我国房地产市场现状、影响因素与对策研究

　　摘要：房地产市场调控政策的措施实施自进入21世纪以来，我国XX在制定各项促进房地产行业快速发展的同时也加大了对我国房地产行业整体上的宏观调控和把握。中国的房价自2004年开始就呈现出持续走高的态势，范围波及全国，其上涨的速度之快，影响范围之广，是房价上涨的主要特点。房地产价格过快上涨已成为社会各界广泛关注的焦点问题。近年来，学术界主要围绕宏观经济基本面、政策因素、供需关系、成本因素、市场主体预期、国际因素等方面，对我国房地产价格上涨原因进行了研究，取得了诸多成果，但也存在一定的不足。在今后的研究中须拓展研究空间，寻找新的研究方法。

　　关键词：房地产市场；影响因素；房地产价格；对策分析

　　住房问题，在百姓的生活中，一直是一个亘古不变的问题。众所周知，住房和百姓的生活息息相关，高价房的出现已经严重影响了百姓的生活，构成民生问题。其对社会经济的平稳、可持续发展也有着较大的影响。在实际生活中，人们已经产生了买房难的困扰，房价也成为了住房问题的主要困难之一。近几年，经济学者和社会学者们不断从货币、金融、土地等多方面对房价高、买房难的问题作出学术研究和理论假设，但各抒己见，没有统一的定论。

　　住房关乎民生。近年来，对于“房地产价格上涨原因”的探讨成为学术界的重大议题。学者们由于研究视角和侧重点的不同，提出了不同的见解。正确认识和掌握房地产价格上涨原因，对于遏制房价过快上涨、促进房地产业乃至整个国民经济的平稳发展具有重要意义。本文拟对近年来我国房地产价格上涨原因的研究进行梳理，以便更好地了解和把握实质，为解决问题提供可资借鉴的思路与途径。

　　1.国内研究现状

　　梁云芳和高铁梅((2007)对我国房价波动的区域差异进行了研究，表明银行信贷规模、实际利率、人均GDP、房价预期等是影响房价的因素，并存在区域之间的差异。张双长和李韬葵(2010)的研究发现，土地财政对房价上涨存在较为显著的推动作用。何静等(2011)研究发现信贷规模的变动是我国房地产价格变动的格兰杰原因，而且信贷规模对房地产价格的影响是非线性的。邓富民和王刚((2012)研究表明利率在短期内对房地产价格的影响并不显著，但在较长期内，货币政策对房价与房地产投资有显著影响，在房地产调控效果方面，货币供应量比利率更为显著。王兰1曾指出市场经济正在逐步的发展，国内急需闲置酒店客房和扩大内需振兴滞销的住房，并促进相关行业的发展。通过建立国内包括外汇平台，将自身转变为一个更大的系统扩展客户空间。通过这种方式，不仅可以提高房地产开发企业的收入，但也提高了酒店的潜力，提高行业之间的竞争力，以满足新的需求。通过交换吸引生活消费，延长生活度假住宿，生活目的地建立长期，稳定的假日消费模式，促进休闲市场的发展。

　　王新欣指出在亚洲，观光向度假生活消费水平的变化。日本，韩国，菲律宾，泰国，马来西亚，新加坡和其它国家。利用其优越的沿海自然资源，介绍了假期周末度假胜地，会议休闲，健身休闲，生活房地产的需求激增和相关配套设施，大量的国际金融投资者，房地产开发商，酒店投资管理机构参与生活房地产开发，获得了可观的收入，而且还导致了亚洲的经济增长。房地产业在我国还是一个新兴的行业，因此在理论和实践上，我国的房地产研究还处于初级阶段。

　　国内在定量预测方面，王要武罗兆烈孙平，在《房地产市场》一书中，利用收入、人口和旧房淘汰量等建立多元线性回归模型对我国城镇住宅需求量进行预测。

　　赵黎明、钱伟荣，在“住宅市场需求的组合预测”一文中，将组合预测方法引入住宅市场需求预测，以实例具体介绍了组合预测的应用过程，实例中采用了神经网络、灰色模型等预测方法的组合体系，对当前环境下的住宅市场需求预测进行了有益的探索。

