论开发商囤地与房价波动

　　摘要：随着住房分配制度改革的深化以及国民经济的健康发展，房地产业得到了快速的发展，己经成为国民经济的重要组成部分。房地产市场的健康稳定不仅是一个行业的问题，事实上，高房价蕴含着巨大的金融乃至社会风险。关注城市房价波动，最重要的不是关注房价本身，而是关注房地产市场制度是否公平，结构是否合理，长期发展是否健康。通过研究我们发现房地产市场供需对房价持续上涨与房价持续下跌的影响机制中开发商囤地起到了非常重要的作用。通过对开发商囤地的原因和危害进行深入分析，提出了治理开发商囤地的对策。开发商囤地最直接的危害是造成土地资源浪费，同时还会导致房价高涨、调控失灵等一系列社会经济问题。

　　关键字：开发商；囤地；房价波动；政策

　　房地产业是国民经济的支柱性产业。房地产业每年吸纳大量的劳动力，并带动钢材、水泥等数十多个相关产业。房地产行业的发展程度与一个国家或地区的经济发展水平有着至关重要的相互联系。房地产发展取决于经济发展水平，同时又会影响到经济的健康发展。房地产市场与金融市场密切相关，房地产市场的繁荣会带动金融市场的繁荣，而房地产市场的萧条也一定程度卜会抑制金融市场的发展。中国房地产业在国民经济发展中起着举足轻重的作用，房地产市场的健康稳定不仅是一个行业的问题，事实上，高房价蕴含着巨大的金融乃至社会风险。

　　众所周知，房价是由房地产市场的供需双方共同决定的，所以本文从房地产市场的供需对房价的影响机制的角度来展开分析。在任何国家或地区，房地产都是国民经济中最主要的部门之一，尤其在城市发展过程中房地产起到至关重要的作用。房地产是人们生产生活的必需品，而房地产业作为国民经济的基础性、导向性产业，其稳定增长与持续健康发展对金融体系的稳定，国民经济的发展，产业结构的调整，人民生活水平的提高都有着极其重要的影响。现在房地产业与金融紧密联系在一起，“正如货币天然需要金银一样，房地产业天然需要金融”，金融是房地产和城市发展最重要的决定因素；房价是由房地产市场的供需双方共同决定的。本文试图揭示出房地产市场供需现状与房价波动现状，并深入剖析房地产市场供需所特有的特点及其对房价波动的影响机制。

　　对于房价波动的情况来看，只有把土地供出，才可以稳定房价，保障我国的国民经济稳定的发展，只有经过一定开发周期变成现实中的住房，才能实现通过加大土地供应量调控房价的目的。把握住了供需的对房价的影响机制，我们就可以“釜底抽薪”制定出能够有效抑制房价涨速过快的方案。如果开发商拿了土地囤而不开，对紧张住房供求关系、助推房价上涨的影响是不言而喻的。可是开发商是市场行为的主体，其行为是为了利益，他们不可能放弃土地的控制。如何来解决这一难题，使我们在本文中所要探讨的问题之一。值得我们思考的是，对于一些开发商不通过建房卖房实现利润，而对囤地、“倒地”更感兴趣，这样的市场行为，土地调控部门不能忽视。显然，在政策上还缺乏有效地控制措施，而无法来处理开发商囤地的问题，使得当前闲置土地清理举步维艰。本文在前人研究的基础上，首先对开发商囤地的原因和危害进行分析，在此基础上，进一步提出治理开发商囤地的对策措施。

　　我国的房地产业在国民经济发展中起着举足轻重的作用，房地产业的健康发展从一定程度上会影响到国民经济的健康发展。现代经济中，房地产具有很强的波动性，房地产与金融市场的紧密结合，使得房地产波动不仅会直接影响社会生产和消费等实际经济领域，而且会通过货币工具和信贷总量等传导机制对金融市场产生影响，导致实际经济的扩张或紧缩。特别是近几年来，由于房地产价格波动较大，房地产业的健康发展问题越来越引起人们的关注，房价的问题己经是一个关系到国家经济健康发展的问题。

