浅析房地产企业流动资产管理

　　内容摘要：近年来，在市场需求的推动下，房地产业蓬勃发展，己经成为我国国民经济的支柱产业之一，支持并推动了国民经济持续、快速、健康的发展，房地产企业的发展趋势呈现出集团化的特征。房地产企业是一种资金密集型的企业，财务管理工作的信息化在整个房地产企业的信息化过程中扮演举足轻重的角色，所以构建新型的房地产集团化财务管理信息系统是迫切的，它不仅仅对实现科学的企业财务管理和有效地辅助企业经营决策，还对提高房地产企业的核心竞争力，推动国家经济的发展都具有重要的意义。

　　关键词：房地产企业；流动资产；管理方法

　　企业成本费用管理的内涵：成本管理是企业经营管理的一项核心工作，关系到企业的生存发展问题。企业无论采用哪一种战略来开发其竞争优势，都离不开成本管理。20世纪80年代初，著名学者杨时展教授较为系统地引进并介绍了当时西方国家的成本管理会计理论，后来逐渐被中国经济管理界所了解和接受。近年来，成本管理的研究出现了一些新动向，杜晓荣（2008）在《成本控制与管理》一书中，阐述了关于成本计算、成本预测、成本决策、成本控制、业绩评价等内容，突出成本控制与管理的基本概念、基本理论、基本方法。中国不同的经济发展地区、行业、所有制和规模的企业，对成本管理使用差异较大。学术界的相关专门著作也陆续出版。具代表性的有：王化成和李勇的《企业全面预算管理》（2006)，高晨编著的《企业预算管理—以战略为导向》(2007)，韦德洪编著的《财务预算理论与实务》(2006)等。2006年《哈佛商业评论》上，菲利•哈斯普斯劳格(PhiliPpeHasPeslagh)、法雷斯•布洛斯(FareSBoulos)和野田智提出整合企业成本预算管理框架，以价值创造为主线的成本管理体系。从国外企业界对于成本预算的管理应用趋势来看，成本管理必须与E砂系统集成应用，从而带来企业运作效率的提高。XCFO公布的2009年统计资料显示18%谨慎观察者一般应用分项预算的方法，主要采用Excel作为成本管理的软件工具;48%的跟随者做到部分业务驱动。

　　近年来，在市场需求的推动下，房地产业蓬勃发展，己经成为我国国民经济的支柱产业之一，支持并推动了国民经济持续、快速、健康的发展，房地产企业的发展趋势呈现出集团化的特征。房地产企业是一种资金密集型的企业，财务管理工作的信息化在整个房地产企业的信息化过程中扮演举足轻重的角色。但当下，房地产企业财务管理的信息化建设相比房地产行业本身发展处于相对滞后。因此充分地运用信息化手段进行变革创新，实现企业科学的财务管理，适应房地产企业集团化发展趋势的财务管理信息化需求日益强烈。所以构建新型的房地产集团化财务管理信息系统是迫切的，它不仅仅对实现科学的企业财务管理和有效地辅助企业经营决策，还对提高房地产企业的核心竞争力，推动国家经济的发展都具有重要的意义。

　　房地产企业合理的使用资金，提高资金利用效果。房地产企业财务必须掌握本资金运动信息，了解资金的流动性或者变现能力，根据财务状况，及时组织资金偿付债务。成本管理工作是企业财务管理的重要内容。是衡量企业财务管理质量的重要指标。收入利润、成本是互相关联的，在价格一定的条件下，只有降低成本才能增加利润。成本费用的控制是企业财务管理的核心环节。要降低成本费用，要有科学先进的成本核算标准和各项定额，要把握企业生产的各个阶段耗费，开展技术创新增收节支，以降低成本费用增加盈利。正确分配企业盈利，及时完成上缴财政的任务。企业营业收入扣除成本费用后的余额，就是企业的盈利，它是企业创造的剩余产品的货币状态。财务人员必须准确的计算税金，正确的分配企业的收入，处理好国家、企业、职工三者的经济利益。