　　朱永升、王卫平，在“影响房地产市场需求因素的灰色关联度分析”一文中，研究影响房地产市场需求的主导因素以及各因素对需求的影响机理。。

　　2.国外研究现状

　　Levin和Wright(1997)把房价分解为由基本经济因素决定的基本价格和由非经济因素决定的非基本价格两部分。Abraham和Hendershott(1996)构建了包含代表投机性泡沫的价格滞后项和代表泡沫自我膨胀的趋势项的房地产基础价值模型，并利用X30个城市1977—1992年的数据对房地产价格上涨的原因进行了实证分析。。

　　X的伊利尔•沙里宁著《城市的发展衰败与未来》，本书作者从建筑的角度出发，回顾了过去城镇发展的历史，分析了目前城镇建设中存在的各种问题，并结合具体实例，提出了今后改进城镇规划及城镇及设计中应遵循的正确原则。

　　盖伦•格里尔等著《房地产投资决策分析》，有三个鲜明的特点：一是系统性，该译丛书不仅介绍了X房地产运作的基本原理、动作方法和实践经验，而且涵盖了房地产动作的主要领域；二是权威性，该译丛以X房地产界最新研究成果为蓝本，保证了较高的学术水准和较强的应用价值；三是原创性，在翻译过程中，译者严格忠于原著，尽量大可能保证了原汁原味的效果。相信本套译丛的编辑出版，必将对中国房地产业的理论研究和实践运动起到积极的推动作用。是对房地产投资领域的基本阐述，介绍决定对房地产进行投资的基本工具。从市场研究、现金流预测、信贷资金、所得税、风险因素等方面进行了分析。

　　迪帕斯奎尔等著《城市经济学与房地产市场》，本书提供的基础性概念大部分是以过去50年形成的城市经济学为基础而建立的。城市经济是对城市土地和住宅市场的运行规律、交通体系、大都市的发展过程以及区域开发等方面进行深入分析的科学。

　　在早期简单的趋势线外推方法的基础上，以高度耐用品的存量、流量理论为基础，来研究城市住宅市场的动态运作规律。MankiwAndWell提出住宅需求总量模型，认为租金和人口数量因素影响住宅需求总量。

　　房地产业已经成为国民经济中不可或缺的一部分，本文从发地产业的现状入手，提出房地产业存在的问题主要为房地产开发贷款失控、房价过高、房地产价格与居民收入失衡、房地产开发结构失衡，对于这些问题，用经济学的方法作出合理的分析，并为房地产业的未来发展提出改善房地产结构、降低房价，完善金融政策等相应的建议，以促进房地产与区域经济健康、协调发展。

　　本文运用了文献研究法、调查（访谈）研究法、调查法对文章进行了辅助写作。

　　2013年至2016年，一线城市房地产开发投资累计完成4545亿元，占全国固定资产投资总额的43．9%，年均増长33．1%高出全国12．7个百分点。2010-2014年，一线城市房地产业增加值占GDP比值年均为10%从上，比全国同期占比高出5-6个百分点。东部地区房地产开发投资仍占据主导地位，但中西部等増速更快。分投资用途看，商品住宅投资为1135.21亿元，与去年同期相比增长13.4％，增速回落15.9个百分点；住宅投资占房地产投资总额的77.3％，比重比上年同期回落5.6个百分点。

　　1.房地产价格相关概念

　　价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币来表示；价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的一般的无差别的人类劳动或抽象的人类劳动。上述两种价格定义，第一种讲的是“现象”，第二种讲的是“本质”。由于房地产估价主要是从现象上把握房地产价格的“量”而不是“质”，所以房地产价格可以定义为：和平地取得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。在现今市场经济社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物等非货币形式来偿付，如以房地产作价出资入股换取技术、设备等。

　　2.房地产的价格构成机制

　　房地产价格是一个复杂的经济范畴，既包括土地的价格，又包括房屋建筑物的价格，房与地是不可分割的统一体，房地产价格是这个统一物的价格。房屋建筑物是人类劳动的结晶，具有价值，这与一般商品价值的形成是相同的。

　　1.我国房地产价格现状分析

　　房地产供求总量上的非均衡般表现为潜在实际供给大于有效供给，总需求大于有效需求，近几年来，针对房地产市场的问题，XX相继出台了一系列的相关措旋，但效果并不明显。需求的购房者买不起房子，出现了贫富日益加大，两极分化日趋严重的现象。依托城市规划的优势，一线城市的地产价值将不断提升。一线城市的房地产已经进入房地产价格发展的后时代，低价高涨，一类地段的楼面地价高达两三千元/平；二类和三类也在千元上下，规划报建费用达到160-260多元/平，建材人工价格高涨。综合开发成本原先最低可按制在2500-3000/平，加上开发商起码的利润、税费、财务成本及营销成本，一线城市房地产已经进入万元时代。