　　现在的房价波动，其主要与那时是开发商的囤地行为，对于拿来的土地不开发，放置在哪里几十年不动，使得我国住房急缺，带动房价大幅度上涨，所以，对于现在开发商囤地行为，我国要大力制止，来稳定房价波动，全面控制我国土地的有效开发，度我国经济建设的发展有着重要的意义；

　　关于房价波动的讨论在学术界的研究成果较多，但大多集中在房价波动的影响因素和房价波动的区域差异状况两大方面，对于房价波动的互动关联效应研究甚少。时药仑等(2005)‘￡从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素，并提出了相应的房价调控对策。王松涛，杨赞和刘洪玉(2008)应用Johansen协整检验，多变量格兰杰因果关系检验和脉冲响应函数方法，分析了我国5个主要区域市场房价之间的互动关系。

　　目前对开发商囤地行为进行系统研究的文献并不多。孔煌等(2006)②指出开发商囤地兼具房价和闲地的双重属性，并分析了开发商囤地的原因及危害，最后结合我国有关法律法规的实际情况，提出了相应的政策建议。Ｗｈｉｔｅ指出土地是住房生产的投人要素，开发商的土地储备是为了避免未来住房市场需求高涨时企业由于土地资源不足而出现生产瓶颈，而对于大的开发商而言，其土地储备策略还出于对自身在市场中垄断地位的考虑。段忠东等(2007)从理论上探讨了开发商囤地的相关原因。在此基础上，他利用2000年1月

　　至2006年8月的有关数据，运用多变量协整分析技术对我国开发商囤地行为带来的危害进行了详细的分析；刘洪玉、任荣荣认为开发商土地储备行为由经济条件决定，持有成本与预期收益是开发商进行土地储备规模决策时权衡的两个主要要素，贷款利率和融资能力从持有成本的角度影响开发商土地储备行为，未来房价增长预期和未来市场不确定性则从预期收益的角度对开发商的土地储备行为产生影响

　　开发商囤地是指开发商为了获取更高利润而对土地采取的一种聚集储存行为，相比较于法律中有明确规定的闲置土地而言，囤地带有更明显的主观性和长期性，它是开发商对土地的一种主观性长期储积行为。我国目前打击囤地的政策大多是由中央XX颁布的，而具体负责实施这些政策的却是地方XX，地方XX在执法过程中通常不认真执法、穷于应付，最终导致大量囤地行为的发生。囤地的原因有以下几点：

　　首先可以获取巨额囤地收益；开发商之所以有地可囤，是因为地方XX土地供应急功近利的缘故。而房地产开发商囤积土地的收益是由被囤积土地的当期市场价值和土地囤积的成本所共同决定的，在土地供应上本应该是经过科学规划，有计划、有步骤地拍卖或出让，但是一些地方XX为了政绩，为了财政收入的增长，选择了最简单、见效最快的办法，我国目前正处于城市化快速发展时期，伴随着大量的基础设施建设，城市土地价格不断上涨，在这种情况下，开发商对土地的囤积时间越长，其赚取的囤积收益就越大，而能够获取巨大的囤积收益是开发商囤地的根本原因。

　　其次是法律法规不完善；开发商之所以敢于囤地，是因为地方XX有法不严格执行的缘故。

　　在现行的法律法规中，还没有专门打击开发商囤地的条款，只有对闲置土地的处置办法。法规执行不严有各种原因，但根本的一点是地方XX不愿意严格执行，因为一旦严格执行，开发商就会根据自己的开发能力购地，而开发商往往还会找出各种理由来证明自己的动工延迟是由于不可抗力、XX行为或者前期工作所造成的，从而免受囤地处罚。虽然中央XX一再强调和谐社会，民生为重，但地方XX有自己的小算盘，只要中央XX不打破地方XX的小算盘，地方XX对中央文件和法规的执行就会打折扣。法律法规上的不完善是导致开发商囤地的一个非常重要的原因。

