住房反向抵押养老保险产品创新研究

　　【摘要】

近年来，我国开始试行一种新型养老模式——住房反向抵押养老保险，这在一定程度上缓解了老龄化带来的社会不公问题。本文通过采取文献研究法、比较分析法进行研究，对住房反向抵押养老保险试点情况分析，首先对其试点现状和需求分析。从政策环境和供需求对其现状分析，接着对其试点难题分析发现主要由于传统观念影响、金融市场不够完善、房价波动、相关法律、法规不全等问题。接着对X、英国、法国、新加坡的住房反向抵押经验进行分析。最后，对全篇进行总结，提出以下几点建议：建立由XX主导型的运行模式，完善土地所有权产权期限、完善相关法律法规。

　　【关键词】老龄化；住房反向抵押养老保险；养老模式

　　1前言

　　1.1研究背景

人口老龄化情况严峻和社会基本养老保障力度不足，迫使国家不得不探索多样式养老保障方式。随着经济社会的发展和进步,传统养老观念逐渐瓦解,为改善和提高我国老年人晚年生活质量,必须研究和建立更加完善的社会养老保障体系。如何研究和解决好我国老年人的社会基本养老保障问题,不仅要解决的是如何保障老年人公民权利的根本需要,也是如何维持我国社会、经济、政治关系能否和谐稳定、持续健康发展的一个重要前提,建立健全的我国社会基本养老保险体系和制度,这也是当代中国加快建立健康社会幸福中国的重要基础。

　　1.2研究意义

住房反向抵押商业养老保险基于家庭资产财富分配替代关系理论、生命周期理论等密切相关的理论提出。其实践意义体现在在四个方面:其一,直接增加老年人收入,提高他们晚年生活的质量,减轻了社会养老负担。同时减轻了子女负担,稳固家庭结构;其二,家庭财富达到最大效率利用。年轻时将自己大部分财富投资在房产，年老时，无经济收入时，可将年轻积累的财富在老年得到利用;其三。起到稳定房价作用。参与人群多，市场上房屋数量增长，供给增加，从而抑制房价上涨。同时，拓宽保险企业投资渠道；第四，拓宽养老途径，刺激消费。老年人收入提高，消费升高，且可以通过住房抵押提高老年生活质量。

　　1.3国内外文献综述

以房养老模式最先出现在荷兰，随后被发达国家中的老龄化严重的国家开始发展，其中运行较好的是X。2003年，孟晓丹将“以房养老”概念引入中国。目前，我国已经对以房养老进行了可行性分析、风险研究、定价研究等。

1.3.1国外文献综述

第一，市场需求研究。HuiShan(2011)对X18年的住房反向抵押贷款数据进行分析，发现住房抵押贷款业务出现大幅增长[1]。DonaldHaurin，StephanieMoulton(2018)提出进行财富测试，结合欧盟和X的数据确定住房拥有率、房价和抵押贷款债务来计算房屋净值，发现房屋净值可以有效的增加老年的收入，这说明住房反向抵押贷款是存在市场需求，并提出影响房屋净值的因素[2]。RikDillinggh(2017)对荷兰反向抵押贷款进行实证分析，发现荷兰的老年人口对住房反向抵押贷款存在极大兴趣。BaegEuiHong(2017)考察了韩国住房反向抵押贷款的特点，通过比较在收入保障的受益群体和非受益群体，分析发现老年人口对此业务不太接受，但学者认为，此项业务能大力解决“富裕但现金贫乏”的现象,且认为韩国存在大量潜在客户[3]。第二，可行性研究。NoralfishahSulaiman(2018)探索影响马来西亚从住房反向抵押贷款市场发展的因素,研究表明经济、社会人口、行为和政治制度因素会对市场产生不同程度的影响。并讨论了在马来西亚住房反向抵押贷款推行的可行性,认为该模式在马来西亚具有一定的可行性和认为人口老龄化和预期寿命延长导致老年人在较长时期内需要更多的退休收入。由于住房反向抵押贷款能够满足这一要求,所以它在老年房主中越来越受欢迎,具有一定可行性[4]。第三，风险研究。Yung-TsungLee，Ko-LunKung，I-ChienLiu(2018)研究发现住房反向抵押业务存在税收、房价波动、长寿等风险，提出应建立风险防控机制。[5]。

