房地产投资风险控制与防范研究

　　中文摘要：房地产业在经济发展处于率先性发展地位，对经济发展具有高度的敏感性和超前性，房地产业的发展对其它产业及整个国民经济发展具有非常积极的促进作用和带动作用。房地产投资企业应注重风险控制与防范，加强企业内部管理及企业综合实力，防患于未然。在未来的风险管理中，如何采用更具全局观的更具全面的分析方法和手段对房地产开发项目风险进行研究，以及在分析风险的相对程度的同时对风险造成的各种损失进行预测有待进一步探讨。

　　关键词：房地产投资；投资风险；分析；探讨

　　房地产投资是指以国家、集体或个人等为投资主体，将一定数量的资金投入到土地开发利用、房屋开发经营、管理和中介服务等房地产经济活动中去，以期望未来获得更大收益的一种投资行为。房地产投资在为投资者带来巨大收益的同时，也面临着很大的投资风险，这是房地产投资的一个显著特征即高回报高风险。

　　由于房地产本身所具有的自然特征和商品的特殊性，使得房地产投资存在着不同于其他投资类型的特点。房地产市场是一个周转期长、资金量大，且受政治经济政策以及社会动态因素影响较为显著的特殊市场，因此在房地产投资上展现出下面几项特点：

　　1、房地产具有不可移动性和不良变现性

　　房地产所具有的不可移动性就致使了房地产市场投资的变现性差。从某种程度上说，房地产市场投资也可以认为是一种非流动性投资，一旦投入开发，就一定要利用房地产资金与房地产商品的转换才可以变为现金，进行新的投资活动。一般来讲，常见投资种类的变现性排列为：现金、支票和存款、股票、债券、房地产。房地产投资的变现性在常见种类中列最后，房地产投资变现风险较大。房地产不像其他资产如存款、债券等可以随时变现，如果投资者急于变现，在短期内难以脱手就容易造成较大的经济损失，因此其变现风险也就较大。

　　2、房地产投资金额高、投资回收期长

　　房地产业属于一种资金高度密集型的行业，由于土地稀缺性，地价将越来越贵，需要的成本也越来越高。房地产开发项目的投资过程是巨额资金投入的过程，这在很大程度上是由于土地购买及开发的成本高、房屋建筑的高价值性等房地产经营过程以及其本身特性所导致的。房地产的投资并不是一个普通的购买过程，而是要受到房地产市场几个相互联系的市场组成部分的制约。一旦将资金投入于房地产市场，就要经过多个市场的一次完整流通才能获得利润，一般来说，房地产投资回收期需要3到5年，要从选择地块到筹资、规划设计、施工建设，直至销售，如果是出租则回收期将更长。

　　3、房地产投资的不确定因素多、风险性大

　　风险性就是指在房地产投资时能否在未来获利的不可确定性，不论怎样的盈利性投资均存在风险，只是风险的大小不同而已。房地产投资在所有的投资形式中是属于风险比较大的一类，因为房地产投资资金的周转周期较长以及占用了较大量的资金，那么它的投资风险也是相对来说比较大的，而且也不容易预测。如果投资失败，资金就很难按期收回，投资者就会得不到预期的回报，就将会面临负债的困境，严重影响其生存和发展。

　　4、房地产投资回报率高、收益极大

　　与任何投资一样，房地产投资也是一项收益和风险并存的经济活动。根据投资学中风险报酬的原则，如在其他条件不变的情况下，投资项目的风险越大，其收益越高。人们对房地产需求日益增长而使房地产具有保值、增值的优点，正是这一特性使房地产投资能抵御通货膨胀对资本价值的影响，这种高的预期收益潜力吸引着众多的投资者乐于冒险投资此行业。

　　投资决策阶段是房地产开发过程中最重要的一个环节。房地产投资决策阶段风险主要来自于政策风险、房地产市场风险、投资方式风险、投资类型风险、投资地点与时机风险等方面。

　　政策风险：目前，国家出台了一系列房屋“限购令”、加强经济适用房的建设等来控制房地产业中出现的问题，给不同的投资者带来一定危机感。国家政策的变化直接影响到开发商的投资趋向，使他们整体受到影响。房地产投资者为了能及时做出风险应对措施就应该时刻关注房地产政策的变化趋势。

　　XX的政策能够对房地产市场造成全局性的影响，房地产政策的一个小小变动，就可能对房地产投资者造成决定性的影响。由于与国家政治经济的这种密切联系，因此，XX对环境保护的要求、对外资的控制、对售价、租金的限制、对土地使用的控制特别是对金融的控制、投资方向以及投资规模都对房地产的投资者造成一定程度上的风险。在还没有完全实现市场经济的条件下，政策风险对房地产市场的风险特别重要。所以，房地产商都十分注意房地产政策的变化趋势，以便可以及时的应对由此导致的风险。对此，以下进行分别分析。