　　2.我国房地产调控政策效果分析

　　随着一线城市土地资源的不断开发，加之国家调控政策的实施，一线城市的经济也借助这一有效推动力在近几年来持续增长。土地开发和房地产业已经成为相互依存和共同发展的两个整体，也同时促进了房地产业的有效开发，房地产业促进业的兴盛发展。

　　据有效数据统计，从2011年到2014年一线城市这四年的发展中，一线城市房地产开发的投资总额不断的提高，从一开始的126.95亿元到287.96亿元，房地产开发增长的速度也从42.3%转变为2014年的44.5%，在一线城市房地产注重量的积累的同时，也积极寻求在房地产版块中质的突破与发展。

　　一线城市的房地产行业的不断发展，促进了一线城市XX整体财政收入的提高，从2011年的9.73%的增长到2014年的15.8%的增长。其中，一线城市房地产行业对一线城市经济的发展也有较大的贡献，从2011年的28.9%到现在的35.3%，这也能够有效推动一线城市经济结构的有效改善。。

　　1.自身因素

　　当房价、房屋面积、住房供应结构等各方面失衡，使普通民众失去安居权。其中最主要最突出的是住房供给结构不合理。一线城市的住房供给结构不合理主要表现在。户型结构不合理，大户型住房供给较多，中小户型住房供给较少；价格结构不合理，中高端住房供给较多，低端住房供给较少；XX经济适用房、微利房等供给比例较低等。由于我国缺乏发达国家类似的《住宅法》的法律规定与约束，地方XX将有限的土地资源都用作商品房开发或XX扶持项目，将有限的财力都用作各种形象工程和政绩工程，而切实关系人民安居乐业的公共住房保障建设长期被忽略或难以重视；住房保障制度不够完善；在土地“招拍挂”过程中，在开发商对土地的争夺中，必然是价高者得，而价高者往往是高中端住房开发商，而非低端住房开发商，这自然而然就形成了住宅房地产市场“倒金子塔”供应结构，即高端住房居多、中端住房其次、低端住房居末等。

　　同时，房地产开发企业基层的人员素质是一直制约房地产开发企业的深度有限发展的一个重要因素，主要是因为教育基层水平参差不齐，且大多数农民工工作在工地基层建设，这类群体的受教育程度较低，难以进行在同一水平培训，安全的重要性是难以深入理解。这导致了施工技术和质量都很难保证，人员素质与安全事故频发有很大的关系，我们可以看到，在建设项目管理的发展过程中需要注意的基层基础工作，加强的人才质量，保证建设工作顺利进行。

　　近年来，房地产开发企业管理面临新的形势，房地产开发企业的管理难度不断增加。房地产开发企业是劳动密集型产业，劳动分工明确，细致，很容易导致施工管理出现问题。在建设项目管理过程中涉及最广泛的施工人员中，施工人员的文化背景差异和分歧风俗等，但也有流动性，分散性，一次性等特点。此外，随着内地经济的加速发展，在经济发达地区所提供的传统薪酬已经无法吸引到建筑工人，造成了劳动力短缺，成本增加等，给施工管理带来了新的挑战。房地产开发企业项目管理中依旧存在着项目管理系统不健全的问题。最终，因为政策制定者没有意识到管理的重要性。在实际施工的项目管理中，企业为了减少开支，管理人员严重不足，造成许多文职身兼数职。虽然在短期内降低成本，但是从长远来看，这导致了管理部门不清楚自己的职责所在，大量低层次的管理人才来处理麻烦的日常事务，能力得不到提升，造成了管理水平低下的直接结果。项目管理体系不健全，重建轻管现象实质上是局限企业的内涵发展。

　　在房地产开发企业发展的过程中，总要经过一个不断发展的过程，在这个过程中，由于没有预先引起足够的重视，处于较低的水平是可以理解的，但不能长期处在较低水平，这对建设项目的发展将产生极其不利的影响，因此，首当其冲是加强施工管理意识。无论是生产设备的管理，还是在人力资源的管理，还或是工程的质量的管理，都应该形成一个整体，在密切联系中促进双方达到共同进步的目的。

　　2.经济因素

　　商业区和生活区的房价因多方面的因素始终呈现出不同的价格变化，商业区的房价通常是以人口的变化和消费水准的变化而随之产生变化，但生活区则是以其独特的地理位置和环境属性对房价造成不同的影响，有研究表明，生活区的房价与商业区的房价相比，生活区的房价普遍高于商业区的房价。因此，经济环境对房价的影响是巨大的。