1.3.2国内文献综述

张宁（2014）通过建立PEST模型分析我国开展住房反向抵押养老保险的宏观环境，以及对供需求方的微观环境分析，指出我国目前市场条件尚缺少XX支持及民众热情度低等问题[6]。王桂迎（2015）对我国开展住房反向抵押养老保险的模式进行研究，构建了包含规范参与主体、建立风险防范制度及法律法规制度、保险公司参与方式多元化的新模式[7]。刘雨坤(2015)通过对比分析目前再保险在我国所具有的各种可行性和条件的基础上,提出了相关的风险分散防范和管理机制,再进一步地进行了可行性的分析。研究结果表明目前我国已基本具备了进行开展住房反向抵押已保险所具备基本的条件[8]。王远卓(2016)进一步提出商业养老保险基金管理公司在进行开展再保险和住房反向抵押商业养老保险基金管理业务时必须具有保险公司资金雄厚和进行风险管理、业务管理、产品定价等的优势[9]。赵璠屿（2018）提出保险公司开展住房反向抵押养老保险会受到利率波动、房价波动和长寿风险共同作用的交叉风险[10]。陈璨（2018）经过研究发现我国住房反向抵押养老保险发展目前主要受三个因素影响，主要是传统观念、供需失衡和由房价、利率以及长寿风险共同形成的交叉风险。因此，学者提出住房转换服务中心和以房养老模式多元组合的创新点[11]。

　　1.4研究思路、内容及方法

1.4.1研究思路

主要从我国住房反向抵押贷款养老保险业务的提出和试点的角度出发,借鉴国外住房反向抵押贷款养老保险业务开始发展的经验,结合了我国具体的国情,提出相关指导建议,以下是研究框架:

住房反向抵押养老保险产品创新研究

1.4.2研究内容及方法

内容分为以下几个部分：

第一章:引言。简要充分明确阐述了本文对于研究新型个人住房反向抵押贷款研究背景及重要研究意义,并分别对本文总结了国内外相关专家对该领域的重要研究成果和本文的主要重点研究理论方法及其研究创新点等等进行简要的观点阐述。

第二章：住房反向抵押贷款模式在我国发展时间较短，尤其是住房反向抵押养老保险，对于大众熟悉度不高，因此先简要阐述产品概念及开展条件和相关要素分析。

第三章：从国外发展该保险业务较好的国家中吸取经验。重点对X、英国、法国和新加坡开展经验进行研究和借鉴。

第四章：对我国试点所遇难题出发，发现推障碍存在传统观念影响、金融市场不够完善、相关法规确失和房地产市场价格波动等障碍。

第五章：针对以上分析，提出相关建议。提出住房反向抵押养老保险应有国家做号召，建立民众信任度，并且完善相关法律法规，建立健康持续发展的金融市场。

第六章：结论。对全篇做整体概述。

本文的研究方法采取了文献调查研究法和比较分析法。

　　1.5创新点与不足

创新点：结合试点实际情况出发，对试点成绩作了现状及需求分析、对其发展障碍作明确说明，由此，提出住房反向抵押养老保险产品应做出的改进。

不足：缺少数据支持，未进行实证验证。

……

　　2住房反向抵押养老保险概念及产品要素

　　2.1住房反向抵押养老保险概念

住房反向抵押养老保险属于”以房养老”模式中的一种,是指具有房屋完全产权的家庭老年人向保险公司申请抵押房屋,保险费要求该公司将其抵押房屋一定数额的本金作为其延期年金的保险费,之后向老人发放养老金。在房屋抵押期间，老年人依旧可以拥有占用、使用、租赁和经保险公司同意的部分处置权。保险责任的终止以老年去世为止。