　　实行财务监督，维护财经纪律。财务监督就是根据国家的财务制度以及有关的政策、法令、借助与价值形式对企业生产经营活动所进行的控制与调节。其目的在于，通过发挥财务管理的职能，在企业的各项生产经营活动中严格执行国家规定的财经纪律，发现问题，总结经验，促进企业改善生产经营，提高经济效益。

　　房地产开发企业究竟应如何适应市场经济需要，在激烈的市场竞争中寻求立足点与发展之路，已成其为广泛探索的重大问题。要解决这个难题，重要的途径之一，就是要强化房地产开发企业财务管理，充分发挥其在企业经营管理中的作用，以带动开发企业的全面科学管理。另外，房地产业作为一个新兴行业，在财务管理中也存在多种问题，有待进一步完善和提高。因此房地产企业的财务管理便成为当前研究的重要课题。本文将就如何加强房地产开发企业的财务管理问题做出专门探讨。财务分析是依据企业财务会计报表的有关数据资料，对经济活动过程和结果进行分析评价。并写出书面报告。财务分析与评价的内容相当广泛，主要是从企业日常管理的需要出发，具体归纳为企业偿债能力分析与评价，企业运营能力分析与评价，企业盈利能力分析与评价，企业发展能力与评价等。中小企业的财务分析主要是对财务报表的分析，分析的方法是多种的。对中小企业建议采用比较分析法和比率分析法。

　　在企业的生产过程中，流动资产有一个不断投入和收回的循环过程，这一过程没有终止的日期，这就使我们难以直接评价其投资报酬率。流动资产管理的基本目标以最低的成本生产的需要,生产经营营业额。促进循环和现在的资产周转率,从而提高流动资产的利用效果,同时它可以节省一大笔钱,生产经营规模在不变的条件下,流动资产占用较少,营业额速度越快,为企业创造了资本的效率也就越大,只有快成现金,企业为了维持正常的生产经营,能及时清偿到期债务。另外，流动资产是生产经营活动的持续不断的和物质的形式是不断变化的,总是表现为原始资产的形成与消费的新资产的价值、资产翻译过程中得到补偿。加强管理的流动资产盘活企业的资本,缓解资金短缺的企业的压力,提高企业的经济效益,增加财政收入,也是加强流动资产管理的目的

　　流动资产管理策略就是确定企业流动资产总额及其结构的策略。从理论上讲，如果能正确预测的话，企业应该持有确切数额的货币资金，以备支付必要的生产性支出；保持确切数量的存货，以满足生产与销售的需要；在最优信用条件下进行应收账款投资，而不作有价证券的短期投资。如果这些都能正确预测，则流动资产总额可以掌握在最低的水平，流动资产结构也最为合理。如果流动资产总额超过或低于这个水平，流动资产的最合理结构将受到破坏，企业的利润则会下降。在实际工作中，由于未来情况的不确定性，企业不可能准确预测流动资产各项目数额及流动资产总额，从而必须制订不同的流动资产结构管理策略。

　　企业经营战略分为稳健型的企业经营战略、激进型的企业经营战略和中庸型的企业经营战略，与此相对应，流动资产控制策略分为稳健型的流动资产管理策略、激进型的企业流动资产管理策略和中庸型的流动资产管理策略三种。

　　房地产企业的现金存量很大，而现金是盈利性最弱的资产，同时，流动性与现金差不多的短期投资所占比例却非常小，因此，有必要对房地产企业的货币资金存量进行研究。同时，也可以看出应收帐款与其他应收款的比例也比较大，说明了房地产企业被拖欠占用的资产较多，蕴含着较大的财务风险。

　　流动资产营运状况反映流动资产营运效率，换句话说就是资产使用的效率。反映流动资产营运状况的财务指标包括：流动资产周转率、存货周转率、应收账款周转率及不良资产比率等。

　　1.房地产企业货币资金管理现状描述

　　资金筹集是资金运动的起点，一个企业筹资能力如何，决定着企业资金运动的规模和生产经营发展的程度。通过一定的资金渠道、采取一定的筹资方式，筹措企业经营的发展所需要的资金是企业财务管理的一项重要内容。中小企业筹资中一定要扬长避短，坚持规模适当原则，筹措及时原则，来源合理原则，公平守法原则，做好企业资金筹措。

