摘要：通货膨胀被定义为一般物价水平或物价总水平的上涨。企业的投资决策必须考虑投资期间的通货膨胀对其内部收益的影响，单纯的计算货币时间价值的变化并不能完全反映出该企业的投资净收益。近年来，由于经济危机的影响以及各方面经济原因，中国经济的通货膨胀引起了越来越多人的关注，房地产业的投资也面临着巨大的转变。本文通过对保利地产实证，分析通货膨胀对投资决策的影响，在理论分析的基础上，结合定量分析，展示并分析保利地产投资的数据，研究通货膨胀对投资决策的影响。这将对地产业甚至其它行业的未来发展起到一定的积极作用，为XX各种宏观调控政策的有效组合提供参考依据。
关键词：保利地产；通货膨胀；房地产；投资
前言
企业的投资决策必须考虑投资期间的通货膨胀对其内部收益的影响，单纯的计算货币时间价值的变化并不能完全反映出该企业的投资净收益。因此，在计算企业投资收益时我们必须充分体现出通货膨胀时该项投资的影响，这样才能帮助企业做出有效的、科学的、理性的投资决策。
我国已进入新一轮经济增长周期，在难以精确预测通货膨胀率的影响下，对于不同期限的投资，采用不同通货膨胀率的预测观点和方法，将会对投资做到“有的放矢”，增加投资的收益和效益。本文从分析中国经济通货膨胀开始，简要分析了我国通货膨胀的现状，重点分析通货膨胀对企业投资决策各个环节的影响，进而提出一些有针对通货膨胀的投资策略方法。最后以保利地产为案例具体分析消除通货膨胀对投资决策不利影响的对策。
一、通货膨胀影响投资决策的若干因素
（一）通货膨胀的分析
1、通货膨胀的定义
经济学界对通货膨胀的定义大致可以分为“物价派”和“货币派”两种。“物价派”通常用一般物价水平或物价总水平的上涨来定义通货膨胀；“货币派”认为通货膨胀是一种货币现象，而物价上涨只是通货膨胀的表现形式且并非完全的表现形式，代表人物是货币学派的弗里德曼，他认为“通货膨胀在任何地方总是一种货币现象，它仅能由货币的增长超过产出的增长来产生”；还有许多各种不同的解释和说明被经济学家们提出。其中人们比较广泛接受的一个通货膨胀定义是：“通货膨胀是一个价格持续上升的过程，也就是说，是一个货币价值持续贬值的过程”。
2、我国通货膨胀的现状
按照专家观点，全国居民消费价格指数在5%以内都比较正常。按照国际惯例，CPI指数增幅超过3%时，则表明发生了通货膨胀。我国2011年连续8个月的CPI超过5%，则意味着发生了严重的通货膨胀。
国家统计局2012年12月公布的数据显示，2012年11月全国居民消费价格总水平同比上涨2.0%。1-11月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.7%。
从宏观层面看，国家特别是地方XX拉动投资稳增长的一系列措施开始实施，一系列刺激消费的政策逐渐显效，这使得我国经济从2012年9月份开始出现触底回暖的拐点，这种宏观经济背景对物价攀上“2时代”起到一定作用。11月份CPI与年初确定的物价控制目标4%对比，低2个百分点。1-11月平均CPI同比上涨2.7%，低于全年控制目标1.3个百分点，依此判断，全年物价水平控制在年初目标以内已无悬念。而物价上涨控制在2%左右是最佳状态：既没有突破国际通胀警戒线的3%，也没有跌至1%以下的明显通缩状态；既不会对民众生活带来物价压力，增大居民负担，又不会对经济复苏增长带来影响。
对于2013年通货膨胀是否将卷土重来，摩根大通预计，2013年CPI通胀将逐步回升。特别要指出的是，今年多数时候呈回落趋势的食品价格或将结束下行走势，而有利的基数效应也将不复存在。此外，摩根大通的全球团队预计，包括原油和铜在内的全球主要商品价格明年可能会逐步走高。简言之，2013年通胀忧虑或将重燃，但将保持在良性水平，我们预测通胀同比均值将在3.2%，因此，不会成为政策制定者将面临的主要问题。
（二）不同种类产品的售价及成本以不同比率上涨
一般来说，对于供不应求的短线产品，如原材料、农产品等，产品价格上涨幅度可能大于成本的上涨幅度，对于供过于求的长线产品，物价总水平的上升幅度较大时，其产品销价也不可能提高太多，而且产品价格的上涨幅度可能低于成本的上涨幅度。即使供求平衡的产品，其销售价格与成本的上涨幅度也不尽相同。因此，不同种类的商品和劳务等的价格变化趋势是不完全相同的，其对企业进行投资决策的预期收益的影响也不一样，以致对投资方案的选择也不同。