与一般的终身年金保险不同的是，第一，缴费期与领取期顺序不同。住房方向抵押养老保险先领取保险金，后缴清保险费。年金保险是先缴费后领取。第二，业务流程较复杂。前者由房屋抵押与终身年金保险相结合的形式，在业务办理过程中，需对房屋价值、老年人预期寿命评估，而后者只需对预期寿命评估，减少了较多的业务操作。第三，风险值大。前者需面临市场利率、长寿、楼价波动风险，而后者只需考虑到长寿、利率风险。且终身年金保险已经是成熟产品，住房反向抵押养老保险还是雏形阶段，在风险共担机制中较难合理控制、规避风险。

　　2.2住房反向抵押养老保险产品要素

投保人：年龄限制，年龄规定是60周岁以上有完全独立房屋产权的老年人。按照目前市面上仅有的两种产品来看，投保年龄限制都是60周岁至85周岁。参与条件限制，参与主体必须具有房屋所有权，而有公有房屋的老人只具有房屋的占有、使用、部分收益和有限制的处分权。因此，这部分老人不能参保。

贷款人：保险公司。根据保监会规定申请试点保险公司条件分析，申请试点保险公司偿付能力强、运营时间长、有法律、物业、精算等相关专业人员。目前市场上申请成功企业有5家左右，但是只有幸福人寿和人保寿险两家开展业务。

贷款费用：总体可以分为三种。第一种是评估费用，对投保人的信用评估和房屋评估所产生的费用。第二种是审核费用。保险公司在前期准备发起所需费用，按房屋价值的1%进行收取。第三种是其它费用。因第三方提供服务应收取的费用。

贷款期限：以投保人去世日期或合同约定期限为准。

无追索权保护：指保险公司在投保人去世后，若房屋价值低于所支付年金价值，保险公司不得向投保人家属索取。目前市面上的“幸福房来宝”和“人保寿安居乐”均属于非参与型产品。不存在追索权。

　　3国外住房反向抵押业务经验

　　3.1X

20世纪80年代之前,X对其本土的住房反向抵押贷款和养老不够十分重视,导致X相关养老服务机构的工作缺乏社会责任和参与性不高,所以整个社会的需求量也没有完全达到市场预期的水平。在XXX开展其他住房反向产品和抵押的过程中认识到了XX在房地产市场运作过程中的重要性和作用,开始不断加强对住房反向抵押的政策影响和风险处理作用,推出了相关的政策和风险处理产品,使得其效果日益显著。在对利率和风险的防控政策方面,XXX已经规定银行采取了可以进行调控的利率和限制措施进行对利率风险的防控。

目前XXX和机构开展的其他住房反向抵押贷款和产品主要指的是通过对房屋的价值波动进行转换的房屋价值转换抵押贷款（HECM）,其运作模式由联邦住房局为其提供保险，双方若有损失由联邦住房局补偿。同时还有强制咨询服务，由于产品复杂性，购买前必须咨询相关事务。有完善的市场条件，联合初级市场和二级市场，发行机构、贷款机构、中介机构各司其职。HECM贷款计划在对住房反向抵押产品和贷款的相关风险处理中,对借款人有可能在未来出现的长寿贷款风险、利率波动风险、房价上涨和升高物价的风险和利率交叉的风险都已经准备了对相关风险处理的方案。

XXX和私人机构目前开展的其他住房反向抵押产品和贷款主要有X房地产协会开展,该项政策和产品使借款人能够通过”增值分享在”的方式来减轻其他房地产商的投资价值和在利率波动中所受损的价值,从而也避免了交叉的风险,同时他们的借款人也希望自己能够在未来拥有更多的投资选择权。而XX和私人机构开展的其他住房反向抵押产品和贷款则不是由于XX的举办但受XX监督的机构开展的产品运行模式，该运营商通过收取风险溢价来减轻交叉风险带来的损失，同时大量资金不是掌控在运营商而是有保险公司担保。

