曲线入手对之进行一些总结和描述。
一、近期房价跳动的基本状态
（一）价格相对下跌的状态
2009-2011年上半年，中国的房地产价格涨势可以说在世界范围内都是屈指可数的。在一篇为《花旗称中国已经很危险：已经接近X和日本巅峰》的文章中：“花旗集团中国经济研究项目主管沈明高表示，中国去年住宅地产项目的投资占国内生产总值(GDP)的6.1%，与X2005年的水平相当，而之后X爆发了次贷危机。他说这一水平也只比日本上世纪70年代的地产繁荣时期低两个百分点”。2010年12月是中国房地产价格第19个月上涨，同比涨幅为6.4%。这是2011年上半年之前中国房地产泡沫式发展的一种具体表现，之所以出现泡沫，必然离不开投机者从中谋取利益这一因素。在中国房地产市场上的两个搅屎棍就是温州炒房团和X花旗银行，内部蛀虫暂且不说，X花旗银行就是想趁着中国经济在金融危机中坚挺的机会捞一把，首先从铁矿石入手，08-09年世纪经济低迷，只有中国在发展中依然强劲地吸收着世界市场上的铁矿石，为了抬高铁矿石价格，花旗银行就在中国房地产市场上注入2.7万亿美元左右的资金，把中国房价抬高到最高点，并以中国XX之前投入的4万亿做了烟幕弹。
但是，中国XX和中国人都看到了房地产市场价格如果以这种趋势走下去，必然会产生巨大的经济政治影响，严重威胁中国的社会稳定。虽然此前中国XX对房地产市场价格进行过调整，而且没有取得良好的效果，但是2011年的几项组合拳式的政策——包括限购、房税、买房贷款利率、中央银行银根控制等等，在2011年下半年中取得了很明显的效果，具体的表现就是房价的相对下跌：退房潮也在上海、南京、杭州甚至太仓等长三角城市大规模爆发。以杭州为例，首批降价的世茂[简介最新动态]首府，在9月3日打出了“裸降3500，均价8500元/平方米”的牌子，价格折扣达到了7折多。紧接着中海紫藤苑自9月30日开盘后,目前已销售70多套，根据当地媒体报道该楼盘此次价格实际降幅在3500~5000元/平方米,折扣在7~8折之间。和杭州的情况类似，太仓的荣御蓝湾的降价幅度也超过20%。据售楼处介绍，此前该楼盘的销售均价在7800多元/平方米，而在降价后，5800多元/平方米的价格就可以在该楼盘买房。
（二）价格绝对下跌的状态
房价的绝对下跌表现为中短期时间内房地产价格相对于2008年之前房价的下降态势。房价的升值现象依然存在，但增长速度的快速下降是房价相对下跌的表现，但是部分地区房价的直线下跌则可以归结为绝对下跌。根据中国房产信息集团CRIC数据显示，11年10月份上海共有8个项目推出共计16.15万平方米新房源，环比多供应9%。成交面积则出现下滑，再次跌破10万平方米，上周成交9.86万平方米，环比减少19%。成交均价21247元/平方米，环比下降5%。
至此，10月前三周上海市成交一手商品住宅30.27万平方米，和108.56万平方米的去年同期水平相比，大幅下滑72%，成为近7年有数据历史以来最低水平。对此，中房信分析师薛建雄认为长期的信贷紧缩政策导致市场上资金紧张，购买力大幅下降，加上限购限贷影响了一部分购买力，是目前需求不足的主要原因。而银行提高首套房贷利率更是银行资金紧张而敲响的警钟。为此，近期房价应声下跌。从远郊的嘉定新城到市中心的高性价比楼盘，从百万内的刚需产品到顶级豪宅，从公寓、大平层到独栋别墅，都出现了全面性的下跌，其中跌降最大的浦东某别墅项目降幅高达43%。