由于通货膨胀的影响，按不变价格计算的经济效益相等的投资方案在通货膨胀情况下，经济效益会变得不等，按不变价格计算的经济效益较大的方案。由于通货膨胀的影响，经济效益可能变得较低。因此，在投资决策过程中，必须考虑通货膨胀对这些方案的影响，以选出最优方案。
（三）通货膨胀可能造成企业资金短缺
企业资金的缺乏主要有几方面的原因。
第一，通货膨胀造成了企业持有的货币性资金的贬值，而市场上物价却不断上涨，企业货币资金的实际购买力下降，企业的各项资本支出、费用支出及购置其他流动资产的投资支出将大幅度增加，所需的流动资金将超过按不变价格所做的预算。而要实现原来的投资方案，企业必须拥有更多的货币资金。
第二，通货膨胀发生时，经济多处于繁荣时期，大部分企业的经营状况较好，投资增加，企业需要大量的投资资金，而XX从宏观出发为降低通货膨胀，采取控制货币发行量、紧缩银根、控制银行贷款规模等政策，这就造成企业获取贷款的难度增大。自2010年1月起，到2011年12月，中国人民银行连续13次上调银行准备金率，使银行存款准备金率从16%上调至21.5%，创历史最高位。存款准备金率的上调，对房地产市场而言将会冻结部分流动资金。银行放贷额度的再次从紧，势必会加大部分房地产开发企业的融资压力。同时，由于银行存款准备金率的上升，也会造成房地产企业还贷压力的增加，从而使房地产企业的资金短缺问题进一步的加剧。
第三，目前我国资金市场不健全，企业不易从其他渠道获取资金，并且通货膨胀时期，物价激烈波动导致投机利润高于正常利润，资金流向投机活动，企业对资金的需求难以满足。
因此，在通货膨胀条件下，一方面是企业货币资金数量的相对减少和货币性资金需求的绝对增加，另一方面是市场实物价格的上涨和货币资金供给量的实际降低，造成企业陷入资金短缺紧张的状况。
（四）以历史成本作为会计计量原则影响折旧与纳税
不考虑物价变动因素，通常采用直线法计提折旧进行投资决策。一般是要对固定资产投入大量资金，而固定资产折旧费是回收投资的重要来源。由于固定资产使用年限长，物价波动对其价值影响大。
在通货膨胀情况下，如果仍按固定资产的历史成本依直线法计提折旧，由于折旧费将随货币的贬值而贬值，在固定资产使用期满足退役时，折旧费形成的货币积累，将不足以补偿企业原有的固定资产。
另外，物价上涨使企业收入增高，而折旧费仍按固定资产的历史成本计提，导致出现虚增企业经济效益的现象。由于各国税法通常不考虑通货膨胀对税收的影响，因此，虚计的利润也必须依法纳税，从而使企业的资产因缴纳了不应负担的所得税而受到侵蚀，加大了投资回收的风险。
二、保利地产在通货膨胀条件下的投资决策的数据
对投资项目进行评价时，一般采用净现值指标作为判断方案取舍的标准。通货膨胀对项目净现值的影响，主要体现在对折现率和现金流量的影响，现金流量包括初始现金流量、营业现金流量和终结现金流量。因此，考虑通货膨胀对投资项目的影响，就要对这几方面进行调整。
（一）对折现率的调整
进行投资项目评价时，通常使用预期的投资报酬率作为折现率，将未来现金流量金额调整为现在价值。在出现通货膨胀的情况下，企业预期的投资报酬率将大打折扣，若不进行调整将无法真实地反映项目的现金净流量，因此，折现率的确定应考虑通货膨胀率的影响。利率根据与通货膨胀的关系分为名义利率和实际利率，名义利率是指没有剔除通货膨胀因素的利率，也就是借款合同或单据上标明的利率；实际利率是指已经剔除通货膨胀因素后的利率。名义利率（I）、实际利率（i）和通货膨胀率（f）三者之间存在着如下关系：
I=（1+i）（1+f）-1。
对投资项目进行评价时，如果给定的是名义利率则直接进行折现；如给定的是实际利率，则要将实际利率换算成名义利率后进行折现。
2012年，保利房地产公司公司全资子公司上海保利建锦房地产有限公司和信保（天津）股权投资基金管理有限公司通过挂牌方式取得上海市徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块（宗地编号：201212901），项目用地面积约66530平方米，规划容积率面积约166325平方米，成交总价450000万元。