　　政治环境风险：一个国家发生社会动荡、战争、冲突等社会性的政治事件就一定会造成经济震荡，从而使房地产价值发生剧变。例如在1991年伊拉克入侵科威特时，科威特的建设计划就纷纷停止，物业贬值，出租率降低，别的国家的投资者也都不愿在科威特投资所以都渐渐退出了该国市场。然而，在1992年，在X的帮助下，科威特收回失地后，开始进行自己的建设计划，启动了很多建设项目，此时外国的投资者又纷纷涌入了该国市场。在2001年，由于9.11事件的影响，以及因入世而造成的中国股市管理中的大跳水，在短期内，带来了很多不确定因素。相对于X问题以及中美关系，这些事件带来的问题对于我国房地产业造成的影响更加直接。但由于北京房地产业税费过高及二手房市场流通性不强等原因，楼市基本上很少出现炒房事件。因此，这些事件没有对北京的楼市造成直接性的影响以及冲击。但长远来看，则一定会对北京楼市的销售热度带来不可避免的影响。

　　经济体制改革风险：经济体制不仅对于国家经济的发展趋势起着据顶作用，也决定着国民经济的农业、工业、服务业等结构的划分、决定着经济运行机制，经济体制的变化会影响到整个国家经济发展。我国经济体制的改革，是从农村经济到城市经济的改革。经济体制改革对房地产业产生的影响有：要么房地产业在整个经济结构中所占的比重增加或减少了；要么是改革调整了产业模式和内部比例。

　　对房地产业来说这种改变的结果会出现两种情况，一是通过改革，XX将房地产业在整个经济中的地位进行调整，可能是在国民经济中的比例提高，也可能降低。如果XX将房地产业在国民经济中的地位降低，减少投资于房地产业的资金，房地产商品市场的活动将会减少。

　　另一种情况是经济体制改革后房地产业内部结构发生改变，或者说是房地产业发展的模式发生改变，各种房地产市场在整个房地产业中所占的比例发生改变。这种改变会给有些房地产市场带来生机，则对另一些房地产市场带来损失。比如，一些城市工业结构的转型，导致对厂房需求下降，而对写字楼的楼宇的需求增加。

　　产业政策风险：产业政策风险是指受产业政策或结构的变化影响使人们对房地产的需求发生变化，从而带给房地产开发商和经营者一定的风险。例如当商业和服务业在国民经济中所占的比重增加时，此时对市中心地段的商业街店铺或购物商场楼宇的需求将会增大，这可能导致对其他制造业的楼宇需求减小。房地产业作为我国支柱产业之一，在国民经济中的所占的比例越来越大，这对于投资者和开发商来说是好消息，将给他们带来极大的好处。而作为第三产业的服务业，其发展水平直接代表了一个国家经济发展的综合实力。那么，房地产市场自然也就很重视发展一些与房地产相关的服务业，这将会给投资商带来一笔可观的收益，如建设高尔夫球场、游泳池等。

　　土地使用制度改革风险：改革开放30年，也是土地使用制度改革不断深化的30年。在这场变革中，我国突破了靠行政指令和计划分配土地，土地无流动、无期限、无偿使用的旧体制，创建了主要靠市场配置土地，土地有流动、有期限、有偿使用的新体制，并初步形成了XX调控管理体系及土地市场的基本制度。实践证明，新的土地配置和使用制度，带来了土地利用方式、管理方式的深刻变化，促进了土地的合理利用和保护，为经济社会又好又快发展提供了可靠保障。我国对住宅建设用地供应实行计划控制，但计划的超前性、可操作性和法律性较差，难以引导市场形成合理预期,加剧了行政控制下的土地供给紧张状况。

　　住房制度改革风险：我国的住房制度改革是在探索中不断前进，在调整中逐步展开的。根据相关重大决策出台以及实践中执行的效果，我国住房制度改革大体上经历了三个10年：1978-1988年的探索试阶；1988-1998年在全国逐步推开和深化阶段；1998年至今实行的住房分配货币化，建立住房保障制度阶段。

　　金融政策改革风险：我国自房地产市场建立以来，其发展就和金融市场的发展紧密地联系在一起。当国家决定对宏观经济进行调控时，作为主要调控工具之一的金融手段、金融政策的改革将不可避免地要对房地产业产生影响，特别是当房地产业对于金融业依存度越高时，所产生的影响也将越大。

　　环保政策变化风险：环保政策的变化对房地产项目影响很大。通常在投资建设前期、项目建设时期和经营销售时期，会受到一些环保政策的制约。比如，在项目建设时期，施工单位就应该特别注意污水的排放，要符合国家规定的标准，不可超标；又如，在经营销售时期，XX若此时调整绿化标准，那开发商也要随之调整，达到其绿化要求。如今，人们对生活环境尤为重视，这就迫使城市规划建设部门对环保施工等要求越定越高。