上海作为中国经济重心，各种市场数据都具有很强的代表性，这里市场数据的变化就像是水波荡起的正中心，一波接着一波地反映到二线三线城市。房价在这里的大幅度下降，正是中国XX控制房价打压房价的决心的一种体现，而这种决心和2007年中国XX打压房价时半途而废的行为不可同日而语的。2007年在XX的打压政策实施刚刚开始时，世界范围的金融危机铺展开来，XX依次为房地产市场留下了一条好路。但是现在，以X为首的资本主义国家都在进行经济结构的调整，如果中国不能赶在X完成经济调整之前完成房地产市场的良性改革，那么未来中国病态的市场就是健康的X市场进行大肆投机的优良，因此XX这一次的房价打压必然是有效而持久的。房价的绝对下跌状态中短期内是不可改变的。
二、当前我国房地产价格居高不下的原因分析
在严厉的调控政策下，我国房价的增速减缓，有些城市的房价还略有下降，但价格仍处于高位，究其原因，主要有以下几个方面：
（一）物价水平上涨较快
近几年，我国物价持续上涨，特别是2011年6月份CPI达到了同比上涨6.4%的新高水平。物价上涨主要从两个方面影响房地产价格：一是当物价上涨后，建安成本就相应提高，推动房地产价格提高；物价指数与房地产价格呈正相关关系；二是由于房地产具有保值与增值功能，当物价上涨导致货币贬值时，消费者会，增加房地产投资活动，提高房地产需求，推高房价。
（二）刚性需求
商品房刚性需求的主体是准备结婚等的年轻人，面对高房价，虽然他们自己没有足够的资金去购买住房，但依靠父母的资助，成为了高房价的有力支撑者。
（三）XX的房地产管理体制
许多学者认为，房价的上涨相当程度上是地方XX主导的，这与我国的房地产体制有关。这个体制存在两个核心问题：一是规划体制导致了地方XX的“土地财政”。我国现行的规划体制是市、县一级XX掌握了规划的支配权，市、县XX通过编制和修改规划，把土地变为“提款机”；二是独重开发商的体制。许多国家的土地是直接卖给土地使用者，但在我国基本上只有开发商才能获得土地，这个制度导致了XX可以通过开发商获得额外的收益。
（四）作为“公共品”的保障住宅供给不足
XX执政的一个基本义务是保障广大中低收入群体的基本住房需求，这部分需求的住宅供应具有“公共品”色彩。当前，我国作为公共品范畴的基本保障型住房及其用地的供给严重不足。在这种情况下，大量中低收入者不得不进入商品房市场购房，增加了商品房的刚性需求。无房恐慌和买涨不买跌的心理在这部分购房者身上有着典型的体现，开发商和投机者就会利用这种心理来推升房价。目前我国加大保障型住房的用地供给量，明确了增加基本保障型住房建设，实行稀释刚性需求的政策。
（五）政绩考核机制短期化
商品房价格持续高涨的一个重要原因是地方XX政绩考核机制短期化。地方XX为了在短期内提高政绩，必须要扩大投资。土地出让收入是地方XX资金的主要来源之一，土地出让收入占XX财政收入的比例很大，有的地方甚至达到50%以上。由于土地出让收入对地方XX扩大投资、提高短期政绩作用巨大，国家出台的一些促使房地产降温，但会减少地方土地出让收入的政策没有得到地方XX的支持与贯彻，例如开征物业税，将减少物业流转阶段的成本，增加物业持有、使用、经营的成本，由于这个政策措施会使房地产降温，因此在一些城市“空转”了多年而未有实际动作。为改变这个状况，需要改革地方XX的政绩考核机制，改变政绩考核短期化的现象。
三、关于房价走势的几问题
（一）调控正朝预期方向发展
2011年，是“十二五”规划开局之年，也是房地产业的大变革之年。号称“史上最严厉的楼市调控”凌厉推进，房地产市场、房地产行业在调控中正在向更加理性、健康的轨道发展。
近年来，部分城市房价过高、上涨过快，如果任由这种情况发展下去，不利于民生改善和社会稳定。普通居民通过买房改善居住条件的愿望就会越来越遥远，房地产市场投机会制造越来越多的泡沫，进而威胁国民经济健康发展。调控必须而且迫切，然而，调控却并不容易，力度不当可能引发一系列经济、社会问题。房地产市场不整中国经济要出事，整狠了中国经济也要出事。面对这种“两难”的局面，房地产调控要确保取得实效，又要把握好政策的力度和节奏。