　　3.2英国

在2000年之前，英国在开展住房反向抵押贷，XX出于缺位状态，没有很好的领导作用，以私企的方式出台漏洞很多，导致社会对该项政策的担忧和顾忌增多，英国XX方面也没有进行监督和管理，更加放纵这些错误的泛滥。尽管在此阶段以后，英国XX采取了相关管理措施，但在力度、政策宣传、法律法规、市场监督、风险防范等方面仍然具有很大的不足之处。英国XX在此次项目上，没有实质性的担保，没有提供安全可靠的资金支持，反而是一些商业银行等企业给予了资金帮助，这样会致使住房反向抵押市场缺乏供应者，从而影响了发育和完善。还有英国XX古板的税收政策加剧社会公民的负担，让大部分投资者不愿意花费资金投入这个住房反向抵押的业务中来，这在一定程度阻碍了住房反向抵押在英国社会的推进。自从2001年后，英国指定一项调整计划—新型资产释放计划，该项计划对贷款条件、产品类型等都进行了一定的调整，住房反向抵押贷款市场得以好转，但依旧存在制度方面的不足。

　　3.3新加坡

新加坡实际上是一个非福利性的国家,主张靠自己自力更生,因此,不主张鼓励老年人将自己的房产通过遗传继承给其子女。新加坡目前实行”以房养老”模式主要的方法有三种:第一种模式是将自己的房屋向老年人出售,可以直接选择老年人出租整栋楼的房屋或者部分的房屋,所得的租金用其养老。第二种模式是直接将大房子出租换差价的小房。由于老年人的子女长大了以后会将房子搬出去继续居住,因此,老年人不一定需要较大的出租房子,可以直接选择以老年人的大房子出租换小房子的差价所得租金作为其养老的资金。第三种模式就是老年人住房反向资产抵押贷款。由保险公司、银行等其他金融机构直接作为其主导,没有任何国家作为房屋的担保人。

房屋契约反向回购贷款计划，房屋契约就是一种将住房反向回购或抵押的贷款计划产品,指的也就是地方XX每年从财政预算中投入或拿出一定的时间和资金用于回购组屋屋主的一套房屋租赁契约,屋主每年可定期回购并领取一定数额的金额房屋补贴,并回购后可让其继续长期居住在自己的房屋内。

房屋一次性契约回购组屋计划主要指的是新加坡XX对于62周岁及以上的老年人拥有的组屋所提出的一次性契约组屋回购的计划,其特点主要有:第一,拥有2房式或3房式契约回购组屋的老年人,且在贷款申请时,只够至少购买了一套组屋。第二,回购组屋房产的年限将改为30年,若30年后,老年依旧继续健在,则老年人可以在新加坡继续工作和居住。第三,其现金领取的方式主要是将老年人贷款申请后所得的房款金额分为三个大部分,第一部分领取方式为直接从新加坡XX部门的账户领取一万新加坡元,其中5000是老年人的现金,其余5000存入住房公积金的账户。第二个大部分的目的是按照每个月为老年人领取固定的金额,保障日常的开销。第三部分的目的是为老人家庭购买新加坡保险管理公司的年金养老保险,以保障30后老年人健在可以继续居住所领取的养老年金,购买保险公司的年金保险，以保障30后老年人健在可以继续领取养老年金，

　　3.4法国

在当时的法国,社会中普遍存在一种与住房反向抵押相似的一种功能业务——viager交易系统。和一般的住房反向抵押最大的不同是它在本质上是企业和个人之间的一种交易活动,不受任何地方XX和外资企业的政策影响,同样也有利于缓解社会和国家的养老压力所以当时它受到了法国XX的大力支持。viager对于法国和社会的养老服务压力的有效缓解,得到了法国XX的认可和推广。但当时由于法国XX并没有自己研发和推行的系统和产品,致使这种系统的viager的交易出现很多的风险和棘手的社会乱象。随后在产品成长的过程中，曾经推出过不动产贷款新品种，在担保制度上也重新修订了法律法规，为住房反向抵押业务构建法律屏障。