　　最后就是执法不严；很多清楚先，XX都是采取春风化雨的教育方式，但是这种方式很难奏效，必须有“斩立决”的决心和勇气，政策的刚性和灵活性不足，以及刚性与灵活性之间关系处理上存在问题，使得当前闲置土地清理举步维艰。虽然说我国现行的法律法规在打击囤地方面存在着漏洞，但长达２０年之久的土地囤积行为难以被查处，只能说明我们在处理土地囤积行为时执法十分不严。

　　我们每个人如果留意身边的土地，会发现总有一些土地是被开发商闲置起来，多年都没有开发的，保安看护着这些闲置土地，任由上面长满野草。由于我国人口众多，必须保有大量的耕地来保障国家粮食安全，在土地总面积有限的前提下，保护耕地必然会在一定程度上压缩城市用地的发展空间，这些土地交在农民的手中，至少可以种出一些粮食、水果和蔬菜。而开发商的土地囤积行为会使这种供需矛盾进一步地加剧，给社会经济可持续发展带来一系列的危害，而闲置土地也是社会财富的巨大浪费。主要表现在以下几个方面。

　　首先是土地资源闲置浪费；我们国家是土地十分稀缺的国家，十分珍惜和合理利用每一寸土地，切实保护耕地是我国的基本国策，开发商在获得土地后，一旦不能及时进行开发，这将造成极大的浪费，是严重的违法行为。开发商囤地造成大量土地资源闲置浪费具体体现在：被闲置土地本身的浪费；或是被农民征用，又完成了农用地到建设用地的转换过程。按照我国现行的法律法规，通常情况下，即便这块土地长期闲置不用，也很少再被用来做农用，同时大量囤地必然增加失地农民，失去生活来源的农民看到自己的土地竟被如此闲置必然引起强烈不满。开发商的囤地行为会使土地市场传导出土地供应不足的假象，引发新一轮的土地征用，从而形成一种恶性循环，间接造成现有农地资源被闲置浪费。

　　其次是间接地提高房价；由于土地闲置，市场上房子供应量就少。房子价格永远遵循市场供求关系的规律，供应量少，房价就会上涨。在房地产需求量持续不断增长的情况下，开发商通过囤地可以根据市场的变化决定是否供房，这样他们就能保持高房价，用以获得最大利润。如果在这些土地上尽快盖出市场上需要的房子，房价的上涨才能从根本上得到抑制。

　　最后造成宏观调控政策“失灵”；清理闲置土地实际上也是维护法律的尊严。开发商囤地会使土地市场供求信息失真，而XX制定房地产宏观调控政策上，重要的一个依据是土地市场的供求信息，开发商囤地需要大量资金，当开发商出现资不抵债，资金链出现断裂时，必然会威胁银行和股市，这对国家经济发展极不利的。最终导致XX房地产宏观调控政策的“失灵”。

　　对于如何规范地方XX的土地储备机构和供应机制，来实行土地储备职能和土地经营职能的分开，遏制部门利益冲动，来较少开发商囤地，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，而囤地问题比较复杂，不仅有开发商的原因，还有地方XX的原因。我们采取以下治理对策：首先要转变经济增长方式；对于现在，我国的国民经济还和依赖房产商的支持，各行各业都离不开在房地产上的经济支柱，以前由于我国一直视房地产业为国民经济的支柱产业，奉行促进房地产业发展的策略，有关数据表明，同时由于目前我国房地产业已经与国民经济发展休戚相关，在国民经济中占有举足轻重的地位，房地产的兴衰与国民经济能否持续增长休戚相关。所以要想制止开发商囤地，我们可以抑制部分行业，让其脱离房地产，国家给予大力支持和扶住，争取在没有房地产的支持下照样可以经营；引导产业持续健康发展；

　　所以XX在打击房地产商囤地行为时就会有所顾忌，担心大规模地打击囤地行为会抑制房地产业的发展，从而影响国民经济的快速增长。对此，XX要想制止囤地行为，就必须降低国民经济对房地产业的过多依赖，