国家统计局公布的数据显示，2011年10月份70个大中城市房价平均环比下降0.14%，2011年以来首次出现环比下降。总体来看，目前房地产调控已取得积极成效。成效突出表现在：实施限购城市的投机性需求基本得到抑制；商品房价格过快上涨势头得到遏制，特别是下半年以来，一线城市和部分二线城市的非中心城区房价出现下行趋势；住宅地价上涨势头出现回落；住房供应结构明显改善，保障性住房和中小套型住房供给增加。房地产调控正朝着预期方向发展。
（二）为什么过去调控“屡调屡涨”，本轮调控却能向既定目标步步推进
措施更有力从“国十条”到“国八条”；从差别化信贷的经济政策，到限购、限价的行政手段；从增加普通住房供应到抑制投资投机性需求；从全国统一的政策到地方的执行细则根据市场变化，政策不断出台，一次比一次更严厉、针对性更强。落实更到位。本轮调控将“落实地方XX责任”列为重中之重。2011年初，中央要求各省在年初制定本地房价调控的明确、量化的目标，并向社会公布。如果目标没有完成，要对地方XX主要负责人进行约谈甚至问责。这使调控效果的评估更加刚性化、有据可循。公众的监督和中央XX的问责，无疑给地方XX套上了“紧箍咒”，必须动真格。
决心更坚定中央XX始终把调控成效视作对人民群众的庄严承诺，视作党和XX公信力的体现。每次房价出现反弹，党和国家领导人、有关部门负责人就及时站出来，强调坚持房地产调控方向不变、力度不松，即便牺牲一点经济发展的速度，也要让调控取得实效。决心给了老百姓信心。调控不放松，让更多购房者相信效果会进一步显现，选择观望等待，更理性地制定买房计划。决心也给市场释放了信号。房地产的暴利时代正在远去，懂得顺应市场和政策变化的企业，通过更积极的定价，更大力度的促销，实施更稳妥的战略，为房地产业“下半场”的竞争做准备。
四、房价下跌在理论上对我国的影响
数据显示，房地产市场在中国的GDP增长中起着很大的作用，无论是房价的上涨还是下跌，对于当下的中国都有着必须认识清楚的影响。
（一）房价下跌对于商品价格的影响
在2008年的金融危机中，中国经济逆势上涨，中国的房地产发展起到了很大的作用，但是也因为这个原因，各种商品价格甚至被抬高到了人们无法承受的水平，而价格的正常速度更是惊人。如果中国XX这一次的调控政策能够起到作用，控制住房价，那么各种原材料商品的降价会成为必然趋势，原材料作为各种商品的基础，其降价也必然引起后续产品价格的下滑。
（二）对中国整体经济的影响
短期内，房价的下降使得房地产开发建设减少自然会抽掉中国经济发展的一根大木，引起中国经济的短期增速减缓。但是从长远来看，确实中国调整经济结构的一个机会，建筑业属于第二产业，现代社会经济的发展想要进入较高的水平，已经不能依赖于第一第二产业的带动，第三产业的发展才是符合未来发展的正确道路。暂时的疼痛会让我们在未来经济进一步反战之前取得较为健康的经济肌体，如果房价不降下来，在未来世界经济的竞争中，中国的病态发展一定会成为其他国家蚕食的所在。
（三）对政治的影响
这一点更多地表现为对中国社会的影响。2007年中国XX所进行的一次房价调控以失败而告终，半途而废的行动严重影响了人们对XX的信心，如果这一次调控依然无法取得效果，那中国XX的公信力将会见底，一旦一国XX失去了公信力，那么他的统治所依赖的只能是暴力和谎言，而暴力和谎言下的XX，是不能持久存在的。另外，如果不能够将房价降到一定的水平，年轻的一代人将会承受巨大的社会生活压力，不正常的社会心态就会成为各种乱象滋生的土壤。
五、如何调控我国当前的房价走势
我国正处在社会主义市场经济发展初级阶段，在这个阶段我国的住房市场发展必须要有XX的较大投入作为支撑，否则这个市场就会不稳。至于XX投入多少合适可进一步做调查研究。笔者建议：