如果该项目投资方要求10%的报酬率，而通货膨胀率按照温和通货膨胀率的界限3%来计算，则折现率为I=（1+10%）（1+3%）-1=13.3%。
如果该项目投资方要求10%的报酬率，而通货膨胀率按照2011年中国发生严重通货膨胀时的平均CPI水平5.4%来计算，则折现率为I=（1+10%）（1+5.4%）-1=15.94%。
（二）对保利地产现金流量的调整
1、对保利地产初始现金流量的调整
初始现金流量主要是投资的现金流出量，包括购置固定资产的现金流出和垫支的营运资金现金流出。在投资项目运行过程中，若遇较高的通货膨胀率，对于一次性支付投资款的，通货膨胀不会对其形成影响；而对于分次支付投资款的，则需要调整以后年度的现金流出。投产时垫支的营运资金有存货和非存货两种方式，它们受通货膨胀的影响不同。对于存货部分的现金流出而言，如果销售价格的增长幅度大于原材料价格的增长幅度，则每年年末出售存货的资金足够用来购置下年度存货，此时不需要追加资金；反之，则需要追加资金。对于非存货付现（主是货币资金）来说，这部分资金将逐年贬值，企业必须追加资金以弥补贬值造成的损失。
假设保利公司全资子公司保利华南实业有限公司和信保（天津）股权投资基金管理有限公司通过挂牌方式取得江门市滨江新区项目地块，初始投资2000万元，第1年年末又投资1000万元。项目在第1年年初投产，投产时垫支营运资金100万元，其中存货资金40万元，非存货资金60万元。年营业收入（全部为现销）和付现成本分别为1400万元和500万元，付现成本中40%为存货付现，60%为非存货付现。固定资产在有效使用期5年内按直线法计提折旧，残值100万元。所得税税率为25%，投资报酬率为10%，通货膨胀率为5%，原材料价格上涨率为7%，固定资产价格上涨率为4%。由于固定资产的投资款是分次支付的，初始投资支付的2000万元不受通货膨胀的影响，第1年年末支付的1000万元受通货膨胀的影响，因此将固定资产的现金流出调整为3050万元[2000+1000×（1+5%）]，即共计3050万元的现金流出。
表中①项为调整通货膨胀的存货付现增加值，通货膨胀率可以弥补5%原材料价格上涨所需的资金，其余的2%要靠追加资金解决，即0.8万元（40×2%）；第2年该项数值为第1年存货付现40.8万元在通货膨胀条件下的增加值，即0.816万元（40.8×2%），以此类推。表中②项为调整通货膨胀的非存货付现增加值，即3万元（60×5%），其余同上。从表中可知，通货膨胀对初始营运资金现金流出没有影响，仍为100万元，以后各年则需要追加资金以弥补通货膨胀带来的损失（这部分现金流出在营业现金流量的追加营运资金项目列示）。
2、对保利地产营业现金流量的调整
经营期的现金流量是项目投产后从正常的生产经营活动中取得的现金流量，对营业现金流量的影响因素有：营业收入、付现成本、所得税和折旧费。通货膨胀对这些因素的影响程度不同，所以需要分别确定通货膨胀率并逐项进行调整。上例中通货膨胀率的确定是参照近年来国家统计局有关通胀的实际统计资料设定的：营业收入按居民消费价格指数上涨率作为通胀率，付现成本以原材料购进价格上涨率作为通胀率，固定资产残值以固定资产的投资价格上涨率作为通胀率。折旧计提基数为调整后的固定资产投入金额与残值之差。该公司采用直线法计提固定资产的折旧额，该固定资产预计使用5年，5年后残值为100万元，则折旧计提基数=3050-100×（1+4%）5=2928.33（万元）；每年计提的折旧额=2928.33/5=585.67（万元）。该固定资产项目每年产生营业现金流入1400万元，每年的存货付现成本200万元，非存货付现成本300万元。通货膨胀下每年的营业现金流量计算如表3所示。
表中①项，营业收入=1400×（1+5%）n；表中②项，付现成本=存货付现成本+非存货付现成本，存货付现成本=200×（1+2%）n，非存货付现成本=300×（1+5%）n，n=1，2，3，4，5；表中③项，初始营运资金需要追加的资金；表中④项，营业现金净流量=税后利润+折旧。