　　4住房反向抵押养老保险试点实施情况分析

住房反向抵押养老保险是一种小众产品[12]。自2014年6月至2018年7月,住房反向抵押商业养老保险已经在全国的市场上连续试行了四年,试点的范围也从最初的四个试点城市逐步扩大到了全国,业务规模和成交量也累计为139单,共计成功为99户的家庭和个人提供了保障,签约有投保意向的客户201单,一共141户,其中来自北京、上海、广州三个所在地的签约保单客户数累计占到总签约保单数的90%。

　　4.1住房反向抵押养老保险制度试点现状

4.1.1政策环境

2013年,xxx正式发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》,意见中明确指出xxx应积极鼓励发展住房反向抵押型住房养老保险,缓解老年人向社会转型的住房抵押养老服务业压力。并指出鼓励老年人保险机构积极参与到住房抵押养老服务业中。2014年,原保险业监督管理委员会正式发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》,文件中明确规定了投保人的年龄、投保主体条件、参与住房抵押保险企业的要求等相关规定,并明确指出将在目前北京、上海、广州、武汉四个内地试点城市开展养老保险试点。2016年7月,两年的试点已基本结束,保监会再次在结合两年试点的情况下,决定进一步延长了试点的年限,延长至2018年。并将试点的范围进一步扩大到各地级市以及江苏某些重点城市。2017年7月,xxx再次正式发布《关于加快商业养老保险发展的若干意见》,大力鼓励和支持了住房反向抵押商业养老保险相关产品的发展和创新,并积极鼓励商业养老保险机构积极参与,还积极开通各种的绿色通道,在房地产市场交易、登记、公证等金融机构领域都设立了绿色通道,降低了收费和服务标准,简化了办事的程序,提升了服务的效率。2018年,试点结束后,正式将试点城市住房反向抵押养老保险的试点推向了全国

从政策颁布来看，XX对于此项保险产品及其重视，可从实际情况来看，XX并非作为主体参与，而是作为一个监督者。发布的指导意见对于保险企业起不到激励作用，投保人的利益也没有起到保护作用。从一开始发布的指导文件，只是大范围地阐述参与主体所用具备的条件。XX所发布的指导意见只进行了宏观指导，无实质政策支持。虽然后期在业务办理中提供了便利，但未解决实际问题。目前市场遇冷最主要原因是交易环境不成熟、缺少XX实质性的支持。XX的参与对于业务开展具有及其重要的作用。XX应该营造一个完善的市场交易环境，先引导某个机构开发产品投放到市场，起到一个表率作用，之后由更多的金融参加进来细分市场，实现产品多样化[13]。

从制度设计来看，主要有两大漏洞。其一，XX想要减轻居家养老负担的意图明显，容易让公众认为国家像推卸养老责任。其二，直接提出将房产作为养老工具，让大众难以接受，与我国现阶段大部分老人的教育水平不高，难以接受一些新型金融产品有关。执行力度也不强，住房反向抵押养老保险属于长期产品，XX指定保监会作为主导部门，下发各项通知给保险机构。但机构的盈利心理缺乏制约，住房抵押设计银行、保险、中介等各项金融机构。由保监会作为监管部门，只能监督到银行和保险行业，而不能制约其它服务机构，使公众缺乏信。此外，自产品推出，产品运营已经有六年之久，期间出现的风险、漏洞，XX部门为能给予关注和完善制度。

4.1.2供需求现状

市场上的供求方目前只有幸福人寿和人保寿险，分别推出“幸福房来宝”和“人保寿安居乐”两款住房反向抵押养老保险产品。保险机构参与积极性不高原因主要由于风险大。目前市面上现有的住房反向抵押养老保险产品是非参与型产品，易受长寿风险的影响，同时，房价波动风险、利率风险同时也会增加保险机构承担风险。