　　国外对于经济环境与房价之间关系分析的研究有，Mankiw和Weil提出的经济环境对房价的影响理论，他们是X最早使用数据统计法对经济环境和房价做出模型分析的学者，并对X在未来会产生房价下降的趋势提出了自己的看法和观点。其他的学者，如Poterba、McFadden等人分别运用实证分析法和结构估计法对X的经济环境进行了系统化的分解和分析，推断出经济环境的变化会给房价带来的影响。根据国外的著名学者的理论研究，虽然其研究方法和研究过程有所不同，但其都得出了经济环境不论是在过去还是在未来，都是房价的重要影响因素之一。

　　国内的学者虽然从货币、土地、人口等多方面进行了实证分析、数据统计、理论研究，也得出了经济环境对房价的影响。国内的学者徐建祎等人以经济环境变化为主要突破口，对我国房价持续不下的原因和现象做出了分析。我国对这一问题的研究表明，不论从微观还是宏观的角度来看待中国房价问题，经济环境都是其重要影响因素之一，也表明不同地区的房价的变化是我国房价开始持续走高，迟迟不下的一个主要转折点。

　　3.政策因素

　　在我国人口大背景和人口教育结构变化大背景的前提下，调控政策的出台，是主要针对和基于我国的人口结构和人口的教育结构。其中，人口结构主要是指特定年龄层次内的人口占到总人口的比例，它的定义不仅仅是社会发展和人口发展所决定的，是基于不论是过去还是现在的人口出生、死亡等对人口发展起到的整体影响和作用所决定的，也是综合了社会发展和经济发展的结果，同时对未来人口的变动和再生有一定的参考价值和起到了基础的作用。在未来人口的发展速度、发展类型、发展趋势上，人口结构都有着重大的价值和影响，对社会经济的发展也有一定程度上的作用。人口的总体是由不同年龄段的个体组成的，人口年龄结构能反映出每一个个体在总体中所占据的比例和其与总体之间的关系，然而，每一个个体所组成的年龄段，在社会经济发展和社会发展中所处的地位，以及其对社会产生的影响也是不同的。国际标准把0-14岁的人口定义为少年儿童人口，15-64岁的定义为劳动人口，60-65岁及65岁以上的人口则定义为老年人口。在住房消费问题上，各年龄段不同的人口对住房购买的需求和要求都是不同的，尤其是二十岁至五十九岁的人口，其对住房的品质、环境等仍旧存在一定的要求，因此，这个年龄段内的人群是购房的主要人群。

　　在我国99年发布的“扩大高等教育规模”的政策后，这一重大的国家决策使得我国受高等教育的人口飞速上升，受教育人口中接受过高等教育的人口比例快速上涨。直至2012年，高等学府中培养出来的人才高达近六百万人，无时无刻的面临社会就业和定居的问题。因此，这些人口对住房的需求和住房的要求不断提高，在购房人群中，他们是购房的主力军和主要人群。随着我国高等教育政策的进一步完善和落实，受高等教育的人口会不断的增长，对我国的房地产市场也将进行快速的推动和发展。

　　4.人口因素

　　随着外地精英人士的迁入，会带来大量资金，增加市场有效需求。消费者的预期就是对未来房地产市场前景和房地产价格的估计、预测。假设20-59岁的人口占人口总体的比例上升，那么房地产市场也会因此产生波动，即：20-59岁的人群基数越高，对房屋的需求量自然更大，那么房价则会被哄抬得越高。同时，该人群也是国际定义中的劳动人口，实际中其也存在劳动行为和收入，那么该人群的增长也会带动市场经济的发展，随之而来的是个人收入的提升。以此而来，最终会落在生活质量改善和住房要求提升上，在某种程度上，他们也带动了商品房的市场。

　　根据国家发布的人口数据统计显示，在20世纪90年代，我国的抚养比呈现出下降的趋势，直到21世纪初，我国自从98年出台了房改政策后，抚养比下降了近十个百分点。这一切都源于我国在20世纪80年代爆发的第三次婴儿潮，21世纪时，他们已经成长为青年，带动了社会经济的发展，以及加大了人均收入，从而提高了生活质量和住房要求。因此，在住宅的消费者群体中，第三次婴儿潮的人口加大了商品住宅的需求，以此推动了我国房价的上升。