　　2.房地产企业应收账款管理现状描述

　　查阅企业的资产负债表，往往会发现应收帐款金额庞大，其原因可能是受“三角债”，为促销进行赊销等因素的影响，但实际上应收帐款又恰恰是容易产生产权模糊的现象。如仔细对帐、查帐，可能会发现某些企业收款对方根本无记录或金额小于企业帐面金额，其原因可能是收帐者xxxx或娜用，也可能是记帐的技术性错误，更有可能是经营者或财会人员为达到某些目的而故意所为。如此，资产的产权归属便无法正确界定，其后果是严重的。为了改变以上状况，必须加强法制建设，加强财务管理，不给违法乱纪者以可乘之机。

　　3.房地产企业存货管理现状描述

　　主要是一些低值易耗品、原材料等。原材料指企业购入的各种主要材料、辅助材料、修理用备品备件等，低值易耗品是指企业生产经营过程中使用的不达固定资产标准的部分劳动资料，包括各种工具、模具、办公用品等。按其存放的地点分为库存存货、在途存货和发出存货三种。

　　大庆创业房地产成立于2002年，是大连市内－家近年刚刚崛起的房地产开发企业，公司具备较为雄厚的资金保障及技术含量较高的施工队伍，开发了旅顺市内两块住宅小区，销售率接近100%。下面分别从大庆房地产面临的外部、内部环境分析大庆房地产的现状。大庆创业房地产虽然各项管理制度比较健全，但在财务管理上没有按财务管理的一般原则进行企业的财务管理。财务管理在企业的经营决策上没有发挥核心作用。资产管理制度、资金管理制度、成本管理制度，以及其它财务管理制度，在执行中形同虚设，财务部成了核算部，没有形成“刚性”财务管理，存在诸多中小企业财务管理的共性问题。

　　1.流动资产存在问题

　　流动资产结构不合理，资产周转率低。流动资产结构实质是各类形态的流动资产占整个流动资金的比重。如表1大庆房地产企业流动资产结构两年平均流动资产占总资产的59.7%；平均应收帐款占平均流动资产的70.1%，平均存货占平均流动资产的23.6%。应收帐款和存货合计占流动资产的93.7%流动资产占用结构严重不合理，流动资产占用过多，超过生产经营的需要，会给企业带来机会成本，造成企业利润下降，流动资产中的应收账款和存货占用过多，一方面表现企业大量资金处于闲置状态，应收回不能收回，另一方面表现为企业购置原材料，添置设备无资金来源。为发展生产又要积极筹集资金向银行贷款，增加企业财务负担，由于企业财务管理部门未能对应收帐款引起足够重视，出现应收帐款在法律期限内无人问津的状况，出现了呆帐，甚至造成了坏帐损失，增加了企业的负担。

　　大庆房地产2011年平均总资产周转速度为1.62次，比同行业的平均水平3.2次慢了1.58次。该企业资金周转缓慢影响企业效益，主要原因是：应收帐款的变现速度和变现程度影响了资金周转。建材加工工程不能按计划施工、完工，出现尾巴工程，影响工程速度和决算，造成货款结算不及时。建设单位工程预付款不能按时到位。

　　2.固定资产存在问题

　　固定资产价值核算不完整。大庆房地产在固定资产资金管理中，只以固定资产购入价做为固定资产价值，固定资产转移也未能及时加强价值的核算，对资本性支出和收益性支出的界线体现不清楚。在固定资产帐户中未能将购置固定资产的运费及固定资产调试费计入固定资产价值中，造成了不能反映固定资产完全价值。