　　其次是要切断开发商囤地的利益链；开发商是市场行为主体，其行为不可能不图利。所以要从根本上治理开发商囤地，就必须切断开发商囤地获利的收益链条。由于地方XX的财政收入与房地产开发商经济利益基本趋向一致，地方XX与开发商已结成了利益同盟，所以在固定贷款利率变成随贷款时间延长利率累进增加的模式中，就加大房地产开发商持有土地的资金成本；在这种情况下，地方XX在执行中央XX的打击囤地政策时通常虚与委蛇；XX还需要不定期的对开发商所囤积土地进行评估，根据土地价值的增值收取高比例的土地增值税，从而加大开发商囤地的成本，降低其囤地收益。还有就是地方XX会对开发商的囤地行为实施一定程度上的保护；这使得在制止囤地行为上有了很大的阻碍。所以，必须切断囤地中形成的开发商和地方XX之间的利益链，才能在制止囤地上去的有效地成绩。

　　第三还要制定专门打击囤地的法律法规；囤地行为一直为法律所禁止，可是从有关法律执行情况来看，无偿收回闲置土地难度相当大，真正被收回的土地少之又少。这就使得我国法律在此很得不到强有力的执行，对于具体有关的法律法规是没有明确的条例；在我国现行的土地与房地产管理法律法规中，尚没有哪一部法规对开发商囤地有一个明确的定义，目前法律只有关于土地闲置的规定，而且这种规定也不具体，可操作性程度不高，所以我们要拿出决心和胆识，破解闲置土地清理的政策及执行障碍，让开发商囤地无门，土地参与宏观调控的效果才会更好地发挥，XX运用土地政策调控房价的目的才能实现。

　　开发商囤地是开发商为获取暴利而进行的主观有意行为，所以我们要严格查处囤地炒地闲置土地、擅自调整容积率、商品住房建设和销售的违法违规行为。对此我们急需制定专门用来打击囤地的法律法规，国土资源部近日表示，在确保拉动内需项目和民生项目用地的情况下，下半年要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地。

　　第四必须改变当前分税制度；在以前分税体制下，我国对房地产开发贷款实施低利率和税费优惠政策，降低了开发商购买土地的利息成本和税费负担，所以想提高打击囤地的执法效率，就必须提高地方XX的执法积极性，这就需要中央XX改革目前的分税制度。

　　本文将主要研究我国区域市场的房价波动特征，并考察区域之间和城市之间的房价互动关系。每个城市的房价波动特征都可以分解为城市因子特征和区域因子特征两部分，各个区域因子和城市因子的波动特征均不相同;近几年来，我国的房价波动表现出较明显的两个特征:第一，相近区域内的城市房价波动特征存在一定的相似性，由于房地产具有不可移动性等产品属性，使得房地产的发展具有明显的区域性特征。例如，华东四市(上海，南京，宁波，杭州)的房价波动从2004年末开始就保持着几乎相同的趋势;第二，我国的区域城市房价波动表面上存在一定的先行滞后关系，由于受到各地区经济发展水平，信息化发展程度等因素影响，又使得房地产的发展具有鲜明的发达城市房地产业联动特征。2000年到2004年经济发达的沿海城市房价首先迅速增长，接着在2006年左右，内陆的二三线长城市房价也开始加速增长，2005年国家采取一系列的宏观调控政策，长三角地区(上海，杭州等)的房价得到一定的控制，但是随着2006年北京，深圳地区房价新一轮增长的开始，2007年长三角地区的房价又出现了大幅的上涨。根据以上特征，大多数城市的房价波动受区域因子的影响要大于城市因子的影响，特别是较为发达的城市，房价波动受区域因子影响的程度达到80%以上;我国大中城市的房价波动。

　　房价过快上涨的重要原因是开发商囤地；一些房价涨幅过快的地区，其闲置土地清理工作不仅没有明显进展，相反，在过去形成的闲置土地尚未得到清理的情况下，仍在不断形成新的增量。所以国土部将在近期出台惩处开发商囤地行为的措施，并在明年加大住宅土地供应量，抑制房价过快增长。今年上半年，房价呈现持续上涨局面。人们看到，一方面国土资源部积极促使各个地方XX加大土地供应量；我国城乡发展建设用地预留数量是足够的，对开发商闲置及低效利用土地，国土部将进一步予以规范。另一方面，开发商拿地踊跃，一些土地正变成开发商的储备地。所以开发商拿了土地囤而不开，这就对房价上涨的影响是不言而喻。