　　而人口教育结构，指的是个体教育机构在整体中的比例和构成方式，即：在纵向的教育系统中，其级别与级别之间的联系和横向的教育系统中类别与类别之间的联系，以及它们之间的比例关系和作用关系。我国自古以来，人们更倾向于让自己的子女受高等教育，愿意在教育方面进行投资。每一个家庭会在生存稳定的情况下，尽可能多重视子女的教育，希望子女能够接受更加优质的教育，以及受到更高等的教育。人口教育结构的变化对房价而言，有两个方面的影响，一是受教育的程度越高，其劳动所得的报酬和薪资越高，其对生活质量和住房要求也随之升高，从而影响房价；二是人群的迁移导致的劳动力转移引起的消费市场的扩大，当青壮年不断从其他地区向同一地区集中时，在无形之中扩大了房地产市场的需求，因此影响房价。

　　1.灰色关联分析（GRA）法概述

　　对于两个系统之间的因素，其随时间或不同对象而变化的关联性大小的量度，称为关联度。在系统发展过程中，若两个因素变化的趋势具有一致性，即同步变化程度较高，即可谓二者关联程度较高；反之，则较低。

　　2.指标选择及数据处理

　　房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。

　　3.GRA分析结果

　　近几年来，中国的经济快速发展，房地产开发投资不断扩大，商品房销售面积逐年增加，房地产业进入快速发展时期，但在其快速发展的过程中也逐渐暴露出许多令人深思的问题:如房地产投资幅度过高、商品房空置面积增加、供求不平衡、结构不合理、阶段性供给过剩等等，这些问题大都会通过房地产价格变化得以呈现。这也使得房价的升与降及国家的新政策成为人们关注的焦点。因此，对房地产价格问题的研究也显得尤为重要。

　　2012年至2014年，一线城市市房地产开发投资累计完成4545亿元，占全省固定资产投资总额的43．9%，年均増长33．1%高出全国12．7个百分点。2010-2014年，一线城市市房地产业增加值占GDP比值年均为10%从上，比全国同期占比高出5-6个百分点。以2014年为例，根据国家统计局一线城市市调查总队统计，2014年，一线城市市共有3项主要经济指标增速位列全国第一。分别是：房地产开发投资排名第一；第三产业增速排名第一；第一城镇居民年人均可支配收入增速排名第一。其中，房地产投资增速也在一线城市市省的房地产开发领域中迅速扩展，房地产从东部向中西部、由沿海向腹地加快推进，中西部地区房地产开发投资快速增长。2014年，东部地区房地产开发投资1098.02亿元，同比増长17.0％，占一线城市市房地产开发投资总额的83.0％；中部地区投资75.33亿元，增长25.8％，占6％；西部地区投资249.10亿元，增长24.4％，占11％。东部地区房地产开发投资仍占据主导地位，但中西部等増速更快。分投资用途看，商品住宅投资为1135.21亿元，与去年同期相比增长13.4％，增速回落15.9个百分点；住宅投资占房地产投资总额的77.3％，比重比上年同期回落5.6个百分点。

　　同时，在房地产开发的主要过程中，土地成本一直是一个影响房价的重要的因素。一线城市省土地成本的升高，会导致房地产开发商的有效利润减少，会挫伤开发商继续发展的积极性；一线城市省土地成本降低的话，开放商看到能够在短时间内获得有效的巨额利润，在有利可图的情况下，会加快对一线城市房地产市场的开发，同时也可以促进一线城市省整体经济的发展。在2011年以前，一线楼盘以绝对优势的一线资源以投资、度假为主，土地成本的升高导致其市场价格大约在1.8万-3.5万左右；在2011年以后，主要是进行高端楼盘的修建，着重的是生活配套设施的完善，以养老为主，在政策的全面实施后，一线城市市中心的房价大约在2.5万-4.5万左右。因此，土地成本也是影响房地产市场价格的一个主要的因素所在。

　　国内有些观点认为房价高涨，主要是因为有“刚性需求”推动的。但很多学者并不认同这一观点。“刚性需求”确实存在，而且是巨大的，但在很多大城市都因房价过高而被淹没了，有购房需求的广大中低收入阶层在高房价面前是没有能力购买住房的。在国外，一个家庭购买一套住房的花费常是家庭年收入的3倍左右，而我国有些城市，住房对中低收入家庭而言，常是其年收入的十几倍、几十倍，甚至上百倍。因此，我们的住房建设，一定要从它的公益性、政治性考虑，要重视建设“可承受性”住房，要把广大“刚性需求”作为住房建设的服务方向。考虑到我国城市化的推进、数以亿计的农民转市民，以及每年数百万大学生进入城市的实际，住房的“刚性需求”潜力是巨大的，只要把住房建设的政策制定好，住房建设的服务方向把握好，这种“刚性需求”不仅会推动房地产的大发展，也一定会为城市经济的发展创辉煌。