　　资金风险：房地产投资变现风险是指把房地产兑现成现金是可能遭受的价值损失。由于房地产本身所具有的特点，销售时间长、价值量大，因此变现能力也就相对来说比较差。通常情况下，比较常见的投资种类的变现顺序为：现金、支票、存款、债券及房地产。对房地产投资带来变现风险起到决定性作用的因素主要为：净现金流量、市场行情、地段好坏、房地产建设程度及价值量的大小。

　　第一、税率变化风险

　　房地产税率变动风险是指有关房地产投资、开发、经营等的税率发生变化，因而对房地产商品开发和经营的成本和收益产生影响。税率变化体现例外一个国家和地区的财务制度的变化，变动的可能性不是很大，可是一旦发生变化，影响就很大，因此，是一种小概率，大结果的事件。

　　第二、融资风险

　　房地产融资风险是指融资条件及方式发生变化对房地产商品生产者和经营者带来损失的可能性。房地产投资的资金运用特点主要为：非自有资金比重大、可以抵押贷款、资金运用周期长、资金运用量大。上面几种特点就决定了它是一种资金密集型商品。投资者对非自有资金的依赖性很强。所以，外部资金条件一旦发生变化，便一定会影响到房地产商品的正常经营活动。

　　任何市场都没有绝对的稳定，所谓的稳定也都是相对的，其供需比例时刻都在不断变化。然而在房地产市场中，房价受供求关系的制约，同时还被市场环境、现状相应地影响着。房地产市场风险从三方面体现：一是房地产价格的波动带来的风险；二是竞争对手的情况发生一定的变化或者项目开发的市场竞争力发生变化；三是投资者出售或出租时遇不到合适的买家或租房者。

　　房地产投资方式主要有基本建设式、楼宇购买式、合作开发式、购买股权式，不同的投资方式所获利润不同，承担的风险也就有所区别。

　　基本建设式：基本建设式是在房地产开发市场化之前，按基建程序进行报建的方式，建设自用的房地产项目，是房地产项目建设的主要方式。楼宇购买式：投资者对于楼宇的购买有一定局限，对于已建好的项目，只能在现有市场中进行选择，而无法按所需要的格局和风格进行建设。而对于未建设完成的房地产项目，则又存在着预购的风险。合作开发式：投资人选择一家有相应资质、实力和资源的的房地产开发商进行合作，但其本身不具备房地产开发资质和相关经营范围。这种合作既可以是通过合作协议的方式进行约定，也可以是建立合资、合作的房地产开发的项目公司。购买股权式：股权投资，就是企业（或者个人）购买的其他企业的股票或以货币资金、无形资产和其他实物资产直接投资于其他单位，其最终目的是为了获得较大的经济利益。但是，投资人需与另一家关联公司进行股权收购，投资人与该关联公司的关系将对房地产处置产生一定风险。所以，投资人对购置股权所拥有的房地产权利比较间接。

　　在选择投资地点时需要考虑土地价格、劳动力的取得、投资地的社会环境等因素。此外，XX协作也很重要，投资选址有很大一部分工作需要在地方XX的协作下完成，XX的态度和工作效率直接影响到投资者的投资效益。在房地产开发期间，由于经济发展的周期性，房地产项目的市场供求会随周期而变化。由于房地产的固定性，导致开发收益随时机的不同而不同，合理的开发时机，会带来良好的市场需求和可观的收益。

　　在我国房地产投资项目中，投资决策阶段的风险最高，包括政策风险、房地产市场风险等需要重视风险控制。一方面，要做好人才储备和队伍建设，充分进行可行性研究，加强对市场的现状和发展趋势的预测和调研，充分了解影响项目投资的政治、经济和社会环境的影响及影响程度，建立完善的组织和信息系统，并可以考虑采取合作与保险的风险防范措施，确保投资决策的正确性。房地产商要切实强化风险预警，密切关注市场的动态发展，了解需求状况，采取灵活而合理的定价措施，应对经济变化，防范市场风险。

　　我国房地产投资项目要进行房地产市场分析，首先要对影响整个房地产市场的宏观因素进行分析，考虑国家和地方经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是衰退阶段。在这个过程中要收集的数据包括：国家和地方的国民生产总值和增长速度、人均国内生产总值、人口规模与结构、居民收入、就业情况、产业结构、社会政治稳定性、国内外投资的规模与比例等。投资者还要分析研究其所选择的特定开发地区的城市发展与建设情况。例如，城市的铁路、公路、机场等对内对外交通设施建设情况，水、电、气等市政基础设施完善程度和供给能力，劳动力、原材料市场状况等。不同的城市间这些市场状况又各不相同。