长寿风险对年金给付额影响是由小变大，房屋价值对年金给付额的影响是越来越小。利率变化与在长寿风险与房价波动的联合影响下的年金给付额是呈负相关性。因此，在长寿和房价波动的影响下，保险公司的年金给付额会多给予房屋价值[14]。

对于商品住房需求方而言,市场上虽然已经有少部分投资人已经开始了接受此项投资业务,但大部分投资人仍旧是属于谨慎或者观望的状态。据财政部相关的资料统计数据显示,我国新建商品住房土地拥有率高达87%,而目前世界其他地区各国人均一套商品住房的拥有率平均只有61%,X有61%、英国有70%、法国有56%、荷兰为54%[15]，可知我国需求市场极大。影响老年人接受此保险的因素有遗传动机、老年人健康状态以及是否购买健康险[16]，可见需求比较受传统观念及自身健康状况影响较大。

　　4.2推行障碍

4.2.1传统观念影响

我国历史文化悠久，自古传承“养儿防老”观念，这种概念已深得人心。老年人受传统观念影响主要有两个方面：第一，自古以来讲究的就是养儿防老，子女不赡养老人会被称为不孝。若老年将自己房屋进行抵押换来养老金，子女恐将会被说对老人不孝。第二，房产作为家庭财富价值大的资产，一般是作为遗产传给自己的下一代，老人不敢擅自将房产变卖或者抵押，不然也恐将受到舆论的攻击，同时破坏家庭关系。因此，老人应该在于家人沟通好之后，再参与购买此产品[23]。

4.2.2土地使用权受限

我国规定普通民用住房土地使用权只有70年。由于住房反向抵押养老保险产品保障期限较长，对于未来房屋价值有很大影响性，这样保险公司会面临较大的市场风险，甚至出现新型骗保行为。同时，对于保险公司而言，缺乏相关专业人才，在房屋评估方面有可能出现差错。这也是导致投保人和保险公司双方均积极性不高原因，也是一些小型保险公司不敢参与原因，这直接约束了住房反向抵押养老保险市场发展[17]。

4.2.3金融市场不够完善

住房反向抵押养老保险业务的推动要素之一，就是金融机构，而民众对于金融机构的信赖程度低，主要原因是早年经济快速增长阶段，缺乏对金融机构的管控，导致金融机构为了盈利而爆出不少欺骗消费者新闻，让消费者对金融机构业务能力及信誉大打折扣。因此，要想在房地产抵押市场这个巨大画饼中牟利，金融机构应尽快提高民众对自己的信誉度及提高工作能力。除外，由于我国经济发展较晚，民众对于新型金融产品的接受能力尚处于起步阶段。不断发展完善金融市场，是推行产品的必要条件之一。

4.2.4相关法规缺失

以房养老相关产品的顺利投入实施是需要多方共同努力的一个重要成果,相关法规的修订和完善也是以房养老推行的重要一个组成部分[18]。通过完善以房养老相关的法规可以进一步提高对民众的信任度。以房养老相关产品的开展涉及房地产、保险、银行和其他社会保障,主要是围绕抵押房屋产权能否抵押等问题进行了讨论。住房反向抵押房屋养老保险业务的开展若按照一般住房反向抵押养老保险业务的方式处理,需要抵押人提前确定所有权和抵押数额,但是住房反向抵押养老保险的所有权和抵押数额由于所有权和抵押人具体寿命的不确定,无法提前确定。除外,按照目前我国《担保法》和《物权法》的规定,抵押物的房屋所有权不能按照法律约定给其他抵押权人,可而获得住房反向抵押养老保险租赁业务的开展抵押房屋养老保险所有权按照法律约定给其他抵押权人,属于房屋产权流押。这也是致使住房反向抵押养老保险业务开展失去许可获得法律约定的抵押房屋养老保险所有权的原因缺乏法律依据。