　　一线城市是山东省首个实行“积分落户”制的城市。在放宽一线城市周边郊区各县市户籍制度政策的同时，要按照“尊重自愿、分类指导、有序推进”的原则和“合理控制城区、适当放宽新区、全面放开县域”的准入要求，本轮户籍制度改革将重在引导转移人口向城镇有序流动，逐步形成城乡统一的社会保障制度、广覆盖的基本公共服务制度和多元化的转移人口成本分担机制，加快构建以合法稳定住所(含租赁)和合法稳定职业为户口迁移基本条件、以经常居住地登记户口为基本形式，城乡统一、以人为本、科学高效、规范有序的新型户籍制度。

　　调整房屋面积落户政策，例如市外人员在市区购买商品房（含二手房），建筑面积达到45平方米以上的，可一次性为其本人、配偶、共同生活的未婚子女落户。在落户条件审核方面，申请购房落户的房屋条件可以为：具有房屋产权证并实际居住，同时房屋已取得市民政局地名办核定的标准地名，并允许一方按房屋产权证注明其所有的建筑面积，参照个人产权房屋申请落户，以此来吸引外来消费者购房。

　　随着农村经济的快速发展，现代城市建设的脚步也随之加快了。伴随着农村经济的增长，越来越多的老房子和老住宅区亟待进行改建和修正，有些房屋需要进行现代化的景观改造等。正因为农村正在快速的与时代接轨，与现代化靠拢，加之都市居民更加向往田园生活，憧憬着农村朴实无华的景致，随之而来的是大量的旅游高峰和旅客。通过景观改造、房屋结构改造可以吸引外来投资者进行房屋的购置，以及吸引一线城市市当地的消费者进行房屋的购买。

　　郊区公共交通是满足人民群众基本出行需求的社会公益性事业和重大民生工程。在城市交通体系建设的背景下，郊区的公共交通保障体系需要初步形成郊区交通体系，不断提高运营装备水平，不断提高机动化水平，让市民群众出行更加方便。大力发展轨道交通好处是节能环保。这是可以定量分析的。节能主要是铁轨摩檫力小，怠车损失少，以及一台大电机代替几百台小发动机的缘故。汽车尾气是大气污染的第一杀手，噪声又弄得人心烦意乱，影响工作学习和睡眠，从而直接影响了住房购买率。另外就是降低了土地使用率。通过对郊区、地面和空中立体的开发，空间利用率高；又利于市区造高楼，容积率高。人口集中后，空出的土地可进行房地产的再开发。

　　通勤时间长，最直接原因是交通拥堵，公共交通不顺畅，导致交通耗时过长。深层原因在于，大型城市各种生产资源或生产要素配置过于集中，哪怕人住在郊区，也得回到中心城区上班、办事，聚集效应进一步恶化城市交通状况。因此，需要进一步完善郊区交通与城市交通间以及城市公共交通之间的“无缝对接”，早日实现“零距离换乘”，解决好公共交通最后一公里问题。让乘客实现郊区和城市交通的“零距离换乘”，同时完善城市公共交通车辆之间的“无缝对接”，有利于促进市民进行郊区房产的购买。

　　近年来，我国学术界对国内房地产价格上涨的影响因素作了广泛探讨，但仍存在一定缺陷。针对不足，做好今后的研究工作，要着力把握好以下两个方面的内容。一是从研究内容上看，须在拓展研究广度和深度上下功夫。正如有的学者指出，目前相关研究多集中在价格形成方面，且多为定性研究，缺乏对价格上涨内在机理的研究。比如从房地产市场发育阶段性和区域性视角开展研究的还不多。还比如对于市场调控的研究，多体现为对调控行为的泛泛解读，少有对住房特性以及现行住房制度本身进行深度分析等。这些都是有待加强的。二是从研究方法上看，需在创新研究方式和方法上下功夫。现有文献大多以定性分析与描述为主，要进一步加强实证研究，以真正把握房地产价格上涨的实质，使房地产业在全省经济发展中的作用得到更好的发挥。

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