　　还有就是在XX监管上必须到位但即使加大供应量，如果开发商继续囤积土地而不进行开发的话，相关政策的效果必将大打折扣。从而导致全国房价普遍出现上涨,在这种背景下,一些不良开发商又开始囤地、囤房,以图哄抬房价,坐享收益。使得房价不断受到很大的冲击；所以囤地不建的情况能否解决，囤地是导致房价疯涨的重要原因，因此房价波动能否停止，关键是看地方XX的态度。

　　由于土地是稀缺资源，企业这么囤地不建肯定也是不成的。其实这个相关的政策一直在实行，就看执行的力度如何。据了解，已出让用地闲置两年以上将被收回，不但在国家土地管理法规中早有规定，也成为国家及地方历次房地产调控政策出炉时强调的重点，为打击开发商的囤地行为,最近,国土资源部、国家工商行政管理总局联合发布通知,对《国有土地使用权出让合同》进行了补充。要建立奖惩分明的土地节约集约利用评价考核体系，并纳入地方干部政绩考核体系。严加查办那些官商勾结的人员；再有就是在解决好企业囤地的问题时，对房地产行业的体系和制度问题必须首先解决。

　　研究了房地产市场供需对房价波动的影响机制。我们得出房地产市场供需对房价持续上涨的影响机制是:由于城市化、收入提高和开发商囤地等因素导致住房需求增加，所以国土部将规范开发商囤地行为中表示，在确保拉动内需项目和民生项目用地的情况下，下半年要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地。而由于房地产生产周期长从而使供给的增加具有滞后性，这使得需求大于供给，从而推动了房价上涨。我国城乡发展建设用地预留数量是足够的，对开发商闲置及低效利用土地，国土部将进一步予以规范和开发，来解决房价持续上涨的问题。对此提出来一下几点建议：

　　首先要充分认识到房地产价格问题的复杂性。房地产价格与宏观经济指标必须实现协调发展。目前中国房地产价格的整体水平基本符合经济高速增长的要求，但仍应注意随时进行统计和分析，及时调整两者之间可能出现的过大偏差，避免造成不良后果。如果房地产价格增长过快，超越了社会经济发展的承受能力以及企业和居民的支付能力，将会带来严重的后果;当然，房地产价格也不是越低越好，过低的房地产价格不利于经济的发展和人民生活水平的提高。

　　其次是充分考虑房地产市场的地区差异性。由于各地区房地产泡沫、过度开发的诱因不同，因此针对不同城市或地区房地产市场发展的不同特点和诱因，采取有针对性和可操作性的对策进行防范；不同城市、不同区域的房地产市场，都有其自身的发展规律和特点。尤其是对关联影响较强的一线城市和二线强城市进行重点宏观调控，防止其房价波动对与之相关联城市造成严重影响。

　　最是是防范金融危机等重大事件的冲击。合理制定房地产市场宏观调控政策。房地产市场的健康稳定不仅是一个行业的问题，事实上，高房价等现象蕴含着巨大的金融乃至社会风险。房地产行业的发展程度与一个国家或地区的经济发展水平有着至关重要的相互联系。房地产发展取决于经济发展水平，同时又会影响到经济的健康发展。国家合理制定和实施一系列促进房地产市场健康发展的政策，对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资都将会发挥重要作用。

　　近些年来，由于金融市场管制放松，金融市场竞争加剧，信贷规模猛增，大量银行贷款进入资产市场等。房地产风险蕴含在金融体系中，经济危机或者金融危机爆发必然会对其造成重大冲击。XX等部门应敏锐捕捉相关信息，提前采取措施，来预防房地产风险，从而防范金融风险，抑制经济的不稳定吐。

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