　　固定资产帐实不相符房地产在对固定资产管理中，虽建立了固定资产明细帐，在价值上对固定资产进行了管理，但忽视了固定资产的价值形态和实物形态的双重管理。固定资产在使用过程中，固定资产折旧已经提完，固定资产实物依然完好，但却放松了管理，不对其进行保管、维护和盘点、建帐。固定资产保管保养维修不到位。大庆房地产在固定资产核算中，采用了8%的综合折旧率，其折旧率与企业固定资产的使用状况不相符，不能保证物质资料在再生产中价值消耗的及时补偿，有的设备在正常使用下，其使用价值已丧失，但其价值形态依然存在，没有能实现固定资产的保值和使用效益。

　　成本管理制度不完善。大庆创业塑钢门窗厂成本管理制度没有形成一个完整的组织和工作体系。对成本费用管理责任制落实不好，开支范围、等级标准、成本的预测决策、考核、分析、检查都有很大的随意性。由于企业不注意收集各项相关资料，各项定额指标都是现用现议。如生产定额只确定了人员工作量定额，对单位面积材料消耗无定额考核指标，造成了生产加工中材料的浪费，增加了生产成本。在现场施工中的费用开支随意扩大，造成管理费用超支。

　　项目投资缺乏可行性分析研究。成本费用管理没有针对性。在成本费用管理中，年度成本费用计划，只是延续去年成本费用。不进行年度成本费用的预测，缺少成本费用的比较资料，不能反映出成本费用的节约程度，反映不出哪些环节出现成本费用浪费现象。项目投资比较盲目。该企业在项目投资上对投资风险评诂尚少，没有形成财务论证的可行性报告，资金的时间价值难以确认，机会成本研究分析，在建材市场近于饱和的情况下，继续投资引进新生产线，需求量减少，结果工作量不足，处于半停产状态，浪费了资金，削弱了企业的经济实力。技术创新资金投入不足。大庆房地产企业满足于技术引进，对内部新技术开发、新工艺研究、新产品试制重视不够，缺少资金投入。质量的提高、价格的降低，有助于确立企业的优势。

　　资金管理无计划，资金需求不预测。大庆房地产企业的生产经营活动受市场制约计划性较差。生产计划不确定，财务管理人员对何时需要资金，资金需要的数量难以准确定位。资金需求预测不准确，无法安排资金的筹措，只能根据情况临时进行筹措，资金不到位时只能停工待料，严重影响了企业经济效益。筹集资金渠道不畅，资金成本较高。大庆房地产企业的管理人员不了解筹资的各种方式以及各种筹资方式的要求、性质和供应方式，在资金周转困难时，首先是赊购材料，其次要求需方预付款，再次是向银行借贷。目前，企业在生产经营中依靠赊购、预付款等商业信用来筹集资金是相当困难的，也是有限的，企业很难筹措大量资金只能缓解一下眼前资金短缺的现象。大量的资金短缺仍需通过银行贷款，对私营企业来说，银行借贷的利息较高，同时银行考虑到资金的流动性，对一年内的短期贷款，往往采取最短期限，如三个月还贷一次，而这一期限对大庆创业塑钢门窗厂来说是生产周期不能适应，增加了企业的负担。

　　通过对大庆房地产企业财务的报表分析和经营过程了解调查，基本上掌握了该厂的财务管理的现状；财务管理不遵循一般的财务管理原则，具有很大的随意性；没有形成以财务管理为中心的机制，流动资产结构不合理，资金周转缓慢；固定资产保值增值不到位；形成虚列固定资产，成本管理失控。企业收益降低，资金筹集举步维艰。企业发展面临困难，造成这种情况的原因是多方面的，有企业外部环境因素，也有企业内部环境因素，有管理体制因素，也有人员素质因素，宏观环境因素和微观环境因素交织在一起，是目前我国中小企业财务管理共同面对的问题，其主要原因有以下几个方面。