（三）对保利地产投资项目净现值的调整
受通货膨胀影响的现金流量汇总如表4所示，根据每年的现金流量和选定的折现率，参照净现值的计算公式，可知此项目的净现值为215.5万元，从计算结果分析该项固定资产值得投资。
三、保利地产应对通胀对投资决策不利影响的对策
（一）历史成本计价方法作适当的修正，对现金流最相关指标加以调整
由于我国迄今为止尚未制定出针对通货膨胀的具体会计准则，在现有的条件下为使投资决策使用的现金流量相关指标更加真实、可靠、更具相关性，可以在现有的计量模式下对该指标适当地加以修正从最大程度上消除通货膨胀对会计信息的影响可以从以下方面进行适当的调整。
1.根据企业收入、成本费用以及营运资本的构成实际，结合通货膨胀率对其作适当的调整。
2.改变折旧和摊销的计算方法在通货膨胀的情况下如果企业采用直线法进行折旧或摊销将造成按固定资产原始价值提取折旧仍无法实现固定资产的重置，难以维持企业的简单再生产。为此，在预测现金流量时，可采用加速折旧法，缩短固定资产的折旧年限提高固定资产折旧率。这将在一定程度上缓解通货膨胀对固定资产更新的影响。
3.按照物价上涨的程度重估存货和固定资产的价值，适当调整营运资本和资本支出的金额按存货和固定资产的重估价计算确定其被耗用后转化费用的金额适当调整营运资本和资本支出的金额，用各期实现的收入对所耗用的成本费用予以补偿将保证投入资本的完整性增强企业会计信息的真实性。
（二）充分考虑通货膨胀附加率因素，调整收益率评价标准
企业筹资的目的是投资在做资本投资项目评价时，预期项目收益率也应加入通货膨胀附加率因素进而在投资项目的收益率与资本成本之间作出比较：当投资项目的收益率超过资本成本时，企业的价值将增加，为可选的投资方案而当投资项目的收益率小于资本成本时将有损企业的价值。
（三）结合企业实际，控制企业股利分配的规模
通货膨胀使得企业外部融资变得更为困难。同时，企业利润中还包含资产持有收益，分配过多实际是在吞噬股东自身的投资；不分配，相当于用留存收益融资其资金成本较高。因此，企业必须根据其实际情况适当控制股利分配的规模从而实现企业价值的最大化。物价持续上升导致企业折旧基金购买力水平下降，从而没有足够的资金来重置固定资产，这时盈余会被当作补充折旧基金购买力水平下降的资金来源，因此在通货膨胀时期往往采取低股利政策；企业资产流动性差说明企业可能缺乏货币性资金或可立即变现的资产少，因此导致企业采取低股利政策；企业盈余不稳定的情况下，采取低股政策可以减少盈余下降而造成的股利无法支付的风险，还可以将更多的资金用于再投资，提高权益资本的比重，减少财务风险；金融市场利率下降时，外部资金来源的资本成本降低，企业没有必要采取低股利政策。
四、总结
考虑通货膨胀的投资决策与不考虑通货膨胀的投资决策的基本分析思路是一样的，其净现值指标的计算方法也相同，均考虑折现率和现金流量两个方面，但通货膨胀下对现金流入量和现金流出量的预测和估算都要根据通货膨胀率进行逐项调整。
许多宏观经济学家认为，尽管零通货膨胀率的目标在一个理想的经济体系中是明智的，分析已经显示，虽然我国经历了几次较严重的通货膨胀况且我国尚处在市场经济初步建立的阶段，市场经济体制尚不完善，经济结构仍在不断调整，但我国的通货膨胀率长期稳定在3%左右，保证了国民经济能够保持持续、稳定、健康增长，保证社会繁荣稳定。通货膨胀是一把双刃剑，温和的通货膨胀有利于经济的增长，但超出一定程度后的通货膨胀会对经济造成严重的破坏。当前我国的通货膨胀就有进一步发展至恶化的趋势，通货膨胀对投资的间接影响就是要规避XX出台措施治理通货膨胀而带来的不利于投资的因素，同时发掘伴随之的新的投资机会。
总的说来，中国经济的通货膨胀是必然的、必须的，而XX应对通货膨胀的政策是温和的，房地产业受通货膨胀的和国家相关政策的影响是比较小的。虽然如此，在房地产业大洗牌来临前夕，保利地产要想再续辉煌，就必须投资决策时考虑到通货膨胀影响，谨慎的完成相关策略安排。
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