　　不可否认，每个地方都有自己某方面的优势，但并不是任何优势都可被挖掘并转化为房地产的卖点。更多的时候开发商需要自己去细分市场、找准目标、创造优势。这种创新也许会更难，但却更具有普遍意义。目前，房地产业的一个突出特点就是商品房套型越盖越大，而如今随着房地产市场由卖方市场到买方市场的转变，消费者正逐渐从过去片面求大的误区中走出来，大多数人开始根据自已的实际情况选购商品房。其实从市场角度来看也是同样的道理，房屋的大小并不代表房屋的品质，一个好的建筑并不在于其大小，而在于它是否和谐，和谐才是最好的。

　　无论纵向比较或横向分析，未来房地产业的发展将是充满机遇和挑战。严峻的现实告诉我们，房地产企业要想在市场竞争中立于不败之地就必须搞好策划，找准方向，以提高消费质量为宗旨，不断推陈出新。

　　创新是提高人们生活水平，使人类不断文明的引擎。房地产投资项目中的模式创新也不例外，而且在未来的发展道路上会日显重要，可以说它是房地产开发企业的生命线。没有创新，你的物业就没有特色，就不会被关注，就不会有竞争力，导致商品在实现其价值过程中的关键性跳跃没有实现，企业又何以继续生存。

　　所谓创新，就是产品有新意，而非平庸无奇、随波逐流。创新从不同的角度看，可以对其有不同的理解，创新的层次深浅、难易程度也各不相同。我们认为创新可以分为以下两个层次：

　　在现今市场经济中，“第一”的价值是人所共知的。投资者必须要抓住市场先机，预见市场需求偏好并发掘出市场潜在需求，并且进一步的制定出经营策略，逐渐引导及激发这种隐藏的需求的显性化以及市场需求偏好的改变。世界上那些持续取得成功的企业都是那些能够根据市场的改变而做出战略调整的企业。要通过创造和传递生活标准给社会来抢占市场先机。在影响和改变人们生活观念和生活方式的基础上，创造出新的需求、新的市场，优先享受“第—”的荣誉和价值。只有这样的企业才能够引领市场潮流，且获得丰厚利润。

　　房地产选择投资地点时所处的地理环境、交通、经济发达程度都要考虑在内，如人口素质、教育水平、交通便利程度、周边服务业水平、通讯设备齐全度、生活设施和社会治安等总体情况。投资者要选择不同的地段建筑不同的房地产，一般而言，选择在繁华的、顾客集中的、流动量大的商业中心来建设购物中心、大型超市和大型商场之类的商业用房；选择在城市的郊区，风景优美、环境幽静、气候宜人的地方建造别墅、花园洋房等高档住宅或度假房；普通住宅应建在交通便利、基础设施齐全的场所，有利于居民开展工作和生活。房地产投资地段的选择对房地产投资的成败起着关键性的作用。房地产的增值实际上就是土地的增值，地段的选择对土地增值潜力的大小以及利用效果的好坏起决定性作用。房地产所处的地段越好，升值潜力越大，则变现性越好，房地产投资的变现风险越小，房地产投资获利的首要条件是拥有增值潜力大的地段，房地产投资者应高度重视这一点。地段的优劣是评估房地产价值的重要影响因素。

　　因为开发公司形成了自己的一套管理模式，而近期市场变化较大，我国房地产投资项目建设阶段的风险管理需要强化。应进一步增强风险防范意识，采用系统的项目管理方法使项目能够顺利进行，并在确保项目建筑质量的前提下，尽可能快的完成开发项目，缩短建设周期，减少所面临的未来的不确定性。开发建设阶段通常使用的风险处置措施是风险缓释。加强与相关部门的协调沟通。在内部关系的协调中，要按照职能分工，按需求设置部门和人员，明确每个部门的发展目标、人员职责和权限，事先调整好各个部门在工作中的相互关系，构建信息沟通制度，使各个部门分工明确，目标统一，局部服务于全局的要求。在协调外部关系时，开发商通过整合自身的资源，建立一个工程项目临时机构由物业管理、销售、工程管理、开发等内部人员组成的。第一，对工程的施工人员进行培训，制定工程质量标准和安全标准，确保工程的质量和保障员工的安全，为从事危险工作者购买意外事故险；第二，了解该地域的土壤形成条件、项目建设条件、地质地貌条件等，包括地质构造、水质情况都会产生不确定性；第三，开发商应积极保留好该地区原有建筑的一切相关资料，还要了解该项目的地底的埋藏物和地下管道，如珍贵文物、古墓、废弃矿井、排水管道等；第四，应该聘请专业的监理工程师以其专业的管理经验对施工过程进行科学全面的控制，进而减少不必要的损失。

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