　　企业管理是一项复杂的系统工程。在企业计划管理、经营管理、生产管理、质量管理和财务管理等专业管理中心，财务管理是发挥核心作用的专业管理，企业管理以财务管理为中心，反映了财务和财务管理的本质，是适合和促进市场经济和企业发展的必要手段，但中心不是自封的，唯一的衡量标准，就是看它能否对其它各项管理起到牵头和带动“龙头”作用。大庆房地产企业和一些中小企业管理不是以财务管理为中心，而是政出多门，销售部门以“销售为中心”；质检以“质量为中心”；领导以“市场为中心”。财务管理部门也没有把自己的岗位摆在中心位置，财务管理人员成了核算员，出出报表，报销核算。财务管理部门没有屡行生产经营过程，行政管理过程的资金流向、指标行使监督检查的职能。参与决策的职能。厂领导只重视利润指标，工程进度，不注意长远发展，没有充分发挥财务管理部门对企业经营进行财务预测、财务决策、财务计划、财务控制、财务分析的作用，企业虽然产品生产很多，销售也可以，也有市场，但没有以财务管理为中心进行综合管理，没有进行财务预测，财务控制、成本核算、致使企业盈利不多。

　　大庆房地产企业始终认为企业对外承揽业务是企业末来生存的关键。只重视工期、质量、安全、企业效益，对如何实现利润最大化和企业价值最大经考虑不多，研究得不够，抓得也不利。致使企业财务管理基础薄弱，资金运行不畅，费用管理混乱，出现工程和产品成本不实，企业的盈亏说不清的局面。2011年的一项生产加工、安装工程，由于对资料占有不全，信息不准确，使得该项目成本的核算不具体、不全面、不准确，造成该工程决算超过投标，出现亏损。

　　大庆房地产企业个别领导成本意识不强，企业内部财务人员素质偏低。在分解产品成本时，没有认真按产品设计的要求，零部件工艺流程的成本形成来逐个计算，也没有自下而上逐级填报、汇总，单凭主观印象按产品成本切成工时和材料消耗等大块分摊；甚至认为大庆房地产企业这类的中小企业产品结构简单，生产周期短、工序比较少，不值得进行成本统计。不能及时收集原始数据，尚未建立管理信息系统。或者未将系统的末端延伸至班组，依然采取填写报表的方法，然后由专业人员将数据统一进行汇总、输入微机。部分操作工和班组长不能认真填报工时和材料消耗，导致漏报数据和信息失真；还有的未能准时填报，事后补填单凭记忆凑数，辨认困难。

　　成本统计的相关表格不够合理。大庆房地产企业印制的统计表格名目繁多而且容易产生歧义，不能适应不同产品、工序的特点，填报不准确，汇总较困难。产品设计相关成本意识缺位。大庆房地产企业没有把好产品设计关，忽视产品设计阶段的各零部件成本估算的统计工作，使产品刚刚投产就出师不利。

　　资金筹集是资金运动的起点，一个企业筹资能力如何，决定着企业资金运动的规模和生产经营发展的程度。通过一定的资金渠道、采取一定的筹资方式，筹措企业经营的发展所需要的资金是企业财务管理的一项重要内容。中小企业筹资中一定要扬长避短，坚持规模适当原则；筹措及时原则，来源合理原则，公平守法原则，做好企业资金筹措。

　　总之，筹集资金是企业从事生产经营活动的前提；使用资金是筹集资金的目的，可以保证企业生产经营的正常展开；降低成本费用，可以促进生产、增加盈利；正确分配企业纯收入，有利于正确处理各方面的利益关系，提高企业、职工及投资者的积极性；通过财务监督，能够促进企业加强经济核算，保护资产的安全完整，维护财经纪律。

　　一般来说，在其它情况不变的条件下，企业所用资金到期日越短，成本利息虽然低，其不能偿付本金和利息的财务风险越大，反之资金的到期越长，成本利息高，企业的筹资财务风险反而小。企业如果有充分的资金不需借入则企业只有经营风险而无财务风险，如果企业由于资金不足或其它原因借入资金时，由于借入资金，无论企业是盈利还是亏损，都要归还本息，这样就产生了财务风险，企业负债经营，无论利润多少，债务利息是不变的。当利润增大，每一元的利润负债的利息就会相对地减少，从而使投资收益有大幅度的提高，当息税前利润下降时，税后利润下降很快，使投资者收益大幅减少，甚至可能导致企业破产的风险。这是中小企业筹资时应该极端关注的。