4.2.5房地产市场价格波动

住房反向抵押养老保险产品定价要素之一就是房屋评估价值，对于大众对此保险的理解，民众最担心房屋价值若干年后上涨，从而觉得自己亏损。对于保险公司而言，若投保人去世后，收回房屋价值低于养老金现值，则保险公司会遭受损失。对于需求双方来说，近几年房屋价格波动明显，特别是在一线城市。房价的不稳定性会给房屋评估工作带来极大的阻碍。

　　5应对策略

　　5.1建立XX主导型的住房反向抵押养老保险模式

充分发挥XX政策扶持作用，通过各类媒体进行信用宣传。将住房反向抵押养老保险纳入养老保障体系，让其如税延型养老保险产品一样，作为国家公信品，提高社会民众对该保险的信用度。在具体措施上，首先，国家可以利用广播、电视等各种媒体对住房反向抵押养老保险产品进行宣传，明确其优势。其次，XX应出台相应的政策支持保险业平衡发展。在此，实行一定的税收优惠，鼓励更多得保险公司参与该制度，减轻保险公司损失。最后，出台相应政策规范市场机制，加强监督管理，为该类养老保险产品提营造一个合理合法环境[20]。

　　5.2完善土地所用权产权期限

土地使用权是住房反向抵押养老保险业务承保的关键，养老资金的发放、核算都是基于房产进行，这项养老模式遇难原因之一也是土地所有权期限问题。XX应尽快明确土地所有权在抵押关系中的归属问题，并在保险合同中进行风险提示，让双方均明确可能存在风险及产权处理前言，避免实际操作出现不必要的麻烦。

具体操作可以借鉴香港的“土地年租制”，是指按年收取土地出让金，不再按数十年收取，这种方案可以及时反映土地需求。对于已经实行“土地批租制”，可以等土地使用权到期后，再采取“土地年租制”，可以有效解决房屋所有权期限和土地使用权期限不一致问题，偏于住房反向抵押业务开展。

　　5.3完善相关法律法规

引入国外流行的转让担保制度，可以有效地解决住房反向抵押担保法律制度的缺失和与“禁止流押”规定的冲突问题。所谓转让和担保制度，是指债务人采用担保进行债务抵押时，可暂时将抵押物的所有权过渡到债权人，但若债务人还请债务，抵押物所有权归还债务人。若规定期限未还请，抵押物的处置所得优先用于偿付债务。此种担保方式可以符合担保漏洞中的“流押”问题，保障了债权人的利益。在我国法律体系中，若有关事项无相关法律记载，可按照日常处理方式处理，但不能违背公序良俗。转让与担保制度是大家公认的习惯，可以将其考虑编入《物权编辑》中。用于解决住房反向抵押养老保险业务实行过程的担保问题，保障保险方的利益。

加快推进遗产税的征收和立法。从比较容易的角度收集和管理社会组织个人的遗产相关信息,税收征管比较容易的国家和城市,在适当的税收征管时期可以试行遗产税。”住房反向抵押贷款”在欧美等发达国家非常普遍,这与国家提高遗产税收入有很大的关系,如X的子女需要继承个人财产等遗产,需要额外缴纳60%至80%的遗产税,人们通常都会使用它来衡量遗产税收入的重要性和成本。

　　6结论

通过借鉴国外住房反向抵押经验，结合对我国国情的具体分析，得出以下结论：

第一，由于现有的养老体系存在问题，养老资金方面存在不足，从住房反向抵押养老保险的理论意义和实践意义出发，需要对住房反向抵押养老保险业务进行政策改善。

第二，提出相关政策建议，住房反向抵押养老保险业务的推行，极需XX部门的加入，需要XX部门对信用体系进行建设，完善相关法规，制定风险转移机制，建设一个完善的市场法律体系。

第三在老龄化愈发严峻的大环境下，应尽快建立起以房养老制度，住房反向抵押养老保险对我国老年人晚年生活水平提高有巨大贡献。

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