（一）要逐步完善我国住房市场体系
既要注重完善我国商品房住房体系，安排好高、中、低档不同层次的商品房建设，又要注重完善我国保障性住房体系，要安排好廉租房、经济租赁房、经济适用房和限价商品房不同类型的保障性住房建设。后者主要由XX来主导开发建设，其所占整个住房市场的比重，应以其能否抑制住我国当前及今后的房价上涨为准。
（二）XX有关部门要做好通货膨胀预期工作
要多做抑制房价上涨的谋划和措施，少发表房价还要不断上涨的言论，少做此类宣传，以避免和减少人们对通货膨胀和房价上涨的预期。
（三）建议XX相关部门要做一次较全面的、系统的房地产市场调查研究
要调查清楚我国目前住房市场需求中，自住性消费需求占多少，投资和投机需求占多少，以便采取有针对性的对策措施来抑制住房市场的投资和投机需求，进而抑制住房价格的上涨。
（四）要限制二套房首付比例
2009年以来，流入住房领域的贷款，更多地支持了投机性的住房开发和投资，而不是真实性的住房开发和消费。通过限制二套房的首付比例，可限制住房开发和购买的投机性。
（五）要限制房地产开发企业金融杠杆的利用率
我国的土地是银行信贷最可靠的抵押品，很多人都在炒房价的构成，实际上房价成本的构成和开发企业的利润有一定的关系，而最直接的因素是房地产开发企业金融杠杆的利用率。建议将房地产企业自有资本金率由目前20%恢复到35%或更高，这可在很大程度上限制其囤积土地和过度扩张所导致的土地和房价的过快上涨。
（六）要严格贯彻和落实国家颁布的有关管理办法
对房地产开发闲置土地进行彻底清查，并严格贯彻和落实国家颁布的《城市房地产管理法》和《闲置土地处置办法》。
（七）要建立相关的考核机制和问责制
中央XX对地方XX的业绩考核，不仅要考核GDP，而且要考核其地方保障性住房建设和房地产价格走势。这是关系民生和我国整个国民经济与社会能否实现稳定和可持续发展的大问题。因此，要规定地方XX的相关职责，并实行问责制。
六、总结
按照经济学的需求供给关系理论，我国的房价应该出现一个先涨后降的情形。随着房价的一步步攀升，房屋的供应量也会逐步的增加；而房屋的供应量达到饱和的时候相应的房价也会出现天价，随之而来的是房价下跌。如下图所示：
这仅仅是一个静态的表示，仅考虑了价格和房屋供应量的因素而忽略了其他的影响因素。像国家的宏观调控，我国的人口结构的变化等。这些都是我国未来房价所必须考虑的因素。不过就算综合考虑了这些后也只不过是上述的曲线上升下降（也即是房价的上升下降）的过程更加复杂化一点，过程延长或是缩短一点。当然国家宏观调控的主要目的就是为了使其上升和下降的过程缩短一些，是房价能在更长的时间内维持在一个合理的范围内，从而实现购房者和房地产市场双赢的局面。
我们还要考虑的一点是国家宏观调控。国家关于廉租房政策的出台对房价的降温效果还是显著的，但这个效果到底能持续多久，是否能达到老百姓和国家所期望将房价控制在一个合理的范围内，这是由关于廉租房制度的执行力度及其覆盖范围所决定。若廉租房覆盖面够广，而且又能够执行到位的话，那么其对我国的房地产市场的健康发展的作用是不可小看的。同时如果国家宏观调控能够进一步加强市房地产市场进一步规范化、合理化，不断出台相关政策以弥补这些年来国家在房地产市场所造成的尴尬现状。相信在不久的将来，我国的房价将会趋于合理，同时老百姓买房也不在是奢望。
参考文献
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6、苏岭《中国高房价调查》[M]南方日报出版社2010年版
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