　　企业财务管理部门应在流动资产投资耗用和回收全过程的每一个环节，考虑如何加速流动资金循环周转，从流动资产投资开始，就必须在各项流动资产上合理配置资金数额，以促进资金周转的顺利进行；在流动资产耗用过程中，一方面应努力降低材料采购和产品制造成本，另一方面应提高生产效率，缩短生产周期；在流动资产回收阶段，应加强货款结算及时收回帐款，建立财务报表资料定期分析制度及时对各项资金占用进行比对，对流动资金运转情况进行预测，并制定相应措施。另外，企业还应定期清仓查库，及时清理积压产品和物资，充分控制企业现有流动资产的潜力，提高流动资产的利用效果。

　　固定资产使用时间长，占用资金多是企业对内投资的重点。是企业生产所需的物资技术基础，是企业的主要劳动手段，保证固定资产的完整无缺是企业生产经营正常进行的客观要求。因此，中小企业应加强固定资产的收入，发出，保管、正确，及时的反映固定资产的增减变化，定期对固定资产进行清查工作，做到帐帐相符，帐卡相符，帐实相符。因此固定资产必须实行分级归口管理。固定资产的折旧是固定资产的更新的基础，也是固定资产保值，增效途径。固定资产的价值补偿是随着固定资产的使用逐渐实现的，而固定资产的实物更新，则是在该资产不能或不能继续使用时，用积累起来的货币资金来实现。有实现了实物更新积累的货币资金才能转化为固定资产，重新形成企业再生产所需的物质技术基础，这一特点要求企业必须正确计提固定资产折旧，合理确定固定资产的补偿额，加强固定资产的实物保管和更新管理。形成固定资产使用、维护、更新的良性循环。中小企业只有严格执行固定资产管理制度，实行三级保养，正常维修，适时大修，才能使设备的物理寿命延长，减少在正常使用条件下丧失使用功能的情况。保证企业对设备的使用要求，达到固定资产保管、维护、使用的良性循环。

　　以技术创新促进成本费用管理，从短期看技术改造需要投入，开发新产口也需要投入，这都是增加成本的因素；但从长期看、整体看、不仅可以获得更大的利益，而且有利于争取竞争的主动权，确立企业在竞争中的优势。中小企业为未来增效的投入而做出的目前投入是必要的，因此，创新产品会增加销售量，提高市场占有率；创新产品可以适当提高售价，应用新的技术可以提高效率，节能降耗，减废降损；通过新技术可以增加产品的加值。技术创新带来的增利因素要大于其投入的成本因素。

　　资金是企业主营中不可或缺的血液，企业的创立，开展日常生产、购买原材料、机器设备支付，工人工资，都需要一定的生产经营资金，企业扩大规模，开发新产品，提高技术水平，更需要大量资金收入。资金筹集是资金运动的起点，一个企业筹资能力如何，决定着企业资金运动的规模和生产经营发展的程度。通过一定的资金渠道、采取一定的筹资方式，筹措企业经营的发展所需要的资金是企业财务管理的一项重要内容。总之，中小企业要发展，就要筹集资金。筹集资金要讲科学，作好预测，制订计划选择适宜的筹资渠道和方式，降低资金成本，规避财务风险，以创造更大的资金效益。

　　针对中小企业的实际情况，强调了财务管理在企业管理中的地位；就流动资产结构、应收帐款的回收问题进行剖析，对固定资产管理的程序和办法进行了规范，对成本费用的测算与控制内容应用进行了讲解，要求中小企业技术创新以实现成本费用下降，讨论了筹资资金应关注的问题和风险。本文以中小企业财务管理为主线向物资管理，设备管理做了一定的延伸，以增加财务管理力度。中小企业的财务管理基础薄弱，财务行为缺乏控制，中小企业破产频率增高。这对国民经济发展是很有害的，因此，对中小企业的经济管理研究和财务管理应当引起关注。提高中小企业的财务管理水平、企业管理水平，对建立现代企业制度、完善社会主义市场经济体制，具有十分重要的和长远的意义。

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